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FAQ’s & Shots por categorias

Actas

La diligencia del acta de la máquina de café

diligencia maquina de cafe

Esta es una de esas historias que no me apetece que se pierdan. Fue una de mis primeras actas y dio lugar a una buena amistad con el requirente. Hace mucho tiempo que no le veo y que no sé nada de él. Guardo con cariño el recuerdo de aquella diligencia que fue más o menos de este tenor…

“En cuyo lugar me fue identificada la máquina expendedora de bebidas que allí se encuentra instalada y cuyo incorrecto funcionamiento debía ser comprobado por mi, el Notario.

Con  tal fin introduje en la ranura correspondiente la moneda adecuada para que me fuera servido un café con leche. Una vez que la máquina así lo hizo, procedí a remover el contenido del vaso de plástico en el que la máquina suministró el servicio sin percibir al realizar tal operación la presencia de azúcar en la bebida que se me sirvió, circunstancia que pude confirmar al probar la misma.

A continuación solicité un nuevo café con leche, pulsando en esta ocasión el botón que la máquina tiene para obtener una cantidad de azúcar superior a la que habitualmente proporciona de no pulsar el botón citado. Una vez que estuvo servido lo removí y probé, sacando las mismas conclusiones que en la petición anterior.

Ante esta circunstancia se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el azúcar, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del azúcar al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Cerrada la máquina procedí a solicitar un té con limón y azúcar, pulsando de nuevo el botón que permite obtener una dosis de azúcar superior a la habitual. Una vez que me fue servido, pude comprobar antes de proceder a su prueba lo siguiente: que no se apreciaba a la vista la presencia de azúcar, que  no se apreciaba al remover la bebida la presencia de azúcar, que la bebida no tenía olor especial y que tampoco tenía color alguno. Una vez que la probé constaté que se trataba de agua caliente sin ningún añadido, es decir, sin té, sin limón y sin azúcar.

Ante esta circunstancia de nuevo se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el té, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba, como ocurre con el azúcar que en este caso también se debió suministrar, totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del té al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Finalizada la actuación para la que se me requirió y no teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación …”

Soy de los que procura explicar bien las cosas en las diligencias de las actas. Hay que procurar que sirvan al propósito de nuestros clientes, sin sobrepasar los límites de lo que somos capaces de percibir por nuestros sentidos, ni de meternos en el ámbito de unos conocimientos técnicos o periciales que no tengamos.

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Arancel

¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?

Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis“aquí y en la China Popular”.

Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).

Esta fue la pregunta que me hicieron: “¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”

Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.

Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.

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¿Por qué me cobra el Notario si es un funcionario?

el notario cobra y es funcionario

Hace pocos días hablaba con alguien sobre el desarrollo pendiente de un convenio entre Notarios y una determinada administración autonómica. La respuesta que en un intercambio de correos pudo leerse fue esta: “Hacen falta dos meses para el visado y validación. Los tiempos en la administración son los que son“. Yo hubiera respondido “QUIZÁ POR ESO NUESTRO RÉGIMEN DE RETRIBUCIÓN ES EL QUE ES, PORQUE LLEVAMOS OTRO TEMPO DISTINTO al del resto de las administraciones”.

¿Qué pasaría si el resto del funcionariado cobrara por arancel, a porcentaje o tuviera pluses por su trabajo?, ¿a que movería sus papeles con la agilidad que se necesita para poder cobrar por los servicios prestados?

La notaría es una oficina pública singular. La relación que en las notarías tenemos con nuestros clientes no es una relación al uso entre la administración y el administrado; nosotros funcionamos de otro modo, improvisamos a diario, trabajamos casi para ayer, sufrimos prisas y muchas presiones y eso hace que haya que tener buenas dosis de paciencia, echar muchas horas de trabajo, gastar mano izquierda y diplomacia, tener capacidad resolutiva y muchas otras cosas más a fin de no tener que recurrir “al vuelva usted mañana” que podría ser tan usual en otros ámbitos administrativos. El usuario notarial lo sabe y exige y se queja con frecuencia demandando su documentación de un modo que nadie podría pretender en otros ámbitos administrativos. Por supuesto la condición de profesional del Derecho que el Notario tiene en España (sin olvidar que no tenemos detrás la responsabilidad civil subsidiaria del Estado) es fundamental para comprender este funcionamiento y nuestro régimen de retribución.

Habría que valorar que hubiera ocurrido en muchos casos en la administración retribuida mediante salarios fijos en casos sucedidos todos en un mismo día (en un mismo día cualquiera, como tantos en una notaría): una póliza de crédito plagada de errores, dos escrituras ya hechas que se aplazan por causas no imputables al Notario, un poder otorgado por una persona con varios pasaportes de diferentes países, un macro poder para pleitos para ahora mismo o una herencia británica con dudas en cuanto a la ley aplicable a la sucesión.

¿Es posible que algunos Notarios llegáramos a ver bien un cambio a un sistema retributivo diferente? El Notariado no es el cortijo de los Notarios, el Notariado es un servicio público y la fe pública una potestad del Estado a quien corresponde exclusivamente conforme al Artículo 149 de la Constitución Española. Lo que quiero decir, es que si voy a tener un horario de siete horas cinco días a la semana, pausa para desayunar, cuarenta días de vacaciones (o más) y a todo aquel que no traiga las cosas como es debido le voy a poder mandar a freír puñetas, sin prisas, sin asesorarle y sin ninguna responsabilidad, pues lo mismo me lo pienso y tal vez preferiría que las cosas pasaran a ser de otro modo.

Tenemos un régimen retributivo diferente porque realizamos una labor diferente que no puede estar retribuida de otro modo y que si lo estuviera, en mi opinión, ya no sería la labor que hacemos actualmente.

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¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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“¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario por razón de mi discapacidad?”

reducciones factura notario por discapacidad

No, el arancel notarial no contempla reducciones por esta causa.

Tampoco las hay por familia numerosa.

Eso sí tenemos reducciones para dar y tomar y algunas son especialmente sangrantes.

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“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”

coste arancel notarial

¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?

“Artículo 63 del Reglamento Notarial

La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.

….”.

Curiosamente luego dice:

“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.

No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.

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“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”

testamentos en españa coste

Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Sais en este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.

No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.

Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).

Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Ahorrar en el Notario, ¿es posible?

ahorrando ahorrar con el notario

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría ahorrar en la factura de la notaría, es decir, que mi factura fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyó.

Tengo un post titulado “Ahorrando con el Notario” que pienso puede resultar muy ilustrativo.

Sobre pedir presupuesto que no sirve para ahorrar pero si para hacerse una idea, también he escrito aquí.

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Me parece cara su factura, Sr. Notario

factura del notario es muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquí aquí.

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Me temo que no soy el Notario que usted busca

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca …

Pensé que no contestaría, pero lo hizo

Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:

“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?

No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.

Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.

“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”

No. Solo el IVA de las facturas del Notario.

Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.

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Minutación del acta de depósito notarial

factura acta deposito notarial

“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.

Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.

Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.

Dice el Artículo 216.2 RN:

“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”

Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).

Gracias compañeros por vuestras opiniones.

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Pedir presupuestos en la notaría

presupuesto escritura notario

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.

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Reducción arancelaria del 25% en hipotecas y compraventas de vivienda

reducción vivienda arancel notarial

Esto no es más que un episodio de arancelficción

Esta fue la primera cuestión que me vino a la cabeza: “¿Qué pasa con las reducciones en el AJD de las hipotecas ahora que pagan los Bancos? (Asturias, Baleares, Canarias, Cataluña, Murcia y Valencia ya las han suprimido), ¿cuál era su fundamento?, ¿eran un argumento para decantarse por el sujeto pasivo-Banco o el sujeto pasivo-deudor?, ¿se mantienen o desaparecen?”. Me la planteé hace unas semanas al establecerse definitivamente el sujeto pasivo del IAJD de las hipotecas.

Poco tiempo después esa cuestión me llevó a esta otra:

Segunda cuestión, ¿y qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien va a pagarnos la minuta en todo o parte es el Banco? (por cierto, que ya he tenido noticias de despachos de abogados que pretenden aplicar retroactivamente las cinco sentencias sobre gastos notariales y registrales de hace unas semanas)

El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos: “El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistasSe une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.

Después el número Uno de la norma establecía: “Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.

¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años …? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.

Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos (o pagan a medias) las escrituras hipotecarias? No me digáis que es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco o en cuanto a la parte que pague el Banco?

Téngase en cuenta que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total. Téngase en cuenta que, como dice un compañero, esto se calcula como las rebajas adicionales de El Corte Inglés.

Este  episodio ha terminado

Sirva de aperitivo a lo que realmente yo quiero plantear en breve: ¿Qué pasa con la reducción del 5% del RDL 8/2010 para todos nuestros documentos de cuantía? ¿Hay alguna razón para seguir o no seguir aplicándola?

Próximamente en sus pantallas (de ordenador) con motivo de la celebración del XXXº Aniversario del Arancel Notarial de 1989. ¿Existe algo que siga costando lo mismo que en 1989?

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Un arancel caduco y desfasado

Tarifa notarial en España arancel

“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.

En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.

Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.

Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.

He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.

Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.

Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….

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Bancos

¿Cuánto pagaré de comisión de disponibilidad?

comision disponibilidad

La pregunta sobre esta particular comisión de disponibilidad no me la hacían a mi.

Me contaba un cliente que se la había hecho él a un bancario, Director de Sucursal para más señas, que, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y airadamente, le respondía que si se creía que era tonto y no sabía calcularlo, si bien, por razón de la dificultad del cálculo, necesitaba tiempo y probablemente tendría que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor viene a mi despacho y como se ve que no se amilana o le ofrezco confianza, o ambas cosas, me cuenta lo sucedido y me pregunta “¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que, por supuesto, no era difícil calcularlo, que podría ser difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,25% al mes, pagaría 300 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo ni un solo minuto durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 363 Euros si se llevaba del Banco los 10.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto.

Creo que he tardado más en escribirlo que en explicarlo.

No hace falta añadir nada, ni significar que da vergüenza pensar en cómo seguimos funcionando a estas alturas de la película.

El deudor sabría de lo suyo y tonto no era con lo que sacó rápidamente sus conclusiones.

Yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”. Ay .. las comisiones.

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¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

informacion cuentas banco españa

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber qué cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

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¿El Banco se tiene que quedar con mis escrituras?

banco no debe tener mis escrituras

NO, no tienen que quedárselas. Es una absurda forma de garantizarse ¿fidelidad? y de que uno vaya a rendir cuentas de su vida a quien no corresponde.

El Banco no tiene porqué tener ni la escritura de compraventa del terreno dónde se ha construido usted su casa, ni la declaración de obra en construcción de su casa, ni el final de obra de su cada. No tiene que tener nada de eso en su poder. Si lo tienen y le cuentan una película no se la crea: le están engañando.

De la hipoteca sí que tienen que tener la escritura, pero en esa escritura ellos son parte y es lógico que la tengan. Pero ¡cuidado¡, tienen que tener la que se hayan pedido para ellos (y pagado). No les corresponde tener la que se haya pedido para usted. Si quieren una que la pidan y la paguen. Nada de quedarse con las escrituras del prójimo.

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¿En qué se diferencia un director de oficina de un apoderado?

apoderado o bancario o director

El apoderado puede ser Director o no serlo y el Director puede ser o no ser apoderado, aunque lo normal es que lo sea o vaya a serlo.

Apoderado es el que tiene poderes para representar a la entidad para la que trabaja y que puede ser Director de la Oficina bancaria en la que trabaja o no serlo. No hay más.

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

comision de disponibilidad sabida en el notario

Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).

Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.

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¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?

explicaciones del notario

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.

Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

firmar con usted notario hipoteca

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

subrogación hipoteca

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar un crédito?

prestamizar crédito

Pues prestamizar es convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

condiciones de mi credito que dice notario

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”

reclamar clausula suelo

“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.

¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?

¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?

Mi no comprender.

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Amigo bancario

amigo bancario

“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.

¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Banco no existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio? ¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.

Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.

Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:

Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.

A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bochornosa actuación de una empleada de gestoría

empleada Gestoria patetica

Bochorno … 

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca

comision por cancelación de hipoteca

Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:

“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.

Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.

Hace unos días me comentó la situación

Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.

Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.

De momento, la primera batalla está ganada.

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Comisiones bancarias caras

comisiones caras

¿Por qué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

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Gross up, push, pari passu y otros “palabros”

gross up

Las veo en minutas bancarias y me obligan a repasarlas en mayor o menor medida (algunas son recientes, otras no). Las iremos acumulando.

De momento tengo estas:

Gross up

Notificaciones push

Negative pledge

Material adverse (también conocida como cláusula MAC, como mi preparador, que gracia)

Cross default

Pari passu. No, no tiene nada que ver esta cláusula con los Casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. Me lo comentaba hace poco Arancha en Linkedin. A mi me han pedido en alguna ocasión que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones. Si soy sincero es de las citadas la que me resulta más familiar y he visto en más ocasiones.

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Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

treinta años de hipoteca

“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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Si desisto de un préstamo por ser consumidor, ¿el Notario me devuelve el dinero de su factura?

“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.

2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:

a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.

b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.

3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.

4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.

“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”

Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma.  Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.

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BDTR

Mejoras en la BDTR

bdtr notarios

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

catastro cambiar

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

tecnico o notario quien mide

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

volver a vender una finca ya vendida y catastro

Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces me llegan cartas del Catastro

cartas del catastro para el notario

Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:

“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice:

“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

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Cambios catastrales de superficie

cambios del catastro

“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285

catastro contador

Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.

En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar. Buen dato. Gracias.

Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, para esas fechas lo tendremos todo absolutamente coordinado.

Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas. Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.

Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.

El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:

  1. “Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
  2. No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.

144.326 (30 de mayo de 2018)

146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas

EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO

150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas

156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas

157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas

159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas

161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas

163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas

VACACIONES

168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas

170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas

171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas

173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas

175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas

177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas

179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas

EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….

182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)

184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623

186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383

188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553

ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11

193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)

195.531 (28 de noviembre de 2018) +2.339

197.912 (5 de diciembre de 2018) +2.381

200.285 (12 de diciembre de 2018) +2.373

Seguiremos informando.

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Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …

a veces llegan cartas del catastro

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

descoordinación base grafica notario

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?

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Valor del suelo 0 y liquidación de “plusvalía municipal”

valor cero y liquidación plusvalía

Me encuentro en una compraventa de una plaza de garaje en subsuelo que el valor del suelo según la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro es CERO. Nos es la primera vez que me pasa y pienso que tal vez es porque el garaje se encuentra en subsuelo y en mi pueblo no se pone valor en ¿algunos? casos, así que advierto a la vendedora de que tiene dos motivos para no pagar el IIVTNU:

  1. Sin valor de suelo no puede haber plusvalía.
  2. Aunque lo hubiera, ha sufrido una pérdida respecto de su valor de adquisición, en cuyo caso podría recurrir la liquidación (o más bien pagar y recurrir, en base a ese argumento, y solicitar la devolución del ingreso indebido).

Le dije que si le llegaba carta de pago viniera a verme. Le llegó y vino. Eran unos 25 Eurillos, así que tal vez tendría que conformarse con pagarlos antes que ponerse a “dar patadas” para conseguir que se los devuelvan. Sin embargo, me preguntaba en base a qué se le había hecho la liquidación. Examiné la carta de pago y me encontré con que el órgano de gestión tributaria si que dispone de un valor de suelo y en base a ese valor se había llevado a cabo la liquidación.

¿Es lógico (o normal) que haya un valor y que no salga en la CCDYG?

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

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¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?

elección de notario por parte de quien

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra

fiducia cum amico

Hace unos días llegaba una extraña consulta:

“¿Un comprador puede  serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.

Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.

Pero al margen de este caso hay otra opción:

“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.

Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:

  1. Resolución de 20 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio (IES).
  2. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Conviene también leer estos dos artículos:

Fiducia cum cómplice y reconocimiento de dominio

Fiducia cum amico. Ilicitud de la causa fiduciae. Consecuencias civiles y penales

Mucho cuidado con este tipo de operaciones y con su fiscalidad.

Gracias compañeros.

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Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto

tanteo Generalitat

Ley 27 /2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Comentario

  1. La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
  2. Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retracto con los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.

Primer caso real

“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.

Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.

La norma:

Y por si no siguen leyendo aquí tienen su aclaración:

CIRCULAR_1-2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA RELATIVA A LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 51, 52 Y 53 DE LA LEY 8/2004, DE 20 DE OCTUBRE, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, EN LA REDACCIÓN DADA POR EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY 27/2018, DE 27 DE DICIEMBRE, EN RELACIÓN CON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALIDAD RESPECTO DE LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA O SUJETAS A CUALQUIER RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.

Sección sexta. Vivienda

Artículo 82. Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:

Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.

1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.

2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.

3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.

4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.

Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.

1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.

3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido. 

4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.

Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.

1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.

2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.

4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana

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Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

finalizar condominio de propiedad

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

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¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

aportación de inmuebles a cb

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

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Comunidad de Propietarios y División Horizontal

¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?

estatutos división horizontal

A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.

Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.

¿Y por qué los incluyo?

Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.

¿Cómo los incluyo?

Pues solo hay tres opciones

  1. “Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
  2. “Copia y copia” (dándole a la tecla).
  3. O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.

Vean la importancia del asunto en estas informaciones

Apartamentos de lujo de Benidorm declaran la guerra al alquiler vacacional

Los promotores empiezan a prohibir el alquiler turístico a los compradores de viviendas

Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …

¡Ya lo tengo¡

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

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Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos

terraza anejo arras

“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”

Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.

Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.

Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.

El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.

¿Y cómo solucionarlo?

Se me ocurren dos soluciones.

La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).

La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.

En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.

También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.

Suerte.

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Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública

local sin salida a elemento común

Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.

Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).

La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.

Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.

En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segunda o la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.

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Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado

gastos comunidad de propietarios

Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.

En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.

Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.

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Corto y dentro

Cordero segureño de Cosegur

cordero segureño

Mira que he tenido la suerte de que me hagan unos cuantos regalos a lo largo de mi vida profesional, pero estoy absolutamente seguro de que este cordero segureño de Cosegur es, sin duda, el más sorprendente y peculiar (amén de uno de los más exquisitos) que he recibido (y que creo que recibiré nunca). Enorme detallazo de Raquel y Julián.

El caso es que una mañana me encuentro en mi despacho una caja de corcho blanco como las que utiliza Mariskito.com y pregunto a mi gente de la oficina: “¿Han dado alguna instrucción para este paquete?”. “No”, me dijeron. ¿Quién me lo mandará? No me pude resistir y despegué el sobre que desvelaría mi incógnita. El regalo me lo enviaban una compañera de promoción y su marido en agradecimiento por la reciente organización de un evento de nuestra promoción (del que pronto hablaré) y para felicitarme por la concesión de una distinción de la que también pronto diré algo (aunque ya lo he contado aquí). La verdad es que me emocioné aún sin saber lo que era.

Entonces decidí meterle mano a la caja. Pensé que serían dulces, pero al abrirla me encuentro en perfecta colocación y mejor aspecto un medio cordero de casi 6 kg que te hacía salivar solo con verlo y eso que eran así como las 11 horas A.M.

Inmediatamente llamé a mis amigos para agradecérselo.

Por la tarde me llevé el bicho a casa y decidimos cenarnos una primera tanda de chuletas y congelar (solo somos tres en casa) el resto para futuros homenajes.

Tras la cena le escribí a Julián por el Whatsapp:

“¡Acabo de llegar (eran las 9 de la noche) pero continúa en perfectísimo estado. El embalaje es perfecto! Las primeras caen para cenar y el resto al congelador. Muchísimas gracias. Es un detalle maravilloso”.

“Pues cuando lo sabores se te va a antojar mejor todavía. Ya me contarás. No hay de qué” -dijo.

“Magníficas. Y con tomate y lechuga. Cuando le meta unas patatas al ajo cabañil … me muero. Y, para acompañar, un vinito extremeño (Habla del Silencio, regalo de una opositora también por mi condecoración)“.

Después han caído dos tandas de chuletas más (la tercera ayer mismo). Con la pierna haré un asado para mis amigos “Los Palacios” y aún me quedarán un par de bolsitas más que creo que admiten plancha y también un asadico, como dicen por aquí.

Por si alguien quiere contactar con Cosegur, puede pinchar aquí y aquí. Mi amigo FerFer ya lo ha hecho.

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Espaguetis “Darkbonara”

espagueti carbonara receta

¿De qué se habla en un chat de Notarios? Pues de pasta, claro está …

¿Cómo hago los espaguetis carbonara para mis hijos?, – dice uno de los nuestros que enumera los ingredientes que ha comprado para hacerlos.

Lo primero, dice el cocinero, tira la nata. Nada de bacon, mejor panceta y aún mejor guanciale o papada de cerdo.

Se sofríe mantequilla, la panceta y un ajo.

Cuando el ajo esté dorado, se retira.

Se añaden los espaguetis y les echas la mitad del pecorino que hayas rallado (se acepta parmesano).

Remueves bien y retiras del fuego.

Nada más retirarlo del fuego, le echas huevo batido, removiendo a la vez para que se ligue bien. No se pueden ver grumos de huevo. Se tiene que ligar perfectamente. Es una buena opción hacerlo en pareja para que uno eche el huevo poco a poco y el otro remueva.

Luego, la pimientita negra recién molida.

Después echas la otra mitad del pecorino que previamente habías reservado y remueves para que se ligue con todo.

Lo más importante es laminar el ajo, dejarlo fino, plano e igualado, apuntillaron.

Listo.

Prometió enviarnos foto y nos encomendó al libro “La cuchara de plata”, la biblia de la cocina italiana.

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Me voy a comprar unas cuantas botellas de vino: ¿Qué me recomiendas?

comprar vinos

Desde la última vez que me di una vuelta por bodegas y tiendas on line, he recopilado unas cuantas recomendaciones de aquí y de allá. Algunos son vinos que he probado y quiero repetir (como el blanco de Cristina Calvache o alguno de los de Hispano Suizas); otros no los conozco más que por la referencia que me han dado y otros considero que son vinos de buena relación calidad precio a los que quiero dar una oportunidad. En los próximos días, “me voy de compras”.

Vinos Bigardo

http://www.bigardo.es/

Loess es una marca de vinos de alta gama de Ribera del Duero y Rueda – Loess Rueda

http://loess.es/

Bodegas Hispano+Suizas

http://bodegashispanosuizas.com/

El Valle – Secastilla – Tinto Secastilla

http://www.pagodesecastilla.com/

Bovial – Vinos de la Tierra de Castilla – Bodegas y Viñedos Alcarreños – Pioz – Guadalajara

http://www.bovial.es/

Bodegas Lavia – Vinos DO Bullas (Murcia) | MGWines Group Vinos – Lavia 2012

https://www.mgwinesgroup.com/bodegas-lavia/

Pazo Pondal – Vinos Albariño – D.O. Rías Baixas – Viña Pondal

http://pazopondal.com/es/

Bodegas Condes de Albarei – Albarei Aine

https://www.condesdealbarei.com/

El Primero, el vino de maceración carbónica de Fariña

https://www.bodegasfarina.com/primero/

BODEGAS LEZAUN • Vinos de Agricultura Biológica

http://www.lezaun.com/

Monólogo vino

http://monologovino.com/

Portia – Portia Verdejo

http://www.bodegasportia.com/es

Prada A Tope

https://pradaatope.es/

Bodegas Carchelo – Canalizo

https://carchelo.com

Vinos Cristina Calvache . Blanco Jaén

http://www.vinoscristinacalvache.com/

Bodegas y Viñedos Mengoba . Brezo

http://www.mengoba.com

Veleta Wines . Veleta Chardonney

https://vinosveleta.com/

BodegaG6. La última

http://bodegagrupo6.com/

Bodegas Hydria. Blanco 4 Cuerdas.

https://www.bodegashydria.com/

Bodega Condado de Ojancos

http://www.condadodeojancos.com/

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Quesería La Antigua, Fuentesauco

quesería la antigua fuentesauco

Ave María Purísima, cómo está de bueno este queso. Se llama Caprichos de la Pastora y es un queso cremoso de oveja elaborado a base de leche cruda de oveja de Quesería La Antigua de Fuentesauco, Zamora. “Se parece a los quesos de la Serena, el Casar y a otros de la raya”, me dijo un amigo que anduvo destinado cerca de la frontera portuguesa. “También a algunos quesos gallegos similares”, le dije yo.

Al ver que costaba casi 22 pavos, me lo pensé un momento. Pero esa venda que lo rodeaba y esa textura tan blandita hacía pensar en lo mejor. Acerté. El queso se desparrama en cuanto lo abres. Quitada la venda, hay que meterlo en algún recipiente (quizá uno de barro mejor que un tuper, aunque con el tuper el queso puede coger olor a plástico y sin él será la nevera la que desprenda olor a queso). Tal vez lo mejor es comérselo a toda prisa y aseguro que no os costará lo más mínimo. Lo compré el pasado domingo y ha durado seis días. Ayer hicimos una comida improvisada en casa y le encantó a todo el mundo. Conviene disponer de un buen pan o de unas buenas tostadas para untarlo. La otra opción es mancharse los dedos al comerlo.

La variedad de quesos de la Quesería La Antigua es enorme. Hay para comer uno distinto a la semana durante unos cuantos meses. Pero este, ¡ay este¡ ¡es brutal¡ Me recuerda a esos quesos que comíamos en casa de mis amigos César y Ana en Mondoñedo. Solían traerlos de La Coruña, si no me equivoco, y caían casi del tirón en una de aquellas improvisadas cenas que hacíamos cualquier día de la semana en su casa, justo debajo de la nuestra cuando yo estaba allí destinado en Mondoñedo. Que si queso, que si alguna latita de Conservas Remo, que si aquellas enormes aceitunas picantes que dejaban su rastro por todo el tracto pero que no podías dejar de comer, que si los chorizos de Pacio y Fraiz que César cortaba con exquisito mimo, que si alguna tapita de algo que había sobrado de la comida, que si una botellita de vino y hasta algún chupito, si se ponía a tiro. Otros días comer en casa de mis amigos eran “palabras mayores”, con José Luis, con Don Pedro, con Eladio y Salomé. En fin, grandes momentos que este queso de Fuentesaúco me ha traido a la memoria.

Tras la publicación de este post mi amigo Pedro Antonio me aconseja que no deje de probar el queso “marantona” típico de La Solana, Ciudad Real. Tomo nota.

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Receta de “bajoques farçides”

pimientos rellenos

En la notaría de Pinoso somos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos una muestra …

Ingredientes para dos personas:

2 pimientos rojos.

110 grs de arroz (bomba mejor).

100 grs de lomo fresco en un trozo.

1 tomate.

4 dientes de ajo.

Perejil.

Aceite de oliva.

Azafrán de hebra.

Pimienta y sal.

Preparación:

– Se corta el lomo en trozos y después lo aderezamos con un diente de ajo, perejil, un poco de azafrán de hebra, dos cucharadas soperas de aceite, y salpimentamos al gusto, dejándolo reposar desde la noche antes de su preparación o con una antelación de dos horas a la preparación de la comida.

– Se sofríe la carne con dos cucharadas de aceite y lo rehogamos un poco junto dos dientes de ajo enteros; y cuando la carne esté en su punto, echamos el tomate rallado previamente, y ponemos a fuego lento, hasta que se reduzca, para acto seguido echar el arroz y rehogarlo todo junto durante un minuto a fuego más alto.

– Lavamos los pimientos, y los cortamos por el pezón en forma de tapadera, quitando semillas y nervios, y acto seguido los rellenamos, no del todo; y después los envolvemos en papel de aluminio, intentando que queden bien tapados, para ponerlos en la fuente del horno.

– El horno se pondrá a precalentar a una temperatura de 180º, y cuando haya cogido temperatura, se pone la fuente con los pimientos, durante una hora y cincuenta minutos.

Y listo.

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Receta del arroz y costra

arroz y costra Elche

Para 4 personas (la medida es una taza de café).

Ingredientes:

  • 5 tazas de arroz.
  • 1 y  1/2 de aceite de oliva virgen.
  • Una pizca de azafrán.
  • 8 tazas de agua.
  • 1/2 conejo.
  • 1 cuarto de pollo, troceado.
  • Butifarrón (negro) a rodajas que salga como 6 o 7 rodajas.
  • 3 longanizas blancas (troceada).
  • 2 longanizas rojas. (troceada)
  • Sal.
  • 2 tomates pequeños maduros o 1 grande.
  • 8 huevos.

ELABORACIÓN:

  1. En la sartén se echa el aceite y se fríe todo el embutido. Cuando este hecho se aparta y se fríe la carne y se sazona con la sal, se aparta y se sofríe el tomate ya rallado, se le añade la sal, cuando esta casi frito, se rehoga con el arroz y se aparta del fuego.
  2. En un perol ponemos el agua y cuando empiece a hervir se echa la carne (no el embutido) se le añade la sal y un pizca de azafrán, lo dejamos hervir a fuego lento durante 10 minutos o 15.
  3. A continuación se echa el arroz (fuego fuerte) y cuando empiece a hervir se baja, (10 minutos en total), cuando este casi hecho, se echa todo el embutido, y teniendo todavía un poco de caldo se añaden los huevos batidos y se mete al horno que ya estará caliente, cuando empiece a subir (si el horno es muy ponente) se puede apagar, se calienta el horno con el gratinado y abajo.
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Receta del conejo al ajo cabañil si no tienes ajo

conejo sin ajo

Esta mañana me pongo a preparar un plato típicamente murciano: Conejo al ajo cabañil. Escribí una pseudo receta hace un tiempo que he revisado hoy.

Todo iba a las mil maravillas hasta que llegué a este momento:

“Después piqué los ajos echándole a los dientes pelados ese poquito de sal que evita que se escapen del mortero”

Me voy al cajón de las patatas, de las cebollas y de los ajos y … no me queda ajo. ¡Ni un átomo de ajo¡ No tengo demasiado trato con mis vecinos de planta, no tenía ningún bote de ajo molido entre las especias, el plato no tenía marcha atrás, el conejo estaba en la sartén, las patatas cortadas … así que he mantenido la calma y he echado un par de chorros de vinagre sobre la patata en crudo ya cortada y, después de sazonarlo, he añadido una buena rociada de pimentón picante. Con ese preparado, me he llevado las patatas a la sartén, mientras el conejo seguía su ritmo.

Cuando la patata estaba hecha, la he llevado un rato con el conejo pero como veía que se me podía pasar la patata antes de estar listo el conejo, la he retirado, he añadido un chorrito de vinagre al conejo, he terminado de dorarlo y luego utilizando como lecho la patata frita ya retirada, he colocado el conejo bien refrito encima de la patata dejando el plato ya preparado para servir.

Como teníamos una ensaladilla rusa para empezar, lo he metido al horno (que estaba apagado) para mantener el calor y, al terminar el primer plato, cuando le ha tocado el turno al conejo nos lo hemos manducado resultando que estaba xxjonudo. Así que me acabo de inventar un plato: el conejo frito al pimentón picante al estilo de Justito. Mi digestión agradecerá la ausencia de ajo, se lo aseguro.

Nos hemos dado a un par de vinos. Uno ha sido el Madreselvas en Flor. Fallé en la predicción de lo que tardaría en ventirlarme una caja porque hoy ha caído la última botella de las doce que me merqué hace un par de meses. He tenido pocos saraos este trimestre. Sin duda me hago mayor a pesar de que he adoptado la filosofía de Dorita (“se está mejor en casa que en ningún sitio”) y todo acabo celebrándolo en mi cocina.

¡Viva el conejo¡ Apuro mi copa y me voy a dormir la siesta …

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Receta del tiramisú

receta tiramisu

En la notaría de Pinoso somos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos otra muestra …

COMPARECENCIAS, perdón quería decir, INGREDIENTES:

– 3 huevos.

– 100 gr. azúcar.

– 2 tarrinas queso mascarpone (de Mercadona).

– 1 paquete de lengüetas (de Mercadona que van 24).

– chocolate o Cola Cao.

– café (2 cafeteras) medida de 5 personas.

– licor (opcional).

EXPONEN.. PERDÓN, PREPARACIÓN …

1º.- Se hace el café (tiene que estar frío).

2º.- Se separan las yemas de las claras, y se ponen en un bol las tres yemas junto con el azúcar, y se baten (con lo de montar las claras), cuando este blanquinoso y muy mezclado se va echando el queso, poco a poco y se mezcla todo bien.

3º.- En otro bol se montan las claras a punto de nieve (tiene que estar espeso).

4º.- Se mezcla de forma envolvente con una cuchara la mezcla con el merengue.

5º.- Se mojan en el café una a una las lengüetas,  meter y sacar de forma rápida y se coloca una tira de seis y otra tira de seis, a continuación se pone una capa de la mezcla y encima se espolvorea chocolate o Cola Cao, a continuación se repite la operación y se termina con el chocolate.

Voilà  ce fini. Bon profit.           

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Corto y fuera

“El Moncho” Restaurante en el Camping Naturista de El Portús, Cartagena

camping naturista el portús Cartagena

En el camping naturista de El Portús, hay un restaurante y lo lleva nuestro amigo Moncho.

Yo no soy nudista, así que solo voy por allí en temporada baja en días de buen tiempo para pasar un buen rato con los colegas y disfrutar de sus fantásticas vistas mediterráneas. Del aperitivo a la comida, de la comida a la copa y, generalmente, de la primera copa a la segunda. Hemos hecho allí auténticos fiestones de los que mejor será no dar demasiados detalles. En temporada baja, los textiles molestamos poco (o nada) a los nudistas. Generalmente los nudistas que coinciden con nosotros son de los que no parecen tener el más mínimo problema aún existiendo gente vestida a su alrededor, pero por eso (para no interferir ni molestar) vamos solo cuando llega algo de fresco por estas tierras (a finales de Octubre, habitualmente) y desaparecemos hacía el mes de Abril. Precisamente hoy hemos estado pensado en ir.

Así que lo primero que hay que saber es que se puede entrar vestido, aunque, por supuesto, hay gente desnuda, lo que para muchos representará un inconveniente. Lo segundo y lo recalco es que hay unas vistas maravillosas de la costa cartagenera y un sol, en el interior o en la terraza, que es una maravilla durante todo el año y lo tercero es que encima se come bien. En mi última visita comimos ensaladilla, salpicón, queso en aceite, tortitas de camarones, jamón, ventresca con pimiento piquillo y anchoas, secreto ibérico y delicias de pollo. También puedes encargarte un arroz. Moncho a menudo tiene uno de esos vinos cosecheros o de relación calidad precio que a todos nos gusta descubrir.

Encima tienen spa y piscina cubierta … ¿el paraiso en Cartagena?

Por sus especiales características es un sitio en el que conviene reservar. Venga … podéis ir de mi parte.

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A Taberna do Valeco, Mondoñedo, Lugo

cocido valeco mondoñedo

Es inexcusable la visita a O Valeco si se pasa por Mondoñedo (o cerca).

En un bonito rincón en el Barrio de Os Muiños y ocupando una casa de varias plantas Pepe de O Valeco (continuador de su padre y hombre tranquilo donde los haya) deja contento a todo el que visita su casa: en la barra buenos vinos con abundantes tapas, en los barriles, a modo de mesas, con enormes tablas de embutidos y quesos, y en los comedores con una amplia carta de comida casera, platos gallegos y (cuando toca) caza que deja contentos a todos. Incluso si se pide algo fuera de carta y se puede hacer, te lo hacen. Los postres pueden ser espectaculares cuando le toca a la temporada (filloas u orejas, por poner un par de ejemplos).

Menudos cocidos se comen allí en la época de carnaval (¡que ganas tengo de volver a una de aquellas cenas¡) y menudas comidas por encargo se pueden montar.

Un clásico desde hace 70 años en Mondoñedo.

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A Tasca, Mondoñedo, Lugo

a tasca mondoñedo

Las normas de la casa de Piedad

Norma número 1: En esta casa de comidas es indispensable encargar previamente, si no puede que no comas.

Norma número 2: Toño en la barra y Piedad en la cocina y en el comedor.

Norma número 3: Tómate un vino en la barra con su tapa.

Norma número 4: La tortilla y el pulpo son indispensables.

Norma número 5: Si tienes ocasión no dejes de tomar caldo y raxo con patatas y pimientos.

Norma número 6: Para el postre, queso con membrillo para acabar “o viño” y un licor de arándanos.

Norma número 7: Déjate llevar y cómetelo todo.

Norma número 8: Disfruta de una buena sobremesa.

Norma número 9: Sé un estómago agradecido.

Norma número 10: Vuelve.

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Antica Café Restaurante, Monastiraki, Atenas

monastiraki Atenas

En Monastiraki es difícil decidir donde sentarse, puesto que los cafés y restaurantes se suceden unos detrás de otros. El ambiente, la decoración y los platos que ves servir y degustar a la gente de cada terraza, las cartas que exhiben, la simpatía de sus dueños y camareros al pasar son determinantes. Bueno, pues Antica nos gustó por eso, porque parecía un sitio chulo, con platos ricos, con agradable ambiente, y pequeños detalles de buen gusto así que nos sentamos y, sin duda, comimos francamente bien. No es un sitio rancio, de cartas con platos numerados, corriente y moliente, como muchos otros de la zona. Antica tiene un toque especial, sin duda. Pero hay unos cuantos más como el Antica, así que, ¿cuál elegirás tú? 

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Baby Beef Rubaiyat, Madrid

baby beef Madrid

Organicé allí hace un tiempo una comida para 25 personas. Concertamos un menú de 70 Euros (que con las copas se fue a 80) y nos situaron en uno de los “camarotes” de la planta de sótano.

Empezamos con unas caipirinhas, que algunos no dejamos hasta el final, y nos sirvieron unos aperitivos que no me convencieron demasiado. Mejoramos con un par de entrantes (empanadilla y brandada) y culminamos con carnes o pescados, según gustos. No puedo hablar del pescado, pero la carne era sensacional. Es un restaurante argentino-brasileño y en esto no podía fallar. No recuerdo el vino que tomamos (¡ay la caipirinha estaba demasiado fuerte para mi gusto¡), pero estaba muy bueno. Rico postre y buenas, y tranquilas, las copas. No nos metieron prisa al final (hubo discursos y todo) pero si al principio y salimos hacia las seis de la tarde.

Es caro, no cabe duda, pero lo recomiendo y el sentir general fue positivo.

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Badajoz, una noche de verano

badajoz

Le pregunto a mi amigo Andrés que donde puedo cenar en mi próxima visita a Badajoz y me dice…

“Veamos:

El de toda la vida. Apuesta segura, cocina sin modernidades, pero sin riesgo: Marchivirito.

Otro que está, pese a estar en Badajoz (ya sabemos que hoy en día llega fresco a todos lados) es uno cuyo nombre no engaña: Sanxenxo.

Restaurantes más en la línea de hoy en día en los que se come bien y tienen buena oferta:

Lugaris

El Mirador del Guadiana

Y Degusta Badajoz

Recomendable también, si prefieres algo informal, para tapas y raciones son las calles que suben desde el centro hasta la zona de la Plaza Alta-Alcazaba, donde hay 200 sitios de todo tipo”.

Gracias Andrés. Ya te contaré.

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Cacheiras, Teo, La Coruña: “Tortilla, oh, tortilla”

armando blanco, cacheiras

A Cacheiras de toda la vida se va a comer la tortilla en casa de Armando Blanco, “La casa de las tortillas”. Tortilla de patatas, de patatas y cebolla, de chorizo, huevo muy poco cuajado, como mandan los cánones gallegos y nada más. Un poco de jamón y queso del país y si no reservas a hacer cola, porque hay tortas para sentarse en sus desperdigados y destartalados comedores. El sitio tiene fama, hay fotos desde Manolo Escobar hasta Benedicto XVI (que no ha estado pero que debe ser tortillero …). Vino de Ribeiro, tinto de Barrantes, postres caseros (pero vulgaris) y precios de bolsillo. Me debí comer más de una tortilla entera. Pasaré más veces por allí.

Nota: La foto de la tortilla, no es de Cacheiras

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Casa Beltrí, Cartagena

casa beltri restaurante cartagena

Sitios así necesitaba Cartagena. Lástima que no esté en el centro.

Se encuentra en la planta baja de una antigua casa palaciega obra del arquitecto Víctor Beltrí que forma parte del Huerto de Los Bolos. He celebrado allí algún acontecimiento con amigos y en familia.

Se mantienen las paredes, suelos y techos de la vieja casa y se ha modernizado toda la decoración. Dispone de un par de comedores de enormes ventanales y super luminosos con altos techos. Practican la cocina japonesa y la española y la fusión entre las dos, con un resultado muy satisfactorio.

Nosotros nos inclinamos por los entrantes japoneses y terminamos con lomo alto de buey y lomo de atún. Los postres están espectaculares: el coulant, el mouse de mango o la sopa de chocolate blanco.

De bodega nos inclinamos por un vino de la tierra.

El servicio algo estresado.

El menú de los niños hay que mejorarlo.

Recomiendo al llegar, una vuelta por el Huerto (id con tiempo) y al terminar hacerse un gintonic en la zona de terraza.

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Casa Benigna, Madrid

casa benigna, arroces, Madrid

En una zona sin interés para el turista, se encuentra Casa Benigna.

El exterior del local es algo “raro”; amplia cristalera que no permite ver el interior puesto que está dibujada, empapelada, entelada o pintada (no lo sé con exactitud) y puerta de recia madera, en plan mazmorra, con aldaba.

Al entrar un primer comedor con dos o tres mesas y la barra, para uso interno y para las esperas; el primer comedor se comunica con el segundo, más grande, a través de un mini pasillo o corredor donde está la caja y la zona de los baños (con mini-toallas y colonia). En el segundo comedor habrá sitio para unos treinta comensales, como mucho, distribuidos, en unas seis mesas aproximadamente. En un nivel más alto está la cocina que es visible a través de un cristal que da al segundo comedor y a la que se accede mediante una puerta que da a éste comedor.

Es un sitio cálido y agradable, bien decorado y con un servicio (casi todos orientales) muy profesional y educado.

Norberto, el propietario, parece un hombre accesible, cortés y mundano, que sabe tratar a su clientela.

La comida me gustó mucho en términos generales, pero lo qué más, los arroces preparados en finísimas capas en una original (y patentada) paellera. Solo para tomar estos arroces merece la pena acercarse por allí. Buen vino (Rioja Pierola), buen postre (de sorbete de frambuesa y tejas). Con suerte, Norberto y algún amiguete te amenizarán la velada con sus canciones y guitarras que cantan y tocan como si estuvieran en su casa y entre amigos.

¡Ah¡ para empezar, como aperitivo pídele un “kirsch” de la casa.

Algún día volveré.

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Casa Cegarra, Portmán, La Unión (Murcia)

casa cegarra portman

En Portmán (de Portus Magnus y con acento en la a), a donde se puede llegar a pie por la antigua calzada romana sin demasiado esfuerzo o en coche, recorriendo la sierra minera, se encuentra Casa Cegarra.

La bahía de Portman castigada por años de acumulación de estériles minerales y en proyecto de recuperación, es un paraje sorprendente que bien merece una visita, y si ésta termina (o comienza) con un caldero en Casa Cegarra, mejor que mejor, porque en Casa Cegarra hay que comer caldero, o caldero y lo que quieras, o lo que quieras y caldero, pero el caldero es absolutamente imprescindible en en esta casa.

El local, con comedor interior y terraza exterior, está a años luz del antiguo pero es sencillo y sin pretensiones y está bien atendido.

Puede que Casa Cegarra no tenga el “glamour” de Cabo de Palos (la Tana, el Miramar, el Mosqui…) pero muchos dicen que hacen el mejor caldero del mundo. Para mi, si no es el mejor, ¡poco le falta¡

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Casa Lucio, Madrid

Cuando era niño iba con mis padres a comer a Lucio de vez en cuando. “De mayor” solo he ido dos veces (que yo recuerde). La primera de esas dos fue ya hace unos cuantos años. Fuimos con otra pareja de esas que son de cenar poco y que no son disfrutones en un buen restaurante, así que entre los “no tenemos hambre“, los “somos de cenar poco”, los “a ver si será mucho” o los “nos van a pegar un polvo” me quedé con tres palmos de narices y juré que algún día volvería a Lucio a ponerme hasta las trancas.

Hace unas semanas le llegó su hora.

El exterior no hace sospechar nada. Todo está como siempre.

Entras y hay una pequeña cola para ubicarte en mesa. En la barra caben unas seis personas y hay un par de mesas altas. Además hay otra mesa para seis y un par de ellas más hasta la pared del fondo. A partir de ahí ya no se divisa nada.

A cada poco comparecía un camarero que preguntaba “¿tienen ustedes reserva?” y que te acompañaba hasta la mesa. Al poco podía regresar con algún abrigo al guardarropa que está situado allí mismo en la entrada.

En poco tiempo nos tocó el turno y traspasamos la zona de entrada. Vamos a la derecha, luego otra vez a la derecha, traspasamos un comedor, subimos unas escaleras con dos tramos, aparecemos en otro comedor de bastante peor aspecto, torcemos otra vez a la derecha y allí te encuentras con dos filas de mesas, unas contra las ventanas y otras contra la pared. La nuestra está contra la pared. “No te sientes ahí Justito, que no vas a caber”, me dice mi mujer. Así que me siento en el otro lado.

Tengo la sensación de que estamos clasificados por castas. La casta noble, los conocidos y habituales o los que se saben el truco, están abajo; el resto de mortales en el comedor de arriba. Arriba es peor que abajo y ya no ofrecen el guardarropa. “Ponga usted el abrigo en la silla”.

El que nos atendió abajo nos deja con el camarero de arriba. Es un grandullón parecido a aquel que le decía “Papito” a Luis Ciges en “El milagro de P. Tinto”. El tipo no esbozó más allá de una forzada sonrisa en algún momento; ni solo un comentario agradable en toda la cena. Todo completamente mecanizado. La mesa ramplona y las sillas incómodas. La vallija está desgastada. Nada puede destacarse. Casi me entran ganas de irme. Ni me traen, ni me ofrecen, la carta de vinos. Cuando el vino llega, pedimos una copa más apropiada y traen una tan vulgaris como la que ya teníamos para disfrutar de un joven reserva que costaba treinta pavos. En cambio, a los jóvenes ingleses de la mesa de al lado, que han sido recibidos muy amablemente, les ponen una copa decente.

Pedimos los famosos huevos y repetimos, también unas anchoas pues le gustan mucho a mi hijo y luego un escalope y el jarrete de ternera. No niego que los huevos sean geniales, las patatas también y la cocina cuide este plato, pero a partir de ahí son “huevos con patatas”. Se come mejor en algunos restaurantes de la A6, allá por tierras castellanas o leonesas, que en Casa Lucio. Ese jarrete lo hago yo mejor en mi casa y eso que no tengo ni idea de cocinar. Me pareció ácido y las patatas ni las terminé. En la carta de postres solo les faltaba poner el pijama.

Al final estaba deseando irme. Me sentía incómodo. Me dijeron que estaba sobrevalorado y que era caro pero es mucho peor que eso … no volveré nunca más. Satisfice mis ganas de regresar pero conmigo que no cuenten para otra. Francamente es un mérito que sigan teniendo el local casi lleno a estas alturas (pero ojo, que era un viernes navideño y no llenaron segundo turno y hasta diría que hubo gente que entró sin reserva).

Mi hijo decía: Papá, ¿y Lucio cuando sale?”

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Cenar un domingo en un restaurante gallego en Madrid

gallegos en madrid notarios

Salgo mañana para Madrid para asistir el lunes a algo más que un evento. Se trata de un acto muy relevante para mi vida personal y profesional y la noche previa queremos celebrarlo como se merece volviendo a nuestros orígenes gallegos. Los asistentes serán mi Santa Madre que siempre me acompañó a los exámenes de la oposición (la única que siempre estuvo disponible) y que disfrutó a mi lado el momento del esperado aprobado, mi mujer (que es la misma que cuando aprobé hace 17 años y la misma que cuando empecé con la oposición hace 28 años) y mi sobrina Beatriz que trabaja y vive en Madrid desde hace una temporada y con la que ya pasé una noche loca hace no demasiado tiempo.

Anticipo que al final iremos a Carbón Negro, pero con algo de apuro estaba ayer intentando localizar un buen gallego para rememorar aquellas noches felices de los aprobados en los orales de un par de convocatorias a notarías celebradas en el Colegio Notarial de Madrid que siempre celebrábamos en el Hogar Gallego que se encontraba en la Plaza del Comandante de las Moreras, junto a otro clásico, el Moaña, en el que le gustaba actuar (que diría mi amigo Marful de Mondoñedo) a mi padre. Solo una vez, con mi único oral suspenso, no fuimos allí. No se podía empañar la asociación de ideas positivas y celebraciones que en mi familia teníamos con aquel local que ahora ocupa un restaurante brasileño.

Pero antes de decidirnos por el Carbón Negro, busqué frenéticamente un buen gallego en la capital con el handicap de que un domingo por la noche cierran un montón de locales.

Por razón del hotel elegido y del lugar donde se celebraba el lunes el evento, mi preferido fue Alabaster, pero consideré también estos otros:

  1. Casa Gallega: Le vi claroscuros y aunque estaba abierto no me convenció.
  2. O Caldiño: Demasiado clásico para mi gusto, aunque también estaba abierto.
  3. O Pazo: Cerrado.
  4. La Penela: Cerrado.
  5. La Trainera, que no es propiamente gallego: Cerrado.
  6. Portonovo: Demasiado lejos.
  7. Casa d`a Troya: No seguí mirando porque me decidí por Carbón Negro.
  8. Villa de Foz: Idem.
  9. Sanxenxo: Recomendación tras publicar esta mini entrada de RDV.
  10. Adriano: Idem (más modesto pero imponente).

Por supuesto que hay listas y más listas, pero solo comento aquellos que tuve en mente en mi acelerada búsqueda.

Para otra ocasión recuperaré este artículo de Carlos Maribona.

Por cierto, tras mi penúltimo paseo por el centro apunté algunas ideas:

UN HOSTAL CON MUY BUENA PINTA (Lisboa).

UN HOTELAZO PARA OTRA OCASIÓN (Urban).

CEBO: Un estrella Michelín que tiene un menú de 17 platos (uno por Comunidad Autónoma)

ATLANTIK. UN PORTUGUÉS SENCILLO pero agradable (ya tengo dos, el otro se llama Tras Os Montes).

El Inti de Oro. Hace un siglo que fui con mi amigo Pedru y pasamos un rato fantástico. Tengo ganas de volver. Ojalá fuera con Peter, con el que aseguro que nunca te aburres.

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Commofusión, restaurante peruano en Valencia

commofusion valencia

Hace unos días comí en Valencia con una opositora, en principio ya ex, con la que me vengo tratando desde hace un tiempo y a la que no conocía personalmente. Considero que si teniendo oportunidad de desvirtualizar a los nuevos amigos, no lo hacemos cuando surge la ocasión, la cosa (esa amistad) pierde bastante su sentido. Así que en esta nueva visita a Valencia no dejé pasar la ocasión de conocer personalmente a mi amiga.

Me propuso que comiéramos en Commofusión, un restaurante peruano en Pascual i Genís, la misma calle donde se encuentra el Colegio Notarial de Valencia, así que me venía de perlas.

El local es más bien pequeño y el espacio está bien aprovechado, pero no llega al concepto europeo de mesas superpegadas las unas a las otras que hacen necesario cuchichear para que no te escuchen los de la mesa de al lado y no interferir en sus conversaciones. Ya se sabe que los españoles somos un poco gritones …

Sugirió mi amiga que comenzarámos con el Ceviche de Corvina (patata amarilla, ají amarillo, pollo deshilachado y aguacate) y la Causa Limeña de Pollo (con zumo de lima, cebolla, cilantro, maíz y boniato). Ambos platos los compartimos y resultaron más que suficientes. Me gustó el tamaño de los trozos de corvina en el ceviche y me resultó refrescante y muy rica la causa limeña. Luego ella se decidió por una (inmensa) Ensalada de lechugas con queso Brie crujiente, mango, aguacate, frutos secos y vinagreta balsámica y yo me fui a por el sustancioso Lomo Saltado con solomillo de ternera, cebolla, tomate, cilantro y soja acompañado de arroz blanco y patatas. Un plato contundente al que solo le fallaron las patatas que me gustan más finas y crujientes. El plato era muy sabroso y también abundante. Me gustan las buenas raciones y aunque no soy de compartir, no me importa si las cantidades que se piden son suficientes.

Agua, un par de cervezas y dos cafés. Ambos trabajábamos por la tarde y prescindimos del postre. Creo que repetiré cuando tenga otra ocasión.

Mi amiga me invitó y quedamos en que la siguiente visita sería de mi cuenta. ¡Gracias amiga¡

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Dos de Murcia y uno de Cartagena (tres restaurantes en la Región de Murcia)

restaurantes en Murcia

RESTAURANTE RINCÓN HUERTANO (TORREAGÜERA-MURCIA): La ubicación de El Rincón Huertano es una ventaja y un inconveniente. Es difícil de encontrar pero cuando lo encuentras te das cuenta de que estás en plena huerta del Segura. ¿Qué mejor sitio entonces para disfrutar de la comida murciana? Porque El Rincón Huertano respira huerta y murcianismo por los cuatro costados: en el nombre, en la ubicación, en la decoración y en la carta. Es de lo mejor en su estilo y no es una venta o un merendero cualquiera, es un restaurante de verdad. Ideal para celebraciones y para ir con niños. Precios medios.

FINCA SANTIAGO, EL PUNTAL, MURCIA: Precursor de los menús a caballo entre el menú del día y el menú degustación, Finca Santiago es una finca con piscina, amplio aparcamiento, limoneros y naranjos, y restaurante con zona interior y terraza, que está siempre a parir y que funciona a base de un menú con entrantes abundantes y variados y un plato principal de carne (que determina el precio). El postre variado con fruta y dulce precede al café de puchero con Anís Machaquito, bizcocho y chocolate. Rápidos y bastante serviciales. Precio aceptable, tratándose de un menú (aunque con los niños puede desequilibrarse el presupuesto). Me gusta mucho. Está cerca del cementerio de Murcia.

LA TANA (CABO DE PALOS, CARTAGENA, MURCIA: O La Tana o El Miramar, porque a El Pez Rojo lo tengo castigado. En el concurrido, al menos en fines de semana y vacaciones, Paseo de La Barra de Cabo de Palos hay dos posibles elecciones: La Tana o El Miramar. En el propio paseo y alrededores hay otros sitios (y la oferta ha cambiado en los últimos años). Yo he sido últimamente más del Miramar (al que voy a tomar el arroz perlines) pero La Tana es La Tana, y su caldero es de los mejores. El éxito les tiene un poco apalancados y “subiditos de tono y de moral” y eso no es bueno, pero así son las cosas para algunos. Así que caldero, arroces, pescados y mariscos, buenos pero caros. De postre el arrope y un asiático y a hacer la digestión. Estupendo sitio con gran ubicación. La terraza es una buena, aunque calurosa, opción.

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El callejón, Albacete

callejón albacete restaurante

Mi primera visita hace unos cuantos años, me dejó con muchas ganas de volver. Lo hice, por fin, hace poco y me reafirmó en lo que pensé la primera vez: que es un magnífico restaurante.

El Callejón dispone de un enorme local de ambiente taurino, de esos plagados de fotos de famosos, famosillos, famosetes, amigos y amiguetes, en el que te encuentras a gusto, sin estrecheces, bien atendido y que dispone de una carta importante y amplia en la que destacan los platos de la tierra, algunos con novedosas elaboraciones, sin dejar de lado el marisquito, los pescados y las buenas carnes. Buena bodega y precio alto.

Siempre quiero ir cuando voy por Albacete y no siempre lo consigo.

Oye, y además, ¡qué buena barra¡

Allí tuvimos una noche épica hace años, con un vaquilla de por medio, pero casi que prefiero no contarlo.

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El Patas, Corral de Almaguer (Toledo)

el patas corral de Almaguer

Aconsejados por la cobradora del peaje de la A-55, nos plantamos en El Patas en nuestra primera parada camino de Santiago de Compostela.

El Patas debe ser una institución en la zona; cuenta con amplios salones de celebraciones y con un restaurante, en el que, sin duda, habrá que comparecer en próximos viajes. El mostrador frigorífico exhibía buenos pescados y mariscos y los platos que tuvimos ocasión de ver pasar, no pintaban nada mal. Además la decoración era agradable.

Nosotros nos conformamos, por esta vez, con las mesas próximas a la seguramente concurrida (a otras horas) barra del local.

La parada no fue tan rápida como esperábamos y queríamos puesto que el servicio fue lento (probablemente por la celebración de algún evento en los salones). El condumio consistió en unos notables berberechos, unos calamares a la romana, que no gustaron, y en unos “paletos”. El paleto es una gran rebanada de pan de pueblo con tomate rallado y acompañamientos diversos: jamón serrano, jamón serrano plancha, jamón serrano y huevos, ternera … Cada uno de nosotros tomó uno distinto y creo que quedamos todos satisfechos.

