Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 1 SEGUNDA PARTE: Rectificación descriptiva de fincas (supuestos que no consiguen o terminan en coordinación) ÍNDICE INTRODUCCIÓN Fincas inscritas en división horizontal Fincas inscritas sin datos catastrales Fincas inscritas y mal catastradas: a) El otorgante reconoce que el catastro está mal. b) El otorgante desconoce (o reconoce) si el catastro está bien o mal Fincas no inscritas y sin datos catastrales Fincas no inscritas, pero con datos catastrales Fincas no inscritas y mal catastradas Escritura de subsanación y complemento de otra de herencia a fin de adaptar segundo título a Catastro a efectos de inmatriculación Escritura complementaria de otra de adjudicación de herencia, de declaración de ampliación de edificación y de compraventa Fincas inscritas o no inscritas sin catastro gráfico Fincas en las que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil calcularla con los datos de la escritura y el registro) Una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye, como las demás porciones en que se divide la finca, una parcela catastral independiente por haberse instado y conseguido en Catastro por los propietarios de todas las porciones de la misma Fincas con componentes separados Actualización de finca que pasa a tener mas cabida y dos componentes La herencia de los primos de la pretendienta Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Casas y obras que son parte de otra Un aljibe en mal estado de conservación situado dentro de una parcela catastral en la que no consta Finca con una parte cuya superficie está indicada y otra que no (los "ensanches") Finca que según ante-título y registro linda con vereda Una fórmula catastral inusual pero que se me repite en dos escrituras seguidas Fincas con expedientes catastrales en curso Fincas agrupadas catastralmente que no lo están en el registro y que no se quieren agrupar (el "Juansa") Un patio mal catastrado Discrepancia entre la superficie gráfica y la alfanumérica Compraventa de finca que está siendo objeto de un 199.1 LH solicitado mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad Escrituras que cambian en el último momento Coincidencia de la medición de una finca con Catastro pero existiendo un perímetro erróneo Algunos enlaces de interés INTRODUCCIÓN Vamos a ver a continuación casos de rectificación descriptiva que generalmente no van a permitir el acceso de la nueva descripción a registro ni la coordinación con Catastro y casos en los que no resulta posible proceder a actualización alguna. En todos estos casos, nos salimos del cuadro general que ya conocemos y nos vemos obligados a improvisar y a ser imaginativos intentando dejar las cosas lo mejor explicadas que se pueda para situarnos en el camino de una solución futura (son los casos de andamiaje para futuras escrituras de los que ya he hablado). Aunque no podamos rectificar/coordinar, hay que procurar una buena descripción de las fincas y de sus datos catastrales con el fin de hacer una buena escritura que sirva de punto de partida a lo que se pretenda hacer en otro momento. La mayoría de los casos de hoy son carne de 18.2 de la Ley del Catastro (siempre que haya afectados aunque podrían ser únicamente los promotores del expediente y no terceros y estemos hablando de suelo como ya sabemos) y, también, de BGA que podría acabar convertida en BGC. En cada supuesto, hay que intentar montar un puzzle con las piezas disponibles que podría completarse ya mismo (si se quisiera resolver pues casi siempre se podría) o, tal vez, mas adelante. Sabemos que la modificación de la cabida exige la coordinación pero también que hay casos de coordinación en los que la superficie inscrita es la que figura también en escritura y Catastro (y que coincide con la realidad) con lo que se puede coordinar siendo la vía a utilizar el famoso 9b de la LH. No obstante, comencemos con un caso que no está propiamente entre los casos ya vistos. Es el caso de las ... 1.= Fincas inscritas en división horizontal "Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos". En algunos casos, nosotros sí que actualizamos linderos en base a Catastro, pero no decimos nada especial al respecto (no variamos la fórmula, aunque se haga), aunque perfectamente también podría decirse: "No se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie, solicitándose la actualización de los linderos". Tal vez no sea necesario pedirlo, pero en estos tiempos en los que pides que no se haga algo y se hace, mejor es dejar claras tus pretensiones. Se trata de casos en los que hay lindero con una calle que ya no se llama igual o con un solar que ahora es de otra persona o con una comunidad de propietarios que antes no existía, por poner algunos ejemplos. Siempre añadimos a continuación del párrafo anterior lo siguiente: "Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". Si en vez de estar ante una escritura que transmite la propiedad de un elemento de una división horizontal, estuviéramos ante una escritura de declaración de obra y de división horizontal, lo que correspondería es cursar el alta catastral de las nuevas fincas resultantes de la división. Para este trámite aun no tenemos aplicativo alguno en la notaría, aunque se ha hablado muchas veces de su instauración y está previsto normativamente en el artículo 47.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro ("Constancia de la referencia catastral en documentos notariales") que dice: "2. Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. La misma documentación se aportará para la asignación notarial de la referencia catastral provisional en los supuestos de obra nueva en construcción en régimen de propiedad horizontal". Casi no he hecho divisiones horizontales en los últimos años, así que no sé si diría algo al respecto en la escritura pero sí que sé que no haría comunicación alguna porque no se puede hacer (salvo que recurras al correo ordinario). Lo que sí que podemos es enviar CSE por SIGNO (y que sirva para lo que tenga que servir) o lanzarnos a la SEC en abierto, aunque no lo aconsejo. En una ocasión sí que me atreví a cursar un expediente relativo a una división horizontal en la sede y, con algunas dificultades, me dio buen resultado. Cosa diferente sería la declaración de obra y la posterior división horizontal que tiene sus propias exigencias en materia de coordenadas en las que no podemos entrar aunque os anticipo que la DG tiene dicho que es “facultativa” la georreferenciación de entidades en DH. Lo único necesario es la georreferenciación del total edificio. Esa georreferenciación nos hará falta al declarar la obra y dividir horizontalmente pero si nos encontramos con edificios no georreferenciados cuyos elementos son objeto de algún negocio jurídico en nuestras escrituras, no habrá ningún problema. Eso sí, la superficie de suelo no se puede tocar sin que la comunidad de propietarios esté conforme. Puede surgir la problemática de que la obra se declare en construcción y luego algún propietario quiera declarar el fin de obra de lo suyo pero tampoco tenemos tiempo para hablarlo ahora. 2.= Fincas inscritas sin datos catastrales Un supuesto muy frecuente pero no tanto como el siguiente que recoge una fórmula que es probablemente la que mas veces usamos en mi notaría. "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Cómo puede fácilmente deducirse, casi nadie insta ningún procedimiento ni interpone recurso alguno salvo que lo necesite por alguna razón. Esos procedimientos quedan al margen de la notaría (aunque, de nuevo, podríamos echar una mano con un expediente en abierto que nunca he probado). De ahí la importancia de la labor técnica y notarial. Todo lo que no hagamos nosotros, se va a quedar probablemente sin hacer una temporada (puede que larga) mas. Eso sí, si el caso genera un expediente STI (una alteración de la titularidad catastral), nuestra comunicación dará lugar a un Suministro de Información (SI) que debemos poner en conocimiento del interesado para evitar que el Catastro pueda dirigirse a él (rara vez debe ocurrir) y que luego nos achaque no haberle informado. Nuestro SI no genera notificación alguna al interesado desde Catastro, es decir, Catastro no notifica el SI al interesado, solo lo comunica al notario. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". En estos casos no será posible la actualización de los linderos, salvo por mera manifestación (pero no conforme a Catastro pues no tenemos dato alguno). 3.= Fincas inscritas y mal catastradas En este supuesto (una variante del anterior puesto que ahora sí que hay catastro pero no está bien), ya hay que comenzar a distinguir algunas opciones. a) El otorgante reconoce que el Catastro está mal: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". En estos casos no será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. Esta variante es la que yo suelo utilizar y no la siguiente que yo creo que es de uso mas común. b) El otorgante desconoce si el catastro está bien o mal: A mi modo de ver, se usa mucho esta alternativa en las notarías, aunque yo no la uso prácticamente nunca y opto generalmente por la anterior, como ya he dicho. "He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia real y no están en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación". En estos casos no será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. También podría usarse este párrafo de renuncia al inicio de procedimientos de oficio: "Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión". Si añado esta fórmula es porque la he visto pero yo creo que no la usaría nunca porque no tengo claro si esa renuncia es posible tratándose de procedimientos que se inician de oficio. En alguna resolución reciente (citada en la primera parte de la clase) y parece que se ha llegado a querer imponer (qué absurdo) al Notario que ponga en marcha el 18.2. A mi juicio, el ponente de esa resolución no ha practicado mucho con el expediente. Ni puedes negar a la gente que firme, ni puedes obligarle (todo lo demás advertirle) de que puede instar el 18.2. Yo cada vez lo advierto mas. 4.= Fincas no inscritas y sin datos catastrales Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo y ahora ni inscritas ni catastradas. "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa negativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de los datos catastrales". Una segunda opción, si hay seguridad de que la finca no está inscrita y no se pide nota, sería esta: "Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de los datos catastrales". No será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación (y siempre que ya haya un título previo). En este supuesto, generalmente estamos ante segundos títulos. No tiene mucho sentido y es muy poco habitual en estos tiempos escriturar una finca sin disponer de algún tipo de dato catastral, aunque por diversas razones de vez en cuando se sigue dando el caso. 5.