Planteamiento

En febrero de 2025 se firma un documento privado de promesa de compraventa con arras penitenciales sobre una vivienda urbana por un precio de 30.000 euros, pese a que el valor de referencia catastral asciende a casi 50.000 euros.

Intervienen:

Como promitentes vendedores: una señora (exmujer del propietario) y su hijo, que actúa en nombre del padre mediante poder general y preventivo para caso de modificación de la capacidad.

Como compradores: un matrimonio.

El contrato incluye:

Tres pagos en efectivo (3.000 €, 6.000 € y 6.000 €), realizados antes del fallecimiento del propietario, pero no documentados.

Un plazo para elevar a público de 90 días, es decir, antes del 7 de mayo de 2025, previendo que, salvo prórroga, el contrato se resolvería automáticamente por vencimiento del plazo.

El propietario fallece el 6 de marzo de 2025, sin haberse elevado a público la promesa.

A partir de ahí:

No consta que el causante hubiera sido objeto de una modificación de su capacidad.

El contrato no prevé consecuencias del fallecimiento de los promitentes.

Se ha prorrogado verbalmente el plazo, pero se desconoce quién lo convino: tal vez solo la exmujer, tal vez uno o varios hijos, no todos con certeza.

Los compradores ocupan la vivienda, en situación de precario, sin pagar renta, y no consta si accedieron antes o después del fallecimiento.

Los herederos valoran aceptar la herencia a beneficio de inventario (BIN), ya que hay deudas y solo quedarían 7.500 € por cobrar.

Deudas del causante

9.000 € con Hacienda → deuda privativa.

3.000 € con el Consorcio de Compensación de Seguros, con anotación preventiva de embargo sobre la vivienda → deuda privativa, aunque el embargo puede afectar bienes gananciales.

Deuda con una financiera por un coche siniestrado, aún a nombre del causante → deuda privativa, pero de ambos cónyuges.

El vehículo debe inventariarse.

El documento privado adquiere fecha fehaciente (artículo 1227 del Código Civil), pero los pagos no son oponibles a terceros por falta de prueba.

El precio pactado (30.000 €) es muy inferior al valor de referencia (casi 50.000 €), lo que podría ser indicio de perjuicio o fraude a los acreedores.

Cuestiones a resolver

1. ¿Fue válido el uso del poder sin constar modificación de la capacidad?

No puede asegurarse. El poder era preventivo, previsto para caso de modificación de la capacidad, pero no consta que el causante hubiera sido incapacitado ni declarado judicialmente como persona con apoyos. Su activación, por tanto, plantea serias dudas, especialmente desde la perspectiva de terceros.

2. ¿Podría o debería el notario, a posteriori y en el contexto de la escritura de formación de inventario, narrar lo sucedido y emitir juicio de suficiencia sobre el poder, con todas las advertencias oportunas?

Sí puede narrarlo, pero no emitir juicio de suficiencia a posteriori. En el contexto de un expediente de aceptación a beneficio de inventario, el notario puede recoger los hechos, reflejar el documento, explicar su origen, advertir de su naturaleza incierta y expresar que no corresponde a su función emitir un juicio ex post sobre su validez. El modelo redactado en este caso así lo refleja.

3. ¿Cabe ejecutar la promesa bajo aceptación a beneficio de inventario?

No sin más. La ejecución implica reconocimiento de efectos patrimoniales. Si se ejecuta directamente, podría interpretarse como aceptación tácita. Solo sería viable tras inventariar el documento como contingente o sujeto a validación ulterior, sin prejuzgar su eficacia.

4. ¿Implica la prórroga verbal aceptación tácita?

Potencialmente, sí. Si la prórroga fue consentida por algún heredero, sobre todo si intervino también en otros actos relacionados, podría considerarse que se ha aceptado tácitamente la herencia, excluyendo el beneficio de inventario. La ambigüedad sobre quién prorrogó el contrato complica más el análisis.

5. ¿Es obligatoria la subasta pública notarial?

En caso de aceptación a beneficio de inventario, la regla general es la realización de los bienes mediante subasta pública conforme al artículo 1.014 del Código Civil, salvo que los acreedores consientan expresamente otra forma de realización o exista autorización judicial que lo permita.

