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FAQ’s & Shots por categorias

Arancel

¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?

Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis“aquí y en la China Popular”.

Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).

Esta fue la pregunta que me hicieron: “¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”

Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.

Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.

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¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”

coste arancel notarial

¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?

“Artículo 63 del Reglamento Notarial

La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.

….”.

Curiosamente luego dice:

“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.

No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.

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“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”

testamentos en españa coste

Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Sais en este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.

No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.

Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).

Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Ahorrar en el Notario, ¿es posible?

ahorrando ahorrar con el notario

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría ahorrar en la factura de la notaría, es decir, que mi factura fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyó.

Tengo un post titulado “Ahorrando con el Notario” que pienso puede resultar muy ilustrativo.

Sobre pedir presupuesto que no sirve para ahorrar pero si para hacerse una idea, también he escrito aquí.

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Me parece cara su factura, Sr. Notario

factura del notario es muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquí aquí.

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Me temo que no soy el Notario que usted busca

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca …

Pensé que no contestaría, pero lo hizo

Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:

“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?

No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.

Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.

“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”

No. Solo el IVA de las facturas del Notario.

Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.

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Minutación del acta de depósito notarial

factura acta deposito notarial

“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.

Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.

Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.

Dice el Artículo 216.2 RN:

“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”

Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).

Gracias compañeros por vuestras opiniones.

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Pedir presupuestos en la notaría

presupuesto escritura notario

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.

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Bancos

¿Cuánto pagaré de comisión de disponibilidad?

comision disponibilidad

La pregunta sobre esta particular comisión de disponibilidad no me la hacían a mi.

Me contaba un cliente que se la había hecho él a un bancario, Director de Sucursal para más señas, que, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y airadamente, le respondía que si se creía que era tonto y no sabía calcularlo, si bien, por razón de la dificultad del cálculo, necesitaba tiempo y probablemente tendría que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor viene a mi despacho y como se ve que no se amilana o le ofrezco confianza, o ambas cosas, me cuenta lo sucedido y me pregunta “¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que, por supuesto, no era difícil calcularlo, que podría ser difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,25% al mes, pagaría 300 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo ni un solo minuto durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 363 Euros si se llevaba del Banco los 10.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto.

Creo que he tardado más en escribirlo que en explicarlo.

No hace falta añadir nada, ni significar que da vergüenza pensar en cómo seguimos funcionando a estas alturas de la película.

El deudor sabría de lo suyo y tonto no era con lo que sacó rápidamente sus conclusiones.

Yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”. Ay .. las comisiones.

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¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

informacion cuentas banco españa

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber qué cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

comision de disponibilidad sabida en el notario

Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).

Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.

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¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?

explicaciones del notario

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.

Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

firmar con usted notario hipoteca

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

subrogación hipoteca

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar un crédito?

prestamizar crédito

Pues prestamizar es convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

condiciones de mi credito que dice notario

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”

reclamar clausula suelo

“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.

¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?

¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?

Mi no comprender.

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Amigo bancario

amigo bancario

“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.

¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Banco no existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio? ¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.

Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.

Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:

Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.

A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bochornosa actuación de una empleada de gestoría

empleada Gestoria patetica

Bochorno … 

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca

comision por cancelación de hipoteca

Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:

“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.

Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.

Hace unos días me comentó la situación

Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.

Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.

De momento, la primera batalla está ganada.

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Comisiones bancarias caras

comisiones caras

¿Por qué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

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Gross up, push, pari passu y otros “palabros”

gross up

Las veo en minutas bancarias y me obligan a repasarlas en mayor o menor medida (algunas son recientes, otras no).

Las iremos acumulando.  De momento tengo estas:

Gross up

Notificaciones push

Pari passu

No, no tiene nada que ver esta cláusula con los Casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. Me lo comentaba hace poco Arancha en Linkedin.

A mi me han pedido algunas veces que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones.

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Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

treinta años de hipoteca

“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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Si desisto de un préstamo por ser consumidor, ¿el Notario me devuelve el dinero de su factura?

“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.

2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:

a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.

b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.

3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.

4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.

“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”

Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma.  Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.

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BDTR

Mejoras en la BDTR

bdtr notarios

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

catastro cambiar

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

tecnico o notario quien mide

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

volver a vender una finca ya vendida y catastro

Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces me llegan cartas del Catastro

cartas del catastro para el notario

Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:

“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice:

“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

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Cambios catastrales de superficie

cambios del catastro

“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285

catastro contador

Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré he hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.

En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar. Buen dato. Gracias.

Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, para esas fechas lo tendremos todo absolutamente coordinado.

Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas. Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.

Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.

El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:

  1. “Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
  2. No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.

144.326 (30 de mayo de 2018)

146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas

EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO

150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas

156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas

157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas

159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas

161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas

163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas

VACACIONES

168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas

170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas

171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas

173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas

175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas

177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas

179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas

EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….

182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)

184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623

186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383

188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553

ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11

193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)

195.531 (28 de noviembre de 2018) +2.339

197.912 (5 de diciembre de 2018) +2.381

200.285 (12 de diciembre de 2018) +2.373

Seguiremos informando.

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Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …

a veces llegan cartas del catastro

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

descoordinación base grafica notario

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

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¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?

elección de notario por parte de quien

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra

fiducia cum amico

Hace unos días llegaba una extraña consulta:

“¿Un comprador puede  serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.

Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.

Pero al margen de este caso hay otra opción:

“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.

Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:

  1. Resolución de 20 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio (IES).
  2. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Conviene también leer estos dos artículos:

Fiducia cum cómplice y reconocimiento de dominio

Fiducia cum amico. Ilicitud de la causa fiduciae. Consecuencias civiles y penales

Mucho cuidado con este tipo de operaciones y con su fiscalidad.

Gracias compañeros.

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Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto

tanteo Generalitat

Ley 27 /2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Comentario

  1. La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
  2. Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retracto con los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.

Primer caso real

“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.

Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.

La norma:

Sección sexta. Vivienda

Artículo 82. Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:

Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.

1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.

2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.

3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.

4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.

Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.

1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.

3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido. 

4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.

Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.

1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.

2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.

4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana

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Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

finalizar condominio de propiedad

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

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¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

aportación de inmuebles a cb

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

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Comunidad de Propietarios y División Horizontal

¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?

estatutos división horizontal

A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.

Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.

¿Y por qué los incluyo?

Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.

¿Cómo los incluyo?

Pues solo hay tres opciones

  1. “Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
  2. “Copia y copia” (dándole a la tecla).
  3. O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.

Vean la importancia del asunto en estas informaciones

Apartamentos de lujo de Benidorm declaran la guerra al alquiler vacacional

Los promotores empiezan a prohibir el alquiler turístico a los compradores de viviendas

Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …

¡Ya lo tengo¡

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

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Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos

terraza anejo arras

“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”

Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.

Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.

Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.

El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.

¿Y cómo solucionarlo?

Se me ocurren dos soluciones.

La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).

La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.

En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.

También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.

Suerte.

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Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública

local sin salida a elemento común

Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.

Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).

La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.

Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.

En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segunda o la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.

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Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado

gastos comunidad de propietarios

Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.

En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.

Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.

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Corto y dentro

Espaguetis “Darkbonara”

espagueti carbonara receta

¿De qué se habla en un chat de Notarios? Pues de pasta, claro está …

¿Cómo hago los espaguetis carbonara para mis hijos?, – dice uno de los nuestros que enumera los ingredientes que ha comprado para hacerlos.

Lo primero, dice el cocinero, tira la nata. Nada de bacon, mejor panceta y aún mejor guanciale o papada de cerdo.

Se sofríe mantequilla, la panceta y un ajo.

Cuando el ajo esté dorado, se retira.

Se añaden los espaguetis y les echas la mitad del pecorino que hayas rallado (se acepta parmesano).

Remueves bien y retiras del fuego.

Nada más retirarlo del fuego, le echas huevo batido, removiendo a la vez para que se ligue bien. No se pueden ver grumos de huevo. Se tiene que ligar perfectamente. Es una buena opción hacerlo en pareja para que uno eche el huevo poco a poco y el otro remueva.

Luego, la pimientita negra recién molida.

Después echas la otra mitad del pecorino que previamente habías reservado y remueves para que se ligue con todo.

Lo más importante es laminar el ajo, dejarlo fino, plano e igualado, apuntillaron.

Listo.

Prometió enviarnos foto y nos encomendó al libro “La cuchara de plata”, la biblia de la cocina italiana.

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Me voy a comprar unas cuantas botellas de vino: ¿Qué me recomiendas?

comprar vinos

Desde la última vez que me di una vuelta por bodegas y tiendas on line, he recopilado unas cuantas recomendaciones de aquí y de allá. Algunos son vinos que he probado y quiero repetir (como el blanco de Cristina Calvache o alguno de los de Hispano Suizas); otros no los conozco más que por la referencia que me han dado y otros considero que son vinos de buena relación calidad precio a los que quiero dar una oportunidad. En los próximos días, “me voy de compras”.

Vinos Bigardo

http://www.bigardo.es/

Loess es una marca de vinos de alta gama de Ribera del Duero y Rueda – Loess Rueda

http://loess.es/

Bodegas Hispano+Suizas

http://bodegashispanosuizas.com/

El Valle – Secastilla – Tinto Secastilla

http://www.pagodesecastilla.com/

Bovial – Vinos de la Tierra de Castilla – Bodegas y Viñedos Alcarreños – Pioz – Guadalajara

http://www.bovial.es/

Bodegas Lavia – Vinos DO Bullas (Murcia) | MGWines Group Vinos – Lavia 2012

https://www.mgwinesgroup.com/bodegas-lavia/

Pazo Pondal – Vinos Albariño – D.O. Rías Baixas – Viña Pondal

http://pazopondal.com/es/

Bodegas Condes de Albarei – Albarei Aine

https://www.condesdealbarei.com/

El Primero, el vino de maceración carbónica de Fariña

https://www.bodegasfarina.com/primero/

BODEGAS LEZAUN • Vinos de Agricultura Biológica

http://www.lezaun.com/

Monólogo vino

http://monologovino.com/

Portia – Portia Verdejo

http://www.bodegasportia.com/es

Prada A Tope

https://pradaatope.es/

Bodegas Carchelo – Canalizo

https://carchelo.com

Vinos Cristina Calvache . Blanco Jaén

http://www.vinoscristinacalvache.com/

Bodegas y Viñedos Mengoba . Brezo

http://www.mengoba.com

Veleta Wines . Veleta Chardonney

https://vinosveleta.com/

BodegaG6. La última

http://bodegagrupo6.com/

Bodegas Hydria. Blanco 4 Cuerdas.

https://www.bodegashydria.com/

Bodega Condado de Ojancos

http://www.condadodeojancos.com/

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Receta del conejo al ajo cabañil si no tienes ajo

conejo sin ajo

Esta mañana me pongo a preparar un plato típicamente murciano: Conejo al ajo cabañil. Escribí una pseudo receta hace un tiempo que he revisado hoy.

Todo iba a las mil maravillas hasta que llegué a este momento:

“Después piqué los ajos echándole a los dientes pelados ese poquito de sal que evita que se escapen del mortero”

Me voy al cajón de las patatas, de las cebollas y de los ajos y … no me queda ajo. ¡Ni un átomo de ajo¡ No tengo demasiado trato con mis vecinos de planta, no tenía ningún bote de ajo molido entre las especias, el plato no tenía marcha atrás, el conejo estaba en la sartén, las patatas cortadas … así que he mantenido la calma y he echado un par de chorros de vinagre sobre la patata en crudo ya cortada y, después de sazonarlo, he añadido una buena rociada de pimentón picante. Con ese preparado, me he llevado las patatas a la sartén, mientras el conejo seguía su ritmo.

Cuando la patata estaba hecha, la he llevado un rato con el conejo pero como veía que se me podía pasar la patata antes de estar listo el conejo, la he retirado, he añadido un chorrito de vinagre al conejo, he terminado de dorarlo y luego utilizando como lecho la patata frita ya retirada, he colocado el conejo bien refrito encima de la patata dejando el plato ya preparado para servir.

Como teníamos una ensaladilla rusa para empezar, lo he metido al horno (que estaba apagado) para mantener el calor y, al terminar el primer plato, cuando le ha tocado el turno al conejo nos lo hemos manducado resultando que estaba xxjonudo. Así que me acabo de inventar un plato: el conejo frito al pimentón picante al estilo de Justito. Mi digestión agradecerá la ausencia de ajo, se lo aseguro.

Nos hemos dado a un par de vinos. Uno ha sido el Madreselvas en Flor. Fallé en la predicción de lo que tardaría en ventirlarme una caja porque hoy ha caído la última botella de las doce que me merqué hace un par de meses. He tenido pocos saraos este trimestre. Sin duda me hago mayor a pesar de que he adoptado la filosofía de Dorita (“se está mejor en casa que en ningún sitio”) y todo acabo celebrándolo en mi cocina.

¡Viva el conejo¡ Apuro mi copa y me voy a dormir la siesta …

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Corto y fuera

“El Moncho” Restaurante en el Camping Naturista de El Portús, Cartagena

camping naturista el portús Cartagena

En el camping naturista de El Portús, hay un restaurante y lo lleva nuestro amigo Moncho.

Yo no soy nudista, así que solo voy por allí en temporada baja en días de buen tiempo para pasar un buen rato con los colegas y disfrutar de sus fantásticas vistas mediterráneas. Del aperitivo a la comida, de la comida a la copa y, generalmente, de la primera copa a la segunda. Hemos hecho allí auténticos fiestones de los que mejor será no dar demasiados detalles. En temporada baja, los textiles molestamos poco (o nada) a los nudistas. Generalmente los nudistas que coinciden con nosotros son de los que no parecen tener el más mínimo problema aún existiendo gente vestida a su alrededor, pero por eso (para no interferir ni molestar) vamos solo cuando llega algo de fresco por estas tierras (a finales de Octubre, habitualmente) y desaparecemos hacía el mes de Abril. Precisamente hoy hemos estado pensado en ir.

Así que lo primero que hay que saber es que se puede entrar vestido, aunque, por supuesto, hay gente desnuda, lo que para muchos representará un inconveniente. Lo segundo y lo recalco es que hay unas vistas maravillosas de la costa cartagenera y un sol, en el interior o en la terraza, que es una maravilla durante todo el año y lo tercero es que encima se come bien. En mi última visita comimos ensaladilla, salpicón, queso en aceite, tortitas de camarones, jamón, ventresca con pimiento piquillo y anchoas, secreto ibérico y delicias de pollo. También puedes encargarte un arroz. Moncho a menudo tiene uno de esos vinos cosecheros o de relación calidad precio que a todos nos gusta descubrir.

Encima tienen spa y piscina cubierta … ¿el paraiso en Cartagena?

Por sus especiales características es un sitio en el que conviene reservar. Venga … podéis ir de mi parte.

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A Taberna do Valeco, Mondoñedo, Lugo

cocido valeco mondoñedo

Es inexcusable la visita a O Valeco si se pasa por Mondoñedo (o cerca).

En un bonito rincón en el Barrio de Os Muiños y ocupando una casa de varias plantas Pepe de O Valeco (continuador de su padre y hombre tranquilo donde los haya) deja contento a todo el que visita su casa: en la barra buenos vinos con abundantes tapas, en los barriles, a modo de mesas, con enormes tablas de embutidos y quesos, y en los comedores con una amplia carta de comida casera, platos gallegos y (cuando toca) caza que deja contentos a todos. Incluso si se pide algo fuera de carta y se puede hacer, te lo hacen. Los postres pueden ser espectaculares cuando le toca a la temporada (filloas u orejas, por poner un par de ejemplos).

Menudos cocidos se comen allí en la época de carnaval (¡que ganas tengo de volver a una de aquellas cenas¡) y menudas comidas por encargo se pueden montar.

Un clásico desde hace 70 años en Mondoñedo.

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A Tasca, Mondoñedo, Lugo

a tasca mondoñedo

Las normas de la casa de Piedad

Norma número 1: En esta casa de comidas es indispensable encargar previamente, si no puede que no comas.

Norma número 2: Toño en la barra y Piedad en la cocina y en el comedor.

Norma número 3: Tómate un vino en la barra con su tapa.

Norma número 4: La tortilla y el pulpo son indispensables.

Norma número 5: Si tienes ocasión no dejes de tomar caldo y raxo con patatas y pimientos.

Norma número 6: Para el postre, queso con membrillo para acabar “o viño” y un licor de arándanos.

Norma número 7: Déjate llevar y cómetelo todo.

Norma número 8: Disfruta de una buena sobremesa.

Norma número 9: Sé un estómago agradecido.

Norma número 10: Vuelve.

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Antica Café Restaurante, Monastiraki, Atenas

monastiraki Atenas

En Monastiraki es difícil decidir donde sentarse, puesto que los cafés y restaurantes se suceden unos detrás de otros. El ambiente, la decoración y los platos que ves servir y degustar a la gente de cada terraza, las cartas que exhiben, la simpatía de sus dueños y camareros al pasar son determinantes. Bueno, pues Antica nos gustó por eso, porque parecía un sitio chulo, con platos ricos, con agradable ambiente, y pequeños detalles de buen gusto así que nos sentamos y, sin duda, comimos francamente bien. No es un sitio rancio, de cartas con platos numerados, corriente y moliente, como muchos otros de la zona. Antica tiene un toque especial, sin duda. Pero hay unos cuantos más como el Antica, así que, ¿cuál elegirás tú? 

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Baby Beef Rubaiyat, Madrid

baby beef Madrid

Organicé allí hace un tiempo una comida para 25 personas. Concertamos un menú de 70 Euros (que con las copas se fue a 80) y nos situaron en uno de los “camarotes” de la planta de sótano.

Empezamos con unas caipirinhas, que algunos no dejamos hasta el final, y nos sirvieron unos aperitivos que no me convencieron demasiado. Mejoramos con un par de entrantes (empanadilla y brandada) y culminamos con carnes o pescados, según gustos. No puedo hablar del pescado, pero la carne era sensacional. Es un restaurante argentino-brasileño y en esto no podía fallar. No recuerdo el vino que tomamos (¡ay la caipirinha estaba demasiado fuerte para mi gusto¡), pero estaba muy bueno. Rico postre y buenas, y tranquilas, las copas. No nos metieron prisa al final (hubo discursos y todo) pero si al principio y salimos hacia las seis de la tarde.

Es caro, no cabe duda, pero lo recomiendo y el sentir general fue positivo.

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Badajoz, una noche de verano

badajoz

Le pregunto a mi amigo Andrés que donde puedo cenar en mi próxima visita a Badajoz y me dice…

“Veamos:

El de toda la vida. Apuesta segura, cocina sin modernidades, pero sin riesgo: Marchivirito.

Otro que está, pese a estar en Badajoz (ya sabemos que hoy en día llega fresco a todos lados) es uno cuyo nombre no engaña: Sanxenxo.

Restaurantes más en la línea de hoy en día en los que se come bien y tienen buena oferta:

Lugaris

El Mirador del Guadiana

Y Degusta Badajoz

Recomendable también, si prefieres algo informal, para tapas y raciones son las calles que suben desde el centro hasta la zona de la Plaza Alta-Alcazaba, donde hay 200 sitios de todo tipo”.

Gracias Andrés. Ya te contaré.

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Cacheiras, Teo, La Coruña: “Tortilla, oh, tortilla”

armando blanco, cacheiras

A Cacheiras de toda la vida se va a comer la tortilla en casa de Armando Blanco, “La casa de las tortillas”. Tortilla de patatas, de patatas y cebolla, de chorizo, huevo muy poco cuajado, como mandan los cánones gallegos y nada más. Un poco de jamón y queso del país y si no reservas a hacer cola, porque hay tortas para sentarse en sus desperdigados y destartalados comedores. El sitio tiene fama, hay fotos desde Manolo Escobar hasta Benedicto XVI (que no ha estado pero que debe ser tortillero …). Vino de Ribeiro, tinto de Barrantes, postres caseros (pero vulgaris) y precios de bolsillo. Me debí comer más de una tortilla entera. Pasaré más veces por allí.

Nota: La foto de la tortilla, no es de Cacheiras

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Casa Beltrí, Cartagena

casa beltri restaurante cartagena

Sitios así necesitaba Cartagena. Lástima que no esté en el centro.

Se encuentra en la planta baja de una antigua casa palaciega obra del arquitecto Víctor Beltrí que forma parte del Huerto de Los Bolos. He celebrado allí algún acontecimiento con amigos y en familia.

Se mantienen las paredes, suelos y techos de la vieja casa y se ha modernizado toda la decoración. Dispone de un par de comedores de enormes ventanales y super luminosos con altos techos. Practican la cocina japonesa y la española y la fusión entre las dos, con un resultado muy satisfactorio.

Nosotros nos inclinamos por los entrantes japoneses y terminamos con lomo alto de buey y lomo de atún. Los postres están espectaculares: el coulant, el mouse de mango o la sopa de chocolate blanco.

De bodega nos inclinamos por un vino de la tierra.

El servicio algo estresado.

El menú de los niños hay que mejorarlo.

Recomiendo al llegar, una vuelta por el Huerto (id con tiempo) y al terminar hacerse un gintonic en la zona de terraza.

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Casa Benigna, Madrid

casa benigna, arroces, Madrid

En una zona sin interés para el turista, se encuentra Casa Benigna.

El exterior del local es algo “raro”; amplia cristalera que no permite ver el interior puesto que está dibujada, empapelada, entelada o pintada (no lo sé con exactitud) y puerta de recia madera, en plan mazmorra, con aldaba.

Al entrar un primer comedor con dos o tres mesas y la barra, para uso interno y para las esperas; el primer comedor se comunica con el segundo, más grande, a través de un mini pasillo o corredor donde está la caja y la zona de los baños (con mini-toallas y colonia). En el segundo comedor habrá sitio para unos treinta comensales, como mucho, distribuidos, en unas seis mesas aproximadamente. En un nivel más alto está la cocina que es visible a través de un cristal que da al segundo comedor y a la que se accede mediante una puerta que da a éste comedor.

Es un sitio cálido y agradable, bien decorado y con un servicio (casi todos orientales) muy profesional y educado.

Norberto, el propietario, parece un hombre accesible, cortés y mundano, que sabe tratar a su clientela.

La comida me gustó mucho en términos generales, pero lo qué más, los arroces preparados en finísimas capas en una original (y patentada) paellera. Solo para tomar estos arroces merece la pena acercarse por allí. Buen vino (Rioja Pierola), buen postre (de sorbete de frambuesa y tejas). Con suerte, Norberto y algún amiguete te amenizarán la velada con sus canciones y guitarras que cantan y tocan como si estuvieran en su casa y entre amigos.

¡Ah¡ para empezar, como aperitivo pídele un “kirsch” de la casa.

Algún día volveré.

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Casa Cegarra, Portmán, La Unión (Murcia)

casa cegarra portman

En Portmán (de Portus Magnus y con acento en la a), a donde se puede llegar a pie por la antigua calzada romana sin demasiado esfuerzo o en coche, recorriendo la sierra minera, se encuentra Casa Cegarra.

La bahía de Portman castigada por años de acumulación de estériles minerales y en proyecto de recuperación, es un paraje sorprendente que bien merece una visita, y si ésta termina (o comienza) con un caldero en Casa Cegarra, mejor que mejor, porque en Casa Cegarra hay que comer caldero, o caldero y lo que quieras, o lo que quieras y caldero, pero el caldero es absolutamente imprescindible en en esta casa.

El local, con comedor interior y terraza exterior, está a años luz del antiguo pero es sencillo y sin pretensiones y está bien atendido.

Puede que Casa Cegarra no tenga el “glamour” de Cabo de Palos (la Tana, el Miramar, el Mosqui…) pero muchos dicen que hacen el mejor caldero del mundo. Para mi, si no es el mejor, ¡poco le falta¡

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Casa Lucio, Madrid

Cuando era niño iba con mis padres a comer a Lucio de vez en cuando. “De mayor” solo he ido dos veces (que yo recuerde). La primera de esas dos fue ya hace unos cuantos años. Fuimos con otra pareja de esas que son de cenar poco y que no son disfrutones en un buen restaurante, así que entre los “no tenemos hambre“, los “somos de cenar poco”, los “a ver si será mucho” o los “nos van a pegar un polvo” me quedé con tres palmos de narices y juré que algún día volvería a Lucio a ponerme hasta las trancas.

Hace unas semanas le llegó su hora.

El exterior no hace sospechar nada. Todo está como siempre.

Entras y hay una pequeña cola para ubicarte en mesa. En la barra caben unas seis personas y hay un par de mesas altas. Además hay otra mesa para seis y un par de ellas más hasta la pared del fondo. A partir de ahí ya no se divisa nada.

A cada poco comparecía un camarero que preguntaba “¿tienen ustedes reserva?” y que te acompañaba hasta la mesa. Al poco podía regresar con algún abrigo al guardarropa que está situado allí mismo en la entrada.

En poco tiempo nos tocó el turno y traspasamos la zona de entrada. Vamos a la derecha, luego otra vez a la derecha, traspasamos un comedor, subimos unas escaleras con dos tramos, aparecemos en otro comedor de bastante peor aspecto, torcemos otra vez a la derecha y allí te encuentras con dos filas de mesas, unas contra las ventanas y otras contra la pared. La nuestra está contra la pared. “No te sientes ahí Justito, que no vas a caber”, me dice mi mujer. Así que me siento en el otro lado.

Tengo la sensación de que estamos clasificados por castas. La casta noble, los conocidos y habituales o los que se saben el truco, están abajo; el resto de mortales en el comedor de arriba. Arriba es peor que abajo y ya no ofrecen el guardarropa. “Ponga usted el abrigo en la silla”.

El que nos atendió abajo nos deja con el camarero de arriba. Es un grandullón parecido a aquel que le decía “Papito” a Luis Ciges en “El milagro de P. Tinto”. El tipo no esbozó más allá de una forzada sonrisa en algún momento; ni solo un comentario agradable en toda la cena. Todo completamente mecanizado. La mesa ramplona y las sillas incómodas. La vallija está desgastada. Nada puede destacarse. Casi me entran ganas de irme. Ni me traen, ni me ofrecen, la carta de vinos. Cuando el vino llega, pedimos una copa más apropiada y traen una tan vulgaris como la que ya teníamos para disfrutar de un joven reserva que costaba treinta pavos. En cambio, a los jóvenes ingleses de la mesa de al lado, que han sido recibidos muy amablemente, les ponen una copa decente.

Pedimos los famosos huevos y repetimos, también unas anchoas pues le gustan mucho a mi hijo y luego un escalope y el jarrete de ternera. No niego que los huevos sean geniales, las patatas también y la cocina cuide este plato, pero a partir de ahí son “huevos con patatas”. Se come mejor en algunos restaurantes de la A6, allá por tierras castellanas o leonesas, que en Casa Lucio. Ese jarrete lo hago yo mejor en mi casa y eso que no tengo ni idea de cocinar. Me pareció ácido y las patatas ni las terminé. En la carta de postres solo les faltaba poner el pijama.

Al final estaba deseando irme. Me sentía incómodo. Me dijeron que estaba sobrevalorado y que era caro pero es mucho peor que eso … no volveré nunca más. Satisfice mis ganas de regresar pero conmigo que no cuenten para otra. Francamente es un mérito que sigan teniendo el local casi lleno a estas alturas (pero ojo, que era un viernes navideño y no llenaron segundo turno y hasta diría que hubo gente que entró sin reserva).

Mi hijo decía: Papá, ¿y Lucio cuando sale?”

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Dos de Murcia y uno de Cartagena (tres restaurantes en la Región de Murcia)

restaurantes en Murcia

RESTAURANTE RINCÓN HUERTANO (TORREAGÜERA-MURCIA): La ubicación de El Rincón Huertano es una ventaja y un inconveniente. Es difícil de encontrar pero cuando lo encuentras te das cuenta de que estás en plena huerta del Segura. ¿Qué mejor sitio entonces para disfrutar de la comida murciana? Porque El Rincón Huertano respira huerta y murcianismo por los cuatro costados: en el nombre, en la ubicación, en la decoración y en la carta. Es de lo mejor en su estilo y no es una venta o un merendero cualquiera, es un restaurante de verdad. Ideal para celebraciones y para ir con niños. Precios medios.

FINCA SANTIAGO, EL PUNTAL, MURCIA: Precursor de los menús a caballo entre el menú del día y el menú degustación, Finca Santiago es una finca con piscina, amplio aparcamiento, limoneros y naranjos, y restaurante con zona interior y terraza, que está siempre a parir y que funciona a base de un menú con entrantes abundantes y variados y un plato principal de carne (que determina el precio). El postre variado con fruta y dulce precede al café de puchero con Anís Machaquito, bizcocho y chocolate. Rápidos y bastante serviciales. Precio aceptable, tratándose de un menú (aunque con los niños puede desequilibrarse el presupuesto). Me gusta mucho. Está cerca del cementerio de Murcia.

LA TANA (CABO DE PALOS, CARTAGENA, MURCIA: O La Tana o El Miramar, porque a El Pez Rojo lo tengo castigado. En el concurrido, al menos en fines de semana y vacaciones, Paseo de La Barra de Cabo de Palos hay dos posibles elecciones: La Tana o El Miramar. En el propio paseo y alrededores hay otros sitios (y la oferta ha cambiado en los últimos años). Yo he sido últimamente más del Miramar (al que voy a tomar el arroz perlines) pero La Tana es La Tana, y su caldero es de los mejores. El éxito les tiene un poco apalancados y “subiditos de tono y de moral” y eso no es bueno, pero así son las cosas para algunos. Así que caldero, arroces, pescados y mariscos, buenos pero caros. De postre el arrope y un asiático y a hacer la digestión. Estupendo sitio con gran ubicación. La terraza es una buena, aunque calurosa, opción.

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El callejón, Albacete

callejón albacete restaurante

Mi primera visita hace unos cuantos años, me dejó con muchas ganas de volver. Lo hice, por fin, hace poco y me reafirmó en lo que pensé la primera vez: que es un magnífico restaurante.

El Callejón dispone de un enorme local de ambiente taurino, de esos plagados de fotos de famosos, famosillos, famosetes, amigos y amiguetes, en el que te encuentras a gusto, sin estrecheces, bien atendido y que dispone de una carta importante y amplia en la que destacan los platos de la tierra, algunos con novedosas elaboraciones, sin dejar de lado el marisquito, los pescados y las buenas carnes. Buena bodega y precio alto.

Siempre quiero ir cuando voy por Albacete y no siempre lo consigo.

Oye, y además, ¡qué buena barra¡

Allí tuvimos una noche épica hace años, con un vaquilla de por medio, pero casi que prefiero no contarlo.

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El Patas, Corral de Almaguer (Toledo)

el patas corral de Almaguer

Aconsejados por la cobradora del peaje de la A-55, nos plantamos en El Patas en nuestra primera parada camino de Santiago de Compostela.

El Patas debe ser una institución en la zona; cuenta con amplios salones de celebraciones y con un restaurante, en el que, sin duda, habrá que comparecer en próximos viajes. El mostrador frigorífico exhibía buenos pescados y mariscos y los platos que tuvimos ocasión de ver pasar, no pintaban nada mal. Además la decoración era agradable.

Nosotros nos conformamos, por esta vez, con las mesas próximas a la seguramente concurrida (a otras horas) barra del local.

La parada no fue tan rápida como esperábamos y queríamos puesto que el servicio fue lento (probablemente por la celebración de algún evento en los salones). El condumio consistió en unos notables berberechos, unos calamares a la romana, que no gustaron, y en unos “paletos”. El paleto es una gran rebanada de pan de pueblo con tomate rallado y acompañamientos diversos: jamón serrano, jamón serrano plancha, jamón serrano y huevos, ternera … Cada uno de nosotros tomó uno distinto y creo que quedamos todos satisfechos.

Como digo, creo que algún día habrá que parar a “comer, comer”. Si se va con tiempo (hay que abandonar la A-55) pienso que es un lugar recomendable cuando se viaja por la zona.

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El Rincón de Miguel, Cartagena

restaurante rincón de miguel

Conozco a Miguel, aunque él a mi no, desde que trabajaba en el Mesón de Jesús de la Calle Mayor, un experimento que fracasó en Cartagena a pesar de lo bien que a Jesús siempre le ha ido en Murcia. En fin, esta Cartagena es así.

El Rincón de Miguel fue el Rincón de Pepe. Cambio de nombre y continuación de la línea del precursor. Que si cantonal, que si fronterizo, que si campero, que si buena hueva y almendras, y cada vez un poco más hasta llegar a tener una respetable terraza (algo incómoda), mesas dentro y mesas en el comedor del sótano, extendiéndose cada vez más la carta, sin pretensiones y una buena calidad y preparación.

El precio está bien, pero tampoco es una ganga. Solo me quejo del servicio que resulta en ocasiones más que displicente.

Cuidado con el éxito …

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Frankfurt Mormar, Águilas

mormar águilas

Este clásico aguileño ofrece unas instalaciones sin lujos pero aparentes, cuidadas y limpias y un trato familiar. Dispone de terraza y de comedor interior. La terraza es muy agradable en buena parte del año. El interior está suficientemente ventilado y refrigerado y es luminoso, aunque a veces puede hacer algo de calor.

Hacen bien las paellas, hacen buenas frituras y tratan bastante bien los pescados, manejando un género de buena calidad-precio.

Aconsejo un picoteo para comenzar e incluso en los platos principales (uy .. ¿he dicho yo esto?) o algunos entrantes con un arrocito.

Allí vamos en familia cuando no queremos sorpresas en la factura.

¿Y el nombre? No sé, no me lo pregunten a mi que yo también me lo pregunto. Tal vez estuvieron allí emigrados y en cuanto a lo de Mormar, pues ni idea. En el diccionario de la RAE lo más parecido es mormado (que padece muermo …) o mormarse (congestionarse la nariz). Tal pasaron mucho frío en Frankfurt….

Hasta el próximo verano.

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Jimmy`s Fish, El Pireo, Atenas

jimmy`s fish

Si fuimos a Jimmy & The Fish fue por ir al El Pireo y por la recomendación de la guía de viaje y de la recepción del hotel donde nos alojábamos. Cogimos un taxi desde el centro de Atenas que no tardó mucho y que fue razonable de precio (me acaba de venir un flash de aquel momento).

El local es pequeño y acogedor, bien decorado y con un público elegante.

Todo bien hasta aquí, pero a partir de aquí no nos gustó nada. No cenamos bien: el rissoto estaba insípido, los calamares solo sabían a plancha y el pescado que nos ventilamos, cuyo nombre no recuerdo, no tenía ningún fuste. De los postres ni me acuerdo. El camarero hizo lo posible por agradar, mientras que el que debía ser Jimmy (o the fish, vaya usted a saber) hablaba por teléfono y salía a fumar al exterior. Y lo peor de todo, nos pegaron un palo que nos levantaron en peso, muy caro. El de la guía tendría que revisar sus criterios y los del hotel también.

El típico caso en que te traen la bandejita con el bicho, le saludas y luego te frungen.

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La “tendencia” de compartir los platos

compartir platos

La enésima ocasión tuvo lugar ayer.

Lo de comer dos platos y postre ha pasado a la historia salvo que vayas de menú. Y casi que lo de comer un plato para ti solo. Ahora todo “se tiene” que compartir y, oigan, les digo que yo me quedo con hambre.

Entre los que no quieren gastar, los que quieren adelgazar, los que piden “en su propio nombre y derecho” y “en representación del resto de la mesa” pensando en su hambre y en el tamaño de sus cuerpos y estómagos, lo cierto es que me pasa en bastantes ocasiones que yo hubiera pedido (y comido) más de lo que se pidió (y me comí).

No nos fuimos mal ayer de “El Callejón de Cuqui” pero un poquito de ensalada de tomate y ventresca, un par de patatas “Macho”, una croquetita, un tapita de fritura y otra de pulpo, medio trozo de bacalao rebozado (buenísimo), la mitad de un volován de no sé que y un par de lascas de un lomo bajo de buey (más la tarta de cumpleaños) me supieron a poco y me hicieron pensar una vez más en aquello que decía Godofredo de Miramonte en Los Visitantes: “estas menudencias me han abierto el apetito, ¡que traigan los gansos, los capones y los jabalíes¡“.

Y, ojo, que la cosa no es solo de los comensales, también es de los restaurantes (y no lo digo por Cuqui, que conste) que desde hace tiempo, a mi modo de ver, se aprovechan de la tendencia del “to share” y disminuyen las raciones y aumentan los precios. Es más, ayer mismo les parecía que habíamos pedido comida suficiente cuando yo no tenía nada claro que así fuera. Es lógico que sean prudentes y deben serlo, pero también es lógico que a veces yerren.

Pues, “¡pide lo que tú quieras¡”, podrían decirme, pero no es tan fácil. Luego vendrían las contrapartidas: “¡que caro¡” o el “¿no ves?, al final ha sobrado comida”.

En fin, abogo por el “not to share” y porque nos sigan quedando de Madrid para arriba, donde las cosas no son las mismas, y mi querido Portugal, donde quedarse con hambre es más difícil aunque sea a base de arroz, ensaladas, patatas fritas y ¡mucho cilantro¡

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La Marquesita, Cartagena

marquesita restaurante cartagena

La Marquesita se encuentra en la Plaza de los Carros (Plaza Alcolea en el callejero oficial) y cuenta con agradable terraza (¡menudas hortensias y en Cartagena¡) y comedor interior. Hace pocos días, después de bastante tiempo sin ir, me he reencontrado con este restaurante y no volverá a pasar tanto tiempo sin que me pase por allí, porque salí muy a gusto. Atenta la propietaria (¿la marquesita?) y el servicio. Precio medio-alto. Buenos vinos (tomamos un Mauro crianza, perfecto de temperatura y conservación y a buen precio, para lo caro que suele ofrecerse). De entrantes tomamos quisquilla cocida (de la mejor de los últimos tiempos), manitas de cerdo (delicatessen), tempura de verduras (muy rica) y de platos principales carrillera de ternera (se deshacía pero con una salsa demasiado contundente), canelones (muy buenos y con la misma salsa que la carrillera), cabrito lechal (no es mi debilidad) y bacalao (con gran aspecto, pero que no probé). Los postres estaban BUENÍSIMOS (sobre todo la melosa de trufa). Volveré pronto.