= Fincas no inscritas, pero con datos catastrales Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo, ni inscritas ni catastradas, y ahora no inscritas pero con datos catastrales. Esta sería la alternativa al caso anterior. No tengo inscripción pero sí tengo Catastro y está bien. "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa negativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro". O: "Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI ("Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica") de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación". Cabe la posibilidad de que se trate de un primer título (no inscribible) o de un segundo título y que ya se pueda inscribir. También se hacen escrituras que constituyen un segundo título pero que al mismo tiempo complementan el primer título para conseguir la coincidencia plena con Catastro. 6.= Fincas no inscritas y mal catastradas Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo, ni inscritas ni catastradas, no inscritas pero catastradas y ahora no inscritas pero mal catastradas. Ahora tenemos una finca no inscrita y que, además, está mal catastrada. Para este supuesto, podríamos decir: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales". Sería posible actualizar linderos por mera manifestación. Como he dicho, son habituales las escrituras que constituyen segundo título y que adaptan la descripción del primero (que lo completan o que lo subsanan) a fin de conseguir la identidad con Catastro que es indispensable para conseguir la inmatriculación de una finca en el registro. Un caso de subsanación de un segundo título a efectos de inmatricular puede ser el de una escritura que resolvía un caso en el que el Catastro NO se ajustó completamente a la BGA (bueno en realidad usábamos documentación técnica tradicional) que necesitábamos para inscribir el segundo título (que era una herencia). Al no quedar Catastro totalmente conforme a la BGA, se hace necesario complementar el primer título cuando vamos a hacer el segundo. También es posible que subsanemos y complementemos el primero dentro del segundo. Creo que últimamente me inclino mas por esta opción En aquel momento una vez que se firmó la herencia, el interesado cursó su expediente catastral y cuando estuvo terminado y hubo posibilidad de obtener CCDYG se descubrió que el Catastro no había efectuado el alta de conformidad con la documentación técnica. Actualmente si alguien hiciera esa herencia lo haría aportando documentación técnica "clásica" (no indispensable) pero también su IVG+ que contendría la BGA. Una vez firmada la escritura podría iniciarse (si hablamos de suelo y hay afectados o si los únicos son los propios promotores también podría hacerse en ciertos casos) un expediente del artículo 18.2 LCI o podría el interesado hacerlo por sí mismo (18.1 LCI). Si lo hiciera por sí mismo podría ocurrir lo mismo que en este caso, y si lo hiciera por el 18.2 podría surgir algún problema con las obras (que salvo en ocasiones no pueden darse de alta o modificarse por el 18.2) que exigirían actuaciones posteriores (desde la notaría si uno se anima o en el propio Catastro). Existe también la opción de subsanar/complementar el previo dentro del segundo título (cumpliendo con las dos transmisiones en absoluta coincidencia con Catastro). En tal caso, suelo incluir un apartado preliminar para la subsanación/complemento y corregida la descripción de la finca es cuando nos metemos en la harina del segundo título (herencia, compraventa, donación o lo que sea). 7.= Fincas inscritas o no inscritas sin catastro gráfico Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo, ni inscritas ni catastradas, no inscritas pero catastradas, no inscritas pero mal catastradas y ahora inscritas o no inscritas y catastradas pero sin bases gráficas. Se trata de los casos en los que no es posible obtener CCDYG. Podría darse este caso en fincas inscritas o no inscritas. En este supuesto, como en el número 4.=, generalmente estamos ante segundos títulos (si hablamos de fincas no inscritas) porque no tiene mucho sentido y es muy poco habitual en estos tiempos escriturar una finca en estas circunstancias (teniendo problemas catastrales que lo que hay que hacer es solucionarlo). "Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". Sería posible actualizar linderos por mera manifestación. La falta de catastro gráfico (no existe, por la razón que sea, una BGC) nos obliga (si es indispensable para lo que queremos hacer o no lo es pero queremos dejarlo todo perfecto) a recurrir a la BGA si queremos solucionar la situación. 8.= Fincas en las que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil calcularla con los datos de la escritura y el registro) Antes era habitual que en la descripción de las fincas con construcciones en su interior solo se indicaran los metros lineales de frente y fondo. Con estos datos, hay fincas cuya superficie se calcula fácilmente (una simple multiplicación) y hay fincas cuya superficie no se puede calcular porque presentan formas irregulares (la geometría no es lo mío). En otras descripciones no queda nada claro si lo que se está indicando es la superficie del suelo, la superficie ocupada (concepto que antes no se utilizaba cómo se utiliza ahora) o la superficie construida. Hasta he visto fincas medidas por palmos de frente y de fondo. Generalmente, a mi esas descripciones me llevan a pensar que la superficie indicada en el título es la de la obra y no la del solar, aunque es una mera suposición que hago en base a que la superficie catastral de suelo suele ser superior. Un simple vistazo del Catastro te puede llevar fácilmente a esa conclusión (o no). Por estas razones, en estos casos, simplemente reproducimos la vieja descripción de la finca y añadimos lo que podéis ver a continuación: "= URBANA: Una casa habitación … Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastro. Linderos: xxx". Después, proseguimos diciendo: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar llevándose a cabo la coordinación y actualizando los linderos". En realidad, en estos casos, no sabemos si