6. ¿Tienen valor frente a acreedores los pagos en efectivo no justificados?

No. En principio no son oponibles por falta de prueba (artículo 1227 del Código Civil) y podrían ser considerados pagos ineficaces o incluso sospechosos de perjudicar la integridad de la masa hereditaria. La falta de documentación mina su validez frente a terceros.

7. ¿Qué consecuencias tiene la ocupación sin título de los compradores?

Se trata de una situación de precario, tolerada por la exmujer y quizá por algún hijo. No se acredita justo título. Podrían ser considerados ocupantes sin derecho y estar obligados a restituir la posesión. Si se acredita su entrada tras el fallecimiento, sería especialmente relevante.

8. ¿Qué diferencia habría si fuera una compraventa privada perfecta?

Sería determinante. En ese caso, los herederos estarían obligados a elevarla a público (artículo 1257 del Código Civil) y no podrían desconocer la obligación contraída por el causante. Pero como se trata de una promesa, la obligación depende del ejercicio o no del derecho de opción.

9. ¿La venta por debajo del valor de referencia perjudica a los acreedores?

Sí, o puede hacerlo. El valor pactado es aproximadamente un 40 % inferior al de referencia. Esa diferencia podría interpretarse como indicio de simulación o fraude si implica que la herencia pierde liquidez y los acreedores no pueden cobrar lo que se les debe.

10. ¿Deben ser notificados los compradores como posibles acreedores de la herencia?

Sí, potencialmente. Si se acredita que han realizado pagos vinculados a la promesa y que reclaman la ejecución de la misma, podrían tener la condición de acreedores hereditarios. En ese caso deberían ser notificados conforme al artículo 1.010 del Código Civil.

11. ¿Puede el notario resolver jurídicamente este caso o deben intervenir abogados? ¿Cuáles son los límites del asesoramiento notarial en este caso?

El notario no debe ni puede asumir la dirección estratégica del asunto. Su función es informar y advertir (artículo 147 del Reglamento Notarial), pero no diseñar una solución jurídica personalizada. Debe recomendar asesoramiento externo ante la pluralidad de intereses y la complejidad.

El notario, conforme al artículo 147 del Reglamento Notarial y al artículo 1 del Código Deontológico del Notariado español, debe informar, advertir y asesorar imparcialmente a todas las partes que comparezcan ante él. Sin embargo, esta función de asesoramiento:

No lo convierte en representante, defensor ni estratega procesal de ninguna de las partes.

Está limitada a su función fedataria y de control de legalidad y no debe invadir el campo del asesoramiento jurídico particular, que corresponde a los abogados.

En el presente caso, el notario detecta:

Pluralidad de interesados con intereses contrapuestos (herederos, compradores y acreedores).

Complejidad jurídica significativa: posible aceptación tácita, uso discutible de un poder condicionado, ocupación sin título, pagos no justificados, riesgo de fraude a acreedores, etc.

Necesidad de tomar decisiones estratégicas sobre el cauce sucesorio y obligacional, más allá de su función como fedatario.

Conclusión:

El notario no está obligado a resolver todas las dudas ni a diseñar una estrategia que beneficie a unos y perjudique a otros. Creo que alguien debe pensar en todo esto y, entonces, intentar convencerme a mí; yo no soy quien tiene que pensar lo que hay que hacer. El asesoramiento notarial no sustituye al asesoramiento jurídico de parte. En supuestos complejos y con conflicto potencial, el notario debe abstenerse de asumir un rol decisorio y puede —como aquí— recomendar expresamente recurrir a un abogado. No incurre en responsabilidad por no haber “resuelto el caso”, sino que cumple su función al identificar los riesgos y exigir que las decisiones vengan previamente pensadas y respaldadas por quien tenga legitimación para hacerlo.

El notario no es asesor legal de las partes ni puede asumir su defensa, no debe diseñar estrategias sucesorias o contractuales. Su función se limita a advertir riesgos y velar por la legalidad del instrumento público.

12. ¿Podría este caso encajar como MASC?