Como digo, creo que algún día habrá que parar a “comer, comer”. Si se va con tiempo (hay que abandonar la A-55) pienso que es un lugar recomendable cuando se viaja por la zona.

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El Rincón de Miguel, Cartagena

restaurante rincón de miguel

Conozco a Miguel, aunque él a mi no, desde que trabajaba en el Mesón de Jesús de la Calle Mayor, un experimento que fracasó en Cartagena a pesar de lo bien que a Jesús siempre le ha ido en Murcia. En fin, esta Cartagena es así.

El Rincón de Miguel fue el Rincón de Pepe. Cambio de nombre y continuación de la línea del precursor. Que si cantonal, que si fronterizo, que si campero, que si buena hueva y almendras, y cada vez un poco más hasta llegar a tener una respetable terraza (algo incómoda), mesas dentro y mesas en el comedor del sótano, extendiéndose cada vez más la carta, sin pretensiones y una buena calidad y preparación.

El precio está bien, pero tampoco es una ganga. Solo me quejo del servicio que resulta en ocasiones más que displicente.

Cuidado con el éxito …

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Frankfurt Mormar, Águilas

mormar águilas

Este clásico aguileño ofrece unas instalaciones sin lujos pero aparentes, cuidadas y limpias y un trato familiar. Dispone de terraza y de comedor interior. La terraza es muy agradable en buena parte del año. El interior está suficientemente ventilado y refrigerado y es luminoso, aunque a veces puede hacer algo de calor.

Hacen bien las paellas, hacen buenas frituras y tratan bastante bien los pescados, manejando un género de buena calidad-precio.

Aconsejo un picoteo para comenzar e incluso en los platos principales (uy .. ¿he dicho yo esto?) o algunos entrantes con un arrocito.

Allí vamos en familia cuando no queremos sorpresas en la factura.

¿Y el nombre? No sé, no me lo pregunten a mi que yo también me lo pregunto. Tal vez estuvieron allí emigrados y en cuanto a lo de Mormar, pues ni idea. En el diccionario de la RAE lo más parecido es mormado (que padece muermo …) o mormarse (congestionarse la nariz). Tal pasaron mucho frío en Frankfurt….

Hasta el próximo verano.

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Jimmy`s Fish, El Pireo, Atenas

jimmy`s fish

Si fuimos a Jimmy & The Fish fue por ir al El Pireo y por la recomendación de la guía de viaje y de la recepción del hotel donde nos alojábamos. Cogimos un taxi desde el centro de Atenas que no tardó mucho y que fue razonable de precio (me acaba de venir un flash de aquel momento).

El local es pequeño y acogedor, bien decorado y con un público elegante.

Todo bien hasta aquí, pero a partir de aquí no nos gustó nada. No cenamos bien: el rissoto estaba insípido, los calamares solo sabían a plancha y el pescado que nos ventilamos, cuyo nombre no recuerdo, no tenía ningún fuste. De los postres ni me acuerdo. El camarero hizo lo posible por agradar, mientras que el que debía ser Jimmy (o the fish, vaya usted a saber) hablaba por teléfono y salía a fumar al exterior. Y lo peor de todo, nos pegaron un palo que nos levantaron en peso, muy caro. El de la guía tendría que revisar sus criterios y los del hotel también.

El típico caso en que te traen la bandejita con el bicho, le saludas y luego te frungen.

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La “tendencia” de compartir los platos

compartir platos

La enésima ocasión tuvo lugar ayer.

Lo de comer dos platos y postre ha pasado a la historia salvo que vayas de menú. Y casi que lo de comer un plato para ti solo. Ahora todo “se tiene” que compartir y, oigan, les digo que yo me quedo con hambre.

Entre los que no quieren gastar, los que quieren adelgazar, los que piden “en su propio nombre y derecho” y “en representación del resto de la mesa” pensando en su hambre y en el tamaño de sus cuerpos y estómagos, lo cierto es que me pasa en bastantes ocasiones que yo hubiera pedido (y comido) más de lo que se pidió (y me comí).

No nos fuimos mal ayer de “El Callejón de Cuqui” pero un poquito de ensalada de tomate y ventresca, un par de patatas “Macho”, una croquetita, un tapita de fritura y otra de pulpo, medio trozo de bacalao rebozado (buenísimo), la mitad de un volován de no sé que y un par de lascas de un lomo bajo de buey (más la tarta de cumpleaños) me supieron a poco y me hicieron pensar una vez más en aquello que decía Godofredo de Miramonte en Los Visitantes: “estas menudencias me han abierto el apetito, ¡que traigan los gansos, los capones y los jabalíes¡“.

Y, ojo, que la cosa no es solo de los comensales, también es de los restaurantes (y no lo digo por Cuqui, que conste) que desde hace tiempo, a mi modo de ver, se aprovechan de la tendencia del “to share” y disminuyen las raciones y aumentan los precios. Es más, ayer mismo les parecía que habíamos pedido comida suficiente cuando yo no tenía nada claro que así fuera. Es lógico que sean prudentes y deben serlo, pero también es lógico que a veces yerren.

Pues, “¡pide lo que tú quieras¡”, podrían decirme, pero no es tan fácil. Luego vendrían las contrapartidas: “¡que caro¡” o el “¿no ves?, al final ha sobrado comida”.

En fin, abogo por el “not to share” y porque nos sigan quedando de Madrid para arriba, donde las cosas no son las mismas, y mi querido Portugal, donde quedarse con hambre es más difícil aunque sea a base de arroz, ensaladas, patatas fritas y ¡mucho cilantro¡

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La Marquesita, Cartagena

marquesita restaurante cartagena

La Marquesita se encuentra en la Plaza de los Carros (Plaza Alcolea en el callejero oficial) y cuenta con agradable terraza (¡menudas hortensias y en Cartagena¡) y comedor interior. Hace pocos días, después de bastante tiempo sin ir, me he reencontrado con este restaurante y no volverá a pasar tanto tiempo sin que me pase por allí, porque salí muy a gusto. Atenta la propietaria (¿la marquesita?) y el servicio. Precio medio-alto. Buenos vinos (tomamos un Mauro crianza, perfecto de temperatura y conservación y a buen precio, para lo caro que suele ofrecerse). De entrantes tomamos quisquilla cocida (de la mejor de los últimos tiempos), manitas de cerdo (delicatessen), tempura de verduras (muy rica) y de platos principales carrillera de ternera (se deshacía pero con una salsa demasiado contundente), canelones (muy buenos y con la misma salsa que la carrillera), cabrito lechal (no es mi debilidad) y bacalao (con gran aspecto, pero que no probé). Los postres estaban BUENÍSIMOS (sobre todo la melosa de trufa). Volveré pronto.

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La Teja Azul, Villena, Alicante

la teja azul, Villena

La Teja Azul dispone de una zona de barra y de otra de comedor compuesta de varias dependencias que debieron ser las habitaciones de la antigua casa que allí existía. La estética y decoración de todo el local es rústica y acogedora. El servicio es esmerado. La presentación de las mesas, la cubertería, la vajilla y la mantelería están cuidadas y la comida, ¡ay, la comida¡, me gustó todo, pero el entrecot de angus fue sublime, tal vez el mérito sea del angus, pero también hay que saber prepararlo. Además, ahora te dan mucho angus por liebre. Buenos vinos. Buenos precios medios. Mereció la pena el viaje hasta Villena. Hasta pronto.

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Lugar do Sixto, Cordido, Foz, Lugo

lugar do Sixto foz

Desde el O Mar de Foz, Jorge Raúl, se nos perdió un poco, pero solo un poco. Cordido está a dos pasos de Foz, en medio del campo, donde se respira Galicia por los cuatro costados. El establecimiento tiene una pinta exterior estupenda; el interior no defrauda, aunque no opino del hotel puesto que solo fui a “yantar”. Lo hice en la terraza, suspendido en el aire, con buenas vistas, bajo una buena sombrilla, muy bien atendido por el propietario (que no pierde detalle de nada de lo que ocurre en su establecimiento). Nos invitaron a un poquito de cecina con queso rallado para empezar, luego nos pusieron unos chipirones con patata, (sabrosos y tiernos, bien combinados) y alguna cosa más que no recuerdo; los platos principales fueron en la línea Jorge Raúl para “peones camineros” (por la abundancia, no por otra cosa), tanto la carne, como el pescado (merluza) o los callos al estilo de Cordido (¡menuda digestión, a mediados de agosto y con casi treinta grados¡).

En el postre me sorprendieron con un yogur de oveja (La Coladilla) que me encantó. Bastante, y buen, vino (creo que tres botellas para cuatro … ) de Rioja y el precio no nos pareció mal: unos 160 Euros, cuatro adultos y un niño (que cumplió con sus huevos con patatas).

Y volver, volver, voooooooooooooolveerrrrrr ….

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Meson J.M., Monforte de Lemos (Lugo)

meson en monforte de lemos Lugo

Increíblemente, después de haber comido en O Grelo, algunos teníamos suficiente para cenar algo. Así que debidamente recomendados nos plantamos en el Mesón J.M., casi enfrente del espectacularísimo Colegio de Los Escolapios, y allí nos jalamos un pulpo a feira, una de queso del país, una ensaladita de tomate (el tomate es diurético y nos vino bien para desengrasar) y una botella de mencía que estaba muy fresquito.

Nos costó 28,30 Euros. Nos atendieron francamente bien y por allí (estábamos en la terraza) circulaban botellas de vino y chuletones de mucho mejor porte que nuestro discreto yantar. Habrá mejor ocasión de degustar otros platos en el J.M. Entre tanto quede este aviso para navegantes.

En nuestra estancia en Monforte, otra noche cenamos en La Polar.

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New York Café, Budapest

new york cafe budapest

Que sí, que sí, que es maravilloso y que hay que ir, pero le falta confort y calidez. Además el personal podría ser algo menos estirado pues contribuye a convertirlo en lo contrario de lo que debería ser, es decir, en una cafetería express en un sitio muy bonito:

“Tómese algo y disfrute de estar en el mejor café del mundo, pero no se me repantigue mucho que tiene que entrar el siguiente”.

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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O Grelo, Monforte de Lemos (Lugo)

grelo Monforte lugo

El Restaurante O Grelo de Monforte fue Premio Nacional de Gastronomía, aunque no sé en que categoría de las varias que hay. Este premio, que el propio restaurante se ocupa de publicitar (aunque algún camarero no tenga ni idea de en que año se les concedió) lo otorgan las Juntas Rectoras de la Academia Española de Gastronomía y la Cofradía de la Buena Mesa, y no digo yo que en el año (o siglo) que se lo concedieran (en la correspondiente categoría) a O Grelo, no lo mereciese, pero hoy, creo que más bien no lo merecería. Seguro que algún preboste de Monforte perteneciente a esas magnas Juntas y/o Cofradía tuvo alguna decisiva intervención en el otorgamiento.

Bueno, pues, aconsejados por gente que conoce Monforte, seducidos y casi abducidos por lo del Premio Nacional, nos presentamos a comer un día de Junio. El local es agradable, modernillo, justo de personal, atendido con cierta desgana y estaba (era miércoles) casi vacío (otra mesa y la nuestra).

Primero pedimos camarones y tuvieron que llevárselos a darles una lavadita porque estaban salados y no era, como dijo el jefe de sala, porque se les había echado sal por encima, era porque se habían cocido con sal de más; además de sabor los he probado bastante mejores. El pulpo con cachelos estaba de primera y el caldo gallego también. Los segundos platos fueron entrecot al queso y lacón con grelos, ambos correctos pero nada del otro mundo. El mencía que tomamos no nos gustó (era de la bodega de la casa), estaba además muy caliente y hubo que enfriarlo. Acabada la botella nos pasamos a un valor más seguro: Campillo Crianza de Rioja. Los postres eran ricos. De precio no estuvo mal: rondó los 50 Euros por cabeza.

Tal vez mi decepción esté relacionada con las expectativas generadas por el dichoso Premio.

Creo, a pesar de todo, que debe ser de lo mejor de Monforte y no me extrañaría que repitiera si volviera por allí.

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One Way Bistro, Sofía, Bulgaria (Nochevieja 2018)

Volvimos del fantástico Monasterio de Rila y tras un rato de descanso en el City Hotel BW Premier Collection de Sofia nos fuimos a la calle a buscar un sitio donde cenar en Nochevieja. Dimos un buen paseo. Todos confiábamos en José Luis. No habíamos reservado para cenar pero confiábamos en su instinto y en su buena suerte para encontrar un sitio bueno y bonito (barato en Bulgaria casi seguro que lo iba a ser). Después de un rato, el desánimo parecía cundir entre nuestras filas y .. de repente .. ¡va y lo encuentra¡ Lo habíamos intentado en un par de sitios y, cerca del Teatro Ivan Vazov apareció una calle, una luz, un recoveco, unas escaleras, un semi sótano, un bistro, ¡One Way¡ Sí, pero tenemos solo una mesa pequeña, en esa esquina, no sé si estaréis cómodos, es posible que estéis apretados. Ven Justito, ¿tú que dices Mamen? Pues a mi me gusta; una carrerilla; un silbido a Miguel, Pepa y Almudena, ¡oye que sí¡ ¡que tienen sitio¡

En unos minutos estábamos ubicados, las primeras cervezas, las tablas con quesos y embutidos, las ensaladas, las salchichas, una botella de Deja Vú (y con ganas de una segunda que no tenían), otra botella de un vino italiano, una camarera majísima, postres, buena música, unos gin tónics, gente que entraba y salía (sin parar) a fumar. Unas risas con el calor del cuarto de baño. Nos dio tiempo a cenar, a volvernos a abrigar y a salir a la calle para irnos a tomar las uvas (sí, las uvas que llevamos desde España). Y ¡menudo momentazo¡ … fuegos artificiales, abrazos con españoles e italianos, cánticos, promesas de matrimonio, risas, bailes … Fantástico e inolvidable.

Un momento Nochevieja de esos que no se olvidan por mucho tiempo que pase. Hubo otro hace tres años. Tal vez el año que viene sea en Armenia.

¡Abrazos amigos¡

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Pecado Gastrobar, Águilas

La sensación del verano 2018 en Águilas ha sido sin duda el Pecado Gastrobar. Indispensable reservar con antelación, aunque no sabría decir con cuanta. Yo como mínimo lo he hecho de una semana para otra. El primer día reservé para mi segunda visita que iba a hacer dos semanas después. Se ubica en una antigua fábrica de esparto en desuso desde hace muchos años situada en el Paseo de La Colonia de Águilas. Yo llevo cuarenta años yendo a Águilas y siempre he visto esta edificación en primera línea exactamente igual que lo ha estado hasta ahora. La rehabilitación es excelente y el local muy agradable. Se han conservado algunos muebles y papeles de la antigua fábrica y oficina y se han abierto nuevos huecos en las paredes situando enormes ventanas por las que entra mucha luz y se disfruta de las vistas al paseo y la playa. Pensé inicialmente en que tal vez pudiera ser un sitio ruidoso pero no lo es. Se puede hablar perfectamente sin que te molestan ni los de las mesas de al lado ni los de la barra. Prefiero sin duda el interior a la terraza que no me aporta nada especial.

El servicio es joven, le pone ganas y asesora bien. Los platos no son pequeños. Era la comidilla en Águilas, “te vas a quedar con hambre y es caro”. ¡Que va¡ ¡en absoluto¡ Buenas y equilibradas raciones que no dejan a nadie con apetito y el precio resulta razonable. Noventa euros para dos adultos y un niño en nuestra primera ocasión, incluyendo aperitivo de la casa, cervezas y refresco, botella de vino, un postre y un gin tonic y entre los platos un solomillo ibérico (que quedó más bien seco por la manía del niño del bastante hecho), una fritura con migas negras, sashimi de salmonete, un contundente plato de pasta y unas patatas bravas. Siempre hay quien quiere llenar la barriga por cuatro perras y que encima esté todo impresionante.

Me pareció muy destacable la carta de vinos. En Águilas una carta de vinos con quince blancos (y que los tengan) es una proeza. Me decanté por un Dominio de Fontana, de Uclés. Solo 13 Euros para un vino muy, muy interesante que tengo que intentar conseguir para beber unas botellas en casa.

Tienen otro en Murcia (en el Mercado de Verónicas) y esta gente creo que viene de la zona de Jaén.

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Pest Buda Bistro, Budapest

budapest desde pest

En una ciudad completamente desconocida y tan grande (aunque el distrito del castillo es manejable) es difícil acertar cuando vas buscando algo que te guste y sin ninguna referencia. Me gusto muchísimo el local. La atención fue excelente y tuvieron mucha paciencia con nuestro “inglés de los bosques”.

La pitanza consistió en un delicioso paté de ganso, un mini codillo, pato y pollo paprika. Compartimos algún postre y hasta me pusieron el cumpleaños feliz en español y una gran bengala para soplar las velas de mi cuarenta y tantos cumpleaños (¡las velas las llevaba yo!). Tomamos vino y cerveza. El vino fue recomendación del camarero que acertó plenamente con ella.

Fue la comida más cara de las que hicimos en Budapest (93 Euros, dos adultos y un niño).

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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Regreso a Malvasía (Playa Honda, Cartagena)

restaurante malvasía playa honda Cartagena

Tengo suerte con el Malvasía. Cada vez que voy, me invitan.

La primera vez fui con mis amigos El Señor de Cuenca y Rosa Palo y no me lo esperaba. Creo que ninguno de los comensales lo esperábamos. Hace ya un cierto tiempo de aquello y no recuerdo casi nada de lo que comimos y bebimos. Solo recuerdo un estupendo rato y un alborozo interior cuando llegó el momento de pagar y nos dijeron, “están ustedes invitados por Don G. Gracias Don G. Le debo a usted una o varias, pero nunca nos hemos puesto a tiro. Es más desde este fin de semana, le debo a usted otra más.

La segunda vez, la segunda visita, ha sido este fin de semana. Mi amigo Chencho cumplía los 50 y reunío allí a un grupo de amigos del que me emocionó formar parte. Ya no se hacen amigos tan fácilmente a los 50 (Chencho y yo somos de la misma quinta), ni tan buena gente como lo es mi amigo Chencho.

Fuimos citados a las 21:12, hora exacta de su nacimiento 50 años antes, y tras irnos recibiendo y conociendo sus distintos sectores de amigos con una cerveza o copa de cava en la mano y algunas viandas de las buenas, pasamos a la mesa.

Nos anunció Pedro Montiel, el propietario, que haríamos cinco tiempos y postre. Luego hubo un par más totalmente improvisados.

Primer tiempo: Lomo de sardina ahumada con puerto y lágrimas de pimiento de Perú.

Segundo tiempo: Chips de manzana deshidratada con canela, azúcar, foie y perlas de tomate.

Tercer tiempo: Taco de salmón con mango y yuzu.

Cuarto tiempo: Carpaccio de alcachofas con trufa negra y lascas de gouda.

Quinto tiempo: Bacalao al horno con su brandada y cebollitas caramelizadas. ¡Dios mío como estaban esas cebollas¡

Tiempo extra: Chuleta de cerdo ibérica a la brasa con chips de patata agria y tartufo. Algunos ya se encontraban desfondados a estas alturas y otros (¿verdad Sele?) tuvimos que emplearnos a fondo.

Postre:  Tarta fina de manzana con vainilla de Tahití.

Postre extra: Tarta de cumpleaños.

Especiales fueron las palabras a modo de trovo que le dedico Yolanda, su amiga desde los 17 años. ¡Brava¡

Luego charla y una copa. Poco más pude hacer puesto que la noche previa acompañé a otro cincuentañero en su tránsito a la cincuentena y mis fuerzas estaban algo justas. Pronto contaremos la historia de El Jardín de la Estación y el Hotel del polígono de Lorquí

¡Gracias amigos¡

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Restaurante Alfonso, Pinoso (Alicante)

junto al restaurante alfonso

Pinoso es conocido en media España por su arroz con conejo y caracoles. Cuando decía estando en Es Mercadal que me venía para Pinoso (y ya hace de eso once años) me lo dijo mucha gente, “ah, muy buenos los arroces de Pinoso. Es completamente cierto y el Alfonso es un sitio de primera categoría para tomarlo.

Se encuentra plena Plaza de España tiene una terraza para cuando el tiempo lo permite y dispone de un comedor con bastante clase en planta baja.

Podemos comenzar la actuación con un buen jamón, buenas ensaladas, salpicón de pulpo, gazpachos, el caldo con pelota y luego el arroz, o, tal vez, una buena carne.

Variedad de vinos de la tierra que merece la pena probar y algún postre destacable si queda hueco, lo que será difícil puesto a lo que pidas siempre se añadirá algún entrante de la casa, a al menos el pan tostado con tarrina de ajo y otra de tomate triturado con aceite. No pueden faltar para terminar las perusas y un vinito dulce.

Se nota la mano de la nueva generación (entre otras cosas en la fantástica web que he enlazado al principio de esta mini entrada).

A disfrutar … 

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Restaurante Asturianos, Madrid

restaurante asturianos

Domingo noche en Madrid. Principios de Abril. Todavía frío. Me lleva a Asturianos un amigo y compañero madrileño de buen estómago. Nos sitúan en una mesita coja de al lado de la puerta, en la zona de la barra. Doble incomodidad para empezar. Vislumbro desde donde estoy un comedor interior. Ya no hay más peros. A partir de aquí, disfruté como un enano: unas sardinas marinadas, un carpaccio de rape y huevas de oricio, unas albóndigas de boletus y una merluza a la sidra. De postre una mousse de chocolate con aceite y sal maldon. Para regar la plaza un Predicador. No llegó a 100 Euros los dos con la propina.

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Restaurante El caballero de Olmedo, Olmedo, Valladolid (y la Gran Posada de la Mesnada)

caballero olmedo restaurante

Llegados a Olmedo y nos alojamos en la Gran Posada de la Mesnada: “En nuestra ruta hacia Santiago de Compostela, queríamos hacer noche en la provincia de Segovia. Buscando en Internet, acabamos encontrando un par de sitios interesantes pero en la provincia de Valladolid: uno en Pozal de Gallinas y el otro en Olmedo, la ciudad del Caballero, la villa de los siete sietes. Nos decantamos por Olmedo (lo del Pozal de Gallinas sonaba, como mínimo, inhóspito) y por La Gran Posada de La Mesnada, y creo que no acertamos. Nuestra conclusión es que ni volveremos, ni lo recomendaremos. La página web, por la que hay que darles la enhorabuena, dejaba entrever un cierto tufillo hortera. Al llegar nos dijimos, “de aquí ya no salimos hasta mañana”, pero en cuanto estás un rato (y dejando de lado la anécdota de que el gran bon vivant que fue Gonzalo de Borbón, sí Gonzalo de Borbón, el hermano de Alfonso, se casó allí con Mercedes Licer) empieza a entrarte un poco de asquito. Huele mal, hay humedades, está todo un poco sucio, un poco rancio, un poco a medias, un poco cutre, un poco descuidado. En fin, una pena, porque no se duerme todos los días en una edificación cuyos orígenes se remontan a 1517, ni en una propiedad tan singular, con capilla incluida, patio, fuente, gran escalera, jardín, piscina y además regentada por un tipo aún más singular, con un perfil egocéntrico y con ánimo de pasar a la posteridad. Por lo que parece, dormí en los aposentos que Manolete ocupó dos años antes de su muerte”.

Después de recomponernos del largo viaje y estando ubicados en la terraza del bar del Centro de la Tercera Edad, su amable camarero nos recomendó para cenar “El Caballero de Olmedo”, donde, por lo visto, él mismo había trabajado.

Así que nos fuimos para allá y nos encontramos con un local ubicado en una bonita zona del pueblo, muy bien decorado, amplio, despejado, con muy buenas vistas y situado sobre una bodega que se veía a través del suelo que era de algún material transparente (y resistente, claro está).

Mientras tomábamos una cerveza nos decantamos por unas croquetas, unos pimientos asados buenísimos, una morcilla exquisita y por un ESPECTACULAR lechazo. También se pidieron chuletillas y una hamburguesa riquísima, aunque demasiado poco hecha para mi gusto.

Nos dimos al Cigales, que es una D.O. que no es fácil de encontrar en una carta (pero no en aquella zona).

Nos invitaron a unos licores y pasamos un rato genial comenzando una ruta de Paradores que tuvo su primera parada en León.

La pena fue que no ganáramos Eurovisión con aquel algo pequeñito, ou, ou, o….

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Restaurante El Churra, Murcia

el churra restaurante

Un clásico de Murcia venido a más y remozado en los últimos tiempos. Bulliciosa barra, tranquilos reservados, todo normalmente a reventar. Amplia carta para empaparse de Murcia. Nosotros tomamos una buena quisquilla, jamón ibérico y queso, tomatico con bonito (hum, que rico, aunque para los foráneos fuerte de sabor) y luego hubo paletilla de cabrito, alcachoficas con foie, buñuelos de calamar y un entrecot (¡cachis, los he probado mejores¡). Nutrida bodega; tomamos el Fernández de Piérola, un Rioja que parece un Ribera y que cada vez me encuentro en más cartas (hasta ahora en El Churra de Murcia, antes en el Toscana de Cartagena y en Casa Benigna de Madrid).

De postre PAPARAJOTES, con MAYÚSCULAS, que con el PAN DE CALATRAVA son la gran aportación de MURCIA al mundo de los “desserts”. Precio medio. Servicio atento y profesional. Volveré.

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Restaurante El Timón, Pinoso (Alicante)

restaurante el timón Pinoso

El póker de ases de Pinoso es, sin duda, el que forman Paco Gandía, Alfonso, El Timón y Pere y Pepa.

El Timón es un local enorme. Dispone de un comedor para menú diario, de otro para comer a la carta y además tiene reservados y salones para celebraciones.

En cuanto al yantar (lo mejor sin duda alguna junto con el trato de Ramón Lozano), recomendaría dejarse llevar por los entrantes que la casa recomiende: el pan tostado con tomate rallado y ajo, típico de Pinoso, las aceitunas con guindilla y cebolla, el tomatito con calderón, los espectaculares buñuelos de bacalao (nada parecidos a los habituales), el boqueroncito de la zona de Cartagena, los chipironcitos, el queso fresco rebozado, el embutido de la zona … y de plato principal pues las paellas, los gazpachos o el cochinillo, aunque yo me quedo con la paella de arroz y conejo o con la de verduras (casi con ésta que se encuentra menos por la zona y resulta muy sabrosa).

Un variadito de fruta y/o dulce para el postre y luego unas “perusas pinoseras” con un vino dulce y a dormir la siesta. Bodega buena, con gran representación de los vinos de la zona (Pinoso, Monóvar, Jumilla y Yecla). Yo diría que sale por los 30-40 Euros, según vino.

En Febrero participan en las Jornadas Gastronómicas de Pinoso, que han cumplido, con gran éxito, su décimo octava edición. Todos los años me reúno con mi equipo y el de los compañeros del Distrito Hipotecario de Monóvar (notaría y registro de Monóvar), mis amigos ADP de Fincas Deltell, Olegario Jover y Luis Miguel Tormo y pasamos uno de los mejores momentos de todo el año. El Timón celebra a lo largo del año otras jornadas que le hacen merecedor de más visitas.

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Restaurante Haesje Claes, Amsterdam

 

restaurante haesje Claes

Nos lo recomendó el conserje del hotel en el que nos alojábamos, así que por un momento pensamos en que nos había mandado al chiringuito de su primo. Al llegar vimos que estaba a reventar y nos tranquilizamos. A pesar de tener reserva (muy recomendable hacerla, por cierto) tardaron un rato en acomodarnos. El servicio fue diligente y agradable. Nos marchamos los últimos, sin que nos metieran prisa y pasamos un rato muy divertido. La cocina holandesa está a años luz de la nuestra pero tomamos unos arenques que estaban ricos, un paté aceptable y unos platos fuertes (el mío con puré, salchicha, bacon y judías con cebolla) interesantes. De postre nos dimos a una varieté de quesos holandeses y de vino un Rioja (sin comentarios). Me gustó el ambiente, la animación y el resultado final. Por cierto, decidimos ir a Suecia en el siguiente viaje, pero no sé si este grupo volverá a hacerlo algún día.

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Restaurante La Torre, Pinoso (Alicante)

restaurante la torre Pinoso alicante

En La Torre uno no puede dejar de pedirse una gachamiga porque les salen espectaculares. Para mi son de los mejores en Pinoso haciendo la gachamiga que a pesar de ser un plato típico no se cocina tanto en los restaurantes. Pueden acompañarse de unas chuletitas de cordero y regarse con un buen caldo de La Bodega de Pinoso, que los tienen buenos y merecen probarse. Por cierto, la gachamiga es una gacha, elaborada con una masa de harina, agua, aceite de oliva y sal. Suele ir acompañada o aliñada de diferentes ingredientes, como ajos, panceta de cerdo o trozos de longaniza.

Antes, para empezar, unas atípicas gambas al ajillo en una cazuela-sartén, muy ricas y aceitosillas y una especie de tosta o panecillo con una brandada de bacalao o el queso rebozado o algo de embutido de la tierra. También tienen menú a buen precio. A la carta puede salir por unos 30 Euros por barba.

Y si alguno tiene interés en comprar gachamiga para llevar a casa que se ponga en contacto con mis amigos de La Abuela de Ubeda. Sí, Ubeda, no Úbeda. La de Jaén es esdrújula, pero la nuestra es llana y un pueblecito muy interesante por otra parte.

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Restaurante Silvino, Almoradí (Alicante)

restaurante silvino almoradi

Una nueva y esperada desvirtualización me lleva hasta Almoradí donde me invitan a comer (¡gracias, nos vemos en mi pueblo para la próxima¡) en el Restaurante Silvino. Salvo que es un sitio de primera para comer uno de los productos estrella de la tierra (la alcachofa) y también buen marisco no tengo muchas más referencias.

El exterior no llama la atención, pero el interior está mucho mejor. Pequeña barra medio conquistada por un grupo de hombres que somos los únicos que poblábamos el local el pasado jueves. Ni una sola mujer en las mesas del comedor principal ni en el anejo-reservado decorado con un cierto aire zen como dijo el amigo de mi amigo que quiso ser testigo del momento.

No llegué a ver la carta y me dejé llevar por las recomendaciones de mis acompañantes:

  • Ensaladilla de bogavante.
  • Salpicón de marisco.
  • Langostinos de Guardamar con un cierto parecido en tamaño al del Mar Menor.
  • Dúo de alcachofas (espectacular la alcachofa con fuá).
  • Y dorada (una dorada para tres), con su cabeza frita, ajos tiernos y ñoras.

Luego vinieron los postres y un par de gintonics muy bien preparados que alargaron la muy agradable sobremesa hasta cerca de las 19:30…

Especial mención para los dos vinos:

Qué bonito cacareaba y Naiades. El primero es un blanco de barrica muy singular, muy distinto y, por lo visto, nada fácil de encontrar. Es de Bodega Contador (la de Predicador) y acabo de ver que no es precisamente barato. El segundo, otro blanco, verdejo, de la Bodega Naia (de la que conocía dos vinos que no me gustan lo que me gustó  este) está en una horquilla de precio inferior que el primero y pudo ser un cambio arriesgado, pero no lo fue. Supongo que mis acompañantes sabían perfectamente lo que pedían y, a mis efectos, acertaron al 100%. Tanto es así que voy a intentar hacerme con algunas botellas de cada uno.

No sé si volveré a recalar por Almoradí, ni si habrá otros sitios que merezcan una visita, pero Silvino me ha parecido un sitio altamente recomendable.

Por lo demás, no sé que pensará mi amigo, pero yo creo que me doy buena mano a la hora de elegir amigos a desvirtualizar. Hay que repetir, sin duda …

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Restaurante Verruga, Lugo

verruga, Lugo

El Verruga fue una auténtica institución en Lugo. No podía faltar en ningún listado-guía-recopilación o recomendación de restaurantes que se preciara, aunque era un sitio de los caros. Siempre tenía de lo bueno mejor y encima una buena barra. En una de mis últimas actuaciones allí, pagamos 360 Euros (éramos cuatro) y tomamos: cuatro cigalas (de tronco, pero no de las más gordas que he visto), medio kilo de percebes, una de pulpo, una de empanada, media docena de ostras (más unas sopas y unas croquetas para los niños), un par de botellas de albariño y filloas para todos.

A mi padre le encantaba el Verruga y me dio mucha tristeza que lo cerraran, pero no había quien continuara el negocio, así que pasó a mejor vida.

Por cierto, me quedé sin probar los callos con tortilla que tantas veces me aconsejó mi amigo César Marful.

Sirva de homenaje este recuerdo para aquel gran templo gastronómico lucense.

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Restaurantes (y pulperías) de Santiago

Santiago pulperías

No estoy seguro, pero creo que este viejo recopilatorio me lo debió pasar mi tío político Jaime Bouzada Romero. Tiene la meticulosidad típica de mi tío. Me parecía una pena tenerlo perdido entre miles de documentos de la carpeta NOTARIO de mi PC de la notaría.

RESTAURANTES:

  • Sin coche, ubicados en la Rúa del Franco.
  • El 42 (fueron a cenar los Reyes de España en una visita a Santiago). Precio: medio.
  • La Barrola. Tiene fuera piscinas de marisco. Precio: caro.
  • El Sexto II. Precio: medio.
  • El Gato Negro. Precio: medio. Es un clásico de Santiago, pero algo incómodo. Pequeño y con banquetas. Ya lo conoces.
  • Sin coche, ubicados fuera de la Rúa del Franco
  • La Tacita de Juan. Situado en la Rúa del Hórreo, a 300 metros de la Plaza de Galicia donde esta el hotel Compostela, muy famoso. Precio: caro.
  • El Asesino. Te envío una nota sacada de Internet. Llamé por teléfono y está abierto el sábado 5 y cerrado el domingo día 6. Si queréis ir el día 5 hay que avisar al teléfono 981 581 568.

El Asesino, un clásico compostelano situado en la Praza da Universidade, frente a la iglesia de la Universidad (antigua iglesia de los jesuitas) un poco más abajo de la facultad de Geografía e Historia.

El Asesino es toda una institución en la ciudad. Abierto a principios del S.XX, por sus mesas ha pasado gente como Lorca, Hemingway (si estuviese junto a la Plaza Mayor de Madrid ya le habrían puesto el correspondiente cartelito conmemorativo), Torrente Ballester, Cela, alguna vez he oído incluir a Cary Grant, etc. Debe su nombre a la costumbre que tenía el primer dueño de sentarse en una banqueta a la puerta y matar las gallinas allí mismo, desplumándolas y sangrándolas posteriormente en plena calle. De ahí, también, lo del cartel.

  • Asador Castellano. Situado en la calle Nueva. Comida castellana. Precio: caro.
  • Terra Nosa. Situado en la calle Nueva. Precio: medio.

PULPERÍAS

  • Con coche
  • O Tangueiro. Situado en el nudo de comunicaciones del barrio de San Lázaro, donde comienza la carretera antigua (no autopista) al aeropuerto. Muy conocido. Se jubilaron los dueños y quedó al frente el encargado.
  • Casa Fuentes. En la carretera de entrada al Monasterio de Conxo (antiguo manicomio). También muy conocida.
  • Sin coche
  • O Catro en la Rúa de San Pedro.
  • Los Sobrinos del Padre (cerca de la Casa de la Troya, frente a la iglesia de San Martín Pinario).

Los Sobrinos del Padre, la casa del buen pulpo, encabeza la lista de pulperías históricas de Santiago, e é a única que segue co costume de facer as contas con lapis na barra de mármore. «Os alemáns tíranme fotografías facendo as contas enriba da barra porque detrás dela hai un ordenador e unha calculadora», afirma Juan Antonio, orgulloso da manter viva a tradición.

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Restaurantes que hacen esperar una eternidad

el cubano de portman

Dos en el mismo fin de semana. Dos bofetadas en sitios que están bien, pero que lo fastidian todo tratando así a los comensales.

A saber:

  1. El Faro, Águilas: Soy un incondicional. Mis hermanas se ríen de mi, porque cuando estamos en Águilas y me preguntan que ¿dónde cenamos esta noche?, casi siempre les diré que en El Faro, pero lo de este sábado de Carnaval ha pasado de la raya. No cojan tanta gente ¡coño¡ o cojan más personal o amplíen la cocina, pero llegar a comer pasadas las tres de la tarde y estar a dos velas hasta casi las cuatro, sin pedir nada del otro mundo, sin que le traigan de comer ni a los chiquillos, escasos de cerveza, sin poder pedir el vino, girando permanentemente la cabeza a ver si cruzas la mirada con un camarero que se apiade de ti, que no disimule, que no esquive mirarte, escuchando excusas de los demás (hable con su camarero, es que yo no soy su camarero … es que yo no tengo tablet para pedir) pues te hace pensar en qué haces tú comiendo fuera de casa, con lo bien que lo hago en la mía. Además, ¿a quién se le ha ocurrido quitar el pudin de pescado de roca de la carta? Seguro que voy a volver (¿la última oportunidad?), pero me quedé con muy mal sabor de boca y comprenderé que quién no les conozca se queje de lo que ha tenido que esperar para comer en un sitio bien ubicado pero, reconozcámoslo, que tampoco ofrece nada del otro mundo.
  2. El Cubano de Portmán o La Farola está en las mismas. Bueno, peor. Dos siglos y medio para que, por fin, llegara un espectacular gallo pedro con patatas fritas y pimientos. Hasta entonces, cerveza y pan. Lo siento, pero no me compensa. En El Faro sí, por tradición, pero al Cubano no vuelvo. Lo juro, no puede hacerse esperar tanto, por mucho que tenga buen género y lo prepare mejor todavía. Amigo, hay que ampliar plantilla, de lo contrario está usted tomándonos el pelo.

Parece que en las notarías no somos los únicos que hacemos esperar, con la diferencia de que comemos todos los días, pero no firmamos testamentos, ni compramos casas, ni hacemos hipotecas todos los días.

Luego está la manía de pedir poco y que tengas hambre a la hora de la merienda. Expliqué aquí lo que pienso sobre compartir platos, así que no insistiré con este asunto.

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Sitios pendientes en Valencia

comer en valencia restaurantes

  1. De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya a otro mercado menos conocido: el de Ruzafa.
  2. Tras el aperitivo viene perfecto tomarse el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.
  3. Central Bar.
  4. Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.
  5. Restaurante El Gastrónomo.
  6. Merkato – Multiespacio gastronómico en el centro de Valencia.
  7. El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en la Pastelería Montesol.
  8. En El Palmar y la Albufera, si quiero barca que la reserve, y si voy con niño que un sitio kid friendly y que no tiene problemas de espacio es el Nou Racó.
  9. Si me pongo pesado con lo de ir a La Malvarrosa, tal vez L´Estimat, La Pepica y Casa Carmela son buenas opciones.
  10. Pero muchísimo mejor, donde va a parar, es ir a la Pobla de Farnals y comerse un arroz al horno a leña en cazuela de barro en una auténtica barraca valenciana. En tal caso, hay que pasarse por Bergamonte.
  11. Bueno … tampoco he ido a Ricard Camarena.
  12. Q`Tomas.
  13. Algún día me podría hacer un poké, que están muy de moda.
  14. Convent Carmen.
  15. Café de las horas.
  16. La terraza de Blanq.
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Szazeves Etterem, Restaurante (Budapest)

szazeves etterem budapest

Pura casualidad encontrar el Szazeves Etterem. Buscábamos dónde cenar cerca del hotel y encontramos este local que tenía buena pinta por fuera y estaba recomendado por Tripadvisor.

Nada más entrar nos gusto la atmósfera del local y presumimos que habíamos acertado. Fue así. Nos acomodaron en una de las mesas-reservados y nos atendió un camarero con un buen nivel de español.

Sin él (gracias, amigo), no hubiéramos sabido que elegir. Nos decantamos por un pollo paprika, un cerdo mangarika en brocheta con verduras y una especie de calzone de goulash e hígado de oca.

Todo estaba buenísimo y cuando llego la hora de pagar, aún me pareció más bueno todavía. Precios de la España de antes del Euro. ¡Hay música en directo! ¡Una gran noche en familia¡

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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Thanasis Restaurante, Atenas

thanasis Atenas

Llegamos a Atenas a las cinco de la tarde horas y sobre las nueve estábamos cenando en la terraza (en pleno mes de Enero, abrigados eso sí) de Thanasis.

En una calle en que los restaurantes se suceden sin parar, nos atrajeron los platos que la gente tenía en las mesas y el tipo de público que parecía más bien “nacional”, así que nos sentamos.

No hablamos griego (bueno sé decir “ad dere gamisu” y “zelig naga misi nehemena”) y nuestro nivel de inglés es más bien bajo, pero nos entendimos con cierta facilidad con un camarero que sabía cuatro cosas de español y que con cierta gracia nos atendió perfectamente.

Tomamos la típica ensalada griega con queso, pimiento, tomate y pepino, una moussaka y un par de pitas con pollo y ternera con unas cervezas Mythos de medio litro para acompañar.

Cuando el día siguiente empezamos a patear la ciudad, descubrimos cientos de sitios donde comer, tantos que resulta difícil decidir.

No es un problema comer en Atenas y el Thanasis es una buena opción de éxito entre el público local, pero entre muchísimas otras dónde elegir y acertar.

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Tujuh Maret (o Tashi Deleg), Ámsterdam

restaurante Amsterdam

Tujuh Maret o Tashi Deleg dos nombres para el mismo sitio. El nombre indonesio y el tibetano. De puro rebote cenamos en este restaurante en nuestra primera noche en Ámsterdam. Como en los toros, tuvimos división de opiniones, aunque mayoritariamente salimos satisfechos de la experiencia.

Optamos por uno de los menús de la carta, como suele ocurrir cuando te encuentras con cocinas desconocidas y nos equivocamos al pedir tantos menús como comensales, puesto que sobró comida y se nos infló la cuenta innecesariamente (y no fue barato). Nos explicaron que había platos no picantes, picantes y muy picantes. Nuestros paladares no coincidieron totalmente con la clasificación que nos hizo el camarero y había platos no picantes que picaban, picantes que picaban, picantes que abrasaban y picantes que no picaban. Así que os conviene probar todo con cuidado y empezar por lo más suave. Tuve la sensación de que sin picante, con picante y superpicante todos los platos eran lo mismo y sabían por el estilo, por lo que cuando has probado tres o cuatro cosas, parece que las has probado todas. Por cierto, no sé si comimos indonesio o tibetano. Ya digo, interesante.

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Una nueva visita a Valencia

visita a valencia

Pues que me voy a Valencia otra vez y aunque voy a un bautizo y tendré el tiempo ocupado, alguna cosa más seguro que podré hacer.

De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya esta vez a visitar otro mercado: el de Ruzafa. Tras el aperitivo me viene perfecto tomarme el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.

Para comer, Zetacé me manda al Canalla Bistro y me dice que me coma un sandwich de pastrami. Igualmente me aconseja el Central Bar, aunque creo que me gustaría más comer en el Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.

Por su parte Carmelo Llopis me dice que me tome un curry (o cualquier cosa de la carta, en general) en Bouet Restaurante y que lo del sandwich de pastrami de Canalla Bistro lo suscribe plenamente y sin reservas. También Carmelo me habla del Restaurante El Gastrónomo. Creo que en Febrero nos vamos a buscar un hueco para cenar allí.

Otra opción sería esta:

Merkato – Multiespacio gastronómico en el centro de Valencia

Y otra más, esta:

Llisa Negra. Cocina de producto. Quique Dacosta

El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en la Pastelería Montesol.

Un par de cosas más:

Buscar alguna cosa bizarra en el rastro junto al Mestalla (aunque parece que hay propósito de llevarlo pronto a otro sitio).

Cosas bizarras que te encuentras en el rastro de Mestalla – ValenciaSecreta

Subir al Micalet o Miguelete que suena más familiar.

Si alguien se anima a financiarme a mi o a los Amigos de Sivakasi se acepta …

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Venta El Buen Descanso, Tallante, Cartagena

venta el buen descanso talante

Supongo que “El Buen Descanso” surgió como una venta de carretera, un restaurante de pueblo, que por su buen hacer ha ido ganando categoría y clientela. Suele estar lleno y han tenido que hacer varias ampliaciones del local. En esa línea de la “venta” de toda la vida es posible comer en este sitio buenos embutidos de la tierra con su pan de pueblo y unas buenas carnes, especialmente asadas. También se atreven con otros platos más elaborados que hacen la oferta muy interesante. Me parece un sitio altamente recomendable para una comida típica de la zona a precio interesante, aunque no sea especialmente barato. Algo más de simpatía en el personal no estaría mal, pero la masificación y el éxito son malas compañías a esos efectos. Buenos postres y bodega algo clásica, con un toque regional, que da buen resultado. Es un restaurante familiar, para familias, para comer y para cenar, cuyo principal handicap es que está en “el quinto pino”.

Tienen otro local en el centro de Cartagena, junto a la emblemática escultura del Icue. Paro poco por allí y hace mucho que no voy al de Tallante. Me apetecería volver a ver como sigue aquello.

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Vinos iniciáticos

vinos iniciaticos para empezar

¿Quién no puso cara de asco cuando probó la cerveza o el vino por primera vez? Yo, desde luego, lo hice y mirenme ahora…

El caso es que pensaba el otro día en esos vinos con los que uno se inicia; esos vinos que se encuentran en tantas cartas, que cuentan con excelentes distribuciones, de precios asequibles para bolsillos juveniles y que representan la primera parada (para algunos será la última o la que siempre transiten) a la que ya solo vuelves de vez en cuando.

Estoy hablando de aquellos Viña Albali, Estola, Ribeiro Pazo, Carrascalejo, Viña Esmeralda, Viña Sol, Peñascal, algunos Faustinos, El Coto o Barbadillo, que bebíamos en los restaurantes juveniles de mis veintitantos en Murcia o en Lugo como el Mickey, El Abanico de Cristal o el A Nosa Terra. Al Barbadillo he vuelto en los últimos tiempos a raíz de la visita a las bodegas en nuestro viaje a Sanlúcar.

Recuerdo también aquel vino de Toro que le comprábamos a Pascual de la bodega El Zamorano de Cartagena. Era un vino que bien conservado había salido ganando. Acabamos comprando todas las botellas que le quedaban de aquel tinto que estoy casi seguro que era un Cermeño y que nos vendía por un precio totalmente ridículo. Tal vez hoy me parecería infumable, pero entonces me parecía riquísimo.

Cuando vivía en Lugo a finales de los 80, bebía Ribeiro en taza, de aquel turbio gracias a los posos, aquel que le compraba por cajas a Manolo de A Nosa Terra, aquel que mi abuelo decía que hacía pssssshh cuando pasabas de Piedrafita y te adentrabas en el Bierzo, el vino de la risa que le llamaban mi hermano y su cuñado Jorge. También bebía Valdepeñas tinto frío de vez en cuando. Me recuerdo pidiéndolo en un clásico que cerró hace más de dos décadas que se llamaba La Cosechera en la Calle de la Cruz. Justo encima vivía una tía abuela mía que se llamaba Saleta y en la casa que hace esquina bajo los soportales de la Plaza del Campo, vivía mi bisabuela Josefina que era de Castrillo de los Polvazares, que casó en La Coruña y llegó a cumplir los 99 años allí en Lugo.

Pronto me aficioné al Martín Codax gracias a un regalo que Gerardo Landrove, catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Murcia, le hizo a mi padre a quien le gustaba el vino mucho menos que a mi.

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Declaración de obra

¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?

ayuntamiento exige declare mi obra

En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.

Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?

Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:

  1. Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
  2. Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.

Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.

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¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?

quien paga final obra

“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.

No sé si ha leído este artículo sobre Obra nueva en construcción.

La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.

En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).

Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:

  1. Firmar ese final de obra en escritura independiente.
  2. Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
  3. Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
  4. Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.

En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.

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Deontología

¡Papeeero, papas!

Compraveeeentas,
Hipoteeeecas,
Obras nueeeevas,
Testameeeentos,
Contraavaaaales,
Testimoooonios…

Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:

Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes(la suya).

Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión.  Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.

¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.

En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo: ¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”? 

Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.

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¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en Talsitio?

notario experto

“¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en #Ciudad? Contacta con Notaría Fulano y Mengano #NotariosenCiudad Dirección Localidad Mail Teléfono Web”

1.= Lo primero es que no es un Notario, son dos. Curiosamente en algunos casos pueden llegar a enfadarse cuando enredado por su propia apariencia llamas preguntando por una cosa que es del otro y no del uno y te dicen indignados que esta es la notaría de Mengano y no la de Fulano o la de Fulano en vez de la de Mengano.

2.= Lo segundo. Venga vale, acepto que habléis de experiencia, pero cualificación tenemos todos los Notarios la misma, ¿no?

“Formación especializada para desempeñar una actividad profesional o un trabajo específico”, dice la RAE

3.= Lo tercero. Venga vale, acepto que me pongáis la Ciudad, ¡pero si es la vuestra¡, porque si es la capital próxima, el Distrito al que pertenece la vuestra, la Provincia o el Colegio, “es hacer trampa”.

4.= Lo cuarto. Notaría Fulano y Mengano. Os pillé, estáis juntos cuando no podéis hacerlo.

5.= Lo quinto. ¿No os estáis haciendo un poquito de publicidad cuando no podemos hacerla?

En fin, alguna cosa se podría justificar si el que hace esto es alguien de vuestro equipo (“las culpas al boggie”) y desconoce que no se puede hacer o es alguien externo a quien pagáis y que tampoco sabe “cómo funciona todo esto”, pero aún así quedaría por resolver el delicado tema de la unión de despacho antirreglamentaria.

¿Un poquito de porfavor? Otro “a Dios rogando y con el mazo dando”….(por decir algo).

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¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría de Talotro?

dominio notarios.es

Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Para mí, la cosa está completamente clara.

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¿Es correcto registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

dominio notarios.cat

Pues no, pura y simplemente, no, no lo es.

Para mí, no hay muchas vueltas que darle a este asunto.

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¿Hay Notarios o notarías especialistas?

busco un notario especialista

Pues solo en cierto modo … En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.

Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas,  somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.

Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.

Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar.  Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.

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¿Me haces una reseña positiva de la notaría en Google?

reseña positiva google notaría

Ya me pareció mal (y mira que es una cosa sin importancia) que un recién aprobado manifestara su nostalgia de la oposición a los quince días de aprobar sin respetar el duelo de los que atravesaban “El estado más infeliz del hombre”, así que ahora me encuentre con otro (al mes de empezar a trabajar) que ya tenga en el conocido buscador de Internet una veintena de reseñas positivas (yo no tengo ni una, ni positiva, ni negativa … soy un envidioso …) con una media cinco estrellas, es obvio que también tiene que parecerme mal (y esto sí que no es una cosa sin importancia).

Justito, ahora la gente empieza de otra manera. Eres un antiguo”. Bueno yo aprobé en 2002, así que no hace tanto y las reseñas en Google hace años que se pueden hacer. El problema para mi es que cuando uno empieza, tiene que preocuparse de firmar bien, no de firmar mucho. Eso viene luego (o no) y preocuparse de las valoraciones no me parece oportuno ya sean ciertas (cosa que dudo), ya hayan sido espontáneas (cosa que también dudo) o ya te las hayan hecho tus amiguetes y familiares para tu mejor posicionamiento (cosa que no es seria). Si nos enfadamos cuando nos hacen injustamente una mala reseña, pienso que deberíamos evitar que nos hagan este tipo de reseñas buenistas. Seamos serios o no nos quejemos cuando luego venga una mala e injusta pues tendremos mucho que callarnos, ¿no?

En fin, es lo que hay. La gente llega con otros aires a la profesión. Espero que esos aires, con los que parece que estamos más a lo secundario que a lo principal, a la apariencia más que al fondo, no acaben con nuestra función (o no la resientan).

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¿Puede existir una notaría con más de cien años?

notario cumple 100 años

Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.

¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?

Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?

No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.

Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.

Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:

“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”

Ahora añado:

3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?

Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡

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¿Puede uno anunciarse como Notario titular correspondiente a una zona de un municipio?

notario zona Orihuela

Pues va a ser que no … ni te puedes anunciar como Notario de la comarca, aunque lo seas (como aquella de las “Tierras Fronterizas”), ni aunque la localidad de tu notaría tenga la misma denominación y extensión geográfica que la propia comarca, ni puedes anunciarte como Notario de parte de un municipio salvo que seas titular de una notaría demarcada en un barrio concreto.

Lo digo porque hoy me encontrado con una web en la que se anuncia un Notario y una notaría de este modo:

Don Fulanito de Tal (que mal queda llamarse de Don a uno mismo) es el Notario titular correspondiente a la zona de La Talsitiada, en el municipio de Talsitio (provincia de Talsitito State)”.

  1. Notario titular correspondiente … FALSO
  2. Zona de La TalsititadaFALSO
  3. Municipio de TalsitioVERDADERO
  4. Probablemente si fuera el único Notario en el municipio no estaría instalado en La Talsitiada, sino en Talsitio City, ni se anunciaría así.

Por cierto, firma así como diez veces más de lo que yo firmo en un año y aún le hace falta recurrir a esto. Puag …Luego a lo mejor le preguntas el tipo de gravamen para la declaración de una obra nueva y te contesta que eso no es cosa suya.

También puede que le eche la culpa al pobre informático …

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“El Notario jubilado”

notario jubilación

Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.

¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?

Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:

“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.

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“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo” (los C.A.R.)

uniones de despacho notariales

“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…

Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.

En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.

Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso

¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?

¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡

Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…

En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.

Unos meses después recibo un e-mail

“Prueba técnicos. Disculpen las molestias. Fulano de Tal. NOTARIA. N.I.F.: xxx. TELÉFONO: xxx. DIRECCIÓN: xxx. e-MAIL: xxx. Confidencialidad.Este correo electrónico y, en su caso, cualquier fichero anexo al mismo, contiene información de carácter confidencial exclusivamente dirigida a su destinatario o destinatarios y propiedad de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B.. Queda prohibida su divulgación, copia o distribución a terceros sin la previa autorización escrita de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B., en virtud de la legislación vigente. En el caso de haber recibido este correo electrónico por error, se ruega notificar inmediatamente esta circunstancia mediante reenvío a la dirección electrónica del remitente y la destrucción del mismo”.

Y con traducción al inglés inmediatamente después.

“Hace falta ser tonto”, pensé, para enviar un e-mail con ese contenido a un montón de destinatarios constituyendo una prueba de que existe un C.A.R.

Entonces alguien me dijo que un C.A.R. no es un C.A.R. si resulta que existen más notarías en otras poblaciones del Distrito además de las que están anti reglamentariamente unidas en otra de las poblaciones de ese mismo Distrito.

Lo explico con otras palabras: en el Distrito de Talsitio hay notarías en Talsitio y en Talotro; los Notarios de Talsitio están todos juntos y (en principio) no pueden estarlo; el Notario de Talotro está solo porque no hay más notarías en Talotro. Vale, pues hay quien sostiene (bueno, es Competencia quien lo sostiene) que esa situación no vulnera la libre competencia y, en consecuencia, puede permitirse ya que que la competencia existe entre todas las notarías del Distrito. Como en nuestro ejemplo hay otra notaría más en Talotro, la competencia no se ve afectada. Supongo que a Competencia la vulneración del RN no le afecta (se la refanfinfla y no es su obligación velar por ella) y si a los Notarios tampoco nos preocupa pues asunto terminado. Lo malo (para mi, claro) es que yo no estoy de acuerdo con ese criterio que mantienen en Competencia … que a mi sí que me preocupa, y mucho, porque estoy atascado en mi carrera profesional por culpa de esta clase de situaciones que el reglamento por el que se rige mi profesión no permite, aunque Competencia sí que lo haga y los Colegios Notariales se amparen en ello para no perseguir estas situaciones. ¿Tendremos que profundizar en el fundamento de la norma?, ¿sería tal vez el de velar por el deber de residencia? ¿tal vez alguien pudo pensar en los concursos como yo lo estoy haciendo? ¿que me arriesgue a concursar? y ¿por qué tengo que hacerlo si existe una norma reglamentaria que ampara lo que estoy pidiendo?

Seguiremos con el tema en cualquier otro momento …

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“No firmaré fuera de mi distrito notarial”

firma fuera del distrito notarial

Era yo muy pequeñito cuando mi padre me enseñó que los Notarios pueden cometer pecados y que algunos eran veniales y otros mortales. Entre los mortales estaba este:

Artículo 116 del Reglamento Notarial

“Los Notarios carecen de fe pública fuera de su respectivo distrito notarial, salvo en los casos de habilitación especial.

Tendrán su residencia en la población designada en su nombramiento”.