verdaderamente se trata de un exceso o de un defecto de cabida, aunque, insisto, mi creencia es que simplemente son casos en los que la superficie de suelo no consta en el registro, por lo que suelo dejar cada supuesto al arbitrio del registrador que es el que tiene la última palabra al respecto y que no suele dar pautas por anticipado. Por eso siempre dudo a la hora de solicitar la coordinación aunque tengo claro que lo que NO podemos es decirle al registro que renunciamos a la coordinación y, al tiempo, pedirle que nos rectifique la cabida o que nos indique la superficie de solar. Me he dado cuenta de que incurría en esa contradicción hace poco y ello me ha originado un par diligencias de subsanación. Últimamente, ya lo hemos comentado, tiendo a no complicarme la vida y a pedir el 201.3 a) o el 199.1. (uno y otro en modo subsidiario). En estos supuestos, claro está, sería posible la actualización de los linderos en base a Catastro. Entramos ya en los supuestos mas difíciles de enmarcar y que me limito a enunciaros para que veáis la casuística de esta materia: 9.= Una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye, como las demás porciones en que se divide la finca, una parcela catastral independiente por haberse instado y conseguido en Catastro por los propietarios de todas las porciones de la misma 10.= Fincas con componentes separados 11.= Casas y obras que son parte de otra 12.= Un aljibe en mal estado de conservación situado dentro de una parcela catastral en la que no consta 13.= Finca con una parte cuya superficie está indicada y otra que no (los "ensanches") 14.= Finca que según ante-título y registro linda con vereda 15.= Una fórmula catastral inusual pero que se me repite en dos escrituras seguidas 16.= Fincas con expedientes catastrales en curso 17.= Fincas agrupadas catastralmente que no lo están en el registro y que no se quieren agrupar (el "Juansa") 18.= Un patio mal catastrado 19.= Discrepancia entre la superficie gráfica y la alfanumérica 20.= Compraventa de finca que está siendo objeto de un 199.1 LH solicitado mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad 21.= Escrituras que cambian en el último momento 22.= Coincidencia de la medición de una finca con Catastro pero existiendo un perímetro erróneo Estoy a vuestra disposición para compartir o consultar estos u otros casos. Un par de enlaces de interés Coordinación de Catastro y Registro Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos CLASE 2 SEGUNDA PARTE: El acta de requerimiento para la subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI) y su tramitación en la Sede Electrónica de Catastro: Explicación, recomendaciones, modelos, diligencias y casos prácticos Habiendo revisado todo mi conocimiento sobre el 18.2 y sacado la Adenda a mi libro (de los que ya disponéis) a principios de Diciembre de 2o23. Desde entonces, ya he recopilado un montón de cosas. ÍNDICE: Un vídeo muy útil para técnicos que no consiguen obtener el IVG para el concepto adecuado “El 18.2 no puede evitar a una oposición posterior en sede registral en el transcurso del expediente hipotecario que pueda corresponder tramitar” Agrupar y subsanar o subsanar y agrupar En caso de segregación tenemos otro truco "No tengo donde apoyarme para hacer el IVG+" Agrupación catastral sin agrupación en la escritura y tramitación de la agrupación a través de la Sede Electrónica de Catastro Notificación a colindantes afectados con fincas coordinadas Recibo una conformidad a un 18.2 extemporáneamente Diligencia de no oposición por parte de un no verdaderamente afectado Cuidado con los linderos coordinados en otros supuestos que no son el 18.2 Imprescindible petición de notas en los 18.2 para que no las pidan Catastro ¿Puede tramitar el 18.2 el nudo propietario sin intervención de los usufructuarios? Estoy pensando en que todos los casos en que digamos que Catastro está mal (y puede que en algún otro), vamos a meter una advertencia en cuanto al 18.2. Tanteando una vez mas al Catastro Tras el cierre de la Adenda a mi libro sobre el 18.2 han pasado muchas cosas. Esta clase la impartiré con el libro, la Adenda y todos estos añadidos posteriores. Un vídeo muy útil para técnicos que no consiguen obtener el IVG para el concepto adecuado Este canal es muy útil y este vídeo muy resolutivo para los técnicos. No está de mas tenerlo a mano para ayudar a los técnicos que nos lleven los asuntos que trabajemos. https://youtu.be/imhRGk9qgnQ?si=tG_DUi5JMC_8l20j “El 18.2 no puede evitar a una oposición posterior en sede registral en el transcurso del expediente hipotecario que pueda corresponder tramitar” Esa imposibilidad hace pensar a algún registrador que es mejor tramitar el 199.2: "Buscando la economía procedimental, cabe pensar en la oportunidad de prescindir del 18.2 LCI y acudir directamente al 199.2 LH, aportando una RGA con IVG positivo. Es cierto que la finca no queda aun plenamente coordinada, pero sí pre-coordinada y con similares efectos prácticos. Se ajusta el Registro a la realidad, y los pronunciamientos registrales prevalecen sobre el Catastro (arts. 2.2 y 3.3 LCI). Y- la RGA inscrita, al contar con IVG +, está validada por autoridad pública, por lo que goza de los efectos legitimadores del art. 38 LH, una vez transcurridos 6 meses desde la comunicación registral al Catastro sin que este haya expresado impedimentos técnicos -que no caben cuando el IVG es positivo- (art. 10.5 LH)". Por supuesto, estoy en absoluto desacuerdo con la opinión porque el 18.3 no ha funcionado hasta ahora demasiado bien aunque se está mejorando y ello es suficiente razón para desconfiar de las situaciones de pre-coordinación que pueden eternizarse. Una buena escritura y un