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La Teja Azul, Villena, Alicante

la teja azul, Villena

La Teja Azul dispone de una zona de barra y de otra de comedor compuesta de varias dependencias que debieron ser las habitaciones de la antigua casa que allí existía. La estética y decoración de todo el local es rústica y acogedora. El servicio es esmerado. La presentación de las mesas, la cubertería, la vajilla y la mantelería están cuidadas y la comida, ¡ay, la comida¡, me gustó todo, pero el entrecot de angus fue sublime, tal vez el mérito sea del angus, pero también hay que saber prepararlo. Además, ahora te dan mucho angus por liebre. Buenos vinos. Buenos precios medios. Mereció la pena el viaje hasta Villena. Hasta pronto.

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Lugar do Sixto, Cordido, Foz, Lugo

lugar do Sixto foz

Desde el O Mar de Foz, Jorge Raúl, se nos perdió un poco, pero solo un poco. Cordido está a dos pasos de Foz, en medio del campo, donde se respira Galicia por los cuatro costados. El establecimiento tiene una pinta exterior estupenda; el interior no defrauda, aunque no opino del hotel puesto que solo fui a “yantar”. Lo hice en la terraza, suspendido en el aire, con buenas vistas, bajo una buena sombrilla, muy bien atendido por el propietario (que no pierde detalle de nada de lo que ocurre en su establecimiento). Nos invitaron a un poquito de cecina con queso rallado para empezar, luego nos pusieron unos chipirones con patata, (sabrosos y tiernos, bien combinados) y alguna cosa más que no recuerdo; los platos principales fueron en la línea Jorge Raúl para “peones camineros” (por la abundancia, no por otra cosa), tanto la carne, como el pescado (merluza) o los callos al estilo de Cordido (¡menuda digestión, a mediados de agosto y con casi treinta grados¡).

En el postre me sorprendieron con un yogur de oveja (La Coladilla) que me encantó. Bastante, y buen, vino (creo que tres botellas para cuatro … ) de Rioja y el precio no nos pareció mal: unos 160 Euros, cuatro adultos y un niño (que cumplió con sus huevos con patatas).

Y volver, volver, voooooooooooooolveerrrrrr ….

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Meson J.M., Monforte de Lemos (Lugo)

meson en monforte de lemos Lugo

Increíblemente, después de haber comido en O Grelo, algunos teníamos suficiente para cenar algo. Así que debidamente recomendados nos plantamos en el Mesón J.M., casi enfrente del espectacularísimo Colegio de Los Escolapios, y allí nos jalamos un pulpo a feira, una de queso del país, una ensaladita de tomate (el tomate es diurético y nos vino bien para desengrasar) y una botella de mencía que estaba muy fresquito.

Nos costó 28,30 Euros. Nos atendieron francamente bien y por allí (estábamos en la terraza) circulaban botellas de vino y chuletones de mucho mejor porte que nuestro discreto yantar. Habrá mejor ocasión de degustar otros platos en el J.M. Entre tanto quede este aviso para navegantes.

En nuestra estancia en Monforte, otra noche cenamos en La Polar.

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New York Café, Budapest

new york cafe budapest

Que sí, que sí, que es maravilloso y que hay que ir, pero le falta confort y calidez. Además el personal podría ser algo menos estirado pues contribuye a convertirlo en lo contrario de lo que debería ser, es decir, en una cafetería express en un sitio muy bonito:

“Tómese algo y disfrute de estar en el mejor café del mundo, pero no se me repantigue mucho que tiene que entrar el siguiente”.

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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O Grelo, Monforte de Lemos (Lugo)

grelo Monforte lugo

El Restaurante O Grelo de Monforte fue Premio Nacional de Gastronomía, aunque no sé en que categoría de las varias que hay. Este premio, que el propio restaurante se ocupa de publicitar (aunque algún camarero no tenga ni idea de en que año se les concedió) lo otorgan las Juntas Rectoras de la Academia Española de Gastronomía y la Cofradía de la Buena Mesa, y no digo yo que en el año (o siglo) que se lo concedieran (en la correspondiente categoría) a O Grelo, no lo mereciese, pero hoy, creo que más bien no lo merecería. Seguro que algún preboste de Monforte perteneciente a esas magnas Juntas y/o Cofradía tuvo alguna decisiva intervención en el otorgamiento.

Bueno, pues, aconsejados por gente que conoce Monforte, seducidos y casi abducidos por lo del Premio Nacional, nos presentamos a comer un día de Junio. El local es agradable, modernillo, justo de personal, atendido con cierta desgana y estaba (era miércoles) casi vacío (otra mesa y la nuestra).

Primero pedimos camarones y tuvieron que llevárselos a darles una lavadita porque estaban salados y no era, como dijo el jefe de sala, porque se les había echado sal por encima, era porque se habían cocido con sal de más; además de sabor los he probado bastante mejores. El pulpo con cachelos estaba de primera y el caldo gallego también. Los segundos platos fueron entrecot al queso y lacón con grelos, ambos correctos pero nada del otro mundo. El mencía que tomamos no nos gustó (era de la bodega de la casa), estaba además muy caliente y hubo que enfriarlo. Acabada la botella nos pasamos a un valor más seguro: Campillo Crianza de Rioja. Los postres eran ricos. De precio no estuvo mal: rondó los 50 Euros por cabeza.

Tal vez mi decepción esté relacionada con las expectativas generadas por el dichoso Premio.

Creo, a pesar de todo, que debe ser de lo mejor de Monforte y no me extrañaría que repitiera si volviera por allí.

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One Way Bistro, Sofía, Bulgaria (Nochevieja 2018)

Volvimos del fantástico Monasterio de Rila y tras un rato de descanso en el City Hotel BW Premier Collection de Sofia nos fuimos a la calle a buscar un sitio donde cenar en Nochevieja. Dimos un buen paseo. Todos confiábamos en José Luis. No habíamos reservado para cenar pero confiábamos en su instinto y en su buena suerte para encontrar un sitio bueno y bonito (barato en Bulgaria casi seguro que lo iba a ser). Después de un rato, el desánimo parecía cundir entre nuestras filas y .. de repente .. ¡va y lo encuentra¡ Lo habíamos intentado en un par de sitios y, cerca del Teatro Ivan Vazov apareció una calle, una luz, un recoveco, unas escaleras, un semi sótano, un bistro, ¡One Way¡ Sí, pero tenemos solo una mesa pequeña, en esa esquina, no sé si estaréis cómodos, es posible que estéis apretados. Ven Justito, ¿tú que dices Mamen? Pues a mi me gusta; una carrerilla; un silbido a Miguel, Pepa y Almudena, ¡oye que sí¡ ¡que tienen sitio¡

En unos minutos estábamos ubicados, las primeras cervezas, las tablas con quesos y embutidos, las ensaladas, las salchichas, una botella de Deja Vú (y con ganas de una segunda que no tenían), otra botella de un vino italiano, una camarera majísima, postres, buena música, unos gin tónics, gente que entraba y salía (sin parar) a fumar. Unas risas con el calor del cuarto de baño. Nos dio tiempo a cenar, a volvernos a abrigar y a salir a la calle para irnos a tomar las uvas (sí, las uvas que llevamos desde España). Y ¡menudo momentazo¡ … fuegos artificiales, abrazos con españoles e italianos, cánticos, promesas de matrimonio, risas, bailes … Fantástico e inolvidable.

Un momento Nochevieja de esos que no se olvidan por mucho tiempo que pase. Hubo otro hace tres años. Tal vez el año que viene sea en Armenia.

¡Abrazos amigos¡

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Pecado Gastrobar, Águilas

La sensación del verano 2018 en Águilas ha sido sin duda el Pecado Gastrobar. Indispensable reservar con antelación, aunque no sabría decir con cuanta. Yo como mínimo lo he hecho de una semana para otra. El primer día reservé para mi segunda visita que iba a hacer dos semanas después. Se ubica en una antigua fábrica de esparto en desuso desde hace muchos años situada en el Paseo de La Colonia de Águilas. Yo llevo cuarenta años yendo a Águilas y siempre he visto esta edificación en primera línea exactamente igual que lo ha estado hasta ahora. La rehabilitación es excelente y el local muy agradable. Se han conservado algunos muebles y papeles de la antigua fábrica y oficina y se han abierto nuevos huecos en las paredes situando enormes ventanas por las que entra mucha luz y se disfruta de las vistas al paseo y la playa. Pensé inicialmente en que tal vez pudiera ser un sitio ruidoso pero no lo es. Se puede hablar perfectamente sin que te molestan ni los de las mesas de al lado ni los de la barra. Prefiero sin duda el interior a la terraza que no me aporta nada especial.

El servicio es joven, le pone ganas y asesora bien. Los platos no son pequeños. Era la comidilla en Águilas, “te vas a quedar con hambre y es caro”. ¡Que va¡ ¡en absoluto¡ Buenas y equilibradas raciones que no dejan a nadie con apetito y el precio resulta razonable. Noventa euros para dos adultos y un niño en nuestra primera ocasión, incluyendo aperitivo de la casa, cervezas y refresco, botella de vino, un postre y un gin tonic y entre los platos un solomillo ibérico (que quedó más bien seco por la manía del niño del bastante hecho), una fritura con migas negras, sashimi de salmonete, un contundente plato de pasta y unas patatas bravas. Siempre hay quien quiere llenar la barriga por cuatro perras y que encima esté todo impresionante.

Me pareció muy destacable la carta de vinos. En Águilas una carta de vinos con quince blancos (y que los tengan) es una proeza. Me decanté por un Dominio de Fontana, de Uclés. Solo 13 Euros para un vino muy, muy interesante que tengo que intentar conseguir para beber unas botellas en casa.

Tienen otro en Murcia (en el Mercado de Verónicas) y esta gente creo que viene de la zona de Jaén.

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Pest Buda Bistro, Budapest

budapest desde pest

En una ciudad completamente desconocida y tan grande (aunque el distrito del castillo es manejable) es difícil acertar cuando vas buscando algo que te guste y sin ninguna referencia. Me gusto muchísimo el local. La atención fue excelente y tuvieron mucha paciencia con nuestro “inglés de los bosques”.

La pitanza consistió en un delicioso paté de ganso, un mini codillo, pato y pollo paprika. Compartimos algún postre y hasta me pusieron el cumpleaños feliz en español y una gran bengala para soplar las velas de mi cuarenta y tantos cumpleaños (¡las velas las llevaba yo!). Tomamos vino y cerveza. El vino fue recomendación del camarero que acertó plenamente con ella.

Fue la comida más cara de las que hicimos en Budapest (93 Euros, dos adultos y un niño).

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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Regreso a Malvasía (Playa Honda, Cartagena)

restaurante malvasía playa honda Cartagena

Tengo suerte con el Malvasía. Cada vez que voy, me invitan.

La primera vez fui con mis amigos El Señor de Cuenca y Rosa Palo y no me lo esperaba. Creo que ninguno de los comensales lo esperábamos. Hace ya un cierto tiempo de aquello y no recuerdo casi nada de lo que comimos y bebimos. Solo recuerdo un estupendo rato y un alborozo interior cuando llegó el momento de pagar y nos dijeron, “están ustedes invitados por Don G. Gracias Don G. Le debo a usted una o varias, pero nunca nos hemos puesto a tiro. Es más desde este fin de semana, le debo a usted otra más.

La segunda vez, la segunda visita, ha sido este fin de semana. Mi amigo Chencho cumplía los 50 y reunío allí a un grupo de amigos del que me emocionó formar parte. Ya no se hacen amigos tan fácilmente a los 50 (Chencho y yo somos de la misma quinta), ni tan buena gente como lo es mi amigo Chencho.

Fuimos citados a las 21:12, hora exacta de su nacimiento 50 años antes, y tras irnos recibiendo y conociendo sus distintos sectores de amigos con una cerveza o copa de cava en la mano y algunas viandas de las buenas, pasamos a la mesa.

Nos anunció Pedro Montiel, el propietario, que haríamos cinco tiempos y postre. Luego hubo un par más totalmente improvisados.

Primer tiempo: Lomo de sardina ahumada con puerto y lágrimas de pimiento de Perú.

Segundo tiempo: Chips de manzana deshidratada con canela, azúcar, foie y perlas de tomate.

Tercer tiempo: Taco de salmón con mango y yuzu.

Cuarto tiempo: Carpaccio de alcachofas con trufa negra y lascas de gouda.

Quinto tiempo: Bacalao al horno con su brandada y cebollitas caramelizadas. ¡Dios mío como estaban esas cebollas¡

Tiempo extra: Chuleta de cerdo ibérica a la brasa con chips de patata agria y tartufo. Algunos ya se encontraban desfondados a estas alturas y otros (¿verdad Sele?) tuvimos que emplearnos a fondo.

Postre:  Tarta fina de manzana con vainilla de Tahití.

Postre extra: Tarta de cumpleaños.

Especiales fueron las palabras a modo de trovo que le dedico Yolanda, su amiga desde los 17 años. ¡Brava¡

Luego charla y una copa. Poco más pude hacer puesto que la noche previa acompañé a otro cincuentañero en su tránsito a la cincuentena y mis fuerzas estaban algo justas. Pronto contaremos la historia de El Jardín de la Estación y el Hotel del polígono de Lorquí

¡Gracias amigos¡

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Restaurante Alfonso, Pinoso (Alicante)

junto al restaurante alfonso

Pinoso es conocido en media España por su arroz con conejo y caracoles. Cuando decía estando en Es Mercadal que me venía para Pinoso (y ya hace de eso once años) me lo dijo mucha gente, “ah, muy buenos los arroces de Pinoso. Es completamente cierto y el Alfonso es un sitio de primera categoría para tomarlo.

Se encuentra plena Plaza de España tiene una terraza para cuando el tiempo lo permite y dispone de un comedor con bastante clase en planta baja.

Podemos comenzar la actuación con un buen jamón, buenas ensaladas, salpicón de pulpo, gazpachos, el caldo con pelota y luego el arroz, o, tal vez, una buena carne.

Variedad de vinos de la tierra que merece la pena probar y algún postre destacable si queda hueco, lo que será difícil puesto a lo que pidas siempre se añadirá algún entrante de la casa, a al menos el pan tostado con tarrina de ajo y otra de tomate triturado con aceite. No pueden faltar para terminar las perusas y un vinito dulce.

Se nota la mano de la nueva generación (entre otras cosas en la fantástica web que he enlazado al principio de esta mini entrada).

A disfrutar … 

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Restaurante Asturianos, Madrid

restaurante asturianos

Domingo noche en Madrid. Principios de Abril. Todavía frío. Me lleva a Asturianos un amigo y compañero madrileño de buen estómago. Nos sitúan en una mesita coja de al lado de la puerta, en la zona de la barra. Doble incomodidad para empezar. Vislumbro desde donde estoy un comedor interior. Ya no hay más peros. A partir de aquí, disfruté como un enano: unas sardinas marinadas, un carpaccio de rape y huevas de oricio, unas albóndigas de boletus y una merluza a la sidra. De postre una mousse de chocolate con aceite y sal maldon. Para regar la plaza un Predicador. No llegó a 100 Euros los dos con la propina.

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Restaurante El caballero de Olmedo, Olmedo, Valladolid (y la Gran Posada de la Mesnada)

caballero olmedo restaurante

Llegados a Olmedo y nos alojamos en la Gran Posada de la Mesnada: “En nuestra ruta hacia Santiago de Compostela, queríamos hacer noche en la provincia de Segovia. Buscando en Internet, acabamos encontrando un par de sitios interesantes pero en la provincia de Valladolid: uno en Pozal de Gallinas y el otro en Olmedo, la ciudad del Caballero, la villa de los siete sietes. Nos decantamos por Olmedo (lo del Pozal de Gallinas sonaba, como mínimo, inhóspito) y por La Gran Posada de La Mesnada, y creo que no acertamos. Nuestra conclusión es que ni volveremos, ni lo recomendaremos. La página web, por la que hay que darles la enhorabuena, dejaba entrever un cierto tufillo hortera. Al llegar nos dijimos, “de aquí ya no salimos hasta mañana”, pero en cuanto estás un rato (y dejando de lado la anécdota de que el gran bon vivant que fue Gonzalo de Borbón, sí Gonzalo de Borbón, el hermano de Alfonso, se casó allí con Mercedes Licer) empieza a entrarte un poco de asquito. Huele mal, hay humedades, está todo un poco sucio, un poco rancio, un poco a medias, un poco cutre, un poco descuidado. En fin, una pena, porque no se duerme todos los días en una edificación cuyos orígenes se remontan a 1517, ni en una propiedad tan singular, con capilla incluida, patio, fuente, gran escalera, jardín, piscina y además regentada por un tipo aún más singular, con un perfil egocéntrico y con ánimo de pasar a la posteridad. Por lo que parece, dormí en los aposentos que Manolete ocupó dos años antes de su muerte”.

Después de recomponernos del largo viaje y estando ubicados en la terraza del bar del Centro de la Tercera Edad, su amable camarero nos recomendó para cenar “El Caballero de Olmedo”, donde, por lo visto, él mismo había trabajado.

Así que nos fuimos para allá y nos encontramos con un local ubicado en una bonita zona del pueblo, muy bien decorado, amplio, despejado, con muy buenas vistas y situado sobre una bodega que se veía a través del suelo que era de algún material transparente (y resistente, claro está).

Mientras tomábamos una cerveza nos decantamos por unas croquetas, unos pimientos asados buenísimos, una morcilla exquisita y por un ESPECTACULAR lechazo. También se pidieron chuletillas y una hamburguesa riquísima, aunque demasiado poco hecha para mi gusto.

Nos dimos al Cigales, que es una D.O. que no es fácil de encontrar en una carta (pero no en aquella zona).

Nos invitaron a unos licores y pasamos un rato genial comenzando una ruta de Paradores que tuvo su primera parada en León.

La pena fue que no ganáramos Eurovisión con aquel algo pequeñito, ou, ou, o….

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Restaurante El Churra, Murcia

el churra restaurante

Un clásico de Murcia venido a más y remozado en los últimos tiempos. Bulliciosa barra, tranquilos reservados, todo normalmente a reventar. Amplia carta para empaparse de Murcia. Nosotros tomamos una buena quisquilla, jamón ibérico y queso, tomatico con bonito (hum, que rico, aunque para los foráneos fuerte de sabor) y luego hubo paletilla de cabrito, alcachoficas con foie, buñuelos de calamar y un entrecot (¡cachis, los he probado mejores¡). Nutrida bodega; tomamos el Fernández de Piérola, un Rioja que parece un Ribera y que cada vez me encuentro en más cartas (hasta ahora en El Churra de Murcia, antes en el Toscana de Cartagena y en Casa Benigna de Madrid).

De postre PAPARAJOTES, con MAYÚSCULAS, que con el PAN DE CALATRAVA son la gran aportación de MURCIA al mundo de los “desserts”. Precio medio. Servicio atento y profesional. Volveré.

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Restaurante El Timón, Pinoso (Alicante)

restaurante el timón Pinoso

El póker de ases de Pinoso es, sin duda, el que forman Paco Gandía, Alfonso, El Timón y Pere y Pepa.

El Timón es un local enorme. Dispone de un comedor para menú diario, de otro para comer a la carta y además tiene reservados y salones para celebraciones.

En cuanto al yantar (lo mejor sin duda alguna junto con el trato de Ramón Lozano), recomendaría dejarse llevar por los entrantes que la casa recomiende: el pan tostado con tomate rallado y ajo, típico de Pinoso, las aceitunas con guindilla y cebolla, el tomatito con calderón, los espectaculares buñuelos de bacalao (nada parecidos a los habituales), el boqueroncito de la zona de Cartagena, los chipironcitos, el queso fresco rebozado, el embutido de la zona … y de plato principal pues las paellas, los gazpachos o el cochinillo, aunque yo me quedo con la paella de arroz y conejo o con la de verduras (casi con ésta que se encuentra menos por la zona y resulta muy sabrosa).

Un variadito de fruta y/o dulce para el postre y luego unas “perusas pinoseras” con un vino dulce y a dormir la siesta. Bodega buena, con gran representación de los vinos de la zona (Pinoso, Monóvar, Jumilla y Yecla). Yo diría que sale por los 30-40 Euros, según vino.

En Febrero participan en las Jornadas Gastronómicas de Pinoso, que han cumplido, con gran éxito, su décimo octava edición. Todos los años me reúno con mi equipo y el de los compañeros del Distrito Hipotecario de Monóvar (notaría y registro de Monóvar), mis amigos ADP de Fincas Deltell, Olegario Jover y Luis Miguel Tormo y pasamos uno de los mejores momentos de todo el año. El Timón celebra a lo largo del año otras jornadas que le hacen merecedor de más visitas.

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Restaurante Haesje Claes, Amsterdam

 

restaurante haesje Claes

Nos lo recomendó el conserje del hotel en el que nos alojábamos, así que por un momento pensamos en que nos había mandado al chiringuito de su primo. Al llegar vimos que estaba a reventar y nos tranquilizamos. A pesar de tener reserva (muy recomendable hacerla, por cierto) tardaron un rato en acomodarnos. El servicio fue diligente y agradable. Nos marchamos los últimos, sin que nos metieran prisa y pasamos un rato muy divertido. La cocina holandesa está a años luz de la nuestra pero tomamos unos arenques que estaban ricos, un paté aceptable y unos platos fuertes (el mío con puré, salchicha, bacon y judías con cebolla) interesantes. De postre nos dimos a una varieté de quesos holandeses y de vino un Rioja (sin comentarios). Me gustó el ambiente, la animación y el resultado final. Por cierto, decidimos ir a Suecia en el siguiente viaje, pero no sé si este grupo volverá a hacerlo algún día.

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Restaurante La Torre, Pinoso (Alicante)

restaurante la torre Pinoso alicante

En La Torre uno no puede dejar de pedirse una gachamiga porque les salen espectaculares. Para mi son de los mejores en Pinoso haciendo la gachamiga que a pesar de ser un plato típico no se cocina tanto en los restaurantes. Pueden acompañarse de unas chuletitas de cordero y regarse con un buen caldo de La Bodega de Pinoso, que los tienen buenos y merecen probarse. Por cierto, la gachamiga es una gacha, elaborada con una masa de harina, agua, aceite de oliva y sal. Suele ir acompañada o aliñada de diferentes ingredientes, como ajos, panceta de cerdo o trozos de longaniza.

Antes, para empezar, unas atípicas gambas al ajillo en una cazuela-sartén, muy ricas y aceitosillas y una especie de tosta o panecillo con una brandada de bacalao o el queso rebozado o algo de embutido de la tierra. También tienen menú a buen precio. A la carta puede salir por unos 30 Euros por barba.

Y si alguno tiene interés en comprar gachamiga para llevar a casa que se ponga en contacto con mis amigos de La Abuela de Ubeda. Sí, Ubeda, no Úbeda. La de Jaén es esdrújula, pero la nuestra es llana y un pueblecito muy interesante por otra parte.

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Restaurante Verruga, Lugo

verruga, Lugo

El Verruga fue una auténtica institución en Lugo. No podía faltar en ningún listado-guía-recopilación o recomendación de restaurantes que se preciara, aunque era un sitio de los caros. Siempre tenía de lo bueno mejor y encima una buena barra. En una de mis últimas actuaciones allí, pagamos 360 Euros (éramos cuatro) y tomamos: cuatro cigalas (de tronco, pero no de las más gordas que he visto), medio kilo de percebes, una de pulpo, una de empanada, media docena de ostras (más unas sopas y unas croquetas para los niños), un par de botellas de albariño y filloas para todos.

A mi padre le encantaba el Verruga y me dio mucha tristeza que lo cerraran, pero no había quien continuara el negocio, así que pasó a mejor vida.

Por cierto, me quedé sin probar los callos con tortilla que tantas veces me aconsejó mi amigo César Marful.

Sirva de homenaje este recuerdo para aquel gran templo gastronómico lucense.

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Szazeves Etterem, Restaurante (Budapest)

szazeves etterem budapest

Pura casualidad encontrar el Szazeves Etterem. Buscábamos dónde cenar cerca del hotel y encontramos este local que tenía buena pinta por fuera y estaba recomendado por Tripadvisor.

Nada más entrar nos gusto la atmósfera del local y presumimos que habíamos acertado. Fue así. Nos acomodaron en una de las mesas-reservados y nos atendió un camarero con un buen nivel de español.

Sin él (gracias, amigo), no hubiéramos sabido que elegir. Nos decantamos por un pollo paprika, un cerdo mangarika en brocheta con verduras y una especie de calzone de goulash e hígado de oca.

Todo estaba buenísimo y cuando llego la hora de pagar, aún me pareció más bueno todavía. Precios de la España de antes del Euro. ¡Hay música en directo! ¡Una gran noche en familia¡

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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Thanasis Restaurante, Atenas

thanasis Atenas

Llegamos a Atenas a las cinco de la tarde horas y sobre las nueve estábamos cenando en la terraza (en pleno mes de Enero, abrigados eso sí) de Thanasis.

En una calle en que los restaurantes se suceden sin parar, nos atrajeron los platos que la gente tenía en las mesas y el tipo de público que parecía más bien “nacional”, así que nos sentamos.

No hablamos griego (bueno sé decir “ad dere gamisu” y “zelig naga misi nehemena”) y nuestro nivel de inglés es más bien bajo, pero nos entendimos con cierta facilidad con un camarero que sabía cuatro cosas de español y que con cierta gracia nos atendió perfectamente.

Tomamos la típica ensalada griega con queso, pimiento, tomate y pepino, una moussaka y un par de pitas con pollo y ternera con unas cervezas Mythos de medio litro para acompañar.

Cuando el día siguiente empezamos a patear la ciudad, descubrimos cientos de sitios donde comer, tantos que resulta difícil decidir.

No es un problema comer en Atenas y el Thanasis es una buena opción de éxito entre el público local, pero entre muchísimas otras dónde elegir y acertar.

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Tujuh Maret (o Tashi Deleg), Ámsterdam

restaurante Amsterdam

Tujuh Maret o Tashi Deleg dos nombres para el mismo sitio. El nombre indonesio y el tibetano. De puro rebote cenamos en este restaurante en nuestra primera noche en Ámsterdam. Como en los toros, tuvimos división de opiniones, aunque mayoritariamente salimos satisfechos de la experiencia.

Optamos por uno de los menús de la carta, como suele ocurrir cuando te encuentras con cocinas desconocidas y nos equivocamos al pedir tantos menús como comensales, puesto que sobró comida y se nos infló la cuenta innecesariamente (y no fue barato). Nos explicaron que había platos no picantes, picantes y muy picantes. Nuestros paladares no coincidieron totalmente con la clasificación que nos hizo el camarero y había platos no picantes que picaban, picantes que picaban, picantes que abrasaban y picantes que no picaban. Así que os conviene probar todo con cuidado y empezar por lo más suave. Tuve la sensación de que sin picante, con picante y superpicante todos los platos eran lo mismo y sabían por el estilo, por lo que cuando has probado tres o cuatro cosas, parece que las has probado todas. Por cierto, no sé si comimos indonesio o tibetano. Ya digo, interesante.

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Una nueva visita a Valencia

visita a valencia

Pues que me voy a Valencia otra vez y aunque voy a un bautizo y tendré el tiempo ocupado, alguna cosa más seguro que podré hacer.

De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya esta vez a visitar otro mercado: el de Ruzafa. Tras el aperitivo me viene perfecto tomarme el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.

Para comer, Zetacé me manda al Canalla Bistro y me dice que me coma un sandwich de pastrami. Igualmente me aconseja el Central Bar, aunque creo que me gustaría más comer en el Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.

Por su parte Carmelo Llopis me dice que me tome un curry (o cualquier cosa de la carta, en general) en Bouet Restaurante y que lo del sandwich de pastrami de Canalla Bistro lo suscribe plenamente y sin reservas. También Carmelo me habla del Restaurante El Gastrónomo. Creo que en Febrero nos vamos a buscar un hueco para cenar allí.

Otra opción sería esta:

Merkato – Multiespacio gastronómico en el centro de Valencia

Y otra más, esta:

Llisa Negra. Cocina de producto. Quique Dacosta

El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en la Pastelería Montesol.

Un par de cosas más:

Buscar alguna cosa bizarra en el rastro junto al Mestalla (aunque parece que hay propósito de llevarlo pronto a otro sitio).

Cosas bizarras que te encuentras en el rastro de Mestalla – ValenciaSecreta

Subir al Micalet o Miguelete que suena más familiar.

Si alguien se anima a financiarme a mi o a los Amigos de Sivakasi se acepta …

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Venta El Buen Descanso, Tallante, Cartagena

venta el buen descanso talante

Supongo que “El Buen Descanso” surgió como una venta de carretera, un restaurante de pueblo, que por su buen hacer ha ido ganando categoría y clientela. Suele estar lleno y han tenido que hacer varias ampliaciones del local. En esa línea de la “venta” de toda la vida es posible comer en este sitio buenos embutidos de la tierra con su pan de pueblo y unas buenas carnes, especialmente asadas. También se atreven con otros platos más elaborados que hacen la oferta muy interesante. Me parece un sitio altamente recomendable para una comida típica de la zona a precio interesante, aunque no sea especialmente barato. Algo más de simpatía en el personal no estaría mal, pero la masificación y el éxito son malas compañías a esos efectos. Buenos postres y bodega algo clásica, con un toque regional, que da buen resultado. Es un restaurante familiar, para familias, para comer y para cenar, cuyo principal handicap es que está en “el quinto pino”.

Tienen otro local en el centro de Cartagena, junto a la emblemática escultura del Icue. Paro poco por allí y hace mucho que no voy al de Tallante. Me apetecería volver a ver como sigue aquello.

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Vinos iniciáticos

vinos iniciaticos para empezar

¿Quién no puso cara de asco cuando probó la cerveza o el vino por primera vez? Yo, desde luego, lo hice y mirenme ahora…

El caso es que pensaba el otro día en esos vinos con los que uno se inicia; esos vinos que se encuentran en tantas cartas, que cuentan con excelentes distribuciones, de precios asequibles para bolsillos juveniles y que representan la primera parada (para algunos será la última o la que siempre transiten) a la que ya solo vuelves de vez en cuando.

Estoy hablando de aquellos Viña Albali, Estola, Ribeiro Pazo, Carrascalejo, Viña Esmeralda, Viña Sol, Peñascal, algunos Faustinos, El Coto o Barbadillo, que bebíamos en los restaurantes juveniles de mis veintitantos en Murcia o en Lugo como el Mickey, El Abanico de Cristal o el A Nosa Terra. Al Barbadillo he vuelto en los últimos tiempos a raíz de la visita a las bodegas en nuestro viaje a Sanlúcar.

Recuerdo también aquel vino de Toro que le comprábamos a Pascual de la bodega El Zamorano de Cartagena. Era un vino que bien conservado había salido ganando. Acabamos comprando todas las botellas que le quedaban de aquel tinto que estoy casi seguro que era un Cermeño y que nos vendía por un precio totalmente ridículo. Tal vez hoy me parecería infumable, pero entonces me parecía riquísimo.

Cuando vivía en Lugo a finales de los 80, bebía Ribeiro en taza, de aquel turbio gracias a los posos, aquel que le compraba por cajas a Manolo de A Nosa Terra, aquel que mi abuelo decía que hacía pssssshh cuando pasabas de Piedrafita y te adentrabas en el Bierzo, el vino de la risa que le llamaban mi hermano y su cuñado Jorge. También bebía Valdepeñas tinto frío de vez en cuando. Me recuerdo pidiéndolo en un clásico que cerró hace más de dos décadas que se llamaba La Cosechera en la Calle de la Cruz. Justo encima vivía una tía abuela mía que se llamaba Saleta y en la casa que hace esquina bajo los soportales de la Plaza del Campo, vivía mi bisabuela Josefina que era de Castrillo de los Polvazares, que casó en La Coruña y llegó a cumplir los 99 años allí en Lugo.

Pronto me aficioné al Martín Codax gracias a un regalo que Gerardo Landrove, catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Murcia, le hizo a mi padre a quien le gustaba el vino mucho menos que a mi.

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Declaración de obra

¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?

ayuntamiento exige declare mi obra

En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.

Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?

Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:

  1. Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
  2. Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.

Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.

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¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?

quien paga final obra

“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.

No sé si ha leído este artículo sobre Obra nueva en construcción.

La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.

En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).

Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:

  1. Firmar ese final de obra en escritura independiente.
  2. Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
  3. Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
  4. Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.

En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.

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Deontología

¡Papeeero, papas!

Compraveeeentas,
Hipoteeeecas,
Obras nueeeevas,
Testameeeentos,
Contraavaaaales,
Testimoooonios…

Lo decía Notario Radioactivo el otro día en Twitter ironizando (protestando a su manera, haciendo humor) sobre un tuit de un compañero en el que tras un comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentos, acababa diciendo:

Firma tu hipoteca en la notaría de Perico de los Palotes(la suya).

Me sorprendió que se ligara el tema de la Sentencia con el “firme en mi notaría”, pues las minutas hipotecarias dicen (según entidades) siempre lo mismo, con lo que el margen que podemos tener los Notarios ante una hipoteca es más bien pequeño y nuestro plus (nuestro valor añadido) lo podemos aportar fundamentalmente en el momento del otorgamiento a través de una completa y sosegada explicación a los otorgantes. En cuanto a la forma de pago de gastos e impuestos el margen es absolutamente nulo, salvo cuando todos se imponen al deudor y se vulnera la Sentencia del TS que abrió la espita en este asunto, porque en tal caso el Notario deberá formular las oportunas advertencias y hacer una explicación reforzada de la cuestión.  Aunque, estoy pensando, que también puede luego uno ponerse pesado cuando tras emitir tus facturas te pretenden convencer para que las hagas de otro modo que, según ellos, es el recogido por la escritura cuando manifiestamente no lo es. No obstante las entidades ya han blindado sus minutas en el asunto de gastos e impuestos y algunas se atribuyen gastos solo en determinadas hipótesis de futuro o actúan de manera tramposilla para evitar los gastos derivados de la firma de la hipoteca. Tengo escritos un par o tres de posts sobre el tema. También puede uno luchar contra algunos aspectos de las minutas cuando se pretende reflejar alguna cosa que no procede o cuando algo no es exacto o directamente es incorrecto. Incluso puede negarse a expresiones manuscritas que no proceden o puede uno asesorar a los deudores hipotecarios que vienen por la notaría a evacuar consultas previas a sus firmas. En fin, que sí que tenemos nuestros márgenes de actuación y de imposición a los Bancos para procurar el mejor resultado posible a los consumidores.

¿Es esto lo que “vende” el compañero? ¿Está diciendo “firme en mi notaría porque dentro de los estrechos márgenes en que una notaría o un Notario, se puede mover en la brega de la contratación hipotecaria con los Bancos, aquí se lo vamos a hacer mejor que en otros sitios”? Por que si se pretende vender que se va a conseguir algo distinto a esto o que se hacen en esa notaría mejores hipotecas que en otras, me da la risa. Y si pretende vender lo que comento, el problema es que NO SE PUEDE HACER, es una actuación ANTIRREGLAMENTARIA recurrir a la frase que ese compañero emplea.

En mi opinión la cosa es mucho más sencilla. Es como aquel chiste del que va a poner una esquela y dice: “póngame María Muerta y le dice el del periódico, “hasta cinco palabras cuesta lo mismo”, y dice el tipo “pues entonces ponga María Muerta. Vendo Opel Corsa. La diferencia es que la Sentencia sobre hipotecas y el “firme en mi notaría” tienen una cierta relación y la muerte de María y la venta del coche no la tienen, pero a fin de cuentas es lo mismo: ¿qué tendrá que ver escribir un tuit sobre la Sentencia con desmelenarse y soltar un descarado slogan publicitario antirreglamentario en una red social diciendo “firme su hipoteca en mi notaría”? 

Nada, no tiene nada que ver, se lo aseguro. Seguramente es que le quedaba mejor que decir solo esto último.

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¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en Talsitio?

notario experto

“¿Buscas un Notario con amplia experiencia y cualificación en #Ciudad? Contacta con Notaría Fulano y Mengano #NotariosenCiudad Dirección Localidad Mail Teléfono Web”

1.= Lo primero es que no es un Notario, son dos. Curiosamente en algunos casos pueden llegar a enfadarse cuando enredado por su propia apariencia llamas preguntando por una cosa que es del otro y no del uno y te dicen indignados que esta es la notaría de Mengano y no la de Fulano o la de Fulano en vez de la de Mengano.

2.= Lo segundo. Venga vale, acepto que habléis de experiencia, pero cualificación tenemos todos los Notarios la misma, ¿no?

“Formación especializada para desempeñar una actividad profesional o un trabajo específico”, dice la RAE

3.= Lo tercero. Venga vale, acepto que me pongáis la Ciudad, ¡pero si es la vuestra¡, porque si es la capital próxima, el Distrito al que pertenece la vuestra, la Provincia o el Colegio, “es hacer trampa”.

4.= Lo cuarto. Notaría Fulano y Mengano. Os pillé, estáis juntos cuando no podéis hacerlo.

5.= Lo quinto. ¿No os estáis haciendo un poquito de publicidad cuando no podemos hacerla?

En fin, alguna cosa se podría justificar si el que hace esto es alguien de vuestro equipo (“las culpas al boggie”) y desconoce que no se puede hacer o es alguien externo a quien pagáis y que tampoco sabe “cómo funciona todo esto”, pero aún así quedaría por resolver el delicado tema de la unión de despacho antirreglamentaria.