Es decir, que un Notario no puede firmar fuera de su distrito notarial salvo que esté habilitado especialmente.

Si no ha cambiado el Catecismo, si cometes pecado mortal y te mueres vas al infierno, pero entre tanto dice el Artículo 125 del Reglamento (al que he llegado hoy en mi repaso de un articulo diario) que:

“La infracción del régimen mencionado, actuando indebidamente en la residencia de otro notario, además de la corrección disciplinaria que proceda, motivará la pérdida total de honorarios, que experimentará el notario infractor en beneficio del titular o titulares de la residencia no respetada”.

Es decir que pierdes los honorarios y que tendrás que repartirlos entre los Notarios de la residencia no respetada, ya sean uno o ciento veinticinco, ¿no?

¿Se habrán arreglado las cuentas derivadas del caso resuelto por la STSJ M 13402 de 2017?

D. Bienvenido, Notario de xxxx y hoy actor, intervino, el día xxxx, en una póliza, asentada con el número xxxx en la Sección A de su Libro Registro, en la cual un Apoderado del Banco acreedor, Banco xxxx, firmó ante el Sr. Bienvenido en su despacho profesional sito en xxxx y otro Apoderado del citado Banco y el propio Acreditado firmaron ante el mismo Notario, que se había trasladado a FUERA DE SU DISTRITO, en la Sucursal del Banco acreedor en ESE SITIO, sita en la Calle xxxx. La diligencia de intervención, extendida y autorizada por el Sr. Bienvenido en la póliza, fue una sola para las tres firmas de los dos apoderados y del acreditado, estando fechada en la ciudad de SU RESIDENCIA. En resumidas cuentas, los hechos reprochados se circunscriben a la intervención de una póliza por parte del hoy actor fuera de su Distrito Notarial, en definitiva fuera del ámbito territorial al que alcanza su competencia, aparentando, además, una unidad de acto que fue realmente inexistente”.

Resultado: Se le impusieron tres sanciones disciplinarias,- una primera de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, una segunda de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, y, en fin, una tercera de 4.000,00 Euros de multa, así como la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación -, todo ello por la comisión, respectivamente, de tres infracciones, una primera muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial , otra segunda, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.g) del Reglamento Notarial , y, en fin, una tercera, grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y en el artículo 349.e) del Reglamento Notarial”

Tras el recurso y la Sentencia, la cosa se queda en esto:

A) La sanción de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

B) La sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y artículo 348.g) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de multa de 12.020,00 Euros, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

Y, en fin, C) La sanción de 4.000,00 Euros de multa, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y artículo 349.e)del Reglamento Notarial, quedará sin efecto alguno.

Y sobre el 125 del Reglamento y la pérdida total de los honorarios a favor de los compañeros de la residencia violentada, ¿no se dijo nada?

No me cabe duda alguna de que no debía ser una póliza de 12,02 Euros de factura 

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Algunos criterios para elegir Notario

elegir notario

Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:

  1. ¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
  2. ¿Hay aparcacoches?
  3. ¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
  4. ¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
  5. ¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
  6. ¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
  7. ¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
  8. ¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?

Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.

En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.

¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?

Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.

En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.

Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir

Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.

Otros criterios a tener en cuenta:

  1. Atención personalizada.
  2. Escrituras personalizadas.
  3. Horarios intempestivos.
  4. Disponibilidad del Notario para consultas.
  5. Accesibilidad al Notario.
  6. Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
  7. Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
  8. Gestión.
  9. El personal de la notaría.
  10. Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
  11. Presupuestos.
  12. Esto sí es cosa mía.
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Design notary

notaría de diseño

¡Porrr favorrrr, qué derroche!

¿Eso es una notaría o una tienda de moda?

Ayer me enviaron este enlace (me refiero a uno que ya tenemos en la blogosfera) y me puse a reflexionar.

¡Qué barbaridad¡ ¿Es necesario todo ese montaje? Es apabullante. Reconozco que lo mío es un cuchitril, pero esa oficina no es para que acuda cualquier clase de persona … Especial atención merecen:

  • El mostrador
  • Las fotos seductoras
  • El vestuario y complementos
  • Y las salas de firmas

En el portal parece que, en cualquier momento, te va a aparecer el mayordomo del príncipe Carlos de Inglaterra, para pedirte ticket de entrada. En fin, como diría Jesús Gil, todo muy estentóreo.

“Yo no sería nunca cliente de esa oficina, porque me sentiría como un pobre albañil entrando en traje de faena, paleta en mano, al Palacio de Buckingham para una recepción con la Reina de Inglaterra”. Me dijo un amigo que no es Notario.

Cuando alguno lo ve mal podría ser envidia. Cuando tantos (la inmensa mayoría) lo ven también mal, probablemente es que la mayoría lleva razón en lo que siente que no es otra cosa que se está transmitiendo una imagen perjudicial de la función notarial por mucho que haya un público que requiera ese tipo de prestaciones.

Todo ello por supuesto “sin entrar en detalles”.

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Despachos “tapadera”

despachos falsos

Yo diría que estos están todos convenidos y que no pueden estar todos juntos, ¿no? Pregunto “inocentemente”.

“Pues creo que tienen un despacho pequeño en la misma calle para disimular, en el que supone que está uno de ellos, pero en realidad están todos en el despacho principal que es “el de toda la vida”.

Muy bien montado lo tienen entonces, creo que se turnan y hasta que tienen que quedar para comer para verse. Entonces viene la pregunta del “¿y a ti que más te da?”.

Cualquier día alguien solicita que eso se revise y nos vamos a reír (mucho).

Artículo 42 del Reglamento Notarial:

“En ningún caso podrán las Juntas Directivas conceder autorización para que dos o más Notarios tengan su despacho, separadamente, en un mismo edificio o para poder actuar en un mismo local, cuando lo pretendan todos los Notarios de la población”.

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El buen asesoramiento profesional

asesoramiento notario profesional funcionario

Lo comentaba con mi amigo Josep María de Tottributs hace unas semanas.

Desgraciadamente, yo percibo que mis intentos de buena gestión y buen asesoramiento no me dan el resultado que pienso que me deberían dar. Dependo mucho de otros profesionales (mercado de extranjeros y de intermediarios inmobiliarios, principalmente) a los que no suele interesarles mi forma de trabajar porque muchas veces les dejas en evidencia, les descubres las vergüenzas y, lo que es peor (para ellos), les retrasas o les fastidias las operaciones, con lo que huyen de mi, como de la peste. Debo estar perdiendo del orden de 150-200 escrituras al año (del 20% de mi trabajo potencial) por culpa de esta clase de profesionales que han encontrado refugio en otros sitios. Claro, lo que es bueno para sus clientes, no es lo bueno para ellos. Claro, claro … luego que si el gobierno, que si el master, que si la tesis … ya decía no sé quién eso de la paja en el ojo ajeno y la viga en el propio.

Es muy frustrante, pero NO ME IMPORTA, tengo la conciencia super tranquila, creo tener la razón y cada uno tiene que hacer lo que quiera (aunque si no es lo quiere tu cliente, sino lo que quieres tú, mala cosa es esa). Yo aspiro a otra clase de forma de hacer las cosas (y las hago), más allá del dinero.

Aspiro a que las cosas puedan ser de otro modo. Ya me llegará el turno tal vez en otro sitio (en el que estoy ya me conocen demasiado) o tal vez en la ciudad de hacer una notaría diferente en la que intentaré seguir firmando siempre un documento “perfecto”.

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El contacto con las partes

contacto con las partes

Había un chiste que decía algo así como que el Notario era el único animal que “manejando el instrumento, entraba en contacto con las partes…”.

Y ¡qué importante es entrar en contacto con las partes¡, y no solo en el acto, sino sobre todo en los preliminares.

Si ha habido preliminares, el contacto suele ser más satisfactorio.

Los aquí te pillo, aquí te mato son malos en presencia de Notario, porque a menos que tengas un coco de los buenos (el Notario digo) y, oiga, que aquí hay de todo, como en todas partes, puede pasarte que se te escapen (al Notario) cosas importantes y lo que es peor, que el diablillo que todos podemos tener en un momento dado sobre el hombro, nos diga, ¡bah..que más da¡, ¡pero si no es cosa mía¡, ¡pero si no se van a enterar¡, ¡oye, pues tal vez se libre¡, ¡pero si es una tontería¡, ¡pero como voy a decir algo ahora, me van a matar¡, ¡en fin que ya lo arreglaremos y luego las culpas al boggie que es muy socorrido y soporta todo muy bien¡

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Fusiones notariales

fusion notarios

He leído recientemente, muy recientemente, en un periódico la noticia de que las notarías de Fulano y Mengana se fusionaban.

Inmediatamente me puse a pensar como les sentaría la noticia al resto de los compañeros de la plaza porque sí, hay más notarías: Fulano y Mengana no son los únicos Notarios de la plaza (si lo fueran, su fusión seguramente no hubiera salido en prensa).

Su fusión (su convenio, su unión de despacho) es completamente reglamentaria puesto que el número de plazas en la localidad lo permite (no entro en otras consideraciones que las “fusiones” han de respetar), pero ¿es correcto que la noticia se publique en un periódico (de gran tirada)?

Pues desde el punto de vista del periódico sin duda que lo es, pero desde el punto de vista de Fulano y Mengana pues no lo tengo tan claro, la verdad. Si yo estuviera en esa situación hubiera llamado a mi Decano y le hubiera preguntado: “Oye Decano, un periódico quiere publicar una noticia sobre el convenio entre Mengana y yo, ¿cómo lo ves?” y si el Decano me dijera que lo veía bien, pues venga que salga, que se publique, pero si el Decano me dijera que no lo veía, teniendo en cuenta que yo tampoco lo vería, pues creo que le hubiera dicho al periódico: “Oye mira, que no, que no me parece bien y que los compañeros de plaza se pueden sentir molestos. Creo que aunque el hecho sea noticiable (sin duda que puede serlo), nuestra condición de funcionarios públicos a cargo de una oficina pública pero con un componente tan especial y sensible como es el propio de una notaría nos debe mantener al margen de este tipo de cosas, así que mejor prefiero que no lo hagáis”. En realidad creo que ni hubiera llamado al Decano.

De todas formas, a fin de cuentas, alguien le habrá suministrado el periódico toda esa información, ¿no?

En fin, estoy condenado a jubilarme en el poble.

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Guerra de dominios en las notarías de Talsitio

guerra de dominios de internet

¡Hay una guerra de dominios entre las notarías de Talsitio¡

La blogosfera es útil para detectar estas cosas.

Una notaría tiene el dominio notariadetalsitio, otra tiene notariotalsitio y otra más notariatalsitio.

El menos correcto para mi (aunque las diferencias son mínimas) sería el primero. No eres la única notaría en Talsitio. El segundo me parece el más correcto porque es un Notario y tiene plaza en Talsitio y el tercero es tan poco correcto como el primero pues hay más notarías en Talsitio.

En los dominios, no puede haber tildes, así que cabría la posibilidad de que el primer y el tercer dominio no se refieran a la notaría, sino a la Notaria. En tal caso creo que me parece poco más o menos lo mismo.

Si yo fuera Notario de Talsitio no me andaría con contemplaciones. Mi dominio sería:

lamejornotariadetalsitio.es

Y asunto aparcado.

Por cierto, vamos a ver quién sale si busco eso …

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La defensa del Notariado

defensa de los notarios

En mi opinión, antes no era necesario defender el Notariado porque no era prácticamente cuestionado. Los Notarios sufríamos los sambenitos clásicos y poco más (los Notarios solo firman, los Notarios son muy caros …). Sin embargo ahora sí que creo que hace falta una defensa más intensa y más que del Notariado en sí (como suma de los Notarios), una mayor defensa de la función que el Notariado tiene encomendada pues parece (solo parece, pues buena parte de la gente habla sin conocimiento de causa) encontrarse algo tocada y amenazada con el consiguiente peligro para toda la sociedad. Soplan vientos de desprestigio no siempre merecidos …

Hace unos días recibimos una propuesta interesante de actuación colectiva que se ha puesto en marcha por un Notario individual o de base. Me llamaron la atención unas cuantas cosas de su misiva y me gustaría hacer algunos comentarios en este recóndito apartado de mi blog.

Fueron estas:

  1. ¿La nueva Ley de Crédito Inmobiliario plantea un incierto escenario para todos los Notarios? Bueno, para unos mucho más que para otros. Ya lo dije aquí: ¿Cuántas hipotecas firmo yo? ¿Cuántas firmaré a partir de ahora con este nuevo lío con el AJD (o con la LCI)? En la sección Informes de mi Programa de Gestión de la notaría, he visto que llevo 35 hipotecas en 2018. Bueno no son 35 porque en esta cifra están incluidas novaciones y ampliaciones. Hipotecas nuevas serán unas cuantas menos. Efectivamente, son 25. He firmado 25 hipotecas en un año y eso representa el 6% de mi facturación hasta el día de hoy, así que aunque la hipoteca vaya a pique, yo, Justito El Notario, sobreviré a la hipoteca y hasta podría quitarme de encima muchas firmas a cara de perro de las que estoy absolutamente harto”. No obstante, no se trata solamente del volumen de trabajo que representan las hipotecas en nuestros despachos y cifras de facturación, sino que se trata también de la forma de tratarlas de cada uno; es el tiempo que empleabas en hacerlas y en explicarlas y el que vamos a emplear a partir de ahora (¿con qué resultado?). Tal vez algunos no se puedan permitir la “pérdida de tiempo” que representará dar tanta explicación.
  2. ¿Tienen todos los Notarios las mismas inquietudes o preocupaciones? Es obvio que no. Podemos compartir algunas pero existen profundas diferencias entre nosotros. ¿En qué me puedo parecer yo a un compañero que firme en un año más documentos de los que yo he firmado en dieciséis? A mi juicio, en absolutamente nada.
  3. ¿Tiene el Notariado o todos los Notarios trapos sucios que lavar? Mis trapos sucios caben en la lavadora del Baby Mocosete. A mi juicio hay más trapos sucios del Notariado individual que del Notariado colectivo. El que quiera lavar trapos sucios, lo que primero debería hacer es no ensuciar más trapos a partir de ahora, sino tendrá que continuar lavando. Si hay trapos colectivos, lo que debemos es arrimar el hombro para que las cosas cambien y que no haya ninguno más en el futuro. Los trapos sucios colectivos son además, en muchas ocasiones, derivaciones de los trapos sucios de las individualidades que no tendríamos porqué lavar, aunque pueda ocurrir y hasta sea comprensible y humano que suceda en todas las colectividades o grupos sociales.
  4. ¿Es posible una alta y recurrente participación de todos los Notarios en algo? A mi me parece que los enjambres funcionan para las abejas. Es muy difícil hacer equipo y más aún mantenerlo una vez que lo has conseguido formar. A medio plazo, los equipos se deshacen.
  5. ¿Se avecinan grandes cambios? Siempre hemos estado cambiando. Yo no tengo un temor especial a los cambios. Francamente, a nivel personal, tengo poco que perder (y probablemente aún mucho por ganar) por eso no tengo miedo. A nivel general, los grandes cambios afectan por igual a toda la sociedad y a todos los colectivos. Espero que seamos capaces de conseguir hacernos valer porque nuestra función bien ejercida no necesita defensa alguna.
  6. ¿Es un temerario el que no lo percibe así? A mi juicio temerario no es la palabra. Incauto quizá me guste más que temerario. En realidad, a mi me parece que la temeridad es hacer otro tipo de cosas que pueden acabar con la función y que constituyen esos trapos sucios de los que podríamos estar hablando.
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Mentiras concursales

mentiras concursos

¿Qué fue de aquéllos tiempos en los que llamabas a un compañero para interesarte por su notaría y casi que te mandaba la declaración de la renta?

Pedir informes es ahora una partida de póker. La notaría de Talsitio está vacante. ¡Hagan juego¡ Se reparten las cartas. Los jugadores son el titular saliente y los aspirantes a ser los nuevos titulares de la plaza. Se admiten apuestas. Y entonces el que se va se mete un farol o cambia de cartas o se pasa y se retira o hace trampas y se guarda un as en la manga de manera que cuando salen los resultados del concurso no se te queda cara de tonto, se te queda cara de lo siguiente.

En fin, es lo que hay, y llegará el día en que sea yo el que destape mis cartas y gane la mano y pueda decir “la Banca gana”; entre tanto, que siga pasando el tiempo y que cada uno sea consciente de sus derechos y de sus obligaciones, ya me entienden, ¿no?

Algunos casos

¿Cuántos empleados tienes y quiénes son? “No lo sé”. Me río (jajaja) por no llorar. “Eso se lo tienes que preguntar a mi compañero de despacho”. Era un C.A.REn el siguiente concurso se fue. Resultado: La pido pero rezando que no me la den. Me la hubieran dado de no haberme ido a otra que puse antes (y que, tal vez, no hubiera puesto antes, de haber tenido más información sobre la plaza).

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No doy datos económicos por teléfono”. Resultado: La pido. No me la hubieran dado aunque la hubiera puesto antes de la que finalmente sí que me dieron. Aquí sigo.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No. Tendrás que correr el riesgo”. Resultado: No la pido. No me la hubiesen dado.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “Sí. Tanto” (cifra “increíble” por baja). Resultado: No la pido. Me la hubieran dado.

Yo siempre he dado el máximo de información a los compañeros que se han interesado por mis notarías. Que conste.

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Notaría de las Tierras Fronterizas

notaria comarcal

Comarca: “Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.

¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?

¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?

Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.

De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.

Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.

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Notarios con “notorio celo”

celos notario

Ayer me daba la sorpresa el Artículo 71 con el asunto de la publicidad y hoy el siguiente, el Artículo 72 del Reglamento Notarial que se refiere al importantísimo asunto de la Demarcación Notarial que traté un poquito aquí y que dice que es posible que los Notarios actuemos (o no) con notorio celo.

“Artículo 72

Como complemento de la demarcación notarial, la Dirección General, previa audiencia de los Colegios y de acuerdo con la Mutualidad Notarial, hará una relación revisable cada dos años de las Notarías enclavadas en zonas rurales que, aun sin producir lo necesario para la decorosa subsistencia de un Notario, se consideran imprescindibles para el buen servicio público. Estas Notarías, independientemente de la congrua normal que les corresponda por razón de folios, disfrutarán por razón de residencia de una subvención anual, cuyo percibo estará condicionado a que el Notario atienda con notorio celo a su Notaría, y visite periódicamente los pueblos de su distrito que determina la Junta directiva.

La revisión no perjudicará los derechos adquiridos por los titulares de Notarías que pierdan la consideración de subvencionadas en virtud de dicha revisión”.

Ya me gustaría a mi saber como se juzga lo de atender con celo tu notaría. ¿Llevas a unos paisanos que lo atestigüen? ¿Preguntas a los Alcaldes de los municipios de alrededor? ¿Giras inspección para ver si el  Notario reintegra o no lo hace? ¿Pones un Bando en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento?

Es perfectamente posible que uno atienda con celo y ese celo no sea notorio o no sea comprendido adecuadamente y se confunda con lo que no es porque muchas veces se da mérito a quien no le corresponde (los rápidos) y se le quita a quien sí (los seguros). Es más hay cosas super notorias y que no se persiguen como los C.A.R. Yo diría que el celo a los Notarios se nos debía presumir y que la notoriedad no debería ser relevante. En fin, dejo el tema que me pierdo.

Curioso también lo de los derechos adquiridos. ¿Quiere decir que si tras la revisión pertinente se entiende que ya no corresponde la subvención anual, puedes ostentar algún derecho adquirido? No se me ocurre porqué razón iba a ostentarse. A mi todo esto me suena a chino.

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O.M.C. (Maniobras Concursales en la Oscuridad)

Esto de los concursos es cada vez más insufrible (al menos para mi que estoy en todo mi derecho de sufrir por lo que me parezca oportuno sobre todo si lo veo injusto).

Que cara de imbécil, de panoli integral, se te queda en los concursos cuando de repente te encuentras entre las resultas, una notaría que te interesa y unas cuantas líneas más abajo descubres que otra notaría de la localidad que hace años que nadie quería se ha cubierto.

Luego vas tirando un poco más del hilo y atas todos los cabos.

Yo creo que en la relación laboral con mis empleados solo hay dos partes: cada uno de mis empleados por su parte y yo por la mía y aunque tengo poca idea de Derecho Laboral (casi ninguna en realidad) estaría dispuesto a asegurar que la subrogación de empresa no se puede pactar: o la hay o no la hay, pero no podemos inventarla para asegurarnos su efecto cuando no se dan las circunstancias objetivas y subjetivas que deben concurrir, ¿o sí?

La honradez empieza por uno mismo. El que no la practica no puede exigir, ni puede ampararse en  “esto es lo que hace todo el mundo”. Yo creo que ni del gobierno, ni de los políticos se podría quejar ya …

El siguiente capítulo que acabará saliendo (tiempo al tiempo) serán los C.A.R., las gestorías tradicionales, Signo y la DGRN. ¿Lo pillan?

On fire ….

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Publicidad de los Notarios y artículo 71 del Reglamento Notarial

71 reglamento notarial

Este repaso que voy haciendo al Reglamento Notarial los días en que me sobra un minuto para dedicárselo, está siendo más que interesante. Cuantos detalles olvidas con el paso del tiempo. Hoy le ha tocado el turno al Artículo 71 que dice:

“Como consecuencia del carácter de funcionario público del notario y de la naturaleza de la función pública notarial, la publicidad de la oficina pública notarial y de su titular deberá realizarse preferentemente a través de los sitios web de los Colegios Notariales y del Consejo General del Notariado.

A tal fin, los Colegios Notariales mantendrán una lista actualizada de los notarios que estuvieran colegiados en su ámbito territorial accesible al público en su sitio web. En dichos sitios web, y a los efectos de la identificación del notario y localización de la oficina pública notarial, se incluirá el nombre y apellidos del notario, su fotografía si éste lo solicitara, y la dirección, correo electrónico y números de teléfono y fax de la oficina pública notarial.

En modo alguno los notarios podrán anunciarse directa o indirectamente a título de sucesores de un titular de la misma Notaría.

Igualmente, el local de la oficina pública notarial podrá anunciarse mediante una placa, respecto de las que las Juntas Directivas podrán adoptar medidas sobre la forma y dimensiones”.

Ya lo he destacado en negrita pero insisto:

.- Preferentemente. ¿Y qué otros medios podrían ser? Siempre estamos diciendo que los Notarios no podemos hacernos publicidad pero el Reglamento utiliza el término “preferentemente” cuando podía haber dicho “exclusivamente”.

.- “A título de sucesores”. Pues yo conozco a un Notario que cumplió 90 años como Notario el año pasado. Así que como hace noventa años hacía falta tener 25 años de edad para ser Notario, pues como mínimo tiene ya los 115 años; y si además se le alargó la oposición y aprobó después de opositar once años como lo hice yo, pues tendrá unos 124 años. No sé como habrá podido evitar jubilarse pues debería de estar jubilado desde al menos el año 1974. ¡A ver si es que tiene un sucesor¡

También tiene razón un compañero que me dice vía Facebook:

“Si no podemos anunciarnos a título de sucesores de otro Notario, ni directamente, ni indirectamente, ¿eso quiere decir que sí podemos hacerlo, directa o indirectamente, “en nombre propio”?”

.- Lo de las dimensiones de la placa casi mejor que no lo comentemos. Ayer mismo llegó una foto de un “cartelazo” inmenso en una notaría de reciente apertura. Me pregunto si no estaría de más girar inspecciones a los nuevos locales en que se instale una notaría para dar el VBº a efectos publicitarios y de uniones de despacho.

Yo creo que aquí nos hace falta crear una especie de Asuntos Internos

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Deudas

¿Qué me podrían pedir para iniciar la designación de mediador concursal?

mediador concursal designación

Pues mire con arreglo al FORMULARIO NORMALIZADO DE SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO de su cliente que usted me ha enviado, esta es la documentación que necesito:

  1. DNIS de concursado y esposa.
  2. Certificado negativo de su inscripción como empresario.
  3. Empadronamiento.
  4. Certificado de matrimonio y de nacimiento de hijos.
  5. Certificado de antecedentes penales.
  6. Cuatro declaraciones de IRPF anteriores.
  7. Tres nóminas y contrato de trabajo.
  8. Certificación de dominio y cargas de los inmuebles.
  9. Escrituras de propiedad y cargas hipotecarias.

Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.

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¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

reconocimiento de deuda ante notario

Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.

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Insolvencia provisional parcial de Sociedad Limitada

insolvencia seguridad social sl

La Ley de la Jurisdicción Social (Ley 36/2011) en su art. 250 establece:

Investigación judicial del patrimonio del ejecutado.

1. Si no se tuviere conocimiento de la existencia de bienes suficientes, el secretario judicial deberá dirigirse a los pertinentes organismos y registros públicos a fin de que faciliten la relación de todos los bienes o derechos del deudor de los que tengan constancia, tras la realización por éstos, si fuere preciso, de las averiguaciones legalmente posibles.

2. También podrá el secretario judicial, dentro de los límites del derecho a la intimidad personal, dirigirse o recabar la información precisa para lograr la efectividad de la obligación pecuniaria que ejecute, de entidades financieras o depositarias o de otras personas privadas que por el objeto de su normal actividad o por sus relaciones jurídicas con el ejecutado deban tener constancia de los bienes o derechos de éste o pudieran resultar deudoras del mismo”.

Así que el secretario judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) debe dirigirse a los Registros Públicos para que le faciliten los bienes del deudor cuando se persiguen bienes para embargar y si no los hay, pedirá que se anote la insolvencia en el Registro Mercantil.

En este caso de hoy, me la encuentro anotada en el Registro Mercantil, pero no en el Registro de la Propiedad y da la sensación de que quién ordenara esa anotación no había buscado muy bien porque la finca objeto de mi escritura es de la sociedad teóricamente insolvente desde 1995 y se encuentra en el término municipal del domicilio social. Incluso he localizado la declaración de insolvencia en el BORME. Se derivó de una reclamación del año 2012 por importe de menos de 3.000 Euros.

En la escritura yo hice constar:

“A solicitud de los comparecientes obtengo del Registro Mercantil, e incorporo a la presente información relativa a la sociedad vendedora autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan, en cuya información consta la “declaración de insolvencia jurisdicción social de la entidad”, así como el cierre del Registro Mercantil por falta de presentación de cuentas. Manifiesta el Sr. Administrador que dicha declaración resulta de oficio remitido por el Juzgado de lo Social número XXX de Talsitio en el que se declaró la INSOLVENCIA PROVISIONAL PARCIAL de la mercantil en reclamación de la cantidad provisional de DOS MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.223,68 €), la cual se encuentra actualmente satisfecha y pendiente de cancelación la indicada anotación”.

Es interesante destacar que resulta algo complicado suprimir posteriormente esa clase de anotaciones que solo me he encontrado en dos ocasiones con el consiguiente perjuicio para la entidad que ha podido recuperar la normalidad. Ocurre en muchas ocasiones con las situaciones de concurso que siguen apareciendo durante ¿años?

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Donaciones

¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?

quien firma la donación

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios).

Cuestión aparte y muy, muy importante es la regulada por el Artículo 633 del Código Civil que dice:

“Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.

Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.

Y es importante porque permite que no se haga todo a un tiempo en cuyo caso adquiere fundamental importancia que el donatario acepte la donación antes de que muera el donante y no solo eso sino también que se notifique al donante que el donatario ha aceptado para que no se vaya todo al traste.

En mi notaría hemos tenido un caso de unos padres que en los sesenta donan varias fincas a un hijo que no acepta la donación porque estaba en la mili. Unos y otro se olvidaron del asunto y los padres murieron sin que el hijo aceptara. ¡Menudo follón¡

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Eficiencia Energética

¿Desde que fecha necesito la certificación de eficiencia energética?

certificado de eficiencia energetica

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

Sobre eficiencia energética, fórmulas notariales y supuestos en los que no sería necesaria aconsejo esta otra lectura.

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El dictamen según Eduardo Llagaria

Acerca de Dictámenes-I, el libro de Eduardo Llagaria Vidal

Ayer fue el primer día en que leer a Llagaria se me hizo “pesado”. Claro, he llegado a su explicación de los negocios jurídicos y eso exige más concentración que la introducción y los consejos varios. Además lo hice entre las 23:15 y las 00:00 de la noche y mi cabeza ya no estaba para muchos trotes.

La reflexión en positivo es que leyendo a Llagaria y teniendo resumido su libro, se aprende, aprenderéis (yo también aprendo y repaso) a detectar los problemas.

No solo hay que saber dictaminar argumentando, hay que descubrir antes los problemas sobre los que opinar y me he dado cuenta que Llagaria ayuda también a eso.

¿Por qué?

Pues porque va desmenuzando los problemas y trata tantos que cuando veas la pista en el supuesto de hecho te darás cuenta de que hay un problema a resolver.

Así que …. ya sabéis … a leerle y a leerme ….

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El dictamen según Llagaria-1: Prólogo de Dictámenes I

La forma que utiliza Eduardo Llagaria para elaborar los Dictámenes que recoge en su libro Dictámenes I no es la que hay que utilizar. Cuando un opositor a notarías se enfrenta al dictamen ha de ser escueto. Él en su libro nos intenta enseñar a pensar. No hay una sistemática en su libro es una recopilación de los supuestos de hecho creados y resueltos por él a lo largo de cuarenta años.

Eduardo no pretende tener razón y nos recuerda que sus conclusiones no son sacramentales, solo nos dice que son las suyas. Nos ofrece su interpretación que solamente es “una más” y que está basada en sus propios argumentos y argumentaciones.

El opositor, nos dice Eduardo, cumple bien exponiendo (yo diría detectando antes que nada) los problemas, explicando las diferentes posturas y sus consecuencias y eligiendo una que no tiene porqué ser la oficial o mayoritaria.

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El dictamen según Llagaria-10: Todo el mundo puede transmitir lo que tiene y los derechos reales tienen preferencia sobre los personales

Solo un apunte en cuanto al primero de los dos principios del título: hay una excepción en el caso de los derechos personalísimos que no se pueden transmitir.

Vamos a por el asunto de la preferencia:

Preferencia de los derechos reales sobre los personales

Derecho real: El derecho real es la posibilidad de que una persona obtenga un determinado aprovechamiento de una cosa.

Esencia del derecho real: (atención que viene aquí una de las grandes enseñanzas figurativas de Llagaria). En virtud del derecho real, el titular del mismo sujeta la cosa, ata la cosa, MUERDE LA COSA. No olvidéis nunca ese bocado que el derecho real hace a la cosa.

Derechos personales: El derecho personal es la posibilidad de obtener una prestación de una persona, es decir, la posibilidad de exigir algo (dar algo, hacer algo o no hacer algo).

Hay que dar, hacer o no hacer aquello a lo que te obligaste. Si no quieres, te lo pueden reclamar y si no puedes habrás de indemnizar.

Derechos personales dudosos: Son aquellos en los que la obligación hace referencia a una cosa (arrendamiento, opción, la posición del que compra y tiene derecho a exigir la entrega y el Derecho de retención de una cosa).

Derechos reales dudosos: Son aquellos en los que su titular no tiene la posesión (hipoteca en la que la posesión se sustituye por la inscripción constitutiva, los derechos de adquisición como tanteo y retracto, las servidumbres personales y algunos censos).

Concluyendo: El Derecho real se legitima por la posesión u otra forma de publicidad y el personal enfrenta a personas y aún desapareciendo la cosa a la que pueden afectar.

Preferencias

Entre derechos personales

No las hay.

Si son incompatibles solo podré cumplir alguna o algunas.

Un caso especial sería el del 1.473 CCi para la doble venta donde se da preferencia al título más antiguo a efectos de obligación de entregar la cosa.

Entre derechos reales

Gana el primer en el tiempo (prior tempore potior iure).

Mañana terminamos ….

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El dictamen según Llagaria-11: Capacidad de la persona física

Toda persona por el simple hecho de serlo, cualquiera que sea su edad tiene capacidad jurídica y esa capacidad es igual para todas personas o sujetos de derecho

La facultad de decidir sobre los derechos que correspondan o puedan corresponder a una persona es la capacidad de obrar sobre la que hay dos grandes posiciones:

  1. Los que dicen que hay personas con o sin capacidad de obrar.
  2. Y los que dicen que todos tenemos la misma (la de obrar sería una consecuencia de la jurídica) si bien hay cosas que solo se pueden hacer si no se tiene cierta edad.

Artículo 1.263 Cci:

No pueden prestar consentimiento:

1.º Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales.

2.º Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en los términos señalados por la resolución judicial.

Actualmente y desde la Ley de Protección del Menor del 96 toda limitación se ha de interpretar restrictivamente y lo que está claro es que sin o con capacidad de obrar, el que no la tiene o la tiene pero no tiene edad, tiene que actuar a través de sus representantes legales.

Capacidad natural y capacidad civil

Incapacitado es aquel contra el que se ha dictado una sentencia de incapacitación y no puede hacer algo. Se puede ser incapaz y no estar incapacitado (el famoso incapacitado de hecho). Los menores emancipados y los mayores no incapacitados tienen capacidad natural y civil mientras que los incapacitados y los menores no emancipados tienen capacidad civil, pero no capacidad natural. Cabe que puntualmente alguien con capacidad natural esté privado de ella por estar, por ejemplo, drogado o que un capaz civil tenga viciada su capacidad.

Lo que haga alguien con capacidad civil viciada es anulable (1.291 y ss).

Lo que haga alguien sin capacidad civil pero con capacidad natural es inexistente o nulo (ver 1.261.1). No hay contrato sin consentimiento.

Finalmente lo que haga alguien con capacidad natural pero sin capacidad civil (el menor de diecisiete años no emancipado) es nulo según algunos y anulable, según otros, por lo que se podría confirmar expresa o tácitamente o impugnar como anulable. Llagaria cree en la tesis de la anulabilidad para estos casos.

Menores de edad

Pueden hacer por si solos los actos para los que basta la capacidad natural de discernimiento pero si no la tienen son actos ineficaces, si bien podrían ratificarse al llegar a la mayoría de edad (ver la compraventa según Llagaria). Aquí podéis ver una interesante nota (que sirve para tres temas) relativa a una reciente STS PARA TEMAS 62 98 Y 100.

Para los que no baste esa capacidad natural, necesitan a los padres (si hay conflicto al otro y si es con los dos se nombrará defensor) o tutores (con los que también puede hacer conflicto). Los padres o tutores pueden necesitar autorización judicial.

Menor emancipado

El menor emancipado tendría capacidad natural pero no tienen capacidad civil. No hay una autorización judicial equivalente en el caso de los menores emancipados. Lo que haga el menor emancipado sin sus padres será anulable en cuatro años desde la emancipación o confirmable por el menor emancipado cuando llegue a la mayor edad y en cualquier momento o por los padres hasta la mayor edad. Ver el artículo 323 Cci.

Atención en materia de menores e incapacitados al 166 y al 271, al 163 y 221 y al 323.

Algunas cosas que menores o menores emancipados pueden (o no) hacer:

  1. El menor no puede ser albacea y parece que el menor emancipado tampoco.
  2. No hay reglas en cuanto al contador partidor, pero podríamos aplicar las reglas del albaceazgo.
  3. Aceptar la herencia parece que se permitiría pero no está claro (el Cci exige libre disposición y la de los inmuebles no la tienen) y pueden pedir la partición de la herencia, aunque con el 1.058 del Cci, no podría hacerla. El menor emancipado parece que necesitaría complemento de capacidad, aunque podría discutirse.
  4. En la misma situación estaríamos si hablamos de disolver comunidades, liquidar gananciales o disolver y liquidar sociedades.
  5. No pueden ser administradores pero si ejercer el comercio y no pueden pedir dinero a préstamo. Pero, ¿y si lo piden? Pues habría que ver el 323 y el 1.824. ¿Y qué tiene de especial el préstamo que no tienen otros actos que serían anulables y convalidables?
  6. ¿Y puede emitir aceptar o endosar letras? Pues si tras la letra hay un préstamo no pues valdría … pero es dudoso, Llagaria no lo tiene claro y aconsejaría decantarse por el “no” en todo aquello que el menor emancipado no pueda claramente hacer.

Incapacitado judicialmente y el “de hecho” o “tonto de hecho”

El primero no tiene capacidad natural. El segundo tampoco la tiene pero no está incapacitado.

Actualmente se puede incapacitar al menor.

El incapaz no incapacitado tiene plena capacidad civil y lo que haga está aparentemente bien hecho pero no tiene capacidad natural y sus actos son completamente ineficaces por falta de consentimiento.

En principio la capacidad natural se presume.

Incapacitado con capacidad natural

Está incapacitado y tiene tutor pero imaginemos que en un intervalo lúcido con capacidad natural vende un cuadro, lo entrega al comprador y este le paga.

Soluciones:

  1. El acto es nulo y no he vendido el cuadro y se lo tienen que devolver y él devolver el dinero (hubiera o no un intervalo lúcido).
  2. Pero podría sostenerse que si el incapaz no incapacitado tuviera capacidad natural o estuviera en un intervalo lúcido resultaría que sus actos serían anulables y producirían efectos salvo que se impugnen en cuatro años, aunque el Cci no recoge este caso al que habría que aplicar por analogía el supuesto del menor emancipado.
  3. Incluso podría pensarse, si había intervalo lúcido, que el acto es válido, pero hay que llevar cuidado con esta tesis que, sin embargo, es la preferida de Eduardo Llagaria.
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El dictamen según Llagaria-12: Tipos de comunidad

Una cosa solo puede pertenecer a una persona salvo en los casos de comunidad.

La comunidad puede ser romana o germánica pero a Eduardo Llagaria le gusta hablar de comunidades con base real y personal.

La comunidad con base real es la que regulan el art. 392 y siguientes del Cci. Requiere pluralidad de sujetos y un solo objeto (ver 392). Si son varias cosas, habrá varias comunidades. Llagaria admite la existencia de comunidades sobre otros derechos distintos al de la propiedad (el usufructo, por ejemplo). En la comunidad real cada sujeto es titular del pleno dominio de la cosa por entero, pero el dominio de cada uno comprime el de los demás que acaba reducido a la cuota indivisa (que pueden ser iguales o desiguales). Si uno sale de la comunidad se incrementa la cuota de los demás y lo hace retroactivamente como si siempre hubiera sido así. La comunidad con base real se rige por lo pactado y en su defecto por el 392 y siguientes y puede acceder al Registro de la Propiedad.

En las comunidades con base real basta con el acuerdo de la mayoría de los partícipes para realizar actos de administración (artículo 398 del Cci). Los actos de enajenación y gravamen requieren consentimiento unánime. El acto dispositivo realizado sin ese consentimiento es ineficaz. Podría discutirse si pretendiéndose transmitir el dominio de toda la cosa y teniendo el transmitente solo una cuota, al menos se transmite su cuota o, por el contrario, no se transmite nada. Por supuesto, puede transmitirse la cuota y surgirá el derecho de retracto y está claro que no se podrá transmitir por uno la totalidad de la cosa a un tercero. Puede producirse en algún caso la adquisición a non domino. También sería posible plantearse que se disuelva la comunidad y que sea adjudicada la cosa entera al comunero que pretendió transmitirla y que el adquirente pueda reclamarla.

La división o extinción de la comunidad es el negocio por el que la comunidad se convierte en propiedad ordinaria por desaparición de las cuotas de los demás condóminos. Al extinguirse la comunidad, se entiende que el adjudicatario ha sido titular del dominio de la cosa entera desde que adquirió su cuota. La extinción de la comunidad y la partición de la herencia se rigen por las mismas normas y estas normas son las de la herencia.

En las comunidades con base personal, lo primordial es la cualidad personal o individual del comunero.

No son comunidades con base personal las agrupaciones de personas con personalidad jurídica; solamente lo son aquellas que se consideran comunidades germánicas que son la hereditaria, la comunidad ganancial y las demás que pueda haber y sean germánicas en sentido estricto.

En estas comunidades germánicas en sentido estricto, lo esencial es el vínculo personal; la cualidad personal de todos los partícipes que es común a todos ellos y que les hace miembros de la comunidad. La cualidad de comunero es intransmisible, aunque todos los comuneros conjuntamente pueden transmitir los bienes propiedad de la comunidad, que, por supuesto, puede tener bienes a su nombre. Un ejemplo sería el de los colegiados que forman parte de un Colegio Notarial.

El comunero ostenta la cualidad mientras que forme parte de la comunidad. Si se va, pierde su cualidad. Si entra otro, la adquiere pero ninguno tiene un derecho real sobre su cuota, ni sobre el patrimonio, ni sobre las cosas que lo integran. Excepcionalmente, la mayoría puede ser suficiente para transmitir el dominio a terceros.

La comunidad hereditaria existe cuando al fallecimiento de una persona son varios los llamados a sucederle. Entre ellos hay un vínculo personal. Han sido llamados a la misma sucesión por testamento o por ley. La cualidad de heredero es de tipo personalista. El heredero se convierte en el causante subentra en su personalidad y recibe por ello su participación. No son comuneros los legatarios; si lo son los legatarios de parte alícuota y los legitimarios, si la legítima es pars bonorum, pues quedarían equiparados a los legatarios de parte alícuota.

Es posible que a la comunidad hereditaria entre un extraño en cuyo caso los comuneros tendrán derecho de adquisición preferente, aunque el adquirente no adquiere la condición personalísima de heredero.

A Eduardo Llagaria le gusta explicar la herencia recurriendo al ejemplo del SACO. El coheredero tiene una cuota y un derecho real sobre el saco en sí mismo y sobre lo que hay dentro. Todos los herederos tienen entre todos la titularidad del saco y el derecho real en conjunto sobre el SACO. Sobre el saco hay una comunidad romana que ha de someterse a las reglas de administración y disposición y división que antes hemos visto.

El saco hereditario puede estar lleno de cosas pero ninguna de ellas pertenece a ninguno de los coherederos, quienes no tienen un derecho real sobre ninguna cosa de las del saco, ni sobre su totalidad, ni sobre una cuota indivisa de las mismas. La titularidad se ostenta sobre el propio saco se tiene una cuota del saco, pero no de las cosas que la integran. Ningún coheredero puede hacer con eficacia ningún negocio translativo con la finalidad de transmitir cosas del saco puesto que la comunidad recae sobre el saco sobre el totum, no sobre las cosas. Ello no impide que como en la comunidad romana, el coheredero pueda llegar a originar una adquisición a non domino a favor de un tercero o que, si el negocio subsiste y en la división se adjudica al heredero transmitente, que el adquirente pueda exigir la entrega. No obstante, sin necesidad de hacer la partición todos los que conforman la comunidad hereditaria podrán extraer (disponer) de una cosa del saco y transmitirla a tercero. Esta sería una especie de partición parcial pero la partición es, en propiedad, la operación que pone fin a la comunidad hereditaria distribuyendo entre sus integrantes la totalidad de los bienes que forman parte del saco.

La partición es, en propiedad, la operación que pone fin a la comunidad hereditaria distribuyendo entre sus integrantes la totalidad de los bienes que forman parte de la herencia en la forma que consideren conveniente, mientras que la manifestación de herencia es una partición en la que todos y cada uno de los bienes de la herencia se reparten en proporción a la cuota hereditaria de cada uno de los que la integran. Por ejemplo, si hay cuatro hijos y un viudo y es un testamento del uno para el otro, sería manifestación si la viuda se adjudica el usufructo de todos los bienes y los hijos la nuda propiedad por cuartas partes. Sería partición si la viuda se queda el usufructo y los hijos la nuda propiedad de uno solo de los bienes. En mi notaría hacemos mucha manifestación. La manifestación evita condominios y eso ahorra gastos e impuestos. Por supuesto, cabe una forma mixta en la que unos bienes se parten y otros se manifiestan.

Comunidad de gananciales

Es una comunidad personal en la que es indispensable que los comuneros estén unidos en matrimonio. Hay varias teorías doctrinales en cuanto a su naturaleza jurídica.

Llagaria recurre de nuevo a su saco para explicarnos su naturaleza jurídica. En la comunidad hereditaria el saco es estático excepto cuando tiene lugar una subrogación real. El saco ganancial comienza generalmente vacío, se va llenando y es un saco o tótum que se caracteriza por lo siguiente:

  1. Coexiste con otros dos sacos el de los bienes privativos de uno y el de los bienes privativos del otro. El saco ganancial pertenece a ambos cónyuges por mitad aunque no hay una mitad sobre cada uno de los bienes del saco.
  2. A diferencia de la comunidad romana y de la hereditaria ninguno de los cónyuges puede transmitir a tercero en vida su parte del saco; tampoco pueden transmitir ambos mientras esté vigente el régimen una cuota del saco. Tampoco es posible transmitir el saco entero a un tercero. Si la enajenación fuera posible y se hiciera a título oneroso, la contraprestación se introduciría en el saco y si fuera a título gratuito el saco estaría vacío pero seguiría siendo de ambos cónyuges, pero recordemos que el saco no se puede transmitir.
  3. Cuando los gananciales terminan se convierten en comunidad post ganancial cuyas normas son diferentes.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD POST-GANANCIAL (un documento de Justito El Notario que se incluye aquí y no forma parte del Libro Dictámenes-I)

Es una comunidad especial, equiparable ex art. 1410 del Cci a la comunidad hereditaria.

Régimen jurídico:

  1. La comunidad indivisa no se ve aumentada con las rentas de trabajo, ni con las de capital, que serán en todo caso privativas. Forman parte de ella los frutos de los bienes privativos que estuvieren pendientes en el momento de la disolución, a los cuales habrá que aplicar analógicamente las normas referentes al usufructo. Por supuesto, ingresan en el patrimonio común los frutos de los bienes comunes.
  2. El  patrimonio de la comunidad indivisa sigue respondiendo de las obligaciones que pesaban sobre la sociedad, pero las que contraiga con posterioridad cualquier titular  recaen sobre su propio patrimonio. Los acreedores podrán pedir el embargo de la cuota abstracta que su deudor tenga sobre el patrimonio común, que quedará especificada en bienes concretos, al producirse la división y adjudicación, pero no antes.
  3. Para realizar cualquier acto de disposición es necesario el consentimiento de todos los titulares, porque todos codisponen del bien. En otro caso, el acto de disposición es nulo.
  4. La administración de la SG disuelta y en liquidación y de la comunidad postmatrimonial plantea arduos problemas que han de resolverse aplicando los criterios relativos a la administración de la comunidad hereditaria. Lo que quiere decir que si todos los interesados nombran un administrador o, tácitamente consienten en que uno administre, el designado tendrán las facultades de administración y que, en los demás  casos, habrá que acudir al régimen de mayorías.
  5. Especiales dificultades suscita el régimen jurídico de las adquisiciones llevadas a cabo durante el periodo que analizamos en aquellos casos en que la adquisición se realiza con bienes procedentes de la comunidad indivisa o de la sociedad en liquidación. Las soluciones al respecto son dos: a) La rigurosa aplicación del principio de subrogación real: el bien adquirido entra a formar parte del patrimonio colectivo, cualquiera que sea el adquirente, si la contraprestación que se paga procedía de aquel. b) Entender que el adquirente se hace deudor de la  sociedad por el valor de los bienes de que dispuso para adquirir, pero que el bien adquirido es suyo propio. La diferencia entre una y otra solución puede ser insignificante en momentos de estabilidad económica, siempre que la diferencia de tiempo entre el momento de la adquisición y el de la liquidación no sea mucha. Puede ser muy significativa cuando aquellas dos circunstancias no se dan. Pues una cosa es ser acreedor de un valor pecuniario, que puede haber quedado devaluado, y otra distinta es ser titular del bien adquirido.
  6. En el estado de división postmatrimonial no parecen existir reglas especiales sobre la carga de la prueba de la naturaleza de los bienes o de los fondos. Las pruebas serán estimadas libremente por el Tribunal y no juega el 1361.
  7. Será de aplicación el art. 1408 del Cci.

Continuamos con Eduardo ….

La doctrina considera que la sociedad de gananciales es una comunidad germánica y que esta misma naturaleza tienen todas las cosas gananciales respecto de las que señala las siguientes características:

  1. Todas las cosas gananciales pertenecen a ambos cónyuges, sin atribución de cuotas y para la comunidad conyugal.
  2. La cuota que cada uno de los cónyuges tiene sobre una cosa no es transmisible.
  3. Cada uno de los cónyuges si que podría transmitir a tercero el pleno dominio de cada una de las cosas gananciales, si bien esta transmisión será anulable si se realizó a título oneroso, en cuyo caso el otro cónyuge podrá impugnarla en un plazo de cuatro años a contar desde que tuvo conocimiento o desde la disolución del régimen. Si fuera a título gratuito, sería totalmente ineficaz.

Lo dicho se aplica a los bienes adquiridos por uno para la sociedad conyugal o sin decir nada y también a los adquiridos por ambos cónyuges

La tesis clásica no convence nada a Llagaria pues considera que exige el consentimiento de los dos cónyuges para todo, para actos de administración o disposición, sobre muebles o inmuebles y eso digamos no debe poder ser por eso nos explica la tesis moderna de Garrido Cerdá.

Esta teoría entiende que los bienes gananciales no se hacen comunes a los cónyuges al tiempo de la adquisición, si no que ingresan en la comunidad y siguen siendo del adquirente aunque al estar en el saco ganancial se ven afectados por una serie de limitaciones. Es común el saco y su total contenido y cuando disolvamos, nos distribuiremos las cosas del saco por partes iguales. Así que cada cónyuge administra lo suyo y como dueño dispone pero como la cosa está en el saco el otro ha de prestar su consentimiento. Esta es la tesis que parece desprenderse del RH y, según esta tesis, del Cci, aunque es una tesis minoritaria.

Adquisición de bienes gananciales

Privativos son los que tenía cada cónyuge, los adquiridos a título gratuito y los adquiridos por subrogación de los anteriores. Los privativos confesados son los que se adquieren con contraprestación que el otro confiesa privativa del adquirente. Funcionan como los privativos pero la declaración no perjudica a los legitimarios del confesante ni a terceros civiles.

Gananciales: Pueden ser adquiridos por un cónyuge sin más, para la sociedad o por los dos. No es correcto adquirir para la SG que no tiene personalidad jurídica, aunque el RH pueda inducir al error. Además el 71 Cci no permite que un cónyuge se arrogue la representación del otro. Sea como fuera, se permite que un solo cónyuge adquiera y que lo diga.

Los bienes adquiridos por los dos se pueden adquirir con o sin cuotas. Adquirir por cuotas parece forzado, poco práctico e inusual. Sería cuando vendes una mitad a un cónyuge y la otra a otro. Veremos que diferencias pueden surgir a la hora de enajenar …

Administración de los gananciales

La del saco corresponde a ambos. La de los bienes concretos también en la teoría clásica, con la excepción del 1.384. En la moderna, el cónyuge propietario tiene la administración (y como pueden ser los dos, ambos la tendrían).

Disposición de los bienes gananciales

La de los privativos a cada uno, exceptuando el 1.320. Si falta el consentimiento del otro el acto será anulable salvo que el vendedor haya dicho que no era la vivienda habitual y el comprador fuera de buena fe

Privativos confesados: estos bienes son privativos entre cónyuges pero frente a terceros (legitimarios y acreedores) pueden ser gananciales. En vida el favorecido dispone solo (salvo que sea la vivienda habitual). Fallecido el confesante, el favorecido necesita que su carácter privativo resulte de la partición o que los herederos forzosos del confesante prestan su consentimiento

¿Y si los gananciales terminan y en la liquidación no decimos nada? Pues parece más seguro que sea aplicable la misma limitación.

Bienes gananciales.

Tesis clásica: O consienten ambos o actúa uno con el consentimiento del otro. Si no es así, si el acto es gratuito es ineficaz (no transmite nada) pero si es oneroso será un acto anulable  que puede confirmarse expresa o tácitamente o impugnarse en cuatro años desde que se tuvo conocimiento o desde la disolución de la sociedad conyugal. Esto es lo que resulta del Cci pero no del RH que no es una norma sustantiva y podrá impedir la inscripción pero no afecta a la eficacia del negocio.

Tesis moderna: Distingue el consentimiento/iniciativa/disposición y el consentimiento/asentimiento/control. El primero manda, el segundo controla y no se opone.

Bienes adquiridos por un cónyuge. Según la tesis moderna el cónyuge adquirente presta el consentimiento iniciativa y el otro el consentimiento control. Si no lo obtiene el acto será anulable y podrá ser impugnado por el otro o por sus herederos conforme al 1.322. El cónyuge no titular no puede disponer y si lo hace lleva a cabo una venta de cosa ajena, un negocio ineficaz a salvo el 34 LH (adquisición a non domino).

Si son bienes adquiridos por ambos sin cuota: Los dos tienen la iniciativa y el otro tendrá el control. La iniciativa puede ser de los dos. Si falta el consentimiento-control el acto sea anulable.

Si se trata de bienes adquiridos por ambos con cuota. A cada cuota se le aplicará el régimen del bien adquirido por uno solo de los cónyuges. Así que si ambos venden, perfecto y sino estaremos en el mismo caso que para los bienes adquiridos por uno solo.

Reglas especiales serían las de los artículos 1381 (frutos), 1384 (dinero o títulos valores), 1379 (disposición por testamento), casos extraordinarios (1388 y ss) y casos del 6 del Cco.

Para terminar solo decir que los cónyuges tienen total libertad para contratar entre ellos ex 1323 Cci. Si hubiera perjuicio para acreedores o legitimarios, podrían estos hacer las oportunas reclamaciones.

Una escritura y una inscripción muy especiales y contrarias (pienso yo) a la teoría del saco ganancial de Eduardo Llagaria

Así reza la inscripción:

Fulano y Mengana son titulares del pleno dominio de esta finca. Doña Otra Señora con carácter privativo en virtud de escritura de cesión de bienes a cambio de alimentos, titular del derecho sobre la nuda propiedad de la cuota global que a Fulano corresponda sobre esta finca en el momento en que se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales que formó con su fallecida esposa Mengana.

Limitación de disponer: El derecho sobre la nuda propiedad de la cuota global que a Fulano corresponda sobre esta finca en el momento en que se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales que formó con su fallecida esposa Mengana, no puede ser objeto de transimisión y deberá mantenerse en el patrimonio del adquirente durante el plazo de cinco años siguientes a la fecha del devengo del IS. En caso de incumplimiento, el sujeto pasivo queda obligado a pagar el impuesto dejado de ingresar por la aplicación de la bonificación del 95% de cuota y los correspondientes intereses de demora ….

¿Qué os parece? ¿Dónde ha quedado la teoría del saco de Eduardo Llagaria? Se solicita dictamen a la vista de la teoría clásica y de la moderna en materia de bienes gananciales.

¿FULANO TIENE PARTE DEL BIEN?  LA CONTRAPRESTACIÓN PODRÍA NO EXISTIR SI A FULANO NO SE LE ADJUDICA NADA EN ESE BIEN CUANDO SE LIQUIDE LA SOCIEDAD Y ENTONCES, ¿EN QUE QUEDA LA RENTA VITALICIA? ¿A QUIEN RECLAMA EL ALIMENTISTA QUE HA CUMPLIDO Y PODRÍA NO RECIBIR NADA? ¿QUÉ CLASE DE DERECHO TIENE?

El saco no se puede citar en un dictamen, supongo que queda claro. NI PODEMOS HABLAR DE LA TEORÍA DE LLAGARIA. SOLO HAY UNA TESIS CLÁSICA QUE ENTIENDO ES LA QUE HAY QUE MANTENER Y LA MODERNA, PERO NO PODEMOS APLICAR LA MODERNA PORQUE NO SABEMOS EL ORIGEN DEL BIEN EN CUESTIÓN Y ESO ES FUNDAMENTAL PARA DETERMINAR QUIEN PUEDE O NO PUEDE HACER ALGO EN LA TEORÍA MODERNA. EN LA CLÁSICA, ESTÁ CLARO QUE LOS CÓNYUGES NO PUEDEN DISPONER DE BIENES CONCRETOS SI NO PRESTAN AMBOS SU CONSENTIMIENTO (EN LA MODERNA TAMPOCO PERO SE HABLA DE DOS TIPOS DE CONSENTIMIENTO) Y DE AHÍ LA PECULIARIDAD DE ESA ESCRITURA y de esa inscripción (que son completamente reales). ESTÁN PERMITIENDO A UNO DISPONER DE LA CUOTA SOBRE UN BIEN SIN NINGUNA CLASE DE CONSENTIMIENTO DEL OTRO, LO QUE NO TIENE CABIDA EN NINGUNA DE LAS DOS TEORÍAS.