registro arreglado no es suficiente. Si el Catastro no se queda bien, el asunto no habrá quedado resuelto positivamente. Por otra parte, aunque he usado el 18.2 para cosas de detalle, en la mayoría de los casos resolvemos situaciones catastrales desastrosas depurando ya posibles oposiciones y adaptándote a ellas mediante nuevas representaciones gráficas en caso de que sea necesario. Así que entre las que no generan oposición y las que sí (pero se arreglan) conseguimos enviar a registro las situaciones ya muy depuradas. Agrupar y subsanar o subsanar y agrupar Comenté hace poco a la Gerencia que aunque creo que esta es una regla de oro del 18.2 yo en algún caso he agrupado y subsanado lo agrupado (en vez de subsanar y agrupar). No es lo mismo, creo yo, que se agrupen dos fincas, se mande a registro y haya una oposición respecto de una y que entonces haya que subsanar individualmente (aunque es un lío considerable) que agrupar dos registrales que catastralmente están fatal (zonas sin cartografiar, edificaciones sin suelo … etc) y utilizar un IVG+ relativo a lo resultante de la agrupación y tramitar el 18.2 en base a ese resultado. Es decir, que hay casos y casos. Uno de esos casos se ha podido tramitar recientemente previa consulta a Catastro: "Antes de final de año (de 2023) tenemos intención de firmar una escritura y de usar para un expediente 18.2 el IVG+ que adjunto (o puede que otro con algún ajuste que me tienen que entregar). En la escritura dos registrales se agrupan y una vez agrupadas es cuando se pone en marcha el expediente. Sé que primero se subsana y luego se agrupa pero la situación catastral es desastrosa y considero que en un caso como este no tiene sentido dar de alta unas parcelas por la vía de la subsanación (si es que se pudiera) para luego proceder a agruparlas. No sé tampoco si el técnico sería capaz de obtener un IVG+ para esa hipótesis puesto que le ha costado horrores conseguir este IVG+ que ha conseguido tras mi insistencia en que lo obtuviera positivo. Mi pregunta es si en casos como este, es admisible agrupar y subsanar lo agrupado teniendo en cuenta esa caótica situación del catastro a día de hoy. Si no fuera posible, el cliente no querrá hacerlo de otro modo y, por tanto, el expediente irá al registro sin arreglar catastro y ya veremos luego qué sucede (registro comunica o no … etc etc)". Ellos me contestaron lo siguiente: "A la vista del IVG remitido no se aprecia qué fincas se agrupan, y a falta de tener acceso a la documentación jurídica, suponiendo que los promotores del expediente sean los titulares de la referencia catastral * y el resultado final pretendido sea reflejar la parcela completa con las superficies del propio diseminado y del terreno se podría tramitar como una subsanación ya que en principio la parcela ya existiría en Catastro pero no aparecería reflejada correctamente. Si ése es el caso, como posibles sugerencias sobre el IVG remitido ...". O sea, que sí, que en estos casos de situación catastrófica podemos agrupar y luego subsanar. Por supuesto, le hice las indicaciones al técnico. Todo salió perfecto. En caso de segregación tenemos otro truco Se trataría de conseguir la segregación catastral por la vía del 18.2. No siempre funciona, pero de momento tengo un caso en el que la única catastral está conformada por cuatro registrales y la vamos a convertir en cuatro catastrales por un 18.2 y he cerrado exitosamente otro caso en el que la única catastral es una registral y parte de otra. En ambos casos han comparecido todos los propietarios afectados. En el primer caso hemos conseguido sacar una subparcela de la finca y objeto del expediente y que se catastrara a nombre de su propietaria que comparecía en el expediente. En el segundo teníamos esas cuatro registrales dentro de una única catastral. Nos daba juego un camino municipal que convertía al ayuntamiento en afectado. En el tercero el propietario de dos fincas colindantes insta el expediente para arreglar su linde y de paso conseguir que una de ellas quede a su nombre y deje de estar a nombre del ayuntamiento que ha sido notificado por tal razón. Todos salieron bien aunque uno ha dado problemas en el registro. "No tengo donde apoyarme para hacer el IVG+" En relación a este caso le decía en un mail a la gerencia de Catastro: "Tenemos una zona urbana a nombre del ayuntamiento (sería como un barrio entero o buena parte de él) dentro de la que hay de alta una serie de edificaciones de diferentes personas. Cuando el técnico intenta hacer el IVG+ positivo (para subsanación) no puede. Lo que necesita hacer es restar a esa parcela grande del ayuntamiento un trozo que pertenece al dueño de una de las edificaciones y, según me dice, “no tiene en dónde apoyarse” por lo que el aplicativo no le deja restar superficie a esa zona. En consecuencia, quiere presentarme un IVG- que puede luego no ser aceptado en el registro y que (ademas y sobre todo) no permite arreglar el Catastro sin presentar el correspondiente expediente vía 18.1 (porque el 18.2 no se acciona y el registrador tampoco podrá sin inscribe dar cumplimiento al 18.3). No sé si me pueden dar alguna orientación que le ayude o enviarme algún manual o enlace que le sirva. Es un técnico que controla pero no está en el máximo nivel (en mi opinión)". En la gerencia, después de aportarles yo algunos datos adicionales, me dijeron que sí que se podía hacer y que había parcelas donde apoyarse, "por consiguiente, creemos que no da con la tecla; si le parece dígale que se ponga en contacto con nosotros". Lo que no me quedó claro es si hay casos en los que sí que sea imposible apoyarse (que sería algo así como tener un punto de referencia para montar la base