Advertencia: En la web Justito El Notario, su titular y responsable, Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja, ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni como conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog, que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

 

Continuando con la saga de post promocionales del Curso para la Feapen, próximo a comenzar, pero en on time para apuntarse, les voy a comentar las últimas cuestiones que he estado discutiendo con los técnicos.

El enlace a FEAPEN para completar información es este: Curso Modificaciones Físicas de las Fincas y Expedientes Hipotecarios

IVG con 25 afectados: cuando pretender arreglarlo todo es la mejor forma de que salga mal

Este expediente, tal y como lo reflejas en el IVG, creo que tiene muchas posibilidades de salir mal.

Lo primero que hay que averiguar es quién es Don Félix, que es quien tiene a su nombre en el Catastro (en realidad, sus herederos) la parcela de la promotora y una edificación en su interior que constituye una isla. Respecto de la finca de la promotora, si esa edificación es suya y está donde dice Catastro, creo (con 25 afectadas es muy difícil manejarse) que la has representado bien en la resultante (dentro de la misma). Si no está en ese lugar, no tengo claro dónde está ni de quién es.

Aquí lo que haría falta son dos planos:

Uno de cómo está la cosa actualmente y en el que me indiques con qué finca del plano se corresponde cada una de las afectadas del IVG. Cada oveja con su pareja.

Otro de cómo queda la cosa y en el que me indiques con qué finca del plano se corresponde cada una de las resultantes del IVG. Cada oveja con su pareja.

Además, siguiendo el criterio que ya conoces en cuanto a las islas:

Las edificaciones que son islas dentro de una parcela no son afectadas.

Las edificaciones que no son islas no son afectadas en sí mismas; lo son las parcelas en las que se sitúan.

En consecuencia, las edificaciones sobran en todo caso, sean islas o no sean islas (aunque, si no lo son, has de computar su suelo en las fincas).

Por otra parte, creo recordar que me dijiste que la promotora no estaba muy boyante. Con 25 afectadas (aunque no creo que tramite el expediente así), esto pinta a que puede salir caro y a que cualquier vecino lo puede mandar todo al garete. Así que necesito confirmar que conoce la carestía de lo que pretende.

Si haces todo lo que te pido, tal vez pueda afrontar este macro 18.2, pero sigo pensando que tenemos que arreglar la de la promotora y las afectadas que colindan. Las que colindan con las que colindan, y las que colindan con las que colindan con las que colindan, no son nuestro problema, aunque comprendo que, si le quitamos a alguien un trozo y no se lo damos por el otro lado (como la carretera de los Vera y Mohedano), vamos a tener escasas probabilidades de éxito.

Quedo a la espera de tus noticias y, de momento, no puedo hacer nada más porque, como no me hagas el “cada oveja con su pareja”, y para ti será fácil, es imposible analizar ese IVG. Y, por favor, mira lo de las islas.

La obra en la vereda: ¿primero subsanar y luego agrupar… o todo junto?

Resuelta la incidencia con la parcela, que se supone te permitirá hacer el IVG, retomamos el enfoque.

Por una parte, en el Registro me confirman que lo del vecino se inscribió. He repasado la escritura y no hay nada especial en ella, así que no sé si esta vecina puede tener algún problema o no. Habrá que ir dando pasos.

Yo te decía que:

Esta señora tiene dos registrales.

Una finca (la 21.384) son ensanches, aunque tú hablas de suelo y de una antigua construcción, y la otra (la 21.379) es tierra sin construcciones.

Dices que esta última es la parcela 62, pero incluye pequeños trozos de otras parcelas, y que la primera no tiene datos, aunque parte de ella está en otras parcelas.

Si seguimos las reglas de Catastro, primero hay que subsanar y luego agrupar, aunque a veces nos permiten hacerlo todo junto si la situación está muy mal (y aquí está bastante mal, pero no sé si lo suficiente).

Creo que debes intentar un IVG de subsanación que ha de incorporar como resultantes las dos fincas separadamente (no agrupadas), aunque, si lo puedes hacer todo junto, tal vez pueda colar. Tendría que ver ambas posibilidades, si es posible obtener uno con las fincas separadas y otro con las fincas juntas.

De momento, no puedo avanzar más con este asunto. Queda en tu tejado.

Precoordinación evitable: cuando el IVG “sirve”… pero no sirve

En relación con este otro asunto:

Tenemos una finca que fue objeto de una rectificación y declaración de obra que no se inscribió y que tuvo que ser subsanada meses después.

Esta subsanación permitió la inscripción (es la finca 22.614-N) en base a tu IVG+ para subsanación y al resto de tu documentación técnica.

Ese IVG+, si se comprueba en la SEC, es correcto, pero solo es correcto en teoría… Podrá servir para Catastro, pero no para tramitar un 18.2 en la notaría porque, como ya te dije, hay un montón de recortes que lo hacen inviable, a mi juicio, por supuesto.

Tu expediente está abierto en Catastro y podríamos pedir que se cerrara para hacer el nuestro, pero para eso necesito:

1.- Que compruebes que las coordenadas de tu IVG fueron las que se inscribieron en el Registro (a veces hacen cambios que todavía no tengo claro a qué se deben). Pueden consultarlo en Geoportal usando el CRU de la finca registral.

2.- Y que, una vez que confirmes que han registrado tu base gráfica alternativa, me hagas otra en cuanto a esta finca que sea exactamente igual, pero sin retales, es decir, asignando esos restos a donde corresponda que tengan que estar.

El siguiente paso sería hacer un 18.2 para notificar a todos los afectados, y ahí es donde puede saltar el vecino.

Ya he hecho un par de 18.2 para acabar con situaciones de precoordinación, pero o han comparecido todos los afectados o no se les ha notificado.

En resumen, creo que no vamos a poder hacer nada en relación con este asunto, pero, si quieres intentar lo que te digo, adelante.

Por supuesto, todo esto me ha llevado tiempo y no he visto un duro, pero es lo que toca…