LA ESENCIA DE LAS PROHIBICIONES DE DISPONER SE ENCUENTRA EN DISCUTIR SI SE HAN IMPUESTO EN ACTOS ONEROSOS O GRATUITOS, EN VER SI ESTÁN FUNDADAS O NO Y EN DETERMINAR SI EXCEDEN EL LÍMITE DE LAS SUSTITUCIONES FIDEICOMISARIAS. EN ESTE CASO, ADEMÁS, LA PROHIBICIÓN DE DISPONER ES MUY ENREVESADA Y SE IMPONE EN UN NEGOCIO ONEROSO QUE SE CARACTERIZA PORQUE SI HAY TRANSMISIÓN DEL BIEN, NO DESAPARECE LA OBLIGACIÓN DEL ALIMENTISTA QUE NO SE TRANSMITE SU OBLIGACIÓN AL NUEVO PROPIETARIO QUE PODRÍA SUFRIR LA RESOLUCIÓN SI EL ALIMENTISTA INCUMPLE.

CUANDO LLEGA LA DISOLUCIÓN TENEMOS UNA COMUNIDAD POST GANANCIAL Y NO TENEMOS QUE DISTRIBUIR POR PARTES IGUALES … PODRÍAMOS HACER LO QUE QUISIÉRAMOS.

NO EXISTE SACO CUANDO HABLAMOS DE BIENES PRIVATIVOS.

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El dictamen según Llagaria-13: Los llamamientos frustrados y el derecho de transmisión

A Llagaria le gusta decir que fallecida una persona, el heredero ocupa su lugar y se convierte en el causante, es el causante y deviene titular de todos sus derechos y obligaciones. La sucesión es una subrogación de una persona en los derechos y obligaciones de otra. El heredero subentra en la posición jurídica del causante. Solo las relaciones personalísimas se extinguen, por eso cuando una persona fallece otra ocupa su lugar. El heredero une o reunifica su patrimonio al del (o con el) del causante y por eso procede la extinción de algunas relaciones opuestas (las de acreedor-deudor, por ejemplo).

Aunque pase tiempo desde la muerte a la aceptación, nada cambia si la aceptación se produce porque sus efectos son retroactivos.

Si son varios los herederos habrá una comunidad hereditaria: en este caso todos los herederos “son” el causante.

El legatario es un “ladrón legalizado”. Es una persona facultada por el testador para robar algo, para exigir al heredero la entrega de la cosa que le ha dejado

Para ser heredero hace falta:

  1. Ser llamado por ley (intestada o legitimariamente) o mediante testamento y, en algún caso, por contrato.
  2. Sobrevivir al causante.
  3. Tener capacidad para suceder. Hay incapacidades absolutas y relativas. También hay indignos de suceder equiparables a los incapaces relativos. Los desheredados también son equiparables en ciertos casos. La incapacidad relativa puede prescribir si no se ejercita la acción.
  4. Y por último aceptar la sucesión.

El derecho de transmisión supone que una persona ha fallecido y que otra que ha sobrevivido a esta ha sido llamada a su herencia y es capaz de heredarle, fallece antes de aceptar o repudiar. A su vez el llamado como heredero del heredero, es necesario que cumpla esos mismos requisitos, si bien, en cuanto a la capacidad para heredar, es necesario que la tenga respecto de su causante, respecto del segundo causante, y no respecto del primero, aunque parte de la doctrina exige la doble capacidad.

El derecho de transmisión no significa que el heredero del heredero se convierta en heredero del primer causante. No, dice Llagaria, es solo heredero del segundo causante y ha de tener capacidad para suceder a este, no para suceder al primer causante. Lo que hace el heredero del heredero es hacer al segundo causante heredero del primero.

Un ejemplo de que no es necesaria la doble capacidad:

Cuando A instituye heredero a B, B no tiene descendientes. B no acepta durante un año y cuando lo hace tiene ya a un hijo a quien instituye heredero. Ese hijo se llama C. Posteriormente B fallece sin aceptar ni repudiar. Si exigiéramos doble capacidad para suceder, C no podría heredar a A porque no vivía al tiempo de su muerte.

El llamamiento frustrado

Se produce cuando una persona es llamada a la sucesión pero premuere, conmuere, es incapaz de suceder o renuncia a la herencia. La renuncia puede ser del llamado o del heredero del llamado si hay derecho de transmisión.

Si tenemos un llamamiento frustrado habrá que ver lo que haya podido disponer el testador en el testamento. Si no ha dicho nada, se aplicará la sustitución vulgar, si no la hay (o no cubre el caso) habrá un derecho de acrecer. Si se trata de un legado, se refunde en la herencia y si se trata de la herencia habrá que abrir la intestada.

Aunque se podría discutir, la sustitución prevalece sobre el acrecimiento. Para mi, esto no puede ponerse en duda.

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El dictamen según Llagaria-14: Dictamen de Alberto y Esperanza

Capítulo 14 de la saga de Llagaria. Comienzan los dictámenes. Este es el primer supuesto de hecho que vamos a estudiar.

“En 0000, Alberto realiza con su padre Bernardo y sus hermanos de doble vínculo Conrado, Dámaso, Ezequiel y Federico las operaciones particionales de la sucesión de su difunta madre Mercedes que había fallecido intestada. En la partición se adjudicó a Alberto el pleno dominio de:

  1. Un piso en Valencia.
  2. Una finca rústica en Oliva.
  3. Un apartamento en Alicante.
  4. Y un chalet en Onteniente.

Aprovechando estas operaciones, Bernardo donó a Alberto un solar en Castellón; y en 0001 Alberto otorgó donación del piso de Valencia a favor de su amiga Esperanza con la que convive.

En febrero de 0002 Alberto donó la finca rústica a Oliva a su hermano Ezequiel, pero éste todavía no ha aceptado la donación, a pesar que notarialmente se le notificó la realización de esta donación.

En agosto de 0006 nace un hijo de Alberto y Esperanza: Inocente; y días después del nacimiento:

  1. Alberto dona a Inocente, quien representado por Esperanza acepta, el chalet de Onteniente.
  2. Y como Inocente era el niño cien mil nacido en la clínica, recibió un cuadro valorado en diez mil euros, que sus padres aceptaron en su nombre, y lo llevaron a la casa común.

En 0007 Alberto otorga testamento en el que:

– Lega a Conrado y Dámaso, por partes iguales, el solar en Castellón.

– Instituye herederos:

  1. En cuanto 1/3 de la herencia a su hijo Inocente.
  2. En cuanto a 2/3 de la herencia a Esperanza.

A finales de febrero de 0007 Alberto concedió a Dámaso un derecho de opción de compra sobre el apartamento de Alicante por tiempo de seis años y precio de doscientos mil euros.

Y el 1-abril-0008 fallecen en un accidente, y por este orden: Dámaso e Inocente. El día 5, Esperanza, creyendo que Alberto (que conducía el vehículo), era el responsable del fallecimiento de su hijo, asesinó al propio Alberto.

En esta situación aparece Creso, quien pretende adquirir todos los bienes relacionados, teniendo en cuenta que:

  1. Todos son mayores de edad y sujetos al derecho civil común. Se han cumplido todos los requisitos formales de los distintos negocios jurídicos, pero ninguna finca está inmatriculada.
  2. Dámaso falleció intestado, viudo, y con dos hijos mayores: Luis y Luisa.
  3. Todos aceptan cuantos derechos puedan corresponderles y todos van a ejercitar cuantas acciones puedan, cualquiera que sea la causa, para recibir el mayor número posible de bienes”.

Solución 

Sobre la cuestión que antecede emito el siguiente dictamen … 

Lo primero que quiero destacar es que resumiré los dictámenes destacando únicamente aquello “que no sepa”. Es decir, en las soluciones hay muchas cosas más que son interesantes pero que no destacaré porque yo me las sé de memoria y no fallaría en ellas, cosa que un opositor si que puede hacer. Así que mucho ojo con esta matización.

  1. La teoría mayoritaria en cuanto a la situación de los legitimarios que son instituidos herederos es la de la absorción que entiende que la delación voluntaria absorbe a la legitimaria pero sólo si el interés del legitimario está satisfecho. Si no lo está, tiene derecho al complemento de legítima ex 815. Las teorías minoritarias son la de la yuxtaposición y la de la superposición (a la que modestamente no le veo ningún sentido o encaje).
  2. La sustitución vulgar cuando el instituido es descendiente tiene la limitación del 814.3. Diría que lo quiere decir Llagaria con esto es lo que nos estuvimos planteando hace un tiempo con aquel caso de Fulanita. Tal vez fuera este.
  3. ¿Existe derecho de acrecer cuando hay una institución de heredero un tercio/dos tercios, es decir, en partes desiguales? No, claramente no, si bien Albaladejo discrepa y considera que es absurdo rechazar el acrecimiento en caso de cuotas desigual porque si se les llama por iguales partes hay derecho de acrecer, porque se presume que se quiere a ambos por igual; pero si se llama a uno de mayor porción que al otro (porque le quiere más) y al otro menos (porque le quiere menos), si falta este segundo el primero carece de derecho de acrecer. Si le hubiere querido menos (igual a los dos), hubiera tenido ese derecho, y por quererle más, lo pierde. Por eso Albaladejo no lo considera lógico. Si fallará el llamamiento en favor del heredero de mayor porción, podría plantearse lo mismo en beneficio del de menor porción, porque evidentemente el hecho de su institución determinará claramente la voluntad del testador de preferirlo frente a los herederos intestados. El TS excluye el agradecimiento en estos casos. Por supuesto, en estos casos procede si lo ordena el testador que es ley suprema de la sucesión.
  4. En cuanto a la indignidad, hay que recordar que como resulta del artículo 756, el indigno ha de ser condenado en juicio, aunque se puede presumir en un dictamen que lo ha sido para continuar adelante, sobre todo si, en un caso como este se nos dice que todos han ejercitado sus acciones legales y tal.,
  5. En el testamento de Alberto son instituidos herederos su hijo que le premuere en cuanto 1/3 y su amiga Esperanza que le sobrevive y es indigna de suceder en cuanto a 2/3. Puesto que Bernardo, el padre de Alberto, le sobrevive, debemos plantearnos si se ha producido su preterición. La doctrina considera que no hay preterición de un legitimario cuando resulta llamado a la sucesión intestada del causante, sin perjuicio de que proceda pedir el complemento de legítima. Esta es la tesis del Vallet. Así que no hay preterición del padre y procede la apertura de la sucesión intestada la de Alberto por falta de heredero instituido con arreglo al artículo 912 en favor de su padre Bernardo, que no ha sido preterido.
  6. Para que nadie se vuelva loco, la donación realizada por Alberto a Esperanza es absolutamente válida. Llagaria redactó el supuesto en 1977.
  7. Cuando nace el hijo de Alberto, surge el problema de la revocabilidad de la donación por supervenencia de hijos. Al no haber transcurrido aún cinco años (artículo 644) lo importante es saber a quién corresponde su ejercicio. Llagaria aconseja hacerse un buen esquema a efectos del dictamen conforme a los artículos del Cci puesto que la transmisión de la facultad de ejercicio de la acción no es igual en todos los casos En este caso del 644, el artículo 646.2 dice que la acción se transmite por muerte del donante a los hijos y descendientes, no a los herederos.
  8. CON RELACIÓN A LA REVOCACIÓN DE DONACIONES, TENEMOS ESTA OTRA ENTRADA.
  9. Otro problema que se plantea es, cuando el hijo del donante muere antes de que transcurran los cinco años, si puede aún revocarse la donación. La doctrina lo duda. Pero en este supuesto de hecho, el donante fallece sin descendencia. No queda nadie para que ejercite la donación.
  10. Existe otra causa de revocabilidad pues la donataria comete un delito contra la persona del donante. Estamos en el caso del artículo 648 primero. Pero al fallecer el donante como consecuencia del delito, ¿se transmite la acción? La duda la resuelve el artículo 653. Si el donante pudo ejercitarla y no lo hizo, no se no se transmite; si no pudo haberla ejercitado, se transmite. En este caso se transmite al heredero no al hijo. En consecuencia el piso donado vuelve a la sucesión de Alberto.
  11. La finca rústica de oliva es heredada por Alberto de su madre. Alberto la dona a su hermano Ezequiel pero éste no acepta y por tanto, falleciendo Alberto sin aceptación de la donación la finca queda integrada en su sucesión. Podría, de haberse aceptado, plantearse la revocación de la donación por el nacimiento del hijo de Alberto que luego fallece pero al no aceptar Ezequiel, no es posible esa hipótesis.
  12. El apartamento de Alicante está en la herencia de Alberto, pero ¿qué pasa con la opción? Llagaria considera que el derecho de opción es meramente personal, pero produce efectos frente a terceros si se inscribe en el registro. Siempre en un dictamen es necesario plantear la naturaleza real o personal de la opción y también los efectos en uno y otro caso, según este o no inscrita en el registro. El derecho de opción es transmisible si así se ha pactado y no es transmisible si se ha pactado su no transmisibilidad. El problema es en los casos en que no se haya dicho nada. El derecho personal es una facultad que se ejercita contra el obligado, es decir, Alberto y sus sucesores. El derecho real es una facultad que se ostenta sobre una cosa (el apartamento en Alicante), sea de quien sea. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción podrá dirigirse contra el concedente mientras sea propietario. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción no podrá dirigirse contra el adquirente de la cosa porque su acción no la tiene mordida, es decir, solo puede exigir al concedente de la opción los daños y perjuicios. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho real el beneficiario podrá dirigirse contra cualquiera propietario de la cosa ya sea el concedente, ya cualquier otro adquirente y ya sea a título gratuito u oneroso, de buena o de mala fe, porque en este caso la opción sí que muerde la cosa pues es un derecho real. Si la finca está inmatriculada y la opción es DP, si se inscribe, podrá dirigirse contra cualquier adquirente de la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DP, si no se inscribe, no podrá dirigirse contra la persona a la que se le haya vendido el concedente, independientemente de que este haya o no inscrito su derecho en el registro. Por la misma razón de antes de que “no mordía” la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente y su adquirente de buena fe, mientras tal adquirente no haya inscrito, porque si lo hace estará protegido por el 32 LH. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente mientras la cosa sea de su propiedad y también contra cualquier adquirente a título gratuito o, si es a título oneroso, que conozca su existencia, es decir, que sea de mala fe (y no esté protegido por los artículos 32 y 34). Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y se inscribe, podrá ejercitarse siempre contra el concedente y contra cualquier adquirente.
  13. Al fallecer el optante, Dámaso, sus herederos adquieren el derecho de opción pues no es personalísimo y por tanto podrán optar y adquirir la finca del heredero de Alberto en las condiciones pactadas. Si los herederos de Dámaso ejercitan la opción y esta es un DR, deberán recibir la cosa tal y como estaba cuando se concedió y, por tanto, sin verse afectada por la reserva que luego surge pero si la opción es un DP, se ve afectada por la reserva y no se podría ejercitar más que contra el concedente o su heredero que no la tienen por causa de la reserva. Si la opción es DR y la reserva es DP, la cosa se adquiere sin reserva, pero si la reserva es también real ocurre lo mismo. Si es DP la opción y DR la reserva, la cosa se adquiere con la reserva y si son DP la opción y DP la reserva, lo mismo.
  14. Llagaria considera que la reserva no es un derecho real auténtico aunque afecte al título del reservista por lo que los reservatarios pueden impugnar sus enajenaciones. Por no ser un derecho real, los beneficiarios de la opción deben recibir la cosa libre, así que si no lo ejercitan, el bien quedará afecto a la reserva.
  15. ¿Esperanza es indigna de suceder a su hijo por haber matado a su padre? Causa hay pero no se cumple el 758 porque no era indigna cuando muere Inocente, su hijo.
  16. Alberto fallece sin aceptar ni repudiar ..

Continuará …

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El dictamen según Llagaria-15: La venta de cosa ajena

I. Introducción

1) Naturaleza de la compraventa

En nuestro ordenamiento jurídico, la compraventa es un contrato; de ello se deduce, que no es un modo de adquirir el dominio (art. 609 del Cci).

Es además un contrato consensual, lo que significa que se perfecciona por el consentimiento; es decir, con el concurso de la oferta y de la aceptación surge el contrato y se hacen exigibles las obligaciones fundamentales: entregar la cosa y pagar el precio.

Y finalmente es un contrato productor de obligaciones. Lo que quiere decir que:

  1. Después de perfeccionada la compraventa por el consentimiento, el comprador sigue siendo propietario del precio (aunque lo deba); sólo perderá su dominio sobre él, cuando lo entregue al vendedor.
  2. Después de perfeccionada la compraventa por el consentimiento, el vendedor sigue siendo titular del dominio de la cosa vendida (si lo era antes); todavía no ha perdido el dominio de la cosa, hasta el momento de la entrega de la misma al comprador.

Cuando se cumplen las obligaciones surgidas de la compraventa, ésta se consuma.

Estas características básicas nos permitieron explicar el significado de la doble venta en nuestro derecho; y deben servirnos también para explicar el juego de la venta de cosa ajena.

2) La obligación de transmitir el dominio

En otro lugar estudiaremos el tratamiento teórico de esta obligación. Ahora sólo debemos recordar:

  1. Que se discute si en el derecho español el vendedor está obligado a transmitir el dominio de la cosa vendida al comprador, o si solamente está obligado a entregar la cosa y en su caso a sanear por vicción o evicción.
  2. Que a nuestro juicio es más exacta la tesis que atendiendo a los textos legales, entiende que el vendedor só1o está obligado a esto último.
  3. Que no obstante, y seguramente, con buen criterio, el TS entiende lo contrario, es decir, que es obligación del vendedor transmitir el dominio al comprador.

Las dudas sobre la existencia o no de esta obligación hay que tenerlas en cuenta, al examinar la problemática que vamos a estudiar, aunque en los resultados finales no será decisivo el hecho de adoptar una u otra posición.

II. La venta de cosa ajena

1°) Concepto

Entendemos que se produce una venta de cosa ajena, cuando en el momento de otorgar el contrato de compraventa el vendedor carece del dominio sobre la cosa que vende. Por tanto:

  1. Se precisa que no sea propietario en el momento de prestar el consentimiento, es decir, cuando se perfecciona la venta.
  2. No importa que nunca lo haya sido, o que lo fuera con anterioridad y lo hubiera perdido. Esto es accesorio; lo fundamental es la falta de titularidad en el momento de otorgamiento del contrato.
  3. Por supuesto, no son casos de venta de cosa ajena, aquellos en que el consentimiento del vendedor se manifiesta mediante representación legal o voluntaria. En tal caso el que vende es el propietario, el representado, no el apoderado o representante legal.

2°) Causas por las que no es dueño

Pueden ser muy diversas las causas por las que el vendedor no sea dueño de la cosa; estos motivos podrán matizar la responsabilidad del vendedor y las indemnizaciones que tenga que pagar; pero las consecuencias por lo demás, serán siempre y fundamentalmente las mismas. En líneas generales podemos diferenciar alguna de estas razones:

a) Porque el vendedor nunca ha sido dueño

Queremos referirnos aquí a aquellos supuestos en que el vendedor en ningún momento ha ostentado el dominio de la cosa.

Puede haber realizado la venta bien con idea de estafar; bien con idea de especulación, confiando en adquirir luego la cosa para entregarla después a su comprador. Pero la intención no nos interesa ahora; en el primer caso hay seguro una responsabilidad penal; tal vez también en el segundo. Pero ahora nos estamos refiriendo exclusivamente a los efectos civiles de la venta de cosa ajena.

Sin embargo, puede haber casos en que el vendedor no sea dueño de la cosa, pero puede que tampoco lo sea otra persona, y entonces no son supuestos de venta de cosa ajena. Estamos pensando por ejemplo en las ventas de cosas futuras: te vendo la cosecha de mi campo, o un kilo de las naranjas que produzca mi árbol.

Aquí lo que no hay es cosa; en la venta de cosa ajena hay objeto, hay cosa, pero su dominio no pertenece al vendedor, sino a otra persona.

b) Porque el vendedor fue dueño, pero ha perdido el dominio

El tratamiento jurídico de este supuesto ha de ser el mismo que el del caso anterior. El vendedor vende una cosa ajena, cuando no es dueño de la misma en el momento de la venta y por ello no nos debe importar si antes fue dueño o no. Y, precisamente en esta distinción es donde se confunden algunos autores y sentencias, aunque el error sea en parte justificable.

Para nosotros, hay venta de cosa ajena en todos aquellos casos en que habiendo sido el titular del dominio el vendedor, ya no lo es; en estos casos, es indiferente también que el vendedor actúe con malicia o buena fe. Esto le importa al derecho penal (también al civil para la indemnización de daños), pero a nosotros ahora no.

Por tanto, habrá venta de cosa ajena en los siguientes casos:

  1. Cuando el vendedor ha transmitido ya la cosa a una segunda persona, y ahora le vende a un tercero. No estamos en casos de doble venta, ya que ésta supone dos negocios de compraventa, perfectos, pero no consumado ninguno de ellos. Aquí estamos ante una compraventa consumada que priva del dominio, y una segunda perfecta, pero sin que el titular/vendedor tenga el dominio en este momento.
  2. Cuando el vendedor ha perdido la cosa por usucapión; pues es el mismo caso que el anterior: ya no pertenece al anterior propietario, sino al usucapiente, que hoy es propietario.
  3. Igual ocurre cuando el antiguo propietario vende una cosa ignorando que su mandatario la ha vendido y transmitido el dominio antes que él. Estamos de nuevo en el mismo caso: el mandatario vende, no vende el propietario, aunque lo crea.

Por supuesto, nada tiene que ver el ser propietario, con el ser titular registral del dominio. En nuestro derecho el dominio se transmite por las reglas civiles que siguen la teoría del titulo y el modo.

De momento debemos prescindir totalmente del Registro de la Propiedad, y centrarnos en el simple derecho civil. En su momento veremos las consecuencias que pueden deducirse de la relación de estas situaciones con el Registro de la Propiedad. Y, por ahora, nos basta con tener en cuenta que no es lo mismo ser titular del dominio que ser titular registral del mismo. El primero es el propietario del bien; el segundo puede ser o no el propietario.

En general, en todos estos supuestos en que el vendedor ha sido dueño, y ha vendido a varias personas, es donde en la jurisprudencia se suele discutir si son casos de doble venta o de venta de cosa ajena.

En puridad de doctrina no hay duda posible: si el vendedor llega a transmitir el dominio a un comprador, los ulteriores negocios que realice serán ventas de cosa ajena; mientras no haya transmitido, serán dobles ventas.

Los problemas surgen para los Tribunales de Justicia, ya que ellos no conocen los hechos exactos, y no pueden permitir más verdad que la que se prueba; y por lo tanto puede suscitarse ante ellos la duda de si en el caso debatido hubo o no entrega de la posesión, y si consecuentemente se transmitió o no el dominio.

Pero, a efectos del dictamen, la duda es totalmente imposible, pues se nos relatan unos hechos que debemos dar por ciertos. Por lo tanto, si con la primera venta se ha transmitido el dominio, la segunda será venta de cosa ajena; si con la primera no hubo tal transferencia, la segunda será doble venta.

Y, en el caso de que no se nos faciliten los datos, el opositor debe presumir que se ha producido una cosa y otra, y seguir consecuentemente el dictamen.

III. Presupuestos de que partimos

Como consecuencia de lo expuesto, para el ulterior estudio de esta materia, partimos de las siguientes bases:

  1. Nos encontrarnos con un negocio jurídico de compraventa, en que el vendedor no es titular del dominio.
  2. Según dicho contrato, el vendedor se ha obligado a entregar el dominio de una cosa (que no le pertenece) y el comprador se ha obligado a pagar por ella un precio cierto.
  3. Y debemos examinar los efectos que produce esta situación.

Para ello debemos prescindir de la buena o mala fe de comprador y vendedor. Ya sabemos que ello produce consecuencias importantísimas, en orden a las indemnizaciones; pero a nosotros nos interesa ahora mucho más perfilar la exacta situación jurídica en que ambos se encuentran con relación a las obligaciones fundamentales: pagar el precio y entregar la cosa.

Para el mejor examen debemos diferenciar distintos supuestos:

1. Con relación al precio.

Con relación al precio la cuestión nos parece muy clara: el vendedor tiene derecho a exigir al comprador que le pague el precio en el tiempo y forma pactados. Así de sencillo.

Una vez perfeccionado el contrato de compraventa, surge la obligación del comprador de pagar el precio; y, mientras no ocurra nada, el vendedor tiene la facultad de exigir, y el comprador la obligación de pagar.

Por supuesto al comprador le corresponden un gran número de recursos y motivos para no pagar; pero, mientras se mantenga quieto, mientras no realice las oportunas actuaciones judiciales o extrajudiciales, mientras el contrato de compraventa subsista, no le queda más remedio que pagar el precio.

Ya sabemos que está el a. 1124, luego lo aplicaremos; ya sabemos que esta el a. 1502, pero habla de cosa adquirida, al que también luego procuraremos referirnos; ya sabemos que el comprador no pagará si ejercita la excepción de contrato no cumplido. Todo esto por supuesto; pero todo esto implica una acción, un movimiento, una iniciativa del comprador. Por lo tanto no nos queda otro remedio que entender que:

  1. Si el comprador se calla (y por supuesto tiene derecho a callarse), debe cumplir su obligación: pagar el precio en la forma y tiempo pactados.
  2. Si el comprador no se calla, surgirán otras consecuencias que iremos examinando.

Pero por ahora quedémonos así: si el vendedor reclama el pago del precio el comprador podrá oponerse, pero no tiene por qué hacerlo; y, por último, cabe que el vendedor no le reclame el pago del precio, en cuyo caso todo está latente: el contrato subsiste.

2. Con relación a la cosa

Hay que distinguir:

Si el comprador exige la entregaHay que subdistinguir:

  1. Si el vendedor le entrega la cosa y le transmite el dominio por ser ya dueño.  Queremos referirnos a los siguientes supuestos: Antonio vende una cosa de Luis a Juan; Antonio la compra a Luis; y cuando Juan le reclama la entrega, se la da. No ha ocurrido absolutamente nada. El contrato se ha cumplido. Juan ha adquirido el dominio, y nadie puede reclamar nada.
  2. Si se opera a favor del comprador una adquisición a non domino. Es decir, si por la vía del 464, en muebles, o del 34 LH en inmuebles resulta que en virtud de la apariencia jurídica, y cumplidos los requisitos propios de cada caso, el comprador deviene titular del dominio a non domino. En la relación vendedor-comprador tampoco ha pasado nada. El vendedor ha cumplido; tan sólo si en algún supuesto pudiera ser aplicable el a. 1502, el comprador podría suspender el pago del precio; pero es cuestión que no nos interesa. La acción la tendrá el titular del dominio privado de él contra el vendedor que ha motivado la apariencia; las acciones serán civiles o penales, según los casos; pero esta relación por ahora excede de nuestro tema.
  3. Si el vendedor entrega la posesión pero no el dominio. Es posible que el vendedor no propietario, tenga la posesión material o jurídica de la cosa; si entrega ésta al comprador, en virtud del principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, el adquirente solo adquirirá la posesión de la cosa, pero no el dominio.

Consecuentemente aquí es cuando se plantea el problema de si el vendedor está obligado a entregar el dominio; si lo está el comprador podrá reclamarlo; pero también podrá callarse:

  1. Si se calla seguirá poseyendo, y podrá adquirir el dominio por usucapión.
  2. Si antes de que se consume la usucapión, pierde la cosa por reclamarla el propietario, podrá exigir al vendedor el saneamiento por evicción.
  3. Si no se calla, y exige al vendedor la entrega del dominio, como éste no podrá entregarlo, no le queda al comprador otro camino que la resolución de la venta por la vía del a. 1124 con las consecuencias del mismo. Una vez resuelto el contrato, se devolverán las prestaciones, se abonarán las indemnizaciones, y la compraventa se habrá volatilizado: resuelto, según la terminología legal.
  4. Si el vendedor no entrega nada. Al comprador no le queda otro remedio que, proceder a la resolución de la compra por la vía del art. 1124. Por supuesto, habrá podido retener el pago del precio, si el vendedor lo exigió, oponiendo la excepción de contrato no cumplido.

Pero interesa destacar que con relación al contrato, el comprador que no recibe nada puede:

  1. Resolver el contrato por la vía del 1124.
  2. O de nuevo, callarse.

Si el comprador no exige la entrega

  1. Tanto si el comprador ha recibido la posesión como si no; tanto si ha pagado el precio, porque se lo han exigido, como si no lo ha pagado por inacción del vendedor, el comprador puede adoptar una posición que para nosotros, a efectos del dictamen, es la más interesante: callarse: estar quieto: no moverse.
  2. Es decir mantener la vigencia del contrato en estado latente, sin proceder a la resolución de la compraventa.
  3. En este caso el contrato subsiste; y las obligaciones derivadas del mismo podrán exigirse, mientras no haya prescrito el plazo legal para el ejercicio de las mismas.

Y, entonces, podemos distinguir:

  1. Después de la prescripción de las acciones. Una vez prescritas las acciones para exigir el pago o la entrega de la cosa, parece evidente, que no pasará nada interesante.
  2. Si antes de la prescripción de las acciones el vendedor adquiere el dominio de la cosa: En tal caso el comprador que no haya RESUELTO SU COMPRA-VENTA, e independientemente de que antes o después haya pagado al vendedor (o de que todavía deba el precio), podrá exigir al vendedor la entrega de la cosa. Ahí está la importancia y la sutileza de haber dejado el contrato latente. Por supuesto no podrá hacer uso de esta facultad el comprador que HAYA RESUELTO SU VENTA, pues en tal caso, el contrato ha desaparecido, ha percibido su indemnización, y ya no tiene ninguna acción.

Un supuesto especifico tiene lugar en el caso bastante frecuente de que un poseedor no propietario haya vendido la cosa ajena a un tercero, tercero que ha recibido la posesión, y, consiguientemente tiene ésta. Con posterioridad el poseedor que vendió adquiere el dominio; y entonces se plantea el problema de si el comprador del poseedor que actualmente está poseyendo materialmente la cosa adquiere AUTOMÁTICAMENTE EL DOMINIO, o si, por el contrario, precisa un nuevo acto posesorio para recibirlo, es decir una nueva traditioEs decir, si el título (compraventa) más el modo (entrega de la posesión), que no transmitió el dominio al comprador porque el vendedor no era dueño, se legitima ahora que lo es; o si por el contrario, precisa una nueva entregaDE CASTRO Y DIEZ-PICAZO entienden que en este supuesto el dominio se transmite automáticamente al comprador; aunque me parece recordar que no diferencian según haya recibido o no la posesión antes, cosa que creemos esencial

Conclusiones

  1. El comprador está obligado a pagar el precio mientras no se resuelva la venta. Consiguientemente el vendedor puede en cualquier tiempo exigirlo, aunque el comprador tiene diversos remedios para no pagar.
  2. El comprador si no ha recibido la cosa puede siempre, y en cualquier momento, resolver la compraventa.
  3. Si el comprador ha recibido la posesión de la cosa sólo podrá resolver la venta, si entendemos que es obligación del vendedor entregarle el dominio. Caso contrario, sólo podrá detener el pago del precio por la vía del 1502, y reclamar el saneamiento por evicción, si pierde la cosa.
  4. Si el comprador no resuelve, el contrato quedará latente.
  5. Estando el contrato latente, si el vendedor en un momento posterior adquiere el dominio de la cosa:
  6. Si el comprador no recibió la posesión, podrá exigir la entrega y devendrá titular del dominio pues tiene titulo (la antigua venta), y tiene modo (la actual entrega). La venta de cosa ajena queda consumada.
  7. Si el comprador recibió la posesión, hay dos posiciones:
  8. La de quienes entienden que en tal caso el comprador adquiere automáticamente el dominio de la cosa._ Su título y modo queda ahora completo, pues la adquisición ulterior del dominio por el comprador los convalida.
  9. La de quienes creemos que será necesario un nuevo acto de traditio, aunque sea ficticia pues aquélla fue una simple entrega que transfirió la posesión, y ésta debe completar el dominio. Pero esto último, por supuesto, es muy dudoso.

Eduardo Llagaria Vidal. Ollería 15 de octubre de 1988

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El dictamen según Llagaria-16: El derecho de usufructo y la sociedad de gananciales

Como ya os dije, no es el propósito de esta sección oculta la de acumular temas, pero un tema de restringidas es tema de restringidas y si, encima, es de Eduardo Llagaria, doble (o triple) valor.

EL DERECHO DE USUFRUCTO Y LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Al poner en relación el derecho de usufructo y la comunidad de gananciales surgen importantes problemas, derivados principalmente de:

  1. las dudas que ofrece el usufructo sobre si es o no personalísimo o transmisible.
  2. la no existencia de personalidad jurídica en la comunidad de gananciales.
  3. y el hecho de que haya diversos patrimonios.

No obstante, hay que reconocer que tras la reforma de 1981 la cuestión ha adquirido una mayor claridad motivada fundamentalmente por las principales causas que con anterioridad servían para aumentar la dificultad, y que ahora han sido suprimidas, es decir las limitaciones para los contratos entre cónyuges, y la prohibición de donaciones entre los mismos.

Patrimonios existentes en la comunidad de gananciales

La actual  SG  es un régimen económico de los llamados de comunidad restringida, que al igual que antes de la reforma está integrado por diversos patrimonios. En la actualidad éstos son: el patrimonio privativo del marido, el   patrimonio privativo de la mujer, y el patrimonio ganancial, el cual, a su vez, y según GARRIDO CERDÁ, atendiendo a la titularidad de los bienes podemos indicar que comprende:

  1. Bienes titulados a nombre de ambos cónyuges.
  2. Bienes titulados a nombre del marido.
  3. Bienes titulados a nombre de la mujer.

Y además, a estos patrimonios todavía podría añadirse un tercer grupo, que son los bienes adquiridos por uno de los cónyuges para la comunidad ganancial, que según el RH tienen un carácter híbrido. Pero, de momento, prescindiremos de ellos.

Usufructos pertenecientes a un cónyuge con carácter privativo

1°) Posibilidad de existencia

Tanto el marido como la mujer pueden ostentar un derecho de usufructo que tenga naturaleza privativa. Y son muy diversos los ejemplos. Así ocurrirá cuando se trata de:

  1. Un usufructo adquirido antes del matrimonio.
  2. Un usufructo adquirido después del matrimonio pero a título lucrativo (y no se le haya dado por el donante el carácter de ganancial, o se halle comprendido en el caso del art. 1353)
  3. Un usufructo adquirido después del matrimonio a título oneroso, pero a costa del caudal privativo.
  4. O un usufructo retenido por el cónyuge al enajenar la nuda propiedad de un bien privativo.

2°) Artículo 1349

Antes de la reforma tal usufructo se hallaba derogado por el anterior art. 1403, cuyo texto, en gran parte ha  pasado a constituir el actual art. 1349 Cci, según el cual: “El derecho de usufructo o de pensión, perteneciente a uno de los cónyuges, formará parte de sus bienes propios; pero los frutos, pensiones o intereses devengados durante el matrimonio serán gananciales”.

Este precepto, al igual que la redacción anterior, plantea una serie de problemas en cuanto a su interpretación, que en líneas generales podemos reducir a los siguientes:

a) El primer problema es determinar si se trata de una norma imperativa o meramente dispositiva

Sin duda los cónyuges en sus Capitulaciones Matrimoniales pueden pactar o modificar su régimen económico-matrimonial dejando sin efecto lo dispuesto en esta norma. Pero creemos que nuestro examen debe centrarse solamente en el régimen legal supletorio del Cci.

Parece que tanto del trascrito art. 1349, como del propio art. 1347.2, según el cual “son bienes gananciales los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales” parece que tales reglas son imperativas en el sentido de que en todo caso los frutos deben considerarse gananciales.

Sin embargo, creemos que ello no puede aceptarse sin alguna distinción:

  1. Tratándose de usufructos adquiridos a título oneroso o en la enajenación de bienes privativos, pensamos que la norma del art. 1349 del Cci debe ser imperativa. Cualquier regla en contrario en tal tipo de negocios, pensamos que sería contraria a la ley, y por tanto no permitida por el art. 1255 del Cci, entre otros preceptos.
  2. Sin embargo, tratándose de usufructos adquiridos a título gratuito, creemos que el causante o donante puede ordenar que incluso los frutos del usufructo tengan la cualidad de bienes privativos del donatario.

Siempre que no se vulneren las legítimas, creemos que el testador puede ordenar su sucesión como  estime conveniente; y lo mismo debemos decir del donante. Estamos ante casos en que el disponente es libre de dejar o dar algo a uno de los cónyuges, y éste es libre de aceptarlo o no.

Pensemos que, por ejemplo, el donante podría donar al donatario casado sólo la nuda propiedad del bien, reteniendo el propio donante el usufructo, y por tanto adquiriendo el dominio de los frutos producidos; y, una vez éstos en su poder, donarlos de nuevo al donatario, con lo que sin duda entonces tendrían la cualidad de privativos.

Creemos que si esto puede hacerse por vías indirectas, seguramente también podrá hacerse por vías directas, es decir donar el pleno dominio de un bien a una persona casada bajo el régimen de gananciales, pero ordenando el testador que los frutos sean privativos del donatario en lugar de gananciales.

Fijémonos en que tratándose de renta vitalicia, el propio Cci permite según el art. 1807, algo parecido: “…”.

Seguramente el Código siempre regula con más rigor los derechos de los acreedores que los del simple cónyuge; y si se permite que esos frutos (aunque indudablemente el precepto dice sobre sus bienes) se excluyan del derecho de los acreedores, parece que igualmente podrán excluirse de los derechos del otro cónyuge, y establecer que fueran privativos.

b) Ambito de aplicación

En la actual redacción del precepto ha desaparecido la expresión “perteneciente a uno de los cónyuges perpetuamente o de por vida”.

Entonces se planteaba  el problema de si comprendería o no a los usufructos constituidos con carácter temporal, pero en los que  el  término fuera distinto de la vida del usufructuario. Es decir se planteaba el problema de si en este cass los bienes no serían gananciales sino privativos.

Ante tal situación, se recordaba que en el proyecto de 1851, los frutos e intereses serían bienes propios del usufructuario con deducción de los gastos suplidos por la sociedad, aunque algún autor, consideraba ilógica dicha norma, pues era absurdo atribuir el carácter ganancial a los frutos del usufructo vitalicio, que era lo más, y considerar privativos los frutos del temporal, que es lo menos.

No obstante, otros consideraban que si el usufructo era temporal con término distinto de la vida, los frutos eran privativos, argumentando que:

  1. Si no se hubiera querido marcar una distinción, holgaba la indicación de “perpetuamente o de por vida”.
  2. Que el anterior art. 1402 (el antecedente de nuestro actual 1384), considera como privativas las sumas que se cobren de créditos pagaderos en cierto número de años (el actual art. 1384 también los considera privativos).
  3. Que precisamente el usufructo temporal se traduce también en un crédito pagadero en cierto número de años, pero con un plazo conocido a priori, y por tanto, muy diferente del usufructo vitalicio cuya duración se ignora.
  4. En consecuencia, siguiendo la opinión de FEBRERO que equiparaba estos usufructos a las deudas, y considera que los frutos de tales usufructos temporales son privativos, debe señalarse que quedan excluidos de las reglas del art. 1403, antiguo.

Sin embargo, parecía entonces predominar la tesis de MANRESA MORENO-MOCHOLI, de considerar que estábamos ante un silencio del Cci (poco afortunado en aquel precepto que ya indicaba erróneamente que podía haber usufructos perpetuos); y como según el art. 475 son frutos civiles las pensiones o rentas de cualquier clase, y como son gananciales los frutos, también los frutos de aquéllos usufructos temporales debían regirse por las mismas normas de los usufructos vitalicios.

Pensamos que en la actualidad esta discusión doctrinal ha perdido importancia, porque al omitir el actual art. 1349 la frase de marras, indudablemente parece que el carácter ganancial debe atribuirse a todos los frutos de todos los usufructos (con la exclusión, en su caso, de los supuestos examinados en el apartado anterior).

c) Aplicación al usufructo legal

La anterior redacción de la norma incluia en el supuesto el usufructo legal que correspondía a los padres sobre los bienes de los hijos, lo que planteaba el problema de si también se refería o no, a los demás usufructos legales.

En la actualidad, el precepto no distingue entre usufructo legal y voluntario, por lo que parece que se aplicará también a los  únicos usufructos legales que en el Cci quedan, es decir, los pertenecientes al cónyuge viudo.

d) Contenido del precepto

El precepto distingue claramente entre el derecho de usufructo, como cualidad privativa, y los frutos obtenidos mediante él, que tendrán la consideración de gananciales.

Esta norma, junto con el a. 498, es la que ha permitido a ROCA-SASTRE distinguir entre enajenación del derecho a los frutos, pero retención del usufructo, en el usufructo en general, lo que le lleva a la consideración de que es un derecho personalisimo; y en él se basa la doctrina que entiende que el usufructo en ningún caso puede tener la cualidad de ganancial, considerando que siempre es privativo.

Sin embargo pensamos que este precepto se refiere sólo a los usufructos que tengan la cualidad de privativos;

e) Frutos devengados

En la anterior regulación de los gananciales, el art. 1403 hablaba de frutos devengados; y el anterior 1401.3 hablaba de frutos percibidos o devengados.

En la anterior regulación se llegaba a la conclusión que según el art. 1403 no debían considerarse gananciales los frutos devengados antes del matrimonio, aunque se percibieran durante el mismo; y por el contrario, serían gananciales los devengados durante el matrimonio, aunque se distribuyesen con posterioridad.

En la actual regulación vemos que el art. 1349 sigue hablando de frutos devengados; mientras que el actual 1347.2 habla de frutos producidos. Hay una casi equiparación de los conceptos, pero no absoluta igualdad.

Y, por tanto, el problema es precisar si deben entenderse como sinónimos, o, por el contrario, como términos distintos. Tal vez debamos apoyarnos en otros preceptos que son los arts. 354, 355, 356 y 474.

En base a ellos, pensamos que tratándose de frutos civiles no debe haber problema en producir una equiparación entre los términos de devengados y producidos. En todo caso se contarán día a día, se repartan cuando se repartan: los originados antes del usufructo, no serán gananciales, aunque se repartan durante el matrimonio; y los surgidos durante éste serán gananciales aunque se repartan después.

Por el contrario, tratándose de los frutos naturales e industriales, parece que deberemos entender como cosas distintas devengados y  producidos.

Los frutos naturales o industriales no son tales sino están manifiestos o nacidos; son tales cuando surgen a la vida. Y, en este sentido parece que producido  se refiere al acto material de surgir; mientras que devengar se refiere al acto jurídico de ser exigible que parece puede referirse a un momento posterior.

Si efectivamente esta fuera la interpretación, resultaría que:

  1. los frutos civiles, en todo caso se consideran percibidos día a día, y serán privativos o gananciales, proporcionalmente al tiempo en que ha durado la sociedad de gananciales.
  2. y tratándose de frutos naturales o industriales producidos (surgidos a la vida) antes del matrimonio pero devengados (hechos exigibles) durante el matrimonio, serán gananciales.
  3. tratándose de frutos naturales o industriales  producidos y devengados constante el matrimonio, sin duda serán gananciales.
  4. y, por el contrario, no serán gananciales los frutos naturales o industriales producidos durante el matrimonio, pero devengados después de éste.

Con tal interpretación, además se está de acuerdo con el 472 que, como regla general establece que: “…”.

f) Gastos y responsabilidades.

Sin perjuicio de la posible aplicación de las reglas del art. 472 para los casos en que pueda haber conflicto; creemos que en las relaciones normales entre tal usufructuario y la sociedad de gananciales, deberá aplicarse la regla que establece el art. 1381: “…”.

También pensamos que los frutos sólo serán tales, en cuanto excedan de los gastos ocasionados para su producción, recolección y conservación (ver el 356).

Más dudoso es saber quien será responsable de los daños ocasionados en la finca, si el usufructuario, o el patrimonio ganancial.

Sin duda pensamos que el responsable debe ser, en todo caso el usufructuario, pues incluso lo sigue siendo, según el art. 498, si ha enajenado su derecho de usufructo.

Más dudoso nos parece el determinar quién deba satisfacer las cargas y contribuciones a que se refiere el art. 504, ya que propiamente son una deducción de los frutos; y, por tanto, creemos que deberán satisfacerse con cargo a la sociedad de gananciales.

3°) Enajenación por el usufructuario de su usufructo.

Todo usufructuario puede enajenar su usufructo a un tercero. El problema se plantea en si el usufructuario casado bajo el régimen de gananciales puede enajenar su derecho de usufructo, pues entonces podría considerarse que lo hace en fraude de la comunidad, pues la priva de una fuente de lucro.

Sin embargo, pensamos que ha de ser posible tal enajenación, pues el hecho de contraer matrimonio y de que éste se rija por el sistema de gananciales, no priva a los cónyuges de las facultades dispositivas de su derecho.

Otro problema se plantea en si lo recibido por la enajenación debe ser privativo o ganancial. Parece que hemos de distinguir:

  1. Si siguiendo la tesis de ROCA-SASTRE, lo enajenado hubiese sido tan sólo el derecho a obtener los frutos, parece que la contraprestación se convertiría en ganancial, pues lo enajenado era un bien potencialmente ganancial (equivaldría, por ejemplo, a la venta de las cosechas esperadas).
  2. Si, por el contrario, con la mayoría de la doctrina nos inclinamos a que lo enajenado es el derecho real de usufructo, forzosamente hemos de entender que la contraprestación ha de ser privativa. Pero los intereses que acaso pueda producir esta contraprestación, también serán gananciales, por lo que en ningún caso puede pensarse que se produce un fraude a la sociedad de gananciales.

Usufructos adquiridos por prescripción

Según el art. 468 el usufructo se constituye también por prescripción. Pero el Cci no regula este modo de adquisición con relación al usufructo, por lo que serán de aplicación las reglas generales de los art. 1930 y siguientes.

El único problema que plantea este usufructo, es la determinación de su naturaleza jurídica, es decir si será un usufructo privativo o un usufructo ganancial.

Parece que en líneas generales puede entenderse:

  1. Si la  usucapión se  inicia durante la vigencia de la SG, parece que el usufructo será ganancial, si se consuma la usucapión durante la misma, parece que es lógico suponer que el usufructo será ganancial; y su titular será el cónyuge que haya verificado la usucapión.
  2. Si la usucapión se inicia antes de la vigencia de la sociedad de gananciales, y se consuma durante la vista, parece que puede entenderse una de estas posiciones:
  3. El usufructo será ganancial. Fue la posición que mantuvo el TS en la sentencia de 31-marzo-1970.
  4. El usufructo será privativo, porque la usucapión se retrotrae al momento inicial. Así lo consideran varios autores y la STS  18-marzo-1961.
  5. Si la usucapión se inicia durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se consuma después de finalizada ésta, parece que la solución que deba aceptarse será la misma que se siga en el caso anterior, según demos a la usucapión o no efectos retroactivos. Sin embargo, seguramente preferimos mantener las tesis opuestas. Entonces consideramos que debía entenderse privativo por la retroacción; pero en el caso que estamos examinando preferimos entender que la adquisición no debe tener efectos retroactivos (a pesar de la contradicción que reconocemos), y entender que ahora es privativo. Tal vez podemos apoyarnos en que:
  6. Si bien como regla general la usucapión debe tener efectos retroactivos, en éste caso haríamos adquirir derechos para una comunidad que ya se ha extinguido.
  7. La adquisición del carácter ganancial parece que sólo puede predicarse en aquellos casos en que tanto el momento inicial como el final y el intermedio surgen durante la comunidad; pero no cuando hay períodos en que ésta está vigente, y otros no.

De todas formas, la solución en este punto es dudosa.

La duración del usufructoAntes de entrar en el examen de la posibilidad de la existencia del usufructo ganancial, debemos intentar fijar cuál pueda ser la duración del usufructo.

En líneas generales son posibles varias posibilidades:

1°) Usufructo constituido a favor de varias personas vivas de forma simultánea

En tal caso estamos ante el llamado cousufructo, cuyo examen corresponde a otro tema, y entonces el usufructo  se extinguirá en el momento del fallecimiento de la última de ellas, y, como  regla general, se producirá un acrecimiento a favor de los sobrevivientes (art. 521).

2°) Usufructo sucesivo

Como asimismo se examina en otras hojas, es posible el usufructo sucesivo sin más, lo cual, puede entenderse como:

  1. Una especie de SF en el usufructo, en el sentido de que a un mismo usufructo son llamadas sucesivamente distintas personas.
  2. O varios usufructos sucesivos distintos, de forma que al fallecimiento del primer usufructuario, el segundo inicia el disfrute de un nuevo usufructo, y así sucesivamente hasta su finalización.

Su examen también corresponde a otras hojas.

3°) Usufructo a favor de una sola persona

Pero ahora nos interesa determinar cuál sea, como regla general, la situación y la duración del usufructo constituido a favor de una sola persona.

a) Regla general

La regla general, que creemos debe aplicarse en esta materia es la libertad absoluta de pacto, que se desprende del art. 1255 (aunque éste sea relativo a los contratos).

El usufructo tendrá la duración que las partes hayan prestablecido en el negocio jurídico constitutivo; o que el donante o testador haya ordenado. Las únicas limitaciones, parece que serán:

  1. En ningún caso puede ser perpetuo. Pues ello equivaldría a una desmembración total del dominio no permitida en nuestro derecho.
  2. El usufructo constituido a favor de personas jurídicas no puede exceder en ningún caso de treinta años.
  3. El usufructo, constituido a favor de varias personas, de forma sucesiva, no puede traspasar los límites de las sustituciones fideicomisarias, en el sentido de que:
  4. No debe pasar del segundo grado.
  5. O debe hacerse exclusivamente a favor de personas vivas al tiempo de su constitución (parece que también se admite que se haga a favor de personas vivas y además a personas que no pasen del segundo grado: LACRUZ.

b) Consecuencias

En consecuencia, el usufructo puede establecerse:

  1. Hasta un término cierto: El día 1-Enero-1990.
  2. Hasta un término incierto: El día en que fallezca una determinada persona QUE NO TIENE POR QUE SER EL USUFRUCTUARIO.
  3. Bajo condición resolutoria.
  4. Al fallecimiento del usufructuario, que será lo más normal.

c) Reglas

Como consecuencia de todas estas posibilidades, es preciso precisar que ocurre cuando nada se haya pactado.

Ya hemos indicado que a nuestro juicio el usufructo durará el tiempo pactado (con ello admitimos que si bien el art. 470 establece la posibilidad de modificar el contenido del usufructo; aunque no dice nada sobre causas de comienzo y extinción, permitimos esta libertad de pacto).

Cuando nada se  haya pactado, será necesario averiguar cuál sea el momento final del usufructo; y, naturalmente, será:

  1. El que se deduzca de las reglas generales de interpretación de los contratos, si ha surgido por uno de éstos.
  2. El que se deduzca de las reglas generales de interpretación del testamento,  si ha surgido por éste.
  3. El que se deduzca de la interpretación de la donación que haya originado su surgimiento.
  4. Y, en último término, el usufructo se extinguirá al fallecimiento del usufructuario, como se deduce como regla general del art. 513.1.

4°) Consecuencias del fallecimiento del usufructuario, si el usufructo tiene distinto término de duración.

Si el usufructo fuera un derecho personalísimo, es  decir si  sólo fuera posible por especial consideración a la persona del usufructuario, no nos quedaría otro remedio que entender que el usufructo se extinguiría siempre al fallecimiento del usufructuario, y ello aunque se hubiera pactado un momento posterior de extinción, pues éste derecho no podría subsistir después de su fallecimiento.

Si, por el contrario, con la DGRN y con el TS entendemos que el usufructo es un derecho real ordinario, no nos queda otro remedio que entender que si el usufructo debe subsistir a pesar de la muerte del usufructuario, entonces, al fallecimiento de éste el derecho, deberá seguir alguna de estas posibilidades:

  1. Será adquirido por la persona a quien corresponda según el título constitutivo, si es un usufructo constituido favor de varias personas de forma sucesiva (o acrecerá a los otros usufructuarios, si es cousufructo).
  2. Si por el contrario, se ha constituido exclusivamente a favor de usufructuario distinto, pero por un término distinto de su muerte, y no es personalísimo, no quedará otro remedio que acudir a las reglas generales de la sucesión, y entonces, como cualquier otro bien o derecho:
  3. Irá a favor de la persona a quien el testador lo hubiera expresamente legado; y su duración será hasta que llegue el momento en que debía extinguirse según su título constitutivo originario.
  4. Y, en defecto de disposición expresa de última voluntad, se integrará en la masa de la herencia, adquiriéndolo el heredero único, o aquel heredero a quien se le adjudique en la Partición de Herencia. También aquí su duración será hasta el momento en que deba extinguirse según su titulo constitutivo originario.

5°) Conclusión.

Como consecuencia de lo expuesto, y teniendo en cuenta que el usufructo no se considera como un derecho personalísimo, resulta que se extinguirá cuando se haya pactado, en su defecto al fallecimiento del usufructuario; y si debe subsistir tras el fallecimiento del usufructuario, será un derecho que seguirá las reglas generales de la sucesión.

Usufructo ganancial

1°) Introducción

Hemos de recordar que en  la actual sociedad legal de gananciales:

  1. Los cónyuges siguen teniendo absoluta libertad de contratar y obligarse con terceras personas, como si no se hubieran casado. Los problemas que se plantean son el determinar que patrimonios quedan obligados por los actos y contratos de los esposos.
  2. Asimismo, como ha puesto de manifiesto la DGRN, los esposos son libres para realizar entre sí toda clase de actos o contratos como si ellos mismos no se hubieran casado.

2°) Masas patrimoniales en la sociedad de gananciales

Dejando aparte los patrimonios privativos de los cónyuges, los patrimonios comunes de la sociedad de gananciales pueden ser de tres tipos:

  1. De los bienes titulados a nombre del marido. El administra; y él dispone, aunque con el consentimiento-asentimiento-control de su consorte.
  2. De los bienes titulados a nombre de la mujer. Ella administra y ella dispone, aunque con el consentimiento-asentimiento-control de su consorte.
  3. De los bienes titulados a nombre de los dos, en los cuales se aplican les reglas generales de coadministración y codisposición de los arts. 1375 y siguientes del Cci.

3°) Usufructo ganancial

a) Posición negativa. Un sector doctrinal considera que no es posible el usufructo ganancial. Sus principales argumentos son:

  1. El usufructo es un derecho personalísimo, como resulta de los arts 513.1, y 498.
  2. No cabe el usufructo ganancial, pues el ya estudiado art. 1349, establece que el usufructo perteneciente a uno de los cónyuges formará parte de sus bienes propios.

b) Posición positiva. Por el contrario, siguiendo la doctrina de la DGRN en resoluciones de 9-febrero-1917 y 31 de enero de 1979, el usufructo puede ser perfectamente ganancial, pues es un derecho real que no tiene la consideración de personalísimo, y el art. 1349 se refiere exclusivamente al usufructo privativo.

Por lo demás, ya hemos indicado, que admitimos el pacto en contrario al art. 513.1.

c) Cuándo surge el usufructo ganancial. El usufructo ganancial surgirá:

  1. Por vía de retención, cuando se enajene la nuda propiedad de un bien ganancial, sin más.
  2. Por vía de usucapión, en los casos en que, conforme a lo antes examinado, tenía la naturaleza de ganancial.
  3. Por vía de adquisición debemos distinguir:
  4. Cuando habiéndose adquirido a título oneroso, el precio o contraprestación tenga el carácter de ganancial, y ello en virtud del principio de subrogación real.
  5. Cuando habiéndose adquirido a título gratuito, el donante o testador hubiera dispuesto que el usufructo fuere ganancial.
  6. Cuando se trate de bienes donados o dejados en testamento a los cónyuges, y deban ser gananciales, según lo establecido en el art. 1353.

d) Clases de usufructo ganancial.

Parece que aquí deberemos limitarnos a aplicar las reglas generales del usufructo y de la SG, con las siguientes consecuencias:

  1. Atendiendo a los patrimonios gananciales en los que se puede incluir, no hay duda que puede estar titulado sólo a nombre del marido, sólo a nombre de la mujer, o titulado a nombre de ambos.
  2. Atendiendo a otras personas, tampoco cabe duda de que es posible que exista usufructo simultáneo o sucesivo, perteneciendo a alguno de tales cousufructuarios simultáneos o sucesivos con carácter ganancial. Pero ello nos llevaría a una casuística enorme, que tampoco resolvería nada, pues sus reglas se pueden deducir de las pertenecientes a esas instituciones, más las reglas generales gananciales que después examinaremos.
  3. Y, por último, también nos parece que no hay inconveniente en que el usufructo sea en parte privativo de uno de los cónyuges, y en parte ganancial; y así sucesivamente, pero también su estudio detallado nos llevaría a un casuismo, que se resuelve simplemente por el desarrollo de las reglas generales.