¿Un poquito de porfavor? Otro “a Dios rogando y con el mazo dando”….(por decir algo).

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¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría de Talotro?

dominio notarios.es

Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Para mí, la cosa está completamente clara.

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¿Es correcto registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

dominio notarios.cat

Pues no, pura y simplemente, no, no lo es.

Para mí, no hay muchas vueltas que darle a este asunto.

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¿Hay Notarios o notarías especialistas?

busco un notario especialista

Pues solo en cierto modo … En todas las notarías españolas se puede hacer lo mismo, es decir, en todas se puede hacer todo lo que se pueda hacer en una notaría en España.

Pero claro, empleados de notaría y Notarios podemos saber más o menos de una cosa determinada, ya sea porque lo hacemos más a menudo, porque lo tenemos fresco, lo hemos estudiado más a fondo, porque tenemos más demanda de ese servicio o contratación en la zona o por cualquier otra cosa, es decir, porque, y a fin de cuentas,  somos especialistas o las circunstancias, sean las que sean, nos han especializado, pero de ahí a publicitarlo, a publicitarse de ese modo, va un trecho y vuelve, de nuevo, a suponer, a mi modo de ver, una forma incorrecta de promocionarse, cuando además se enumeran montones de cosas que son casi todas las que en una notaría pueden hacerse o como mínimo las más usuales y conocidas.

Lamentándolo mucho, aquí, en nuestro ámbito, no queda otra que el trabajo bien hecho y el boca a boca.

Puede que me digan que yo también me promociono, que me publicito con mi blog, pero no estaré de acuerdo. Yo en mi blog, escribo y lo hago en un formato digital. Nadie pondría pegas a quien escriba en otro medio tradicional, y este ha dejado de ser una rareza para convertirse en un modo más de escribir y publicar aquello que uno se vea capaz de transmitir y de aportar.  Por decir, ni tan siquiera digo que soy Notario Especialista en STI.

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¿Me haces una reseña positiva de la notaría en Google?

reseña positiva google notaría

Ya me pareció mal (y mira que es una cosa sin importancia) que un recién aprobado manifestara su nostalgia de la oposición a los quince días de aprobar sin respetar el duelo de los que atravesaban “El estado más infeliz del hombre”, así que ahora me encuentre con otro (al mes de empezar a trabajar) que ya tenga en el conocido buscador de Internet una veintena de reseñas positivas (yo no tengo ni una, ni positiva, ni negativa … soy un envidioso …) con una media cinco estrellas, es obvio que también tiene que parecerme mal (y esto sí que no es una cosa sin importancia).

Justito, ahora la gente empieza de otra manera. Eres un antiguo”. Bueno yo aprobé en 2002, así que no hace tanto y las reseñas en Google hace años que se pueden hacer. El problema para mi es que cuando uno empieza, tiene que preocuparse de firmar bien, no de firmar mucho. Eso viene luego (o no) y preocuparse de las valoraciones no me parece oportuno ya sean ciertas (cosa que dudo), ya hayan sido espontáneas (cosa que también dudo) o ya te las hayan hecho tus amiguetes y familiares para tu mejor posicionamiento (cosa que no es seria). Si nos enfadamos cuando nos hacen injustamente una mala reseña, pienso que deberíamos evitar que nos hagan este tipo de reseñas buenistas. Seamos serios o no nos quejemos cuando luego venga una mala e injusta pues tendremos mucho que callarnos, ¿no?

En fin, es lo que hay. La gente llega con otros aires a la profesión. Espero que esos aires, con los que parece que estamos más a lo secundario que a lo principal, a la apariencia más que al fondo, no acaben con nuestra función (o no la resientan).

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¿Puede existir una notaría con más de cien años?

notario cumple 100 años

Si una notaría anuncia que ofrece sus servicios desde hace cien años, y no me fallan las cuentas, el Notario debe tener 100 años, más los 25 años que creo que en 1918 hacían falta para aprobar. Así que el Notario en cuestión debe tener unos 125 años. Creo que es el hombre más viejo de España y puede que de la humanidad, exceptuando a Matusalén y a algunos otros personajes bíblicos más.

¿Nos hace falta recurrir a la publicidad engañosa para tener más clientes? ¿Nos beneficia como colectivo?

Tanto esfuerzo por explicar determinadas cosas (“¿has heredado la notaría de tu padre?, ¿te puedes instalar dónde quieras?”, etc…), ¿para nada?

No sé a quien se le ha ocurrido la idea y ya sé que es una “menudencia”. Pero muchas menudencias sumadas, la verdad es que hartan. Claro, otro dirá que yo me hago publicidad con mi blog. Y a lo mejor tiene razón …. pero debo haber firmado así como cero escrituras gracias al blog y a cambio ocupado cientos de horas en escribir y en resolver consultas.

Ya sé que se pretende asociar el nombre del titular actual con el de sus predecesores, alguno o algunos probablemente parientes, pero un Notario no puede estar prestando servicio desde 1918, aunque su notaría si puede llevar abierta todos esos años con distintos y sucesivos titulares, lo que no la convierte exactamente en la “misma notaría” o más exactamente no la convierte en “Notaría Perico de los Palotes desde hace más de cien años”. No sé si estará o no en el mismo local y hasta me resulta entrañable que exista una continuidad en la línea sucesoria por razón del local o de los titulares emparentados, pero ofrecemos al público una visión errónea y no están los tiempos precisamente para confundir. Nuestras notarías no están numeradas como lo están por ejemplo en México, de modo que la denominación de Notaría Número 156, tiene relevancia propia con independencia de su ubicación y de sus sucesivos titulares. Cuando un Notario en España deja su notaría por jubilación, fallecimiento, traslado o excedencia, todo lo más que se podría decir es que esta era la notaría de Fulanito, antes de Menganito y antes de Zutanito, pero nada más (decirlo, no anunciarlo, ¡ojo¡). En México el siguiente titular sí que será el Notario Número 156 del DF y así podrá anunciarse (si lo permite su Reglamento), en mi opinión.

Ya sé que en una web, como en un blog, las explicaciones que pueden darse son las que son y llegan hasta donde llegan pero al igual que dije aquí que:

“1.- ¿Es correcto, reglamentario, ético….registrarse el dominio notariadetalsitio cuando uno no es el único Notario que existe en tal sitio?

2.- ¿Es correcto anunciarse como Notario de Talsitio y de Talotro por el hecho de que estemos sustituyendo la Notaría del pueblo de al lado (la de Talotro)? Es decir, Fulanito que es Notario de Talsitio, se anuncia también como Notario de Talotro porque este pueblo está sin Notario temporalmente. Cuando deje de sustituir la notaría de Talotro, ¿será igual de diligente para dejar de anunciarse de este modo o seguirá haciéndolo más o menos tiempo? Las notarías en sustitución están vacantes y punto, no se puede uno designar como Notario de Talotro. Como dicen mis amigos del Grupo de Jurisprudencia, esto ¿es bien?”

Ahora añado:

3.- ¿Es correcto, reglamentario, ético, anunciarse como si tu notaría constituyese una empresa de 100 años de antigüedad significándose respecto de otras?

Que cada cual saque sus propias conclusiones pero si encima añades por algún sitio el gentilicio de la localidad donde está la notaría, no siendo el único Notario, ¡te cubres de gloria¡

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¿Puede uno anunciarse como Notario titular correspondiente a una zona de un municipio?

notario zona Orihuela

Pues va a ser que no … ni te puedes anunciar como Notario de la comarca, aunque lo seas (como aquella de las “Tierras Fronterizas”), ni aunque la localidad de tu notaría tenga la misma denominación y extensión geográfica que la propia comarca, ni puedes anunciarte como Notario de parte de un municipio salvo que seas titular de una notaría demarcada en un barrio concreto.

Lo digo porque hoy me encontrado con una web en la que se anuncia un Notario y una notaría de este modo:

Don Fulanito de Tal (que mal queda llamarse de Don a uno mismo) es el Notario titular correspondiente a la zona de La Talsitiada, en el municipio de Talsitio (provincia de Talsitito State)”.

  1. Notario titular correspondiente … FALSO
  2. Zona de La TalsititadaFALSO
  3. Municipio de TalsitioVERDADERO
  4. Probablemente si fuera el único Notario en el municipio no estaría instalado en La Talsitiada, sino en Talsitio City, ni se anunciaría así.

Por cierto, firma así como diez veces más de lo que yo firmo en un año y aún le hace falta recurrir a esto. Puag …Luego a lo mejor le preguntas el tipo de gravamen para la declaración de una obra nueva y te contesta que eso no es cosa suya.

También puede que le eche la culpa al pobre informático …

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“El Notario jubilado”

notario jubilación

Así quería llamar un Notario que yo conocía a su despacho profesional de abogado ejerciente cuando le llegara la hora de la jubilación. Se encontraba fuerte para seguir más allá de los 70 y pensaba que una vez jubilado como Notario podría seguir ligado al mundo jurídico (especialmente al mundo notarial) en un despacho desde el que viera los toros desde una ubicación distinta a la que había tenido durante tantos años. Este compañero enfermó al poco de jubilarse y su propósito se vio truncado.

¿Podía este compañero jubilado haber llevado a cabo lo que pretendía?

Por supuesto, sin lugar a dudas, cualquiera que fuera la especialidad que pretendiera desarrollar, incluida la del Derecho Privado en el ámbito notarial que le fue propia hasta su jubilación. Pienso, por tanto, que al margen de la denominación comercial de su despacho de abogado que podría representarle algún problema, que no existe ningún inconveniente siempre que los clientes del nuevo abogado, viejo Notario, no acudan a su nueva oficina (que podría ser la vieja oficina de Notario) pensando que aquello sigue siendo una notaría si el equívoco no fuera resuelto de manera inmediata con las explicaciones oportunas:

“Me he jubilado como Notario, pero me apetecía seguir trabajando, así que, si quiere usted y con estos honorarios podemos llevarle su asunto y encargarlo a la notaría que usted considere o si le da igual a la de Fulano de Tal que es con quien trabajamos actualmente”.

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“Estamos juntos y no nos importa que lo sepa todo el mundo” (los C.A.R.)

uniones de despacho notariales

“No solo estamos todos juntos sin poder hacerlo, sino que encima tenemos registrado un dominio, nos anunciamos por Internet y tenemos un solo NIF para todos…con un par”, deben de pensar algunos…

Los borrosos límites de nuestra reglamentaria publicidad (mucho más sencillo es decir que no podemos hacernos prácticamente ninguna publicidad) y los no tan borrosos límites de las uniones de despacho (tan desgraciada y fácilmente vulnerables cuando la realidad suele apoyarse sobre un par de apariencias fácilmente desmontables con una simple inspección), se convierten en una especie de burla para los que conocemos esos casos y nos vemos atados de pies y manos para protestar y denunciar unas situaciones injustas y rodeadas encima de unos tintes que resultan anti decorosos para aquellos que de esta forma se asocian y hasta publicitan. Es lo que se podría considerar una auténtica vergüenza.

En fin, que no solo estoy más que harto de tener que tolerar este tipo de situaciones, sino de que encima uno se las encuentre campando libremente por el Internet y las redes sociales, generando una engañosa y bochornosa apariencia.

Creo que voy a proponer que se cree una nueva modalidad de restringidas para cuando salga una de esas cotizadas plazas con convenio antirreglamentario, pues, a fin de cuentas, alteran el resultado de los concursos pues nos impiden a los que queremos acceder a ellas conseguirlas teniendo una antigüedad más que suficiente, al llegarles a compañeros con más antigüedad que de no existir estas antirreglamentarias situaciones no estarían interesados por ellas. También cabe que acceda a la plaza alguien con menos antigüedad que tú por estar dispuesto a aceptar la costumbre del lugar y el status quo, cuando tú no estás dispuesto a hacerlo, porque representaría, entre otras muchas cosas, llegar a tu nuevo destino (si te decides a concursar) seguramente sin personal alguno y con el hacha de guerra en la mano y el cuchillo entre los dientes para intentar hacerte un hueco a cara de perro con el lobby local o con el Master&Comander del cotarro hasta la fecha. Tal y como están las cosas alcanzaré sin mayor problema los quince años como Notario de Pinoso

¿Respondo con esto al habitual “y a ti que más te da”? Esas situaciones me perjudican en mi carrera profesional y son simplemente antirreglamentarias por partida doble. ¿What else?

¡Que cambien la norma o la supriman o terminen estas situaciones o que no se permita ninguna nueva y dejaré de quejarme¡

Si acaso otro día hablo de “mentiras concursales” y “convenios colectivos” y ya se termina de hilar todo este tema un poco más…

En fin, un asco y luego “a Dios rogando y con el mazo dando…” y a poner el grito en el cielo porque hay que cumplir con esta o aquella otra nueva obligación.

Unos meses después recibo un e-mail

“Prueba técnicos. Disculpen las molestias. Fulano de Tal. NOTARIA. N.I.F.: xxx. TELÉFONO: xxx. DIRECCIÓN: xxx. e-MAIL: xxx. Confidencialidad.Este correo electrónico y, en su caso, cualquier fichero anexo al mismo, contiene información de carácter confidencial exclusivamente dirigida a su destinatario o destinatarios y propiedad de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B.. Queda prohibida su divulgación, copia o distribución a terceros sin la previa autorización escrita de FEDATARIOS DE TALSITIO, C.B., en virtud de la legislación vigente. En el caso de haber recibido este correo electrónico por error, se ruega notificar inmediatamente esta circunstancia mediante reenvío a la dirección electrónica del remitente y la destrucción del mismo”.

Y con traducción al inglés inmediatamente después.

“Hace falta ser tonto”, pensé, para enviar un e-mail con ese contenido a un montón de destinatarios constituyendo una prueba de que existe un C.A.R.

Entonces alguien me dijo que un C.A.R. no es un C.A.R. si resulta que existen más notarías en otras poblaciones del Distrito además de las que están anti reglamentariamente unidas en otra de las poblaciones de ese mismo Distrito.

Lo explico con otras palabras: en el Distrito de Talsitio hay notarías en Talsitio y en Talotro; los Notarios de Talsitio están todos juntos y (en principio) no pueden estarlo; el Notario de Talotro está solo porque no hay más notarías en Talotro. Vale, pues hay quien sostiene (bueno, es Competencia quien lo sostiene) que esa situación no vulnera la libre competencia y, en consecuencia, puede permitirse ya que que la competencia existe entre todas las notarías del Distrito. Como en nuestro ejemplo hay otra notaría más en Talotro, la competencia no se ve afectada. Supongo que a Competencia la vulneración del RN no le afecta (se la refanfinfla y no es su obligación velar por ella) y si a los Notarios tampoco nos preocupa pues asunto terminado. Lo malo (para mi, claro) es que yo no estoy de acuerdo con ese criterio que mantienen en Competencia … que a mi sí que me preocupa, y mucho, porque estoy atascado en mi carrera profesional por culpa de esta clase de situaciones que el reglamento por el que se rige mi profesión no permite, aunque Competencia sí que lo haga y los Colegios Notariales se amparen en ello para no perseguir estas situaciones. ¿Tendremos que profundizar en el fundamento de la norma?, ¿sería tal vez el de velar por el deber de residencia? ¿tal vez alguien pudo pensar en los concursos como yo lo estoy haciendo? ¿que me arriesgue a concursar? y ¿por qué tengo que hacerlo si existe una norma reglamentaria que ampara lo que estoy pidiendo?

Seguiremos con el tema en cualquier otro momento …

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“No firmaré fuera de mi distrito notarial”

firma fuera del distrito notarial

Era yo muy pequeñito cuando mi padre me enseñó que los Notarios pueden cometer pecados y que algunos eran veniales y otros mortales. Entre los mortales estaba este:

Artículo 116 del Reglamento Notarial

“Los Notarios carecen de fe pública fuera de su respectivo distrito notarial, salvo en los casos de habilitación especial.

Tendrán su residencia en la población designada en su nombramiento”.

Es decir, que un Notario no puede firmar fuera de su distrito notarial salvo que esté habilitado especialmente.

Si no ha cambiado el Catecismo, si cometes pecado mortal y te mueres vas al infierno, pero entre tanto dice el Artículo 125 del Reglamento (al que he llegado hoy en mi repaso de un articulo diario) que:

“La infracción del régimen mencionado, actuando indebidamente en la residencia de otro notario, además de la corrección disciplinaria que proceda, motivará la pérdida total de honorarios, que experimentará el notario infractor en beneficio del titular o titulares de la residencia no respetada”.

Es decir que pierdes los honorarios y que tendrás que repartirlos entre los Notarios de la residencia no respetada, ya sean uno o ciento veinticinco, ¿no?

¿Se habrán arreglado las cuentas derivadas del caso resuelto por la STSJ M 13402 de 2017?

D. Bienvenido, Notario de xxxx y hoy actor, intervino, el día xxxx, en una póliza, asentada con el número xxxx en la Sección A de su Libro Registro, en la cual un Apoderado del Banco acreedor, Banco xxxx, firmó ante el Sr. Bienvenido en su despacho profesional sito en xxxx y otro Apoderado del citado Banco y el propio Acreditado firmaron ante el mismo Notario, que se había trasladado a FUERA DE SU DISTRITO, en la Sucursal del Banco acreedor en ESE SITIO, sita en la Calle xxxx. La diligencia de intervención, extendida y autorizada por el Sr. Bienvenido en la póliza, fue una sola para las tres firmas de los dos apoderados y del acreditado, estando fechada en la ciudad de SU RESIDENCIA. En resumidas cuentas, los hechos reprochados se circunscriben a la intervención de una póliza por parte del hoy actor fuera de su Distrito Notarial, en definitiva fuera del ámbito territorial al que alcanza su competencia, aparentando, además, una unidad de acto que fue realmente inexistente”.

Resultado: Se le impusieron tres sanciones disciplinarias,- una primera de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, una segunda de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, y, en fin, una tercera de 4.000,00 Euros de multa, así como la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación -, todo ello por la comisión, respectivamente, de tres infracciones, una primera muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial , otra segunda, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.g) del Reglamento Notarial , y, en fin, una tercera, grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y en el artículo 349.e) del Reglamento Notarial”

Tras el recurso y la Sentencia, la cosa se queda en esto:

A) La sanción de dos años de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción muy grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.c) de la Ley 14/2000 y en el artículo 348.c) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

B) La sanción de seis meses de suspensión de funciones, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción, también muy grave, tipificada en el artículo 43.Dos.2.A.g) de la Ley 14/2000 y artículo 348.g) del Reglamento Notarial, quedará establecida en una sanción de multa de 12.020,00 Euros, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación;

Y, en fin, C) La sanción de 4.000,00 Euros de multa, junto con la accesoria de privación de la aptitud para ser elegido miembro de las Juntas Directivas mientras no haya obtenido la rehabilitación, que se le impuso al hoy actor por la comisión de una infracción grave tipificada en el artículo 43.Dos.2.B.e) de la Ley 14/2000 y artículo 349.e)del Reglamento Notarial, quedará sin efecto alguno.

Y sobre el 125 del Reglamento y la pérdida total de los honorarios a favor de los compañeros de la residencia violentada, ¿no se dijo nada?

No me cabe duda alguna de que no debía ser una póliza de 12,02 Euros de factura 

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Algunos criterios para elegir Notario

elegir notario

Cuando yo tengo que elegir un Notario para mis clientes (me dice con total confianza un buen amigo), lo cual hago bastante a menudo (dice de nuevo), mis criterios de búsqueda son los siguientes:

  1. ¿Se puede aparcar cerca de la Notaría?
  2. ¿Hay aparcacoches?
  3. ¿Tiene la notaría algún concierto con un parking próximo o dispone de aparcamiento propio o reservado?
  4. ¿El Notario habla idiomas y no necesita traductor?
  5. ¿Hay salas grandes en la Notaría para organizar una firma numerosa?
  6. ¿Puedo pagar con tarjeta en la notaria?
  7. ¿Qué horario tienen? ¿Se puede firmar muy pronto o muy tarde? ¿Están abiertos a mediodía? ¿Y por la tarde?
  8. ¿Tienen servicio de traslado desde/hasta el aeropuerto o la estación de tren?

Ninguno de estos criterios aparece (suele aparecer, diríamos él y yo) en las páginas webs de los Notarios y dudo que corporativamente se permitiera, pero es un factor diferenciador real para elegir un Notario cuando hay muchos disponibles y, sobre todo, en grandes plazas donde a veces están muy, muy juntos, unos de otros.

En todas partes hay condiciones de competencia, aunque el entorno sea diferente. Yo no tengo a nadie en leguas a la redonda pero también competimos los que estamos más o menos cerca.

¿Es necesario que se replantee (por quién y dónde corresponda), cómo y de qué forma debemos publicitarnos?

Lo de “el buen paño en el arca se vende no es posible cuando prestas (vendes) servicios”.

En mi opinión, querido amigo, regular todo eso podría tener un efecto contraproducente y, francamente, no sé si nuestro estatus podrá permitirlo en algún momento.

Puede que todos esos criterios resulten ser completamente accesorios pues lo esencial es lo esencial, pero sin duda influyen o pueden influir

Evidentemente, como me dice otro amigo, “los parámetros de todo el mundo no son los mismos para elegir el Notario; es más la gran mayoría de la gente sigue sin elegirlo, no sabría cómo hacerlo e iría a donde le lleven”. Craso error.

Otros criterios a tener en cuenta:

  1. Atención personalizada.
  2. Escrituras personalizadas.
  3. Horarios intempestivos.
  4. Disponibilidad del Notario para consultas.
  5. Accesibilidad al Notario.
  6. Resolución de problemas, incidencias, derivaciones y consecuencias de los otorgamientos: subsanaciones, inscripciones registrales, errores, Catastro, Hacienda, Ayuntamientos…
  7. Asesoramiento previo, simultáneo y posterior, especialmente en materia fiscal.
  8. Gestión.
  9. El personal de la notaría.
  10. Nivel tecnológico, modernización y uso de los servicios.
  11. Presupuestos.
  12. Esto sí es cosa mía.
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Design notary

notaría de diseño

¡Porrr favorrrr, qué derroche!

¿Eso es una notaría o una tienda de moda?

Ayer me enviaron este enlace (uno que ya tenemos en la blogosfera) y me puse a reflexionar.

¡Qué barbaridad¡ ¿Es necesario todo ese montaje? Es apabullante. Reconozco que lo mío es un cuchitril, pero esa oficina no es para cualquiera …

La web tiene fotos con las que se pueden cortar unos cuantos trajes. Especial atención merecen:

  • El mostrador.
  • Las fotos seductoras.
  • El vestuario y complementos.
  • ¿Y las salas de firmas?
  • En el portal parece que, en cualquier momento, te va a aparecer el mayordomo del príncipe Carlos de Inglaterra, para pedirte el ticket de entrada.

En fin, como diría Jesús Gil, todo muy estentóreo.

“Yo no sería nunca cliente de esa oficina, porque me sentiría como un pobre albañil entrando en traje de faena, paleta en mano, al Palacio de Buckingham para una recepción con la Reina de Inglaterra”. No lo he dicho yo, evidentemente …

Cuando alguno lo ve mal, podría ser envidia. Cuando tantos lo ven del mismo modo, probablemente te estás equivocando y transmitiendo una imagen perjudicial de la función por mucho que haya un público que requiera esas prestaciones.

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Despachos “tapadera”

despachos falsos

Yo diría que estos están todos convenidos y que no pueden estar todos juntos, ¿no? Pregunto “inocentemente”.

“Pues creo que tienen un despacho pequeño en la misma calle para disimular, en el que supone que está uno de ellos, pero en realidad están todos en el despacho principal que es “el de toda la vida”.

Muy bien montado lo tienen entonces, creo que se turnan y hasta que tienen que quedar para comer para verse. Entonces viene la pregunta del “¿y a ti que más te da?”.

Cualquier día alguien solicita que eso se revise y nos vamos a reír (mucho).

Artículo 42 del Reglamento Notarial:

“En ningún caso podrán las Juntas Directivas conceder autorización para que dos o más Notarios tengan su despacho, separadamente, en un mismo edificio o para poder actuar en un mismo local, cuando lo pretendan todos los Notarios de la población”.

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El buen asesoramiento profesional

asesoramiento notario profesional funcionario

Lo comentaba con mi amigo Josep María de Tottributs hace unas semanas.

Desgraciadamente, yo percibo que mis intentos de buena gestión y buen asesoramiento no me dan el resultado que pienso que me deberían dar. Dependo mucho de otros profesionales (mercado de extranjeros y de intermediarios inmobiliarios, principalmente) a los que no suele interesarles mi forma de trabajar porque muchas veces les dejas en evidencia, les descubres las vergüenzas y, lo que es peor (para ellos), les retrasas o les fastidias las operaciones, con lo que huyen de mi, como de la peste. Debo estar perdiendo del orden de 150-200 escrituras al año (del 20% de mi trabajo potencial) por culpa de esta clase de profesionales que han encontrado refugio en otros sitios. Claro, lo que es bueno para sus clientes, no es lo bueno para ellos. Claro, claro … luego que si el gobierno, que si el master, que si la tesis … ya decía no sé quién eso de la paja en el ojo ajeno y la viga en el propio.

Es muy frustrante, pero NO ME IMPORTA, tengo la conciencia super tranquila, creo tener la razón y cada uno tiene que hacer lo que quiera (aunque si no es lo quiere tu cliente, sino lo que quieres tú, mala cosa es esa). Yo aspiro a otra clase de forma de hacer las cosas (y las hago), más allá del dinero.

Aspiro a que las cosas puedan ser de otro modo. Ya me llegará el turno tal vez en otro sitio (en el que estoy ya me conocen demasiado) o tal vez en la ciudad de hacer una notaría diferente en la que intentaré seguir firmando siempre un documento “perfecto”.

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El contacto con las partes

contacto con las partes

Había un chiste que decía algo así como que el Notario era el único animal que “manejando el instrumento, entraba en contacto con las partes…”.

Y ¡qué importante es entrar en contacto con las partes¡, y no solo en el acto, sino sobre todo en los preliminares.

Si ha habido preliminares, el contacto suele ser más satisfactorio.

Los aquí te pillo, aquí te mato son malos en presencia de Notario, porque a menos que tengas un coco de los buenos (el Notario digo) y, oiga, que aquí hay de todo, como en todas partes, puede pasarte que se te escapen (al Notario) cosas importantes y lo que es peor, que el diablillo que todos podemos tener en un momento dado sobre el hombro, nos diga, ¡bah..que más da¡, ¡pero si no es cosa mía¡, ¡pero si no se van a enterar¡, ¡oye, pues tal vez se libre¡, ¡pero si es una tontería¡, ¡pero como voy a decir algo ahora, me van a matar¡, ¡en fin que ya lo arreglaremos y luego las culpas al boggie que es muy socorrido y soporta todo muy bien¡

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Guerra de dominios en las notarías de Talsitio

guerra de dominios de internet

¡Hay una guerra de dominios entre las notarías de Talsitio¡

La blogosfera es útil para detectar estas cosas.

Una notaría tiene el dominio notariadetalsitio, otra tiene notariotalsitio y otra más notariatalsitio.

El menos correcto para mi (aunque las diferencias son mínimas) sería el primero. No eres la única notaría en Talsitio. El segundo me parece el más correcto porque es un Notario y tiene plaza en Talsitio y el tercero es tan poco correcto como el primero pues hay más notarías en Talsitio.

En los dominios, no puede haber tildes, así que cabría la posibilidad de que el primer y el tercer dominio no se refieran a la notaría, sino a la Notaria. En tal caso creo que me parece poco más o menos lo mismo.

Si yo fuera Notario de Talsitio no me andaría con contemplaciones. Mi dominio sería:

lamejornotariadetalsitio.es

Y asunto aparcado.

Por cierto, vamos a ver quién sale si busco eso …

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Mentiras concursales

mentiras concursos

¿Qué fue de aquéllos tiempos en los que llamabas a un compañero para interesarte por su notaría y casi que te mandaba la declaración de la renta?

Pedir informes es ahora una partida de póker. La notaría de Talsitio está vacante. ¡Hagan juego¡ Se reparten las cartas. Los jugadores son el titular saliente y los aspirantes a ser los nuevos titulares de la plaza. Se admiten apuestas. Y entonces el que se va se mete un farol o cambia de cartas o se pasa y se retira o hace trampas y se guarda un as en la manga de manera que cuando salen los resultados del concurso no se te queda cara de tonto, se te queda cara de lo siguiente.

En fin, es lo que hay, y llegará el día en que sea yo el que destape mis cartas y gane la mano y pueda decir “la Banca gana”; entre tanto, que siga pasando el tiempo y que cada uno sea consciente de sus derechos y de sus obligaciones, ya me entienden, ¿no?

Algunos casos

¿Cuántos empleados tienes y quiénes son? “No lo sé”. Me río (jajaja) por no llorar. “Eso se lo tienes que preguntar a mi compañero de despacho”. Era un C.A.REn el siguiente concurso se fue. Resultado: La pido pero rezando que no me la den. Me la hubieran dado de no haberme ido a otra que puse antes (y que, tal vez, no hubiera puesto antes, de haber tenido más información sobre la plaza).

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No doy datos económicos por teléfono”. Resultado: La pido. No me la hubieran dado aunque la hubiera puesto antes de la que finalmente sí que me dieron. Aquí sigo.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “No. Tendrás que correr el riesgo”. Resultado: No la pido. No me la hubiesen dado.

¿Me podrías dar alguna aproximación económica? “Sí. Tanto” (cifra “increíble” por baja). Resultado: No la pido. Me la hubieran dado.

Yo siempre he dado el máximo de información a los compañeros que se han interesado por mis notarías. Que conste.

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Notaría de las Tierras Fronterizas

notaria comarcal

Comarca: “Porción de territorio, más pequeña que una región, que se considera homogénea por diversos factores, como las condiciones naturales o la persistencia de demarcaciones históricas”.

¿Puede utilizarse una notaría como un factor homogeneizante en un sistema en el que no existe la competencia territorial en materia notarial salvo en contadas ocasiones?

¿Puede buscarse un vínculo territorial más allá del que le corresponda a esa notaría con arreglo a la denominación del municipio en el que se encuentre y del Distrito Notarial al que pertenezca?

Pues va a ser que no, porque sí es así, creo que yo hubiera podido anunciarme como Notario de A Mariña Central, de la Menorca Central, del Altiplano Bajo, del Vinalopó Medio o de las Tierras Fronterizas de Alicante y Murcia, ¿no? Pues no, yo fui Notario de Mondoñedo y de Es Mercadal y lo soy de Pinoso y punto.

De nuevo, cosas menores, pero que no se pueden hacer. No podemos dedicarnos a generar confusión, cuando mucha gente desconoce que puede elegir (con algunas excepciones) al Notario que le parezca oportuno aunque sea el de cuatro comarcas más allá o más acá, el de la provincia de al lado o el de la otra punta de España.

Existen, y conviene recordarlo, las notarías demarcadas en barrios concretos y también notarías que tienen que tener despacho abierto en dos municipios al mismo tiempo.

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Notarios con “notorio celo”

celos notario

Ayer me daba la sorpresa el Artículo 71 con el asunto de la publicidad y hoy el siguiente, el Artículo 72 del Reglamento Notarial que se refiere al importantísimo asunto de la Demarcación Notarial que traté un poquito aquí y que dice que es posible que los Notarios actuemos (o no) con notorio celo.

“Artículo 72

Como complemento de la demarcación notarial, la Dirección General, previa audiencia de los Colegios y de acuerdo con la Mutualidad Notarial, hará una relación revisable cada dos años de las Notarías enclavadas en zonas rurales que, aun sin producir lo necesario para la decorosa subsistencia de un Notario, se consideran imprescindibles para el buen servicio público. Estas Notarías, independientemente de la congrua normal que les corresponda por razón de folios, disfrutarán por razón de residencia de una subvención anual, cuyo percibo estará condicionado a que el Notario atienda con notorio celo a su Notaría, y visite periódicamente los pueblos de su distrito que determina la Junta directiva.

La revisión no perjudicará los derechos adquiridos por los titulares de Notarías que pierdan la consideración de subvencionadas en virtud de dicha revisión”.

Ya me gustaría a mi saber como se juzga lo de atender con celo tu notaría. ¿Llevas a unos paisanos que lo atestigüen? ¿Preguntas a los Alcaldes de los municipios de alrededor? ¿Giras inspección para ver si el  Notario reintegra o no lo hace? ¿Pones un Bando en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento?

Es perfectamente posible que uno atienda con celo y ese celo no sea notorio o no sea comprendido adecuadamente y se confunda con lo que no es porque muchas veces se da mérito a quien no le corresponde (los rápidos) y se le quita a quien sí (los seguros). Es más hay cosas super notorias y que no se persiguen como los C.A.R. Yo diría que el celo a los Notarios se nos debía presumir y que la notoriedad no debería ser relevante. En fin, dejo el tema que me pierdo.

Curioso también lo de los derechos adquiridos. ¿Quiere decir que si tras la revisión pertinente se entiende que ya no corresponde la subvención anual, puedes ostentar algún derecho adquirido? No se me ocurre porqué razón iba a ostentarse. A mi todo esto me suena a chino.

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O.M.C. (Maniobras Concursales en la Oscuridad)

Esto de los concursos es cada vez más insufrible (al menos para mi que estoy en todo mi derecho de sufrir por lo que me parezca oportuno sobre todo si lo veo injusto).

Que cara de imbécil, de panoli integral, se te queda en los concursos cuando de repente te encuentras entre las resultas, una notaría que te interesa y unas cuantas líneas más abajo descubres que otra notaría de la localidad que hace años que nadie quería se ha cubierto.

Luego vas tirando un poco más del hilo y atas todos los cabos.

Yo creo que en la relación laboral con mis empleados solo hay dos partes: cada uno de mis empleados por su parte y yo por la mía y aunque tengo poca idea de Derecho Laboral (casi ninguna en realidad) estaría dispuesto a asegurar que la subrogación de empresa no se puede pactar: o la hay o no la hay, pero no podemos inventarla para asegurarnos su efecto cuando no se dan las circunstancias objetivas y subjetivas que deben concurrir, ¿o sí?

La honradez empieza por uno mismo. El que no la practica no puede exigir, ni puede ampararse en  “esto es lo que hace todo el mundo”. Yo creo que ni del gobierno, ni de los políticos se podría quejar ya …

El siguiente capítulo que acabará saliendo (tiempo al tiempo) serán los C.A.R., las gestorías tradicionales, Signo y la DGRN. ¿Lo pillan?

On fire ….

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Publicidad de los Notarios y artículo 71 del Reglamento Notarial

71 reglamento notarial

Este repaso que voy haciendo al Reglamento Notarial los días en que me sobra un minuto para dedicárselo, está siendo más que interesante. Cuantos detalles olvidas con el paso del tiempo. Hoy le ha tocado el turno al Artículo 71 que dice:

“Como consecuencia del carácter de funcionario público del notario y de la naturaleza de la función pública notarial, la publicidad de la oficina pública notarial y de su titular deberá realizarse preferentemente a través de los sitios web de los Colegios Notariales y del Consejo General del Notariado.

A tal fin, los Colegios Notariales mantendrán una lista actualizada de los notarios que estuvieran colegiados en su ámbito territorial accesible al público en su sitio web. En dichos sitios web, y a los efectos de la identificación del notario y localización de la oficina pública notarial, se incluirá el nombre y apellidos del notario, su fotografía si éste lo solicitara, y la dirección, correo electrónico y números de teléfono y fax de la oficina pública notarial.

En modo alguno los notarios podrán anunciarse directa o indirectamente a título de sucesores de un titular de la misma Notaría.

Igualmente, el local de la oficina pública notarial podrá anunciarse mediante una placa, respecto de las que las Juntas Directivas podrán adoptar medidas sobre la forma y dimensiones”.

Ya lo he destacado en negrita pero insisto:

.- Preferentemente. ¿Y qué otros medios podrían ser? Siempre estamos diciendo que los Notarios no podemos hacernos publicidad pero el Reglamento utiliza el término “preferentemente” cuando podía haber dicho “exclusivamente”.

.- “A título de sucesores”. Pues yo conozco a un Notario que cumplió 90 años como Notario el año pasado. Así que como hace noventa años hacía falta tener 25 años de edad para ser Notario, pues como mínimo tiene ya los 115 años; y si además se le alargó la oposición y aprobó después de opositar once años como lo hice yo, pues tendrá unos 124 años. No sé como habrá podido evitar jubilarse pues debería de estar jubilado desde al menos el año 1974. ¡A ver si es que tiene un sucesor¡

También tiene razón un compañero que me dice vía Facebook:

“Si no podemos anunciarnos a título de sucesores de otro Notario, ni directamente, ni indirectamente, ¿eso quiere decir que sí podemos hacerlo, directa o indirectamente, “en nombre propio”?”

.- Lo de las dimensiones de la placa casi mejor que no lo comentemos. Ayer mismo llegó una foto de un “cartelazo” inmenso en una notaría de reciente apertura. Me pregunto si no estaría de más girar inspecciones a los nuevos locales en que se instale una notaría para dar el VBº a efectos publicitarios y de uniones de despacho.

Yo creo que aquí nos hace falta crear una especie de Asuntos Internos

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Deudas

¿Qué me podrían pedir para iniciar la designación de mediador concursal?

mediador concursal designación

Pues mire con arreglo al FORMULARIO NORMALIZADO DE SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO de su cliente que usted me ha enviado, esta es la documentación que necesito:

  1. DNIS de concursado y esposa.
  2. Certificado negativo de su inscripción como empresario.
  3. Empadronamiento.
  4. Certificado de matrimonio y de nacimiento de hijos.
  5. Certificado de antecedentes penales.
  6. Cuatro declaraciones de IRPF anteriores.
  7. Tres nóminas y contrato de trabajo.
  8. Certificación de dominio y cargas de los inmuebles.
  9. Escrituras de propiedad y cargas hipotecarias.