gráfica alternativa). El técnico les contactó y consiguió hacer el IVG+ concluyendo: "Es evidente que algo estaba haciendo mal. Espero que valga de algo". Sirvió, el asunto ya está solucionado. Días mas tarde consulté otro caso similar aunque "la falta de apoyo" lo que impedía era obtener un IVG+ para segregación: "El problema de este técnico es que no consigue hacer el IVG para segregación. ¿Le pueden echar un vistazo a la documentación? Si no existe problema y se puede hacer, le digo que les llame para que le expliquen". Al día siguiente me facilitaron (sí, me lo hizo Catastro) el IVG+ para segregación desde la gerencia y me dijeron: "Adjunto mismo IVGA pero de tipo de operación segregación, para que vean en la página de "Nueva parcelación", los nombres de los GML. Cambiar de tipo de operación no es más que cambiarle el nombre del identificador interno al GML (se hace con el bloc de notas). Para cambiarle el nombre hay que saber alguna cosa, que es lo que le adjunto en el segundo PDF: el manual del IVGA para todos los tipos de operación (está en la SEDE)". La verdad es que no entendí lo que me decían salvo en cuanto a una cosa: es fácil y se puede hacer aunque serán los técnicos los que tengan que aprenderlo puesto que es función y no la nuestra. Le mandé el IVG+ para segregación al técnico mediante un e-mail que lo adjuntaba en el que le escribía con mucha delicadeza. Ni me contestó. La escritura se firmó y está en fase de notificaciones. No sé si habrá algún problema porque un notificado es conocido y observo un desplazamiento masivo que no sé que solución podría tener. Agrupación catastral sin agrupación en la escritura y tramitación de la agrupación a través de la Sede Electrónica de Catastro He firmado hace poco una escritura en la que se agrupan dos catastrales que ya son una sola finca registral. El técnico ha presentado un IVG+ con el concepto AGRUPACIÓN y hemos comprobado su CSV en la SEC. El resultado ha sido positivo y el sistema informa: “CSV correcto, se asignarán las nuevas referencias catastrales”. Al ver el resultado de la comprobación, pensé: "Y si registramos el expediente de agrupación en la SEC, ¿qué pasará? ¿nos lo tramitarán y dejaran una sola referencia catastral para la finca?". Pensé que no perdía nada con intentarlo y registré el expediente. Instantáneamente recibí la comunicación de inicio del procedimiento y el proyecto de nuevo parcelario con las dos catastrales agrupadas. Una vez hecho esto, escribí a la Gerencia a través de la dirección reservada a fedatarios para que lo tuvieran en cuenta. Al rellenar el campo de la ficha de registro relativo a que la operación a registrar se correspondía con la escritura marqué la casilla (dije que sí) aunque lo cierto es que se trataba de un caso especial (común por otra parte) y lo cierto es que o la agrupación ya estaba hecha en el pasado o el Catastro era incorrecto. Tenía pensado que si todo terminaba bien, haría lo de siempre: una diligencia mas para recoger el cierre y la adaptación de la descripción de la finca o lo que diga Catastro. Si no contestan, hay que pedir a Catastro que cierre el expediente. Tras la firma, avisé a la Gerencia: "He abierto el expediente que ven en el título. Es agrupación y el IVG+ es de agrupación, pero en la escritura no hay agrupación. Hay obra y venta pero me ha parecido (tras consultar el CSV previamente) que podría tramitarse. De hecho, en la documentación obtenida, parece que sí". Dentro de plazo (es decir, super rápido) me dijeron: "Lo hemos tramitado pero lo correcto es una IVG+ subsanación y registrarlo como tal. Cuando lo comunique como agrupación automáticamente el programa asigna una nueva referencia catastral, cuando no es necesaria. En este caso hemos mantenido la referencia de menor orden". Entonces, si me lo hubieran traído para subsanación y lo hubiera metido como un 18.2 (una especie de 18.2) sin notificar a nadie, ni publicar edictos, porque no hay ningún otro afectado, ¿también se habría tramitado? (hubiera sido la forma correcta de hacerlo). Si es así, creo que podría tramitar mas casos por esa vía: "Así es, que no existan afectados en el procedimiento no determina el no inicio del expediente de subsanación. Así lo hacemos aquí con el 18.1, creo que es perfectamente extensible al 18.2 cuando el único afectado es el promotor del expediente, que por ejemplo quiere subsanar catastro por un motivo como el del caso sin afectar a nadie más". Pero, ¿haría falta un acta? Me dijo que no. Conclusión: Esto nos va a dar juego y en cierta medida me da otra visión de uno de mis dogmas del 18.2: Ha de haber afectados pero no tienen porqué ser los colindantes sino los demás propietarios de la parcela catastral o el único dueño de la misma si hay varias registrales dentro o lo contrario (una registral y varias catastrales). Se trataría de un 18.2 abreviado (por entenderme yo mismo). Como suele ocurrir tras este caso empezaron a aparecer otros que tenían encaje en este supuesto: Hemos visto que varias registrales con una sola catastral se pueden llevar por el 18.2 para que haya tantas registrales como catastrales. También hemos visto el caso contrario: una registral que son varias catastrales y que se agrupan como consecuencia de un 18.2 sin afectados. Notificación a colindantes afectados con fincas coordinadas Me llega la noticia de que va a haber una circular interna de Catastro que va a exigir que cuando el colindante afectado tiene su finca coordinada preste su conformidad expresa. ¿Cómo lo sabremos? Gracias al anexo de colindantes donde figurará esa situación de coordinación. Cuidado porque si consiente luego se nos parará el expediente en el registro porque la finca está coordinada y