Por último digamos que nos parece importante destacar que cuando hablamos de usufructo o bienes titulados a nombre de ambos cónyuges, entendemos que son adquiridos por ellos de forma conjunta; ya  que, si por el contrario, son adquiridos por ambos cónyuges por mitades indivisas, o en cualquier otra proporción, creemos que en tales casos no está todo el bien titulado a nombre de cada uno de los cónyuges, sino que cada participación indivisa está titulada a nombre exclusivo de cada uno de los cónyuges; aplicándose, en consecuencia, estas reglas, y no las de la titularidad conjunta.

4°) Régimen general del usufructo ganancial.

Creemos que no debemos extendernos en el examen de las reglas de su administración, percepción de frutos, y de su disposición, puesto que serán aplicables las reglas generales del usufructo y de la sociedad de gananciales.

Las reglas de la sociedad de gananciales, serán distintas,  lógicamente, según el usufructo esté titulado a nombre del marido, de la mujer, o a nombre de ambos (o incluso si está titulado a nombre de uno de ellos, pero la adquisición se ha realizado según la terminología del RH para la sociedad de gananciales).

5°) Consecuencias del usufructo al disolverse la sociedad.

1. Por muerte del cónyuge usufructuario.Si la sociedad de gananciales se extingue por muerte del único cónyuge usufructuario, en el usufructo ganancial, y éste tenía su extinción al fallecimiento del usufructuario, lógicamente no se produce ningún problema.

Extinguido el usufructo, éste se consolida con la nuda propiedad. Sólo queda, en su caso, liquidar las posibles relaciones personales entre el nudo-propietario y la comunidad de gananciales, como consecuencia de la extinción del usufructo.

2. Por cualquier otra causa. Pero los supuestos que nos interesa examinar son precisamente aquellos en que el fallecimiento de uno de los cónyuges no origina la extinción del usufructo, o en los que la SG se extingue viviendo ambos cónyuges.

En consecuencia, el usufructo subsistirá:

  1. Si el titular único del usufructo es el cónyuge sobreviviente. Lógicamente la premoriencia del cónyuge del usufructuario en ningún caso puede originar la extinción del usufructo (salvo pacto especial en contrario).
  2. Si el usufructuario era el cónyuge fallecido, pero se había estipulado un plazo de duración distinto de su fallecimiento.
  3. Si el usufructo está titulado a favor de ambos cónyuges, en cuyo caso, aunque el usufructo sea ganancial, parece que deberán aplicarse las reglas del usufructo conjunto, produciéndose el acrecimiento a favor del otro cousufructuario, es decir del cónyuge cousufructuario, sin perjuicio de que todo el usufructo se repute ganancial.
  4. O, en definitiva, cuando la SG concluya en vida de ambos cónyuges.

En todos estos supuestos importa destacar, que ocurre con el usufructo; y  en particular, si el cónyuge sobreviviente puede disponer por sí solo y sin más requisitos del usufructo.

Si, como hemos indicado, partimos de la base de que:

  1. El usufructo es un derecho real ordinario, y no personalísimo.
  2. Y de que creemos que es posible el usufructo ganancial.

Ello nos debe llevar necesariamente a la consecuencia de que el usufructo subsiste, hasta que llegue el tiempo en que normalmente se extinguiría (el pactado o la muerte del usufructuario).La disolución de la sociedad de gananciales no tiene porqué beneficiar al nudo propietario.

Pero, precisamente estamos ante el usufructo ganancial, lo que origina la consecuencia de que:

  1. Tal usufructo sea un derecho patrimonial, y evaluable en dinero, que se encuentra en el acervo de la comunidad de gananciales y, que, en consecuencia, se encuentra pendiente de la correspondiente liquidación de los gananciales.
  2. En la liquidación de los bienes gananciales, lo normal será que se adjudique al cónyuge usufructuario, por su valor; en tal caso el cónyuge usufructuario seguirá ostentando la titularidad del mismo (ahora ya privativo como consecuencia de la adjudicación), y el usufructo se extinguirá cuando deba concluir según su título constitutivo (normalmente al fallecimiento del cónyuge usufructuario).
  3. Pero tampoco hay ningún inconveniente en que ese usufructo se adjudique a los herederos del premuerto, o al cónyuge no titular si la disolución de la comunidad no tiene lugar por premoriencia del no usufructuario. Ello es lógico si pensamos que el usufructo es un derecho enajenable. E, indudablemente, la adjudicación a los herederos del premuerto o al cónyuge no usufructuario es perfectamente posible como posible sería su enajenación a un tercero. Partimos de la base de que el usufructo no es personalísimo, sino que según la DGRN es un derecho real ordinario.

En este último supuesto el cónyuge usufructuario a quien no se le adjudica el usufructo ganancial, seguirá siendo responsable en los términos del art. 498, porque estamos ante un supuesto análogo al de una enajenación.

Y, en todo caso, el usufructo se extinguirá cuando proceda según el título por el cual se constituyó. La adjudicación del usufructo en la liquidación de los gananciales, en ningún caso puede originar un cambio en el tiempo de duración del usufructo.

Por último hay que destacar que:

  1. Antes de que se proceda a la liquidación de la comunidad de gananciales y adjudicación del usufructo al sobreviviente o a los herederos del premuerto, el cónyuge supérstite titular del usufructo, no puede disponer de él, ni renunciarlo, como tampoco puede renunciar o disponer de ningún derecho ganancial.
  2. Tras la liquidación y adjudicación, el adjudicatario podrá ya disponer y enajenar su respectivo derecho, como puso de manifiesto la citada resolución de 31 de enero de 1979.

Otros problemas

Antes de la reforma del 81 había un problema no resuelto satisfactoriamente por la doctrina, que era la dificultad para que uno de los cónyuges vendiera o donara un bien privativo, reservándose el usufructo vitalicio del bien para sí y para su cónyuge si le sobrevivía.

Se oponía a tal posibilidad la prohibición de contratación  entre los cónyuges, y la imposibilidad de verificarse donaciones. Sin embargo se fueron proponiendo ingeniosas soluciones para resolver el  problema, sin que ninguna de ellas fuera unánimemente aceptada  por la doctrina.

En la actualidad ya no hay problemas, puesto que ampliamente se permite la contratación entre cónyuges, y la posibilidad de que éstos se transmitan bienes y derechos tanto a título oneroso como a título gratuito.

En  consecuencia, pensamos que con la actual regulación no se plantea ningún problema que uno de los cónyuges done o venda un bien privativo en cuanto a su nuda propiedad, y reserve el usufructo  para sí y para su cónyuge si le sobrevive.

Cónyuge nudo-propietario y adquisición del usufructo

En el supuesto de que uno de los cónyuges  sea titular de la nuda propiedad de un bien, y adquiera el usufructo, podemos distinguir estos casos:

  1. Si adquiere el usufructo como consecuencia de la renuncia abdicativa del usufructuario; el usufructo se consolida con la nuda propiedad, y el bien tiene exclusivamente la cualidad de privativo.
  2. Si lo adquiere como consecuencia de un título gratuito tipo donación; o a titulo oneroso, pero entregando como contraprestación bienes o dinero privativo, igualmente se produce la consolidación, y todo el bien tiene la cualidad de privativo.
  3. Si, por el contrario, el cónyuge adquirente realiza la adquisición del usufructo mediante contraprestación ganancial, puede mantenerse una de estas posiciones:
  4. Se produce la consolidación con el dominio, pues el nudo propietario ha adquirido el usufructo. Todo ello sin perjuicio del abono a la comunidad de gananciales en su día del importe que ésta ha satisfecho por la adquisición del usufructo.
  5. O, por el contrario, mantener que el usufructo se ha adquirido con el carácter de ganancial; y, consiguientemente, no se ha producido la consolidación, sin perjuicio de que tal consolidación se produzca cuando llegue el momento fijado en el primitivo título constitutivo.

Nos parece preferible esta última interpretación, porque se amolda mejor a la tesis de que el usufructo es un derecho real como los demás, y que carece del carácter de personalísimo.

Evidentemente, la adquisición del usufructo por el cónyuge del nudo-propietario, en ningún caso puede originar dicha consolidación.

Cónyuge usufructuario y adquisición de la nuda propiedad.

El problema es análogo, pero inverso al anterior. Parece que si ambos derechos tienen el carácter de privativo o ganancial debe producirse su  consolidación, pero no en el caso contrario.

Ello es importante en cuanto a quienes deben prestar el consentimiento para los actos dispositivos.

Usufructo, nuda propiedad y masas gananciales.

Por último, pensamos que en puridad de doctrina, tampoco debe producirse la consolidación cuando la nuda propiedad o el usufructo está titulada a nombre de alguna de las masas gananciales, y el otro derecho se adquiere para otra masa ganancial.

Recordemos que estas masas eran las tituladas a nombre de cada uno de los cónyuges, y la titulada conjuntamente a nombre de ambos.

La solución a favor de la no consolidación, parece bastante clara en el caso de que la nuda propiedad o el usufructo esté titulado con carácter ganancial a favor exclusivamente de uno de los cónyuges; y el otro derecho se adquiera exclusivamente por el otro cónyuge.

Más problemas se plantean para dar la solución en el caso de que el primer o segundo derecho esté titulado a favor de uno sólo de los cónyuges, y se adquiera el otro derecho conjuntamente por los dos cónyuges, y viceversa: cuando el derecho primero esté titulado conjuntamente a nombre de ambos, y el segundo derecho se adquiera de forma  que resulte titulado exclusivamente por uno de los cónyuges.

Parece que también en estos casos sea preferible la tesis de la no consolidación.

La comunidad de gananciales y el derecho a los frutos de los bienes privativos.

Y el último problema que se nos plantea es el de precisar si la sociedad o comunidad de gananciales ostenta un derecho de usufructo, por ministerio de la ley, sobre los bienes que integran el patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, puesto que los frutos de éstos tienen, como hemos visto, el carácter de gananciales.

Así lo consideran en sus respectivos derechos, parte de la doctrina francesa e italiana, llega RUGGIERO incluso a atribuir a dicho usufructo las características normales de un derecho real sobre cosa ajena.

Sin embargo esta doctrina no parece aplicable a nuestro derecho, porque los cónyuges no son nudo, sino pleno-propietarios de los bienes; y, en general, según LACRUZ y PUIG-BRUTAU, son inaplicables al goce de la comunidad todas las reglas que suponen a los propietarios y usufructuarios como extraños. Así estos autores no consideran aplicable:

  1. Que en el caso del art. 484 se exija al cónyuge propietario que deje el suelo expedito.
  2. Ni que se haga saber al propietario el propósito de cortar árboles en el caso del art. 485.
  3. Ni procederse al aviso del art. 501 en las reparaciones extraordinarias.
  4. Ni tampoco debe el propietario abonar a la comunidad el interés legal que preceptúa el art. 502.
  5. Ni tampoco el administrador tiene, en principio, las obligaciones previstas en los arts. 491 y siguientes.

Adaptación al derecho vigente del tema 17-1979 de las Oposiciones entre Notarios, que redacté en Oliva, en Julio-1979. Eduardo Llagaria Vidal. Alicante, 27-Noviembre-1983.

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El dictamen según Llagaria-17: El derecho de opción de compra

Considero de tal importancia lo que nos explica Eduardo Llagaria en su dictamen “Alberto y Esperanza” que para no perderlo de vista, le vamos a dar una entrada independiente.

“El apartamento de Alicante está en la herencia de Alberto, pero ¿qué pasa con la opción? Llagaria considera que el derecho de opción es meramente personal, pero produce efectos frente a terceros si se inscribe en el registro. Siempre en un dictamen es necesario plantear la naturaleza real o personal de la opción y también los efectos en uno y otro caso, según este o no inscrita en el registro. El derecho de opción es transmisible si así se ha pactado y no es transmisible si se ha pactado su no transmisibilidad. El problema es en los casos en que no se haya dicho nada. El derecho personal es una facultad que se ejercita contra el obligado, es decir, Alberto y sus sucesores. El derecho real es una facultad que se ostenta sobre una cosa (el apartamento en Alicante), sea de quien sea. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción podrá dirigirse contra el concedente mientras sea propietario. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción no podrá dirigirse contra el adquirente de la cosa porque su acción no la tiene mordida, es decir, solo puede exigir al concedente de la opción los daños y perjuicios. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho real el beneficiario podrá dirigirse contra cualquiera propietario de la cosa ya sea el concedente, ya cualquier otro adquirente y ya sea a título gratuito u oneroso, de buena o de mala fe, porque en este caso la opción sí que muerde la cosa pues es un derecho real. Si la finca está inmatriculada y la opción es DP, si se inscribe, podrá dirigirse contra cualquier adquirente de la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DP, si no se inscribe, no podrá dirigirse contra la persona a la que se le haya vendido el concedente, independientemente de que este haya o no inscrito su derecho en el registro. Por la misma razón de antes de que “no mordía” la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente y su adquirente de buena fe, mientras tal adquirente no haya inscrito, porque si lo hace estará protegido por el 32 LH. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente mientras la cosa sea de su propiedad y también contra cualquier adquirente a título gratuito o, si es a título oneroso, que conozca su existencia, es decir, que sea de mala fe (y no esté protegido por los artículos 32 y 34). Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y se inscribe, podrá ejercitarse siempre contra el concedente y contra cualquier adquirente.

Al fallecer el optante, Dámaso, sus herederos adquieren el derecho de opción pues no es personalísimo y por tanto podrán optar y adquirir la finca del heredero de Alberto en las condiciones pactadas”.

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El dictamen según Llagaria-18: El derecho de opción y las reservas

Considero de tal importancia lo que nos explica Eduardo Llagaria en su dictamen “Alberto y Esperanza” que para no perderlo de vista, le vamos a dar una entrada independiente.

“Si los herederos de Dámaso ejercitan la opción (el optante) y esta es un DR, deberán recibir la cosa tal y como estaba cuando se concedió y, por tanto, sin verse afectada por la reserva que luego surge pero si la opción es un DP, se ve afectada por la reserva y no se podría ejercitar más que contra el concedente o su heredero que no la tienen por causa de la reserva. Si la opción es DR y la reserva es DP, la cosa se adquiere sin reserva, pero si la reserva es también real ocurre lo mismo. Si es DP la opción y DR la reserva, la cosa se adquiere con la reserva y si son DP la opción y DP la reserva, lo mismo.

Llagaria considera que la reserva no es un derecho real auténtico aunque afecte al título del reservista por lo que los reservatarios pueden impugnar sus enajenaciones. Por no ser un derecho real, los beneficiarios de la opción deben recibir la cosa libre, así que si no lo ejercitan, el bien quedará afecto a la reserva”.

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El dictamen según Llagaria-19: Derecho de transmisión

Concepto

ROCA-SASTRE define el derecho de transmisión como: “El  que tienen los herederos o legatarios del heredero fallecido en el intervalo  comprendido  entre  la delación  a su favor  y la aceptación, en cuya virtud aquellos  hacen suya la  facultad de aceptar  o repudiar  la herencia”.

Se trata de una transmisión de la posibilidad  de aceptar o repudiar  la herencia que nuestro código, apartándose del precedente romano, recoge con carácter general, al manifestar en el a. 1006 que: “Por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia, pasará a los suyos el mismo derecho que él tenia”.

Requisitos

Se precisa:

  1. Que una herencia testada o intestada se halle deferida a un heredero, sin que  éste la haya aceptado ni repudiado.
  2. Que el heredero fallezca durante tal situación de herencia deferida, y siendo capaz de heredar.
  3. Que el heredero del heredero fallecido acepte la herencia de éste.

Diferencia entre los derechos de transmisión y representación

En virtud de estos derechos en ambos casos surge la posibilidad de aceptar o repudiar una herencia. Pero se diferencian en que:

  • En el derecho de representación se obtiene por  un llamamiento directo de la ley, exigiéndose la premoriencia del representado al causante: la ley llama directamente  a la estirpe, por lo que  no se pierde  el derecho de representación por repudiar la herencia del representado, puesto que no se sucede a éste.
  • En cambio, el derecho de transmisión se obtiene por vía  indirecta  a consecuencia de la previa aceptación  de la herencia de quien, habiendo sobrevivido al causante originario, falleció sin ejercitar tal  derecho; la ley no llama directamente  a la estirpe, sino que el llamado en segundo lugar se subroga en el puesto de su causante inmediato, por lo que se pierde si se repudia la herencia del transmitente.

Elementos personales

Los elementos personales básicos del derecho de transmisión son los siguientes:

  • El causante originario. Producido su fallecimiento se origina la delación de su herencia a quien sea su heredero, bien por testamento, bien por llamamiento en la sucesión intestada.
  • El heredero del causante originario. Este debe vivir al fallecimiento de su causante y ser capaz de heredar. En realidad hemos empleado mal la palabra heredero, pues no es tal hasta que acepte la herencia, cosa que no hace. Pero preferimos seguir la terminología tradicional. Este llamado a la herencia que vive y es capaz, debe fallecer a su vez, antes de haber aceptado  o repudiado la herencia de su causante.
  • Este heredero del causante originario:
  • Tendrá un patrimonio más o menos amplio, en el que podemos distinguir:
  • Su patrimonio personal, compuesto  de bienes, derechos y obligaciones de toda clase.
  • Y, además, el llamado ius delationis, es decir la facultad de aceptar o repudiar la herencia del causante originario.
  • Además tendrá también uno o varios herederos, ya hayan sido llamados por testamento o por intestada.
  • Y, por último, el heredero del heredero, el cual lógicamente debe sobrevivir al heredero del causante originario y ser capaz de suceder a este  Entonces:
  • Este heredero puede repudiar la herencia del heredero del  causante. En tal caso la herencia se deferirá a quien corresponda según las reglas generales. Y quien la reciba la recibirá también con el ius delationis de la herencia del causante originario.
  • Este heredero puede aceptar  la herencia del heredero del causante. En tal caso se subroga en su posición jurídica según las reglas generales. Y, entonces:
  • Adquiere  el patrimonio personal, compuesto de bienes  derechos y obligaciones de toda clase.
  • Y adquiere también el llamado ius delationis, es decir la facultad de aceptar o repudiar la herencia del causante originario. Entonces:
  • Si ejercita este derecho positivamente es decir, si acepta  la herencia del causante originario, adquiere su herencia. Luego veremos su significado.
  • Si ejercita este derecho negativamente, es decir si repudia la herencia del causante originario, esta se entiende  repudiada  yendo a quien corresponda según las reglas generales de esa sucesión. (OJO: toda aceptación o repudiación se retrotrae a la fecha del fallecimiento del causante: NO OLVIDARLO NUNCA). No puede decirse que estemos ante una repudiación parcial de la herencia del heredero del causante, puesto que lo que se recibe es el ius delationis, y éste puede de ejercitarse en sentido positivo o negativo.

Significación de estas aceptaciones

Tal como hemos indicado, toda aceptación o repudiación de herencia debe entenderse  hecha siempre en el momento del fallecimiento  de la persona de cuya sucesión se trate. Entonces:

  • Pensamos que cuando el heredero del heredero, tras aceptar la herencia de este último, ejercita el ius delationis: HACE HEREDERO DEL causante ORIGINARIO AL HEREDERO DE ESTE. Es decir no adquiere él la cualidad de heredero del causante originario. Pensemos que por el hecho de la aceptación de la herencia del heredero del causante originario, el heredero del heredero se subroga en la posición de este último Y ES COMO SI ESE HEREDERO HUBIERA ACEPTADO LA HERENCIA DEL causante.
  • ALBADALEJO, por el contrario, mantiene la posición de que es él mismo quién  se convierte en heredero del causante originario.

Pero creemos que eso no puede defenderse. Las consecuencias son importantes en orden a la capacidad. Con nuestra tesis (la general de la doctrina), cada heredero debe tener capacidad para suceder a su causante, pero no al otro. Con la tesis de ALBALADEJO, es necesario  que el heredero del causante originario tenga capacidad para suceder a éste; y el heredero del heredero debe tener capacidad para  suceder a ambos.

Ello no es lógico: pensemos que el heredero del heredero puede simplemente no haber nacido en el momento del fallecimiento del causante originario.

Nos parece que ALBALADEJO  olvida el requisito de la retroacción de toda aceptación o repudiación de herencia. De todas formas, hay que reconocer que el trabajo de ALBALADEJO es el más completo de los conocidos sobre esta materia.

Reglas

El CC no regula el derecho de transmisión. Y, aunque muchos puntos sean objeto de discusión por la doctrina, parece que pueden establecerse las siguientes reglas relativas a la manera de actuar y a los efectos del derecho de transmisión:

  • El que adquiere por derecho de transmisión es heredero del heredero del causante y no del causante originario, según hemos indicado.
  • Por eso, como también hemos indicado, no se da a favor del heredero que  ha repudiado la herencia del heredero del causante.
  • El heredero favorecido no puede optar por aceptar la herencia objeto del derecho de transmisión y repudiar la herencia propia del transmitente, sino que la aceptación ha de ser total, pues el ius delationis es un valor integrante  de la herencia del transmitente.
  • En cambio puede aceptar la herencia propia del transmitente y repudiar la herencia objeto del derecho de transmisión, por cuanto adquiere  el ius delationis que implica precisamente la facultad alternativa de aceptar o repudiar.
  • El heredero favorecido no debe colacionar la donación  recibida del causante originario, pues no le sucede.
  • Presupone que el heredero transmitente sobreviva al causante originario.
  • Constituye una aplicación de la regla general de transmisibilidad de todos los derechos, acciones y expectativas.
  • Como tb hemos examinado el heredero favorecido debe tener capacidad para suceder al transmitente, no siendo preciso que la tenga respecto al causante originario. Pero recordemos también que ALBALADEJO mantiene la tesis contraria.
  • Y ha de tener tal capacidad en el momento en que se abra la sucesión del transmitente.
  • Cuando los herederos favorecidos son varios, podrán uno aceptar y otros repudiar la herencia, acreciendo la parte de éstos a aquellos.
  • El causante originario puede excluir el derecho de transmisión expresa o tácitamente.

Otras cuestiones

1°) Posibilidad de legar el ius delationis

La doctrina se ha planteado el problema  de si es posible que  el heredero del causante originario legue a un tercero el derecho de aceptar o repudiar la herencia de dicho causante originario:

  • Un sector doctrinal mantiene la tesis negativa entendiendo que por aplicación de las reglas de la aceptación  tácita de la herencia, en el momento en que ordena este legado, se está aceptado  la herencia, y en consecuencia ya no se lega el derecho de aceptar o repudiar la herencia, sino la herencia ya aceptada por el testador.
  • Un segundo sector doctrinal, mantiene la tesis permisiva entendiendo que  este legado no tiene por que suponer una aceptación tácita.

En principio parece lógica la primera solución; pero seguramente es más acertada la segunda. Así ocurriría  si en mi testamento pusiera esta cláusula: “Ha fallecido Antonio habiéndome instituido heredero universal. Soy capaz para sucederle, y evidentemente en este momento estoy vivo. Tengo dudas sobre si me conviene o no aceptar su herencia; y de momento no quiero aceptarla pero tampoco repudiarla. En el supuesto de que yo fallezca sin haberla aceptado o repudiado,  lego esta facultad de aceptarla o repudiarla a Juan. Pero no quiero que en ningún caso esto pueda considerarse como un acto de aceptación por mi parte de dicha herencia, pues no la estoy aceptando, sino simplemente diciendo qué quiero que ocurra si fallezco sin haberla aceptado o repudiado”.

2°) Si el ius transmisionis se extiende o no a los legados

Según las reglas generales de los legados, éstos se entienden aceptados mientras no se repudien. En consecuencia pueden mantenerse dos posiciones:

  • El derecho de transmisión no se aplica a los legados. Estos se entienden aceptados. Puede repudiarlos, no obstante el propio legatario, salvo que  ya los haya aceptado expresamente. Y si el legatario no los ha aceptado o repudiado expresamente, el heredero del legatario puede también aceptarlos o repudiarlos expresamente.
  • El derecho de transmisión opera exactamente igual en los legados que en las herencias.

Seguramente es más exacta la primera tesis. Pero los resultados son los mismos; y veo más claro y sencillo aplicar a herencia y legados el derecho de transmisión sin más (en el concepto de ROCA vemos que también lo aplica sin más).

Eduardo Llagaria Vidal. Alicante, 4-Enero-1984.

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El dictamen según Llagaria-2: Introducción, reglas de oro y las 3 “R”

Decía González Palomino que el dictamen es la solución técnica (atención que no dice la solución práctica) de un problema real conforme al derecho positivo y la jurisprudencia (particularmente añadiría conforme a la doctrina y al razonamiento del propio opositor que puede desarrollar sus líneas argumentales).

El dictamen no es un ejercicio oral por escrito.

Cada palabra del supuesto de hecho está minuciosamente pensada.

No hay que apresurarse para averiguar los problemas jurídicos que es la labor por la que ha de comenzar el opositor quien luego debe dar solución a los problemas, eligiendo entre las varias soluciones posibles que habrá de argumentar la que le parezca más justificada. Puede haber una solución mayoritaria y hasta una solución buscada (querida) por el tribunal pero el opositor cumple eligiendo razonadamente una de las posibles soluciones. Es importante que el desarrollo para llegar desde los hechos iniciales hasta resultado final quede claro (yo tengo escasa experiencia comparado con Eduardo pero se observan muchos dictámenes que son verdaderamente difíciles de seguir). No vale dar posibles soluciones sin razonarlas. Todo apoyo de resoluciones y sentencias (añadamos la doctrina y los argumentos fondo de armario) vendrá bien, pero no pasa nada si no se conocen.

El dictamen se lee rápido una primera vez para luego leerlo a fondo y organizar en folios numerados independientes:

  1. Personas físicas y jurídicas con parentescos y árboles genealógicos
  2. Cosas
  3. Hechos y negocios jurídicos

Estas anotaciones no son parte del dictamen y no serán entregadas al tribunal al terminar.

Conviene disponer de lápiz, bolígrafo y algún tipo de lápices o rotuladores de color. Hay que llevar un bolígrafo con el que sepamos que escribimos rápidos y cómodos.

En la elaboración de nuestro esquema hay que ir anotando todo lo que se nos pase por la cabeza, por disparatado que nos pueda parecer. Todo el proceso ha de ser minucioso sobre todo al principio mientras que estemos aprendiendo a dictaminar. ¿Qué tiempo empleamos? En casa 1 hora o 1 hora y cuarto. En el de verdad 30 minutos o 45 minutos puede estar bien, pero todo esto es cosa de cada uno.

Antes de empezar

Las reglas de oro y las 3 “R”

1.-  Los negocios jurídicos son lo que son y no lo que los interesados en ellos dicen que son, aunque en ocasiones no han de ponerse en duda los términos del supuesto de hecho.

2.- Que no te engañen cuando te dicen en el supuesto que tal cónyuge casado en gananciales declara que adquiere algo con dinero privativo, porque esta declaración no tiene valor alguno y debe por tanto discutirse el carácter privativo o ganancial de lo adquirido. Distinto sería el caso de que te digan que está probado tal carácter privativo.

3.- Todas las donaciones en los dictámenes encierran trampa por lo que siempre hay que mirar muy detalladamente:

  • Si existe causa de revocación (especialmente por supervivencia o superveniencia de hijos); han de examinarse por ello las generales de toda donación y las especiales de las donaciones por razón de matrimonio. También es necesario examinar si ha transcurrido o no el plazo para el ejercicio de la acción, y si la acción de revocación puede o no transmitirse tras el fallecimiento del donante, si este se ha producido. Finalmente si ha existido causa de revocación y la acción no puede ejercitarse, debe mencionarse esta circunstancia.
  • Si procede la reversión del 812.
  • Si procede alguna reserva ordinaria o lineal (por donación de hermano a hermano, o de ascendiente a descendiente). Cuidado con las renuncias a las herencias que pueden implicar donación y dar lugar a reserva y con las inocentes adopciones por viudos y con los viudos que en estado de viudez tienes un hijo extramatrimonial (art. 980)
  • Si procede la reducción de la donación como inoficiosa conforme al art. 818.
  • Si procede la colación de los arts. 1035 y siguientes.
  • Y finalmente si se han cumplido todos los requisitos de fondo y forma de la donación, y especialmente los de los arts. 632 y 633.

En conclusión cuando haya una donación necesariamente debe dar lugar a alguna de estas particularidades, o más de una.

Me permitiría añadir otra regla de oro a lo que dice Eduardo:

No se cuestiona la actuación del Notario y el Registrador. Nada de entrar en responsabilidades, en lo hicieron mal o en ejercitar acciones. El dictamen nunca pretende llevarnos por esos derroteros.

UN PAR MÁS DE REGLAS DE ORO DE EDUARDO LLAGARIA:

  1. Cuando aparezca en un dictamen una S.A. o una SRL que no este inscrita, pero que se inscribe en algún momento del dictamen seguiremos la tesis clásica en cuanto al momento de la adquisición de la p. j. y aplicaremos el régimen de la sociedad en formación- irregular. Si por el contrario en ningún momento se inscribe seguiremos la tesis moderna en materia de adquisición de la p. j. y directamente aplicaremos el régimen de la irregularidad prescindiendo del status de la sociedad en formación. ME QUEDAN ALGUNAS LAGUNAS PARA COMPLETAR ESTA REGLA DE ORO.
  2. SIEMPRE QUE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA COMPRE ALGO, MIRA SI HAN PASADO DOS ANOS DESDE LA ESCRITURA O DESDE LA INSCRIPCIÓN A LOS EFECTOS DEL ART. 41LSA. En la ley del 51 la norma aplicable era el último párrafo del art. 32. ADEMÁS CUANDO EL PRECIO ESTE TOTAL O PARCIALMENTE APLAZADO APLICA EL ART. RESPECTO DEL PRECIO TOTAL DE ADQUISICIÓN, YA QUE EL ART. 41 HABLA DE ADQUISICIÓN Y NO DE DESEMBOLSO. Duda: y ¿si realmente no ha habido adquisición por falta de título y modo?. En mi tema se plantea si el incumplimiento del art. 41 da lugar al ser un precepto de carácter interno, a la responsabilidad de los administradores o por el contrario a otros efectos distintos si consideramos que es un precepto de orden externo. Aunque diría que la tesis mayoritaria es la segunda, no cabe duda que la primera es muchísimo más cómoda a efectos de dictamen.

Algunas cosas más (los 5 últimos puntos rescatados de algún dictamen de Antonio Domínguez Mena):

  1. En el dictamen no hay nada que probar; los hechos son ciertos y los que no sabemos o los presumimos realizados o no los presumimos realizados. En los dictámenes “lo sabemos todo” y lo que no sabemos lo presumimos.
  2. No existe un dueño hipotecario todo lo más un titular registral. Solo existe un dueño civil
  3. Si planteas un problema que no está en el dictamen y lo resuelves bien, el tribunal no te lo puntúa. Si planteas un problema que está en el dictamen y lo resuelves mal, el tribunal te lo puntúa negativamente. Conclusión no se debe escribir sobre nada que no esté en el dictamen aunque si es tangencial y lo sabes, lo pones.
  4. Cuantos más artículos cites mejor, proporcionarás al tribunal la sensación de dominar la norma vigente.
  5. Cuidado con las fechas y detalles que pueden cambiar todo
  6. Identificar el problema antes de abordarlo.
  7. No hay que ver problemas donde no los hay.
  8. No dedicarse a escribir lo que tenemos en los temas.
  9. Argumentar de manera suficiente a favor y en contra de la solución de cada problema.
  10. Las cuestiones conexas con otras también hay que desdoblarlas desde el punto de vista de las posibilidades que se hayan planteado anteriormente a favor y en contra.

Un kit-kat

Al terminar te levantas, vas al baño, bebes algo, estiras las piernas, sales a fumar si dejan y sigues pensando para volver y coger el capote de torear.

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El dictamen según Llagaria-20: Entrega de legados

Entrega de legados por el CP. El término entrega ha de entenderse referido a la entrega de la posesión (que corresponde al heredero) pues el legatario adquiere la propiedad ex art. 881 del Cci. El CP no puede entregar los legados existiendo legitimarios (aunque sea un legado del 881), a pesar de lo que establece la legislación hipotecaria (que permite en el art. 81 del RH realizar la entrega al CP, al albacea facultado y al heredero) y según reconoce la DGRN, porque para ello es necesario que haya sido realizada la partición, y esto es porque el legado podría ser inoficioso, y cuando no los haya, porque podría haber acreedores (Sergio dice que Llagaria entiende que los acreedores van antes que los legatarios, y así es ex art. 1027 del Cci). De alguna manera podría decirse que para que el CP pueda entregar legados es necesario que consientan legitimarios (este consentimiento puede resultar de su aprobación de las operaciones particionales) y acreedores (estos dice Sergio que no van a consentir nunca. Ver art. 1029 del Cci y hacer NOTA sobre él), y que si no consienten se determine por el CP, si la entrega de los legados perjudica los derechos de legitimarios y acreedores.

¿Modifica el art. 81 del RH lo dispuesto en el 885 dado que el primero permite al CP entregar legados sin autorización del testador? Pues probablemente sí, aunque parece muy fuerte decir que prevalece el 885 y que sin autorización el CP no puede entregar, pues su misión es contar y partir. A efectos de dictamen lo comentas y lo admites sin autorización.

La posesión de los bienes hereditarios corresponde desde la aceptación al heredero ex art. 440 del Cci, y por ello es el heredero quien debe entregarla a los legatarios, ya que éstos no pueden ocupar por sí mismos los bienes legados, salvo en los casos exceptuados que están en el tema correspondiente del programa. Vamos a ver cuales son esos casos según mi tema.

Es principio general, por otro lado (art. 440) que al heredero  corresponde la posesión de derecho de los bienes hereditarios como sucesor del causante, no pudiendo obtenerla el legatario por su propia autoridad, sino en virtud de la acción personal ex testamento contra el heredero o representante de la herencia, o, en su caso (cuanto tenga la propiedad), a través de la acción reivindicatoria, pudiendo, si no hubiere  heredero ni albacea y nadie posee los bienes a título de dueño, pedir la posesión judicial por los trámites determinados en la LEC, o utilizando el interdicto de adquirir.

A las personas que menciona el art. 885 del Cci como facultadas para realizar la entrega (la cual, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, ha de constar en escritura pública), añade el art. 81 del Reglamento Hipotecario, incluso con carácter preferente, al contador-partidor, lo que es considerado por LACRUZ como contrario a la Ley, mientras que ROCA, advirtiendo la contradicción, considera eminentemente práctica la norma reglamentaria.

Se señalan, no obstante, algunas excepciones a la necesidad de entrega del legado, es decir, supuestos en que el legatario no necesita que se le entregue la cosa legada. Así:

  1. Cuando haya autorizado el testador al legatario para tomar posesión por si mismo de la cosa legada (STS de 26 octubre de 1928)(en cuanto a esta autorización dice Llagaria, que la misma es eficaz cuando en la sucesión no existan legitimarios) salvo, según la resolución de 25 mayo 1971, que haya legitimarios. Así lo pone de manifiesto también el art. 81 del RH.
  2. Cuando el legado se haya formulado como institución de heredero de cosa cierta, según entiende VALLET, salvo disposición contraria del causante, pues tal debe entenderse en el sentido de que el testador pretende la transmisión ipso iure de la posesión civilísima conforme al art. 440. Cuidado con esto, porque a Sergio le parece raro y en un dictamen no lo utilizaría sin matizarlo mucho y echándole la culpa a Vallet, a quien no seguiría (en sus notas dice que es un caso discutible ex 768 y parece valorar la voluntad del testador).
  3. Cuando se trate de un prelegado, según Roca, Vallet  y otros (según Sergio, Cámara, y Rivas Martínez ha de ser un prelegado a favor de un heredero único, ¡pues menuda excepción!).
  4. Si se trata de legado pro legítima, según induce Vallet (en contra de la doctrina mayoritaria según Sergio) del art. 806 del Cci (es cotitular de una parte reservada por la ley, excepto en el caso del viudo que es destinatario de una delación legal forzosa). Esta Sergio la ve más clara y señala en sus notas: que en contra de este supuesto y por tanto de Vallet juega que si se hace un legado hay que estar a todas sus consecuencias y que estas no pueden modificarse porque se sea legitimario (pues a mi esto me parece precisamente un argumento a favor, que se une al 806 y a la naturaleza de la legítima, que casi me parece que juegan en contra de lo dispuesto en este punto y que son los argumentos de Vallet. MENUDO LÍO). Ver Cámara en sede de naturaleza de la legítima y partición y hacer nota.
  5. Cuando el legatario tuviere ya la posesión de la cosa legada y la hubiera obtenido de un modo natural (ver página 122 del Cámara que ahora hemos leído y no entendemos muy bien). Así se pronuncia Roca junto con otros autores, así como la R de 15 de julio de 1868 (en contra de esta se manifestó la de 19 de noviembre 1952).
  6. Cuando el legado sea de usufructo universal (también sobre esto Sergio recuerda algo, que ahora mismo no acierta a decirme, aunque confirma que en este caso es cierto, que no es necesaria la entrega. En sus notas Sergio dice que ello se debe a su forma de atribución y contenido citando el art. 808 y además que el CS de Cataluña lo admite) A favor de este supuesto se pronuncian, entre otros, Roca, Vallet y O’Callaghan Muñoz.
  7. Si el testador hubiere distribuido toda la herencia en legados y no hubiere designado contador–partidor o albacea facultado para entregarlos, ex art. 81 del RH.
  8. En caso de que nadie posea los bienes legados. MORELL, ROCA y otros consideran que el legatario podrá reclamar y obtener judicialmente la posesión por el procedimiento del art. 2056 de la LEC.

En materia de inscripción de los inmuebles legados hay que tener en cuenta el art. 81 del RH.

El art. 886 del Cci completa las normas relativas a la entrega.

La pretensión del cumplimiento del legado está subordinada a los plazos de los arts.1.004, 1.025, y 1027 (este establece para el caso de aceptación a beneficio de inventario, que el administrador no podrá pagar los legados sino después de haber pagado a todos los acreedores) del Cci (STS de 11 de enero de 1950) y queda en suspenso durante 5 años si la sucesión se abre por declaración de fallecimiento (art. 196 del Cci).

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El dictamen según Llagaria-21: Tema 19 Mercantil

Consejo de administración

Existiendo Consejo, la representación del mismo corresponde a quien digan los estatutos, y en defecto de previsión estatutaria se aplica lo dispuesto en el art. 141LSA que concede amplia libertad al Consejo para regular su propio funcionamiento.

El Presidente del Consejo de Admón. puede representar a la sociedad, de hecho lo lógico es que sea el Presidente quien actúe en nombre de la sociedad (Llagaria dice que al presidente le corresponde la ejecución de los acuerdos. ¿?) previo acuerdo del propio Consejo. Creo por tanto que lo mismo puede decirse de los demás miembros del Consejo, incluido el Secretario, que podrán representar a la sociedad siempre que previamente hayan sido autorizados por el Consejo y acrediten la existencia de tal autorización.

El art. 108RRM permite que la elevación a público del acuerdo lo realice cualquier miembro del órgano de admón. con nombramiento vigente e inscrito, pero para ello es necesario que haya sido expresamente facultado para ello en la reunión en que se haya adoptado el acuerdo correspondiente. Reiterando lo ya expuesto puede decirse que el Secretario está facultado para elevar a público un acuerdo, siempre que este se acredite mediante certificación que puede expedirse por él mismo con el visto bueno del presidente o del vicepresidente (art. 109RRM).

Nota: Después de estas líneas tan clarificadoras en el folio 9 del dictamen de Mateo, Llagaria, acaba liándome. Debes mirar este folio cuando se plantee un caso de representación por uno de los miembros del consejo, o por un extraño y consultar a MAC o Llagaria.

El Consejo como órgano colegiado debe adoptar primero un acuerdo y posteriormente autorizar a uno de sus miembros para que lo ejecute (seguro???). En el caso de que haya autocontratación con o sin conflicto debe haber expresa autorización.

Consejero-Delegado

El CD ostenta la representación de la sociedad en los términos del art. 129LSA y por tanto puede llevar a cabo su actuación sin previa autorización del órgano que le ha designado.

No es posible en ningún caso y si no se nos dice expresamente, entender que el CD tiene facultad para autocontratar incidiendo o sin incidir en conflicto de intereses.

La ratificación de los actos del CD es competencia del Consejo de Admón.

El RRM dice según Llagaria: “se pondrá con pelos y señales en el registro todo lo que pueda hacer y no hacer el CD. Pero diga lo que diga el registro, frente a tontos y analfabetos de buena fe lo podrá hacer todo”.

Dice Eduardo a continuación y en el dictamen de Don Mateo que la doctrina de la DGRN en cuanto a la extensión de las facultades que concede el art. 129LSA se aplica a los administradores pero no al CD. ¿?

NOTA: CREO QUE TODO ESTO ES APLICABLE A LAS S.A. Y A LAS SRL.

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El dictamen según Llagaria-22: Tema 132 Civil

Los herederos que aceptan pura y simplemente la herencia, responden ilimitada y solidariamente de las deudas de la misma. Si el heredero no paga, los acreedores podrán dirigirse contra los legatarios (y en primer lugar contra los legatarios de parte alícuota, que son simples titulares de un derecho de crédito contra la herencia y no son propietarios de nada en la herencia en sentido estricto), que responden con él limite del valor de lo legado. En el dictamen de Fermín dice LLAGARIA:  “los legatarios no responden, pero están obligados a devolver los bienes a la masa, para entregarlos al acreedor del causante”. Por analogía, en estos casos (de insuficiencia o de aparición de nuevos acreedores después de la entrega de los legados) hay que aplicar las normas de la aceptación a beneficio de inventario a la aceptación pura y simple. Interesa destacar que si los legatarios han enajenado los bienes legados, el acreedor solo podrá exigirles el importe de lo obtenido por la enajenación, ya que el legatario había adquirido el dominio de los bienes legados. Más adelante añade que los legatarios normales son propietarios de las cosas legadas, tales cosas legadas no forman parte de la comunidad hereditaria, aunque si forman parte de la masa hereditaria, por ello los acreedores después de haber perseguido los bienes de los coherederos y de la herencia, pueden dirigirse contra los bienes legados. Lo que yo entiendo es que si el heredero no puede pagar, será este el que se dirija contra los legatarios, y no el acreedor. CUIDADO.

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El dictamen según Llagaria-23: Tema 128 Civil

En la liquidación de la herencia el orden que se ha de seguir es el siguiente:

  1. acreedores de la herencia,
  2. legitimarios (estos han de cobrar normalmente, en bienes de la herencia, ya que la legítima es pars bonorum, y han de concurrir a la partición. Más concretamente puede decirse que el legitimario heredero como tal heredero interviene como cualquier otro en la partición; el legitimario / legatario no es heredero y no forma parte de la comunidad hereditaria, pero está interesado en la partición y por ello necesariamente debe intervenir en las operaciones particionales, y si no presta su consentimiento, la partición es ineficaz del tipo incompleto (y ello ya sea legatario normal o de parte alícuota). Hay dos excepciones:
  3. el caso de que la partición sea hecha por el contador-partidor.
  4. y el caso de la partición hecha con preterición de algún heredero, cuya existencia se desconozca, en cuyo caso la partición se conserva, aunque el preterido, legitimario o no, tendrá derecho a la aplicación del art. 1080 del CCI.).

Cuando los legitimarios son herederos es posible que tengan derecho a cobrar lo que por legitima les corresponda antes que los demás coherederos, e incluso antes que los legatarios (de parte alícuota, ¿no?), pero por definición, no pueden exigir su legitima contra el patrimonio extrahereditario de los coherederos, aunque hayan aceptado a beneficio de inventario, ya que estos sólo responden de su pago con el importe de los bienes hereditarios (pues la legitima siempre está en función del patrimonio hereditario), y sin perjuicio de que puedan pedir la reducción de las disposiciones inoficiosas.

Cuando los legitimarios no son herederos pueden ser legatarios normales o de parte alícuota; en este caso podrán reclamar los bienes legados o el pago de su cuota (que habrá de hacerse mediante bienes de la herencia, por la condición de pars bonorum de la legítima), quedando a salvo, si es necesario, la posibilidad de ejercitar acciones de reducción.

  1. legatarios,
  2. legatarios de parte alícuota
  3. herederos, y
  4. acreedores particulares de los herederos. CUIDADO.
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El dictamen según Llagaria-24: Tema 127 Civil

La reserva ordinaria o viudal de los arts. 968 y siguientes

Para enajenar los bienes sujetos a reserva basta el consentimiento del reservista y el de todos los reservatarios eventuales que sean cabeza de estirpe, ya que las estirpes no tienen un derecho propio a diferencia de lo que ocurre en la reserva lineal. A falta de los consentimientos necesarios el bien habrá sido transmitido mordido por la reserva. Sobre esta materia hay mas cosas en otra solución de Llagaria.

La reserva lineal o troncal del art. 811

Los bienes reservables se pueden enajenar sin ningún problema, pero mordidos por la reserva. Tratándose de la reserva lineal se considera que todos los eventuales reservatarios tienen un derecho propio siempre que estén dentro del tercer grado… Todos los parientes que cumplan ese requisito deben prestar su consentimiento a la enajenación, pero como hasta el fallecimiento del reservista podrían aparecer otros parientes con derecho a la reserva, la única forma de enajenar al considerarse que son herederos condicionales (han de vivir o haber nacido al tiempo del fallecimiento del reservista) según GONZÁLEZ PALOMINO, es aplicar las normas de los arts. 801 y siguientes que se remiten a los arts. 185 y 186 (que exigen autorización judicial para enajenar los bienes sobre los que los herederos condicionales podrían llegar a tener algún derecho). La venta de esta manera sería perfecta y la DGRN admite su inscripción. Según Llagaria este es el único camino posible, pero no es muy seguro. Lo expuesto se entiende sin perjuicio de eventuales subreservas que luego explicaremos. Duda: ¿y hay subrogación? Si te surge duda relee el folio 24-25 del dictamen de Mateo.

¿Hipoteca de bienes reservables?: parece deducirse del dictamen de Mateo que se aplican las mismas reglas que a la enajenación (folio 25).

Llagaria cree que en caso de enajenación de los bienes reservables antes ( ¿y sí es después?) de que surja la obligación de reservar no se produce la subrogación de los bienes por su valor. De hecho en el tema se decía que el art. 974 no se aplica a la reserva de1 811.

A pesar de Llagaria lo cierto es que estoy casi seguro de que al hacer el dictamen de Don Mateo algo leí (probablemente en los comentarios del M°) en sentido contrario. Debes repasarlo y plantearte las dos posibilidades en todo caso.

Llagaria utiliza el concepto de la subreserva para expresar que puede estar el reservatario obligado a reservar los bienes en favor de otras personas que sean parientes del tercer grado y de la línea de la que procedan los bienes, aunque reconoce que la subreserva no está admitida por la totalidad de la doctrina. En estos casos a la muerte del reservatario los bienes pasan al siguientes reservatario, muerto este al siguiente y muerto este al siguiente, con lo que quedaran agotadas las posibilidades que concede el art.811. Yo creo que si esta muerto el reservista debe decirse quien o quienes son los reservatarios, y en caso contrario hablar de los eventuales reservatarios en el momento actual dejando de lado las subreservas.

La tesis más importante sobre el sentido del término línea es la que entiende que se refiere a la paterna o materna de la que proceden los bienes. Hay otras. El concepto de línea es fundamental para determinar quienes son los reservatarios. Cabe la posibilidad, si el descendiente o hermano cuyo fallecimiento origina la obligación de reservar, fuese titular de un bien reservable que le pertenece en una cuota por un título y en otra por otro, de que sean determinados los reservatarios por razón de la procedencia de las cuotas (ver folio 24 del dictamen de Mateo).

En cuanto a lo que se entiende por adquirido por el m° de la ley, dice Llagaria que la doctrina más segura es la que señala que se ha de imponer la obligación de reservar respecto de lo adquirido por sucesión abintestato o por legitima recibida contra o extra testamento, pero no respecto de lo recibido por legítima según testamento.

En mi tema se incluye lo recibido por intestada y todo lo recibido por legítima y se dice que esta es la tesis que mantiene la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria. Otra tesis excluye la legitima atribuida voluntariamente, es decir, la mejora.

En cuanto a los reservatarios se ha de plantear siempre que estén dentro del tercer grado y pertenezcan a la línea de la que procedan los bienes, si el orden de los ascendientes tiene preferencia sobre el de los colaterales si unos y otros son de segundo grado. En esta situación hay quien distribuye la reserva entre todos los parientes de segundo grado y quien como Hernández Gil atribuye la preferencia a los ascendientes. Esta es la tesis que prefiere Llagaria (sin perjuicio de las subreservas que puedan surgir y que ya comentamos).

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El dictamen según Llagaria-25: Tema 71 Civil

Art. 641 CCI

  1. En el dictamen de Yolanda y Evaristo dice Llagaria que las participaciones sociales sujetas a la reversión, no estaban en el patrimonio del donatario de forma permanente. En los comentarios del CCI lo que se dice es que el donatario es propietario a todos los efectos, aunque está amenazado por la cláusula de reversión (más o menos).
  2. El problema que se planteaba en este dictamen era el de determinar, si la reversión afectaba a las participaciones inicialmente donadas o por el contrario a todas las adquiridas como consecuencia de las donadas.
  3. Antes de la reforma del CCI de 1981 se mantenía para los casos de reversión, sustitución fideicomisaria, gananciales y otros supuestos la solución que en la actualidad propugna el art. 1352 de1 Código (que atribuye carácter privativo a las participaciones adquiridas como consecuencia de otras privativas, sin perjuicio dc los reembolsos que procedan). En consecuencia en este caso todas las participaciones estarían sujetas a reversión, sin perjuicio de los reembolsos que correspondieran.
  4. El problema lo plantea la STS de 22 de noviembre de 1987 en la que se afirma que la reversión afecta a las participaciones donadas, y a las recibidas sin contraprestación económica; no afecta por tanto la reversión a las adquiridas mediante precio o contraprestación.
  5. Según Llagaria sobre la base de los argumentos clásicos debemos apoyar la primera tesis y descartar la opinión del Suprema. Es absurdo sostener, dice, que se excluya la reversión, cuando el art. 1352 mantiene el carácter privativo de las adquiridas por la titularidad de otras también privativas, con independencia del origen del precio o contraprestación.
  6. En el dictamen de Yolanda y Evaristo posteriormente se transmitían las participaciones sujetas a reversión y Llagaria señala que el problema era determinar si se produce o no una adquisición a non domino a favor del adquirente y dice:  “Creemos que no, porque en el libro-registro de socios, debe figurar la existencia de la reversión, y en consecuencia, no procedería aplicar el art. 464 del CCI.” . En este caso aplica Llagaria la doctrina de la venta de cosa ajena y las normas de la evicción.
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El dictamen según Llagaria-26: Tema 91 Civil

Carácter privativo o ganancial de los bienes adquiridos a título oneroso constante el matrimonio y sin contraprestación inicial por uno de los cónyuges (la determinación de su carácter se ha de hacer al tiempo de la adquisición ya que no podemos dejar latente la cuestión hasta que el desembolso total o  parcial del precio se haya realizado) (¿influye en algo la teoría del titulo y el modo?)

Duda: ¿es posible inscribir sin especificar si el bien es privativo o ganancial a nombre de uno de los cónyuges?

Abona el carácter ganancial el art. 1361. Un inciso respecto de este art. : la prueba de la privaticidad debe acreditarse de forma pública. Las declaraciones de los cónyuges al respecto no valen para nada. Hay una RDGRN en la que un pobre varón obtuvo un préstamo de su madre para comprar un piso y además el consentimiento de su mujer para hipotecarlo y la DG dijo que nones, porque aunque compareciera la mujer, lo más que tal declaración podría significar es una atribución de un crédito al esposo. ¿? 

No es posible aplicar los arts. 1356 y 1357 por falta de contraprestación inicial, y por tanto es necesario determinar quién se ha obligado y que responde de las obligaciones contraídas por el adquirente. Estos arts. serían aplicables desde el momento en el que se desembolse la primera peseta.

De tales obligaciones responde siempre el patrimonio privativo del cónyuge adquirente, y su participación en el saco de gananciales. Tb. responderá el bien adquirido conforme al art. 1370 (que según Llagaria se aplica sea cual sea la naturaleza del bien adquirido. ¿?). Duda: ¿este art. se aplica en caso de precio total o parcialmente aplazado?). Y finalmente podrán responder todos los bienes gananciales si se da alguno de los casos del art. 1365. Nota: En el dictamen de Mateo presumíamos que el cónyuge adquirente era constructor y por eso aplicábamos el art. 1365, y hacíamos esa presunción porque la construcción de un edificio atribuye a quién la realiza el carácter de profesional del sector. Si no hubiésemos aplicado esa presunción solo responderían los bienes privativos del cónyuge adquirente y su parte en el saco ganancial, junto con el bien adquirido (conforme al art. 1370).

En ese mismo dictamen al atribuir carácter ganancial al solar, la construcción tendrá ese mismo carácter, y si los cónyuges quieren alterar su naturaleza, pueden hacerlo mediante las normas sobre la alteración del carácter privativo o ganancial de los bienes en la SG.

Según LACRUZ sólo las cosas materiales o inmateriales susceptibles de tráfico jurídico pueden ser gananciales o privativas, por ello en caso de que los cónyuges celebren un contrato, como el de arrendamiento, no ha de plantearse su carácter privativo o ganancial, aunque si ha de plantearse, digo yo, el carácter privativo o ganancial de los derechos y obligaciones que se derivan del contrato, así como la capacidad de los cónyuges para su celebración.

En el dictamen de Amado y Diana dice Llagaria:  “Nunca he creído que un simple arrendamiento sea susceptible de ser considerado como un derecho privativo o ganancial, sino que es una obligación contraída por uno de los cónyuges (y de la que responde con todo su patrimonio: sus bienes privativos más su parte en gananciales), y de la que tiene derecho a disfrutar él personalmente”.

Además quiero que notéis que en la enumeración de bienes gananciales o privativos, ni el art. 1347, ni e1 1346 incluyen los arrendamientos.

Por lo demás, no dudo que habrá quien opine que:

  1. Son privativos los arrendamientos constituidos antes del matrimonio y los adquiridos después por título lucrativo.
  2. -gananciales los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común.

Pero yo no me lo creo. No obstante me interesa destacar que Ángel SANZ, padre, afirmaba que los arrendamientos si bien pueden tener un origen anterior al matrimonio, en realidad se adquieren todos los meses a medida que se abonan las rentas. Y por eso, tratándose de vivienda arrendada antes y destinada a domicilio familiar, entendía que si se ejercitaba eL retracto durante el matrimonio, la vivienda adquirida debería tener carácter ganancial. En mis tiempos así lo decía la Compilación Aragonesa; no lo ha recogido el Cci., pero importa que lo sepáis, y para que lo podáis citar o aprovechar incluso, si se tercia la ocasión”.

Aportación a gananciales (existen resoluciones que exigen una causa para la aportación que debes buscar). La causa de la aportación realizada puede ser:

  1. onerosa, en cuyo caso se origina un derecho de reembolso.
  2. gratuita, en cuyo caso nada puede reclamar el aportante al tiempo de la liquidación de los gananciales.

En el caso de que debas aplicar el art. 1352 del CCI, destaca que es una norma especial que altera lo que de forma general dispone el art. 1347 del propio Código.

El derecho de adquisición preferente de acciones o participaciones sociales es en el fondo un derecho de retracto, mediante este argumento puede justificarse el carácter privativo o ganancial de los títulos así adquiridos. Este argumento puede unirse al que resulta del tenor literal del art. 1352 del CCI en los casos en que proceda.

Del art. 1352 resulta que todas las acciones o participaciones adquiridas, como consecuencia de otras privativas, se adquieran como se adquieran, tendrán el mismo carácter que las originarias.