Terminaremos de afinar cuando tengamos todo y el borrador esté ya preparado.

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¿Qué pasa si reconoces una deuda ante Notario y luego no pagas?

reconocimiento de deuda ante notario

Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.

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Insolvencia provisional parcial de Sociedad Limitada

insolvencia seguridad social sl

La Ley de la Jurisdicción Social (Ley 36/2011) en su art. 250 establece:

Investigación judicial del patrimonio del ejecutado.

1. Si no se tuviere conocimiento de la existencia de bienes suficientes, el secretario judicial deberá dirigirse a los pertinentes organismos y registros públicos a fin de que faciliten la relación de todos los bienes o derechos del deudor de los que tengan constancia, tras la realización por éstos, si fuere preciso, de las averiguaciones legalmente posibles.

2. También podrá el secretario judicial, dentro de los límites del derecho a la intimidad personal, dirigirse o recabar la información precisa para lograr la efectividad de la obligación pecuniaria que ejecute, de entidades financieras o depositarias o de otras personas privadas que por el objeto de su normal actividad o por sus relaciones jurídicas con el ejecutado deban tener constancia de los bienes o derechos de éste o pudieran resultar deudoras del mismo”.

Así que el secretario judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) debe dirigirse a los Registros Públicos para que le faciliten los bienes del deudor cuando se persiguen bienes para embargar y si no los hay, pedirá que se anote la insolvencia en el Registro Mercantil.

En este caso de hoy, me la encuentro anotada en el Registro Mercantil, pero no en el Registro de la Propiedad y da la sensación de que quién ordenara esa anotación no había buscado muy bien porque la finca objeto de mi escritura es de la sociedad teóricamente insolvente desde 1995 y se encuentra en el término municipal del domicilio social. Incluso he localizado la declaración de insolvencia en el BORME. Se derivó de una reclamación del año 2012 por importe de menos de 3.000 Euros.

En la escritura yo hice constar:

“A solicitud de los comparecientes obtengo del Registro Mercantil, e incorporo a la presente información relativa a la sociedad vendedora autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan, en cuya información consta la “declaración de insolvencia jurisdicción social de la entidad”, así como el cierre del Registro Mercantil por falta de presentación de cuentas. Manifiesta el Sr. Administrador que dicha declaración resulta de oficio remitido por el Juzgado de lo Social número XXX de Talsitio en el que se declaró la INSOLVENCIA PROVISIONAL PARCIAL de la mercantil en reclamación de la cantidad provisional de DOS MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.223,68 €), la cual se encuentra actualmente satisfecha y pendiente de cancelación la indicada anotación”.

Es interesante destacar que resulta algo complicado suprimir posteriormente esa clase de anotaciones que solo me he encontrado en dos ocasiones con el consiguiente perjuicio para la entidad que ha podido recuperar la normalidad. Ocurre en muchas ocasiones con las situaciones de concurso que siguen apareciendo durante ¿años?

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Donaciones

¿Quién tiene que firmar una escritura de donación?

quien firma la donación

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios).

Cuestión aparte y muy, muy importante es la regulada por el Artículo 633 del Código Civil que dice:

“Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.

Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.

Y es importante porque permite que no se haga todo a un tiempo en cuyo caso adquiere fundamental importancia que el donatario acepte la donación antes de que muera el donante y no solo eso sino también que se notifique al donante que el donatario ha aceptado para que no se vaya todo al traste.

En mi notaría hemos tenido un caso de unos padres que en los sesenta donan varias fincas a un hijo que no acepta la donación porque estaba en la mili. Unos y otro se olvidaron del asunto y los padres murieron sin que el hijo aceptara. ¡Menudo follón¡

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Eficiencia Energética

¿Desde que fecha necesito la certificación de eficiencia energética?

certificado de eficiencia energetica

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

Sobre eficiencia energética, fórmulas notariales y supuestos en los que no sería necesaria aconsejo esta otra lectura.

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El dictamen según Eduardo Llagaria

Acerca de Dictámenes-I, el libro de Eduardo Llagaria Vidal

Ayer fue el primer día en que leer a Llagaria se me hizo “pesado”. Claro, he llegado a su explicación de los negocios jurídicos y eso exige más concentración que la introducción y los consejos varios. Además lo hice entre las 23:15 y las 00:00 de la noche y mi cabeza ya no estaba para muchos trotes.

La reflexión en positivo es que leyendo a Llagaria y teniendo resumido su libro, se aprende, aprenderéis (yo también aprendo y repaso) a detectar los problemas.

No solo hay que saber dictaminar argumentando, hay que descubrir antes los problemas sobre los que opinar y me he dado cuenta que Llagaria ayuda también a eso.

¿Por qué?

Pues porque va desmenuzando los problemas y trata tantos que cuando veas la pista en el supuesto de hecho te darás cuenta de que hay un problema a resolver.

Así que …. ya sabéis … a leerle y a leerme ….

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El dictamen según Llagaria-1: Prólogo de Dictámenes I

La forma que utiliza Eduardo Llagaria para elaborar los Dictámenes que recoge en su libro Dictámenes I no es la que hay que utilizar. Cuando un opositor a notarías se enfrenta al dictamen ha de ser escueto. Él en su libro nos intenta enseñar a pensar. No hay una sistemática en su libro es una recopilación de los supuestos de hecho creados y resueltos por él a lo largo de cuarenta años.

Eduardo no pretende tener razón y nos recuerda que sus conclusiones no son sacramentales, solo nos dice que son las suyas. Nos ofrece su interpretación que solamente es “una más” y que está basada en sus propios argumentos y argumentaciones.

El opositor, nos dice Eduardo, cumple bien exponiendo (yo diría detectando antes que nada) los problemas, explicando las diferentes posturas y sus consecuencias y eligiendo una que no tiene porqué ser la oficial o mayoritaria.

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El dictamen según Llagaria-10: Todo el mundo puede transmitir lo que tiene y los derechos reales tienen preferencia sobre los personales

Solo un apunte en cuanto al primero de los dos principios del título: hay una excepción en el caso de los derechos personalísimos que no se pueden transmitir.

Vamos a por el asunto de la preferencia:

Preferencia de los derechos reales sobre los personales

Derecho real: El derecho real es la posibilidad de que una persona obtenga un determinado aprovechamiento de una cosa.

Esencia del derecho real: (atención que viene aquí una de las grandes enseñanzas figurativas de Llagaria). En virtud del derecho real, el titular del mismo sujeta la cosa, ata la cosa, MUERDE LA COSA. No olvidéis nunca ese bocado que el derecho real hace a la cosa.

Derechos personales: El derecho personal es la posibilidad de obtener una prestación de una persona, es decir, la posibilidad de exigir algo (dar algo, hacer algo o no hacer algo).

Hay que dar, hacer o no hacer aquello a lo que te obligaste. Si no quieres, te lo pueden reclamar y si no puedes habrás de indemnizar.

Derechos personales dudosos: Son aquellos en los que la obligación hace referencia a una cosa (arrendamiento, opción, la posición del que compra y tiene derecho a exigir la entrega y el Derecho de retención de una cosa).

Derechos reales dudosos: Son aquellos en los que su titular no tiene la posesión (hipoteca en la que la posesión se sustituye por la inscripción constitutiva, los derechos de adquisición como tanteo y retracto, las servidumbres personales y algunos censos).

Concluyendo: El Derecho real se legitima por la posesión u otra forma de publicidad y el personal enfrenta a personas y aún desapareciendo la cosa a la que pueden afectar.

Preferencias

Entre derechos personales

No las hay.

Si son incompatibles solo podré cumplir alguna o algunas.

Un caso especial sería el del 1.473 CCi para la doble venta donde se da preferencia al título más antiguo a efectos de obligación de entregar la cosa.

Entre derechos reales

Gana el primer en el tiempo (prior tempore potior iure).

Mañana terminamos ….

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El dictamen según Llagaria-11: Capacidad de la persona física

Toda persona por el simple hecho de serlo, cualquiera que sea su edad tiene capacidad jurídica y esa capacidad es igual para todas personas o sujetos de derecho

La facultad de decidir sobre los derechos que correspondan o puedan corresponder a una persona es la capacidad de obrar sobre la que hay dos grandes posiciones:

  1. Los que dicen que hay personas con o sin capacidad de obrar.
  2. Y los que dicen que todos tenemos la misma (la de obrar sería una consecuencia de la jurídica) si bien hay cosas que solo se pueden hacer si no se tiene cierta edad.

Artículo 1.263 Cci:

No pueden prestar consentimiento:

1.º Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales.

2.º Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en los términos señalados por la resolución judicial.

Actualmente y desde la Ley de Protección del Menor del 96 toda limitación se ha de interpretar restrictivamente y lo que está claro es que sin o con capacidad de obrar, el que no la tiene o la tiene pero no tiene edad, tiene que actuar a través de sus representantes legales.

Capacidad natural y capacidad civil

Incapacitado es aquel contra el que se ha dictado una sentencia de incapacitación y no puede hacer algo. Se puede ser incapaz y no estar incapacitado (el famoso incapacitado de hecho). Los menores emancipados y los mayores no incapacitados tienen capacidad natural y civil mientras que los incapacitados y los menores no emancipados tienen capacidad civil, pero no capacidad natural. Cabe que puntualmente alguien con capacidad natural esté privado de ella por estar, por ejemplo, drogado o que un capaz civil tenga viciada su capacidad.

Lo que haga alguien con capacidad civil viciada es anulable (1.291 y ss).

Lo que haga alguien sin capacidad civil pero con capacidad natural es inexistente o nulo (ver 1.261.1). No hay contrato sin consentimiento.

Finalmente lo que haga alguien con capacidad natural pero sin capacidad civil (el menor de diecisiete años no emancipado) es nulo según algunos y anulable, según otros, por lo que se podría confirmar expresa o tácitamente o impugnar como anulable. Llagaria cree en la tesis de la anulabilidad para estos casos.

Menores de edad

Pueden hacer por si solos los actos para los que basta la capacidad natural de discernimiento pero si no la tienen son actos ineficaces, si bien podrían ratificarse al llegar a la mayoría de edad (ver la compraventa según Llagaria). Aquí podéis ver una interesante nota (que sirve para tres temas) relativa a una reciente STS PARA TEMAS 62 98 Y 100.

Para los que no baste esa capacidad natural, necesitan a los padres (si hay conflicto al otro y si es con los dos se nombrará defensor) o tutores (con los que también puede hacer conflicto). Los padres o tutores pueden necesitar autorización judicial.

Menor emancipado

El menor emancipado tendría capacidad natural pero no tienen capacidad civil. No hay una autorización judicial equivalente en el caso de los menores emancipados. Lo que haga el menor emancipado sin sus padres será anulable en cuatro años desde la emancipación o confirmable por el menor emancipado cuando llegue a la mayor edad y en cualquier momento o por los padres hasta la mayor edad. Ver el artículo 323 Cci.

Atención en materia de menores e incapacitados al 166 y al 271, al 163 y 221 y al 323.

Algunas cosas que menores o menores emancipados pueden (o no) hacer:

  1. El menor no puede ser albacea y parece que el menor emancipado tampoco.
  2. No hay reglas en cuanto al contador partidor, pero podríamos aplicar las reglas del albaceazgo.
  3. Aceptar la herencia parece que se permitiría pero no está claro (el Cci exige libre disposición y la de los inmuebles no la tienen) y pueden pedir la partición de la herencia, aunque con el 1.058 del Cci, no podría hacerla. El menor emancipado parece que necesitaría complemento de capacidad, aunque podría discutirse.
  4. En la misma situación estaríamos si hablamos de disolver comunidades, liquidar gananciales o disolver y liquidar sociedades.
  5. No pueden ser administradores pero si ejercer el comercio y no pueden pedir dinero a préstamo. Pero, ¿y si lo piden? Pues habría que ver el 323 y el 1.824. ¿Y qué tiene de especial el préstamo que no tienen otros actos que serían anulables y convalidables?
  6. ¿Y puede emitir aceptar o endosar letras? Pues si tras la letra hay un préstamo no pues valdría … pero es dudoso, Llagaria no lo tiene claro y aconsejaría decantarse por el “no” en todo aquello que el menor emancipado no pueda claramente hacer.

Incapacitado judicialmente y el “de hecho” o “tonto de hecho”

El primero no tiene capacidad natural. El segundo tampoco la tiene pero no está incapacitado.

Actualmente se puede incapacitar al menor.

El incapaz no incapacitado tiene plena capacidad civil y lo que haga está aparentemente bien hecho pero no tiene capacidad natural y sus actos son completamente ineficaces por falta de consentimiento.

En principio la capacidad natural se presume.

Incapacitado con capacidad natural

Está incapacitado y tiene tutor pero imaginemos que en un intervalo lúcido con capacidad natural vende un cuadro, lo entrega al comprador y este le paga.

Soluciones:

  1. El acto es nulo y no he vendido el cuadro y se lo tienen que devolver y él devolver el dinero (hubiera o no un intervalo lúcido).
  2. Pero podría sostenerse que si el incapaz no incapacitado tuviera capacidad natural o estuviera en un intervalo lúcido resultaría que sus actos serían anulables y producirían efectos salvo que se impugnen en cuatro años, aunque el Cci no recoge este caso al que habría que aplicar por analogía el supuesto del menor emancipado.
  3. Incluso podría pensarse, si había intervalo lúcido, que el acto es válido, pero hay que llevar cuidado con esta tesis que, sin embargo, es la preferida de Eduardo Llagaria.
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El dictamen según Llagaria-12: Tipos de comunidad

Una cosa solo puede pertenecer a una persona salvo en los casos de comunidad.

La comunidad puede ser romana o germánica pero a Eduardo Llagaria le gusta hablar de comunidades con base real y personal.

La comunidad con base real es la que regulan el art. 392 y siguientes del Cci. Requiere pluralidad de sujetos y un solo objeto (ver 392). Si son varias cosas, habrá varias comunidades. Llagaria admite la existencia de comunidades sobre otros derechos distintos al de la propiedad (el usufructo, por ejemplo). En la comunidad real cada sujeto es titular del pleno dominio de la cosa por entero, pero el dominio de cada uno comprime el de los demás que acaba reducido a la cuota indivisa (que pueden ser iguales o desiguales). Si uno sale de la comunidad se incrementa la cuota de los demás y lo hace retroactivamente como si siempre hubiera sido así. La comunidad con base real se rige por lo pactado y en su defecto por el 392 y siguientes y puede acceder al Registro de la Propiedad.

En las comunidades con base real basta con el acuerdo de la mayoría de los partícipes para realizar actos de administración (artículo 398 del Cci). Los actos de enajenación y gravamen requieren consentimiento unánime. El acto dispositivo realizado sin ese consentimiento es ineficaz. Podría discutirse si pretendiéndose transmitir el dominio de toda la cosa y teniendo el transmitente solo una cuota, al menos se transmite su cuota o, por el contrario, no se transmite nada. Por supuesto, puede transmitirse la cuota y surgirá el derecho de retracto y está claro que no se podrá transmitir por uno la totalidad de la cosa a un tercero. Puede producirse en algún caso la adquisición a non domino. También sería posible plantearse que se disuelva la comunidad y que sea adjudicada la cosa entera al comunero que pretendió transmitirla y que el adquirente pueda reclamarla.

La división o extinción de la comunidad es el negocio por el que la comunidad se convierte en propiedad ordinaria por desaparición de las cuotas de los demás condóminos. Al extinguirse la comunidad, se entiende que el adjudicatario ha sido titular del dominio de la cosa entera desde que adquirió su cuota. La extinción de la comunidad y la partición de la herencia se rigen por las mismas normas y estas normas son las de la herencia.

En las comunidades con base personal, lo primordial es la cualidad personal o individual del comunero.

No son comunidades con base personal las agrupaciones de personas con personalidad jurídica; solamente lo son aquellas que se consideran comunidades germánicas que son la hereditaria, la comunidad ganancial y las demás que pueda haber y sean germánicas en sentido estricto.

En estas comunidades germánicas en sentido estricto, lo esencial es el vínculo personal; la cualidad personal de todos los partícipes que es común a todos ellos y que les hace miembros de la comunidad. La cualidad de comunero es intransmisible, aunque todos los comuneros conjuntamente pueden transmitir los bienes propiedad de la comunidad, que, por supuesto, puede tener bienes a su nombre. Un ejemplo sería el de los colegiados que forman parte de un Colegio Notarial.

El comunero ostenta la cualidad mientras que forme parte de la comunidad. Si se va, pierde su cualidad. Si entra otro, la adquiere pero ninguno tiene un derecho real sobre su cuota, ni sobre el patrimonio, ni sobre las cosas que lo integran. Excepcionalmente, la mayoría puede ser suficiente para transmitir el dominio a terceros.

La comunidad hereditaria existe cuando al fallecimiento de una persona son varios los llamados a sucederle. Entre ellos hay un vínculo personal. Han sido llamados a la misma sucesión por testamento o por ley. La cualidad de heredero es de tipo personalista. El heredero se convierte en el causante subentra en su personalidad y recibe por ello su participación. No son comuneros los legatarios; si lo son los legatarios de parte alícuota y los legitimarios, si la legítima es pars bonorum, pues quedarían equiparados a los legatarios de parte alícuota.

Es posible que a la comunidad hereditaria entre un extraño en cuyo caso los comuneros tendrán derecho de adquisición preferente, aunque el adquirente no adquiere la condición personalísima de heredero.

A Eduardo Llagaria le gusta explicar la herencia recurriendo al ejemplo del SACO. El coheredero tiene una cuota y un derecho real sobre el saco en sí mismo y sobre lo que hay dentro. Todos los herederos tienen entre todos la titularidad del saco y el derecho real en conjunto sobre el SACO. Sobre el saco hay una comunidad romana que ha de someterse a las reglas de administración y disposición y división que antes hemos visto.

El saco hereditario puede estar lleno de cosas pero ninguna de ellas pertenece a ninguno de los coherederos, quienes no tienen un derecho real sobre ninguna cosa de las del saco, ni sobre su totalidad, ni sobre una cuota indivisa de las mismas. La titularidad se ostenta sobre el propio saco se tiene una cuota del saco, pero no de las cosas que la integran. Ningún coheredero puede hacer con eficacia ningún negocio translativo con la finalidad de transmitir cosas del saco puesto que la comunidad recae sobre el saco sobre el totum, no sobre las cosas. Ello no impide que como en la comunidad romana, el coheredero pueda llegar a originar una adquisición a non domino a favor de un tercero o que, si el negocio subsiste y en la división se adjudica al heredero transmitente, que el adquirente pueda exigir la entrega. No obstante, sin necesidad de hacer la partición todos los que conforman la comunidad hereditaria podrán extraer (disponer) de una cosa del saco y transmitirla a tercero. Esta sería una especie de partición parcial pero la partición es, en propiedad, la operación que pone fin a la comunidad hereditaria distribuyendo entre sus integrantes la totalidad de los bienes que forman parte del saco.

La partición es, en propiedad, la operación que pone fin a la comunidad hereditaria distribuyendo entre sus integrantes la totalidad de los bienes que forman parte de la herencia en la forma que consideren conveniente, mientras que la manifestación de herencia es una partición en la que todos y cada uno de los bienes de la herencia se reparten en proporción a la cuota hereditaria de cada uno de los que la integran. Por ejemplo, si hay cuatro hijos y un viudo y es un testamento del uno para el otro, sería manifestación si la viuda se adjudica el usufructo de todos los bienes y los hijos la nuda propiedad por cuartas partes. Sería partición si la viuda se queda el usufructo y los hijos la nuda propiedad de uno solo de los bienes. En mi notaría hacemos mucha manifestación. La manifestación evita condominios y eso ahorra gastos e impuestos. Por supuesto, cabe una forma mixta en la que unos bienes se parten y otros se manifiestan.

Comunidad de gananciales

Es una comunidad personal en la que es indispensable que los comuneros estén unidos en matrimonio. Hay varias teorías doctrinales en cuanto a su naturaleza jurídica.

Llagaria recurre de nuevo a su saco para explicarnos su naturaleza jurídica. En la comunidad hereditaria el saco es estático excepto cuando tiene lugar una subrogación real. El saco ganancial comienza generalmente vacío, se va llenando y es un saco o tótum que se caracteriza por lo siguiente:

  1. Coexiste con otros dos sacos el de los bienes privativos de uno y el de los bienes privativos del otro. El saco ganancial pertenece a ambos cónyuges por mitad aunque no hay una mitad sobre cada uno de los bienes del saco.
  2. A diferencia de la comunidad romana y de la hereditaria ninguno de los cónyuges puede transmitir a tercero en vida su parte del saco; tampoco pueden transmitir ambos mientras esté vigente el régimen una cuota del saco. Tampoco es posible transmitir el saco entero a un tercero. Si la enajenación fuera posible y se hiciera a título oneroso, la contraprestación se introduciría en el saco y si fuera a título gratuito el saco estaría vacío pero seguiría siendo de ambos cónyuges, pero recordemos que el saco no se puede transmitir.
  3. Cuando los gananciales terminan se convierten en comunidad post ganancial cuyas normas son diferentes.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD POST-GANANCIAL (un documento de Justito El Notario que se incluye aquí y no forma parte del Libro Dictámenes-I)

Es una comunidad especial, equiparable ex art. 1410 del Cci a la comunidad hereditaria.

Régimen jurídico:

  1. La comunidad indivisa no se ve aumentada con las rentas de trabajo, ni con las de capital, que serán en todo caso privativas. Forman parte de ella los frutos de los bienes privativos que estuvieren pendientes en el momento de la disolución, a los cuales habrá que aplicar analógicamente las normas referentes al usufructo. Por supuesto, ingresan en el patrimonio común los frutos de los bienes comunes.
  2. El  patrimonio de la comunidad indivisa sigue respondiendo de las obligaciones que pesaban sobre la sociedad, pero las que contraiga con posterioridad cualquier titular  recaen sobre su propio patrimonio. Los acreedores podrán pedir el embargo de la cuota abstracta que su deudor tenga sobre el patrimonio común, que quedará especificada en bienes concretos, al producirse la división y adjudicación, pero no antes.
  3. Para realizar cualquier acto de disposición es necesario el consentimiento de todos los titulares, porque todos codisponen del bien. En otro caso, el acto de disposición es nulo.
  4. La administración de la SG disuelta y en liquidación y de la comunidad postmatrimonial plantea arduos problemas que han de resolverse aplicando los criterios relativos a la administración de la comunidad hereditaria. Lo que quiere decir que si todos los interesados nombran un administrador o, tácitamente consienten en que uno administre, el designado tendrán las facultades de administración y que, en los demás  casos, habrá que acudir al régimen de mayorías.
  5. Especiales dificultades suscita el régimen jurídico de las adquisiciones llevadas a cabo durante el periodo que analizamos en aquellos casos en que la adquisición se realiza con bienes procedentes de la comunidad indivisa o de la sociedad en liquidación. Las soluciones al respecto son dos: a) La rigurosa aplicación del principio de subrogación real: el bien adquirido entra a formar parte del patrimonio colectivo, cualquiera que sea el adquirente, si la contraprestación que se paga procedía de aquel. b) Entender que el adquirente se hace deudor de la  sociedad por el valor de los bienes de que dispuso para adquirir, pero que el bien adquirido es suyo propio. La diferencia entre una y otra solución puede ser insignificante en momentos de estabilidad económica, siempre que la diferencia de tiempo entre el momento de la adquisición y el de la liquidación no sea mucha. Puede ser muy significativa cuando aquellas dos circunstancias no se dan. Pues una cosa es ser acreedor de un valor pecuniario, que puede haber quedado devaluado, y otra distinta es ser titular del bien adquirido.
  6. En el estado de división postmatrimonial no parecen existir reglas especiales sobre la carga de la prueba de la naturaleza de los bienes o de los fondos. Las pruebas serán estimadas libremente por el Tribunal y no juega el 1361.
  7. Será de aplicación el art. 1408 del Cci.

Continuamos con Eduardo ….

La doctrina considera que la sociedad de gananciales es una comunidad germánica y que esta misma naturaleza tienen todas las cosas gananciales respecto de las que señala las siguientes características:

  1. Todas las cosas gananciales pertenecen a ambos cónyuges, sin atribución de cuotas y para la comunidad conyugal.
  2. La cuota que cada uno de los cónyuges tiene sobre una cosa no es transmisible.
  3. Cada uno de los cónyuges si que podría transmitir a tercero el pleno dominio de cada una de las cosas gananciales, si bien esta transmisión será anulable si se realizó a título oneroso, en cuyo caso el otro cónyuge podrá impugnarla en un plazo de cuatro años a contar desde que tuvo conocimiento o desde la disolución del régimen. Si fuera a título gratuito, sería totalmente ineficaz.

Lo dicho se aplica a los bienes adquiridos por uno para la sociedad conyugal o sin decir nada y también a los adquiridos por ambos cónyuges

La tesis clásica no convence nada a Llagaria pues considera que exige el consentimiento de los dos cónyuges para todo, para actos de administración o disposición, sobre muebles o inmuebles y eso digamos no debe poder ser por eso nos explica la tesis moderna de Garrido Cerdá.

Esta teoría entiende que los bienes gananciales no se hacen comunes a los cónyuges al tiempo de la adquisición, si no que ingresan en la comunidad y siguen siendo del adquirente aunque al estar en el saco ganancial se ven afectados por una serie de limitaciones. Es común el saco y su total contenido y cuando disolvamos, nos distribuiremos las cosas del saco por partes iguales. Así que cada cónyuge administra lo suyo y como dueño dispone pero como la cosa está en el saco el otro ha de prestar su consentimiento. Esta es la tesis que parece desprenderse del RH y, según esta tesis, del Cci, aunque es una tesis minoritaria.

Adquisición de bienes gananciales

Privativos son los que tenía cada cónyuge, los adquiridos a título gratuito y los adquiridos por subrogación de los anteriores. Los privativos confesados son los que se adquieren con contraprestación que el otro confiesa privativa del adquirente. Funcionan como los privativos pero la declaración no perjudica a los legitimarios del confesante ni a terceros civiles.

Gananciales: Pueden ser adquiridos por un cónyuge sin más, para la sociedad o por los dos. No es correcto adquirir para la SG que no tiene personalidad jurídica, aunque el RH pueda inducir al error. Además el 71 Cci no permite que un cónyuge se arrogue la representación del otro. Sea como fuera, se permite que un solo cónyuge adquiera y que lo diga.

Los bienes adquiridos por los dos se pueden adquirir con o sin cuotas. Adquirir por cuotas parece forzado, poco práctico e inusual. Sería cuando vendes una mitad a un cónyuge y la otra a otro. Veremos que diferencias pueden surgir a la hora de enajenar …

Administración de los gananciales

La del saco corresponde a ambos. La de los bienes concretos también en la teoría clásica, con la excepción del 1.384. En la moderna, el cónyuge propietario tiene la administración (y como pueden ser los dos, ambos la tendrían).

Disposición de los bienes gananciales

La de los privativos a cada uno, exceptuando el 1.320. Si falta el consentimiento del otro el acto será anulable salvo que el vendedor haya dicho que no era la vivienda habitual y el comprador fuera de buena fe

Privativos confesados: estos bienes son privativos entre cónyuges pero frente a terceros (legitimarios y acreedores) pueden ser gananciales. En vida el favorecido dispone solo (salvo que sea la vivienda habitual). Fallecido el confesante, el favorecido necesita que su carácter privativo resulte de la partición o que los herederos forzosos del confesante prestan su consentimiento

¿Y si los gananciales terminan y en la liquidación no decimos nada? Pues parece más seguro que sea aplicable la misma limitación.

Bienes gananciales.

Tesis clásica: O consienten ambos o actúa uno con el consentimiento del otro. Si no es así, si el acto es gratuito es ineficaz (no transmite nada) pero si es oneroso será un acto anulable  que puede confirmarse expresa o tácitamente o impugnarse en cuatro años desde que se tuvo conocimiento o desde la disolución de la sociedad conyugal. Esto es lo que resulta del Cci pero no del RH que no es una norma sustantiva y podrá impedir la inscripción pero no afecta a la eficacia del negocio.

Tesis moderna: Distingue el consentimiento/iniciativa/disposición y el consentimiento/asentimiento/control. El primero manda, el segundo controla y no se opone.

Bienes adquiridos por un cónyuge. Según la tesis moderna el cónyuge adquirente presta el consentimiento iniciativa y el otro el consentimiento control. Si no lo obtiene el acto será anulable y podrá ser impugnado por el otro o por sus herederos conforme al 1.322. El cónyuge no titular no puede disponer y si lo hace lleva a cabo una venta de cosa ajena, un negocio ineficaz a salvo el 34 LH (adquisición a non domino).

Si son bienes adquiridos por ambos sin cuota: Los dos tienen la iniciativa y el otro tendrá el control. La iniciativa puede ser de los dos. Si falta el consentimiento-control el acto sea anulable.

Si se trata de bienes adquiridos por ambos con cuota. A cada cuota se le aplicará el régimen del bien adquirido por uno solo de los cónyuges. Así que si ambos venden, perfecto y sino estaremos en el mismo caso que para los bienes adquiridos por uno solo.

Reglas especiales serían las de los artículos 1381 (frutos), 1384 (dinero o títulos valores), 1379 (disposición por testamento), casos extraordinarios (1388 y ss) y casos del 6 del Cco.

Para terminar solo decir que los cónyuges tienen total libertad para contratar entre ellos ex 1323 Cci. Si hubiera perjuicio para acreedores o legitimarios, podrían estos hacer las oportunas reclamaciones.

Una escritura y una inscripción muy especiales y contrarias (pienso yo) a la teoría del saco ganancial de Eduardo Llagaria

Así reza la inscripción:

Fulano y Mengana son titulares del pleno dominio de esta finca. Doña Otra Señora con carácter privativo en virtud de escritura de cesión de bienes a cambio de alimentos, titular del derecho sobre la nuda propiedad de la cuota global que a Fulano corresponda sobre esta finca en el momento en que se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales que formó con su fallecida esposa Mengana.

Limitación de disponer: El derecho sobre la nuda propiedad de la cuota global que a Fulano corresponda sobre esta finca en el momento en que se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales que formó con su fallecida esposa Mengana, no puede ser objeto de transimisión y deberá mantenerse en el patrimonio del adquirente durante el plazo de cinco años siguientes a la fecha del devengo del IS. En caso de incumplimiento, el sujeto pasivo queda obligado a pagar el impuesto dejado de ingresar por la aplicación de la bonificación del 95% de cuota y los correspondientes intereses de demora ….

¿Qué os parece? ¿Dónde ha quedado la teoría del saco de Eduardo Llagaria? Se solicita dictamen a la vista de la teoría clásica y de la moderna en materia de bienes gananciales.

¿FULANO TIENE PARTE DEL BIEN?  LA CONTRAPRESTACIÓN PODRÍA NO EXISTIR SI A FULANO NO SE LE ADJUDICA NADA EN ESE BIEN CUANDO SE LIQUIDE LA SOCIEDAD Y ENTONCES, ¿EN QUE QUEDA LA RENTA VITALICIA? ¿A QUIEN RECLAMA EL ALIMENTISTA QUE HA CUMPLIDO Y PODRÍA NO RECIBIR NADA? ¿QUÉ CLASE DE DERECHO TIENE?

El saco no se puede citar en un dictamen, supongo que queda claro. NI PODEMOS HABLAR DE LA TEORÍA DE LLAGARIA. SOLO HAY UNA TESIS CLÁSICA QUE ENTIENDO ES LA QUE HAY QUE MANTENER Y LA MODERNA, PERO NO PODEMOS APLICAR LA MODERNA PORQUE NO SABEMOS EL ORIGEN DEL BIEN EN CUESTIÓN Y ESO ES FUNDAMENTAL PARA DETERMINAR QUIEN PUEDE O NO PUEDE HACER ALGO EN LA TEORÍA MODERNA. EN LA CLÁSICA, ESTÁ CLARO QUE LOS CÓNYUGES NO PUEDEN DISPONER DE BIENES CONCRETOS SI NO PRESTAN AMBOS SU CONSENTIMIENTO (EN LA MODERNA TAMPOCO PERO SE HABLA DE DOS TIPOS DE CONSENTIMIENTO) Y DE AHÍ LA PECULIARIDAD DE ESA ESCRITURA y de esa inscripción (que son completamente reales). ESTÁN PERMITIENDO A UNO DISPONER DE LA CUOTA SOBRE UN BIEN SIN NINGUNA CLASE DE CONSENTIMIENTO DEL OTRO, LO QUE NO TIENE CABIDA EN NINGUNA DE LAS DOS TEORÍAS.

LA ESENCIA DE LAS PROHIBICIONES DE DISPONER SE ENCUENTRA EN DISCUTIR SI SE HAN IMPUESTO EN ACTOS ONEROSOS O GRATUITOS, EN VER SI ESTÁN FUNDADAS O NO Y EN DETERMINAR SI EXCEDEN EL LÍMITE DE LAS SUSTITUCIONES FIDEICOMISARIAS. EN ESTE CASO, ADEMÁS, LA PROHIBICIÓN DE DISPONER ES MUY ENREVESADA Y SE IMPONE EN UN NEGOCIO ONEROSO QUE SE CARACTERIZA PORQUE SI HAY TRANSMISIÓN DEL BIEN, NO DESAPARECE LA OBLIGACIÓN DEL ALIMENTISTA QUE NO SE TRANSMITE SU OBLIGACIÓN AL NUEVO PROPIETARIO QUE PODRÍA SUFRIR LA RESOLUCIÓN SI EL ALIMENTISTA INCUMPLE.

CUANDO LLEGA LA DISOLUCIÓN TENEMOS UNA COMUNIDAD POST GANANCIAL Y NO TENEMOS QUE DISTRIBUIR POR PARTES IGUALES … PODRÍAMOS HACER LO QUE QUISIÉRAMOS.

NO EXISTE SACO CUANDO HABLAMOS DE BIENES PRIVATIVOS.

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El dictamen según Llagaria-13: Los llamamientos frustrados y el derecho de transmisión

A Llagaria le gusta decir que fallecida una persona, el heredero ocupa su lugar y se convierte en el causante, es el causante y deviene titular de todos sus derechos y obligaciones. La sucesión es una subrogación de una persona en los derechos y obligaciones de otra. El heredero subentra en la posición jurídica del causante. Solo las relaciones personalísimas se extinguen, por eso cuando una persona fallece otra ocupa su lugar. El heredero une o reunifica su patrimonio al del (o con el) del causante y por eso procede la extinción de algunas relaciones opuestas (las de acreedor-deudor, por ejemplo).

Aunque pase tiempo desde la muerte a la aceptación, nada cambia si la aceptación se produce porque sus efectos son retroactivos.

Si son varios los herederos habrá una comunidad hereditaria: en este caso todos los herederos “son” el causante.

El legatario es un “ladrón legalizado”. Es una persona facultada por el testador para robar algo, para exigir al heredero la entrega de la cosa que le ha dejado

Para ser heredero hace falta:

  1. Ser llamado por ley (intestada o legitimariamente) o mediante testamento y, en algún caso, por contrato.
  2. Sobrevivir al causante.
  3. Tener capacidad para suceder. Hay incapacidades absolutas y relativas. También hay indignos de suceder equiparables a los incapaces relativos. Los desheredados también son equiparables en ciertos casos. La incapacidad relativa puede prescribir si no se ejercita la acción.
  4. Y por último aceptar la sucesión.

El derecho de transmisión supone que una persona ha fallecido y que otra que ha sobrevivido a esta ha sido llamada a su herencia y es capaz de heredarle, fallece antes de aceptar o repudiar. A su vez el llamado como heredero del heredero, es necesario que cumpla esos mismos requisitos, si bien, en cuanto a la capacidad para heredar, es necesario que la tenga respecto de su causante, respecto del segundo causante, y no respecto del primero, aunque parte de la doctrina exige la doble capacidad.

El derecho de transmisión no significa que el heredero del heredero se convierta en heredero del primer causante. No, dice Llagaria, es solo heredero del segundo causante y ha de tener capacidad para suceder a este, no para suceder al primer causante. Lo que hace el heredero del heredero es hacer al segundo causante heredero del primero.

Un ejemplo de que no es necesaria la doble capacidad:

Cuando A instituye heredero a B, B no tiene descendientes. B no acepta durante un año y cuando lo hace tiene ya a un hijo a quien instituye heredero. Ese hijo se llama C. Posteriormente B fallece sin aceptar ni repudiar. Si exigiéramos doble capacidad para suceder, C no podría heredar a A porque no vivía al tiempo de su muerte.

El llamamiento frustrado

Se produce cuando una persona es llamada a la sucesión pero premuere, conmuere, es incapaz de suceder o renuncia a la herencia. La renuncia puede ser del llamado o del heredero del llamado si hay derecho de transmisión.

Si tenemos un llamamiento frustrado habrá que ver lo que haya podido disponer el testador en el testamento. Si no ha dicho nada, se aplicará la sustitución vulgar, si no la hay (o no cubre el caso) habrá un derecho de acrecer. Si se trata de un legado, se refunde en la herencia y si se trata de la herencia habrá que abrir la intestada.

Aunque se podría discutir, la sustitución prevalece sobre el acrecimiento. Para mi, esto no puede ponerse en duda.

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El dictamen según Llagaria-14: Dictamen de Alberto y Esperanza

Capítulo 14 de la saga de Llagaria. Comienzan los dictámenes. Este es el primer supuesto de hecho que vamos a estudiar.

“En 0000, Alberto realiza con su padre Bernardo y sus hermanos de doble vínculo Conrado, Dámaso, Ezequiel y Federico las operaciones particionales de la sucesión de su difunta madre Mercedes que había fallecido intestada. En la partición se adjudicó a Alberto el pleno dominio de:

  1. Un piso en Valencia.
  2. Una finca rústica en Oliva.
  3. Un apartamento en Alicante.
  4. Y un chalet en Onteniente.