se ha descoordinado por la coordinación del vecino con lo que el colindante deberá volver a coordinar. ¿En el propio expediente 18.2? ¿En otra escritura? ¿Directamente en el registro? Desde luego cuando consienta hay que advertirle de la situación y de las posibles alternativas de solución. Al poco de que me llegara esta noticia tuve una agrupación de finca coordinada a finca no coordinada. La finca resultante tenía que coordinarse lo que implicaba la coordinación de una parte y la descoordinación-coordinación de otra (no sé si es exacto pero se entiende), así que, por si acaso, dije: "Como propietaria de la finca registral 2.920 que se encuentra coordinada y que es objeto de agrupación con la adquirida en la presente escritura presta su consentimiento expreso a las modificaciones que procedan en relación con dicha coordinación a efectos registrales y catastrales". Recibo una conformidad a un 18.2 extemporáneamente Y esto es lo que pongo: "9ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, a *, para hacer constar que en el día de hoy recibo fuera del plazo legalmente establecido y con el expediente por mi tramitado cerrado en sentido favorable, una notificación telemática de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Infraestructuras y Territorio de la Generalitat Valenciana, relativa a la parcela catastral * del polígono * (resultante de la agrupación de las fincas registrales * y *), objeto del expediente contenido en la presente, la cual dejo unida al mismo dando por reproducido su íntegro contenido en el que se hace constar que el Servicio de Expropiaciones y Gestión Patrimonial no se opone a la inscripción gráfica propuesta. Incorporo la impresión a papel de la documentación recibida. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=" Diligencia de no oposición por parte de un no verdaderamente afectado PRIMERO y ÚNICO.- Que la mercantil representada es conocedora del expediente de subsanación de discrepancias catastrales iniciado por Don *, ante Don *, Notario de *, el día *, con el número *de protocolo, con la finalidad de regularizar la superficie y descripción de la finca resultante de la agrupación de las fincas registrales * y *, la cual constituye la parcela * del polígono *, cuyo íntegro conoce y al cual NO formula OPOSICIÓN alguna, en su calidad de arrendataria que resulta de la escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento, autorizada por el citado Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuyo arriendo se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *, consistiendo en lo que les incumba en todos sus términos el meritado expediente. Dado que el arriendo se mencionaba no quería tener problemas con Catastro o registro por falta de conformidad. Cuidado con los linderos coordinados en otros supuestos que no son el 18.2 Hoy hemos descartado pedir un exceso de cabida porque uno de mis oficiales ha visto que un colindante tenía la finca coordinada y, por tanto, no se podría coordinar la de hoy sin recoordinar la del vecino. Creo que debemos fijarnos para decidir en lo sucesivo. Es decir, que no solo hay que llevar mucho cuidado en los 18.2 sino que también hay que mirar este asunto en cualquier 201 o 199. Imprescindible petición de notas en los 18.2 para que no las pidan Catastro En un reciente expediente que ha terminado bien, observamos al entrar en la SEC para ver si se había cerrado que se indicaba en las observaciones que se habían pedido notas al registro por el Catastro. Me llamó la atención y concluimos que de cara a los siguientes había que pedir siempre notas y meterlas. Lo cierto es que casi siempre las pedimos (son procedimientos complicados para que luego haya sorpresas) pero a veces nos caducan y no las volvemos a pedir. Si las pedimos, encarecemos pero si no las pedimos retrasaremos el expediente cuando lo haga registro. ¿Puede tramitar el 18.2 el nudo propietario sin intervención de los usufructuarios? Me pregunta una compañera una duda en relación al 18.2 LCCI. ¿Puede tramitarlo el nudo propietario sin intervención de los usufructuarios? Yo le dije que pensaba que no. Si el usufructo está en el Catastro, no y aunque no esté cuando vieseis que hay un usufructuario y que no ha comparecido, posiblemente pararíais el procedimiento. Hice la consulta en la Gerencia y ellos me dijeron: "El artículo 9.5. apartado a) de la Ley del Catastro, en relación a los titulares catastrales a efectos de sus relaciones con el Catastro, dice: "Cuando concurran varios titulares catastrales en un mismo inmueble, éstos deberán designar un representante. A falta de designación expresa, se considerará como tal al que deba ostentar la condición de contribuyente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o, si existiera, preferentemente al sustituto del contribuyente. Si concurrieran en esta condición una pluralidad de titulares, la representación recaerá en cualquiera de los comuneros, miembros o partícipes". Lo de la "condición de contribuyente" es por el RDL 2/2004 del TR de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, que establece una jerarquía con respecto a los derechos de propiedad para cobrar el IBI (por ejemplo, cuando hay usufructuario, siempre se le envía el recibo del IBI a éste). En definitiva, viene a decir, o es como se interpreta desde aquí, que para nosotros cualquiera de los titulares tiene la función de "representante" y puede relacionarse con el Catastro. Normalmente, como nadie lo designa, es al final el que tiene la "condición de contribuyente" (lo hace solo nuestro programa) y es a quien le enviamos las notificaciones". Les dije que comprendía la argumentación aunque por prudencia, siempre preferiré contar