La única forma de adquirir acciones o participaciones sociales con naturaleza distinta de las originarias es:

  1. Comprándolas a un socio voluntariamente con cargo al patrimonio ganancial (sin perjuicio de que en ese caso incluso el patrimonio privativo podría tener el derecho de adquisición preferente frente a sí mismo, ya que en el fondo, podríamos considerarlo como extraño).
  2. Comprándolas libremente en bolsa, si no hay cláusulas limitativas de la transmisión.
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El dictamen según Llagaria-27: Tema 26 Civil
  1. REGLAS DE ORO: HAY AUTOCONTRATACIÓN CUANDO CELEBRO UN NEGOCIO POR MÍ Y POR OTRO, O CUANDO CIERRO UN NEGOCIO ENTRE DOS PERSONAS A QUIENES REPRESENTO. Es decir cuando emito una declaración de voluntad en mi nombre y en el de otro, o cuando la emito en nombre de dos a quienes represento.
  2. LA AUTOCONTRATACIÓN ESTÁ PERMITIDA EN EL DERECHO ESPAÑOL, SALVO QUE ESTÉ VETADA EXPRESAMENTE POR LA LEY, O EXISTAN INTERESES CONTRAPUESTOS ENTRE LAS PARTES (ESTA SITUACIÓN SE DA CUANDO SE PUEDE MEJORAR UN PATRIMONIO EN PERJUICIO DE OTRO O CUANDO DOS PERSONAS ESTÁN INTERESADAS EN UN MISMO ASUNTO Y FAVORECER LOS INTERESES DE UNA  IMPLICA PERJUDICAR LOS DE LA OTRA). NO OBSTANTE LA REGLA SEGUNDA, INCLUSO EN LOS CASOS PROHIBIDOS POR LA LEY O EN LOS QUE EXISTA CONTRAPOSICIÓN DE INTERESES, SERÁ POSIBLE LA AC CUANDO AMBAS PARTES PRESTEN SU CONSENTIMIENTO. ADEMAS EN LOS CASOS DE AC PROHIBIDA EL NEGOCIO SERÁ EFICAZ CUANDO UNA O AMBAS PARTES (SEGÚN LOS CASOS) LO RATIFIQUEN EXPRESA O TÁCITAMENTE.
  3. LA RATIFICACIÓN TÁCITA SE DA CUANDO AUTORIZAS A UNA PERSONA PARA QUE INTERVENGA EN UN ACTO EN EL QUE HAY UNA CLARA CONTRADICCIÓN DE INTERESES (POR EJEMPLO CUANDO UN COHEREDERO AUTORIZA A OTRO PARA REALIZAR LA PARTICIÓN) Y SOLAMENTE PUEDE SER APRECIADA EN SUPUESTOS CONCRETÍSIMOS. DEBE DESTACARSE QUE DE CARA AL REGISTRO LAS RATIFICACIONES TÁCITAS SON PELIGROSAS Y PUEDEN CONSIDERARSE COMO PAPEL MOJADO.
  4. LA FALTA DE RATIFICACIÓN DARÁ LUGAR A LA EXISTENCIA DE UN ACTO INCOMPLETO.
  5. LA RATIFICACIÓN PRODUCE EFECTOS RETROACTIVOS ENTRE LAS PARTES. RESPECTO DE TERCEROS LOS PRODUCE DESDE SU FECHA, O DESDE LA FECHA DE LA ÚLTIMA RATIFICACIÓN EN EL CASO DE QUE FUESE NECESARIA MÁS DE UNA.
  6. La ratificación ha de ser realizada por la persona en cuyo nombre se realizó el contrato. Evidentemente no puede ratificar la persona que celebró el contrato a nombre de otro sin estar por ella autorizada… No obstante en el dictamen de Don Mateo parece haber un caso de ratificación tácita realizada por la persona que actuó en nombre de una sociedad autocontratando e incidiendo en conflicto sin estar debidamente autorizado (el supuesto de hecho era el siguiente: A es representante de B y C, y en nombre de estos agrupa dos fincas que pertenecen a cada uno de los representados; posteriormente A como representante de B, y D como representante de C venden la finca agrupada. Civilmente A y D están ratificando tácitamente la agrupación, aunque registralmente la ratificación tácita de A no seria suficiente para inscribir la agrupación y a diferencia de la de D. Para más datos leer solución).
  7. Ten en cuenta también que la ratificación también es necesaria en casos como el de la inexistencia de poder, mandato verbal o extralimitación de facultades. 
  8. Puede decirse por tanto que la AC no es pecado lo que es pecado es la vulneración de un precepto legal que la prohíbe, o la existencia de una contraposición de intereses.
  9. Debe tenerse en cuenta que el apoderado solamente puede celebrar un negocio jurídico en su nombre y en el del poderdante si este le ha concedido la facultad de autocontratar, y como normalmente la AC generará conflicto ha de concederse tal facultad para que se ejercite aún incidiendo en conflicto de intereses. La falta de la facultad de autocontratar, o de autocontratar en conflicto pueden dar lugar a ratificación. Cuando se trata por el apoderado de vincular dos patrimonios a los que representa es necesario que se conceda la facultad de autocontratar o de autocontratar en conflicto por ambos poderdantes.
  10. En el caso de menores, incapacitados y otros similares, sería necesario, si hay conflicto, el nombramiento de un defensor judicial so pena de nulidad (¿seguro?). La eficacia del acto realizado puede conseguirse mediante la ratificación del acto por el menor cuando sea mayor o por el incapaz cuando adquiera o recupere su capacidad, y por supuesto mientras que no tenga lugar la revocación del acto por la otra parte si la hay. Más discutible según MAC sería el nombramiento a posteriori de un defensor que ratifique el acto (la mayoría de la doctrina no lo admite y por ello habla de una nulidad insubsanable por esta vía pero subsanable por la de la ratificación que será posible mientras que no haya revocación). Si no hay conflicto la AC es posible si no hay un precepto que la prohíba.
  11. No hay conflicto al liquidar la SG o al hacer la partición, o ambas cosas, si se hacen adjudicaciones en proporción a la parte de cada cual (en un solo bien o en todos creándose una o varias comunidades ordinarias). Creo que esto lo admite la DGRN.
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El dictamen según Llagaria-28: Temas 112, 114, 115, 120 y 121 Civil

Tema 112 Civil

A la SF condicional se le aplica el art. 759 y no el 784. Por tanto si el fideicomisario muere antes de que se cumpla la condición no transmite nada a sus herederos y se purifica el fideicomiso (siempre que no haya fideicomisario posterior).

¿Hay subrogación en la SF?: es decir ¿que ocurre si el fiduciario enajena bienes con el consentimiento del fideicomisario o sin el?.

Respecto de la cancelación de hipotecas por el heredero fiduciario hay que tener en cuenta el art. 178 del RH. Leer y comentar este art.

Tema 114 Civil

Cuando el viudo renuncia a la legítima, si concurría con ascendientes es necesario determinar sí la renuncia amplia o no los derechos legitimarios de los ascendientes. Pueden sostenerse dos tesis:

  1. que el art. 808 exige una concurrencia física, en cuyo caso la renuncia no amplia la Iegítima de los ascendientes.
  2. o que por el contrario exige una concurrencia jurídica, en cuyo caso la renuncia si implicará esa ampliación. Esta es según LLAGARIA la doctrina más fiable, pero yo no me la creo, porque supone utilizar un criterio contrario al que se sigue en la interpretación de la expresión sin posteridad, que utiliza el art. 812 del CCI.

Tema 115 Civil

Parece que LLAGARlA mantiene  el carácter automático de la reversión del 812, pero, ¿con o sin aceptación?

En el dictamen de Fermín dice LLAGARIA:  “En  el presente caso, los bienes sujetos a la reversión son adquiridos por  el donante, pero interesa destacar que así como los bienes sujetos a reserva o a SF escapan a la acción de los acreedores, tratándose de bienes sujetos a reversión, los bienes donados sí que están afectos a los mismos, y ello porque el donatario ha sido dueño de absoluto de ellos sin ninguna limitación. Y como en este caso hay más deudas que bienes en la herencia, el acreedor se llevará los bienes sujetos a le reversión si no le paga el heredero”.

¿Lo reversionado, se imputa el pago  de la legítima? Yo entiendo que no porque esta reversión  es un derecho  sucesorio excepcional.

Tema 120 Civil

¿La preterición de los ascendientes y del cónyuge es siempre intencional?

Preterición formal-material.

Cuando el art. 814 dice que la preterición no perjudica la legitima, ha de entenderse que el preterido intencional o no intencionalmente, tiene derecho a percibir su legítima.

Cuando tiene lugar la preterición, puede discutirse si el preterido es heredero o no. En el caso de que lo fuera ¿debería responder de las deudas de la herencia?, pues si es heredero, la respuesta ha de ser positiva, en cuyo caso si la herencia es deficitaria le conviene repudiar, o aceptar a beneficio de inventario y si no lo es le convendrá aceptarla. Esta es una argumentación basada en mi sentido común, ya que LLAGARIA en el dictamen de Fermín no da la solución.

En el mismo dictamen dice LLAGARIA que, según VALLET, el legitimario no instituido heredero es legatario (de parte alícuota, digo yo) y por tanto la misma condición, entiendo, que podría tener el preterido en cuyo caso queda resuelta la cuestión anterior.

Tema 121 Civil

Lego a Fulanito mis tierras de la Lusitania. Puede calificarse este legado como legado de bienes específicos y determinados, propios del testador, desde el punto de vista de la ubicación, pero es también un legado genérico, ya que realmente no sé especifica cuáles son.

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El dictamen según Llagaria-29: Tema 40 Civil
  • Según el supuesto el edificio se construirá en régimen de comunidad de propietarios por el sistema de administración. Debe destacarse que para construir un edificio, cuando el solar pertenece a una comunidad de propietarios, caben, en principio, dos sistemas: Celebrar un contrato de obra con un constructor que una vez finalizada la construcción, entregará el edificio a la comunidad de propietarios, que posteriormente llevará a cabo la extinción del condominio y la distribución de las entidades resultantes de la construcción entre sus miembros. O que sea la propia comunidad la que acometa la construcción del edificio. En este caso el constructor es el mismo titular del dominio, y una vez finalizada la construcción se llevará a cabo la extinción de la comunidad y la distribución de las entidades resultantes de la construcción entre los miembros de la misma. En este caso, que es precisamente ante el que nos encontramos, podemos hablar de la construcción de un edificio en régimen de comunidad y mediante el sistema de administración. Un sistema teóricamente intermedio, es el que la práctica jurídica denomina comunidad valenciana. Esta denominación suele utilizarse para todos los supuestos de construcción en comunidad, aunque esta institución puede revestir múltiples variantes.
  • Debe destacarse que es muy frecuente en la práctica el caso de un grupo de personas con interés de adquirir un piso o local que, por razones económicas, en vez de comprarlo directamente a un promotor o constructor, se asocian entre sí para comprar un solar y levantar un edificio, que está ya destinado desde un principio a pertenecerles en PH. Este sistema de construcción, denominado por la doctrina autopromoción o construcción en comunidad fue reconocido por una Orden de 21 de diciembre de 1968, dirigida a evitar fraudes en las promociones inmobiliarias, aunque la realidad, como sucede con frecuencia, ha ido mucho más allá de las previsiones normativas.
  • En la práctica existen innumerables modalidades de esta figura, pero en todas ellas se utiliza uno de estos dos instrumentos jurídicos: la sociedad o la comunidad. En nuestro derecho no se regulan las sociedades de construcción, por ello deben utilizarse las fórmulas societarias generales, dada la falta de regulación específica de las que tienen este peculiar objeto. Como excepción puede citarse la. normativa existente, a nivel nacional y autonómico, en materia de cooperativas de viviendas.
  • Las formas societarias típicas del Derecho Mercantil no son apropiadas para articular estos fenómenos asociativos, por lo que suelen utilizarse otros vehículos societarios, como la sociedad civil o la cooperativa de viviendas. Sin embargo, los problemas derivados de la complejidad de las fórmulas societarias, el control administrativo estricto que se ejerce sobre ellas, y el fraude inmobiliario que en ocasiones se ha producido, hacen que la hipótesis normal sea la de la articulación de las relaciones bajo un planteamiento comunitario.
  • En opinión de CÁMARA, al ser posible que existe PH cuando el edificio está definido (y más aún si se otorga ab initio el título constitutivo, para lo que deberán concurrir todos los comuneros), se producen dos efectos inmediatos en el caso de la construcción en comunidad: — El solar deviene elemento común, entrando en juego el  art. 4 de la LPH que impide el ejercicio de la acción de división, típica de la comunidad de bienes ordinaria.– El juego de la accesión queda modalizado, de forma que a medida que la construcción avanza, cada comunero va consolidando los derechos que le corresponden, tanto sobre las partes privativas como sobre los elementos comunes, sin que al final, sea preciso proceder a la disolución de ningún tipo de condominio, que no existe, sobre los departamentos (en igual sentido se manifiesta la resolución de la DGRN de 18 de abril de 1988).
  • Es evidente que esta institución, como antes decía, puede revestir múltiples variantes, presentando cada una de ellas multitud de problemas sustantivos y fiscales que no podemos examinar.
  • Como ya vimos, la práctica jurídica ha acuñado para la construcción en comunidad el calificativo de comunidad valenciana, por haber sido en esta región donde comenzó a utilizarse con regularidad. La DGRN en resolución de 18 de abril de 1988, antes citada, admitió la validez de esta figura.
  • Otra denominación utilizada para calificar a la construcción en comunidad o comunidad valenciana es la de la agrupación de auto promotores. Esta agrupación podrá llevar a efecto la construcción del edificio en PH mediante la forma de comunidad ordinaria, mediante la recíproca concesión de derechos que otorguen la facultad de construir (derecho de superficie, de elevación, etc…), mediante la constitución de una sociedad (civil, cooperativa, mercantil o asociación), o mediante la constitución de una PH ab initio siguiendo la tesis de CÁMARA, GARRIDO y SOTO.
  • Finalmente hay que destacar que el otorgamiento del título constitutivo de la PH en los casos de construcción en comunidad puede hacerse al materializarse la división, bien sea por acuerdo de los comuneros, por medio de árbitros de derecho o de equidad, nombrados a voluntad de los interesados o por el Juez cuando no se consiga alcanzar un acuerdo entre los comuneros. Se utiliza por tanto el mismo sistema que en el caso de indivisión del edificio. En este último caso es necesario que por lo menos un piso o local pueda ser asignado a cada uno de los comuneros, y en el caso de la construcción en comunidad esta circunstancia siempre suele darse, habida cuenta que la asignación se encuentra prevista, aunque sea genéricamente desde un principio.
  • Permuta de solar a cambio de obra a construir en él. Este negocio puede configurarse de dos formas: -con carácter obligacional en cuyo caso el constructor adquiere el dominio del solar y contrae la obligación de construir y entregar todo o parte de lo construido (sí la obligación de entrega es parcial, lo no entregado será de propiedad del constructor). -con carácter real en cuyo caso en el mismo momento de la permuta ya quedan inscritas a nombre de los adjudicatarios las futuras entidades que vayan a entregárseles, lo que supone la simultánea constitución de la PH. Este sistema, sobre el que debes profundizar (mira los cuadernos notariales), ha sufrido una imp. quiebra como consecuencia de la STS de 31-1-01 que se carga el art. 13 RH que lo permitía expresamente. Este sistema exige según Llagaria la declaración de obra nueva en construcción y que distingamos entre posesión jurídica y material (esta segunda  exigencia no la entiendo muy bien). En el primer caso que es el que parece darse en el Dictamen de Mateo la decisión-obligación de construir el edificio corresponde al propietario del solar (que es la SG, si bien, creo que puede el marido, Fernando, actuar por si solo al ser constructor y por aplicación del art. 1365) a quien le basta la capacidad para administrar.
  • De manera general puede decirse que la decisión de construir un edificio corresponde al propietario del solar a quién basta la capacidad para administrar. En virtud de las normas generales de la accesión el edificio se convierte en parte integrante del solar y pertenecerá a quién sea propietario de este (y sin perjuicio de la indemnización a que pueda tener derecho el constructor sí existe y procede) (debe tenerse en cuenta que las normas de la accesión se aplican a falta de voluntad en contra, ya que tienen preferencia las reglas que rijan la relación j. que exista entre el constructor del edificio, sí existe, y el propietario del solar). Esta regla presenta excepciones en el caso de la construcción extralimitada y también pueden darse algunas especialidades en casos de hipoteca y embargo ( del solar o del edificio???, de ambos???).
  • La construcción del edificio puede considerarse como mejora de la finca. El CCI contiene normas en materia de mejoras en sede de pérdida de la posesión, usufructo (nota: es dudoso que el usufructuario pueda construir, porque el solar no conserva su forma y sustancia), obligaciones condicionales, y SF. También hay normas de esta clase en las leyes especiales arrendaticias.
  • Todas estas normas han de tenerse en cuenta cuando se adquiere un solar que luego se pierde por el juego de una condición, por la existencia de un plazo, por retracto, por pacto de retro, por la existencia de una opción, por el juego de una reversión, por la existencia de una reserva, por SF o cuando se trate de bienes de los hijos (???).
  • Todas estas normas además se pueden aplicar por analogía a supuestos similares que no estén especialmente regulados (¿por ejemplo?).
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El dictamen según Llagaria-3: El artículo 34 LH

Guardaba desde hace años un documento de word con cuestiones relativas al Artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Había opiniones fundamentalmente de Eduardo pero también de Alfonso Ventoso o de Ignacio Martínez-Gil. Como ya no tengo (en realidad hace mucho que no la tengo) la frescura de aquellos tiempos de dictamen, he procurado resumir el documento para dejar aquello que me ha parecido relevante y que aún soy capaz de entender a estas alturas. Es un guión muy interesante para abrir nuestra mente sobre las cuestiones más habituales que nos hará plantearnos el 34.

¿Cuándo tiene que existir la buena fe en el adquirente?

O en el momento de la escritura que es cuando se tiene título y modo normalmente o bien cuando concurran título y modo si en la escritura se dice que no hay efecto traditorio (aunque esa escritura no será inscribible) o bien cuando el adquirente presenta su título en el Registro. La mayoría, Llagaria incluido, se inclinan por la primera postura y parece que cualquiera que esté haciendo dictamen de notarías.

¿Qué es adquirir a título oneroso? 

Se discute si lo es el legado en pago de deuda. También en las donaciones remuneratorias u onerosas. También en la aportación a sociedad.

Sí que es onerosa la adjudicación en pago, el vitalicio y renta vitalicia.

En caso de adquisiciones mixtas (como si me donan media finca y compro la otra) se protege la mitad onerosa.

También se discute en la compraventa de favor tanto por la buena fe como por el carácter oneroso.

Hay que adquirir un derecho real

El problema lo plantean la opción y los arrendamientos cuya naturaleza siempre hay que discutir en un dictamen.

Si el titular registral no propietario concede un arrendamiento u opción y luego pierde el inmueble por una reivindicatoria, ¿se mantienen o no se mantienen el arrendamiento y la opción?

¿Y si el optante ha cedido su derecho a otro? Si la opción es de naturaleza real habrá de protegerse al cesionario y si es personal parece que no. También hay quien sostiene que siempre queda protegido por los efectos reales de la inscripción.

Hay que adquirir de quien en el Registro aparezca con facultades de transmitir

¿Basta con que al inscribir el tercero esté inscrito el título del transmitente o que el Registro publique la titularidad en el momento de la escritura, siendo 34´s quienes compren basándose en la escritura anterior de compra del ahora vendedor ni en el caso de la partición no inscrita?

Hace falta que el transmitente sea titular en el momento de la transmisión.

Es quien se fía del asiento de presentación, si bien el Registro publicará la titularidad de otro que ha podido vender antes.

¿El Artículo 34 establece un supuesto de adquisición a non domino o sólo de irreivindicabilidad?

B casado en gananciales con C vende él solo una finca. La venta se inscribe. El adquirente es un 33, que luego vende a otro tipo, que ya es 34, y que luego vuelve a vender a B. ¿B es 34? En opinión de algunos sí, pero otros consideran que si el 34 regula un supuesto de adquisición a non domino pues B es 34, si regula un supuesto de irreivindicabilidad B no es 34.

Algunas precauciones

  1. OJO con la suspensión del 34 y el paso de los dos años que según Llagaria (minoritario) no convalida la situación porque los requisitos del 34 se debían dar en el momento en que se hubiese adquirido y la ley no regula supuestos de adquisición a non domino por el transcurso del tiempo y, además, porque estamos ante una verdadera adquisición a non domino y no sólo ante un supuesto de irreivindicabilidad.
  2. OJO con el 33 que será si el título es ineficaz en el ámbito civil, por violación de los preceptos legales, por falta de capacidad natural o por vicios en la voluntad o por suplantación en la persona del disponente, por defecto de forma en el título, por insuficiencia de los poderes al igual que en caso de administradores de una sociedad, actos realizados en fraude de acreedores y más discutido en el adquirente del reservista y otros.
  3. OJO en los supuestos de hecho que indican: a continuación, inmediatamente, etc.
  4. En caso de cesión para pago los acreedores no son 34 pues no son propietarios pero si venden y se cobran, el comprador ya sí lo será.
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El dictamen según Llagaria-30: Dos pequeños casos de sucesiones

A instituye como heredero a B y lo sustituye vulgarmente y sin expresión de casos por C. B sobrevive a A, pero muere sin aceptar ni repudiar. En su testamento B instituye como heredero a D. D acepta la herencia de B, pero repudia la de A.

  1. En este caso ha de operar la sustitución en favor de C, ya que el heredero de B ha repudiado.
  2. En el caso de que D muera sin aceptar ni repudiar la herencia de B, se abrirá la sucesión abintestato de B, y su heredero podrá aceptando la herencia de B, aceptar la de A. Si repudia debe llamarse a C como sustituto.
  3. En el caso de que D muera tras aceptar la herencia de B, pero sin aceptar ni repudiar la de A, sus herederos intestados, si presumimos que no ha otorgado testamento, podrán aceptar la herencia de A, y  si la repudian será llamado C como sustituto.
  4. En el caso de que D premuera a B serán llamados los intestados de B, que aceptando la herencia de B, podrán aceptar la de A. Si repudian se llamará a C como sustituto.
  5. En el caso de que D premuera a A nunca podrá ostentar derecho alguno en su herencia por falta de capacidad, y si B también está muerto, si ha sobrevivido a A se llamará a los intestados de B aplicándose la solución del caso anterior.
  6. En el caso de que D sea indigno de suceder a B, serán llamados los intestados de este y se aplicará ln solución de los casos anteriores.
  7. Finalmente si D es indigno de suceder a A, podrá suceder a B, pero a la herencia de A será llamado C como sustituto.

A instituye como heredero a B y lo sustituye vulgarmente y sin expresión de casos por C. B sobrevive a A, pero muere sin aceptar ni repudiar. En su testamento B instituye como heredero a C. C acepta la herencia de B, pero repudia la de A.

  1. Teniendo en cuenta que según la DGRN el transmisario sucede al primer causante, ¿es posible que C al repudiar la herencia de A, sea llamado posteriormente como sustituto vulgar de A?. Pues supongo que dependerá de la forma en que realice la repudiación, porque lo que está claro es que si el sustituto de B, no fuera C, sino D, este debería ser llamado a la herencia como sustituto de A.
  2. En el caso de que C muera sin aceptar ni repudiar la herencia de B, se abriría la sucesión abintestato de B, y su heredero podría aceptando la herencia de B, aceptar o repudiar la de A. Si acepta adquirirá la herencia de A, y si repudia deberán ser llamados los herederos abintestato de A, al no ser posible que opere la sustitución en favor de C, ya que el sustituto ha de ser capaz de suceder al tiempo de la repudiación.
  3. En el caso de que C muera tras aceptar la herencia de B, pero sin aceptar ni repudiar la de A, entiendo que pasará a sus propios herederos el derecho que él tenía. Suponiendo que ha muerto intestado sus herederos podrán aceptando su herencia, aceptar o repudiar la de A. Si aceptan serán herederos de A, y si repudian, deberá llamarse por las razones del párrafo anterior a los intestados de A.
  4. Por supuesto si C premuere a A o a B la sustitución no puede operar por falta de capacidad de C. En este caso los intestados de B podrán aceptando la herencia de B, aceptar la de A. Si la repudian serán llamados los intestados de A.
  5. Finalmente si C es indigno de suceder a B, no podrá suceder a A. Serán llamados los intestados de B, y estos aceptando la herencia de B, podrán aceptar la de A, si la repudian operará la sustitución en favor de C.
  6. Y si C es indigno de suceder a A, podrá aceptar la herencia de B, pero no podrá aceptar la de A, a la que tampoco puede ser llamado como sustituto por causa de la indignidad. ¿Y entonces que ocurre?; pues creo (art. 912.4) que tendrá que llamarse a los intestados de A. Estos podrán aceptar o repudiar la herencia.
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El dictamen según Llagaria-31: Tema 74 Civil

LAU-1964

  1. Tratándose de viviendas, el viudo podía subrogarse, como ahora, en la posición del arrendatario, ya se hubiera celebrado el contrato antes o después de la vigencia de la SG.
  2. Tratándose de locales de negocios la subrogación se producía en favor del heredero, pero cabía la adjudicación del arriendo al viudo si se cumplían los requisitos del traspaso.

El Tribunal Constitucional en sentencia de finales de los ochenta o principios de los noventa admite que pueda adjudicarse al viudo, en la liquidación, el arrendamiento de un local de negocios sin necesidad de cumplir los requisitos del traspaso, y sin que por ello se produzca un traspaso inconsentido. El Tribunal Supremo para evitar el traspaso inconsentido exigía que en caso de adjudicación al viudo, se cumplieran los requisitos legales del traspaso.

En caso de aportación a gananciales de un arrendamiento de local de negocios se puede afirmar:

  • que la aportación implica un traspaso inconsentido.
  • o que no lo implica, si bien la condición de arrendatario no se verá afectada por la aportación realizada, y la conservará quien  la tenía antes de  la aportación.

En realidad todo depende de la naturaleza que atribuyamos a la SG:

  • si las cosas aportadas siguen siendo de su titular, y  la copropiedad es sobre el saco parece que puede sostenerse la segunda tesis.
  • si por el contrario, hay copropiedad sobre cada una de las cosas que pertenecen a la SG, deberá sostenerse la primera  tesis.

Cosa mía: yo entiendo que  la naturaleza de la SG es la que permite aplicar la segunda  tesis, y por tanto no habrá traspaso inconsentido.  Además si el arriendo en sí mismo no es privativo, ni ganancial, como dice Llagaria en el dictamen de YOLANDA y EVARISTO, parece que resulta absurdo plantearse esta cuestión, ya que únicamente debe plantearse a quién corresponden las obligaciones derivadas del contrato como consecuencia de la aportación y los problemas que plantea la aportación del establecimiento, es decir, cuando se liquidan los gananciales y se adjudica el establecimiento y el arriendo, entiendo que se plantee si existe o no traspaso inconsentido, pero cuando se realiza la aportación no lo entiendo porque no existe cambio en la persona del arrendatario, que sigue siendo Yolanda, sin perjuicio de que se pueda plantear a quién afectan las obligaciones derivadas del contrato. No sé si me explico…

Dice Llagaria que la STC antes citada, es absurda porque en la liquidación o en la aportación ha de haber un traspaso inconsentido porque en caso contrario el arriendo podría llegar a adjudicarse a Roberto (el segundo esposo de Yolanda) sin que el arrendador pudiera evitarlo. A efectos de dictamen recomienda decir que en la liquidación no hay traspaso inconsentido porque lo dice el TC, mientras que en la aportación tampoco lo habría si seguimos la tesis de GARRIDO en cuanto a la naturaleza de la SG, de la aportación y de la liquidación, sin perjuicio de que en este supuesto si se produjese la liquidación de la SG de Roberto y Yolanda se podría originar un cambio de titularidad en el arriendo que podría generar un traspaso inconsentido que podríamos salvar recurriendo a la STC antes citada. VAYA LÍO.