Aprovechando estas operaciones, Bernardo donó a Alberto un solar en Castellón; y en 0001 Alberto otorgó donación del piso de Valencia a favor de su amiga Esperanza con la que convive.

En febrero de 0002 Alberto donó la finca rústica a Oliva a su hermano Ezequiel, pero éste todavía no ha aceptado la donación, a pesar que notarialmente se le notificó la realización de esta donación.

En agosto de 0006 nace un hijo de Alberto y Esperanza: Inocente; y días después del nacimiento:

  1. Alberto dona a Inocente, quien representado por Esperanza acepta, el chalet de Onteniente.
  2. Y como Inocente era el niño cien mil nacido en la clínica, recibió un cuadro valorado en diez mil euros, que sus padres aceptaron en su nombre, y lo llevaron a la casa común.

En 0007 Alberto otorga testamento en el que:

– Lega a Conrado y Dámaso, por partes iguales, el solar en Castellón.

– Instituye herederos:

  1. En cuanto 1/3 de la herencia a su hijo Inocente.
  2. En cuanto a 2/3 de la herencia a Esperanza.

A finales de febrero de 0007 Alberto concedió a Dámaso un derecho de opción de compra sobre el apartamento de Alicante por tiempo de seis años y precio de doscientos mil euros.

Y el 1-abril-0008 fallecen en un accidente, y por este orden: Dámaso e Inocente. El día 5, Esperanza, creyendo que Alberto (que conducía el vehículo), era el responsable del fallecimiento de su hijo, asesinó al propio Alberto.

En esta situación aparece Creso, quien pretende adquirir todos los bienes relacionados, teniendo en cuenta que:

  1. Todos son mayores de edad y sujetos al derecho civil común. Se han cumplido todos los requisitos formales de los distintos negocios jurídicos, pero ninguna finca está inmatriculada.
  2. Dámaso falleció intestado, viudo, y con dos hijos mayores: Luis y Luisa.
  3. Todos aceptan cuantos derechos puedan corresponderles y todos van a ejercitar cuantas acciones puedan, cualquiera que sea la causa, para recibir el mayor número posible de bienes”.

Solución 

Sobre la cuestión que antecede emito el siguiente dictamen … 

Lo primero que quiero destacar es que resumiré los dictámenes destacando únicamente aquello “que no sepa”. Es decir, en las soluciones hay muchas cosas más que son interesantes pero que no destacaré porque yo me las sé de memoria y no fallaría en ellas, cosa que un opositor si que puede hacer. Así que mucho ojo con esta matización.

  1. La teoría mayoritaria en cuanto a la situación de los legitimarios que son instituidos herederos es la de la absorción que entiende que la delación voluntaria absorbe a la legitimaria pero sólo si el interés del legitimario está satisfecho. Si no lo está, tiene derecho al complemento de legítima ex 815. Las teorías minoritarias son la de la yuxtaposición y la de la superposición (a la que modestamente no le veo ningún sentido o encaje).
  2. La sustitución vulgar cuando el instituido es descendiente tiene la limitación del 814.3. Diría que lo quiere decir Llagaria con esto es lo que nos estuvimos planteando hace un tiempo con aquel caso de Fulanita. Tal vez fuera este.
  3. ¿Existe derecho de acrecer cuando hay una institución de heredero un tercio/dos tercios, es decir, en partes desiguales? No, claramente no, si bien Albaladejo discrepa y considera que es absurdo rechazar el acrecimiento en caso de cuotas desigual porque si se les llama por iguales partes hay derecho de acrecer, porque se presume que se quiere a ambos por igual; pero si se llama a uno de mayor porción que al otro (porque le quiere más) y al otro menos (porque le quiere menos), si falta este segundo el primero carece de derecho de acrecer. Si le hubiere querido menos (igual a los dos), hubiera tenido ese derecho, y por quererle más, lo pierde. Por eso Albaladejo no lo considera lógico. Si fallará el llamamiento en favor del heredero de mayor porción, podría plantearse lo mismo en beneficio del de menor porción, porque evidentemente el hecho de su institución determinará claramente la voluntad del testador de preferirlo frente a los herederos intestados. El TS excluye el agradecimiento en estos casos. Por supuesto, en estos casos procede si lo ordena el testador que es ley suprema de la sucesión.
  4. En cuanto a la indignidad, hay que recordar que como resulta del artículo 756, el indigno ha de ser condenado en juicio, aunque se puede presumir en un dictamen que lo ha sido para continuar adelante, sobre todo si, en un caso como este se nos dice que todos han ejercitado sus acciones legales y tal.,
  5. En el testamento de Alberto son instituidos herederos su hijo que le premuere en cuanto 1/3 y su amiga Esperanza que le sobrevive y es indigna de suceder en cuanto a 2/3. Puesto que Bernardo, el padre de Alberto, le sobrevive, debemos plantearnos si se ha producido su preterición. La doctrina considera que no hay preterición de un legitimario cuando resulta llamado a la sucesión intestada del causante, sin perjuicio de que proceda pedir el complemento de legítima. Esta es la tesis del Vallet. Así que no hay preterición del padre y procede la apertura de la sucesión intestada la de Alberto por falta de heredero instituido con arreglo al artículo 912 en favor de su padre Bernardo, que no ha sido preterido.
  6. Para que nadie se vuelva loco, la donación realizada por Alberto a Esperanza es absolutamente válida. Llagaria redactó el supuesto en 1977.
  7. Cuando nace el hijo de Alberto, surge el problema de la revocabilidad de la donación por supervenencia de hijos. Al no haber transcurrido aún cinco años (artículo 644) lo importante es saber a quién corresponde su ejercicio. Llagaria aconseja hacerse un buen esquema a efectos del dictamen conforme a los artículos del Cci puesto que la transmisión de la facultad de ejercicio de la acción no es igual en todos los casos En este caso del 644, el artículo 646.2 dice que la acción se transmite por muerte del donante a los hijos y descendientes, no a los herederos.
  8. CON RELACIÓN A LA REVOCACIÓN DE DONACIONES, TENEMOS ESTA OTRA ENTRADA.
  9. Otro problema que se plantea es, cuando el hijo del donante muere antes de que transcurran los cinco años, si puede aún revocarse la donación. La doctrina lo duda. Pero en este supuesto de hecho, el donante fallece sin descendencia. No queda nadie para que ejercite la donación.
  10. Existe otra causa de revocabilidad pues la donataria comete un delito contra la persona del donante. Estamos en el caso del artículo 648 primero. Pero al fallecer el donante como consecuencia del delito, ¿se transmite la acción? La duda la resuelve el artículo 653. Si el donante pudo ejercitarla y no lo hizo, no se no se transmite; si no pudo haberla ejercitado, se transmite. En este caso se transmite al heredero no al hijo. En consecuencia el piso donado vuelve a la sucesión de Alberto.
  11. La finca rústica de oliva es heredada por Alberto de su madre. Alberto la dona a su hermano Ezequiel pero éste no acepta y por tanto, falleciendo Alberto sin aceptación de la donación la finca queda integrada en su sucesión. Podría, de haberse aceptado, plantearse la revocación de la donación por el nacimiento del hijo de Alberto que luego fallece pero al no aceptar Ezequiel, no es posible esa hipótesis.
  12. El apartamento de Alicante está en la herencia de Alberto, pero ¿qué pasa con la opción? Llagaria considera que el derecho de opción es meramente personal, pero produce efectos frente a terceros si se inscribe en el registro. Siempre en un dictamen es necesario plantear la naturaleza real o personal de la opción y también los efectos en uno y otro caso, según este o no inscrita en el registro. El derecho de opción es transmisible si así se ha pactado y no es transmisible si se ha pactado su no transmisibilidad. El problema es en los casos en que no se haya dicho nada. El derecho personal es una facultad que se ejercita contra el obligado, es decir, Alberto y sus sucesores. El derecho real es una facultad que se ostenta sobre una cosa (el apartamento en Alicante), sea de quien sea. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción podrá dirigirse contra el concedente mientras sea propietario. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción no podrá dirigirse contra el adquirente de la cosa porque su acción no la tiene mordida, es decir, solo puede exigir al concedente de la opción los daños y perjuicios. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho real el beneficiario podrá dirigirse contra cualquiera propietario de la cosa ya sea el concedente, ya cualquier otro adquirente y ya sea a título gratuito u oneroso, de buena o de mala fe, porque en este caso la opción sí que muerde la cosa pues es un derecho real. Si la finca está inmatriculada y la opción es DP, si se inscribe, podrá dirigirse contra cualquier adquirente de la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DP, si no se inscribe, no podrá dirigirse contra la persona a la que se le haya vendido el concedente, independientemente de que este haya o no inscrito su derecho en el registro. Por la misma razón de antes de que “no mordía” la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente y su adquirente de buena fe, mientras tal adquirente no haya inscrito, porque si lo hace estará protegido por el 32 LH. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente mientras la cosa sea de su propiedad y también contra cualquier adquirente a título gratuito o, si es a título oneroso, que conozca su existencia, es decir, que sea de mala fe (y no esté protegido por los artículos 32 y 34). Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y se inscribe, podrá ejercitarse siempre contra el concedente y contra cualquier adquirente.
  13. Al fallecer el optante, Dámaso, sus herederos adquieren el derecho de opción pues no es personalísimo y por tanto podrán optar y adquirir la finca del heredero de Alberto en las condiciones pactadas. Si los herederos de Dámaso ejercitan la opción y esta es un DR, deberán recibir la cosa tal y como estaba cuando se concedió y, por tanto, sin verse afectada por la reserva que luego surge pero si la opción es un DP, se ve afectada por la reserva y no se podría ejercitar más que contra el concedente o su heredero que no la tienen por causa de la reserva. Si la opción es DR y la reserva es DP, la cosa se adquiere sin reserva, pero si la reserva es también real ocurre lo mismo. Si es DP la opción y DR la reserva, la cosa se adquiere con la reserva y si son DP la opción y DP la reserva, lo mismo.
  14. Llagaria considera que la reserva no es un derecho real auténtico aunque afecte al título del reservista por lo que los reservatarios pueden impugnar sus enajenaciones. Por no ser un derecho real, los beneficiarios de la opción deben recibir la cosa libre, así que si no lo ejercitan, el bien quedará afecto a la reserva.
  15. ¿Esperanza es indigna de suceder a su hijo por haber matado a su padre? Causa hay pero no se cumple el 758 porque no era indigna cuando muere Inocente, su hijo.
  16. Alberto fallece sin aceptar ni repudiar ..

Continuará …

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El dictamen según Llagaria-15: La venta de cosa ajena

I. Introducción

1) Naturaleza de la compraventa

En nuestro ordenamiento jurídico, la compraventa es un contrato; de ello se deduce, que no es un modo de adquirir el dominio (art. 609 del Cci).

Es además un contrato consensual, lo que significa que se perfecciona por el consentimiento; es decir, con el concurso de la oferta y de la aceptación surge el contrato y se hacen exigibles las obligaciones fundamentales: entregar la cosa y pagar el precio.

Y finalmente es un contrato productor de obligaciones. Lo que quiere decir que:

  1. Después de perfeccionada la compraventa por el consentimiento, el comprador sigue siendo propietario del precio (aunque lo deba); sólo perderá su dominio sobre él, cuando lo entregue al vendedor.
  2. Después de perfeccionada la compraventa por el consentimiento, el vendedor sigue siendo titular del dominio de la cosa vendida (si lo era antes); todavía no ha perdido el dominio de la cosa, hasta el momento de la entrega de la misma al comprador.

Cuando se cumplen las obligaciones surgidas de la compraventa, ésta se consuma.

Estas características básicas nos permitieron explicar el significado de la doble venta en nuestro derecho; y deben servirnos también para explicar el juego de la venta de cosa ajena.

2) La obligación de transmitir el dominio

En otro lugar estudiaremos el tratamiento teórico de esta obligación. Ahora sólo debemos recordar:

  1. Que se discute si en el derecho español el vendedor está obligado a transmitir el dominio de la cosa vendida al comprador, o si solamente está obligado a entregar la cosa y en su caso a sanear por vicción o evicción.
  2. Que a nuestro juicio es más exacta la tesis que atendiendo a los textos legales, entiende que el vendedor só1o está obligado a esto último.
  3. Que no obstante, y seguramente, con buen criterio, el TS entiende lo contrario, es decir, que es obligación del vendedor transmitir el dominio al comprador.

Las dudas sobre la existencia o no de esta obligación hay que tenerlas en cuenta, al examinar la problemática que vamos a estudiar, aunque en los resultados finales no será decisivo el hecho de adoptar una u otra posición.

II. La venta de cosa ajena

1°) Concepto

Entendemos que se produce una venta de cosa ajena, cuando en el momento de otorgar el contrato de compraventa el vendedor carece del dominio sobre la cosa que vende. Por tanto:

  1. Se precisa que no sea propietario en el momento de prestar el consentimiento, es decir, cuando se perfecciona la venta.
  2. No importa que nunca lo haya sido, o que lo fuera con anterioridad y lo hubiera perdido. Esto es accesorio; lo fundamental es la falta de titularidad en el momento de otorgamiento del contrato.
  3. Por supuesto, no son casos de venta de cosa ajena, aquellos en que el consentimiento del vendedor se manifiesta mediante representación legal o voluntaria. En tal caso el que vende es el propietario, el representado, no el apoderado o representante legal.

2°) Causas por las que no es dueño

Pueden ser muy diversas las causas por las que el vendedor no sea dueño de la cosa; estos motivos podrán matizar la responsabilidad del vendedor y las indemnizaciones que tenga que pagar; pero las consecuencias por lo demás, serán siempre y fundamentalmente las mismas. En líneas generales podemos diferenciar alguna de estas razones:

a) Porque el vendedor nunca ha sido dueño

Queremos referirnos aquí a aquellos supuestos en que el vendedor en ningún momento ha ostentado el dominio de la cosa.

Puede haber realizado la venta bien con idea de estafar; bien con idea de especulación, confiando en adquirir luego la cosa para entregarla después a su comprador. Pero la intención no nos interesa ahora; en el primer caso hay seguro una responsabilidad penal; tal vez también en el segundo. Pero ahora nos estamos refiriendo exclusivamente a los efectos civiles de la venta de cosa ajena.

Sin embargo, puede haber casos en que el vendedor no sea dueño de la cosa, pero puede que tampoco lo sea otra persona, y entonces no son supuestos de venta de cosa ajena. Estamos pensando por ejemplo en las ventas de cosas futuras: te vendo la cosecha de mi campo, o un kilo de las naranjas que produzca mi árbol.

Aquí lo que no hay es cosa; en la venta de cosa ajena hay objeto, hay cosa, pero su dominio no pertenece al vendedor, sino a otra persona.

b) Porque el vendedor fue dueño, pero ha perdido el dominio

El tratamiento jurídico de este supuesto ha de ser el mismo que el del caso anterior. El vendedor vende una cosa ajena, cuando no es dueño de la misma en el momento de la venta y por ello no nos debe importar si antes fue dueño o no. Y, precisamente en esta distinción es donde se confunden algunos autores y sentencias, aunque el error sea en parte justificable.

Para nosotros, hay venta de cosa ajena en todos aquellos casos en que habiendo sido el titular del dominio el vendedor, ya no lo es; en estos casos, es indiferente también que el vendedor actúe con malicia o buena fe. Esto le importa al derecho penal (también al civil para la indemnización de daños), pero a nosotros ahora no.

Por tanto, habrá venta de cosa ajena en los siguientes casos:

  1. Cuando el vendedor ha transmitido ya la cosa a una segunda persona, y ahora le vende a un tercero. No estamos en casos de doble venta, ya que ésta supone dos negocios de compraventa, perfectos, pero no consumado ninguno de ellos. Aquí estamos ante una compraventa consumada que priva del dominio, y una segunda perfecta, pero sin que el titular/vendedor tenga el dominio en este momento.
  2. Cuando el vendedor ha perdido la cosa por usucapión; pues es el mismo caso que el anterior: ya no pertenece al anterior propietario, sino al usucapiente, que hoy es propietario.
  3. Igual ocurre cuando el antiguo propietario vende una cosa ignorando que su mandatario la ha vendido y transmitido el dominio antes que él. Estamos de nuevo en el mismo caso: el mandatario vende, no vende el propietario, aunque lo crea.

Por supuesto, nada tiene que ver el ser propietario, con el ser titular registral del dominio. En nuestro derecho el dominio se transmite por las reglas civiles que siguen la teoría del titulo y el modo.

De momento debemos prescindir totalmente del Registro de la Propiedad, y centrarnos en el simple derecho civil. En su momento veremos las consecuencias que pueden deducirse de la relación de estas situaciones con el Registro de la Propiedad. Y, por ahora, nos basta con tener en cuenta que no es lo mismo ser titular del dominio que ser titular registral del mismo. El primero es el propietario del bien; el segundo puede ser o no el propietario.

En general, en todos estos supuestos en que el vendedor ha sido dueño, y ha vendido a varias personas, es donde en la jurisprudencia se suele discutir si son casos de doble venta o de venta de cosa ajena.

En puridad de doctrina no hay duda posible: si el vendedor llega a transmitir el dominio a un comprador, los ulteriores negocios que realice serán ventas de cosa ajena; mientras no haya transmitido, serán dobles ventas.

Los problemas surgen para los Tribunales de Justicia, ya que ellos no conocen los hechos exactos, y no pueden permitir más verdad que la que se prueba; y por lo tanto puede suscitarse ante ellos la duda de si en el caso debatido hubo o no entrega de la posesión, y si consecuentemente se transmitió o no el dominio.

Pero, a efectos del dictamen, la duda es totalmente imposible, pues se nos relatan unos hechos que debemos dar por ciertos. Por lo tanto, si con la primera venta se ha transmitido el dominio, la segunda será venta de cosa ajena; si con la primera no hubo tal transferencia, la segunda será doble venta.

Y, en el caso de que no se nos faciliten los datos, el opositor debe presumir que se ha producido una cosa y otra, y seguir consecuentemente el dictamen.

III. Presupuestos de que partimos

Como consecuencia de lo expuesto, para el ulterior estudio de esta materia, partimos de las siguientes bases:

  1. Nos encontrarnos con un negocio jurídico de compraventa, en que el vendedor no es titular del dominio.
  2. Según dicho contrato, el vendedor se ha obligado a entregar el dominio de una cosa (que no le pertenece) y el comprador se ha obligado a pagar por ella un precio cierto.
  3. Y debemos examinar los efectos que produce esta situación.

Para ello debemos prescindir de la buena o mala fe de comprador y vendedor. Ya sabemos que ello produce consecuencias importantísimas, en orden a las indemnizaciones; pero a nosotros nos interesa ahora mucho más perfilar la exacta situación jurídica en que ambos se encuentran con relación a las obligaciones fundamentales: pagar el precio y entregar la cosa.

Para el mejor examen debemos diferenciar distintos supuestos:

1. Con relación al precio.

Con relación al precio la cuestión nos parece muy clara: el vendedor tiene derecho a exigir al comprador que le pague el precio en el tiempo y forma pactados. Así de sencillo.

Una vez perfeccionado el contrato de compraventa, surge la obligación del comprador de pagar el precio; y, mientras no ocurra nada, el vendedor tiene la facultad de exigir, y el comprador la obligación de pagar.

Por supuesto al comprador le corresponden un gran número de recursos y motivos para no pagar; pero, mientras se mantenga quieto, mientras no realice las oportunas actuaciones judiciales o extrajudiciales, mientras el contrato de compraventa subsista, no le queda más remedio que pagar el precio.

Ya sabemos que está el a. 1124, luego lo aplicaremos; ya sabemos que esta el a. 1502, pero habla de cosa adquirida, al que también luego procuraremos referirnos; ya sabemos que el comprador no pagará si ejercita la excepción de contrato no cumplido. Todo esto por supuesto; pero todo esto implica una acción, un movimiento, una iniciativa del comprador. Por lo tanto no nos queda otro remedio que entender que:

  1. Si el comprador se calla (y por supuesto tiene derecho a callarse), debe cumplir su obligación: pagar el precio en la forma y tiempo pactados.
  2. Si el comprador no se calla, surgirán otras consecuencias que iremos examinando.

Pero por ahora quedémonos así: si el vendedor reclama el pago del precio el comprador podrá oponerse, pero no tiene por qué hacerlo; y, por último, cabe que el vendedor no le reclame el pago del precio, en cuyo caso todo está latente: el contrato subsiste.

2. Con relación a la cosa

Hay que distinguir:

Si el comprador exige la entregaHay que subdistinguir:

  1. Si el vendedor le entrega la cosa y le transmite el dominio por ser ya dueño.  Queremos referirnos a los siguientes supuestos: Antonio vende una cosa de Luis a Juan; Antonio la compra a Luis; y cuando Juan le reclama la entrega, se la da. No ha ocurrido absolutamente nada. El contrato se ha cumplido. Juan ha adquirido el dominio, y nadie puede reclamar nada.
  2. Si se opera a favor del comprador una adquisición a non domino. Es decir, si por la vía del 464, en muebles, o del 34 LH en inmuebles resulta que en virtud de la apariencia jurídica, y cumplidos los requisitos propios de cada caso, el comprador deviene titular del dominio a non domino. En la relación vendedor-comprador tampoco ha pasado nada. El vendedor ha cumplido; tan sólo si en algún supuesto pudiera ser aplicable el a. 1502, el comprador podría suspender el pago del precio; pero es cuestión que no nos interesa. La acción la tendrá el titular del dominio privado de él contra el vendedor que ha motivado la apariencia; las acciones serán civiles o penales, según los casos; pero esta relación por ahora excede de nuestro tema.
  3. Si el vendedor entrega la posesión pero no el dominio. Es posible que el vendedor no propietario, tenga la posesión material o jurídica de la cosa; si entrega ésta al comprador, en virtud del principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, el adquirente solo adquirirá la posesión de la cosa, pero no el dominio.

Consecuentemente aquí es cuando se plantea el problema de si el vendedor está obligado a entregar el dominio; si lo está el comprador podrá reclamarlo; pero también podrá callarse:

  1. Si se calla seguirá poseyendo, y podrá adquirir el dominio por usucapión.
  2. Si antes de que se consume la usucapión, pierde la cosa por reclamarla el propietario, podrá exigir al vendedor el saneamiento por evicción.
  3. Si no se calla, y exige al vendedor la entrega del dominio, como éste no podrá entregarlo, no le queda al comprador otro camino que la resolución de la venta por la vía del a. 1124 con las consecuencias del mismo. Una vez resuelto el contrato, se devolverán las prestaciones, se abonarán las indemnizaciones, y la compraventa se habrá volatilizado: resuelto, según la terminología legal.
  4. Si el vendedor no entrega nada. Al comprador no le queda otro remedio que, proceder a la resolución de la compra por la vía del art. 1124. Por supuesto, habrá podido retener el pago del precio, si el vendedor lo exigió, oponiendo la excepción de contrato no cumplido.

Pero interesa destacar que con relación al contrato, el comprador que no recibe nada puede:

  1. Resolver el contrato por la vía del 1124.
  2. O de nuevo, callarse.

Si el comprador no exige la entrega

  1. Tanto si el comprador ha recibido la posesión como si no; tanto si ha pagado el precio, porque se lo han exigido, como si no lo ha pagado por inacción del vendedor, el comprador puede adoptar una posición que para nosotros, a efectos del dictamen, es la más interesante: callarse: estar quieto: no moverse.
  2. Es decir mantener la vigencia del contrato en estado latente, sin proceder a la resolución de la compraventa.
  3. En este caso el contrato subsiste; y las obligaciones derivadas del mismo podrán exigirse, mientras no haya prescrito el plazo legal para el ejercicio de las mismas.

Y, entonces, podemos distinguir:

  1. Después de la prescripción de las acciones. Una vez prescritas las acciones para exigir el pago o la entrega de la cosa, parece evidente, que no pasará nada interesante.
  2. Si antes de la prescripción de las acciones el vendedor adquiere el dominio de la cosa: En tal caso el comprador que no haya RESUELTO SU COMPRA-VENTA, e independientemente de que antes o después haya pagado al vendedor (o de que todavía deba el precio), podrá exigir al vendedor la entrega de la cosa. Ahí está la importancia y la sutileza de haber dejado el contrato latente. Por supuesto no podrá hacer uso de esta facultad el comprador que HAYA RESUELTO SU VENTA, pues en tal caso, el contrato ha desaparecido, ha percibido su indemnización, y ya no tiene ninguna acción.

Un supuesto especifico tiene lugar en el caso bastante frecuente de que un poseedor no propietario haya vendido la cosa ajena a un tercero, tercero que ha recibido la posesión, y, consiguientemente tiene ésta. Con posterioridad el poseedor que vendió adquiere el dominio; y entonces se plantea el problema de si el comprador del poseedor que actualmente está poseyendo materialmente la cosa adquiere AUTOMÁTICAMENTE EL DOMINIO, o si, por el contrario, precisa un nuevo acto posesorio para recibirlo, es decir una nueva traditioEs decir, si el título (compraventa) más el modo (entrega de la posesión), que no transmitió el dominio al comprador porque el vendedor no era dueño, se legitima ahora que lo es; o si por el contrario, precisa una nueva entregaDE CASTRO Y DIEZ-PICAZO entienden que en este supuesto el dominio se transmite automáticamente al comprador; aunque me parece recordar que no diferencian según haya recibido o no la posesión antes, cosa que creemos esencial

Conclusiones

  1. El comprador está obligado a pagar el precio mientras no se resuelva la venta. Consiguientemente el vendedor puede en cualquier tiempo exigirlo, aunque el comprador tiene diversos remedios para no pagar.
  2. El comprador si no ha recibido la cosa puede siempre, y en cualquier momento, resolver la compraventa.
  3. Si el comprador ha recibido la posesión de la cosa sólo podrá resolver la venta, si entendemos que es obligación del vendedor entregarle el dominio. Caso contrario, sólo podrá detener el pago del precio por la vía del 1502, y reclamar el saneamiento por evicción, si pierde la cosa.
  4. Si el comprador no resuelve, el contrato quedará latente.
  5. Estando el contrato latente, si el vendedor en un momento posterior adquiere el dominio de la cosa:
  6. Si el comprador no recibió la posesión, podrá exigir la entrega y devendrá titular del dominio pues tiene titulo (la antigua venta), y tiene modo (la actual entrega). La venta de cosa ajena queda consumada.
  7. Si el comprador recibió la posesión, hay dos posiciones:
  8. La de quienes entienden que en tal caso el comprador adquiere automáticamente el dominio de la cosa._ Su título y modo queda ahora completo, pues la adquisición ulterior del dominio por el comprador los convalida.
  9. La de quienes creemos que será necesario un nuevo acto de traditio, aunque sea ficticia pues aquélla fue una simple entrega que transfirió la posesión, y ésta debe completar el dominio. Pero esto último, por supuesto, es muy dudoso.

Eduardo Llagaria Vidal. Ollería 15 de octubre de 1988

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El dictamen según Llagaria-16: El derecho de usufructo y la sociedad de gananciales

Como ya os dije, no es el propósito de esta sección oculta la de acumular temas, pero un tema de restringidas es tema de restringidas y si, encima, es de Eduardo Llagaria, doble (o triple) valor.

EL DERECHO DE USUFRUCTO Y LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Al poner en relación el derecho de usufructo y la comunidad de gananciales surgen importantes problemas, derivados principalmente de:

  1. las dudas que ofrece el usufructo sobre si es o no personalísimo o transmisible.
  2. la no existencia de personalidad jurídica en la comunidad de gananciales.
  3. y el hecho de que haya diversos patrimonios.

No obstante, hay que reconocer que tras la reforma de 1981 la cuestión ha adquirido una mayor claridad motivada fundamentalmente por las principales causas que con anterioridad servían para aumentar la dificultad, y que ahora han sido suprimidas, es decir las limitaciones para los contratos entre cónyuges, y la prohibición de donaciones entre los mismos.

Patrimonios existentes en la comunidad de gananciales

La actual  SG  es un régimen económico de los llamados de comunidad restringida, que al igual que antes de la reforma está integrado por diversos patrimonios. En la actualidad éstos son: el patrimonio privativo del marido, el   patrimonio privativo de la mujer, y el patrimonio ganancial, el cual, a su vez, y según GARRIDO CERDÁ, atendiendo a la titularidad de los bienes podemos indicar que comprende:

  1. Bienes titulados a nombre de ambos cónyuges.
  2. Bienes titulados a nombre del marido.
  3. Bienes titulados a nombre de la mujer.

Y además, a estos patrimonios todavía podría añadirse un tercer grupo, que son los bienes adquiridos por uno de los cónyuges para la comunidad ganancial, que según el RH tienen un carácter híbrido. Pero, de momento, prescindiremos de ellos.

Usufructos pertenecientes a un cónyuge con carácter privativo

1°) Posibilidad de existencia

Tanto el marido como la mujer pueden ostentar un derecho de usufructo que tenga naturaleza privativa. Y son muy diversos los ejemplos. Así ocurrirá cuando se trata de:

  1. Un usufructo adquirido antes del matrimonio.
  2. Un usufructo adquirido después del matrimonio pero a título lucrativo (y no se le haya dado por el donante el carácter de ganancial, o se halle comprendido en el caso del art. 1353)
  3. Un usufructo adquirido después del matrimonio a título oneroso, pero a costa del caudal privativo.
  4. O un usufructo retenido por el cónyuge al enajenar la nuda propiedad de un bien privativo.

2°) Artículo 1349

Antes de la reforma tal usufructo se hallaba derogado por el anterior art. 1403, cuyo texto, en gran parte ha  pasado a constituir el actual art. 1349 Cci, según el cual: “El derecho de usufructo o de pensión, perteneciente a uno de los cónyuges, formará parte de sus bienes propios; pero los frutos, pensiones o intereses devengados durante el matrimonio serán gananciales”.

Este precepto, al igual que la redacción anterior, plantea una serie de problemas en cuanto a su interpretación, que en líneas generales podemos reducir a los siguientes:

a) El primer problema es determinar si se trata de una norma imperativa o meramente dispositiva

Sin duda los cónyuges en sus Capitulaciones Matrimoniales pueden pactar o modificar su régimen económico-matrimonial dejando sin efecto lo dispuesto en esta norma. Pero creemos que nuestro examen debe centrarse solamente en el régimen legal supletorio del Cci.

Parece que tanto del trascrito art. 1349, como del propio art. 1347.2, según el cual “son bienes gananciales los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales” parece que tales reglas son imperativas en el sentido de que en todo caso los frutos deben considerarse gananciales.

Sin embargo, creemos que ello no puede aceptarse sin alguna distinción:

  1. Tratándose de usufructos adquiridos a título oneroso o en la enajenación de bienes privativos, pensamos que la norma del art. 1349 del Cci debe ser imperativa. Cualquier regla en contrario en tal tipo de negocios, pensamos que sería contraria a la ley, y por tanto no permitida por el art. 1255 del Cci, entre otros preceptos.
  2. Sin embargo, tratándose de usufructos adquiridos a título gratuito, creemos que el causante o donante puede ordenar que incluso los frutos del usufructo tengan la cualidad de bienes privativos del donatario.

Siempre que no se vulneren las legítimas, creemos que el testador puede ordenar su sucesión como  estime conveniente; y lo mismo debemos decir del donante. Estamos ante casos en que el disponente es libre de dejar o dar algo a uno de los cónyuges, y éste es libre de aceptarlo o no.

Pensemos que, por ejemplo, el donante podría donar al donatario casado sólo la nuda propiedad del bien, reteniendo el propio donante el usufructo, y por tanto adquiriendo el dominio de los frutos producidos; y, una vez éstos en su poder, donarlos de nuevo al donatario, con lo que sin duda entonces tendrían la cualidad de privativos.

Creemos que si esto puede hacerse por vías indirectas, seguramente también podrá hacerse por vías directas, es decir donar el pleno dominio de un bien a una persona casada bajo el régimen de gananciales, pero ordenando el testador que los frutos sean privativos del donatario en lugar de gananciales.

Fijémonos en que tratándose de renta vitalicia, el propio Cci permite según el art. 1807, algo parecido: “…”.

Seguramente el Código siempre regula con más rigor los derechos de los acreedores que los del simple cónyuge; y si se permite que esos frutos (aunque indudablemente el precepto dice sobre sus bienes) se excluyan del derecho de los acreedores, parece que igualmente podrán excluirse de los derechos del otro cónyuge, y establecer que fueran privativos.

b) Ambito de aplicación

En la actual redacción del precepto ha desaparecido la expresión “perteneciente a uno de los cónyuges perpetuamente o de por vida”.

Entonces se planteaba  el problema de si comprendería o no a los usufructos constituidos con carácter temporal, pero en los que  el  término fuera distinto de la vida del usufructuario. Es decir se planteaba el problema de si en este cass los bienes no serían gananciales sino privativos.

Ante tal situación, se recordaba que en el proyecto de 1851, los frutos e intereses serían bienes propios del usufructuario con deducción de los gastos suplidos por la sociedad, aunque algún autor, consideraba ilógica dicha norma, pues era absurdo atribuir el carácter ganancial a los frutos del usufructo vitalicio, que era lo más, y considerar privativos los frutos del temporal, que es lo menos.

No obstante, otros consideraban que si el usufructo era temporal con término distinto de la vida, los frutos eran privativos, argumentando que:

  1. Si no se hubiera querido marcar una distinción, holgaba la indicación de “perpetuamente o de por vida”.
  2. Que el anterior art. 1402 (el antecedente de nuestro actual 1384), considera como privativas las sumas que se cobren de créditos pagaderos en cierto número de años (el actual art. 1384 también los considera privativos).
  3. Que precisamente el usufructo temporal se traduce también en un crédito pagadero en cierto número de años, pero con un plazo conocido a priori, y por tanto, muy diferente del usufructo vitalicio cuya duración se ignora.
  4. En consecuencia, siguiendo la opinión de FEBRERO que equiparaba estos usufructos a las deudas, y considera que los frutos de tales usufructos temporales son privativos, debe señalarse que quedan excluidos de las reglas del art. 1403, antiguo.

Sin embargo, parecía entonces predominar la tesis de MANRESA MORENO-MOCHOLI, de considerar que estábamos ante un silencio del Cci (poco afortunado en aquel precepto que ya indicaba erróneamente que podía haber usufructos perpetuos); y como según el art. 475 son frutos civiles las pensiones o rentas de cualquier clase, y como son gananciales los frutos, también los frutos de aquéllos usufructos temporales debían regirse por las mismas normas de los usufructos vitalicios.

Pensamos que en la actualidad esta discusión doctrinal ha perdido importancia, porque al omitir el actual art. 1349 la frase de marras, indudablemente parece que el carácter ganancial debe atribuirse a todos los frutos de todos los usufructos (con la exclusión, en su caso, de los supuestos examinados en el apartado anterior).

c) Aplicación al usufructo legal

La anterior redacción de la norma incluia en el supuesto el usufructo legal que correspondía a los padres sobre los bienes de los hijos, lo que planteaba el problema de si también se refería o no, a los demás usufructos legales.

En la actualidad, el precepto no distingue entre usufructo legal y voluntario, por lo que parece que se aplicará también a los  únicos usufructos legales que en el Cci quedan, es decir, los pertenecientes al cónyuge viudo.

d) Contenido del precepto

El precepto distingue claramente entre el derecho de usufructo, como cualidad privativa, y los frutos obtenidos mediante él, que tendrán la consideración de gananciales.

Esta norma, junto con el a. 498, es la que ha permitido a ROCA-SASTRE distinguir entre enajenación del derecho a los frutos, pero retención del usufructo, en el usufructo en general, lo que le lleva a la consideración de que es un derecho personalisimo; y en él se basa la doctrina que entiende que el usufructo en ningún caso puede tener la cualidad de ganancial, considerando que siempre es privativo.

Sin embargo pensamos que este precepto se refiere sólo a los usufructos que tengan la cualidad de privativos;

e) Frutos devengados

En la anterior regulación de los gananciales, el art. 1403 hablaba de frutos devengados; y el anterior 1401.3 hablaba de frutos percibidos o devengados.

En la anterior regulación se llegaba a la conclusión que según el art. 1403 no debían considerarse gananciales los frutos devengados antes del matrimonio, aunque se percibieran durante el mismo; y por el contrario, serían gananciales los devengados durante el matrimonio, aunque se distribuyesen con posterioridad.

En la actual regulación vemos que el art. 1349 sigue hablando de frutos devengados; mientras que el actual 1347.2 habla de frutos producidos. Hay una casi equiparación de los conceptos, pero no absoluta igualdad.

Y, por tanto, el problema es precisar si deben entenderse como sinónimos, o, por el contrario, como términos distintos. Tal vez debamos apoyarnos en otros preceptos que son los arts. 354, 355, 356 y 474.

En base a ellos, pensamos que tratándose de frutos civiles no debe haber problema en producir una equiparación entre los términos de devengados y producidos. En todo caso se contarán día a día, se repartan cuando se repartan: los originados antes del usufructo, no serán gananciales, aunque se repartan durante el matrimonio; y los surgidos durante éste serán gananciales aunque se repartan después.

Por el contrario, tratándose de los frutos naturales e industriales, parece que deberemos entender como cosas distintas devengados y  producidos.

Los frutos naturales o industriales no son tales sino están manifiestos o nacidos; son tales cuando surgen a la vida. Y, en este sentido parece que producido  se refiere al acto material de surgir; mientras que devengar se refiere al acto jurídico de ser exigible que parece puede referirse a un momento posterior.