con todos los que ostenten alguna cuota en nuda propiedad o en usufructo. La compañera se lanzó y lo cerro con éxito, aunque luego me dijo que el promotor era el usufructuario. Parece que da igual una opción que la contraria pero yo sigo pensando lo mismo. Estoy pensando en que todos los casos en que digamos que Catastro está mal (y puede que en algún otro), vamos a meter una advertencia en cuanto al 18.2. Decía en la primera parte de la clase que "tras la citada resolución de 12/5/2022, ha habido otras como las de 6/9/2023, 29/11/2023 y 5/12/2023. Quizá pueda decirse que la rigurosidad de la primera (en la que se llega a afirmar que ”queda claro que han de tenerse por no puestas aquéllas cláusulas que tratan de mediatizar la actuación registral introduciendo supuestas renuncias a la actualización de la descripción o la coordinación con el Catastro”) se han dictado otras Resoluciones que establecen un criterio mucho mas razonable y respetuoso con el principio de rogación (aunque, a mi juicio, pongan de manifiesto un cierto desconocimiento de la labor notarial en el expediente del 18.2". Visto lo visto, he llegado a la conclusión de que en que todos los casos en que digamos que Catastro está mal (y puede que en algún otro), vamos a meter una advertencia en cuanto al 18.2.: "Yo, el Notario, les advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario al existir discrepancias catastrales, podrían instar la oportuna acta de subsanación de las mismas cuyo requerimiento sería documentado mediante número de protocolo independiente". Tanteando una vez mas al Catastro Código del expediente* Municipio* Tipo de expediente SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS (FISICO-ECONOMICO) Declarante Apellidos y nombre o razón social* Domicilio fiscal* Entidad tramitadora Gerencia de * Fecha de registro en la entidad origen* Fecha de registro en Catastro* Estado del expediente: Abierto Me presentan hoy la documentación para la venta de una finca que procede por segregación de otra (se hizo conmigo hace unos años pero no se hizo nada catastralmente). El caso es que la venta urge y el comprador quiere su catastro arreglado. Se me ocurre que se pudiera tramitar un 18.2 (los propietarios de la matriz y la segregada son los mismos) en base a IVG+ para subsanación registrado en la SEC tras la firma puesto que no hay mas afectados que esos propietarios de las dos fincas registrales que componen por el momento la catastral. Ya sé que hubo una segregación que tiene unos años y pienso que con las herramientas actuales esto se podría resolver así. Sin embargo, hay un expediente abierto en catastro para resolver esta cuestión (les he copiado los datos) y, lógicamente, interferiría en ese 18.2 que yo querría promover. No sé cuanto tardaran ustedes en resolver pero me pregunto (si el asunto va a tardar dada la urgencia de la venta) si sería posible solicitar el cierre y que yo, en cuanto esté ese cierre, haga mi 18.2 y la venta ulterior. Así que me pregunto: Cuando podría estar listo. ¿Se podría cerrar? ¿Como se solicita? ¿Si se cierra podría yo hacer el 18.2 puesto que hay una segregación en la que no se hizo lo que se debía (ya he tenido estos casos pero las segregaciones eran muy antiguas, hasta el punto de que no había rastro de ellas). La verdad es que me dieron solución y la plasmé tras la firma de la escritura en este escrito que presente en la SEC en abierto utilizando mi tarjeta FEREN: A la Gerencia del Catastro de * JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de Alicante y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: I.= Que en virtud de ESCRITURA DE SEGREGACIONES Y DE DETERMINACIÓN DE RESTO, otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, la mercantil “*, S.L.”, titular del NIF * y con domicilio en *, practicó DOS segregaciones y determinó un resto sobre la finca registral * del Registro de la Propiedad de *, en término municipal de *, catastrada bajo la referencia catastral *. II.= Que, a fin de registrar el oportuno expediente en la Sede Electrónica de Catastro, fue unido a dicha escritura el IVG+ con CSV *, que tras el otorgamiento fue registrado en dicha Sede siendo rechazada la tramitación del correspondiente expediente * por el siguiente motivo: “Motivo de rechazo. La parcela catastral generada es demasiado esbelta. Documento justificativo del Inicio de Comunicación * Certificado catastral de modificación gráfica *”. Mediante correo electrónico la Sede de Catastro, me comunicó adicionalmente que: “Consultada la base de datos catastral consta presentada una subsanación de discrepancias por el titular de la parcela colindante *. La referencia del expediente es * y en el mismo se ha aportado el IVG con CSV: *. Aparentemente la parte afectada de la parcela * coincide con la porción denominada “SRV” en el IVG de la comunicación notarial y parece aportar conformidad de afectados”. III.= Que el expediente * precisa ser cerrado con la finalidad de que mediante un nuevo IVG+ puedan ser tramitadas las segregaciones y determinación de resto objeto de la meritada escritura, previa la terminación y cierre del expediente que afecta a la finca colindante (*). IV.= Esto expuesto, solicito de la Gerencia del Catastro en * impulse la tramitación del expediente * de subsanación de discrepancias para así poder presentar la comunicación notarial de las segregaciones y determinación de resto con el citado nuevo IVG+. Se acompaña copia simple electrónica de la citada escritura de segregaciones y determinación de resto. En *, a *. Justito El Notario. Notario de *. Hasta la próxima. Un abrazo. Miguel Prieto Escudero. Notario de Pinos/Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