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El dictamen según Llagaria-32: Totum revolutum
  • El  Derecho Hipotecario es un derecho formalista. Los únicos preceptos de Derecho Civil son el 34LH y sus amigos. En los casos de suspensión de la fe pública registral a juicio de Llagaria, todo el que adquiere dentro del plazo de suspensión no es tercero protegido, ni siquiera cuando el plazo de dos años se cumple. El que adquiere pasado el plazo de dos años si queda protegido por el art. 34LH.
  • En materia de plazo se aplican al CP, las normas de los albaceas (es decir que el CP tiene el plazo de un año para hacer la partición, que se cuenta desde la aceptación. Transcurrido este plazo el CP no puede hacer la partición), y añade: “Como los cargos se entiende aceptados, si no se repudian dentro de los 6 días siguientes a que se tuvo noticia del nombramiento, en los testamentos suele establecerse que los plazos se cuentan desde el fallecimiento del testador, porque de lo contrario se perpetúan, aunque ahora el TS ya permite que los herederos prescindan de él” (y, ¿quién es él?. Sergio dice que él es el CP, y además que el TS se refiere a prescindir del CP antes de que se haya hecho la partición).
  • Transmisión de las participaciones mediante póliza. Si: porque es documento público. No: MARTÍNEZ-GIL (padre e hijo), RODRIGUEZ ADRADOS Y MAGARIÑOS.  ¿Por qué?, pues Llagaria, no lo cuenta.
  • Deben recordarse además en esta materia, que el legatario ex art. 885 del Cci debe pedir…o al albacea, cuando éste se halle autorizado para darla. El art. 902 del Cci faculta al albacea para satisfacer los legados que consistan en metálico, y por tanto, en principio solo puede entregar o satisfacer tales legados sin autorización del testador, necesitando para los demás casos tal autorización. Así se deduce del análisis de los dos preceptos citados y del art. 901 del Cci.
  • A es menor de edad y es heredero de su padre B. La madre de A, como representante legal de su hijo, es la encargada de realizar la entrega de los legados ordenados por B.
  • Los titulares de la patria potestad pueden aceptar pura y simplemente, o a beneficio de inventario, la herencia o el legado deferidos al hijo. Plantear el problema del conflicto de intereses en materia de aceptación de derechos hereditarios en ambos casos.
  • En relación con el punto anterior: Instituyo herederos a mis hijos con la condición de que traten a su madre (que no estaba casada con su padre) con enorme respeto y con la carga de que paguen a esta, mensualmente, determinada renta vitalicia (la circunstancia de que se establezca una cláusula de estabilización de la pensión, es admisible y no plantea ningún problema). La condición es resolutoria y se cumple si cualquiera de ellos trata en cualquier tiempo mal a la madre. Incumplida la condición, los demás herederos tendrán derecho a reclamar al incumplidor los bienes que hubiera recibido, perdiendo el incumplidor la cualidad de heredero. Cabe añadir que ex arts. 758 y 759 del Cci los herederos para suceder han de sobrevivir al causante y tratar con enorme respeto a la madre desde el momento de la muerte del mismo. Posteriormente uno de los herederos incumple y dice Llagaria “ignoramos si se ha ejercitado o no la acción (no indica cual) pero a efectos de dictamen entenderemos que sí y consiguientemente que Celestino ha perdido su cualidad de heredero”. Añade Llagaria que tal pérdida se produce desde que se dicta sentencia, es decir no se retrotrae al momento de la muerte del causante (repasar los efectos del cumplimiento de las condiciones resolutorias). Celestino es también legatario; ¿pierde también esta condición?, pues parece que no, ya que el legado no estaba condicionado, además en caso de duda las disposiciones limitativas han de interpretarse restrictivamente.
  • Uno de los herederos del punto anterior es menor. ¿Puede su madre aceptar la herencia pura y simplemente, teniendo en cuenta que parece existir un conflicto de intereses? (a la madre le interesa que la herencia sea aceptada para que se le pague la pensión, y uno de los que ha de pagarla es el menor). Dice Llagaria: que el conflicto existe y por ello no debe admitirse una aceptación pura y simple, pero como la madre acepta a beneficio de inventario no cabe duda de que no puede ocasionarse perjuicio al heredero menor, por lo que tal forma de aceptación es admisible (no me convence demasiado).
  • El acrecimiento cuando los beneficiarios han aceptado ya la herencia no requiere nueva aceptación. Cuidado, revisa tu tema.
  • Creo que Llagaria entiende que en el 1006 se sucede al segundo causante, ¿no?. El heredero del heredero estará, en su caso, sujeto a las cargas y condiciones impuestas al heredero por el primer causante.
  • Hacer nota sobre la conmutación del usufructo.
  • Teorías sobre el llamamiento como herederos de los legitimarios: 1.- Teoría de la absorción: la delación hereditaria absorbe a la legitimaria, y en consecuencia el legitimario se convierte, como sucesor del causante, en continuador de su personalidad, y si se le grava la legítima se jode. 2.- De la yuxtaposición: el legitimario recibe la porción libre como heredero, y la legítima como legitimario, en consecuencia esta legítima puede reclamarla libre de gravamen. 3.- De la superposición: la delación hereditaria se superpone a la legitimaria, mientras que la legítima esté satisfecha, ya que en caso contrario el legitimario podrá reclamar lo que le corresponda (es decir según esta teoría el legitimario puede impugnar los actos del causante que perjudiquen la legítima, SI BIEN ANTES DE LA ACEPTACIÓN, pues aceptada la herencia asumen todas las actuaciones del causante). Esta tesis es la que le gusta a Llagaria y conduce, cuando los legitimarios no aceptan el gravamen, a la aplicación del art. 820.3 del Cci. Comentar y ver notas Sergio para pillarlo mejor pues no veo diferencias, más que de concepto, entre las dos últimas teorías (creo además que la segunda dará lugar igualmente a la aplicación del precepto citado).
  • Las disposiciones testamentarias que menguan la legítima se reducen a través de la oportuna reclamación. Si el legitimario acepta se come el gravamen o la disposición que perjudique su derecho.
  • Cuenta corriente conjunta: la disposición de los fondos depositados se rige por lo dispuesto en el contrato. Muerto uno de los titulares se presume, por motivos fiscales dice Llagaria, que los fondos pertenecen por partes iguales a los titulares, de forma que estos libremente solo pueden disponer de su parte del saldo. Particularidades en el caso de gananciales.
  • Aceptación a beneficio de inventario: cuando uno de los herederos acepta de esta forma Llagaria entiende que se han de aplicar los arts. correspondientes del Cci, aunque los demás hayan aceptado pura y simplemente.
  • Inverbank: no se puede utilizar la palabra banco por sociedades que no tengan por objeto la actividad bancaria, por tanto, si, en el supuesto, el objeto no es bancario y la denominación incluye la palabra banco diremos que el registrador denegará la inscripción, y los socios, si quieren inscribir, deberán solicitar otra denominación y proceder al cambio de la misma.
  • Donación con reserva de la facultad de disponer de la mitad del único bien donado: es válida, pues la reserva de esa facultad respecto de una porción ideal de la finca, bien puede equipararse a la reserva de la facultad de disponer “de alguno de los bienes donados”.
  • Ejercicio de la facultad anterior en actos mortis-causa: tal posibilidad no está prevista en nuestro derecho, y la doctrina no lo admite (solo lo admite en actos inter-vivos a título gratuito u oneroso). Cabría sin embargo establecer una previa reversión a favor del donante, por la vía del 641, y estando ya la cosa en poder del donante, Por tanto si no se estipula ese mecanismo (¿sería algo así como decir que revertirá al donante en el instante de su muerte?) la interpretación restrictiva de la reserva (“me reservo la facultad de disponer de la mitad de la finca donada”) nos llevará a entender que solo se puede hacer uso de la facultad reservada por actos inter-vivos, lo que según el TS implica sólo disponer a título oneroso (esto último es discutible). Por todo lo expuesto, la disposición testamentaria en la que se dispone de la mitad del solar, carece de eficacia dispositiva (aunque podría discutirse, sobre todo si el legatario es al mismo tiempo heredero, si constituye un legado de cosa ajena).
  • Construcción de un edificio sobre un solar donado. ¿Qué ocurre si después se revoca la donación?: en principio, el edificio, como cosa accesoria sigue el destino de la cosa principal y el beneficiado por la revocación de la donación, deberá indemnizar al que la sufre; en el caso de que la cosa donada se haya enajenado a terceros, estos deberán quedar protegidos y el donatario deberá restituir el valor de lo donado (art. 645.1). No parece posible que la realización de una edificación, suponga imposibilidad de restituir lo donado ex art. 645.3, pues en este caso el donante se quedaría con el edificio pagando al donatario el precio que tenía el solar al tiempo de la donación (tiene que ser al revés, es decir, el donatario se queda con el solar y paga al donante el valor del mismo)
  • A arrienda a B un campo de naranjas por plazo de un año, y se estipula que al finalizar el año agrícola B, restará de las ganancias los gastos y le entregará a A, la mitad de los beneficios netos. Nos encontramos ante un arrendamiento parciario, regulado en los arts. 101 y siguientes de la LAR. El primero de tales arts. establece que: “Cuando se ceda la tierra a cambio de una participación en los productos que se obtengan de la misma, si el cedente no aporta, además de la tierra…el contrato se considerará como arrendamiento parciario”. Debe tenerse en cuenta que el arrendamiento rústico de la LAR, exige precio o renta; que los arrendamientos incluidos y excluidos de tal ley se regulan en los arts. 2, 6, y 7 de la misma; que la aparcería, presenta características distintas al parciario (art.102 de la LAR); que sería posible que tal contrato constituyera una sociedad civil ex art. 1665 del Cci (de no ser por la utilización de la palabra arriendo, pues aunque los contratos son lo que son, y no lo que las partes digan que son, lo estipulado se aproxima más a un parciario, que a una sociedad civil, que por cierto uno de los escasos objetos que pueden tener, son las actividades agrícolas); finalmente era posible plantearse la existencia en este caso de un contrato atípico o de una aparcería sujeta al Cci (art. 1579), aunque lo que existía era un PARCIARIO.
  • La compraventa es un contrato, no un modo de adquirir el domino. Después de perfeccionada la compraventa el vendedor sigue siendo dueño de la cosa, y el comprador del precio, hasta que no tenga lugar la consumación del contrato, mediante la entrega de lo debido por cada parte, entregas que transmitirán la propiedad de lo entregado al otro contratante. La consumación exige que cada parte cumpla su obligación, y por tanto es posible una consumación total o parcial de la compraventa. El que vende y entrega la cosa ha de ser titular de su dominio y debe tener capacidad para disponer de él, pues en caso contrario no se produce la transmisión de la propiedad de lo vendido. La venta en documento privado no implica entrega de la posesión, sin perjuicio de que la entrega pueda tener lugar por otros medios (por ejemplo entrega de las llaves), y por tanto en principio la venta en documento privado no trasmite el dominio. La venta en escritura pública puede no implicar traditio, si se pacta lo contrario.
  • Traditio instrumental contra traditio material: algunos autores prefieren dar mayor valor a la segunda que a la primera, cuando cada una se realiza a favor de distinta persona. A efectos de dictamen será propietario aquel a quien se hubiera entregado primero la cosa, por cualquier de los dos medios, por lo que el segundo no puede adquirir el domino y estaremos ante supuestos de venta de cosa ajena, no de doble venta.
  • A instituye heredera universal a la sociedad B SL. A es el único socio y su administrador está designado por tiempo indefinido. El administrador puede aceptar la herencia, y surge el problema de si la sociedad puede ser propietaria de sus propias participaciones. En la SL se admite esta posibilidad siempre que se adquieran por sucesión a título universal, si bien es obligatoria la amortización de tales participaciones (si las participaciones adquiridas mortis causa son de una sociedad dominante de la que sucede, han de ser enajenadas). Si se tratara de una SA la situación es similar aunque conviene precisar: que el cargo de administrador tiene una duración limitada, por lo que si transcurre el plazo, y el administrador no acepta la herencia, esta ya no va a poder ser aceptada, pues es imposible la celebración de juntas, ya que, el único socio de la mercantil, que es el testador, está muerto; y que como la SL la SA puede ser propietaria de sus acciones, siempre que las haya adquirido a título universal y estando obligada a venderlas en determinado plazo (si las acciones adquiridas mortis causa son de una sociedad dominante de la que sucede, han de ser enajenadas).
  • La situación del punto anterior, en el fondo es un absurdo y podría dar lugar a la aplicación de los arts. 39 o 745.2 del Cci., y a la apertura de la sucesión intestada de A.
  • Otros datos de interés sobre la situación de los dos puntos anteriores: cuando el causante sea administrador de la mercantil, se paralizan los órganos sociales; si no lo es, solo se paraliza la junta (siendo necesario plantear cuando se menciona a tal paralización como causa de disolución, si ¿hablamos de paralización de los 2 órganos?, ¿o basta con que esté paralizado uno de los 2?. Al hablar la normativa vigente de “resultar imposible su funcionamiento” entenderemos que se refiere a los 2, y por tanto si el administrador no es el causante, y teniendo en cuenta, la limitación de la duración del cargo de administrador en la SA, no podremos hablar de causa de disolución); arts. 270 LSA y 110.3 de la LSRL en materia de nombramiento de liquidadores; arts. 276.2 LSA y 121 LSRL, en materia de destino del patrimonio resultante de la liquidación
  • Para determinar cuando una sociedad es dominante de otra puede recurrirse al art. 42.2 del Cco.
  • Las discriminaciones pueden tener un sentido positivo o negativo y no se pueden establecer ante la ley, pero sí en un negocio jurídico. El testador es libre de dejar lo que quiera a quien quiera y exigirle que cumpla o no una serie de requisitos. El art. 14 de la CE ha de entenderse que exige igualdad ANTE LA LEY, y no puede entenderse que exija tal igualdad en un negocio jurídico particular como el testamento.
  • Ejecución de hipoteca: El art. 688 de la LEC establece en su párrafo tercero que en los anuncios de la subasta se hará constar que las cargas y gravámenes anteriores subsisten y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos. Para mí este artículo es meridianamente claro, y por ello no se porque Llagaria y sus discípulos ven aberrante que el rematante, haya de responder de 1000 millones de deudas cuando la finca vale cinco duros, PUES PORQUE SÍ, PORQUE LO DICE LA LEY CLARAMENTE Y SI NO QUERÍAS RESPONDER PUES NO HABER IDO A LA SUBASTA Y NO TENDRÍAS UNA FINCA DE MIERDA Y UNA DEUDA DE COJONES. A PESAR DE LO TAJANTE DE MIS AFIRMACIONES, VERE QUE DICEN LLAGARIA Y SUS SECUACES Y ME RETRACTARÉ SI FUERE NECESARIO.
  • Cuidado con los bienes heredados por un nieto de su abuelo, porque pueden dar lugar a un 811. Lo digo por que parece que nunca piensas en los abuelos como ascendientes, y solo piensas en los padres que evidentemente no son los únicos ascendientes de los que el descendiente causante de la reserva puede heredar.
  • Cuidado con la expresión “los únicos” del 837.2.
  • Para que un bien se inscriba en el Registro como privativo hace falta prueba documental pública art. 95.2 del RH. Por tanto la mera aseveración o confesión de la privaticidad (que evidentemente produce plenos efectos frente al confesante) del precio por parte del consorte, da lugar a que el bien se inscriba como privativo por confesión. La prueba documental puede resultar de la presentación de una escritura de donación de cierta cantidad de dinero (por supuesto suficiente para el pago) por alguna persona (cuidado en el caso de que fuera el propio cónyuge) al que pretende acreditar el carácter privativo del precio pagado por el bien que se pretende inscribir en el Registro, SI BIEN, será necesario que el dinero se quede en la mesa del notario y que a continuación se otorgue la escritura por la que se adquiere el bien que se pretende inscribir y que evidentemente ostentará carácter privativo (art. 1346.3), entregándose en presencia del notario el dinero donado al transmitente de la finca. El mismo resultado se conseguiría si se vende una finca privativa, la pasta se queda delante del notario, e inmediatamente se otorga otra venta por la que el cónyuge vendedor en la primera compra una finca, empleando el dinero de la primera venta que en presencia del notario se entrega al comprador de la segunda escritura otorgada.
  • El Banco A concede a B, casado en gananciales con C, un préstamo personal.
  • No olvides la existencia de los arts. 142 y siguientes en materia de alimentos, y que incluyen entre tal concepto el derecho de habitación, que imagino, no ha de confundirse con el derecho real de habitación.
  • Celebración de Juntas antes de la inscripción (junto a la nota que ahora transcribo, tengo otra, también de Llagaria, pero hecha en torno a 1987): -En el caso de que la personalidad se adquiera con la escritura no hay problema, y es posible la celebración de Junta Universal en la que, una vez fijado el orden del día, se podrán adoptar acuerdos sobre los asuntos que figuren en tal orden, CON LAS MAYORÍAS NECESARIAS PARA CADA CASO (¿y las demás modalidades de Junta no son posibles?). –Si optamos por lo contrario, al no haber surgido la sociedad, los socios no pueden constituirse en Junta Universal y lo único que pueden hacer es modificar el contrato social por unanimidad.
  • Aumento de capital antes de la inscripción: si seguimos la tesis moderna, no hay problema (Junta Universal, orden del día, en el que figure la propuesta de aumento, y aprobación por mayoría necesaria), pero si seguimos la segunda nos encontramos ante una modificación del contrato social que exige unanimidad. Además si seguimos esta tesis cabe añadir, y paso aquí de lo que dice Llagaria, que surge el problema de la obligatoria inscripción del acuerdo de aumento y su ejecución (supongo que este mismo problema surgiría en otras materias que exijan inscripción, y me parece a mí que este problema también se nos presenta en caso de que sigamos la tesis moderna).
  • Recuerda que cuando alguien compra una finca sujeta a un pacto de retro (retracto convencional) impuesto por el que transmitió la finca al que le vendió a él, el comprador la adquiere mordida por el retracto. Si el segundo vendedor (o primer comprador según se mire) la inmatricula podrá hacerse uso del retracto contra él porque el inmatriculante no está protegido, y con independencia de que figure el pacto en el registro (esto no es tan claro como lo dice Llagaria). Si el segundo comprador también inscribe no estará protegido si lo hace durante la suspensión de la fe pública o después, si en este caso figura el pacto en el registro.
  • La declaración de fallecimiento produce la disolución del matrimonio, ya sea este civil o religioso. Si el declarado fallecido reaparece o se prueba que no ha muerto (ya sea el matrimonio civil o religioso) : la disolución subsiste, y si el no desaparecido contrajo nuevo matrimonio, este subsiste.
  • Siempre que en un dictamen se plantee una situación de este tipo deben señalarse cuales son los efectos puramente civiles obviando totalmente los que produzcan las normas de la confesión religiosa con arreglo a la cual se haya contraído el matrimonio.
  • ¿El art. 196.2 del CCi. se aplica sólo a los herederos, o también al cónyuge por lo que reciba en la liquidación de los gananciales?. Parece que Llagaria en el dictamen de EVARISTO y YOLANDA defiende la segunda opción. No lo veo nada claro. COMENTAR.
  • ¿Que carácter tienen los actos realizados en contra de tal art.?. Llagaria habla de ineficacia en el dictamen antes citado. Señala Sergio que ese art. recoge una prohibición legal de disponer cuyo incumplimiento genera tal ineficacia (realmente podría hablarse de nulidad de pleno derecho, pero hablar de ineficacia siempre resulta menos conflictivo salvo que haya que mojarse, en cuyo caso habrá que optar, supongo, por la nulidad de pleno derecho del acto realizado en contra de la prohibición).
  • Derecho de adquisición preferente de PS en caso de transmisión mortis-causa. ¿Quid si el heredero es socio?. En definitiva se trata de una cuestión de interpretación de la cláusula que establezca tal derecho, pues si los socios querían únicamente evitar que no ingresara un extraño no se aplicaría, pero si deseaban mantener su cuota de participación se aplicará (no obstante entiendo que si hay un solo heredero y este es socio tampoco se aplicaría la cláusula porque la participación se mantendría igual tras la entrada del heredero en la sociedad).
  • Concurrencia física o jurídica a los efectos de determinar la legítima de los ascendientes y el cónyuge en caso de que renuncien los primeros o el segundo. Puede sostenerse que basta la concurrencia física y que la renuncia no varía lo que han de percibir, o que es necesaria una concurrencia jurídica y entonces la renuncia varía lo que se percibe. La misma problemática se plantea en caso de incapacidad sucesoria. En esta materia ha de tenerse en cuenta el art. 809 que simplemente habla de concurrencia y que puede interpretarse en el sentido de que exige la física en cuyo caso la renuncia no varía lo que corresponde a los legitimarios, o en el sentido de que exige la jurídica en cuyo caso ocurre lo contrario. También el 989 que juega a favor de la variación pues si solo se necesita la concurrencia jurídica como la repudiación produce efectos retroactivos es como si jurídicamente no hubiesen concurrido nunca aunque físicamente tal concurrencia exista, EN RESUMEN ESTE PRECEPTO ES UN argumento para decir que lo que se ha de valorar es la concurrencia jurídica y no la física.
  • Para presumir la buena fe pueden citarse los arts. 434 y 1950 del Cci.
  • La preterición intencional y la desheredación injusta producen los mismos efectos (atribuyen al preterido o desheredado la legítima estricta).
  • Creo que si concurre una preterición errónea y otra intencional, se aplican las normas de esta última, que generan la apertura de la sucesión abintestato (duda: parece ser que podemos mantener las mejoras a título de herencia, pero ¿como va a ser esto posible si hemos anulado la institución de heredero?).
  • Cuidado con las renuncias hereditarias que pueden dar lugar a reservas. Si no me equivoco han de suponer aceptación. Confirmar. Confirmado. Cuando la renuncia implica aceptación, los beneficiarios han de aceptar lo que adquieren por la renuncia, pues nadie adquiere nada en contra de su voluntad.
  • Recuerda que la solidaridad no se presume.
  • 227 del RH. Comentar con ejemplo. ¿Cuando pueden ser dos cargas simultáneas?.
  • A los efectos de hipotecas unilaterales hay que tener en cuenta los arts. 141 de la LH y 237 del RH. Hacer nota. El requerimiento de tales arts. ha de hacerlo el propietario (¿?) de la finca que se grava, pero ¿puede admitirse que lo haga el titular de otro derecho real?. Comentar porque Llagaria dice que si, pero no entiendo el porque.
  • Si se divide una finca hipotecada la DGRN estima que sin distribución de la responsabilidad o sin carta de pago, no es posible una cancelación parcial de la hipoteca respecto de alguna de las fincas resultantes de la división, SALVO QUE TRAS LA DIVISIÓN TODAS LAS FINCAS SIGAN PERTENECIENDO AL MISMO DUEÑO (y porque en caso contrario se estaría agravando la responsabilidad de los propietarios de las demás fincas resultantes de la división). Llagaria critica el criterio de la DG porque todo acreedor puede renunciar a su garantía y añade “claro que según la DG se trata de una renuncia en perjuicio de tercero civil: los titulares de las demás entidades que queden gravadas tras la división y ulterior cancelación parcial de la hipoteca”.
  • NOTA EL TERCERO CIVIL ES EL QUE NO ES PARTE NI HEREDERO DE PARTE.
  • Si se trata de una hipoteca unitaria el acreedor no podría renunciar a su derecho sobre alguno o algunos de los pisos o locales del edificio, salvo que se distribuya la responsabilidad hipotecaria. Para esta distribución es necesario el consentimiento del acreedor y el de los titulares de todos y cada uno de los departamentos del edificio en su conjunto. No olvides que puede hipotecarse todo un edificio con distribución ab initio de la responsabilidad, y siendo así aplicaremos el punto anterior. Como en el supuesto concreto el acreedor ya había renunciado dice Llagaria: es dudoso que la renuncia sea eficaz si está hecha en perjuicio de terceros (los titulares de los demás departamentos).
  • Si en la partición no comparece un heredero conocido la partición es ineficaz; si no comparece un heredero desconocido, sea o no legitimario, hay preterición de un heredero en la partición, y aplicaremos el 1080.
  • ¿A que clase de nulidad se refiere el 1081?.
  • Llagaria: Se admite que los legatarios de parte alícuota tienen derecho a intervenir en el inventario y en el avalúo de los bienes hereditarios, pero no pueden, según doctrina mayoritaria, discutir la composición de su lote, AUNQUE TIENEN DERECHO A QUE SE LES PAGUE CON BIENES DE LA SUCESIÓN, NO SIENDO, EN PRINCIPIO, POSIBLE PAGARLES CON DINERO EXTRAHEREDITARIO. La nueva LEC les permite promover el juicio de testamentaria.
  • Si los herederos son menores la formación del lote, si no se ha promovido juicio de testamentaría, es competencia de los representantes y como en este caso puede ser necesaria la aprobación judicial de la partición, el juez deberá calificar la valoración y el contenido de los lotes, incluyendo, si hubiera legatarios de parte alícuota el lote de estos en tal calificación.
  • Cuidado con la renuncia de los padres en nombre de los hijos a un derecho de suscripción preferente, porque si bien pueden hacerlo ex 166, si ellos son socios es necesario nombrar un defensor judicial (salvo que uno de ellos no sea socio). En el dictamen de Menin Llagaria no dijo lo mismo, como observarás más adelante.
  • La conmoriencia a efectos prácticos (por ejemplo a efectos de SV) equivale a una premoriencia y excluye como esta la capacidad sucesoria ex art. 758 del Cci.
  • En SA basta la presencia de todos los socios para la celebración de JU, por lo que si un socio se marcha a mitad de la reunión nos hemos quedado sin JU y solo lo habrá sido hasta ese momento. En limitadas es necesario que todos estén presentes, y que una vez que lo estén determinen el orden del día. Esta circunstancia parece dar a entender que una vez iniciada la Junta, y establecido el orden del día, si un socio se va, se podrá votar sobre los asuntos del orden de día (siempre que haya mayoría suficiente para ello). Comentar.
  • Si la sociedad adquiere PJ antes de la inscripción y comienzan antes de ella las operaciones sociales los socios responden ilimitadamente de ellas.
  • La DGRN admite la inscripción de inmuebles a nombre de todos los socios integrantes de una sociedad en formación (cuando se inscribe la sociedad se hará contar en el RP por medio de nota al margen). También señala que tras la EP y antes de la inscripción los socios constituyen una comunidad especial; a esta comunidad corresponden las facultades dispositivas sobre los bienes aportados, que ya no corresponden individualmente a los socios aportantes. Cuidado.
  • Tras la venta de una finca, como consecuencia de una reparcelación urbanística aumenta su valor. En casos como este puede decirse que cabría la posibilidad de aplicar las normas sobre resolución o revisión del negocio por alteración de las circunstancias (¿cláusula rebus sic stantibus?), aunque las acciones que pudieran ejercitarse difícilmente prosperarían, ante la existencia de numerosas dificultades probatorias.
  • El art. 1227 no implica que los documentos privados sin fecha fehaciente sean ineficaces en los dictámenes. Llagaria aconseja que si no se dan las circunstancias de tal precepto digamos que se ha podido probar su eficacia por otros medios, salvo que claramente se esté buscando que el documento privado no sea eficaz. Es algo lioso lo que dice pero lo entiendo.
  • Doy poder a B, para que venda a C una finca concreta por un precio también concreto. Luego B se la vende a otro. En este caso es necesaria mi ratificación (aunque me la haya vendido en mejores condiciones), y también lo es si se vende a C por menos precio; no es necesaria la ratificación si se vende a C, por más precio.
  • Para que hablemos de donación propter nupcias, la donación ha de ser anterior al matrimonio (art. 1336 del Cci).
  • El matrimonio no restringe la capacidad aunque hace surgir una serie de limitaciones de índole personal (arts. 46, 96 o 1320. Estos dos últimos limitan las facultades dispositivas sobre bienes propios) y patrimonial (arts. 1423, 1433, 1442 y los relativos a la conservación de los bienes gananciales). Tales limitaciones producen efectos especiales, pero no impiden los actos de disposición (¿?).
  • Según Llagaria, evidentemente, de las obligaciones derivadas del contrato celebrado por uno solo de los cónyuges responderá éste ex 1911. No obstante en algunos casos las obligaciones pueden hacerse efectivas contra los bienes gananciales (art. 1365 del Cci) e incluso es posible que se hagan efectivas contra el patrimonio del otro cónyuge (art. 1319) (en los demás casos quien celebró el contrato responde con su propio patrimonio del que forman parte los bienes privativos y la parte que le corresponde en la SG). Pero esto (lo del 1365 y el 1319) no significa que el otro cónyuge sea deudor, sino que en determinados supuestos pueden ciertos acreedores dirigirse contra todos los bienes gananciales e incluso contra los privativos del cónyuge no deudor, PUES UNA COSA ES QUE RESPONDAN LOS BIENES Y OTRA QUE SE SEA DEUDOR (Llagaria señala que tampoco es deudor el fiador). Hemos de recordar que un cónyuge por sí solo se obliga a sí mismo, que la SG no tiene PJ y que el Cci veta que un cónyuge se atribuya la representación del otro sin que le haya sido conferida. Me dice JL que esto es lo que dice Ventoso si bien Llagaria cree que cuando un cónyuge pide prestado y compra, responde privativamente y compra privativamente (Ventoso diría que responde privativamente y compra ganancial). Comentar.
  • ¿Puede el casado bajo gananciales comprar con condición resolutoria expresa?. ¿Se aplica a este supuesto la doctrina de la DG sobre venta pluscuamperfecta e imperfecta?. Comentar.
  • “Por ministerio de la ley” (art. 9.8): puede entenderse referida esta expresión a derechos legitimarios exclusivamente o a estos y a los derivados de la sucesión abintestato. Llagaria se inclina por la primera opción. ¿Quid con los derechos del cónyuge no sucesorios estricto sensu como el any de plor?, pues que según Llagaria se siga una u otra interpretación han de respetarse.
  • “Lego a F, B, y C mis tierras en Portugal”: en este legado serán los legatarios los únicos encargados de repartirse las tierras legadas, previa entrega de las mismas por el heredero. Si uno de los legatarios vende sus derechos: esta aceptando; el heredero no podrá ejercitar el 1067, pues el legatario no es heredero, ni el de comuneros, porque no forma parte de la comunidad; además los colegatarios tienen retracto de comuneros. Si uno de los colegatarios tras la venta renuncia a su derecho los términos del supuesto serán fundamentales para determinar, teniendo en cuenta el 989, si el que vendió su derecho, vendió un tercio de lo legado o la mitad (en el primer caso se habría dicho vendo un tercio y en el segundo vendo mis derechos). Ten en cuenta que si un colegatario dona, esta aceptando y no hay retracto por tratarse de enajenación gratuita.
  • El legado anterior es específico por razón de la ubicación de los bienes legados, y genérico porque se desconoce exactamente cuales son.
  • Los bienes legados específica y determinadamente no forman parte de la CH aunque estén en la sucesión, ya que no pertenecen a los coherederos. Su dominio pertenece a los legatarios, pero está afecto al pago de las deudas de la herencia; si esta se acepta a beneficio de inventario la entrega no será posible hasta que se pague a los acreedores; si se acepta pura y simplemente se plantea el problema de la responsabilidad de los herederos en este caso y también la de los legatarios respecto de los acreedores (repasar tema).
  • ¿Es posible una SV tácita?. Comentar. Esta cuestión se la plantea Llagaria en un legado de parte alícuota a favor de tres personas en el que la cuota de cada legatario no es la misma. En este supuesto aplica el art. 779 del Cci.
  • Los legatarios que no lo sean de cosa específica y determinada ostentan un derecho de crédito contra la herencia.
  • Legado del ajuar doméstico a favor del viudo. Este legado no es un legado de cosa propia del legatario, pues el ajuar es de ambos cónyuges y simplemente pertenece el supérstite por ministerio de la ley, por lo que se trata de un legado legal cuya constatación en el testamento es superflua pues su objeto lo adquiere el viudo por la ley, y no por el título sucesorio.
  • El acrecimiento en la mejora: existen dos STS que lo niegan, frente a una resolución de 1959 que lo admite, si se cumplen los requisitos de los arts. 982 y 983. Llagaria parece inclinarse por la DG. A favor del acrecimiento puede alegarse que la mejora es libre disposición entre los descendientes (y el art. 985 del Cci habla de tercio de libre disposición) y es legítima frente a extraños, y también que si se permite que la mejora pueda ser gravada y sujeta a SF, que es lo más, no puede negarse el acrecimiento, que es lo menos.
  • El TS considera que aunque el Cci se refiere como causa de desheredación a las injurias de palabra son más graves las que se hacen por escrito y por ello esta clase de injurias también constituyen causa de desheredación. El 857 según el TS atribuye la legítima estricta (lo mismo ocurre con el 761, aunque no sé si esto lo dice el TS). ¿Priva la desheredación de derechos en la sucesión intestada?, pues se discute (comentar con ejemplo).
  • Según la mayoría de la doctrina no es válido ex art. 30.1 de la LSRL el pacto por el que se liberaliza totalmente la transmisión de las PS (pues el precepto parece imperativo).
  • Un padre dona a su hija 500 millones de pesetas. La hija los invierte en acciones que al morir el papá valen 1000 millones. Lo colacionable son los 500 millones, y dice Llagaria que si la donataria no quiere colacionar deberá renunciar a la herencia, circunstancia que no impide la reducción de la donación si fuere necesaria (¿?).
  • El 812 y las deudas de la herencia del donatario.
  • Del 812 resulta que los actos del donatario son válidos y han de mantenerse, sin perjuicio de los derechos del donante. La responsabilidad derivada de los actos del donatario es imputable a sus herederos, no al donante. Si el donatario arrendó la finca el donante recupera el domino, pero ha de respetar el arriendo. Si la aportó a una sociedad civil (¿y si es mercantil?) puede entenderse que el donante se subroga en la posición del donatario en la sociedad, pues la aportación a sociedad cabe en el concepto “permutó o cambió”. Si se donó un solar, y el donatario edificó, parece que revertirá el conjunto, aunque por analogía podría aplicarse el 783.2 del Cci en beneficio de los herederos. ¿Los frutos de los bienes reversionados están sujetos a reversión?.
  • Es posible sostener que en la reversión el donante readquiere automáticamente, que readquiere si acepta (existiendo 1006 si muere sin aceptar o repudiar) o que al atribuir el 812 un derecho personalísimo ha de ser reclamado, y si el ascendiente muere sin reclamar no hay reversión, ni por supuesto 1006. La segunda es la tesis de Llagaria.
  • En caso de que se legue un solar y luego el causante edifique, ¿hay revocación ex art. 869.1 del Cci?. La mayoría de la doctrina y la ley catalana entienden que sí. Puede decirse que para que la transformación revoque ha de ser realizada por el testador, pues si la realiza un tercero el legatario tiene derecho a recibir la cosa como se encuentre (art. 883) tras la transformación (por ejemplo así ocurriría en caso de que se legue una finca que luego se vea afectada por una concentración parcelaria).
  • ¿Qué ocurre si el causante recupera la cosa enajenada como consecuencia de la resolución de la CV?. ¿Y si es por pacto de retro? Al respecto de estas dos cuestiones dice SERGIO que el pacto de retro es equiparable a la condición resolutoria y por tanto señala que vendida la cosa con CR o pacto de retro el legado se revoca (en contra podría decirse que esta venta, supongo que la que se hace con CR, es siempre revocatoria), si bien recupera su eficacia el legado si se readquiere por cumplimiento de la condición o ejercicio de la facultad de retraer. Comentar.
  • ¿Qué ha de entenderse por enajenación a efectos del 869?. Puede sostenerse que para que opere tal precepto es necesaria la transmisión del dominio o que basta que se realice un acto enajenativo capaz de transmitirlo. En realidad el problema es determinar si el 869 opera por razones objetivas (efectiva transmisión) o subjetivas (intención de transmitir). Esta última tesis prevalece según Llagaria aunque pueden sostenerse las dos. Comentar.
  • Según la R.D.G.R.N de 20 de noviembre de 1972, el exceso de cabida no es más que un aumento de la superficie registrada, pero no implica inmatriculación, pues la finca ya constaba en el RP.
  • Cuanto se pretenda constatar una disminución de cabida si existe un tercero que puede resultar perjudicado será necesario su consentimiento. La constatación de la disminución puede acceder al RP mediante cualquier título relativo a la finca.
  • Ten en cuenta que si se presenta en el RP una escritura por la que se pretenda constatar un aumento de cabida, una segregación en la finca que cuente con la superficie aumentada y una ulterior venta de lo segregado, SI SE DENIEGA LA CONSTATACIÓN DEL AUMENTO será posible inscribir lo demás SIN TENER EN CUENTA EL AUMENTO (por ejemplo la finca con el aumento tiene 1000 metros, y sin él 900; la segregación es de 300 y por tanto tras la segregación y venta surgen dos fincas una de 600 y otra de 300). Sería distinto que se pretendiera constatar un aumento y vender luego toda la finca, porque aunque el aumento no se constatara, la finca se habría vendido en su totalidad (en nuestro ejemplo el nuevo titular tendría una finca de 900). ¿Me explico?.
  • Celebración de Juntas antes de la inscripción: puede sostenerse que si la sociedad no tiene PJ, no es posible la celebración de Juntas; también y no reconociendo la PJ es posible admitir la celebración de Juntas pues hasta la inscripción pueden ser necesarias ciertas actuaciones que exigen el acuerdo de la Junta y ya que la jurisprudencia ha considerado que el otorgamiento de la EP de constitución conlleva un muchos casos la celebración de la primera Junta de la sociedad; por supuesto si reconocemos PJ no hay ningún problema.
  • Representación en las Juntas: especial referencia a la representación en la JU. ¿Es posible que el representante sea PJ? (según Llagaria no).
  • Cláusula estatutaria por la que se deniega la representación en las Juntas: comentar su admisibilidad respecto de la representación voluntaria, porque EN CASO DE REPRESENTACIÓN LEGAL ES CLARO QUE TAL CLÁUSULA NO ES ADMISIBLE.
  • Normas aplicables a la sociedad en formación. Si es irregular parece claro cuales son, si bien no está claro desde cuando se aplican (o más bien si cabe o es posible una aplicación retroactiva).
  • En la comunidad romana cada comunero ostenta un derecho de naturaleza real sobre la cosa y puede transmitir el dominio que ostenta sobre su cuota, aunque no la cosa en su totalidad. A y B son cotitulares de una cosa. A muere y deja dos herederos: 1.- si los dos coherederos antes de la partición venden la mitad indivisa de la cosa, B podrá ejercitar el retracto de comuneros. 2.- si la venden después de la partición ocurre lo mismo. 3.- si B vende antes de la partición, la comunidad hereditaria tiene derecho al retracto de comuneros (es discutible que uno solo de los herederos pueda ejercitar el retracto, alegando el beneficio de la comunidad; en contra podría alegarse que uno solo de los coherederos no puede ejercitarlo si entendemos que la comunidad hereditaria es una comunidad más bien germánica, pues de ser así cada coheredero ostenta un derecho sobre la herencia en su conjunto, pero no sobre bienes concretos de la misma). 4.- si uno de los coherederos vende su derecho hereditario, B no podrá ejercitar el retracto de coherederos pues evidentemente no es coheredero.
  • En la comunidad de gananciales cada cónyuge es titular de una mitad de la comunidad, aunque no puede transmitirla hasta su extinción; antes de esta la transmisión de bienes concretos se rige por el Cci. A y B están casados en gananciales. A muere y en su herencia se incluye su patrimonio privativo y la mitad del patrimonio ganancial. Confluyen por tanto dos comunidades la comunidad post-ganancial y la comunidad hereditaria. Si el viudo vende su mitad de gananciales a persona que no forme parte de la comunidad post-ganancial tiene el otro cotitular de tal comunidad derecho al retracto de comuneros. Si los herederos del muerto venden su parte en la comunidad post-ganancial el viudo tiene derecho al retracto de comuneros, pero no tendrá el de coherederos, pues no forma parte de la comunidad hereditaria. Tampoco tendrá el viudo retracto de comuneros si se vende un bien de la comunidad hereditaria que no perteneciese a la SG, y por tanto si la comunidad hereditaria vende un bien que no perteneciese a la SG, el viudo tampoco gozará de tal derecho. Confirmar.
  • A y B están casados en gananciales. A hereda a C y compra a D que también es heredero de C, su parte en la herencia utilizando dinero ganancial. Según Llagaria lo adquirido es ganancial (obvio) y A podría ejercitar frente a su SG el retracto de coherederos, pues es coheredero y se ha vendido a un extraño (la SG). Comentar.
  • A y B están casados en gananciales. C es heredero de D. A compra a C su derecho hereditario. Comentar a efectos de retractos. Sin más datos no parece que haya nada de nada.
  • En la comunidad hereditaria cada coheredero ostenta un derecho real sobre la herencia que puede transmitir, pero para transmitir bienes concretos se necesita el consentimiento de todos pues en conjunto agotan las facultades dispositivas de ese bien.
  • Si un legatario de cosa específica y determinada vende su cuota a un colegatario o a otra persona, los herederos no tienen ninguna clase de retracto (pues no son ni comuneros, ni los legatarios coherederos). Sin embargo el colegatario podrá ejercitar el de comuneros. SERGIO en sus notas dice que si el colegatario no lo ejercita lo podrán ejercitar los herederos pues como los legatarios forman parten de la comunidad real. VER TEMA SERGIO.
  • Si un coheredero vende a un extraño su cuota, los demás tendrán el 1067, pero tal derecho no corresponde al legatario de parte alícuota, pues aunque son cotitulares de la comunidad hereditaria real, no lo son de la personal, y para ejercitar el 1067, lo fundamental es formar parte de la comunidad personal. Si un legatario de parte alícuota vende su cuota a alguien que no sea colegatario, los colegatarios tendrán derecho al retracto de comuneros, Y SI NO LO EJERCITAN los integrantes de la comunidad hereditaria personal, como cotitulares de la real podrán ejercitar ese mismo retracto, no el de coherederos porque no lo son (si hubiese otro legado de parte alícuota, ¿quid iuris?). CUIDADO CON TODO ESTO PUES DICE SERGIO: esta opinión es discutida pues hay quien considera que el retracto de coherederos es una modalidad del de comuneros y por ello podría ser ejercitado por el legatario de parte alícuota, SI BIEN SOLO CUANDO LOS COHEREDEROS NO LO HAGAN, PUES la preferencia de los coherederos se desprende del 1067 y de la voluntad del testador (el problema se plantea también a la inversa). VER TEMA SERGIO.
  • Si los legitimarios son herederos forman parte de la CH, con todas sus consecuencias en materia de retractos, sino no son herederos sino legatarios normales o de parte alícuota, aplicaremos lo expuesto en puntos anteriores; podemos decir que la condición de legitimario no condiciona en nada lo expuesto.
  • Teorías sobre la delación a favor de los legitimarios que hayan sido instituidos herederos: 1.- Teoría de la absorción: la delación voluntaria absorbe la legitimaria, y por ello los legitimarios han de pasar por todo lo que el testador haya hecho en vida. 2.- Teoría de la yuxtaposición: según ella el legitimario percibe parte de su atribución como tal, y la otra como heredero libre. 3.- Teoría de la superposición (mayoritaria): la delación voluntaria se superpone a la legitimaria, en tanto en cuanto el interés del legitimario esté satisfecho. Si no lo está NO pierde las acciones que le corresponden como tal legitimario para impugnar los actos que el testador haya realizado en fraude de sus derechos. Comentar las consecuencias prácticas de esta cuestión. ESTÁ REPETIDO VER LLAGARIA-1.
  • La interpretación del testamento se ha de hacer teniendo en cuenta la voluntad del testador al tiempo de su otorgamiento, si bien como el testamento produce sus efectos al morir el testador las consecuencias de tal interpretación serán las que correspondan a este momento de su muerte. Ten en cuenta siempre que el testador normalmente ha podido cambiar su testamento y si no lo hace es porque no quiere hacerlo.
  • A es heredero de B, y C legatario de parte alícuota del propio B. B es heredero de D. Este muere y luego lo hace B sin aceptar o repudiar. Si A acepta ambas herencias, ¿para calcular lo que C recibe se tiene en cuenta solo la herencia de B, o también la de D?. Llagaria dice que ambas.
  • En una sustitución vulgar la expresión “en defecto” ¿que casos comprende?. Comentar, pues es planteable que solo incluya la premoriencia.
  • No te olvides del 82 del RH en materia de sustitución. Ver Greg-2.
  • Recurriendo por analogía al art. 1029 del Cci (y a los demás en materia de aceptación a beneficio de inventario) podemos señalar que cuando tras la partición aparecen nuevos acreedores podrán reclamar por el siguiente orden contra: los herederos que responden ilimitada y solidariamente, los legatarios de parte alícuota, y los demás legatarios (ni estos, ni los anteriores tienen una responsabilidad estricto sensu, por lo que está obligados a devolver los bienes legados a la masa, para su entrega a los acreedores). Si los legatarios han enajenado, sólo podrá reclamar el acreedor el importe de lo obtenido. ME QUEDAN DUDAS respecto de la responsabilidad antes de la partición, y también para el caso de entrega anterior a la partición, y en materia de contra quien se dirige el acreedor en todos los casos.
  • Puig Brutau: los acreedores del causante son preferentes a los legitimarios, y éstos, a su vez, son preferentes a los herederos y a sus particulares acreedores.
  • ¿El legitimario preterido puede reclamar al heredero el pago en bienes de la herencia?.
  • Ten en cuenta que en Cataluña se permite al emancipado ser administrador de sociedades, si tiene el consentimiento de sus padres.
  • El 36 según JL.
  • La condición en el dictamen de la Coca-Cola Light planteaba: 1.- El posible efecto retroactivo del cumplimiento de una condición resolutoria. 2.- Si tal condición era o no ineficaz en cuanto a la legítima de la viuda y 3.- Que ocurre con los frutos que la viuda hubiera ya percibido en caso de cumplimiento de la condición. Paso de Llagaria porque mete un rollo de cojones, y no hay quien le siga su razonamiento.
  • SF y legítima: existen dos posiciones. La mayoritaria que señala que en la legítima estricta no caben sustituciones y la de Llagaria que según dice él mismo es totalmente incorrecta Y POR TANTO NO SE PUEDE MANTENER EN UN DICTAMEN AUNQUE SE PUEDE APUNTAR, que entiende que el legitimario puede aceptar la sustitución o no aceptar y reclamar ex 815. Sobre esto habrá que discutir.
  • Ver una resolución de 1978 sobre opción y segregación, que señalaba, más o menos, que el beneficiario no puede por sí solo segregar y adquirir un trozo de tierra, a pesar de haberse así estipulado.
  • Preferencia entre opciones: si es un derecho real la preferencia se determina por la fecha de inscripción y en su defecto por la de concesión. Si es un derecho personal, y a pesar de que los derechos personales son compatibles y no se subordinan entre sí habría que tener en cuenta las normas del concurso (art. 1924 del Cci), las de doble venta y las cuestiones relativas a la fehaciencia de los documentos (y por supuesto valorar adecuadamente la entrega de la posesión o la inscripción de la opción). Puede en este caso llegarse a la conclusión de que en los derechos personales se gradúan sobre todo cuando se trata de derechos personales que llevan aparejada alguna facultad sobre una cosa (como ocurre en la opción y el arriendo).
  • 762. El indigno queda excluido de la sucesión cuando se ejercita la acción del 762 y recae sentencia firme que le excluye y por tanto NO es excluido AUTOMÁTICAMENTE. Cuidado con el plazo, porque si este ha transcurrido el indigno sucederá. Ten en cuenta que el 762 se aplica a la indignidad (pues el 756 dice “son incapaces de suceder por causa de indignidad” y también a la incapacidad relativa). VER 752.DOC.
  • 761. ¿A que atribuye derecho?.
  • ¿La indignidad opera en la intestada?. Ver tema. Llagaria sostiene que sí ex 914. Comentar.
  • ¿La SF implica la SV?: SIN DUDA ALGUNA.
  • El pacto de vencimiento anticipado de la obligación por impago de cuotas se admite (aunque puede haber excepciones) tanto en el caso del 1504 (¿siendo expresa la condición, o también si no lo es?), como en las hipotecas.
  • El pacto que está totalmente prohibido es el de readquisición o adquisición automática de la propiedad por impago de parte o de la totalidad del importe de la obligación garantizada. En este caso estamos ante el pacto comisorio que se prohíbe en los arts. 1858 (a contrario sensu), 1859 y 1884. La jurisprudencia declara nulos absolutamente (cuidado porque respecto de una hipoteca el préstamo subsistiría y produciría sus efectos) todos los negocios en que ve atisbos de tal pacto, y por ello no admite el pacto de retro en garantía o la opción de compra en garantía. La DGRN ha afirmado que el registrador no calificará la finalidad del pacto, solamente su existencia. Ver tema de garantías atípicas.
  • La preterición de un póstumo es no intencional si el padre ignoraba el embarazo de la mujer al tiempo del fallecimiento. ¿Y la del superpóstumo?.
  • Cuando la preterición dé lugar a la apertura de la sucesión abintestato, las normas de esta pueden modalizarse por la voluntad del testador según Llagaria. Por ello digo yo que sería posible mantener las mejoras a título de herencia en caso de errónea de alguno de los hijos o descendientes. Por cierto la referencia a las mejoras del 814.1 ¿incluye las ordenadas a título de herencia?, ¿o la diferencia entre las referencias a la mejora del 814, pone de manifiesto precisamente que ha de seguirse el criterio de Llagaria?.
  • El 814.3, EVIDENTEMENTE, solo se aplica a favor de descendientes.
  • Interpretación del término “herencia” del 814.3: se refiere a la legítima (y supongo que se podrá discutir si a la larga o a la corta), se refiere a la institución de heredero, o se refiere a todo lo dejado por el testador al ascendiente no preterido.
  • Lo hecho por los padres vulnerando el 166.2 es un negocio jurídico incompleto.
  • 3: la doctrina considera que la falta de reinversión no afecta al adquirente, si bien el incumplimiento de la obligación de reinvertir, que es imputable a los padres, permite a los hijos exigir a los padres responsabilidad.
  • La vulneración del 271.4 genera un negocio incompleto. ¿Y también ocurre lo mismo en los demás casos del 271?. La vulneración del 272 genera también un incompleto.
  • Si dos hermanos están representados por un mismo tutor podría evitarse el conflicto adjudicando por mitad todos los bienes de la herencia.
  • Conflicto 272-1060: el 1060 prevalece porque es posterior (si bien y esto es cosa mía solo su segundo párrafo, el primero es anterior). Frente a esta tesis puede mantenerse lo contrario por ser el 272 norma especial (así opina la doctrina mayoritaria, mentira según JL, la doctrina mayoritaria opina lo contrario). La nueva LEC nada señala, a diferencia de la anterior (¿qué decía?). El incumplimiento del 272 genera un incompleto. También hay quien señala que el 1060 se aplica a los titulares de la PP, pero no a los tutores (doctrina mayoritaria. Me imagino que JL dirá que la doctrina mayoritaria opina lo contrario).
  • Lo realizado sin intervención del DJ es un negocio incompleto.
  • Instituyo heredero a mi hijo Miguel sustituido vulgarmente por mi buen amigo Luis. Miguel premuere y deja un hijo llamado Plácido. Por aplicación del 814.3 Plácido pilla dos tercios y Luis uno por efecto de la sustitución.
  • Instituyo heredero a mi hijo Miguel sustituido vulgarmente por mi nieto Plácido. Miguel premuere. Plácido no. En este caso es como si el testamento directamente dijera instituyo heredero a mi nieto, pues la SV genera un llamamiento directo. Entiendo que en esto caso no aplicamos realmente el 814.3.
  • Cuando el propietario de un edificio vende un departamento, imperativamente surge la PH, porque en nuestro derecho no es posible que un edificio pertenezca a diferentes personas sin PH (algunos autores hablan de PH de hecho o situación de prehorizontalidad mientras que formalmente no se haya constituido la PH). Podría decirse que la enajenación aislada de un departamento solo es posible a través de la PH, es decir, entendiendo que tal enajenación hace surgir la PH. En suma aunque la constitución de la PH parezca potestativa no lo es en realidad.
  • Comentar: según Llagaria para adquirir la propiedad de lo edificado en un solar, si bien no es necesaria la obra nueva, si que es necesaria la oportuna licencia, la dirección de la obra por técnico competente y la constitución de los seguros que ordena la Ley de la Edificación.
  • El legitimario que sea legatario debe intervenir en las operaciones particionales y si no presta su consentimiento, la partición es incompleta. Podemos señalar dos excepciones: que exista CP, y el 1080 (que parece ser que exige que se desconozca la existencia del legitimario preterido). VER LLAGARIA-1.
  • Cuándo alguno de los herederos vende antes de la partición, ¿quién ha de consentir la partición el cedente o el cesionario?. Si estamos dividiendo una comunidad real podemos decir que el cesionario y si estamos dividiendo una comunidad personal el cedente. Al respecto es interesante el 403, que aunque se refiere a la comunidad romana, no cuenta con el cesionario sino con el cedente (la mayoría de la doctrina no está conforme con tal precepto). Concluye Llagaria: parece más lógico entender que sólo la deben hacer los coherederos, y que los cesionarios, como los acreedores particulares de los herederos ex art. 1083 y ex LEC (nueva y vieja, creo), sólo tienen el derecho de controlar la partición y el de oponerse a ella. En la práctica suele apoderarse irrevocablemente al cesionario para que consienta la partición (intervenga, dice Sergio).
  • Ejecución de hipotecas y embargos y asunción de cargas anteriores en la nueva LEC. Ver arts. 668 (Llagaria critica el párrafo tercero de este precepto, pues no resuelve el problema de la LEC anterior), 674, y 681 (¿en el contenido de este precepto se funda la aplicación de los dos anteriores a las hipotecas?).
  • Según Llagaria la extinción de comunidad exige capacidad para administrar, si bien ex 406, serán aplicables a la división de la cosa común las normas de partición.
  • A pesar del punto anterior dice Llagaria que en la extinción puede haber algún atisbo dispositivo en el caso de que el coeficiente en elementos comunes que sea atribuya no coincida con la participación en la comunidad extinguida. En tal caso es necesaria capacidad para disponer y por tanto los oportunos complementos de capacidad.
  • La extinción de comunidad cuando esta se origina por herencia en la LAU del 64 y en la del 94 no origina adquisición preferente. Hay una DT en la nueva ley que es lo que hay que sostener hoy respecto de la Ley del 64 cuando hablaba de la extinción de comunidad. Si me levantase y lo mirase me aclararía pero no me apetece.
  • Manuel es arrendatario de un piso. Al constituir la PH a su piso se le une como anejo una plaza de garaje y posteriormente el propietario vende. En este caso al no existir identidad entre lo vendido y lo arrendado no hay adquisición preferente, PERO si la PH se ha constituido de esa manera con fines fraudulentos, demostrando el fraude, el arrendatario gozará de tal derecho.
  • 1317 del Cci: Este precepto plantea la duda de si los terceros perjudicados han de pedir la rescisión por fraude (¿o impugnarlas?) de las CM otorgadas en su perjuicio o por el contrario pueden actuar como si no existieran (parece una duda similar a la del 1324). La jurisprudencia se inclina por esta última solución.
  • Repasar la publicidad de las CM.
  • ¿El TS dice que la sociedad nunca es tercero hipotecario protegido respecto de los bienes que a ella aportan los socios?. ¿Quid iuris con la aportación de muebles?, es decir, ¿una sociedad puede estar protegida como tercero cuando a ella se aportan bienes muebles? (supongo que vía 464 u 85 del Cco). Cuidado si la sociedad está comprando este problema no surge, SOLO SE PLANTEA EN LAS APORTACIÓN.
  • El pacto de reserva de dominio atribuye al vendedor la reivindicatoria.
  • El impago del precio en la CV concede una acción personal. Cuidadito con los arts. 10 y 11 de la LH.
  • NO OLVIDES NUNCA EL 927 DEL Cci, pues este art. a sensu contrario establece que si los sobrinos no concurren con los tíos no heredan por representación sino por derecho propio y por tanto por partes iguales.
  • TAMPOCO EL 923 para los casos en que falle un grado entero.
  • ¿En que momento se forma la CH?: puede sostenerse, como hace Albaladejo que al morir el causante se forma una comunidad y que cuando los llamados aceptan o repudian se forma otra, pero parece más acertado ex art. 989 del Cci decir que se forma al morir el causante pues los afectos de la aceptación o repudiación se retrotraen al momento de la muerte del causante.
  • LO ANTERIOR TIENE EN IMPORTANCIA EN EL SIGUIENTE CASO: en una sucesión intestada son llamados los tres hermanos del causante; uno es indigno y dos repudian. Si entendemos que la CH se forma al morir el causante recurriendo a los arts. 923, 927 y 989 resulta que los hijos de los hermanos heredan por cabezas y por derecho propio. Si seguimos a Albaladejo, y reconozco que no acabo de entender su teoría, resulta que al morir el causante concurren los que luego repudian y los hijos del indigno; tras la repudiación de los otros dos hijos se forma otra comunidad de la que forman parte los hijos del indigno, pero no los de los repudiantes ya que no es posible representar al renunciante ex art. 929 del Cci. Según esta tesis los hijos del indigno suceden en toda la herencia por partes iguales (art. 981 del Cci) y por derecho propio, no por representación (art. 927 a sensu contrario).
  • La partición y los fideicomisarios.
  • “Lego el edificio de Valencia a María, Luis e Ignacio; a su fallecimiento pase dicho edificio a sus hijos”. Estamos ante una SF a término incierto. ¿Qué se entiende por hijos?: los que tengan los fiduciarios al tiempo de morir el testador (si alguno sobrevive al testador y muere antes de que se cumpla el término 784), los que tengan los fiduciarios después de la muerte del causante (si alguno fallece antes de que se cumpla el término aplicaremos también el 784) y los nacidos después de la muerte de los fiduciarios (es decir que estuvieran concebidos y no nacidos o que nazcan por técnicas de reproducción asistida). Quedarían excluidos por falta de capacidad sucesoria los que mueran antes que el testador.
  • La expresión hijos parece que no debe extenderse a descendientes de grado ulterior cuando los sucesores no son parientes del causante.
  • En el legado de un poco más arriba, ¿cuándo se produce el tránsito de los bienes a los fideicomisarios?, ¿cuándo mueran todos los fiduciarios?, ¿o conforme vayan muriendo y respecto de la parte de cada uno?. A fin de cuentas el problema es determinar si estamos ante una SF o ante tres distintas. Parece que hay una sola al no incluirse la palabra “respectivos”.
  • Si sostenemos que hay 3 resulta: que la premoriencia, incapacidad o repudiación de los fiduciarios dará lugar a que se llame a sus hijos como sustitutos vulgares, y también a que al fallecimiento de cada fiduciario sus hijos adquieran la porción correspondiente al fallecido (si alguno no tiene hijos su parte se integra en su herencia y se distribuye conforme a esta). Nota los fideicomisarios suceden al causante.
  • Si hay una sola SF: la premoriencia, incapacidad o renuncia producirá un acrecimiento (que calificaremos de originario) a favor de los otros fiduciarios, PERO no privará a sus hijos de la condición de fideicomisarios; al fallecer cada fiduciario se producirá un acrecimiento (en este caso sucesivo) a favor de los demás, y muertos los tres llamaremos a los fideicomisarios (que se dividirán lo legado por partes iguales). Si alguno fallece sin hijos, o si sus hijos repudian se originará, respectivamente, un acrecimiento a favor de los demás fiduciarios o fideicomisarios.
  • Extinción de la comunidad sobre el edificio, división horizontal y adjudicación de departamentos: si entendemos que hay una sola SF, estas operaciones no pueden perjudicar a los fideicomisarios, pero si entendemos que hay tres cuidado con las cuotas de participación en elementos comunes por que sino se atribuye a cada fiduciario un 33’33 % estaremos jodiendo a los fideicomisarios. Por cierto comenta esto de cara a la distinción extinción-división-adjudicación y ten en cuenta que Llagaria califica a la división de acto neutro.
  • El arrendamiento del fiduciario en la LAU del 64 y en la LAU del 94 (en esta no problema, ¿quid en la primera?).
  • Embargo de bien sujeto a SF: si se ejecuta el rematante adquiere un dominio ad tempus como el del fiduciario. Influencia de que entendamos que había una SF o tres. Comentar.
  • Si el fiduciario transmite lo hace con el gravamen restitutorio.
  • Haber terminado la carrera de Derecho al tiempo del fallecimiento del fiduciario constituye una sola condición no dos.
  • Mírate el 1071.
  • A vende en documento privado con traditio a B, luego vende en EP a C. C inmatricula. Casca y le hereda D que inscribe. ¿Quid iuris?. Pues que si somos dualistas protegemos a C y a D. Si somos monistas no protegemos a C, ni a D, porque adquiere a título gratuito haya o no suspensión de la fe pública. Harina de otro costal es que haya suspensión y D haya transmitido.
  • A es propietario de una vivienda que arrienda a B que es soltero. B se casa en gananciales y se va a vivir con su parienta a la vivienda arrendada. A decide vender a un tercero, y antes lo comunica “privadamente” a B. En este caso caben dos posibilidades: que B exija una notificación en forma a efecto de tanteo o retracto en cuyo caso si llega a adquirir la finca lo hará con carácter privativo, o que A venda directamente a B en cuyo caso la finca será ganancial. En este caso se produce una simulación; el negocio simulado es la venta y el disimulado es el acceso a la propiedad vía tanteo o retracto.
  • La renuncia a la herencia o legado, ¿implica renuncia a la legítima?.
  • Lego a mi esposa 1000 euros. Muero y mi mujer renuncia. Dice Llagaria: si entendemos que el testador no puede conmutar la renuncia no implica renuncia a la legítima, pero si entendemos que puede hacerlo la renuncia al legado parece que supone renuncia a la legítima (aunque tal vez reduciendo esta en 1000 euros). Comentar. Cabe añadir que según Llagaria si la mujer no renuncia posiblemente  tendría derecho a los 1000 euros y a su legítima (¿para entender esto influye en algo que el testador pueda o no conmutar?).
  • RECUERDA QUE LA QUIEBRA ES CAUSA DE REVOCACIÓN DEL MANDATO, PERO no afecta a los actos anteriores del apoderado. Es discutible respecto de los posteriores la aplicación de los arts. 1734 y 1738. Comentar.
  • RECUERDA QUE NO PUEDE SER ADMINISTRADOR EL QUEBRADO. PERO: La quiebra del administrador no afecta a los actos que el quebrado haya realizado en nombre de la sociedad, que evidentemente no se ven afectados por la retroacción (¿seguro?). El administrador cuando se le declara en quiebra mantiene su condición, aunque puede separársele del cargo (comentar).
  • LA QUIEBRA DE UN SOCIO EN SA y SL (¿la nulidad de la sociedad y la quiebra?) y en otras sociedades. Hacer nota.
  • La DGRN admite que las sociedades aunque tienen ánimo de lucro pueden donar previo acuerdo de la JG. Llagaria a falta de acuerdo califica la donación de ineficaz.
  • El dinero es bien fungible por naturaleza.
  • Nota sobre el art. 85 del Cco.
  • La causa ilícita en las donaciones como causa de ineficacia de las donaciones según el TS. Comentar. Llagaria cree que tal causa de ineficacia no puede defenderse en la actualidad.
  • ¿La DGRN dice algo sobre el 149.3 del RRM?.
  • Buscar una resolución sobre cooptación de 1997 que dice que para que proceda es necesario que falten menos de la mitad de los miembros del Consejo.
  • El fiduciario puede disponer sometiéndose la enajenación a la cláusula fideicomisaria.
  • Para Llagaria la reserva ordinaria tiene preferencia sobre la lineal.
  • Para Llagaria en la reserva ordinaria se sucede al viudo y en la lineal al descendiente causante. OK.
  • Donación por padre a hija. Aunque la representación de los hijos corresponde a ambos progenitores la doctrina admite la representación por uno solo de ellos en los actos favorables al menor. En consecuencia el padre puede aceptar y HAY AUTOCONTRATACIÓN PERO PERMITIDA PORQUE NO HAY CONFLICTO DE INTERESES ENTRE PADRE E HIJA O MÁS CONCRETAMENTE LO HAY PERO EL PERJUDICADO LO ANULA, ELIMINA O CONSIENTE.
  • La renuncia a los derechos de suscripción preferente y el menor. Me parece que no exige autorización judicial. Confirmar. IMPORTANTE porque más arriba se dice lo contrario.
  • 1027: entrega de legados cuando la herencia es aceptada a beneficio de inventario.
  • Legado de derechos en una sociedad aún no constituida. Podemos considerar que es un legado de cosa inexistente y por analogía aplicar las normas del legado de cosa ajena según Llagaria que señala que en este caso el art. diría “cuando el testador sabía que la cosa era inexistente será valido el legado” y además que cuando llegue a existir dependerá su eficacia de que lo legado esté o no en el patrimonio del testador para reputarlo de cosa propia o ajena. Me parece algo forzado la verdad. ¿Legado de cosa futura?.
  • A lega a B sus PS en una SL. A muere. B en su testamento lega los derechos que le corresponden en tal sociedad. B muere. ¿Se incluyen las PS legadas por A a B?. Llagaria dice que sí si bien señala: “Esto implica que lo adquirido por derecho de transmisión (si es que se adquiere por tal derecho y no automáticamente) se puede transmitir por legado, lo que no todos los autores admiten”. Comentar porque no sé si lo pillo.
  • Validez de los negocios celebrados por el administrador único de una SA, sin actuar de buena fe y habiendo sido removido de su cargo. Extraordinariamente podría considerarse legitimado ese “tipo” si recurrimos al art. 1738 del Cci, a los arts. 20 y 21 del Cco, y a los arts. 8 y 9 del RRM (es decir recurriendo a los siguientes conceptos: subsistencia de poderes extinguidos, legitimación, fe pública y oponibilidad). Más que de legitimación extraordinaria, y esto es cosa mía, podría hablarse de eficacia u oponibilidad del acto frente a terceros amparada en la presunción de exactitud del RM y en el principio de la fe pública.
  • La protección del adquirente en los casos de poder extinguido se basa en la apariencia. Para aplicar el 1738 basta según el TS la buena fe del que contrata con el apoderado. Estos principios se aplican en cualquier caso de extinción de poderes (incluido el del 102 y el del 183).
  • El art. 1738 del Cci parece que se aplica a representantes civiles y mercantiles, aunque esto es discutible (principalmente por la diferencias en materia de subsistencia de poderes en ámbito civil y el mercantil). Pasados los 15 días desde la publicación del 9 RRM, ¿es posible proteger vía 1738? (esto es lo que discute Llagaria en este punto). Me parece un poco fuerte decir que sí. Argumento en contra: el carácter categórico de los preceptos citados más arriba, que hace que sea dudoso aplicar el 1738 al administrador removido. A favor: el fundamento del 1738 que no es otro que la protección de los terceros y la falta de diligencia de la sociedad (pues el nombramiento del administrador emana de documentos que el notario solicita y que la sociedad podía haber pedido que le fuesen devueltos. ¿?). A efectos de dictamen mejor no proteger al tercero ex arts. citados supra.
  • Diferencias entre la fe pública derivada del RP y del RM. Dice Llagaria que en el RP el tercero es el que realiza un negocio creyéndose lo que el registro publica e inscribe su derecho en el RP (cuidado porque frente a la teoría de Llagaria hay otra que entiende que el tercero no está obligado a consultar el RP para estar protegido). En el RM tercero es EL QUE SE FIA DEL CONTENIDO DEL REGISTRO, y en consecuencia los negocios celebrados por el que se fió del registro son eficaces frente a cualquier persona, siempre que el que se fió NO FUESE DE MALA FE y en realidad conociera la inexactitud del registro. Pero, ¿hay obligación de consultar el RP o el RM?, pues parece que en el primer caso sí, según Llagaria y en el segundo no. Desarrollar.
  • Cuando el apoderado emite una letra en nombre de su apoderado, no puede hacerlo a su propia orden porque incide en AC en conflicto de intereses (lo mismo ocurre si la emite en nombre propio y la acepta en nombre del representado). La ineficacia de la letra entre apoderado y poderdante no afecta a terceros. Comentar.
  • LA PERSONALIDAD DE LAS PJ. Las colectivas y comanditarias tienen personalidad desde la EP de constitución; la inscripción es un requisito obligatorio pero no constitutivo. La falta de inscripción no afecta a su PJ (¿y entonces que efectos tiene?). En las anónimas y limitadas ya sabes las dos tesis que hay. JL me aconseja ver el Cuaderno de Nachito. Eso haré y a ver si me aclaro con él, las notas de JL y lo que este me diga.
  • La ejecución de los acuerdos del Consejo es competencia de su Presidente o de quien el Consejo autorice.
  • Para que el órgano de administración lleve a cabo un acto contradictorio o denegatorio es necesaria autorización de la Junta.
  • El órgano de administración existe y funciona como tal desde que acepta el nombramiento.
  • Cuando exista Consejo cuidado con la convocatoria, el quórum de asistencia, las votaciones y la ejecución de los acuerdos.
  • Según Llagaria los actos del CD antes de la inscripción ex 152 son incompletos. ES DOGMA DE FE EN EL DICTAMEN QUE LO HECHO POR EL CD ANTES DE LA INSCRIPCIÓN QUEDA RATIFICADO POR LA INSCRIPCIÓN DE SU NOMBRAMIENTO EN EL RM.
  • Comisiones Delegadas o Ejecutivas: constituyen una mezcla de Consejo y CD. Su problemática es la misma que la del CD.
  • Los representantes voluntarios se rigen por las normas de los apoderamientos civiles, con las particularidades de apoderamiento mercantil en cuanto les resulten aplicables. Interesa destacar: que los apoderados son tales desde que se otorga la EP (indispensable) de apoderamiento, no desde que el órgano decide apoderar, que los poderes especiales no DEBEN inscribirse, y que los generales DEBEN inscribirse.
  • Al apoderamiento mercantil le es aplicable la doctrina civil sobre autocontratación, extralimitación de facultades, eficacia, subsistencia del poder extinguido (CUIDADO, CUIDADO, CUIDADO), ratificación, etc…CUIDADO, POR FAVOR.
  • La DGRN admite la inscripción de lo realizado por el administrador no inscrito (supongo que se exceptúa al CD) y por ello Llagaria dice que también ha de ser inscribible lo realizado por el apoderado no inscrito. Buscar resolución y comentar.
  • Apoderamiento civil o mercantil en documento privado. Comentar.
  • ¿Es aplicable el 1459 al apoderado mercantil?. SIN DUDA ALGUNA SI. SI BIEN NO RIGE ESTA PROHIBICIÓN: cuando es el propio poderdante quien le vende al apoderado o cuando es otro apoderado el que interviniendo en nombre del poderdante vende la finca al otro apoderado.
  • Donaciones remuneratorias y cupones de la ONCE. Preguntar a Sergio pues trató esta cuestión en el dictamen Francés-3.
  • Cupón privativo premiado en vida del cónyuge dueño (otro supuestos similares se da cuando se adquiere soltero y toca casado). Art. 1351. Este precepto plantea la duda de si se ha de tener en cuenta o no la naturaleza jurídica de lo empleado para obtener las ganancias, si es así aplicaremos el principio de subrogación real, y si no lo TIENE EN CUENTA resulta que todas las ganancias del juego son gananciales (O LO QUE ES LO MISMO QUE LA SUERTE TIENE CARÁCTER GANANCIAL, ES DECIR QUE EL ART. 1351 DEL CCI NO VALORA LA NATURALEZA DE LO EMPLEADO, NI EL MOMENTO EN EL QUE SE PRODUCE LA ADQUISICIÓN DEL CUPÓN). Parece, según Llagaria, más justo aplicar la subrogación real.
  • Cupón ganancial premiado tras la disolución de la SG. No podemos aplicar el 1351, pero ello no nos impide llegar a la misma conclusión recurriendo al principio de subrogación real que también opera EN LA comunidad post-ganancial.
  • Cupón privativo premiado tras la disolución de la SG. No tenemos el 1351. El premio forma parte por subrogación de la CH. El supérstite se apropia el cupón; esta circunstancia no le hace adquirir la propiedad porque LA TRANSMISIÓN DE UN TÍTULO AL PORTADOR EXIGE TITULO Y MODO Y AQUÍ NO HAY NINGUNA DE LAS DOS COSAS ASÍ QUE HABLAMOS DE APROPIACIÓN INDEBIDA.
  • En los casos de los dos puntos anteriores las consecuencias son las mismas (aunque supongo que se podría matizar por aquello de que el supérstite forma parte de la post-ganancial y también si el viudo es heredero): que el viudo debe devolver lo sustraído (el boleto y por subrogación el premio, ¿o tal vez no debamos hablar de subrogación dado que el premio es la prestación de la ONCE en el contrato aleatorio que supone la compra del cupón?) y abonar daños y perjuicios (¿que ocurriría si se pierde el cupón antes de cobrarlo?).
  • Con el dinero el supérstite se compra un piso que es suyo y nada más que suyo, pues no hay subrogación real (aunque Llagaria no explica muy bien porque señala: lo mismo ocurre con lo comprado por el viudo con dinero una cuenta corriente conjunta, o con lo comprado por el fiduciario con dinero sujeto a fideicomiso) y tras la compra sigue debiendo el premio y la indemnización. ¿Por qué no hay subrogación?: porque para ello es necesario tener facultades dispositivas sobre el dinero y el supérstite no las tiene, simplemente utiliza el dinero porque se apropia de él, porque si hubiera subrogación resultaría que si en vez de un piso se compraran acciones y estas se hunden no es de recibo que la comunidad deba sufrir el perjuicio (o beneficiarse del aumento en su caso), por la naturaleza del dinero, y porque aunque en la CH y en la CP Ganancial cabe la subrogación real para ello es necesario el consentimiento de todos sus integrantes (ten en cuenta que la subrogación no se produce si el acto realizado con consentimiento de todos da lugar a una liquidación o partición parcial) o que la subrogación venga impuesta por la ley (expropiación o indemnización derivada de un seguro).
  • Nota: según Honorio Romero si los coherederos ejercitan una opción del causante la finca queda fuera de la comunidad pues se entiende realizada una partición parcial (pues no se porque dice esto, la verdad). COMENTAR.
  • Posteriormente el supérstite vende el piso. Pues nada el comprador adquiere el piso y el vendedor la pasta.
  • El tema es que le dan el triple de pasta que se gastó y aunque Esperanza “el loco” entiende que podría discutirse si la CH podría reclamar parte de la plusvalía (ver A. De la Esperanza-2) Llagaria opina que nasti de plasti, es decir, que todo para el supérstite por un argumento fundamental: si él hubiera sufrido una eventual pérdida, él debe beneficiarse de la plusvalía (¿teoría de los riesgos?).
  • 1351: las ganancias obtenidas por el marido o la mujer que procedan de causas QUE NO EXIMAN DE LA RESTITUCIÓN, serán privativas. CONCLUSIÓN A LO BRUTO DE LLAGARIA: LO ROBADO, YA QUE HAY QUE DEVOLVERLO ES PRIVATIVO. Si con lo robado se compra algo no hay subrogación, y el “robado” solo podrá reclamar lo que le robaron e indemnización.
  • Cese de la causa de ganancialidad en la separación de hecho. MUCHO CUIDADO. Si aplicamos esta teoría lo que cada cónyuge separado de hecho adquiere con su trabajo es privativo suyo, y lo que adquiera por subrogación de lo adquirido por su trabajo también.
  • 1394. Este art. permite fijar en la sentencia como fecha de la disolución la de la resolución (que es lo que en realidad parece decir el art.) o también si lo dice la sentencia la de la presentación de la demanda, la de separación efectiva o de hecho o cualquier otra que se considere conveniente. Lacruz sostiene que tal fecha ha de ser la de la presentación de la demanda, pues es injusto que tras ese momento pueda el cónyuge “culpable” reclamar derechos sobre bienes adquiridos una vez presentada la demanda. EVIDENTEMENTE LA EXPRESIÓN “EN QUE SE ACUERDE” DEL 1393 NO SE REFIERE A UN ACUERDO ENTRE LOS CÓNYUGES.
  • Es importante tener en cuenta que la fecha desde la que se producen los efectos de la disolución NO PUEDE SER ANTERIOR A LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA. Y digo yo, ¿no es este un argumento en contra de lo del cese de la causa de ganancialidad?.
  • A es propietario de 2 fincas y las vende en documento privado. En su testamento, que es anterior a las ventas, A las lega a B. Muere A, y B vende las fincas en EP a C.
  • A es propietario de una finca y la vende en EP. En su testamento, anterior a la venta, A la lega a B y este tras morir A, la vende en EP a C. ESTE ES EL CASO SEGUNDO.
  • En ambos casos el quid de la cuestión es determinar si el legado quedó revocado.
  • En el primer caso si estimábamos que subsistía el legado, Llagaria habla de doble venta aunque la primera se realizara por el causante y la segunda por un legatario (CUIDADO, PORQUE SI BIEN EN EL CASO DEL HEREDERO ESTO PARECE LÓGICO, NO LO ES TANTO EN EL CASO DEL LEGATARIO). Los que compraron en documento privado reclamarán contra los herederos (¡que fuerte!, o sea que el legatario es como un heredero para lo bueno pero no para lo malo). Justificación de esta reclamación: los compradores ostentaban un derecho personal y el legatario un derecho real (¿?), y añade Llagaria que si en vez de un legatario habláramos de un donatario cabría más discusión, pero no tratándose de un legatario.
  • Si estimábamos revocado el legado resulta que se genera una discordancia entre registro y realidad jurídica extrarregistral, pues las fincas son de los herederos (y en el RP figuran a nombre del que se la compró al legatario), y además que no tenemos 34 por la aplicación del 28. Los compradores del causante se dirigirán contra los herederos y el que compró al legatario contra este (evicción).
  • En la venta de cosa ajena una persona vende en su nombre una cosa que no le pertenece y da igual que la cosa haya sido suya y ya no le pertenezca o que nunca haya sido suya. La venta de cosa ajena puede transmitir la posesión material pero nunca transmite la propiedad, aunque puede dar lugar a una adquisición a non domino por la vía del 34 de la LH (si los requisitos de este no se cumplen el título de venta será hábil a efectos de la usucapión).
  • CASO SEGUNDO: el legado está revocado, por lo que el legatario vende cosa ajena, por ello aunque el legatario inscribe y también lo hace su adquirente el titular civil es el que compró al causante, a salvo el 28 y el 34.
  • Adquisición de la propiedad de una finca por una sociedad no inscrita: si hablamos de aportación el dominio sigue en poder del socio y si se adquiere de otra forma en poder del transmitente, a no ser que digamos que la sociedad tiene PJ desde la EP en cuyo caso ningún problema.
  • ¿Puede un socio intervenir en la Junta que ha de decidir la celebración de un contrato entre él y la sociedad?. ¿Estaríamos ante un caso de AC?. Y dice Llagaria en el dictamen de Menin: es posible esa doble intervención, pues el socio en cuestión no conforma él solo la voluntad social, sino que une su voluntad a la de los demás socios (pero ¿si su voto fuese decisivo?); por otra parte la doble intervención podría tener lugar al otorgar la CV y en esta no interviene el socio vendedor (creo que es lo que viene a decir Llagaria). Además si este fuese el administrador la sociedad al permitir el contrato estaría salvando la AC en conflicto de intereses. Ver además el art. 1459.2 del Cci.
  • El adquirente del inmatriculante cuando la inmatriculación se realiza por expediente de dominio (y no por la vía de los arts. 205 y 206 de la LH) puede ser 34.
  • La condición de tercero protegido del acreedor hipotecario. El problema radica en determinar si adquiere de quien tiene facultades para transmitir el derecho que adquiere, es decir si adquiere de quien es titular según el registro. Evidentemente en muchos casos es así pero en otros cuando se hipoteca la finca aún está inscrita a nombre del anterior titular civil. Tratándose de una CV para que el tercero estuviera protegido exigiríamos que la venta al tercero se hubiera realizado cuando en el RP ya constaba la titularidad de su transmitente. Tratándose de una hipoteca al ser su inscripción constitutiva surge a la vida cuando se inscribe y en este momento se adquiere de quien es titular según el registro, pero si aplicamos la misma regla que en la CV… no pillo lo que quiere decir Llagaria (Comentar y sacar conclusiones).
  • A es propietario de una cosa hipotecada. El acreedor hipotecario es B. En su testamento A lega la cosa a B. Muere A y Llagaria dice: que en el ámbito civil la hipoteca se extingue por confusión, y porque no se admite la hipoteca de propietario; que en el ámbito civil sería planteable la existencia de un legado de deuda; y también en el ámbito civil que el legatario-acreedor pierde la hipoteca pues se extingue, pero conserva el crédito contra la herencia (¿ex 867.1?).
  • La finca del supuesto anterior fue comprada por el causante con condición resolutoria explícita. Y dice Llagaria: que el legatario no está protegido frente a la resolución porque adquiere a título gratuito (y aunque adquiriera a título oneroso podría haber un 11 de la LH); que parece que el vendedor, cuando resuelva, podrá solicitar la cancelación de la hipoteca extinguida en la vida civil (comentar).
  • Para Llagaria el pacto de la lex comisoria implica una auténtica condición resolutoria y por tanto si tal condición se cumple se resuelve la venta CUANDO SE REQUIERE Y NO POR EL SIMPLE IMPAGO. Mientras que el requerimiento resolutorio no se hace se puede pagar, pero después ya no. El simple requerimiento resuelve de manera automática, pero si el comprador no está de acuerdo podrá protestar, y si el juez pasa de él la sentencia que dicte SERA DECLARATIVA DE LA RESOLUCIÓN QUE SE COMO DIJE SE PRODUCE CON EL REQUERIMIENTO. Si la condición resolutorio NO ES EXPRESA la resolución se produce cuando se dicta sentencia, POR LO QUE EN ESTE CASO LA SENTENCIA ES CONSTITUTIVA Y por tanto la fecha de la resolución no será la del requerimiento sino la de la sentencia. Lo expuesto es aplicable a condición expresas o tácitas en EP o documento privado.
  • INSCRIPCIÓN DE LA READQUISICIÓN. SI LA CONDICIÓN CONSTA EN EL RP: en este caso será necesario acreditar el requerimiento resolutorio y el título del vendedor (art. 59 RH). Además será necesario acreditar documentalmente la consignación de las cantidades que han de devolverse al comprador. Si ha habido oposición a la resolución por parte del comprador al notificarse el requerimiento SERÁ NECESARIO acudir al juez para que declare la resolución.
  • SINO CONSTA EN EL RP es necesario cumplir los requisitos anteriores y ADEMÁS que judicialmente se ordene la resolución y la reinscripción. En este caso será aplicable el art. 38.2 de la LH que exige que además se entable demanda de cancelación de la inscripción correspondiente. Pasa de esto si no está inscrita el vendedor se joderá.
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El dictamen según Llagaria-33: Tema 112 Civil

LA SUSTITUCIÓN VULGAR

Concepto: ROGUIN define las sustituciones en general, considerándolas como aquellas disposiciones en virtud de las cuales un tercero es llamado a recibir un activo hereditario en defecto de una primera persona o después de ella.

Hay, pues, dos tipos de sustituciones:

  1. Las directas o subsidiarias (si heres non erit) que suponen la designación de un segundo heredero para el caso de que el primer llamado no llegue a serlo.
  2. Y las indirectas o sucesivas (si heres erit) por virtud de las cuales se llama a un heredero después de otro.

La sustitución vulgar es del primer tipo, y puede definirse como la designación de eventuales herederos o legatarios para el caso de que los llamados en primer lugar no lleguen a serlo.

Esta institución es aplicable tanto a los herederos como a los legatarios (789 del Cci.), pero vamos a referirnos exclusivamente a los herederos, pues su problemática es idéntica a la de los legatarios.

Significado histórico y actual. La sustitución vulgar fue muy utilizada en Roma, por el temor a morir intestado, y la exigencia de que el heredero instituido llegara a tomar la herencia como requisito para la eficacia del testamento. En la actualidad es tan solo una expresión de orden de preferencia entre herederos, para eliminar a los intestados, o como dice LACRUZ, un medio de introducir el derecho de representación en la sucesión testada mediante un equivalente.

Naturaleza jurídica. Son distintas las teorías existentes:

  1. Institución condicional. La mayor parte de la doctrina suele entender que estamos simplemente ante una institución condicional, pues el segundo llamado hereda si falta el primer llamado. Es la tesis de SANCHEZ-ROMAN, SCAEVOLA, DE DIEGO, DE BUEN, PUIG-BRUTAU, CASTAN, BONET y ALBALADEJO. A ella parece también inclinarse la STS de 12-febrero-1915. ALBALADEJO considera que es inexacta su equiparación a la de los llamamientos intestados, pues en éstos se trata de previsiones abstractas, mientras que en la sustitución son concretos. Y que tampoco se trata de una condictio iuris, sino de la regulación especifica de una institución de heredero condicional
  2. Conditio iuris. COVIELLO, BARBERO y ASCOLI consideran que más bien se trata de una condictio iuris, pues el evento condicional no lo pone el testador, sino que es una exigencia del derecho objetivo. Por tanto los sustitutos están eventualmente llamados a la vez que los de grados anteriores y no están sujetos a las limitaciones de los llamamientos condicionales.
  3. Relación alternativa. D’ ARIANO ha defendido que entre la institución y la sustitución hay una simple relación alternativa, en el sentido de que siendo ambas puras y simples, la segunda solo tiene lugar si falta la primera.
  4. Previsión sucesoria. ROCA-SASTRE considera que se trata simplemente de una previsión sucesoria del testador semejante a la que adopta la ley en los llamamientos sucesivos del ordenamiento intestado. LACRUZ acepta la tesis de ROCA-SASTRE, y opone a ALBALADEJO los siguientes argumentos: — Lo único que se pretende con la sustitución vulgar es  sustituir alheredero intestado o al acrescente por el nombrado por el testador. — El hecho de que el llamamiento sea abstracto y no concreto como en la sustitución, no obsta a la equiparación de ambas vocaciones, pues aplicada a un caso especifico, la intestada es igualmente concreta. –No parece razonable ni tampoco conforme con la presumible voluntad del testador, que si el sustituto le sobrevive, pero fallece antes de la repudiación del primer instituido, no transmita derecho alguno a sus herederos, mientras en idénticas circunstancias lo transmitirán el acrescente o el intestado. –Y carece de sentido que el fideicomisario adquiera su derecho a la herencia al morir el primer causante; y no suceda lo mismo con el vulgar, máxime cuando el fideicomisario también se considera como sustituto vulgar.