Si efectivamente esta fuera la interpretación, resultaría que:

  1. los frutos civiles, en todo caso se consideran percibidos día a día, y serán privativos o gananciales, proporcionalmente al tiempo en que ha durado la sociedad de gananciales.
  2. y tratándose de frutos naturales o industriales producidos (surgidos a la vida) antes del matrimonio pero devengados (hechos exigibles) durante el matrimonio, serán gananciales.
  3. tratándose de frutos naturales o industriales  producidos y devengados constante el matrimonio, sin duda serán gananciales.
  4. y, por el contrario, no serán gananciales los frutos naturales o industriales producidos durante el matrimonio, pero devengados después de éste.

Con tal interpretación, además se está de acuerdo con el 472 que, como regla general establece que: “…”.

f) Gastos y responsabilidades.

Sin perjuicio de la posible aplicación de las reglas del art. 472 para los casos en que pueda haber conflicto; creemos que en las relaciones normales entre tal usufructuario y la sociedad de gananciales, deberá aplicarse la regla que establece el art. 1381: “…”.

También pensamos que los frutos sólo serán tales, en cuanto excedan de los gastos ocasionados para su producción, recolección y conservación (ver el 356).

Más dudoso es saber quien será responsable de los daños ocasionados en la finca, si el usufructuario, o el patrimonio ganancial.

Sin duda pensamos que el responsable debe ser, en todo caso el usufructuario, pues incluso lo sigue siendo, según el art. 498, si ha enajenado su derecho de usufructo.

Más dudoso nos parece el determinar quién deba satisfacer las cargas y contribuciones a que se refiere el art. 504, ya que propiamente son una deducción de los frutos; y, por tanto, creemos que deberán satisfacerse con cargo a la sociedad de gananciales.

3°) Enajenación por el usufructuario de su usufructo.

Todo usufructuario puede enajenar su usufructo a un tercero. El problema se plantea en si el usufructuario casado bajo el régimen de gananciales puede enajenar su derecho de usufructo, pues entonces podría considerarse que lo hace en fraude de la comunidad, pues la priva de una fuente de lucro.

Sin embargo, pensamos que ha de ser posible tal enajenación, pues el hecho de contraer matrimonio y de que éste se rija por el sistema de gananciales, no priva a los cónyuges de las facultades dispositivas de su derecho.

Otro problema se plantea en si lo recibido por la enajenación debe ser privativo o ganancial. Parece que hemos de distinguir:

  1. Si siguiendo la tesis de ROCA-SASTRE, lo enajenado hubiese sido tan sólo el derecho a obtener los frutos, parece que la contraprestación se convertiría en ganancial, pues lo enajenado era un bien potencialmente ganancial (equivaldría, por ejemplo, a la venta de las cosechas esperadas).
  2. Si, por el contrario, con la mayoría de la doctrina nos inclinamos a que lo enajenado es el derecho real de usufructo, forzosamente hemos de entender que la contraprestación ha de ser privativa. Pero los intereses que acaso pueda producir esta contraprestación, también serán gananciales, por lo que en ningún caso puede pensarse que se produce un fraude a la sociedad de gananciales.

Usufructos adquiridos por prescripción

Según el art. 468 el usufructo se constituye también por prescripción. Pero el Cci no regula este modo de adquisición con relación al usufructo, por lo que serán de aplicación las reglas generales de los art. 1930 y siguientes.

El único problema que plantea este usufructo, es la determinación de su naturaleza jurídica, es decir si será un usufructo privativo o un usufructo ganancial.

Parece que en líneas generales puede entenderse:

  1. Si la  usucapión se  inicia durante la vigencia de la SG, parece que el usufructo será ganancial, si se consuma la usucapión durante la misma, parece que es lógico suponer que el usufructo será ganancial; y su titular será el cónyuge que haya verificado la usucapión.
  2. Si la usucapión se inicia antes de la vigencia de la sociedad de gananciales, y se consuma durante la vista, parece que puede entenderse una de estas posiciones:
  3. El usufructo será ganancial. Fue la posición que mantuvo el TS en la sentencia de 31-marzo-1970.
  4. El usufructo será privativo, porque la usucapión se retrotrae al momento inicial. Así lo consideran varios autores y la STS  18-marzo-1961.
  5. Si la usucapión se inicia durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se consuma después de finalizada ésta, parece que la solución que deba aceptarse será la misma que se siga en el caso anterior, según demos a la usucapión o no efectos retroactivos. Sin embargo, seguramente preferimos mantener las tesis opuestas. Entonces consideramos que debía entenderse privativo por la retroacción; pero en el caso que estamos examinando preferimos entender que la adquisición no debe tener efectos retroactivos (a pesar de la contradicción que reconocemos), y entender que ahora es privativo. Tal vez podemos apoyarnos en que:
  6. Si bien como regla general la usucapión debe tener efectos retroactivos, en éste caso haríamos adquirir derechos para una comunidad que ya se ha extinguido.
  7. La adquisición del carácter ganancial parece que sólo puede predicarse en aquellos casos en que tanto el momento inicial como el final y el intermedio surgen durante la comunidad; pero no cuando hay períodos en que ésta está vigente, y otros no.

De todas formas, la solución en este punto es dudosa.

La duración del usufructoAntes de entrar en el examen de la posibilidad de la existencia del usufructo ganancial, debemos intentar fijar cuál pueda ser la duración del usufructo.

En líneas generales son posibles varias posibilidades:

1°) Usufructo constituido a favor de varias personas vivas de forma simultánea

En tal caso estamos ante el llamado cousufructo, cuyo examen corresponde a otro tema, y entonces el usufructo  se extinguirá en el momento del fallecimiento de la última de ellas, y, como  regla general, se producirá un acrecimiento a favor de los sobrevivientes (art. 521).

2°) Usufructo sucesivo

Como asimismo se examina en otras hojas, es posible el usufructo sucesivo sin más, lo cual, puede entenderse como:

  1. Una especie de SF en el usufructo, en el sentido de que a un mismo usufructo son llamadas sucesivamente distintas personas.
  2. O varios usufructos sucesivos distintos, de forma que al fallecimiento del primer usufructuario, el segundo inicia el disfrute de un nuevo usufructo, y así sucesivamente hasta su finalización.

Su examen también corresponde a otras hojas.

3°) Usufructo a favor de una sola persona

Pero ahora nos interesa determinar cuál sea, como regla general, la situación y la duración del usufructo constituido a favor de una sola persona.

a) Regla general

La regla general, que creemos debe aplicarse en esta materia es la libertad absoluta de pacto, que se desprende del art. 1255 (aunque éste sea relativo a los contratos).

El usufructo tendrá la duración que las partes hayan prestablecido en el negocio jurídico constitutivo; o que el donante o testador haya ordenado. Las únicas limitaciones, parece que serán:

  1. En ningún caso puede ser perpetuo. Pues ello equivaldría a una desmembración total del dominio no permitida en nuestro derecho.
  2. El usufructo constituido a favor de personas jurídicas no puede exceder en ningún caso de treinta años.
  3. El usufructo, constituido a favor de varias personas, de forma sucesiva, no puede traspasar los límites de las sustituciones fideicomisarias, en el sentido de que:
  4. No debe pasar del segundo grado.
  5. O debe hacerse exclusivamente a favor de personas vivas al tiempo de su constitución (parece que también se admite que se haga a favor de personas vivas y además a personas que no pasen del segundo grado: LACRUZ.

b) Consecuencias

En consecuencia, el usufructo puede establecerse:

  1. Hasta un término cierto: El día 1-Enero-1990.
  2. Hasta un término incierto: El día en que fallezca una determinada persona QUE NO TIENE POR QUE SER EL USUFRUCTUARIO.
  3. Bajo condición resolutoria.
  4. Al fallecimiento del usufructuario, que será lo más normal.

c) Reglas

Como consecuencia de todas estas posibilidades, es preciso precisar que ocurre cuando nada se haya pactado.

Ya hemos indicado que a nuestro juicio el usufructo durará el tiempo pactado (con ello admitimos que si bien el art. 470 establece la posibilidad de modificar el contenido del usufructo; aunque no dice nada sobre causas de comienzo y extinción, permitimos esta libertad de pacto).

Cuando nada se  haya pactado, será necesario averiguar cuál sea el momento final del usufructo; y, naturalmente, será:

  1. El que se deduzca de las reglas generales de interpretación de los contratos, si ha surgido por uno de éstos.
  2. El que se deduzca de las reglas generales de interpretación del testamento,  si ha surgido por éste.
  3. El que se deduzca de la interpretación de la donación que haya originado su surgimiento.
  4. Y, en último término, el usufructo se extinguirá al fallecimiento del usufructuario, como se deduce como regla general del art. 513.1.

4°) Consecuencias del fallecimiento del usufructuario, si el usufructo tiene distinto término de duración.

Si el usufructo fuera un derecho personalísimo, es  decir si  sólo fuera posible por especial consideración a la persona del usufructuario, no nos quedaría otro remedio que entender que el usufructo se extinguiría siempre al fallecimiento del usufructuario, y ello aunque se hubiera pactado un momento posterior de extinción, pues éste derecho no podría subsistir después de su fallecimiento.

Si, por el contrario, con la DGRN y con el TS entendemos que el usufructo es un derecho real ordinario, no nos queda otro remedio que entender que si el usufructo debe subsistir a pesar de la muerte del usufructuario, entonces, al fallecimiento de éste el derecho, deberá seguir alguna de estas posibilidades:

  1. Será adquirido por la persona a quien corresponda según el título constitutivo, si es un usufructo constituido favor de varias personas de forma sucesiva (o acrecerá a los otros usufructuarios, si es cousufructo).
  2. Si por el contrario, se ha constituido exclusivamente a favor de usufructuario distinto, pero por un término distinto de su muerte, y no es personalísimo, no quedará otro remedio que acudir a las reglas generales de la sucesión, y entonces, como cualquier otro bien o derecho:
  3. Irá a favor de la persona a quien el testador lo hubiera expresamente legado; y su duración será hasta que llegue el momento en que debía extinguirse según su título constitutivo originario.
  4. Y, en defecto de disposición expresa de última voluntad, se integrará en la masa de la herencia, adquiriéndolo el heredero único, o aquel heredero a quien se le adjudique en la Partición de Herencia. También aquí su duración será hasta el momento en que deba extinguirse según su titulo constitutivo originario.

5°) Conclusión.

Como consecuencia de lo expuesto, y teniendo en cuenta que el usufructo no se considera como un derecho personalísimo, resulta que se extinguirá cuando se haya pactado, en su defecto al fallecimiento del usufructuario; y si debe subsistir tras el fallecimiento del usufructuario, será un derecho que seguirá las reglas generales de la sucesión.

Usufructo ganancial

1°) Introducción

Hemos de recordar que en  la actual sociedad legal de gananciales:

  1. Los cónyuges siguen teniendo absoluta libertad de contratar y obligarse con terceras personas, como si no se hubieran casado. Los problemas que se plantean son el determinar que patrimonios quedan obligados por los actos y contratos de los esposos.
  2. Asimismo, como ha puesto de manifiesto la DGRN, los esposos son libres para realizar entre sí toda clase de actos o contratos como si ellos mismos no se hubieran casado.

2°) Masas patrimoniales en la sociedad de gananciales

Dejando aparte los patrimonios privativos de los cónyuges, los patrimonios comunes de la sociedad de gananciales pueden ser de tres tipos:

  1. De los bienes titulados a nombre del marido. El administra; y él dispone, aunque con el consentimiento-asentimiento-control de su consorte.
  2. De los bienes titulados a nombre de la mujer. Ella administra y ella dispone, aunque con el consentimiento-asentimiento-control de su consorte.
  3. De los bienes titulados a nombre de los dos, en los cuales se aplican les reglas generales de coadministración y codisposición de los arts. 1375 y siguientes del Cci.

3°) Usufructo ganancial

a) Posición negativa. Un sector doctrinal considera que no es posible el usufructo ganancial. Sus principales argumentos son:

  1. El usufructo es un derecho personalísimo, como resulta de los arts 513.1, y 498.
  2. No cabe el usufructo ganancial, pues el ya estudiado art. 1349, establece que el usufructo perteneciente a uno de los cónyuges formará parte de sus bienes propios.

b) Posición positiva. Por el contrario, siguiendo la doctrina de la DGRN en resoluciones de 9-febrero-1917 y 31 de enero de 1979, el usufructo puede ser perfectamente ganancial, pues es un derecho real que no tiene la consideración de personalísimo, y el art. 1349 se refiere exclusivamente al usufructo privativo.

Por lo demás, ya hemos indicado, que admitimos el pacto en contrario al art. 513.1.

c) Cuándo surge el usufructo ganancial. El usufructo ganancial surgirá:

  1. Por vía de retención, cuando se enajene la nuda propiedad de un bien ganancial, sin más.
  2. Por vía de usucapión, en los casos en que, conforme a lo antes examinado, tenía la naturaleza de ganancial.
  3. Por vía de adquisición debemos distinguir:
  4. Cuando habiéndose adquirido a título oneroso, el precio o contraprestación tenga el carácter de ganancial, y ello en virtud del principio de subrogación real.
  5. Cuando habiéndose adquirido a título gratuito, el donante o testador hubiera dispuesto que el usufructo fuere ganancial.
  6. Cuando se trate de bienes donados o dejados en testamento a los cónyuges, y deban ser gananciales, según lo establecido en el art. 1353.

d) Clases de usufructo ganancial.

Parece que aquí deberemos limitarnos a aplicar las reglas generales del usufructo y de la SG, con las siguientes consecuencias:

  1. Atendiendo a los patrimonios gananciales en los que se puede incluir, no hay duda que puede estar titulado sólo a nombre del marido, sólo a nombre de la mujer, o titulado a nombre de ambos.
  2. Atendiendo a otras personas, tampoco cabe duda de que es posible que exista usufructo simultáneo o sucesivo, perteneciendo a alguno de tales cousufructuarios simultáneos o sucesivos con carácter ganancial. Pero ello nos llevaría a una casuística enorme, que tampoco resolvería nada, pues sus reglas se pueden deducir de las pertenecientes a esas instituciones, más las reglas generales gananciales que después examinaremos.
  3. Y, por último, también nos parece que no hay inconveniente en que el usufructo sea en parte privativo de uno de los cónyuges, y en parte ganancial; y así sucesivamente, pero también su estudio detallado nos llevaría a un casuismo, que se resuelve simplemente por el desarrollo de las reglas generales.

Por último digamos que nos parece importante destacar que cuando hablamos de usufructo o bienes titulados a nombre de ambos cónyuges, entendemos que son adquiridos por ellos de forma conjunta; ya  que, si por el contrario, son adquiridos por ambos cónyuges por mitades indivisas, o en cualquier otra proporción, creemos que en tales casos no está todo el bien titulado a nombre de cada uno de los cónyuges, sino que cada participación indivisa está titulada a nombre exclusivo de cada uno de los cónyuges; aplicándose, en consecuencia, estas reglas, y no las de la titularidad conjunta.

4°) Régimen general del usufructo ganancial.

Creemos que no debemos extendernos en el examen de las reglas de su administración, percepción de frutos, y de su disposición, puesto que serán aplicables las reglas generales del usufructo y de la sociedad de gananciales.

Las reglas de la sociedad de gananciales, serán distintas,  lógicamente, según el usufructo esté titulado a nombre del marido, de la mujer, o a nombre de ambos (o incluso si está titulado a nombre de uno de ellos, pero la adquisición se ha realizado según la terminología del RH para la sociedad de gananciales).

5°) Consecuencias del usufructo al disolverse la sociedad.

1. Por muerte del cónyuge usufructuario.Si la sociedad de gananciales se extingue por muerte del único cónyuge usufructuario, en el usufructo ganancial, y éste tenía su extinción al fallecimiento del usufructuario, lógicamente no se produce ningún problema.

Extinguido el usufructo, éste se consolida con la nuda propiedad. Sólo queda, en su caso, liquidar las posibles relaciones personales entre el nudo-propietario y la comunidad de gananciales, como consecuencia de la extinción del usufructo.

2. Por cualquier otra causa. Pero los supuestos que nos interesa examinar son precisamente aquellos en que el fallecimiento de uno de los cónyuges no origina la extinción del usufructo, o en los que la SG se extingue viviendo ambos cónyuges.

En consecuencia, el usufructo subsistirá:

  1. Si el titular único del usufructo es el cónyuge sobreviviente. Lógicamente la premoriencia del cónyuge del usufructuario en ningún caso puede originar la extinción del usufructo (salvo pacto especial en contrario).
  2. Si el usufructuario era el cónyuge fallecido, pero se había estipulado un plazo de duración distinto de su fallecimiento.
  3. Si el usufructo está titulado a favor de ambos cónyuges, en cuyo caso, aunque el usufructo sea ganancial, parece que deberán aplicarse las reglas del usufructo conjunto, produciéndose el acrecimiento a favor del otro cousufructuario, es decir del cónyuge cousufructuario, sin perjuicio de que todo el usufructo se repute ganancial.
  4. O, en definitiva, cuando la SG concluya en vida de ambos cónyuges.

En todos estos supuestos importa destacar, que ocurre con el usufructo; y  en particular, si el cónyuge sobreviviente puede disponer por sí solo y sin más requisitos del usufructo.

Si, como hemos indicado, partimos de la base de que:

  1. El usufructo es un derecho real ordinario, y no personalísimo.
  2. Y de que creemos que es posible el usufructo ganancial.

Ello nos debe llevar necesariamente a la consecuencia de que el usufructo subsiste, hasta que llegue el tiempo en que normalmente se extinguiría (el pactado o la muerte del usufructuario).La disolución de la sociedad de gananciales no tiene porqué beneficiar al nudo propietario.

Pero, precisamente estamos ante el usufructo ganancial, lo que origina la consecuencia de que:

  1. Tal usufructo sea un derecho patrimonial, y evaluable en dinero, que se encuentra en el acervo de la comunidad de gananciales y, que, en consecuencia, se encuentra pendiente de la correspondiente liquidación de los gananciales.
  2. En la liquidación de los bienes gananciales, lo normal será que se adjudique al cónyuge usufructuario, por su valor; en tal caso el cónyuge usufructuario seguirá ostentando la titularidad del mismo (ahora ya privativo como consecuencia de la adjudicación), y el usufructo se extinguirá cuando deba concluir según su título constitutivo (normalmente al fallecimiento del cónyuge usufructuario).
  3. Pero tampoco hay ningún inconveniente en que ese usufructo se adjudique a los herederos del premuerto, o al cónyuge no titular si la disolución de la comunidad no tiene lugar por premoriencia del no usufructuario. Ello es lógico si pensamos que el usufructo es un derecho enajenable. E, indudablemente, la adjudicación a los herederos del premuerto o al cónyuge no usufructuario es perfectamente posible como posible sería su enajenación a un tercero. Partimos de la base de que el usufructo no es personalísimo, sino que según la DGRN es un derecho real ordinario.

En este último supuesto el cónyuge usufructuario a quien no se le adjudica el usufructo ganancial, seguirá siendo responsable en los términos del art. 498, porque estamos ante un supuesto análogo al de una enajenación.

Y, en todo caso, el usufructo se extinguirá cuando proceda según el título por el cual se constituyó. La adjudicación del usufructo en la liquidación de los gananciales, en ningún caso puede originar un cambio en el tiempo de duración del usufructo.

Por último hay que destacar que:

  1. Antes de que se proceda a la liquidación de la comunidad de gananciales y adjudicación del usufructo al sobreviviente o a los herederos del premuerto, el cónyuge supérstite titular del usufructo, no puede disponer de él, ni renunciarlo, como tampoco puede renunciar o disponer de ningún derecho ganancial.
  2. Tras la liquidación y adjudicación, el adjudicatario podrá ya disponer y enajenar su respectivo derecho, como puso de manifiesto la citada resolución de 31 de enero de 1979.

Otros problemas

Antes de la reforma del 81 había un problema no resuelto satisfactoriamente por la doctrina, que era la dificultad para que uno de los cónyuges vendiera o donara un bien privativo, reservándose el usufructo vitalicio del bien para sí y para su cónyuge si le sobrevivía.

Se oponía a tal posibilidad la prohibición de contratación  entre los cónyuges, y la imposibilidad de verificarse donaciones. Sin embargo se fueron proponiendo ingeniosas soluciones para resolver el  problema, sin que ninguna de ellas fuera unánimemente aceptada  por la doctrina.

En la actualidad ya no hay problemas, puesto que ampliamente se permite la contratación entre cónyuges, y la posibilidad de que éstos se transmitan bienes y derechos tanto a título oneroso como a título gratuito.

En  consecuencia, pensamos que con la actual regulación no se plantea ningún problema que uno de los cónyuges done o venda un bien privativo en cuanto a su nuda propiedad, y reserve el usufructo  para sí y para su cónyuge si le sobrevive.

Cónyuge nudo-propietario y adquisición del usufructo

En el supuesto de que uno de los cónyuges  sea titular de la nuda propiedad de un bien, y adquiera el usufructo, podemos distinguir estos casos:

  1. Si adquiere el usufructo como consecuencia de la renuncia abdicativa del usufructuario; el usufructo se consolida con la nuda propiedad, y el bien tiene exclusivamente la cualidad de privativo.
  2. Si lo adquiere como consecuencia de un título gratuito tipo donación; o a titulo oneroso, pero entregando como contraprestación bienes o dinero privativo, igualmente se produce la consolidación, y todo el bien tiene la cualidad de privativo.
  3. Si, por el contrario, el cónyuge adquirente realiza la adquisición del usufructo mediante contraprestación ganancial, puede mantenerse una de estas posiciones:
  4. Se produce la consolidación con el dominio, pues el nudo propietario ha adquirido el usufructo. Todo ello sin perjuicio del abono a la comunidad de gananciales en su día del importe que ésta ha satisfecho por la adquisición del usufructo.
  5. O, por el contrario, mantener que el usufructo se ha adquirido con el carácter de ganancial; y, consiguientemente, no se ha producido la consolidación, sin perjuicio de que tal consolidación se produzca cuando llegue el momento fijado en el primitivo título constitutivo.

Nos parece preferible esta última interpretación, porque se amolda mejor a la tesis de que el usufructo es un derecho real como los demás, y que carece del carácter de personalísimo.

Evidentemente, la adquisición del usufructo por el cónyuge del nudo-propietario, en ningún caso puede originar dicha consolidación.

Cónyuge usufructuario y adquisición de la nuda propiedad.

El problema es análogo, pero inverso al anterior. Parece que si ambos derechos tienen el carácter de privativo o ganancial debe producirse su  consolidación, pero no en el caso contrario.

Ello es importante en cuanto a quienes deben prestar el consentimiento para los actos dispositivos.

Usufructo, nuda propiedad y masas gananciales.

Por último, pensamos que en puridad de doctrina, tampoco debe producirse la consolidación cuando la nuda propiedad o el usufructo está titulada a nombre de alguna de las masas gananciales, y el otro derecho se adquiere para otra masa ganancial.

Recordemos que estas masas eran las tituladas a nombre de cada uno de los cónyuges, y la titulada conjuntamente a nombre de ambos.

La solución a favor de la no consolidación, parece bastante clara en el caso de que la nuda propiedad o el usufructo esté titulado con carácter ganancial a favor exclusivamente de uno de los cónyuges; y el otro derecho se adquiera exclusivamente por el otro cónyuge.

Más problemas se plantean para dar la solución en el caso de que el primer o segundo derecho esté titulado a favor de uno sólo de los cónyuges, y se adquiera el otro derecho conjuntamente por los dos cónyuges, y viceversa: cuando el derecho primero esté titulado conjuntamente a nombre de ambos, y el segundo derecho se adquiera de forma  que resulte titulado exclusivamente por uno de los cónyuges.

Parece que también en estos casos sea preferible la tesis de la no consolidación.

La comunidad de gananciales y el derecho a los frutos de los bienes privativos.

Y el último problema que se nos plantea es el de precisar si la sociedad o comunidad de gananciales ostenta un derecho de usufructo, por ministerio de la ley, sobre los bienes que integran el patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, puesto que los frutos de éstos tienen, como hemos visto, el carácter de gananciales.

Así lo consideran en sus respectivos derechos, parte de la doctrina francesa e italiana, llega RUGGIERO incluso a atribuir a dicho usufructo las características normales de un derecho real sobre cosa ajena.

Sin embargo esta doctrina no parece aplicable a nuestro derecho, porque los cónyuges no son nudo, sino pleno-propietarios de los bienes; y, en general, según LACRUZ y PUIG-BRUTAU, son inaplicables al goce de la comunidad todas las reglas que suponen a los propietarios y usufructuarios como extraños. Así estos autores no consideran aplicable:

  1. Que en el caso del art. 484 se exija al cónyuge propietario que deje el suelo expedito.
  2. Ni que se haga saber al propietario el propósito de cortar árboles en el caso del art. 485.
  3. Ni procederse al aviso del art. 501 en las reparaciones extraordinarias.
  4. Ni tampoco debe el propietario abonar a la comunidad el interés legal que preceptúa el art. 502.
  5. Ni tampoco el administrador tiene, en principio, las obligaciones previstas en los arts. 491 y siguientes.

Adaptación al derecho vigente del tema 17-1979 de las Oposiciones entre Notarios, que redacté en Oliva, en Julio-1979. Eduardo Llagaria Vidal. Alicante, 27-Noviembre-1983.

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El dictamen según Llagaria-17: El derecho de opción de compra

Considero de tal importancia lo que nos explica Eduardo Llagaria en su dictamen “Alberto y Esperanza” que para no perderlo de vista, le vamos a dar una entrada independiente.

“El apartamento de Alicante está en la herencia de Alberto, pero ¿qué pasa con la opción? Llagaria considera que el derecho de opción es meramente personal, pero produce efectos frente a terceros si se inscribe en el registro. Siempre en un dictamen es necesario plantear la naturaleza real o personal de la opción y también los efectos en uno y otro caso, según este o no inscrita en el registro. El derecho de opción es transmisible si así se ha pactado y no es transmisible si se ha pactado su no transmisibilidad. El problema es en los casos en que no se haya dicho nada. El derecho personal es una facultad que se ejercita contra el obligado, es decir, Alberto y sus sucesores. El derecho real es una facultad que se ostenta sobre una cosa (el apartamento en Alicante), sea de quien sea. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción podrá dirigirse contra el concedente mientras sea propietario. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho personal, el beneficiario de la opción no podrá dirigirse contra el adquirente de la cosa porque su acción no la tiene mordida, es decir, solo puede exigir al concedente de la opción los daños y perjuicios. Si la finca no está inmatriculada y la opción es un derecho real el beneficiario podrá dirigirse contra cualquiera propietario de la cosa ya sea el concedente, ya cualquier otro adquirente y ya sea a título gratuito u oneroso, de buena o de mala fe, porque en este caso la opción sí que muerde la cosa pues es un derecho real. Si la finca está inmatriculada y la opción es DP, si se inscribe, podrá dirigirse contra cualquier adquirente de la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DP, si no se inscribe, no podrá dirigirse contra la persona a la que se le haya vendido el concedente, independientemente de que este haya o no inscrito su derecho en el registro. Por la misma razón de antes de que “no mordía” la cosa. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente y su adquirente de buena fe, mientras tal adquirente no haya inscrito, porque si lo hace estará protegido por el 32 LH. Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y no se inscribe, podrá ejercitarse contra el concedente mientras la cosa sea de su propiedad y también contra cualquier adquirente a título gratuito o, si es a título oneroso, que conozca su existencia, es decir, que sea de mala fe (y no esté protegido por los artículos 32 y 34). Si la finca está inmatriculada y la opción es un DR y se inscribe, podrá ejercitarse siempre contra el concedente y contra cualquier adquirente.

Al fallecer el optante, Dámaso, sus herederos adquieren el derecho de opción pues no es personalísimo y por tanto podrán optar y adquirir la finca del heredero de Alberto en las condiciones pactadas”.

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El dictamen según Llagaria-18: El derecho de opción y las reservas

Considero de tal importancia lo que nos explica Eduardo Llagaria en su dictamen “Alberto y Esperanza” que para no perderlo de vista, le vamos a dar una entrada independiente.

“Si los herederos de Dámaso ejercitan la opción (el optante) y esta es un DR, deberán recibir la cosa tal y como estaba cuando se concedió y, por tanto, sin verse afectada por la reserva que luego surge pero si la opción es un DP, se ve afectada por la reserva y no se podría ejercitar más que contra el concedente o su heredero que no la tienen por causa de la reserva. Si la opción es DR y la reserva es DP, la cosa se adquiere sin reserva, pero si la reserva es también real ocurre lo mismo. Si es DP la opción y DR la reserva, la cosa se adquiere con la reserva y si son DP la opción y DP la reserva, lo mismo.

Llagaria considera que la reserva no es un derecho real auténtico aunque afecte al título del reservista por lo que los reservatarios pueden impugnar sus enajenaciones. Por no ser un derecho real, los beneficiarios de la opción deben recibir la cosa libre, así que si no lo ejercitan, el bien quedará afecto a la reserva”.

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El dictamen según Llagaria-2 (Introducción, reglas de oro y las 3 “R”)

Decía González Palomino que el dictamen es la solución técnica (atención que no dice la solución práctica) de un problema real conforme al derecho positivo y la jurisprudencia (particularmente añadiría conforme a la doctrina y al razonamiento del propio opositor que puede desarrollar sus líneas argumentales).

El dictamen no es un ejercicio oral por escrito.

Cada palabra del supuesto de hecho está minuciosamente pensada.

No hay que apresurarse para averiguar los problemas jurídicos que es la labor por la que ha de comenzar el opositor quien luego debe dar solución a los problemas, eligiendo entre las varias soluciones posibles que habrá de argumentar la que le parezca más justificada. Puede haber una solución mayoritaria y hasta una solución buscada (querida) por el tribunal pero el opositor cumple eligiendo razonadamente una de las posibles soluciones. Es importante que el desarrollo para llegar desde los hechos iniciales hasta resultado final quede claro (yo tengo escasa experiencia comparado con Eduardo pero se observan muchos dictámenes que son verdaderamente difíciles de seguir). No vale dar posibles soluciones sin razonarlas. Todo apoyo de resoluciones y sentencias (añadamos la doctrina y los argumentos fondo de armario) vendrá bien, pero no pasa nada si no se conocen.

El dictamen se lee rápido una primera vez para luego leerlo a fondo y organizar en folios numerados independientes:

  1. Personas físicas y jurídicas con parentescos y árboles genealógicos
  2. Cosas
  3. Hechos y negocios jurídicos

Estas anotaciones no son parte del dictamen y no serán entregadas al tribunal al terminar.

Conviene disponer de lápiz, bolígrafo y algún tipo de lápices o rotuladores de color. Hay que llevar un bolígrafo con el que sepamos que escribimos rápidos y cómodos.

En la elaboración de nuestro esquema hay que ir anotando todo lo que se nos pase por la cabeza, por disparatado que nos pueda parecer. Todo el proceso ha de ser minucioso sobre todo al principio mientras que estemos aprendiendo a dictaminar. ¿Qué tiempo empleamos? En casa 1 hora o 1 hora y cuarto. En el de verdad 30 minutos o 45 minutos puede estar bien, pero todo esto es cosa de cada uno.

Antes de empezar

Las reglas de oro y las 3 “R”

1.-  Los negocios jurídicos son lo que son y no lo que los interesados en ellos dicen que son, aunque en ocasiones no han de ponerse en duda los términos del supuesto de hecho.

2.- Que no te engañen cuando te dicen en el supuesto que tal cónyuge casado en gananciales declara que adquiere algo con dinero privativo, porque esta declaración no tiene valor alguno y debe por tanto discutirse el carácter privativo o ganancial de lo adquirido. Distinto sería el caso de que te digan que está probado tal carácter privativo.

3.- Todas las donaciones en los dictámenes encierran trampa por lo que siempre hay que mirar muy detalladamente:

  • Si existe causa de revocación (especialmente por supervivencia o superveniencia de hijos); han de examinarse por ello las generales de toda donación y las especiales de las donaciones por razón de matrimonio. También es necesario examinar si ha transcurrido o no el plazo para el ejercicio de la acción, y si la acción de revocación puede o no transmitirse tras el fallecimiento del donante, si este se ha producido. Finalmente si ha existido causa de revocación y la acción no puede ejercitarse, debe mencionarse esta circunstancia.
  • Si procede la reversión del 812.
  • Si procede alguna reserva ordinaria o lineal (por donación de hermano a hermano, o de ascendiente a descendiente). Cuidado con las renuncias a las herencias que pueden implicar donación y dar lugar a reserva y con las inocentes adopciones por viudos y con los viudos que en estado de viudez tienes un hijo extramatrimonial (art. 980)
  • Si procede la reducción de la donación como inoficiosa conforme al art. 818.
  • Si procede la colación de los arts. 1035 y siguientes.
  • Y finalmente si se han cumplido todos los requisitos de fondo y forma de la donación, y especialmente los de los arts. 632 y 633.

En conclusión cuando haya una donación necesariamente debe dar lugar a alguna de estas particularidades, o más de una.

Me permitiría añadir otra regla de oro a lo que dice Eduardo:

No se cuestiona la actuación del Notario y el Registrador. Nada de entrar en responsabilidades, en lo hicieron mal o en ejercitar acciones. El dictamen nunca pretende llevarnos por esos derroteros.

Algunas cosas más (los 5 últimos puntos rescatados de algún dictamen de Antonio Domínguez Mena):

  1. En el dictamen no hay nada que probar; los hechos son ciertos y los que no sabemos o los presumimos realizados o no los presumimos realizados. En los dictámenes “lo sabemos todo” y lo que no sabemos lo presumimos.
  2. No existe un dueño hipotecario todo lo más un titular registral. Solo existe un dueño civil
  3. Si planteas un problema que no está en el dictamen y lo resuelves bien, el tribunal no te lo puntúa. Si planteas un problema que está en el dictamen y lo resuelves mal, el tribunal te lo puntúa negativamente. Conclusión no se debe escribir sobre nada que no esté en el dictamen aunque si es tangencial y lo sabes, lo pones.
  4. Cuantos más artículos cites mejor, proporcionarás al tribunal la sensación de dominar la norma vigente.
  5. Cuidado con las fechas y detalles que pueden cambiar todo
  6. Identificar el problema antes de abordarlo.
  7. No hay que ver problemas donde no los hay.
  8. No dedicarse a escribir lo que tenemos en los temas.
  9. Argumentar de manera suficiente a favor y en contra de la solución de cada problema.
  10. Las cuestiones conexas con otras también hay que desdoblarlas desde el punto de vista de las posibilidades que se hayan planteado anteriormente a favor y en contra.

Un kit-kat

Al terminar te levantas, vas al baño, bebes algo, estiras las piernas, sales a fumar si dejan y sigues pensando para volver y coger el capote de torear.

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El dictamen según Llagaria-3: El artículo 34 LH

Guardaba desde hace años un documento de word con cuestiones relativas al Artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Había opiniones fundamentalmente de Eduardo pero también de Alfonso Ventoso o de Ignacio Martínez-Gil. Como ya no tengo (en realidad hace mucho que no la tengo) la frescura de aquellos tiempos de dictamen, he procurado resumir el documento para dejar aquello que me ha parecido relevante y que aún soy capaz de entender a estas alturas. Es un guión muy interesante para abrir nuestra mente sobre las cuestiones más habituales que nos hará plantearnos el 34.

¿Cuándo tiene que existir la buena fe en el adquirente?

O en el momento de la escritura que es cuando se tiene título y modo normalmente o bien cuando concurran título y modo si en la escritura se dice que no hay efecto traditorio (aunque esa escritura no será inscribible) o bien cuando el adquirente presenta su título en el Registro. La mayoría, Llagaria incluido, se inclinan por la primera postura y parece que cualquiera que esté haciendo dictamen de notarías.

¿Qué es adquirir a título oneroso? 

Se discute si lo es el legado en pago de deuda. También en las donaciones remuneratorias u onerosas. También en la aportación a sociedad.

Sí que es onerosa la adjudicación en pago, el vitalicio y renta vitalicia.

En caso de adquisiciones mixtas (como si me donan media finca y compro la otra) se protege la mitad onerosa.

También se discute en la compraventa de favor tanto por la buena fe como por el carácter oneroso.

Hay que adquirir un derecho real

El problema lo plantean la opción y los arrendamientos cuya naturaleza siempre hay que discutir en un dictamen.

Si el titular registral no propietario concede un arrendamiento u opción y luego pierde el inmueble por una reivindicatoria, ¿se mantienen o no se mantienen el arrendamiento y la opción?

¿Y si el optante ha cedido su derecho a otro? Si la opción es de naturaleza real habrá de protegerse al cesionario y si es personal parece que no. También hay quien sostiene que siempre queda protegido por los efectos reales de la inscripción.

Hay que adquirir de quien en el Registro aparezca con facultades de transmitir

¿Basta con que al inscribir el tercero esté inscrito el título del transmitente o que el Registro publique la titularidad en el momento de la escritura, siendo 34´s quienes compren basándose en la escritura anterior de compra del ahora vendedor ni en el caso de la partición no inscrita?

Hace falta que el transmitente sea titular en el momento de la transmisión.

Es quien se fía del asiento de presentación, si bien el Registro publicará la titularidad de otro que ha podido vender antes.

¿El Artículo 34 establece un supuesto de adquisición a non domino o sólo de irreivindicabilidad?

B casado en gananciales con C vende él solo una finca. La venta se inscribe. El adquirente es un 33, que luego vende a otro tipo, que ya es 34, y que luego vuelve a vender a B. ¿B es 34? En opinión de algunos sí, pero otros consideran que si el 34 regula un supuesto de adquisición a non domino pues B es 34, si regula un supuesto de irreivindicabilidad B no es 34.