No. Aunque hay conflicto, no estamos ante un procedimiento voluntario de conciliación o mediación, sino ante un expediente sucesorio complejo. El notario no tiene rol conciliador ni resolutorio en este marco y debe mantenerse en su función fedataria y de legalidad.

Los mecanismos adecuados de solución de controversias (MASC) incluyen mediación, conciliación, arbitraje y negociación. El papel del notario en ellos está regulado, por ejemplo, en la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria (conciliaciones notariales), y en las normas sobre mediación civil y mercantil.

En este caso no estamos ante partes que acuden conjuntamente al notario para resolver un conflicto mediante avenencia. El conflicto es jurídico-preparatorio y no formalmente planteado.

Por tanto, no estamos ante un supuesto de MASC, sino ante una cuestión patrimonial sucesoria compleja en la que el notario no tiene función mediadora ni decisoria.

13. ¿Tiene alguna responsabilidad el notario por no haber actuado antes? (extra-dictamen)

No, siempre que el notario haya obrado con la diligencia exigible a su función.

En este caso, el notario advirtió con tiempo razonable (29 de abril), a ocho días del vencimiento del plazo (7 de mayo), y conminó a las partes a buscar asesoramiento jurídico externo. Actuó con diligencia y neutralidad. No incurre en responsabilidad alguna ni está obligado a resolver todas las dudas del caso.

Se enfrenta a una situación que requiere análisis de la voluntad sucesoria, verificación de la eficacia del poder, estudio de consecuencias fiscales y registrales y posible afectación de terceros y acreedores.

En ese marco el notario advierte adecuadamente de los riesgos y declina emitir un juicio cerrado o redactar un instrumento notarial conflictivo sin que las partes hayan recibido asesoramiento externo.

La actuación es prudente, imparcial y respetuosa con los límites de la función notarial.

Algunas ideas para el borrador del texto de la escritura de formación de inventario en la parte dedicada al documento privado de promesa (extra-dictamen)

CUARTO.– SOBRE DOCUMENTO PRIVADO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Manifiestan los otorgantes que, en fecha [febrero de 2025], el causante, actuando presuntamente representado mediante poder general y preventivo otorgado a favor de su hijo Don **********, y junto con su exesposa Doña **********, suscribió con Don ********** y Doña ********** un documento privado de promesa de compraventa con arras penitenciales relativo a la vivienda sita en [domicilio completo], por un precio total de treinta mil euros (30.000 €), habiéndose hecho constar en dicho documento tres pagos en efectivo que se afirman realizados antes del fallecimiento del causante, sin que conste justificación documental de los mismos.

Dicho documento privado tiene fecha fehaciente en virtud del fallecimiento del causante acaecido el día seis de marzo de dos mil veinticinco.

No obstante:

No consta que el poderdante estuviera afectado por medida alguna de modificación judicial de su capacidad, lo que plantea dudas sobre la vigencia operativa del citado poder.

El Notario autorizante no puede emitir juicio de suficiencia a posteriori del citado poder para el acto celebrado ni puede garantizar su validez ni efectos vinculantes en el ámbito de este expediente de beneficio de inventario, limitándose a narrar los hechos con las advertencias legales oportunas.

Tampoco consta si la prórroga verbal del plazo pactado en dicho contrato fue consentida por todos los posibles herederos ni si la entrada en la vivienda de los promitentes compradores se produjo antes o después del fallecimiento del causante.

La vivienda objeto del contrato presenta un valor de referencia catastral superior al precio pactado, lo que podría comprometer los derechos de los acreedores hereditarios.

En consecuencia, el citado documento se incorpora al inventario en calidad de indicio o elemento relevante para la eventual reclamación de terceros, sin prejuzgar su eficacia, su ejecutabilidad o su eventual vinculación con la herencia, debiendo quedar sujeta dicha cuestión a la oportuna interpretación judicial o acuerdo entre las partes interesadas.

Adicionalmente se hace constar que los compradores, en caso de ostentar créditos contra la herencia derivados de lo pactado o de pagos realizados, podrían ser considerados acreedores y, en su caso, notificados conforme a los artículos 1010 y concordantes del Código Civil.