Supuestos en que opera

1-) Principales supuestos. Según el art. 774: “XX”. Los principales supuestos son los de premoriencia, repudiación o incapacidad, como se deduce del indicado precepto.

2-) Otros casos. Pero además parece que el legislador ha querido englobar otros supuestos en el indicado precepto, tales como:

  1. Conmoriencia: en caso de conmoriencia de testador y sustituido, el segundo no llega a heredar (art. 33), por lo que el sustituto ocupará su lugar.
  2. Ausencia: según el a. 191 CC: “Abierta una sucesión a la que estuviese llamado un ausente, acrecerá la parte de éste a sus coherederos al no haber personas con derecho propio para reclamarla”, y el sustituto si que es persona con derecho propio.
  3. Si la causa de indignidad existe a la muerte del testador el indigno no recibe la delación según la doctrina mayoritaria, llamándose al sustituto. Incluso si se estima que el indigno sucede aunque sea atacable su adquisición, la destrucción de ésta se debe retrotraer a la apertura de la sucesión, porque la sentencia es declarativa y no constitutiva. Si la indignidad es sobrevenida a la muerte del testador el indigno sucede, pero cuando se produce la causa, deviene impugnable su adquisición; y, si se impugna, se llama al sustituto.
  4. VALVERDE, SCAEVOLA Y DE DIEGO entienden que la sustitución se extingue si se declara nula la institución. ALBALADEJO, por el contrario, admite en tal caso la sustitución, considerando que no se trata de una cláusula accesoria de la institución, sino supletoria; y entiende que ello ocurrirá tanto si  la institución es nula como anulable o impugnable, o el instituido sea incapaz por incurrir en alguna de las causas de los a. 752 y siguientes. Y cita a su favor las STS 11-marzo-1911 y 12-febrero-1915.
  5. Revocación La sustitución se aplicará si se revoca el testamento que contiene la institución, si la sustitución se hizo en otro testamento. También se aplicará la sustitución si solo se revoca la institución, siempre que no pueda suponerse que el testador quiso revocar también la institución.
  6. Institución bajo condición incumplida. Si se incumple la condición suspensiva, o al cumplimiento ha premuerto el instituido, se llama al sustituto.

3-) Conclusión. En definitiva, pues, debe prevalecer siempre la voluntad del testador, el cual podrá limitar la sustitución al caso o casos que indique.

Si la sustitución es simple o sin expresión de casos será llamado el sustituto siempre que falte el ius delationis  procedente de la institución.

Pero hay que tener en cuenta que tanto las RDGRN de 24-enero-1916 y 6-junio-1929, como el TS 28-septiembre-1956, se han mostrado partidarias de que la sustitución debe interpretarse restrictivamente, indicando que la sustitución con expresión de casos alcanza sólo al supuesto expresado.

Por el contrario, la Compilación catalana en su art. 155 determina que salvo voluntad contraria del testador la sustitución vulgar dispuesta para el caso de premoriencia del heredero instituido se extenderá a todos los casos en que este no pueda o no quiera ser heredero”.

Formas de sustitución vulgar

Además de sustitución expresa o tácita, y simple o con expresión de casos, caben las siguientes posibilidades:

1-) Un sustituto para un heredero, o varios sustitutos para varios herederos.

2-) Varios sustitutos para un instituido. Según el art. 778: “xxxx”. Los sustitutos pueden ser nombrados conjunta o sucesivamente. En la conjunta, si el testador no designó partes, los llamados son sustitutos por igual, según el 765. En la sucesiva o gradual el  TS aplica la regla de que cada sustituto lo es de los anteriores y directamente del instituido: TS 23-marzo-1986 y 3-enero-1887.

3-) Un sustituto para varios herederos. En tal caso se duda si será llamado el sustituto cuando falte algún instituido, o si será preciso que falten todos. Sin duda prevalecerá la voluntad del testador. En defecto de ésta si en los instituidos no hay derecho de acrecer, en tal caso por falta de cualquiera, entrará el sustituto. Si, por el contrario, hay derecho de acrecer, la solución dependerá de la que se adopte con relación al problema de si prevalece la sustitución sobre el derecho de acrecer, o viceversa.

4-) Sustitución reciproca. Es decir varios instituidos sustitutos recíprocos. A ella se refiere el art. 779, según el cual: “xxxx”. Este precepto, dada su redacción, ha originado dificultades de interpretación; y por ello parece que debemos distinguir: a) Herederos en partes iguales, sustitutos recíprocos. Aunque no se regule en el art. 779, del propio precepto y del 765 se deduce que todos los instituidos que lleguen a ser herederos sucederán por partes iguales. b) Herederos en partes desiguales, y nombrados recíprocamente sustitutos. La solución del 779 es inaceptable, pues o quedaría una cuota vacante, o faltaría cuota, o si fueren más de dos, como dice ALBALADEJO, solo por casualidad seria posible aplicarlo. Entonces, la doctrina entiende unánimemente que: –Si son más de dos los instituidos, la porción vacante se atribuye a los sustitutos en proporción a sus respectivas cuotas. –Si los instituidos son dos, el que efectivamente sucede recibe todo el caudal hereditario. c) Herederos en partes desiguales y nombrados recíprocamente sustitutos, cuando además es nombrado también sustituto alguno no instituido. En tal caso si los instituidos lo fueron por partes iguales, no está regulado en el 779, y por aplicación del 765, todo los sustitutos, tanto instituidos como extraños, serán llamados a la sustitución por partes iguales. Si los instituidos lo fueron desigualmente caben dos soluciones: — TRAVIESAS, PUIG-PEÑA y LACRUZ entendían que se prescinde del art. 779 y, según el 765, en tal caso la porción del sustituido se distribuía entre los sustitutos por partes iguales. — Otros aplican el criterio de igualdad del 765, y entonces distribuyen la porción del sustituido entre los sustitutos por partes iguales: y dan una parte al sustituto no instituido; las partes restantes no se atribuyen por partes iguales a los sustitutos instituidos, sino que ellos las distribuyen entre si en la proporción que resulta del 779 según las reglas antes examinadas.

La cuestión todavía puede complicarse más cuando los instituidos y los extraños no son todos recíprocamente sustitutos, sino que los extraños son llamados solamente a la sustitución con algunos de los instituidos.

Efectos de la sustitución vulgar

La sustitución no plantea problemas específicos en cuanto a sus elementos personales, reales y formales, rigiéndose por las reglas generales de la sucesión.

En cuanto a sus efectos, podemos indicar:

  1. Aceptación. Producido el evento para el que está prevista la sustitución, tiene el sustituto la facultad de aceptar o repudiar la herencia. Este llamamiento es independiente de cualquier otro que pudiera ostentar en la misma sucesión, rigiéndose por la normativa general sobre duplicidad de llamamientos autónomos.
  2. Exclusión de la sucesión intestada. La sustitución vulgar, sin duda alguna excluye la sucesión intestada. También, aunque hay algunas dudas, el derecho de acrecer.
  3. Interpelación. El sustituto para el caso de repudiación puede hacer uso de la facultad del 1005 instando al instituido para  que acepte o repudie. LACRUZ entiende que ello demuestra que no se trata de institución condicional, porque si así fuera no podría realizarlo.
  4. Cargas. Según el a. 780: “xxx”. A pesar de la expresión del código, DE BUEN, ALBALADEJO y LACRUZ, consideran que las cargas deben considerarse excluidas, simplemente con que conste de manera indubitada la voluntad contraria del testador. ALBALADEJO considera que los mismos principios deben aplicarse al término. SCAEVOLA considera que si la sustitución es parcial, el sustituto debe pechar con el gravamen íntegro, según se deduce del art. 780. Pero ALBALADEJO cree que ya que el remanente al que no accede el sustituto irá a parar a los que en definitiva son sucesores, deben ser éstos quiénes soporten los gravámenes impuestos al instituido (984 y 986) .
  5. Acrecer. El sustituto vulgar tiene derecho a acrecer, tanto cuando falte alguno de los instituidos no sustituidos, como cuando falte alguno de los sustitutos conjuntos.
  6. Transmisión. La doctrina que estima que estamos ante un llamamiento condicional, no admite el derecho de transmisión si el sustituto falta antes que el instituido, pero sí cuando falta sin haber aceptado ni repudiado la herencia, pero habiéndose ya producido la delación a favor del sustituto por faltar el instituido. Quienes, por el contrario, entienden como posición más lógica, que no se trata de una institución condicional, lo admiten, sin ninguna reserva; y, desaparecido el art. 759, incluso aunque falte el sustituto antes que el instituido, pues hay que entender llamado al sustituto desde la muerte del testador.
  7. Derechos legitimarios. La sustitución no debe perjudicar derechos legitimarios. De hecho, y a pesar del a. 813, la sustitución vulgar no perjudica la legitima, según entienden LACRUZ y ALBALADEJO, y su legítima no puede considerarse gravada. Si el legitimario sucede, la sustitución no se aplica, y su legítima en ningún caso puede considerarse gravada. Si el legitimario no sucede en algún caso puede perjudicar a la legitima: Si la causa de que se produzca la sustitución vulgar, es la premoriencia, ésta determinará que sean legitimarios los descendientes del premuerto; por lo tanto si la sustitución se hace a favor de éstos no habrá perjuicio, pero lo habrá si se ha designado como sustituto un extraño. Si el legitimario sustituido carece de descendencia, es posible que ello origine un incremento en la cuota de los demás legitimarios. En tal caso tampoco habría perjuicio si fueran sustitutos vulgares estos otros legitimarios, pero si, si la sustitución fuera a favor de un extraño.

VII. Extinción de la sustitución.

La sustitución queda sin efecto cuando el instituido llega a adquirir la herencia. VALVERDE, DE DIEGO, SCAEVOLA y CASTAN entienden que se extingue además al extinguirse la institución de que depende. Como ya vimos, ALBALADEJO lo niega basándose en que no se trata de una cláusula accesoria, sino supletoria, y precisamente se ha ordenado por si falta. por cualquier causa la primera institución.

VIII. Sustituto vulgar de un heredero intestado.

SCAEVOLA, DE BUEN, y ROCA-SASTRE niegan la posibilidad de designar sustituto vulgar para los herederos intestados, pues el solo hecho de mencionar a tal heredero en el testamento, aunque solo sea para nombrarle sustituto, implica su institución. Y se apoyan en el art. 772-2.

ALBALADEJO, que parece haber convencido a LACRUZ, lo admite sin reservas, porque entiende que si bien el instituido en testamento puede serlo indirectamente, ello no implica que la simple constancia de datos relativos a una persona en el testamento suponga siempre la voluntad de instituirle heredero.

Entiende que en este caso se ve clara la falta de voluntad de instituir; y si bien es inconcebible la existencia de sustitución sin un previo heredero preferido, nada obliga a que tal primer heredero preferido sea testamentario.

La sustitución vulgar y otras instituciones

1°) La sustitución vulgar y el derecho de transmisión.

Antes de la publicación del Cci., DE BUEN y SCAEVOLA entendían que cuando se daban los presupuestos del derecho de transmisión pero el testador había nombrado un sustituto vulgar para tal heredero transmitente, debía aplicarse la sustitución.

Tal tesis podía apoyarse en la STS 26-mayo-1881, y 21-Noviembre-1887; en la consideración de que el testador al nombrar sustituto parecía preferirle a los transmisarios; y publicado el Cci. en su art. 774 al decir que “no puedan aceptar”.

No obstante, la mayoría de la doctrina, con PUIG PEÑA, LACRUZ y ALBALADEJO, siempre ha considerado preferente el derecho de los transmisarios, y ello:

  • Por el tono imperativo del art. 1006.
  • La frase “no pueden aceptar” se refiere a la incapacidad o indignidad para suceder; pues tal imposibilidad ha de ser jurídica, no física.
  • La sustitución vulgar se aplica cuando falta la delación al primer llamado; y el derecho de transmisión lo que hace es transmitir tal delación a los transmisarios. Por ello si podría haber sustitución si los transmisarios, en uso de su facultad, repudian la herencia del causante originario.
  • Si el testador ordena la preferencia del sustituto sobre el transmisario, lo que hace es convertir este ius delationis en personalísimo.

2°) Sustitución vulgar y derecho de acrecer.

Cuando existiendo un llamamiento plural solidario, y se ha nombrado un sustituto vulgar para uno de los instituidos, si éste falta se plantea el problema de si su cuota pasará al sustituto, o por el contrario, acrecerá a sus coherederos.

SCAEVOLA, DE BUEN y BONET-RAMÓN entienden que la preferencia debe concederse al derecho de acrecer, en base al 986, que menciona antes el acrecimiento que la sustitución.

Pero la doctrina mayoritaria siempre ha dado preferencia a la sustitución (FALCON, DE DIEGO, VALVERDE, CASTAN, ROCA SASTRE, SANCHEZ-ROMAN, VAZQUEZ-GUNDÍN, LACRUZ, ALBALADEJO, etc), en base a que mientras la sustitución se fundamenta en la voluntad expresa del testador, el acrecimiento se fundamenta en la voluntad  presunta. Por ello propiamente no puede hablarse de preferencia de la sustitución sobre el acrecimiento, porque donde hay sustitución no puede ser querido el acrecimiento.

Si el testador dispone que prevalezca el derecho de acrecer sobre la sustitución, lo que realmente hace es nombrar a varios herederos con derecho de acrecer, y luego nombrar un sustituto en  defecto de todos ellos. Por eso el problema que se planteará es el de determinar si el sustituto nombrado para varios instituidos es llamado en defecto de alguno o en defecto de todos; si la voluntad del testador no resulta clara, la mayoría también entiende qué procederá la sustitución.

Por último, LACRUZ afirma que la presencia del sustituto no destruye por si la vocación solidaria, de modo que el acrecimiento no desaparece, sino que retrocede. Por ello si falla el sustituto, es de suponer que con preferencia a la apertura de la intestada se daría lugar al derecho de acrecer.

Refundición de temas anteriores. Alicante, a 24/11/1983.

Eduardo Llagaria Vidal.

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El dictamen según Llagaria-4: Fin de la introducción y conclusiones

Las paginas 69 a 73 del libro de Eduardo no tienen desperdicio así que es difícil resumirlas. Hay que leerlas varias veces, diría que periódicamente.

Orden de los problemas o preguntas: El que nos convenga pero respetando el orden que haya impuesto el tribunal si es lo que lo ha hecho.

El orden y la claridad son fundamentales para que luego se te entienda (y para leer bien o lo haga el tribunal si tiene que hacerlo a posteriori).

No se puede dar nada por sabido o supuesto.

La letra ha de ser grande y legible. Dejar caras y espacios en blanco permite rectificar y corregir pero sin que el nerviosismo pueda llevarnos rectificar y cambiar en exceso aquello que ya teníamos hecho y bien resuelto y decidido. Valen los tachados, enmendados, salvados y corregidos.

Hay que fijar clara y resumidamente el problema que vamos a tratar sin repetirnos. Exactamente lo mismo hay que hacer con la solución. Con las soluciones hay que proceder descartando las más “absurdas” y continuando hacia la elegida o definitiva sin cerrarnos el camino y valorando por encima de todo el sentido común y los demás argumentos (ley, doctrina, jurisprudencia y fondo de armario).

Probablemente nos surgirán más problemas y más temas por el camino. Hay que tratarlos o apuntarlos todos pero sin perdernos y volviendo a la línea principal o principales. Esas cuestiones menores que no todo el mundo ve, suelen ser muy valoradas porque son las que más alejan al opositor del memorismo de los primeros ejercicios (y del que el propio dictamen también comporta en parte).

Abandonada una postura no volveremos a ella, de hacerlo sería imposible acabar el dictamen.

Optar por soluciones que no dominamos es un riesgo. Mejor no mostrar al tribunal aquello que no sabemos.

No nos será siempre posible desdoblar el dictamen puede que incluso no seamos capaces de explicar bien lo que pensamos, pero sin olvidar que lo que escribamos ha de ser COHERENTE.

Coherencia sí, pero cuidado con las soluciones radicales. Reservemos algún “puede entenderse”, “podría ser aconsejable”, “se puede defender” y similares que permitan cubrirnos las espaldas.

No hay que dejarse problemas (el problema es descubrir los problemas) y es FUNDAMENTAL terminar el dictamen a toda costa. Cada problema puntúa. Los que no hagamos no lo harán. Evitemos los dictámenes embudo o cabezones y vamos a por los de tipo cilindro.

Los temas había que meterlos en tiempo, ¿verdad? El dictamen también.

Hay que hacer siempre primero lo que sepamos para luego disponer de más tiempo para lo que nos ofrezca más dificultades.

Ya solo nos queda hablar del final del dictamen ….

Es muy conveniente y viene muy bien, hacer un resumen del dictamen que suele causar muy buena impresión al tribunal. El resumen, si bien lo hago al final, lo colocaremos al principio. Es decir, será la primera hoja que lea al tribunal. Tras el resumen, si me ha dado tiempo a hacerlo, repasaré la colocación de todas las hojas que entregaré y leeré ante el tribunal.

Fin.

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El dictamen según Llagaria-5: La compraventa

Si el vendedor es capaz, hay acuerdo sobre la cosa y el precio (con lo que existirá la causa onerosa) y se cumplen los mínimos requisitos de forma (verbal, escrita o pública), se produce la consecuencia jurídica querida: tenemos un título hábil para transmitir el dominio de la cosa vendida.

El dominio se transmite mediante el segundo requisito que es la traditio o entrega de la cosa vendida, si el vendedor es dueño. Como consecuencia de ese negocio consensual, seguido de la traditio, resultará que el comprador ha devenido titular del dominio de la cosa; dominio que ha sido perdido simultáneamente por el vendedor. El dominio permanecerá siempre en el adquirente, hasta que a su vez decida transmitirlo a otra persona.

Una venta anulable por un defecto de capacidad si va seguida de traditio, transmite el dominio. Si se ejercita la accion el dominio volverá siempre al vendedor. El titular del dominio anulable lo puede transmitir pero como nadie puede transmitir más de lo que tiene, transmite un dominio anulable hasta que desaparezca la accion y sin que pueda aparecer un tercero salvo el del artículo 34 LH. En caso de venta rescindible, si se transmite el dominio resoluble, el adquirente de buena fe queda protegido con la duda de si solo en negocios onerosos o en todos. En los casos de una venta resoluble ex artículo 1.124 Cci la resolución no perjudica a terceros, pero en los otros dos casos que puede haber (el 1.504 y los negocios a término resolutorio) sí que lo hace y por tanto, como en los negocios anulables, el dominio adquirido es resoluble también para el tercero. En el caso del 1.124 la resolución requiere acción y en el del 1.504 requerimiento. En los casos de términos o condiciones resolutorios el efecto es automático y llegado el término o cumplida la condición, el anterior titular recupera el dominio.

Nulidad de la compraventa

Artículo 1.494 Cci

No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos será nulo.

También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo.

Si se da el supuesto de ese artículo y te vendo una vaca y te la entrego y la vaca padezca una enfermedad contagiosa, no habrás adquirido la vaca aunque tengas la posesión y yo (vendedor) podré pedirte mi vaca y tu podrás pedirme que me la lleve, que te devuelva el dinero y que te indemnice porque el contrato ha sido nulo.

Anulabilidad de la compraventa

Si soy un menor emancipado no puedo vender un inmueble sin el consentimiento de mis padres, así que si te vendo, tú adquieres y yo pierdo el dominio pero el acto es anulable (ver 293 Cci para el curador), pero si tú trasmites el que te compre está igual que tú: tiene un dominio anulable. El menor emancipado que vendió puede ejercitar la correspondiente acción (1.301 y siguientes) y el que le compró puede purificar su titularidad a los cuatro años desde la mayoría de edad o si antes tiene lugar una confirmación (1.309 y siguientes del Cci). Excepcionalmente un tercero podria conseguir una adquisición a non domino: 34 LH, 464 Cci y 85 Cco.

Eficacia e ineficacia de la compraventa

Llagaria clasifica los negocios en:

  1. Eficaces desde su consumación,
  2. Eficaces desde su consumación pero anulables, resolubles, rescindibles o sometidos a condición resolutoria o suspensiva,
  3. Consumados pero ineficaces por falta de algún elemento esencial
  4. O totalmente ineficaces….

No tengo clara esta distinción pero conviene no olvidar en este punto el 1.259.2 Cci.

Carácter de la venta realizada por el menor emancipado

Hay dos posturas:

  1. Nula. No se transmite el dominio.
  2. Anulable: en cuyo se transmite un dominio anulable que puede confirmarse expresa o tácitamente o impugnarse mediante el ejercicio de la accion. Llagaria se inclina por la anulabilidad que permite al menor emancipado decidir en cuatro años desde la mayoría si confirma o impugna.

Venta por el padre de un inmueble de menor sin autorización judicial

Para Llagaria, estas ventas son negocios jurídicos incompletos (enlazar al Post donde hemos tratado esto) pues siempre pueden sanarse por el menor mediante la ratificación que transmitiría el dominio (a no ser que se haya perdido el dominio por usucapion o adquisición a non domino). Conviene añadir que no cabe autorización judicial a posteriori.

Llagaria lo explica de la siguiente forma: Si yo vendo un inmueble de un sobrino menor de edad y mi sobrino lo ratifica cuando sea mayor, el acto incompleto se completa. Pues si es posible con mi sobrino o el hijo de mi amigo, ha de ser lo mismo que si lo hiciera con un bien de mi propio hijo. Cuidado con la ley catalana que habla de anulabilidad y en este caso entiende Llagaria que es insostenible esa posición.

La venta de inmueble no requiere subasta pública según la LEC.

Algunos casos de necesidad de ratificación del negocio jurídico (y, por tanto, de la compraventa)

  1. Representación sin poder (mandato verbal).
  2. Poder insuficiente.
  3. Gestión de negocios ajenos sin mandato. Ver 1.888 y siguientes, especialmente el 1.892.
  4. Representante orgánico con cargo caducado.
  5. Cuando hay un consentimiento viciado o tengo capacidad natural pero no civil, el acto es anulable y debe confirmarse o anularse.

Seguro que antes o después Eduardo nos deleita con su “yo compro”, “yo vendo”.

Seguiremos informando ….

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El dictamen según Llagaria-6: La eficacia del negocio jurídico

Según Llagaria, podemos clasificar los negocios jurídicos en tres tipos por razón de su eficacia:

1.= Negocios válidos o eficaces.

2.= Negocios anulables, rescindibles, revocables, resolubles y otros que pueden verse afectados por una cesación de sus efectos.

  • Anulables: Su anulabilidad desaparece por transcurrir el plazo para el ejercicio de la acción, por la renuncia a la acción o por una nueva declaración de voluntad sin vicio (en ambos casos hablamos de confirmación).
  • Rescindibles: La rescindibilidad desaparece por transcurso del plazo para el ejercicio de la acción, por renuncia a la acción o con relación a la cosa (y a diferencia de la anulabilidad) por aparición de un tercero de buena fe (artículo 1295.2 Cci). El artículo 1.295.2 Cci precepto plantea la duda de si se aplica sólo a los negocios onerosos (que es la tesis más segura) o a los onerosos y gratuitos. En los casos de rescisión no necesitamos un artículo 34 LH (tenemos el 1.295.2) a diferencia de los casos de anulabilidad que no permiten que aparezca un tercero de buena salvo que sea el del 34 LH.
  • Revocables: Revocables son las donaciones, los legados y las instituciones de herederos modales. En estos casos el dominio se trasmite pero la transmisión puede quedar sin efecto precio ejercicio de la acción.
  • Resolubles: Resolubles son los negocios a término resolutorio, a condición resolutoria tácita (1.124) o expresa (1.504).
  • Otros supuestos de negocios que sufrir la cesación de sus efectos: Recuperación por los reservatarios de los bienes enajenados por el reservista; incorporación de bienes enajenados a la masa de la quiebra o la reversión de la donación a favor del donante o de otra persona.

3.= Finalmente están los negocios que nunca producirán efectos o que pueden producirlos si se dan algunas circunstancias. Se podrían clasificar en nulos, inexistentes, incompletos (el prototipo serían los ratificables del artículo 1259 Cci, pero también los realizados por uno de los dos padres o administradores mancomunados o por padres o tutores sin autorización judicial) y sujetos a condición o término suspensivo. Estos actos a veces no producen ningún efecto, otras generan apariencia jurídica, otras otros efectos distintos de los propios o queridos, otras pueden llegar a producir sus propios efectos y otras pueden producir efectos si hay un nuevo negocio (que ya sería un negocio distinto).

Interesantísimo capítulo de esta parte del libro de Eduardo.

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El dictamen según Llagaria-7: Excepciones al principio de que el dominio no puede pertenecer a más de una persona

Lo primero que uno se atrevería a decir es, ¿cómo que no? 

En realidad Llagaria lo que nos quiere decir cuando nos explica este principio fundamental del tráfico jurídico es que si pertenece a uno, no puede pertenecer a otro y que si lo adquiere uno, lo pierde otro.

Pero hay excepciones (no reales pues afectan únicamente al número de titulares) en los supuestos de comunidad:

  1. Comunidad ordinaria: Cuando el bien se transmite a varias personas en su totalidad o a una o varias en una parte.
  2. Comunidad hereditaria: Cuando el titular muere y deja varios herederos.
  3. Comunidad conyugal (gananciales en el derecho civil común).
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El dictamen según Llagaria-8: Nadie puede transmitir más de lo que tiene (adquisiciones a non domino)

Me parece interesante destacar alguna de las cosas que nos cuenta Llagaria cuando analiza este importantísimo principio fundamental del tráfico jurídico:

El propietario de un piso puede transmitirlo, el poseedor puede transmitir su posesión, pero no su dominio.

El titular de un dominio anulable, puede transmitir su dominio anulable en virtud de un negocio perfecto. La transmisión anulable no se purifica por el nuevo negocio jurídico perfecto. Sería el caso de un emancipado que vende sin consentimiento de sus padres. El comprador ha adquirido un dominio anulable. Antes de transcurrir los cuatro años para que el negocio anulable se confirme, el que le compró al emancipado vuelve a vender. Hasta el transcurso del plazo podría ejercitarse la acción de anulabilidad y el dominio sería recuperado de cualquiera que la tenga en su poder.

Si fuera un negocio nulo y no anulable, el adquirente no tendría nada (como máximo la posesión) y si transmitiera, nada transmitiría porque no tiene nada.

¿Y las adquisiciones a non domino? Efectivamente, constituyen una excepción y son las siguientes:

  1. Artículo 34 de la Ley Hipotecaria para los inmuebles.
  2. Artículos 85 del Código de Comercio (“La compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador respecto de mercaderías adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente”y 464 del Cci para los muebles
  3. Y la usucapión.

Otros supuestos que no son puras adquisiciones a non domino pero se le aproximan son estos otros dos:

La apariencia de representación en los supuestos de los artículos 1.734 y 1.738 del Cci y en los casos del factor notorio del Código de Comercio.

Artículo 1.734

“Cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber”.

“Artículo 1.738

Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe”.

Y el supuesto del artículo 1.295.2 del Cci que ya hemos estudiado aquí.

“Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas objeto del contrato se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe”.

Interesantísima lección plagada de buenos argumentos.

 

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El dictamen según Llagaria-9: Preferencia entre derechos personales y reales

Entre derechos reales y personales prevalece el derecho real. Llagaria lo explica con el ejemplo del mechero. Si me obligo a entregarlo solo podré hacerlo si es mío, así que si lo trasmito otro, a aquel con quien me obligué, solo puedo indemnizarle. Esto es así porque el derecho personal liga al acreedor y al deudor y aunque puede afectar a una cosa solo puede hacerse efectivo mientras la cosa sea del acreedor. La regla tiene excepciones o supuestos en los que caben dudas. Son estos: arrendamientos urbanos y rusticos y opciones inscritas.

Fin de la introducción…

Pensad… pensad y pensad, nos recuerda Eduardo al terminarla.

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El dictamen según Justito El Notario

¿Cómo hacer dictamen?

Reúno aquí varios documentos escaneados en formato pdf que debemos a Juan Bolás Alfonso y Eduardo Llagaria Vidal, maestros en el arte del buen dictaminar (y en el de enseñar a otros como ha de hacerse). También hay alguno de origen desconocido.

LO ESENCIAL A EFECTOS DE DICTAMEN 2

LO ESENCIAL A EFECTOS DE DICTAMEN

DICTAMEN ENFOQUE, TRATAMIENTO Y DESARROLLO

LA PREPARACIÓN DEL DICTAMEN SEGÚN LA ACADEMIA DE MADRID

 

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Algunas ideas para el dictamen en relación con el Dº Hipotecario by Juan Bolás Alfonso

TITULO I

DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y DE LOS TITULOS SUJETOS A INSCRIPCIÓN.(LH.1-5)RH 1-38)

Art.2.3  Y las llamadas adjudicaciones en vacío.

“En los Registros…. se inscribirán  3º)Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado”.

CASO: Es frecuente que la formalizar el inventario de una herencia se detecte que hay bienes que ya no son del causante por haberlos transmitido éste en vida en documento privado pendiente de su elevación a escritura e inscripción. En estos casos, en mi opinión, lo que procede es no inventariarlos sin perjuicio de que los herederos deban cumplir con la obligación que les impone el art.1279 CC de proporcionar al comprador el título público mediante la correspondiente escritura de elevación a público del documento privado. Es decir los herederos lo que han heredado respecto de estos bienes es la obligación de cumplir con el art.1279 CC. Además, no parece razonable heredar un bien que ya no es del causante con el consiguiente pago del impuesto de sucesiones.

Sin embargo, se observa en la práctica que en muchos de estos casos se inventarían los bienes y se adjudican a los herederos con la única finalidad de proporcionarles una titularidad formal que les permita otorgar la escritura de venta a favor del comprador, estas adjudicaciones reciben el nombre dde “adjudicaciones en vacío”.

La DGRN rechaza la inscripción de este tipo de adjudicaciones. En este sentido cfr. R.17 de marzo de 2017.y 4 de abril ded 2.017-

En el caso de la resolución de marzo, la viuda se adjudicó 47 fincas que habían sido vendidas por el causante en documento privado, haciendo constar expresamente que sólo se inventarían y se adjudican para dar cumplimiento a las ventas. La Registradora suspende la inscripción pues si las fincas habían sido vendidas ya no eran del causante, no formaban parte de la herencia por lo que no procede ni su adjudicación a la heredera ni inscribirse a su nombre en el Registro.

Doctrina de la DGRN:  No se permiten inscripciones de dominio a favor de un no titular (art.20.4 y 5º LH). Y frente a quienes intentan apoyar la solución contraria en base al art.2.3 de la LH (adjudicaciones fiduciarias) que permite la inscripción de las adjudicaciones a un heredero para pago de deudas, la DGRN señala la diferencia entre ambos supuestos:

-En la adjudicación en vacío el causante no es propietario y, por supuesto, el adjudicatario tampoco.

-En la adjudicación para pago de deudas, el causante es propietario y titular registral. La adjudicación es puramente formal, el bien no ingresa en el patrimonio del adjudicatario y la inscripción sólo tiene el efecto de legitimar los actos dispositivos del éste “para pago”

La reciente r.de 23 de noviembre de 2.017 llega a una solución aparentemente contraria. Se adjudica a los herederos un bien respecto del cual el testador dice que lo ha vendido en vida por lo que lo que lega es el precio obtenido por la venta. La Registradora aplica la doctrina de la DGRN y rechaza la inscripción de la adjudicación. La DGRN revoca la nota porque entiende que en el caso en cuestión no se había producido la transmisión efectiva y dado que lo que se lega es el precio a obtener por la venta lo que debe inscribirse es la adjudicación del bien a los herederos quienes estarán obligados a cumplir con las obligaciones asumidas por el causante y entregar dicho precio a los legatarios.

Art.3 LH: Titulacion auténtica.- Comentarios. El monopolio de acceso registral. El input del registro……

Matizaciones respecto de la inscripción de las sentencias

DGRN: 6-3-2014:-Las sentencias firmes declarativas o constitutivas con transcendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en el Registro, salvo las dictadas en rebeldía en los términos del art.524 de la LEC, y salvo que existan obstáculos registrales ( tracto…20, 40, y 82 LH)

DGRN:7-3-2017:Inscripción de sentencias dictadas en rebeldía.

Conforme al art.524.4 LEC  Mientras no sea firme, o aún siendolo, no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la ación de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía sólo pocederá la anotación preventiva.(En el caso se trataba de una sentencia de declaración de división de comunidad dictada en rebeldía de uno de los copropietarios).

Por ello , aún cuando conste la firmeza de la resolución, cuando una sentencia se hubiere dictado en rebeldía es peciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

La LEC señala tres plazos de caducidad para la ación de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia: 1º.-20 dias en caso de notificación personal de la sentencia. 2º.-4 meses si no ha habido notificación personal y  3º/un plazo máximo de 16 meses si subsiste la causa de fuerza mayor que hubiere impedido al rebelde su comparecencia.El transcurso de estos plazos debe resultar de los documentos presentados a calificación.

DGRN.11-5-2012. Se presenta sentencia de aprobación del convenio de separación y divorcio en la que se declara la propiedad de una cuota indivisa de un garaje en base a una cadena de títulos recogidos en documentos privados. La DGRN.– dice que una sentencia declarativa no es título sino decisión de una controversia, entre dos derechos en contienda. Sólo ciertos derechos especiales de constitución judicial y que no pertenecen al ámbito de lo privado pueden considerarse constituidos judicialmente (como el uso judicial de la vivienda familiar y la usucapión).Por ello la sentencia choca con el art.3º (principio de titulación publica registral), pues la decisión judicial no constituye una elevación a público de ninguno de los títulos privados.

DGRN.-19-5-2017.:La homologación judicial de una transacción no altera el carácter privado del documento. En un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales se homologa el acuerdo privado alcanzado por las partes. La DGRN. Dice que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y deberán darle cumplimiento, pero para que sea inscribible deben cumplirse los requistos exigidos por la legislación hipotecaria.

Art.4: Títulos otorgados en país extranjero (RH 36) (No confundir la problemática de la inscripción de títulos otrogados en el extranjero con la de la inscripción de títulos otorgados en España por extranjeros)

Respecto de la acreditación de la legalidad de los títulos extranjeros la normativa se contiene en este art.4 LH (títulos que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes) y en el art 36 RH. (Según el art.36 RH pfo 3 “El Registrador podrá bajo su responsabilidad, prescindir de dichos medios si conociere suficientemente la legislación extranjera de que se trate, haciéndolo constar en el asiento correspondiente”)

Pero hoy, respecto del reconocimiento de documentos extranjeros tener muy presentes el art.12 de la Ley 15/2/2015, de reforma de la jurisdicción voluntaria y el art.60 de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional….((recordar génesis del problema y UNIBANK en UE, TJUE 17 junio 1999))((Sentencia de Tenerife))((Proyecto de libre circulación de documentos UE))((res.DGRN sobre la comprobación de la equivalencia)

Art.5: “Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles”

DGRN.-15-7-2011: Se pretende la inscripción de un derecho de uso en virtud de escritura en la que el propietario concede el uso de un inmueble  en concepto de precario y sin pagar merced si bien los gastos de comunidad  serán a cargo del usuario.

El titular del uso solicita la inscripción entendiendo que se trata de un comodato, que tiene su cabida tanto como derecho real como personal y no de un precario.

DGRN: carece de transcendencia que se trata de una modalidad de comodato(denominado por la doctrina y TS “comodato precario”,según el 1750 CC) pues aunque así fuere es un derecho personal no asegurado especialmente (art.98 RH). Estamos ante un caso de una atribución de un estado posesorio absolutamente claudicante pues es libremente revocable por el concedente (art.5 LH)

TITULO II

DE LA FORMA Y EFECTOS DE LA INSCRIPCION (LH.6-41//RH.39-138)

La razón de ser del RP: la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La protección del tercero: SISTEMA LATINO de inoponibilidad de lo no inscrito//SISTEMA GERMANICO  de adquisición a non domino.

No se es propietario por estar inscrito sino que se está inscrito por ser propietario.

Art.17 (PºPrioridad) : Inscrito o anotado en el Registro un título no podrá inscribirse ni anotarse un título contradictorio posterior…

El asiento de presentación cierra el Registro durante 60 días desde la fecha del asiento.

Conforme al art.24 LH Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

DGRN.-7-7-2015: Vigente el asiento de presentación de titulos pendientes de despacho no cabe calificar un título contradictorio posterior.

DGRN.-2-7-2015: Caducado el asiento de presentación el registrador no puede tenerlo en cuenta pues el asiento dejó de tener efectos ipso iure. Por ello, si caducado el asiento de presentación,  se presenta otro título incompatible con el primero este segundo título cierra el acceso registral al primeramente presentado.

Del juego de los arts.17, 18 LH y 109 RH se desprende que los asientos de presentación tienen una duración de 60 días hábiles, que se prorrogan en caso de calificación negativa por otros 60 a contar desde la última notificación, y todo ello lleva consigo la prórroga de los asientos contradictorios presentados con posterioridad.

CASO:  Se presenta una hipoteca y se suspende  por falta de ratificación pues el acreedor actuaba a gravés de dos apoderados mancomunados uno de los cuales no ha firmado pero se ratificará. Antes de la ratificacion se presenta otra hipoteca, o un embargo, según los casos. Se pregunta si ratificada la escritura de hipoteca primeramente presentada mantiene su rango una vez subsanada.

En mi opinión, eso sería así si el defecto fuera otro, como un defecto en la fijación de las cuantías garantizadas, errorres materiales, etc…Pero si el defecto es la falta de ratificación debe estarse a la consolidada doctrina de la retroactividad de la ratificación sólo respecto de las partes, “ex tunc”,peo no frente a terceros respecto de los cuales la ratificación no es retroactiva sino “ex nunc” por lo que el documento presentado en segundo lugar (la segunda carga-hipoteca o embargo) se inscribe como primero.(Cfr. R.28 mayo 2013 y 4 junio 2013)

Art.20 (PºTracto) (DINAMICO Y ESTÁTICO)((Tracto dinámico=transmisión y constitución de derechos por el titular registral))((Tracto estático=no caben modificaciones de su asiento sin su intervención o conocimiento)) ((Corolario del art.24 de la constitución, la proscripción de la indefensión, la tutela efectiva)

DGRN.-14-2-2015: (Obvio) no puede extenderse  anot.prev. de demanda si los bienes están inscritos a nombre de una sociedad que es distinta de la demandada y no consta que ésta haya intervenido en el procedimiento.

DGRN.-19-9-2015.-(idem rs. 10 y 22 de enero de 2011.Ejecución de hipoteca contra HERENCIA YACENTE (lo mismo para la inscripción de sentencia de reconocimiento de dominio en procedimiento seguido frente a los herederos del titular).

  • Si la demanda se dirige contra herederos indeterminados, por exigencia del tracto,  debe nombrarse judicialmente un administrador de la herencia yacente o un albacea.
  • Si se demanda a un posible heredero que puede actuar en nombre de los otros desconocidos no es preciso la indicada exigencia formal, excesivamente gravosa.

DGRN.-3-12-2015//17-7-2015: Imposibilidad de practicar un asiento si el titular registral no ha sido parte o ha sido oido en el correspondiente procedimiento judicial

En el procedimiento deben haber sido emplazados aquellos a quienes el registro concede al gún derecho que podría verse afectado por la sentencia, para evitar SU INDEFENSION, PROSCRITA POR EL ARTICULO 24 DE LA CONSTITUCIÓN Y SU COROLARIO REGISTRAL QUE ES EL ARTICULO 20 LH.

DGRN.-23-2-2015: Inscripción de sentencias sobre Bienes inscritos para la comunidad matrimonial conforme al art.92 LH y 144.6 RH

La norma es clara. Hay que demandar a ambos cónyuges o al menos notificar la demanda al cónyuge del titular registral. Pero no se trata de proteger al cónyuge del deudor cualquiera que sea sino de proteger al cónyuge cotitular de la comunidad al tiempo de la inscripción, lo que no se ha acreditado.(En el caso el esposo había contraído nuevo matrimonio posterior a la adquisición ganancial)

DGRN.-17-6-2013: Caso frecuente,el propietario  se guarda la escritura para que no conste en el registro su titularidad.

Se solicita anota.p. de embargo sobre fincas que según el recurrente la entidad deudora, embargada, adquirió en escritura que nunca ha llegado a inscribirse en el registro.

Se rechaza por 20 y la DGRN enumera los mecanismos existentes para instar el acceso al registro de los títulos no insritos((140.3RH y 663 y 664 LEC= pedir judicialmente que se requiera al considerado como dueño para que presente la titulación omitida))

DGRN.-13-11-2013 y 29 11-2013: La falta de tracto impide la inscripción de una escritura de segregación y disolución de condominio otorgada por los dos únicos socios de una sociedad civil estando la finca inscrita a nombre de la sociedad civil.(Recordar problemática personalidad sociedad civil y el art.1669 CC. La circunstancia de que los pactos se mantengan secretos no supone que la sociedad civil deba inscribirse siempre en el Registro Mercantil)

DGRN.-13-3-2017:    IMPORTANTE Mandamiento de embargo de fincas inscritas a favor de distintas sociedades mercantiles en procedimiento de ejecución seguido contra el administrador y socio único.

Se deniega. Cuando el legislador quiere exceptuar del tracto lo hace expresamente (vgr, procedimientos criminales a los que se refiere el último pfo. del 20; o el art.170 pfo. 6º de la LGT que ampara la posibilidad de tomar anotación de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad sin necesidad de que el procedimiento se dirija contra ella cuando se hubieran embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo)

En otro caso, la posibilidad de embargar bienes de sociedades de capital por deudas de los socios exige aplicar la doctrina del levantamiento del velo lo que exige un procedimiento judicial.

((POR SU RELACION CON LA MATERIA DEL TRACTO HAGO AQUÍ REFERENCIA A LA PROBLEMÁTICA DE LA REANUDACION DEL TRACTO))

REFORMA 2015: No hay interrupción si el promotor del expediente es causahabiente del titular registral.

DGRN.-8-3-2017.El art.208 apartado 1º eleva a rango legal la constante doctrina de la DGRN (22-12-2010//10-7-2013//23-10-2013//19-5-2014//23-10-2014//25-7-2014// afirmando que “no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso la inscripcion únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”

DGRN.-14-4-2016  Se plantea la duda de si la expresión “o sus herederos” debe entenderse referida a todos o a alguno inclinándose porque cabe el expediente cuando el promotor haya adquirido su derecho sólo de alguno o algunos de los herederos.

DGRN.-24-3-2015//28-4-2016//Enero 2017//18-10-2017: Admite que en algunos casos puede existir una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría la falta de tracto (compra de sociedad desaparecida e inexistencia actual de comisión liquidadora…) pero si es así debe el Notario señalarlo en el acta como justificación para la tramitación del procedimiento

DGRN.6/8/2.012.-Recuérdese que conforme al art.285.III RH no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la fomalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte, lo que daría lugar a formalismos inadecuados.

 ((Art.23 inscrip. Condiciones, suspensivas, resolutorias o rescisorias)).

Art.26.-Prohibiciones de disponer, legales judiciales-administrativas y voluntarias. Distinto alcance como veremos, en orden a la posibilidad de embargos e hipotecas sobre los bienes afectados por la prohibición.

Art.28.- Peligro.(Explicar caso concreto arras…TS)

Pero quede claro que tanto en este caso como en el del 207 cabe la inscripción de los actos o negocios celebrados por el titular registral sin perjuicio de que de aparecer un titular real el adquirente no puedan ampararse en el art.34 durante el plazo indicado.

Art.30, 31 protección del tercero  ante nulidad de asientos por defectos formales.

Art. 32 Inoponibilidad. “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero.” (Oponibilidad-Sistema latino)

DGRN.- Reciente resolución de 1-12-2017: Los actos sujetos a inscripción en el Registro Mecantil sólo serán oponibles a terceros de buena fe desde su PUBLICACION EN EL BORME.

Caso:El administrador único de la sociedad  vende en escritura otorgada el 24 de octubre, estando cesado el 2 de octubre. En inscripción de 15 de octubre 2013 consta su cese y el nombramiento de un nuevo administrador. El contenido de este asiento se publicó en el BORME el 24 de octubre de 2013. Con anterioridad a la reforma de 1989, el entonces vigente art.26 C.de Comercio establecía que la inscripción del cese perjuidicaba al tercero desde la fecha de presentación –r.2 de abril de 1986-. Actualmente debe estarse a la fecha del BORME, por ello el cese no puede pejudicar a quien antes de dicha publicación adquirió la finca.

EL TERCERO EN EL ARTICULO 32.

Conocida polémica sobre los terceros de la LH.Tesis monista dominante.El tercero del 32 es el del 34 salvo la exigencia del carácter oneroso de su título.

Explicación:El sistema de inoponibilidad (latino) sanciona la negligencia del que no acudió al Registro, frente al que se acogió a su régimen protector. El sistema  germánico se basa en la protección de la apariencia y en la exactitud del Registro en beneficio de tercero. El art.32 limita su acción al conflicto entre un título inscrito y otro no inscrito, resuelve un conflicto de títulos,pero no protege frente a la nulidad del propio título que se inscribió, ni contra los anteriores previamente inscritos. Para lograr esta segunda protección nacen los arts.34 y concordantes.

Art. 33. La inscripción no sana nulidades

DGRN r.14/6/2011.

CASO: Se presenta una sentencia de nulidad de ciertas inscripciones sobre bienes que están a nombre de terceros, personas distintas del demandado quien les vendió la fincas a estos terceros que no han tomado parte en el procedimiento.

Doctrina de la DGRN.-La inscripción no tiene la virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo, pero tal nulidad no puede afectar al adquirente de un derecho durante la vigencia del asiento declarado ahora nulo, porque mientras esté vigente el asiento surte sus propios efectos, entre ellos el de servir de base para la adquisición de un tercero

TRIBUNAL SUPREMO 22-10-2012..-COLISION ENTRE EL TITULAR REAL Y EL APARENTE

No debe reconocerse el dominio por el mero hecho de la titularidad formal que publica el Registro(art.38) pues la protección que confiere al propietario el artículo 348 del CC (reivindicatoria) se refiere al dueño real de los bienes y no al aparente en virtud de título jurídico inválido de modo que no basta la escritura pública para mediante la “Traditio ficta” ex art.1462, adquirir la propiedad pues la escritura incorpora un negocio carente de eficacia jurídica al que le resulta de plena aplicación lo dispuesto por el art.33 LH en el sentido de que la inscripción no convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes.

((Guarda relación con la polémica de la venta de la acción reivindicatoria. Vende un no poseedor y nadie transmite lo que no tiene. Su eficacia será obligacional.))

TRIBUNAL SUPREMO 20-4-2016 (FERNANDO PANTALEON)

Un matrimonio compra un inmueble en escritura ocultando que el esposo está incapacitado y  constituyen tres hipotecas cambiarias.

Se impaga una letra, se ejecuta la hipoteca, y desierta la subasta el ejecutante cede el remate a un particular que vende la finca a un tercero.

La esposa y su hijo, como tutor del padre, demandan la nulidad de las tres hipotecas en base al 33

-Se desestima el recurso por: 1/la doctrina de los actos propios; 2/porque la compra que hicieron no es nula(1259) sino  anulable (1389 y 1322 CC) anulabilidad a la que también se aplica el art.33 LH;3// y porque el comprador final es tercero del 34 LH cumpliendo todos los requisitos del artículo incluido el título, que en este caso es la venta judicial en el procedimiento de ejecución hipotecaria. La anulabilidad de la hipoteca comportó un defecto del poder de disposición (ius distraendi) que conforme a la apariencia registral tenía el ejecutante . Y este es precisamente el tipo de defecto frente al que el art.34 quiere proteger al adquirente.ejecutante sobre el objeto de la hipotecar

Art. 34.

El tercero….

1257 CC la relatividad de los contratos. Sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos.

El tercero civil no es parte en el contrato.El tercero hipotecario reúne otros requisitos que justifican su especial protección.

Casos debatidos: 1//¿Es tercero la sociedad a la que un socio, en la fundación o en un aumento, aporta un inmueble? Si pero  ¿quid si es sociedad unipersonal?

Que de buena fe

No sólo conocimiento positivo o desconocimiento sino carga ética, estandar de conducta (vease el art.38 y TS sentencia 12/1/2015= La creencia equivocada no basta, el error ha de ser excusable, lo que implica una actuación diligente.) Es preciso modular la exigencia de buena fe atendiendo a las concretas circunstancias del caso.

– Momento en que debe tenerse: “cuando se trafica”, en el momento de la verdad, no cuando se inscribe. Mala fides superveniens non nocet.

TRIBUNAL SUPREMO: 21-2-2012

Hipoteca en garantía de obligaciones hipotecarias al portador constituida por el representante de una sociedad en base a una ceertificación del acuerdo de la Junta general que se prueba era falsa.

Se ejecuta la hipoteca adjudicando los bienes hipotecados a los titulares de las obligaciones.

Se solicita la nulidad de la hipoteca  y de todos los actos que traigan causa de la misma.

Los titulares de las cédulas hipotecarias recurren  alegando la protección del art.34 LH.

El TS desestima el recurso por no considerar a los recurrentes terceros de buena fe y reitera su doctrina afirmando que: 1// la buena fe debe determinarse en el MOMENTO DEL NEGOCIO JURIDICO ADQUISITIVO 2//  IMPLICA QUE EL TERCERO NO CONOCIA LA INEXACTITUD DEL Registro, en sentido negativo, o su confianza en la exactitud del Registo, en sentido positivo 3//En el caso, en el momento en que los recurrentes adquirieron sus titulos hipotecarios CONSTABA LA ANOTACION DE DEMANDA EN EL R.P., por lo que no puede hablarse de anulación de la adqusición por ausa ajena al Registro ni de desconocimiento de la inexactitud registral.

-Quien debe tener buena fe: el adquirente. Supuestos de debate:

a)Adquisición por sociedad: administrador único, administradores mancomunados, consejo de administración con o sin consejero delegado, apoderados solidarios o mancomunados

b)Adquisición por cónyuge para la sociedad ganancial…

c)Adquisición por apoderado conociendo la inexactitud el poderdante

EVIDENTE CASUISTICA  que obliga a valorar todas las circunstancias concurrentes para que, ante el extraordinario efecto de la adquisicón a non domino, la existencia de buena fe no ofrezca duda alguna y no se facilite la adquisición en beneficio de quien en la realidad no tiene buena fe. Por ejemplo caso de sociedad de un solo socio que conoce la inexactitud registral…

TRIBUNAL SUPREMO.-5-3-2013:APORTACION A SOCIEDAD Y BUENA FE

Aumento de capital de una S.L. a la que otra S.L. aporta determinados apartamentos.

Posteriormente en escritura, la S.L. aportante vende a otras personas los mismos apartamentos. Pero cuando esta escritura de venta se presenta en el Registro estaba vigente el asiento de presentación de la escritura de aportación

El TS admite que la sociedad adquirente es tercero pero rechaza la condición de terceros de buena fe de los compradores pues el Registro ya advertía dela posible inxactitud del título del vendedor.

TRIBUNAL SUPREMO 12-11-2013. //6-11-2014- EL REGISTRO SOLO PROTEGE AL ADQUIRENTE DE BUENA FE.

1ª.- 2013: Una sociedad vende  un inmueble en documento privado en 1983. El comprador ocupa la edificación existente en el inmueble.

En 1992 se tramita un juicio ejecutivo a instancia de BANESTO contra la sociedad vendedora, aún titular registral, acordándose el embargo de la finca.

El procedimiento queda en suspenso hasta que en 2005 BANESTO cede su crédito, se celebra la subasta sin postor y la cesionaria solicita la adjudicación y cede el remate a otra sociedad mercatil (de la que su cuñado era el representante legal). La adjudicación a favor de ésta última sociedad se aprueba y se inscribe en 2007.

El  comprador de 1983 ejercita la acción declarativa de propiedad y de nulidad de la ejecución y cancelación de la inscripción a favor de la Sociedad adjudicataria.

El TS estima la acción pues entiende que no se acreditó la buena fe necesaria para ser amparado por la publicidad registral.

FUNDAMENTOS: 1//No se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal se debería haber conocido. 2//Tanto la cesionaria del crédito como el representante de la sociedad adjudicataria comprobaron que existía una edificación en la parcela y sin embargo no actuaron diligentemente comprobando, antes de sacar la finca a subasta, el título por el que el ocupante de la edificación la venía disfrutando. 3// La buena fe se presume “iuris tantum” pero puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario como ha sucedido en el caso.

2ª.- 2014:Escritura de permuta de suelo por 2 viviendas y 4 plazas de garaje cuya futura entrega libre de cargas se garantizó con un aval de una entidad de crédito.

La promotora, aquirente del suelo, declara la obra en construcción, divide en PH e hipoteca todo el edificio, con inclusión de las fincas que debería entregar en su momento, a favor de la entidad AVALISTA.

Dice el TS que cabe la posibilidad de que el dueño de un inmueble lo hipoteque, incluso aunque esté obligado a entregarlo en un futuro a tercero libre de cargas (recuerda la hipoteca y la evicción)

Los cedentes del suelo reclaman la entrega de las fincas libres de hipoteca y la entidad acreedora y avalista se opone alegando el art.34 LH

Se deniega por faltar la buena fe ya que la entidad conocía perfectamente la existencia de la obligación de entregar las fincas libres de cargas e incluso la avaló.

Adquiera  a título oneroso…

El título ha de ser traslativo y oneroso(vgr  compra de herencia, permuta, …Quid de la división de cosa común, en el caso de que uno de los copropietarios tuviera título nulo,¿ es título traslativo la disolución? Esta cuestión se ha tratado más en relación con la inmatriculación del 205 LH. Y también respecto de la exigencia de la autorización del 166 CC para dividir bienes en nombre de menores. Así,  la r. 28 de junio de 2007 exime de dicha autorización a la madre para otorgar una partición y posterior división de comunidad entendiendo que la disolución de la comunidad no es dispositiva si los bienes que se adjudican son de análoga naturaleza conforme al 1031 CC.

Unanimidad actual sobre la aportación a sociedad: Cámara. Aunque no sea un tíutlo estrictamente traslativo, sus efectos son semejantes pues altera el poder de administración y de disposición sobre lo aportado. El aportante deja de ser propietario.

La adquisición para ser protegida ha de ser válida, por ello no es tercero protegido quien adquiere en virtud de una compra simulada que deviene nula.( Vgr. S. TS.1/372013 Dación en pago que encubre un préstamo usurario. Y TS s.21/2/2017 adquisición nula por basarse en un pacto comisorio)

¿Quid si lo poseído no es lo adquirido?

TRIBUNAL SUPREMO:18-10-2012: Se adquiere una finca que no se corresponde con la que realmente se ocupa. Compran un local y se les entrega otro.

La Audiencia negó a los adquirentes la condición de terceros hipotecarios porque dicha condición exige que exista identidad entre lo que se adquiere y lo que se posee

El TS estima el rrecurso basándose en la buena fe de los adquirentes, por lo que la posible anulación del derecho de quien les vendió, por causas que no constan en el Registro, “no les alcanza”.

¿Y si propiamente no ha habido adquisición?

TRIBUNAL SUPREMO 11-10-2014 (O´Callaghan). Por error en la subasta se adjudica una finca distinta(plaza de garaje) a la que se había embargado y que es propiedad de otra persona que solicita la declaración de su propiedad, la nulidad de la inscripción hecha a favor del adjudicatario y daños y perjuicios.

La A.P. entiende válida la inscripción a favor del adjudicatario en base a la presunción del art.38 LH

El único motivo de la casación se basa en el art.1473 CC, 609 CC y 34 LH.

Como no se embargó la finca del recurrente no hay título para la transmisión. La adquisición se produce por título y modo, no hay título ni modo ya que la inscripción no lo es. La plaza ni se se embargó ni se adjudicó sino que simplemente se inscribió por error. Por tanto no hubo adquisición que quepa en el art.34 LH. El titular real, que la adquirió en documento privado, no ddebe sufrir las consecuencias del error registral.

Algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmtirlo

Recordar que si la adquisición es de un inmatriculante ex art.205 LH se suspende la protección del tercero .

Arts. 35 y 36 usucapio secundum tabulas y contra tábulas.

DGRN. R.3/11/2015: U.Contra tabulas.- Para la inscripción de una sentencia declarativa del dominio por usucapión no hace falta demandar al titular registral si ha sido declarado en rebeldía.

r.- 3/12/2015 y 30/11/2016: La inscripción de la sentencia requiere que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o sus herederos, pero no es necesario que se demande a todos los herederos si algunos de ellos consolidaron sus derechos en ot