Algunas precauciones

  1. OJO con la suspensión del 34 y el paso de los dos años que según Llagaria (minoritario) no convalida la situación porque los requisitos del 34 se debían dar en el momento en que se hubiese adquirido y la ley no regula supuestos de adquisición a non domino por el transcurso del tiempo y, además, porque estamos ante una verdadera adquisición a non domino y no sólo ante un supuesto de irreivindicabilidad.
  2. OJO con el 33 que será si el título es ineficaz en el ámbito civil, por violación de los preceptos legales, por falta de capacidad natural o por vicios en la voluntad o por suplantación en la persona del disponente, por defecto de forma en el título, por insuficiencia de los poderes al igual que en caso de administradores de una sociedad, actos realizados en fraude de acreedores y más discutido en el adquirente del reservista y otros.
  3. OJO en los supuestos de hecho que indican: a continuación, inmediatamente, etc.
  4. En caso de cesión para pago los acreedores no son 34 pues no son propietarios pero si venden y se cobran, el comprador ya sí lo será.
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El dictamen según Llagaria-4: Fin de la introducción y conclusiones

Las paginas 69 a 73 del libro de Eduardo no tienen desperdicio así que es difícil resumirlas. Hay que leerlas varias veces, diría que periódicamente.

Orden de los problemas o preguntas: El que nos convenga pero respetando el orden que haya impuesto el tribunal si es lo que lo ha hecho.

El orden y la claridad son fundamentales para que luego se te entienda (y para leer bien o lo haga el tribunal si tiene que hacerlo a posteriori).

No se puede dar nada por sabido o supuesto.

La letra ha de ser grande y legible. Dejar caras y espacios en blanco permite rectificar y corregir pero sin que el nerviosismo pueda llevarnos rectificar y cambiar en exceso aquello que ya teníamos hecho y bien resuelto y decidido. Valen los tachados, enmendados, salvados y corregidos.

Hay que fijar clara y resumidamente el problema que vamos a tratar sin repetirnos. Exactamente lo mismo hay que hacer con la solución. Con las soluciones hay que proceder descartando las más “absurdas” y continuando hacia la elegida o definitiva sin cerrarnos el camino y valorando por encima de todo el sentido común y los demás argumentos (ley, doctrina, jurisprudencia y fondo de armario).

Probablemente nos surgirán más problemas y más temas por el camino. Hay que tratarlos o apuntarlos todos pero sin perdernos y volviendo a la línea principal o principales. Esas cuestiones menores que no todo el mundo ve, suelen ser muy valoradas porque son las que más alejan al opositor del memorismo de los primeros ejercicios (y del que el propio dictamen también comporta en parte).

Abandonada una postura no volveremos a ella, de hacerlo sería imposible acabar el dictamen.

Optar por soluciones que no dominamos es un riesgo. Mejor no mostrar al tribunal aquello que no sabemos.

No nos será siempre posible desdoblar el dictamen puede que incluso no seamos capaces de explicar bien lo que pensamos, pero sin olvidar que lo que escribamos ha de ser COHERENTE.

Coherencia sí, pero cuidado con las soluciones radicales. Reservemos algún “puede entenderse”, “podría ser aconsejable”, “se puede defender” y similares que permitan cubrirnos las espaldas.

No hay que dejarse problemas (el problema es descubrir los problemas) y es FUNDAMENTAL terminar el dictamen a toda costa. Cada problema puntúa. Los que no hagamos no lo harán. Evitemos los dictámenes embudo o cabezones y vamos a por los de tipo cilindro.

Los temas había que meterlos en tiempo, ¿verdad? El dictamen también.

Hay que hacer siempre primero lo que sepamos para luego disponer de más tiempo para lo que nos ofrezca más dificultades.

Ya solo nos queda hablar del final del dictamen ….

Es muy conveniente y viene muy bien, hacer un resumen del dictamen que suele causar muy buena impresión al tribunal. El resumen, si bien lo hago al final, lo colocaremos al principio. Es decir, será la primera hoja que lea al tribunal. Tras el resumen, si me ha dado tiempo a hacerlo, repasaré la colocación de todas las hojas que entregaré y leeré ante el tribunal.

Fin.

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El dictamen según Llagaria-5: La compraventa

Si el vendedor es capaz, hay acuerdo sobre la cosa y el precio (con lo que existirá la causa onerosa) y se cumplen los mínimos requisitos de forma (verbal, escrita o pública), se produce la consecuencia jurídica querida: tenemos un título hábil para transmitir el dominio de la cosa vendida.

El dominio se transmite mediante el segundo requisito que es la traditio o entrega de la cosa vendida, si el vendedor es dueño. Como consecuencia de ese negocio consensual, seguido de la traditio, resultará que el comprador ha devenido titular del dominio de la cosa; dominio que ha sido perdido simultáneamente por el vendedor. El dominio permanecerá siempre en el adquirente, hasta que a su vez decida transmitirlo a otra persona.

Una venta anulable por un defecto de capacidad si va seguida de traditio, transmite el dominio. Si se ejercita la accion el dominio volverá siempre al vendedor. El titular del dominio anulable lo puede transmitir pero como nadie puede transmitir más de lo que tiene, transmite un dominio anulable hasta que desaparezca la accion y sin que pueda aparecer un tercero salvo el del artículo 34 LH. En caso de venta rescindible, si se transmite el dominio resoluble, el adquirente de buena fe queda protegido con la duda de si solo en negocios onerosos o en todos. En los casos de una venta resoluble ex artículo 1.124 Cci la resolución no perjudica a terceros, pero en los otros dos casos que puede haber (el 1.504 y los negocios a término resolutorio) sí que lo hace y por tanto, como en los negocios anulables, el dominio adquirido es resoluble también para el tercero. En el caso del 1.124 la resolución requiere acción y en el del 1.504 requerimiento. En los casos de términos o condiciones resolutorios el efecto es automático y llegado el término o cumplida la condición, el anterior titular recupera el dominio.

Nulidad de la compraventa

Artículo 1.494 Cci

No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos será nulo.

También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo.

Si se da el supuesto de ese artículo y te vendo una vaca y te la entrego y la vaca padezca una enfermedad contagiosa, no habrás adquirido la vaca aunque tengas la posesión y yo (vendedor) podré pedirte mi vaca y tu podrás pedirme que me la lleve, que te devuelva el dinero y que te indemnice porque el contrato ha sido nulo.

Anulabilidad de la compraventa

Si soy un menor emancipado no puedo vender un inmueble sin el consentimiento de mis padres, así que si te vendo, tú adquieres y yo pierdo el dominio pero el acto es anulable (ver 293 Cci para el curador), pero si tú trasmites el que te compre está igual que tú: tiene un dominio anulable. El menor emancipado que vendió puede ejercitar la correspondiente acción (1.301 y siguientes) y el que le compró puede purificar su titularidad a los cuatro años desde la mayoría de edad o si antes tiene lugar una confirmación (1.309 y siguientes del Cci). Excepcionalmente un tercero podria conseguir una adquisición a non domino: 34 LH, 464 Cci y 85 Cco.

Eficacia e ineficacia de la compraventa

Llagaria clasifica los negocios en:

  1. Eficaces desde su consumación,
  2. Eficaces desde su consumación pero anulables, resolubles, rescindibles o sometidos a condición resolutoria o suspensiva,
  3. Consumados pero ineficaces por falta de algún elemento esencial
  4. O totalmente ineficaces….

No tengo clara esta distinción pero conviene no olvidar en este punto el 1.259.2 Cci.

Carácter de la venta realizada por el menor emancipado

Hay dos posturas:

  1. Nula. No se transmite el dominio.
  2. Anulable: en cuyo se transmite un dominio anulable que puede confirmarse expresa o tácitamente o impugnarse mediante el ejercicio de la accion. Llagaria se inclina por la anulabilidad que permite al menor emancipado decidir en cuatro años desde la mayoría si confirma o impugna.

Venta por el padre de un inmueble de menor sin autorización judicial

Para Llagaria, estas ventas son negocios jurídicos incompletos (enlazar al Post donde hemos tratado esto) pues siempre pueden sanarse por el menor mediante la ratificación que transmitiría el dominio (a no ser que se haya perdido el dominio por usucapion o adquisición a non domino). Conviene añadir que no cabe autorización judicial a posteriori.

Llagaria lo explica de la siguiente forma: Si yo vendo un inmueble de un sobrino menor de edad y mi sobrino lo ratifica cuando sea mayor, el acto incompleto se completa. Pues si es posible con mi sobrino o el hijo de mi amigo, ha de ser lo mismo que si lo hiciera con un bien de mi propio hijo. Cuidado con la ley catalana que habla de anulabilidad y en este caso entiende Llagaria que es insostenible esa posición.

La venta de inmueble no requiere subasta pública según la LEC.

Algunos casos de necesidad de ratificación del negocio jurídico (y, por tanto, de la compraventa)

  1. Representación sin poder (mandato verbal).
  2. Poder insuficiente.
  3. Gestión de negocios ajenos sin mandato. Ver 1.888 y siguientes, especialmente el 1.892.
  4. Representante orgánico con cargo caducado.
  5. Cuando hay un consentimiento viciado o tengo capacidad natural pero no civil, el acto es anulable y debe confirmarse o anularse.

Seguro que antes o después Eduardo nos deleita con su “yo compro”, “yo vendo”.

Seguiremos informando ….

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El dictamen según Llagaria-6: La eficacia del negocio jurídico

Según Llagaria, podemos clasificar los negocios jurídicos en tres tipos por razón de su eficacia:

1.= Negocios válidos o eficaces.

2.= Negocios anulables, rescindibles, revocables, resolubles y otros que pueden verse afectados por una cesación de sus efectos.

  • Anulables: Su anulabilidad desaparece por transcurrir el plazo para el ejercicio de la acción, por la renuncia a la acción o por una nueva declaración de voluntad sin vicio (en ambos casos hablamos de confirmación).
  • Rescindibles: La rescindibilidad desaparece por transcurso del plazo para el ejercicio de la acción, por renuncia a la acción o con relación a la cosa (y a diferencia de la anulabilidad) por aparición de un tercero de buena fe (artículo 1295.2 Cci). El artículo 1.295.2 Cci precepto plantea la duda de si se aplica sólo a los negocios onerosos (que es la tesis más segura) o a los onerosos y gratuitos. En los casos de rescisión no necesitamos un artículo 34 LH (tenemos el 1.295.2) a diferencia de los casos de anulabilidad que no permiten que aparezca un tercero de buena salvo que sea el del 34 LH.
  • Revocables: Revocables son las donaciones, los legados y las instituciones de herederos modales. En estos casos el dominio se trasmite pero la transmisión puede quedar sin efecto precio ejercicio de la acción.
  • Resolubles: Resolubles son los negocios a término resolutorio, a condición resolutoria tácita (1.124) o expresa (1.504).
  • Otros supuestos de negocios que sufrir la cesación de sus efectos: Recuperación por los reservatarios de los bienes enajenados por el reservista; incorporación de bienes enajenados a la masa de la quiebra o la reversión de la donación a favor del donante o de otra persona.

3.= Finalmente están los negocios que nunca producirán efectos o que pueden producirlos si se dan algunas circunstancias. Se podrían clasificar en nulos, inexistentes, incompletos (el prototipo serían los ratificables del artículo 1259 Cci, pero también los realizados por uno de los dos padres o administradores mancomunados o por padres o tutores sin autorización judicial) y sujetos a condición o término suspensivo. Estos actos a veces no producen ningún efecto, otras generan apariencia jurídica, otras otros efectos distintos de los propios o queridos, otras pueden llegar a producir sus propios efectos y otras pueden producir efectos si hay un nuevo negocio (que ya sería un negocio distinto).

Interesantísimo capítulo de esta parte del libro de Eduardo.

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El dictamen según Llagaria-7: Excepciones al principio de que el dominio no puede pertenecer a más de una persona

Lo primero que uno se atrevería a decir es, ¿cómo que no? 

En realidad Llagaria lo que nos quiere decir cuando nos explica este principio fundamental del tráfico jurídico es que si pertenece a uno, no puede pertenecer a otro y que si lo adquiere uno, lo pierde otro.

Pero hay excepciones (no reales pues afectan únicamente al número de titulares) en los supuestos de comunidad:

  1. Comunidad ordinaria: Cuando el bien se transmite a varias personas en su totalidad o a una o varias en una parte.
  2. Comunidad hereditaria: Cuando el titular muere y deja varios herederos.
  3. Comunidad conyugal (gananciales en el derecho civil común).
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El dictamen según Llagaria-8: Nadie puede transmitir más de lo que tiene (adquisiciones a non domino)

Me parece interesante destacar alguna de las cosas que nos cuenta Llagaria cuando analiza este importantísimo principio fundamental del tráfico jurídico:

El propietario de un piso puede transmitirlo, el poseedor puede transmitir su posesión, pero no su dominio.

El titular de un dominio anulable, puede transmitir su dominio anulable en virtud de un negocio perfecto. La transmisión anulable no se purifica por el nuevo negocio jurídico perfecto. Sería el caso de un emancipado que vende sin consentimiento de sus padres. El comprador ha adquirido un dominio anulable. Antes de transcurrir los cuatro años para que el negocio anulable se confirme, el que le compró al emancipado vuelve a vender. Hasta el transcurso del plazo podría ejercitarse la acción de anulabilidad y el dominio sería recuperado de cualquiera que la tenga en su poder.

Si fuera un negocio nulo y no anulable, el adquirente no tendría nada (como máximo la posesión) y si transmitiera, nada transmitiría porque no tiene nada.

¿Y las adquisiciones a non domino? Efectivamente, constituyen una excepción y son las siguientes:

  1. Artículo 34 de la Ley Hipotecaria para los inmuebles.
  2. Artículos 85 del Código de Comercio (“La compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador respecto de mercaderías adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente”y 464 del Cci para los muebles
  3. Y la usucapión.

Otros supuestos que no son puras adquisiciones a non domino pero se le aproximan son estos otros dos:

La apariencia de representación en los supuestos de los artículos 1.734 y 1.738 del Cci y en los casos del factor notorio del Código de Comercio.

Artículo 1.734

“Cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber”.

“Artículo 1.738

Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe”.

Y el supuesto del artículo 1.295.2 del Cci que ya hemos estudiado aquí.

“Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas objeto del contrato se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe”.

Interesantísima lección plagada de buenos argumentos.

 

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El dictamen según Llagaria-9: Preferencia entre derechos personales y reales

Entre derechos reales y personales prevalece el derecho real. Llagaria lo explica con el ejemplo del mechero. Si me obligo a entregarlo solo podré hacerlo si es mío, así que si lo trasmito otro, a aquel con quien me obligué, solo puedo indemnizarle. Esto es así porque el derecho personal liga al acreedor y al deudor y aunque puede afectar a una cosa solo puede hacerse efectivo mientras la cosa sea del acreedor. La regla tiene excepciones o supuestos en los que caben dudas. Son estos: arrendamientos urbanos y rusticos y opciones inscritas.

Fin de la introducción…

Pensad… pensad y pensad, nos recuerda Eduardo al terminarla.

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El dictamen según Justito El Notario

Breves notas sobre el Reglamento de ejecución (U.E.) nº 1329/2014 de 9 de diciembre

Ana Fernández-Tresguerres ha hecho una guía para la aplicación del Reglamento (U.E.) nº 650/2012 de 4 de julio, en materia mortis causa y certificado sucesorio, que se completa con el Reglamento de ejecución (U.E.) nº 1329/2014 de 9 de diciembre por el que se establecen los formularios.

Creo (no es Justito quién lo cree, sino el autor de esta nota que no sé quien es, pero cuya idea comparto) que es una materia demasiado compleja para que toque en un dictamen; todo lo más que haya un causante extranjero residente en España.

Al respecto tener en cuenta:

  1. Se aplica a las sucesiones abiertas desde el 17 de agosto de 2015 en todos los Estados miembros, menos Dinamarca, Reino Unido e Irlanda, y la idea básica es que se aplique una sola ley para todos los bienes de la herencia.
  2. Normalmente se aplica o porque el causante, aunque es residente en España, es nacional de otro Estado, o porque el causante, nacional o residente en España, tiene bienes en otro Estado.
  3. Eso significa que si hay un elemento transfronterizo el Notario debe tener en cuenta que estamos ante un supuesto de jurisdicción voluntaria y no rige el principio de libre elección de notario. Y lo primero que tiene que hacer es realizar un juicio sobre la ley aplicable a la sucesión: Se aplica en primer lugar la ley elegida por el testador (que sólo puede ser la ley de su nacionalidad al tiempo de hacer el testamento o al tiempo de morir, a través de la professio iuris, que determina también la vecindad civil) y si no, la ley de la residencia habitual del causante y residualmente la ley del Estado con el que el causante tenía un vínculo más estrecho.
  4. O sea, que una cosa es la herencia no transfronteriza, que se puede formalizar por cualquier notario, y otra la transfronteriza, en la que el notario actúa en virtud de la jurisdicción voluntaria y debe asegurarse que es notario competente.
  5. El certificado sucesorio, que no es un acta de notoriedad, es un documento público del que se dejará constancia en la matriz que sustancie la herencia, porque el certificado se realiza posteriormente a la herencia. De ser posible se incorporará el original del certificado a esa matriz.
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Casos de DIP: Contratos

No sé quién me envió estos casos. Podría ser Almudena Monedero, pero no estoy seguro. Pienso que en el dictamen de la oposición de Ana Fernández-Tresguerres y Luis Rueda tendrían gran importancia. Tal vez en otra no tanto, pero son pinceladas a tener muy en cuenta.

Caso 1. Derecho interregional y compraventa de inmueble. Un sujeto con vecindad civil aragonesa y otro con vecindad civil común celebran una compraventa de inmueble. Es preciso determinar se es aplicable a este contrato el Derecho común español o el Derecho aragonés.

Solución. El Reglamento Roma I no es aplicable, pues España no ha declarado que el Reglamento Roma I se aplique a los casos de Derecho interregional. En consecuencia, el Derecho aplicable a este contrato se determinará con arreglo al art. 10.5 CC.

Caso 2. Contrato Internacional y reenvío. La Ley que rige un contrato de compraventa entre empresa argelina, vendedora, y empresa española, compradora, es la Ley argelina por mandato del art. 4.1 a RR-I, aunque la mercancía tuviera que ser entregada en Marruecos. En el caso de que con arreglo al DIPr. Argelino, la Ley del contrato fuera la Ley marroquí, porque en Marruecos se lleva a cabo la ejecución del contrato, no se tendrá en cuenta este “reenvío” que hacen las normas de conflicto argelinas (art. 20 RR-I). El juez español aplicará al contrato la Ley material argelina.

Caso 3. Carácter internacional del contrato. Dos empresas españolas celebran un contrato de venta internacional de un cargamento de crudo que en el momento del contrato se halla en la bodega de un buque argentino fondeado en el puerto de El Cairo. ¿Es internacional este contrato?

Solución. Existe un “elemento internacional”: el país de situación del objeto del contrato. En consecuencia, el Reglamento Roma I es aplicable para determinar la Ley que regula el contrato (arts. 1.1 y 3.1 RR-I).

Caso 4. Carácter internacional de contrato. Dos empresas españolas celebran un contrato de suministro de trigo, El contrato se firmó en París. ¿Es internacional este contrato?

Solución. Existe un “elemento internacional”: el lugar de celebración del contrato. Por lo tanto, el Reglamento Roma I es aplicable para señalar la Ley aplicable al contrato (art. 1.1 y 3.1 RR-I).

Caso 5. Carácter internacional del contrato. Dos empresas francesas firman un contrato de venta sobre una mercancía sita en París. Sin embargo, el contrato desemboca en un pleito por incumplimiento de contrato suscitado ante tribunales españoles. Es preciso determinar la Ley aplicable en relación con este asunto.

Solución. Para precisar la Ley aplicable a este contrato, es aplicable el Reglamento Roma I. Se trata en efecto, de un “contrato internacional”, porque el elemento internacional existe, aunque sea un elemento meramente subjetivo, esto es, aunque sea la mera “elección por las partes de una Ley extranjera” dicho elemento extranjero. El Reglamento Roma I dispone de un precepto que regula estos casos de contrato “subjetivamente internacionales” (art. 3.3 y 3.4 RR-I), para limitar los efectos de una posible elección de Ley por las partes en relación con contratos cuyos elementos objetivos están conectados, exclusivamente, con un Estado, en este caso con Francia. Pero el contrato provoca un “conflicto de Leyes”, el “internacional” y el Reglamento Roma I es aplicable al mismo.

Caso 6. Contratos internacionales y elección de Ley. Una empresa española, importadora de maderas y exportadora de muebles, celebra continuamente contrato de venta de muebles a empresas inglesas, italianas y suizas. Además celebra contratos de compra de maderas con empresas guineanas, zaireñas y camerunesas. A esta empresa española le conviene que todos los contratos que firma se rijan por mismo Derecho, pues de lo contrario, la multiplicación de leyes aplicables incrementaría sus costes de modo espectacular, ya que debería conocer una pluralidad de sistemas jurídicos muy diferentes y que, a tal empresa, le resultan muy complicados y extraños. Por ello, puede negociar con sus contratantes la inclusión de una cláusula de elección de Ley aplicable siempre a favor de la misma Ley y si es posible, la Ley española (art. 3.1 RR-I).

Caso 7. Contratos internacionales y elección de Ley. Durante las negociaciones para la firma de un contrato de sponsorización, la empresa sponsor española y la patrocinada francesa, intentan cada una que el contrato se rija por su propia Ley. Para logra que este problema no impida la firma de contrato, pueden elegir la “Ley de un tercer país”, la Ley inglesa, por ejemplo, una Ley “neutral” para las partes.

Caso 8. Ley aplicable a la forma del contrato internacional. Se celebra un contrato por e-mail entre el representante de una empresa rusa, que se halla en Nueva York, y un directivo de empresa española que opera desde España. El contrato se somete al Derecho de Illinois. Es preciso determinar la Ley aplicable a la forma de este contrato.

Solución. El contrato será válido formalmente si se ajusta al Derecho de Nueva York, al Derecho español, -lugares de situación de los contratantes en el momento de celebrarse el contrato-, al Derecho de Illinois, que rige el fondo del contrato o al Derecho ruso , que es el Derecho del país de residencia habitual de uno de los contratantes.

Caso 9. Ley aplicable al contrato internacional y excepción del interés nacional. Una empresa con sede estatuaria en Taiwán adquiere un inmueble sito en España a un individuo español. El contrato lo firma un sujeto que dice ser el administrador principal de la sociedad. Es preciso determinar la Ley aplicable a este contrato.

Solución. Pues bien, la sociedad taiwanesa no puede alegar la falta de capacidad del administrador que firma el contrato, que se regula por la Ley de Taiwán, si con arreglo a la Ley española, tal sujeto sí era capaz para obligar a la sociedad frente a terceros. El art. 10.8 CC regula este caso, que no está contemplado por el art. 13 RR-I.

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Casos de DIP: Derechos Reales

No sé quién me envió estos casos. Podría ser Almudena Monedero, pero no estoy seguro. Pienso que en el dictamen de la oposición de Ana Fernández-Tresguerres y Luis Rueda tendrían gran importancia. Tal vez en otra no tanto, pero son pinceladas a tener muy en cuenta.

Caso 1. Contrato internacional y adquisición de la propiedad sobre inmuebles sitos en España. Una empresa sueca vende diversas plantas industriales a una empresa española. Los inmuebles se hallan sitos en España. El contrato se rige por la Ley sueca (art. 4.1. a RR-I). Es preciso determinar la Ley aplicable reguladora de esta cuestión.

Solución. Pues bien, en una primera fase se debe consultar al Lex Rei Sitae, que es de la Ley española. Dicha Ley señala que la propiedad se transmite por contrato acompañado de la tradición de los bienes. El “contrato” debe ajustarse a su propia Ley reguladora, que es la Ley sueca, pero ello sólo no basta para que la propiedad se transmita, pues se exige que, además, se verifique la tradición. Si las plantas industriales estuvieran situadas en Francia, la solución hubiera sido diferente. En efecto, en Derecho francés la propiedad se transmite por el solo contrato y no es precisa la tradición. Por tanto La Lex Rei Sitae (Ley francesa) exige exclusivamente que concurra “contrato”. En consecuencia, para que se transmita la propiedad de los bienes sitos en Francia, es preciso, exclusivamente, que el contrato se ajuste a la Ley sueca.

Caso 2. Venta en Portugal de cosa ajena situada en España. Un sujeto español vende unas joyas que no le pertenecen, a un comprador portugués, que las adquiere de buena fe, pues creyó que el propietario era el vendedor. Aunque el contrato se celebró en Lisboa, las joyas se hallaban, en el momento del contrato, en Cádiz. El comprador traslada las joyas a Lisboa. El propietario originario reclama la restitución del bien ante un juez español. El juez español debe precisar la Ley aplicable a la (presunta) adquisición de la propiedad de las joyas.

Solución. Pues bien, la Ley aplicable es la del país donde se hallaban las joyas en el momento de la celebración del contrato, que es el momento relevante a efectos reales (art. 10.1 CC). Se aplicará, pues, la Ley española, que es la Lex Rei Sitae, Ley del país de situación de las joyas en el momento relevante, y no la Ley portuguesa. Cuando el bien pasa a Portugal, el contenido del derecho de propiedad, -por ejemplo, las facultades del titular, la extensión del derecho, etc.-, se rige por la Ley portuguesa (nueva Lex Rei Sitae).

Caso 3. El caso García Lorca y Poeta en Nueva York (2002). La Sent. Chancery División, 14 octubre 2002, Garcia and others vs. De Aldama tuvo que decidir quién era el propietario del manuscrito original de “Poeta en Nueva York”, escrito por Federico García Lorca. El inmortal escritor granadino entregó dicho manuscrito a la secretaria de su editor en México en 1936. El manuscrito terminó en Londres, en manos de la Galería Christies, que quería subastarlo al mejor postor. Los herederos de Federico García Lorca reclamaron la propiedad del manuscrito. Con arreglo a la norma de conflicto inglesa, la cuestión de saber si el manuscrito había sido adquirido por usucapión o no, debía decidirse con arreglo a la Ley del país donde se encontraba el manuscrito (Lex Rei Sitae). Con arreglo al Derecho sustantivo mexicano, los herederos de Federico García Lorca ya no podían reclamar el manuscrito porque éste había sido adquirido por terceros mediante usucapión y porque las acciones reales de los herederos del poeta habían prescrito. El hecho de que el bien se encontrara, en el momento del litigio, en Londres, no cambia la Ley aplicable al litigio.

Caso 4. Usucapión y Ley aplicable. Un sujeto entra en posesión de un bien mueble en Francia, país cuyo Derecho exige diez años para adquirir el mueble por usucapión. Transcurridos dos años, los trasladan a España, país cuyas leyes exigen seis años para adquirir el mueble por usucapión. Es preciso determinar la Ley aplicable en relación con ese asunto.

Solución. Si la regla Lex Rei Sitae se aplica de modo radical, resulta que los años de posesión en Francia no contarían para nada: se rige por la Ley francesa, según la cual no ha habido tiempo suficiente para la usucapión. Los años transcurridos en España se rigen por la Ley española, por lo que el sujeto debería poseerlo durante seis años desde el momento en que el objeto entró en España. Solución injusta, que no tiene en cuenta los años de posesión del bien en Francia, y que, por tanto, privilegia al sujeto que procede a la usucapión de un bien que se encuentra siempre en España frente al protagonista de una usucapión internacional. Solución: desarrollar judicialmente el art. 10.1 CC y aplicar la Ley del país de “entorno natural del bien”. Es claro que el “entorno natural del bien” es el país al que ha sido trasladado el objeto. Ello lleva a aplicar, exclusivamente, una sola Ley: la Ley del segundo país de situación del bien, España.

Caso 5. Ley aplicable a la reserva de dominio. Una empresa española compra a una empresa alemana cierta maquinaria industrial. El contrato contiene un pacto de reserva de dominio que no se inscribe en ningún Registro pero que es válido según la Ley alemana, que no exige dicha inscripción. La maquinaria se halla en Alemania y es introducida posteriormente en España. Ante la falta de pago por parte de la empresa español, la empresa alemana decide recuperar la posesión de la maquinaria. Es preciso determinar la Ley aplicable en relación con este asunto.

Solución. La Ley aplicable a los efectos de la reserva es la Ley del país donde ahora se halla la maquinaria: España. Visto que la Ley española exige el registro de la reserva, no se podrá oponer a terceros la reserva de dominio, porque no se halla inscrita en el registro español. Para que la reserva produzca plenos efectos en España, debe inscribirse en el Registro español. El juez debe dar un “plazo razonable” al sujeto para que inscriba la reserva en el Registro español: mientras tanto, la reserva sigue siendo oponible.

Caso 6. Ley aplicable a la propiedad sobre pecios. Una nao romana es localizada por un cazatesoros canadiense en aguas de Cartagena (España). El cazatesoros reclama la propiedad del pecio y también el Estado español.

Solución. El bien pertenece al Patrimonio histórico español (art. 40 LPH): el pecio es un bien de dominio público español y el cazatesoros no adquiere la propiedad del pecio, ya que sólo tiene derecho a un precio en metálico.

Caso 7.  Ley aplicable a la propiedad sobre pecios. Un galeón francés es contratado por un cazatesoros californiano en la bahía de Algeciras (España). Francia reclama la propiedad del pecio. También el cazatesoros y también el Estado español.

Solución. Pues bien: el pecio no pertenece al Patrimonio histórico español (art. 40 LPH). La propiedad del pecio debe decidirse con arreglo a la Ley española (art. 10.1 CC). El galeón pertenecerá al Estado español si el Estado francés propietario originario del galeón, no lo reclama en los plazos fijados en el art. 374 Ley 14/2014. En principio, el hecho de que el galeón forme parte del patrimonio histórico francés es irrelevante. Si Francia está interesada en el galeón, puede también buscar una solución con España: tratado internacional, negociaciones diplomáticas, etc.

Caso 8. Ley aplicable a la propiedad sobre yate. Un sujeto alemán residente en Torremolinos vende a un español residente en Málaga, un yate de bandera alemana que se halla fondeado en Gran Canaria. Es preciso determinar la Ley aplicable a la adquisición de la propiedad sobre el yate.

Solución. La Ley aplicable para saber si el comprador adquiere la propiedad del bien es la Ley alemana: Ley del País de abanderamiento de la nave. No interesa ni la nacionalidad o residencia de las partes, ni el lugar de situación del bien.

Caso 9. Ley aplicable al trust y trustee español. Un magnate inglés constituye un trust sobre bienes inmuebles sitos en España. El trustee es español, pero los beneficiarios del trust son unos parientes lejanos del settlor, ingleses residentes en Londres. El settlor elige como Ley aplicable al trust, en el documento constitutivo del mismo, la ley inglesa. No obstante, en Derecho español el trust no existe como un “derecho real” por lo que no puede acceder al Registro de la propiedad español como una “inscripción de propiedad”. Sin perjuicio de que las relaciones contractuales sean válidas.

Caso 10. Contrato internacional de compraventa e inmueble sito en España. Se presentó para inscripción en el Registro de la Propiedad un documento notarial formalizado en Caracas, Venezuela, el 8 julio 2005, en concreto un documento con el título de “escritura de compraventa”. El bien objeto de la compraventa era un inmueble situado en España. Pues bien, como indica la DGRN, “la eficacia real jurídico-real y su publicidad registral se rige por la ley española”, ya que con arreglo al art. 10.1 CC, aunque pueda ser otra Ley que rige el contrato y las obligaciones que derivan del mismo según las normas de conflicto del Reglamento Roma I, resulta que “La ley del lugar de situación del inmueble (lex rei sitae) se aplicará al modo de aplicación de los derechos reales, como el momento de transferencia de la propiedad en una compraventa, el contenido del derecho real, los derechos subjetivos de su titular, los bienes sujetos al derecho real, la posibilidad y condiciones de inatacabilidad del derecho real, así como su publicidad” y que “corresponde a nuestro ordenamiento en aplicación a la norma de conflicto antes citada, establecer los requisitos necesario para considerar válidamente transmitida la propiedad del bien inmueble, lo que implica que, pese a que el título que se pretenda inscribir pueda estar sometido en sus aspectos obligaciones, a un ordenamiento diferente, su eficacia traslativa queda supeditada a los requisitos exigidos por el Derecho español para que opere el proceso de transmisión del dominio y demás derechos reales. Y, dentro del proceso transmisivo, lo mismo cabe señalar en relación con la inscripción registral” (RDGRN 22 febrero 2012 Inscripción en España de documento de compraventa formalizado en Venezuela)

Caso 11. Contrato de préstamo hipotecario, banco alemán e inmueble sito en España. Se firma un contrato de préstamo hipotecario entre un banco alemán y un cliente español. El bien que garantiza la operación es un chalet sito en Castellón. El contrato será válido, o no, con arreglo a la Ley que lo rige, pero la hipoteca necesita, para ser válida, su inscripción registral, pues la hipoteca es un derecho real y la Ley española, que es la Ley del país donde se halla el bien (Art.10.1 CC), así lo exige (art.1875.I CC).

Caso 12. Venta documentada anta Notary Public inglés y bienes en España. Dos cónyuges canadienses adquieren de un vendedor español un apartamento sito en Torrevieja (Alicante). La compraventa se documenta a través de una escritura autorizada en Liverpool (UK) por un Notary Public inglés y el documento se traduce al español y se acompaña de la “apostilla de La Haya. Los cónyuges canadienses solicitan la inscripción del documento público en el Registro de la Propiedad española. Surge la cuestión de saber si ha habido “transmisión de la propiedad” en relación con inmueble sito en España.

Solución. Pues bien: la transmisión de la propiedad es una cuestión “real” y se rige por la Ley del país de situación del inmueble (art. 10.1 CC: Ley española en este caso). El Derecho español exige traditio del bien. La traditio puede producirse por otorgamiento de escritura pública de venta si de la misma escritura no resultare lo contario (art. 1462. II CC). Sin embargo, el documento otorgado en Londres no es una “escritura pública” en el sentido requerido por dicho precepto. En efecto, la escritura inglesa no resulta equivalente a la escritura española porque el Notary Public inglés es, meramente, un ”legitimador de firmas” y no controla la legalidad de la escritura de un modo semejante a como la controla un Notario español. El documento otorgado en Londres, “eso” no es equivalente a la escritura pública española. Por tanto, no ha habido traditio y la propiedad sobre el inmueble no se ha transmitido.

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Dictamen Barcelona (convocatoria 2000-2001)

Con este dictamen, el dictamen de “Vivalmoldavia” me granjeé mi segundo suspenso en un dictamen de notarías. Tengo otra versión actualiza por Ignacio Goma Lanzón. También tengo la solución del dictamen de Rafael S. Ferrer Molina que aprobó en aquella convocatoria, pero no me parece oportuno publicarla sin su permiso y como esta es una sección oculta de mi blog, así dejaremos el asunto de momento. Todavía se me atraganta oír hablar de Vivamoldavia. Y yo que en algún momento llegué a pensar “estoy machacando” … oh, mísero, oh infelice …

DICTAMEN TRIBUNAL Nº DOS BARCELONA 17 DE MARZO DE 2001

Don Fortunato, divorciado, de vecindad civil común, en precario estado de salud pero con plenas facultades y con cuatro hijos llamados Rodolfo, Pedro, Manuel y Federico, todos mayores de edad, deseaba apartarse de la administración de sus bienes y negocios (todos adquiridos con posterioridad a su divorcio), y por ello el día 10 de octubre de 1995 otorgó un poder general. en el que se incluían amplias facultades dispositivas y de gravamen, a favor de su hijo primogénito Rodolfo, (casado con Berta en régimen de gananciales). Verbalmente le encomendó la tarea de que organizara su patrimonio en una sociedad o como tuviera por conveniente. El mismo día,  Fortunato otorgó la escritura de constitución de una sociedad unipersonal de responsabilidad limitada, PANOCHA’S SL, dedicada a la hostelería, aportando su empresa individual dedicada al ocio y la restauración, junto con el inmueble donde se desarrolla ésta (un edificio de dos plantas: un local en planta baja, donde se ejerce la actividad, y una vivienda en la planta primera, vacía) situado en la calle Flor, 11 de Madrid. Rodolfo es designado administrador único de esta sociedad.

A consecuencia de la enfermedad que padece, el 20 de diciembre 1995 Don Fortunato es hospitalizado y cae en un coma profundo. Rodolfo, en uso de la confianza en él depositada, y del poder conferido, toma varias iniciativas:

El 20 de enero de 1996 constituyó una sociedad anónima bajo la denominación de “VIVAMOLDAVIA S.A.”, cuyo capital está dividido en 10.000 acciones nominativas de 1.000 pesetas de valor nominal cada una, representadas por títulos, no impresos, y que tenía por objeto “la actividad de hostelería y restauración que podrá realizar directa o indirectamente a través de sociedades del mismo objeto”, aunque en realidad actuará a modo de sociedad patrimonial.

En nombre de su padre aporta Rodolfo un inmueble, sito en la calle Prim, 22. de Reus, que valora en 9.000.000 y el experto independiente en 8.000.000. Es de hacer constar que la finca estaba gravada con una hipoteca de garantía de un préstamo del que queda pendiente un millón de pesetas. que había contraído José Joaquín. un amigo de Fortunato. Rodolfo y su hermano Pedro (de vecindad civil común y soltero) asumen una participación de un cinco por ciento cada uno, que desembolsan en metálico en su totalidad, y quedan nombrados administradores solidarios Rodolfo y Pedro. Pedro a continuación otorga en representación de la sociedad un poder a su hermano Manuel (de vecindad civil común en 1993 cuando se casó con Roser, catalana, en Lleida, donde fijó inmediatamente su residencia), para realizar actos de administración, si bien se incluía también la facultad “de adquirir bienes muebles e inmuebles” y “aunque incurriere en el supuesto de autocontratación, múltiple representación o conflicto de intereses”. Por evitar que se sintiera discriminado, Rodolfo, como administrador de esta sociedad, otorga unos días después a Federico (de vecindad civil común y soltero) un poder con idénticas facultades que las contenidas en el conferido a Pedro. Los administradores estaban facultades para realizar actos aun antes de la inscripción y la sociedad se inscribió en plazo legal.

El 14 de junio de 1996, dado el favorable trato fiscal de la transmisión de acciones y participaciones, Rodolfo en uso del poder general. vende en escritura pública las participaciones de PANOCHA’S SL, todavía no inscrita, a VIVAMOLDAVIA SA que comparece representada por Manuel en virtud del poder indicado. El día 1 de octubre de 1996 la sociedad se presenta a inscripción.

Rodolfo, que no cree en el negocio de restauración que ejercía PANOCHA’S SL, decide arrendarlo a Carlos, incluyendo también en el arrendamiento el local en el que se desarrolla la actividad, que pertenecía a la sociedad. Todo se refleja en un documento privado de 12 de enero de 1997. Seguidamente vende a José el edificio de Flor 11, en escritura de fecha 27 de noviembre de 1997, haciendo constar en ella que la finca vendida está libre de arrendatarios sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Meses después, José requiere a Carlos el pago de la totalidad de la renta.

El 13 de noviembre de 1997, Rodolfo, que era propietario de un solar, lo vende por treinta millones de pesetas, con el consentimiento de su esposa y en escritura pública a la sociedad de leasing “Leasingrapid”, S.A. que, a su vez, lo cede en arrendamiento financiero, en escritura otorgada a continuación. a la sociedad anónima VIVAMOLDAVIA S.A. en cuya representación comparece el hijo Federico con el poder antes mencionado. El importe de cada cuota mensual es de 236.000 pesetas.

El 16 de mayo de 1998, Don Fortunato sale inesperadamente del coma y francamente irritado con la actuación de Rodolfo, decide tomar cartas en el asunto, realizando varias actuaciones:

a) Aprovechando la Junta General de la sociedad VIVAMOLDAVIA S.A. de 15 de junio de 1998, que se constituye con el carácter de universal para aprobar las cuentas anlales del año anterior, Fortunato propone destituir a Rodolfo como Administrador quien, dolido, abandona la junta; a continuación se acuerda la aprobación de las cuentas. el cese de Rodolfo y el nombramiento de Fortunato, con el voto en contra de Pedro.

b) Dos días después, la socia única que VIVAMOLDAVIA S.A. es de PANOCHA’S SL, decide nombrar también administrador único de ésta a Fortunato.

c) Deseando además que sus hijos salgan de la SA que es la sociedad patrimonial, decide negociar con ellos la compra de las acciones, a lo que éstos acceden. Pero como sea que Don Fortunato carece de efectivo, la adquisición la realiza la sociedad PANOCHA’S SL, que tiene mucha liquidez. y así se hace en escritura otorgada por un lado por Fortunato, corno administrador único de dicha sociedad y por Rodolfo y Pedro, por el otro con fecha 22 de septiembre de 1998.

d) Habida cuenta de la falta de liquidez en la que se encontraba, y necesitando numerario para el tratamiento de sus delicadas enfermedades, Don Fortunato toma la decisión de vender varios pisos del edificio de la calle del Liceo 33 de Palencia. heredado de su padre. Como primera medida, constituye dicho edificio en propiedad horizontal con cuatro fincas independientes. una por planta y a continuación:

– Vende a Ana en escritura pública de fecha 1 de agosto de 1998 el piso primero con pacto de reserva de dominio hasta que pague su precio en determinada fecha, momento en el que se otorgaría escritura de carta de pago y transmisión de dominio, aunque la compradora pasa a ocupar el piso. Ana va pagando regularmente los plazos.

– Vende a Beatriz en documento privado de 1 de agosto de 1998 el piso segundo y le entrega las llaves en el mismo acto, aplazando el pago de parte del precio que se garantiza con condición resolutoria explícita. Beatriz impaga varios plazos. Se le remite carta por conducto notarial requiriéndole de pago y advirtiéndole que de no hacerlo efectivo procedería a la resolución del contrato.

– Vende a Carlota en escritura pública de fecha 11 de septiembre de 1998 el piso tercero, recibiendo el precio al contado. No se entregan las llaves porque Carlota vive en el extranjero y el representante que comparece al otorgamiento de la escritura prefiere no hacerse cargo de ellas.

– Finalmente, habiendo recibido una oferta muy importante por los tres primeros pisos por parte de la sociedad lnvergestión SA, que desea instalar en ellos sus oficinas y que no ignora la situación existente, Fortunato, se los vende en escritura pública de 15 de marzo de 1999 que se inscribe en el Registro de la Propiedad. si bien previamente deposita ante un notario de Palencia mediante acta y a disposición de los compradores la totalidad de los precios recibidos por los pisos y los intereses legales. La sociedad compradora ocupa inmediatamente el piso tercero.

– Hipoteca en garantía de un préstamo bancario de 8.000.000 el piso cuarto con fecha 16 de octubre de 1999, con un periodo de carencia de dos años, y lo vende a Delia el 13 de noviembre de 1999 en documento privado en el que se pacta que la compradora se hace cargo de la hipoteca, subrogándose debidamente. Delia recibe las llaves inmediatamente.

– Días después. doña Pascuala, aya que fue de don Fortunato en su tierna infancia, se presenta en el piso ya ocupado por Delia pretendiendo vivir en el mismo y exhibiendo escritura pública de constitución de derecho de habitación otorgada a su favor, por el padre de don Fortunato poco antes de morir hace dieciocho afíos, ignorándolo su hijo Fortunato que había poseído la finca durante todos estos años. Dicha escritura nunca llego a inscribirse. Pascuala, poco después de la muerte del padre de don Fortunato, se fue vivir a Alemania donde tenía familia y de donde ha regresado hace pocos meses. Don Fortunato, Pascuala y Delia deciden someter a arbitraje la cuestión planteada.

Fortunato fallece el día 31 de diciembre de 1999 bajo testamento abierto otorgado el día 30 de octubre de 1999 en el que se lee:

“Instituye herederos universales en todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones a sus cuatro hijos, con la siguiente distribución de bienes:

  • a su hijo Manuel, las acciones en la sociedad VIVAMOLDAVIA SA,
  • a su hijo Pedro, el piso de la calle Azucena, 39 de Madrid y el piso cuarto de la calle del Liceo, 33 de Palencia. con la obligación de pagar la hipoteca que lo grava.
  • a Rodolfo, una finca rústica en Motilla del Palancar llamada “La Granada”.
  • a Federico, todo el metálico, valores y efectos que posea.
  • Y el remanente, por cuartas e iguales partes indivisas entre sus cuatro nombrados hijos “.

En el momento del fallecimiento de Fortunato la situación es la siguiente:

  • hay una deuda por un préstamo personal de diez millones de pesetas
  • las acciones de VIVAMOLDAVIA SA valen cuarenta millones de pesetas.
  • el piso en la calle Azucena de Madrid vale veinte millones y el de la calle del Liceo, piso cuarto diez millones, restando todavía los ocho millones de hipoteca por pagar.
  • La finca rústica. nueve millones.
  • Quedan veinte millones de pesetas en metálico.

Después del fallecimiento ocurren los siguientes hechos:

  • Poco después de su padre, el 5 de febrero de 2000, muere en accidente Manuel, intestado, sobreviviéndole su esposa Roser y un hijo matrimonial llamado Timoteo. Roser a principios del presente mes de marzo de 2001 da a luz un hijo y deseando una vivienda de mayor superficie, decide vender el piso que ella y su difunto esposo Manuel habían adquirido con pacto de sobrevivencia en la calle del Cargol, 68 de Lleida.
  • Pedro, lamentando la situación de Rodolfo, previa manifestación del bien adjudicado, le dona el piso cuarto de la calle Liceo 33 de Palencia, ignorando ambos la existencia de la venta anterior. En la escritura de donación, otorgada el 14 de febrero de 2001, Rodolfo asume la obligación garantizada con la hipoteca que grava la finca. Dichas escrituras están presentadas en el Registro de la Propiedad. Rodolfo, sin conocimiento de su esposa, pretende vender el piso que le ha sido donado.

Se solicita dictamen sobre todas las cuestiones suscitadas. Barcelona, 17 de marzo de 2001.

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Dictamen Luis Nuñez Boluda Abril 2012 (o de A, B, C, D y E)

A y B, casados en gananciales, tienen 3 hijos, C, D y E.

A hace testamento en que lega a su esposa un cuadro privativo (que resulta valer a su muerte aproximadamente el equivalente a su legitima vidual), deshereda a C porque le intentó matar, y nombra herederos a D y E.

C muere y deja una esposa C-2 y un hijo C-3.

Posteriormente mueren en este orden: D casado con D-2 y sin hijos; A y E, casado con E-2 y con dos hijos, E-3 y E-4.

A especificó en su testamento que a D y E les nombraba herederos fiduciarios, siendo fideicomisarios de residuo sus descendientes y que los fiduciarios podrían disponer inter-vivos sin problemas.

Entre los bienes de A está la finca La Cartuja que compró en privado, firmando sólo A y los vendedores que viven, si bien se divorciaron posteriormente y se han vuelto a casar.

Otro bien es la finca La Pesadilla que pagó 10 millones y quedaron aplazados otros 10 millones, garantizados con condición resolutoria. Se emitieron 10 letras de 1 millón cada una, que ya han vencido. EI vendedor le ha hecho el día antes de morirse la notificación del Art. 1504 del Cci.

A, el día antes de morirse, constituyó una SA aportando 5 millones. Cuando se va a formalizar la herencia, la SA aún no se ha inscrito.

B, que era catalana, era censataria (de un censo enfitéutico) y quiere vender la finca (de cuya pensión está obligada a pagar) La Catalana.

Además B, que era dueña de un piso en La Barceloneta por herencia, había vendido ella sola a W, en documento privado antes de morir A, y ahora W quiere elevarlo a público.

B también había vendido ella sola en privado un piso ganancial a Z, que ahora quiere la escritura pública. A le había dado a B, mucho antes de la venta, un poder general.

B era dueña privativamente de una finca que disfrutaba el matrimonio y un día firmaron una escritura notarial de aportación a la sociedad de gananciales, valorándola en 10 millones y hoy vale 100 millones, aunque 40 de ellos corresponden a la casa que se hizo el matrimonio.

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Dictamen Manuel González-Meneses 2

SUPUESTO DE HECHO PARA EL DICTAMEN DE 18/12/2001

El día 10 de enero de 2000 se constituyó la compañía  MISUNDERSTANDING SL. Los socios fundadores fueron la sociedad  PARADIGMA VIRTUAL SA -representada en el acto constitutivo por su Consejera delegada, la señorita Bárbara Martínez-, don Inocencio Primo, y la misma doña Bárbara Martínez, como persona física.

El capital social se fijó en treinta millones de pesetas, y fue desembolsado por los socios fundadores de la forma siguiente:

  • PARADIGMA VIRTUAL SA aportó todas las instalaciones y organización del gimnasio-sauna  Arnold, del cual aquélla era titular, y ello como una unidad patrimonial en funcionamiento, unidad que comprendía la licencia de la reputada marca Arnold, el derecho de arrendamiento del local, todos los aparatos de gimnasia, el mobiliario, los contratos de suministro de productos macrobióticos, el contrato de mantenimiento de los aparatos y de la sauna, los cinco trabajadores en plantilla y, en general, el conjunto de las relaciones activas y pasivas de esta unidad empresarial, todo lo cual se ha valorado en veinticinco millones de pesetas, atribuyéndose a la compañía aportante 500 participaciones sociales de 50.000 pesetas de valor nominal cada una.
  • Don Inocencio Primo aportó una furgoneta Mercedes Vito de color azul cuyo precio de compra no estaba todavía íntegramente satisfecho. En la escritura de constitución, la sociedad constituida se hacía cargo de la deuda por la parte de precio pendiente –500.000 pesetas-, valorándose la aportación del socio en un importe de 1.500.000 pesetas. Como contravalor se le atribuyeron 15 participaciones de 100.000 pesetas de valor nominal cada una. Además, en concepto de prima de asunción, abonó a la sociedad la cantidad de 300.000 pesetas por cada una de las participaciones asumidas.
  • Doña Bárbara Martínez aportó –según se justificó con el correspondiente certificado bancario- 22.000 dólares USA, cuyo contravalor en pesetas, según el cambio oficial del día de otorgamiento de la escritura, alcanzaba la cifra de 3.500.000 pesetas, atribuyéndosele 35 participaciones sociales de 100.000 pesetas de valor nominal cada una.

De conformidad con los estatutos sociales incorporados a la escritura, la sociedad constituida tiene por objeto la explotación de locales e instalaciones para la práctica de actividades deportivas, recreativas, de salud o relax; todas las participaciones sociales atribuyen un voto en la Junta general de la sociedad, así como los mismos derechos económicos; el socio don Inocencio Primo queda obligado durante el plazo de diez años a desempeñar el cargo de Administrador único; se excluye como causa de separación de los socios la sustitución del objeto de la sociedad y se prevé como causa de exclusión de los socios, previo acuerdo de la Junta, la circunstancia de dejar de tener cualquiera de ellos residencia de hecho en el término municipal de Madrid; por último, en caso de separación o exclusión de un socio, las participaciones sociales que deban serle reembolsadas se valorarán por un auditor de cuentas inscrito en el ROAC designado para ello por el órgano de administración.

A la escritura de constitución quedó incorporada una certificación expedida por el Secretario no consejero del Consejo de Administración de  PARADIGMA VIRTUAL SA, don Jorge Xacto, con el VB del Presidente, don Mariano Duque, acreditativa de un acuerdo del Consejo –por unanimidad de sus cinco miembros- en que se facultaba a la Consejera delegada a concurrir al otorgamiento de la referida escritura en nombre de la compañía, aunque incurriese en cualquier supuesto de autocontratación o múltiple representación. En la misma escritura, don Inocencio Primo fue nombrado administrador único por plazo indefinido. A los dos días del otorgamiento de la escritura, el dólar se ha depreciado considerablemente respecto de la peseta.

El día 20 de julio de 2001, don Inocencio Primo suscribe una póliza de apertura de crédito en representación de MISUNDERSTANDING SL en concepto de fiadora de las obligaciones derivadas de dicho contrato para la compañía acreditada,  PARADIGMA VIRTUAL SA. Por esta segunda sociedad firma don Jorge Xacto, presentando una certificación de un acuerdo de Consejo en virtud del cual se decide “solicitar del Banco Próspero una apertura de crédito por importe de 25.000.000 pesetas”.

Por último, el día 15 de octubre de 2001, se celebra una junta general de  MISUNDERSTANDING SL con asistencia de todos los socios (y de un Notario, que había sido requerido para levantar el Acta de la Junta), adoptándose, con el voto favorable de  PARADIGMA VIRTUAL SA y de Bárbara Martínez y con la oposición expresa de don Inocencio Primo, los siguientes acuerdos:

  1. El cese del Administrador único don Inocencio Primo y el nombramiento de doña Bárbara como nueva Administradora social.
  2. La sustitución del objeto social por el siguiente: “La producción cinematográfica y de series para televisión”.
  3. La reducción del capital social a cero para compensar las pérdidas habidas que han dejado el patrimonio neto reducido a cero según el balance formulado ante la propia Junta por la nueva Administradora y aprobado en la misma Junta, con un simultáneo aumento de capital con contravalor dinerario por importe de cien millones de pesetas representado por cinco participaciones de 20.000.000 de pesetas cada una, que, en el caso de no ser suscritas por los socios en el plazo de treinta días desde la celebración de la Junta, se ofrecerán a suscripción a la compañía VISIÓN CALEIDOSCÓPICA SL, participada en un noventa por ciento de su capital por  PARADIGMA VIRTUAL SA .

El día 5 de diciembre, la nueva administradora única de  MISUNDERSTANDING SL otorga una escritura de elevación a público de los anteriores acuerdos, dando por ejecutado el aumento de capital en virtud de la asunción de cuatro participaciones por  VISIÓN CALEIDOSCÓPICA SL  y una por doña Bárbara Martínez (ésta había recibido dos meses antes un préstamo por importe de veinte millones de la sociedad  VISIÓN CALEIDOSCÓPICA SL).

El día 18 de diciembre, a las 16,30 horas, tienen cita en la Notaría de la Calle Almagro, número 23, los siguientes señores:

  • Don Onésimo Rodríguez, que es el arrendador del local donde está instalado el Arnold, que quiere saber qué derechos tiene ante el cambio de titularidad del arrendamiento (Paradigma-Misunderstanding), del que no ha tenido noticia hasta hace una semana.
  • Don Inocencio Primo, que no se encuentra nada contento con lo sucedido y piensa que las cosas no han estado claras desde el principio, quiere que el Notario le asesore acerca de sus derechos en relación con el acto de constitución de la sociedad, con sus previsiones estatutarias (se acaba de mudar a San Lorenzo del Escorial), y con los acuerdos de la Junta del 15 de enero.
  • El delegado del Banco Próspero, que quiere saber si podrá hacer efectiva la fianza suscrita a nombre de  MISUNDERSTANDING .

Manuel González-Meneses

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Dictamen número 1 (o de Don Juan)

Don Juan viudo, fallece el 1 de enero de 1.999, bajo testamento otorgado en julio de 1.997, en el que dispone:

  1. Lega a su hijo Blas la finca urbana en Valladolid.
  2. Instituye herederos a sus hijos Anselmo, Blas y Vicente y a los demás hijos que Vicente pueda tener.
  3. Sustituye vulgarmente a cada uno de sus herederos por sus respectivos descendientes por estirpes.

Al fallecimiento del testador resultan acreditados los siguientes hechos:

  1. Que en documento privado, de fecha 1 de enero de 1.998, cuya fecha no se discute, Don Juan vendió a Don Ernesto la finca de Valladolid por precio de 15 millones de pesetas. En e1 contrato se dijo que había recibido un millón de pesetas y que los 14 restantes habrían de pagarse el 1 de febrero de 1999 garantizándose la falta de pago con condición resolutoria explícita.
  2. El 1 de febrero de 1.999 Blas falleció dejando dos hijos, Don X y Don Y.
  3. Vicente tiene dos hijos, Don L y Doña LL.
  4. Don Anselmo renuncia a la herencia el 1 de marzo de 1999.
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Dictamen número 10 (o de Don Juan y Beatriz)

Don Juan, constructor, casado con Beatriz en régimen de separación de bienes, ha construido un edificio de nueve plantas, la de sótano, destinada a aparcamientos, la baja ocupada por un local comercial, y las siete elevadas que cuentan con dos pisos (A y B) por planta. Poco después de iniciada la construcción y antes de otorgar la escritura de constitución en régimen  de propiedad horizontal, vende a Leonardo, soltero, el primero A y a don José, viudo, el primero B. Para ambos en documento privado, en el que se reserva el derecho de constituir por sí sólo el edificio en régimen de propiedad horizontal, apoderándole para ello en el mismo contrato los compradores (Peña 522) con carácter irrevocable.

Pocos meses después recibe una oferta de la empresa La Marquesina para la compra del local comercial, siempre que se le permita 1a explotación de 1a fachada de la edificación para anuncios y realiza una serie de operaciones.

Otorga escritura de división en régimen de propiedad y redacta los estatutos en los se remite a la ley de propiedad horizontal con las siguientes especialidades:

  1. Reserva al departamento número 2 (el local comercial) el derecho de explotar la fachada de la edificación mediante la colocación de anuncios en el lugar y con las condiciones que especifica, durante un plazo de 15 años.
  2. Faculta al titular del departamento número dos para realizar en él, sin consentimiento de la junta, operaciones de segregación o división del mismo con autorización para distribuir la cuota de participación entre los resultantes.
  3. Asigna el uso y utilización exclusiva del patio de luces central del edificio íntegramente al piso 1°A.

En la misma escritura se incorpora certificado que acredita la finalización de la obra.

Para financiar la construcción, don Juan había recibido ayuda económica de su esposa doña Beatriz. Para ello doña Beatriz había vendido en escritura pública, a don Cosme, divorciado, las siguientes fincas:

  1. Una finca de cinco hectáreas, en la que hay un huerto de naranjas y una nave industrial para almacenamiento.
  2. Una finca rústica de 90 áreas que adquirió por adjudicación en subasta judicial por ejecución de embargo (en el precio de remate de 3 millones de pesetas). El auto de adjudicación aún pendiente de adquirir firmeza, lo está también de presentación en el registro.

El precio se fijó, para ambas fincas en el global de 70 millones de pesetas, de cuya cantidad recibió en el momento del otorgamiento 40 y los 30 restantes quedaron aplazados para ser pagados en el término de un año a contar desde la fecha del otorgamiento.

En garantía del pago del precio aplazado, doña Cándida, separada de hecho de don Froilán y unida sentimentalmente a don Cosme había constituido hipoteca sobre la finca El Palmeral, que adquirió por herencia de su padre.

Finalmente ocurren los siguientes hechos:

A) Don Juan vende en escritura pública a La Marquesina el local comercial número 2 e inmediatamente, ante el mismo notario, La Marquesina:

  1. Segrega 200 metros cuadrados del local comercial que vende a don Sisebuto, soltero.
  2. Vende el resto a don Silverio, casado en gananciales con dona Anunciación.
  3. Vende a la mercantil El Escaparate SL el derecho de explotación de la fachada.

B) Don Elías, único lindero de la finca de 90 áreas, enterado de la subasta presenta demanda en la que ejercita el retracto.

C) Don José, enfadado al conocer la adjudicación del uso exclusivo del patio al piso 1°A, se niega a firmar la escritura de compra y plantea demanda en la que solicita se declare la ineficacia de las normas de constitución en régimen de propiedad horizontal por haber faltado su consentimiento.

Todas las escrituras se presentan en el Registro de la Propiedad.

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Dictamen número 11 (o el de las 6 cuestiones independientes)

Primera.- Alberto en su testamento lega a sus dos hijas solteras Ana y Berta el piso 5, con imputación al tercio de mejora. Ana fallece antes que su padre y ahora al fallecer éste, Celedonio instituido heredero en el testamento entiende que la mitad del piso se refunde en la herencia, criterio que rebate Berta. ¿Quién tiene razón en Derecho y por qué?

Segunda.- Don José en su testamento legó el usufructo universal de sus bienes a su esposa Doña Segunda e instituyó heredero a su único hijo Juan José, añadiendo que “caso de premoriencia de su esposa y de su hijo sin descendencia de éste y para el caso de conmoriencia del testador, su esposa e hijo, éste sin descendientes, instituye heredero universal al Asilo de Ancianos de la Villa de Llanes” “y en ningún caso los bienes de la herencia deben ir a sus hermanos y sobrinos”.

En 1993 fallece Juan José, soltero y sin descendientes después de aceptar la herencia de Don José, fallecido en 1.993. La sucesora abintestato de aquél, Doña Segunda, ¿está obligada a reservar los bienes como pretenden los hermanos de Don José: Manuel y María DoloresRazónese en Derecho la respuesta.

Tercera.- Antonio en su testamento lega la legítima conforme a Ley a su esposa Blasa, reconociendo además que 10.000.000-Ptas. que están en su poder le pertenecen a ella en realidad. Están casados con separación de bienes.

Fallece Antonio, Blasa y los tres hijos del matrimonio (Zacarías, Zenón e Hipólito), convienen que en pago de todos los derechos de aquélla en la sucesión de Antonio se le adjudique el piso vivienda familiar sito en Madrid, calle Alcalá, 24, 1°. Era propiedad privativa del difunto. Se realiza la partición de la herencia de la forma señalada.

Acaba de contraer Blasa nuevo matrimonio y los tres hijos citados hacen saber a su madre que el bien adjudicado es reservable. ¿Tienen razón en Derecho?

Cuarto.– El matrimonio formado por Don Blas y Doña Elena apoderan a Eustaquio Zaragoza para vender el piso 3° derecha de la calle Mayor 10, de Madrid. En el poder, autorizado por el Cónsul General de España en Santiago de Chile, en funciones notariales, se le faculta: “a … para ….,, pueda venderlo a cualquier persona física o jurídica  sin limitación  alguna”.

El apoderado vende dicho piso a Tintes Catalán, S.L. que representada por su administradora solidaria Francisca Zaragoza lo compra, por seis millones de pesetas.

Los poderdantes impugnan la venta alegando que el apoderado tiene el 50% del capital de la sociedad compradora, el precio ha sido sensiblemente inferior al valor de mercado y la representante de dicha sociedad es administradora como lo es también el apoderado, con todo cual hay un choque de intereses en perjuicio de la posición jurídica de los poderdantes. ¿Quién tiene razón en Derecho?

Quinta.- Inmobiliaria Quinto Piso, S.A. vende el chalet YZ a los cónyuges Anselmo y Belinda, quienes un año después lo ceden a su sobrina Amalia a cambio de que ésta les atienda y cuide mientras vivan. Declarada en quiebra la vendedora, se fija la fecha de retroacción anterior a las transmisiones realizadas, solicitándose por la representación de la masa la ineficacia total, por nulidad, de las mismas. Amalia se opone. ¿Tiene razón en Derecho?

Sexta.- Wilma, S.A. es el accionista único de Wilma España S.A. Esta última acuerda la escisión parcial mediante el traspaso en bloque de una parte de su patrimonio, que forme una unidad económica, a una sociedad de nueva creación, Wilma Tarrasa, S.A., beneficiaria de la escisión.

Se otorga le escritura pública de escisión y la constitución de la nueva sociedad cuyo socio único es Wilma, S.A. El Registrador Mercantil deniega la inscripción alegando que la creación o constitución de una sociedad anónima exige tres socios como mínimo conforme a la Ley.  ¿Conclusión exacta conforme a Derecho?

 

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Dictamen número 19 (o de Don Andrés)

Dictamen número 19

Don Andrés, viudo, con dos hijos, Asterio, mayor de edad y Blas, que es menor, dona a éste la finca La Liosa, rústica, de 90 áreas, sita en la provincia de Sevilla y en la misma escritura de donación -en la que, para aceptar, intervino, además, en nombre y representación del donatario- se reserva la facultad de disponer a título oneroso de la finca donada. Esta finca está inscrita a nombre de Don Donato, padre de Don Andrés, del que éste es hijo único y que será declarado como tal en el acta de declaración de herederos que se encuentra en tramitación.

Fallece Don Andrés y, poco después, la autoridad judicial da posesión de la tutela de Blas al tío materno de éste, Don Cipriano, nombrado en el testamento de Don Andrés. Don Cipriano es dueño de dos fincas, La Atractiva, de 70 áreas, lindante con La Liosa y La Húmeda, de 60 áreas, lindante con El Bodrio, propiedad ésta del menor Blas, que la heredó de su finada madre Doña Adelina.

Don Juan, separado de hecho de su esposa Doña Inés, encarga a su amigo Don Luis la compra de La Liosa, con la orden de que mantenga reservado el encargo hasta que él le indique; a tal fin le hace provisión de fondos con dinero ganado en su profesión de veterinario de Camas. La venta, con autorización judicial, es otorgada en nombre del menor por Demetrio, defensor judicial nombrado para ello, ya que Cipriano se encuentra en Venezuela en viaje de negocios y la operación, beneficiosa para el menor, no puede demorarse.

Comprada la finca, Don Luis se la dona a su hijo Gonzalo, encubriendo la donación bajo forma de escritura pública de compraventa. Gonzalo seguidamente concierta con Don Diego, que es maestro de obras, la construcción de un silo, un almacén y una cuadra en La Liosa e inmediatamente se inician las obras.

Posteriormente fallece Don Juan bajo testamento en el que instituye heredero a su hermano Don Rafael, lega la finca La Liosa a su hijo José, al que reconoce como tal en el mismo testamento y lega a su esposa Doña Inés dos tercios de su herencia en usufructo. La finca La Liosa tiene un valor de aproximadamente, una sexta parte del de la herencia.

José (que real y biológicamente es hijo de Juan) es hijo de Nuria, de vecindad catalana, quien lo concibió en estado de soltera; ésta un mes antes del alumbramiento, se había casado con Narcís, natural y vecino, claro, de Cornudella (Tarragona).  Narcís, en el acta de inscripción del nacimiento de José, lo reconoce como hijo suyo.

Después de fallecido Don Juan, Gonzalo cae en insolvencia y se derrumba parcialmente el silo, que no estaba concluido, causando daños a terceros sin culpa del constructor ni del arquitecto.

Por otra parte Cipriano, que acaba de regresar, se entera de la venta de La Liosa y, como está en tiempo hábil, desea ejercitar el retracto que le corresponde como colindante; para ello pretende vender La Húmeda a Joaquín, hombre meticuloso que está interesado en la compra.

El citado Don Joaquín acaba de enviudar de su único matrimonio contraído con Doña Sofía y sujeto al régimen de gananciales. Los esposos habían adquirido, por residencia, la vecindad aragonesa.

Doña Sofía, en su testamento: legó a su esposo la participación ganancial que a la testadora correspondía en el piso sito en el Paseo de la Independencia de Zaragoza; designó a su nombrado esposo fiduciario y reconoció a sus dos hijos la legítima estricta.

Se desea saber:

  1. Posición jurídica y derechos de los interesados según lo expuesto.
  2. Derechos de Don Diego en cuanto a la obra realizada y a la pendiente.
  3. Responsabilidad por los daños del siniestro.
  4. Viabilidad del retracto de Don Cipriano y del que puede ejercitar Blas si La Húmeda se vende a Don Joaquín.
  5. Don Silverio quien ha comprado a Don Joaquín el piso de Zaragoza en documento privado, por precio de 90 millones de pesetas que pagó al suscribir el contrato, desea saber si puede otorgar la escritura de venta con Don Joaquín, pese a la oposición de sus hijos.

Redactado, con leves adiciones, sobre un dictamen de Don Antonio de la Esperanza.

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Dictamen número 2 (o de Arturo y Beatriz)

ARTURO, casado en régimen de sociedad de gananciales con BEATRIZ, vendió en el año 2000 un inmueble situado en la calle Juan Cano de Madrid, a COSME, por importe total de 40 millones de pesetas. En la escritura se pactó el aplazamiento de la mitad del precio, que debería ser abonado en el plazo máximo de cinco meses, y se estipuló condición resolutoria explícita, al amparo del artículo 1504 del Código Civil, en caso de impago del precio aplazado, con retención del veinte por ciento de las cantidades percibidas por el vendedor en caso de resolución y en concepto de cláusula penal.

El inmueble de la calle Juan Cano provenía de una disolución y liquidación de la Sociedad Anónima “INMUEBLES URBANOS, SA”, que había fundado, en estado de soltero, ARTURO junto con tres amigos de la infancia. En el acuerdo de disolución y liquidación se adjudicó el inmueble a ARTURO, el cual abonó en metálico la cuota de liquidación de los restantes socios. Los fondos utilizados para abonar la compensación a los demás socios provenían de los rendimientos derivados de los alquileres de unos inmuebles que usufructuaba por legado de su abuelo materno.

Ante el impago del precio aplazado, ARTURO requiere notarialmente a COSME, y tras un acuerdo rápido, otorgan una escritura de resolución de mutuo acuerdo por falta de pago del precio, restituyéndose recíprocamente las respectivas prestaciones. ARTURO utiliza fondos gananciales para la devolución de lo percibido, después de retener el porcentaje pactado en virtud de la cláusula penal.

BEATRIZ había sido nombrada heredera en el testamento de su fallecido tío CARLOS, junto con sus tres hermanos varones, por partes iguales; asimismo, había un legado de un tercio a favor de un buen amigo de CARLOS, llamado LORENZO.

BEATRIZ vende en escritura pública su cuota hereditaria a ROBERTO por dos millones de pesetas y notifica a sus hermanos la venta efectuada, pero no a LORENZO. Transcurre un mes desde la notificación sin que se ejercite el derecho de retracto. Además, un hermano de BEATRIZ, poco después, repudia la herencia de CARLOS.

LORENZO había vendido un inmueble de su propiedad privativa a ROMUALDO, en documento privado de fecha 1 de marzo de 2001, que fue liquidado en Hacienda. No ocupó el inmueble. Meses más tarde, el 2 de abril del mismo año, un apoderado de LORENZO, desconocedor de la anterior venta, y en virtud de poder suficiente, transmite en escritura pública a FÉLIX. Cuando FÉLIX acude a posesionarse materialmente del inmueble quince días más tarde se encuentra con que ROMUALDO se encuentra allí, con su familia, viendo una corrida de toros en la televisión.

Posteriormente LORENZO muere casado y sin hijos, designando en su testamento heredera a su esposa MILAGROS.

Poco después fallece ARTURO, bajo testamento abierto otorgado en 1992, en el que:

  1. Legaba a su amigo BAUTISTA el inmueble de la calle Juan Cano.
  2. Legaba a su mujer BEATRIZ una finca en Extremadura.
  3. Instituía herederos a sus dos hijos, por partes iguales.

Finalmente, el que fallece es el portero del inmueble de la calle Juan Cano. Muere viudo y con tres hijos. Lega a cada uno de sus hijos menores un tercio de la herencia e instituye heredero a su hijo primogénito. Posteriormente aparece un hijo tenido con una brasileña y que el portero creía muerto.

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Dictamen número 2 bis (o de Don Juan y Doña Inés)

Don Juan, que siempre ha tenido vecindad de Derecho común y está separado de hecho desde hace años de su esposa Doña Inés, encarga a Don Luis la compra de determinado solar sito en Sevilla, con la orden de que mantenga reservado el encargo y conserve el solar hasta que él indique; a estos efectos le hace provisión de fondos con dinero ganado últimamente en su profesión.

Comprado el solar, Don Luis lo dona a su hijo Don Gonzalo, encubriendo la donación en escritura pública de compra-venta. Don Gonzalo inmediatamente concierta la construcción de un edificio sobre el solar, con Don Diego, quien comienza poco después la construcción.

Posteriormente fallece Don Juan bajo testamento en el que instituye heredero a su hermano Don Rafael; lega el solar a Don José hijo habido, durante su separación matrimonial, con mujer soltera catalana, al cual reconoce como tal hijo en dicho testamento; y asimismo lega el usufructo de 1os dos tercios de la herencia a su esposa Doña Inés.

Nadie ostenta otros derechos hereditarios en la sucesión.

Después del fallecimiento de Don Juan, Don Gonzalo cae en insolvencia y se derrumba parcialmente la edificación, que no estaba concluida, causando daños a tercero, lo que acaece sin culpa del constructor ni del arquitecto.

Se solicita dictamen sobre los siguientes extremos:

  1. Derechos de los interesados en relación con el solar.
  2. Derechos de Don Diego en relación con las obras ya realizadas y la que falta por realizar.
  3. Responsabilidad por los daños del siniestro.
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Dictamen número 27 (o de Juan, el viudo de Luisa)

Dictamen número 27

Juan, viudo de Doña Luisa, fallece el 5 de marzo de 2001 bajo testamento otorgado unos días antes en el que dispone:

  1. Reconoce a su único hijo, Don Balduino, su legítima estricta, si bien manifiesta que ya ha entregado en vida bienes suficientes al instituido para cubrirla.
  2. Instituye herederos a sus nietos Don Anselmo, Don Cecilio y Don Daniel todos ellos hijos de Balduino y a los demás hijos que su hijo Balduino pueda tener.
  3. Prelega a su nieto Anselmo la explotación de negocio, de la que es titular consistente en un negocio de parking instalado sobre un sótano-local del que el causante es arrendatario hasta el año 2010.
  4. Lega a su sobrino Félix la finca urbana sita en Valladolid a condición de que termine la carrera de derecho en los próximos tres años.
  5. Lega a su sobrina Ana la finca en Totana si bien con la condición de que no contraiga matrimonio con Don Elías.
  6. Designa beneficiaria de su seguro de vida a su compañera de hecho Doña Lola con la que ha pasado momentos inolvidables, y ordenando que sea modificada la designación del beneficiario que se realizó en la póliza de seguro.
  7. En caso de premoriencia o incapacidad de cada uno de los herederos o legatarios instituidos les sustituyen por sus respectivos descendientes por estirpes
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Dictamen número 28 (o de Antonio y Basilia)

Dictamen número 28

Don Antonio fallece en 1990, bajo testamento abierto en el que tenía establecido lo siguiente:

  1. Lego a mi esposa Basilia el usufructo universal y sin fianza de mi herencia, con carácter vitalicio.
  2. Lego a mis tres hijos Carlos, Dionisio, y Emilio, como mejora, el local comercial que tengo en el número 14 de la calle Oscar Esplá en Alicante.
  3. A mis nietos, hijos de mi bien amado hijo Federico, les lego mi casa en Benidorm, en atención a que son quienes vienen a verme en verano y con la condición de que cuiden a su padre, mientras viva.
  4. En el resto instituyo herederos por partes iguales a mis seis hijos Carlos, Dionisio, Emilio, Federico, Gilda y Honorio.
  5. Nombro albacea y contador partidor de mi herencia a mi hermano José.

Al fallecimiento de Antonio, le sobrevivieron su esposa Basilia y sus hijos Dionisio, Emilio, Federico y Honorio, todos mayores de edad, salvo el primero que tenía sólo 10 años. Carlos había fallecido antes que el testador, soltero y sin descendientes y en cuanto a Gilda, había muerto antes teniendo un sólo hijo, ya mayor de edad, llamado Juan. Honorio había sido incapacitado y al estar casado, no se había prorrogado la patria potestad, sino que se había nombrado tutor a su hermano Federico.

Al fallecimiento del testador, quedan los siguientes bienes:

  1. El local de la calle Oscar Esplá, que había adquirido el causante por herencia de su padre.
  2. La casa de Benidorm, también privativa del mismo.
  3. Una finca rústica en el Bacarot en Alicante, de índole ganancial sobre la que el causante y su esposa habían establecido un derecho real de opción de compra, debidamente inscrito, a favor de Ramón, y cuyo plazo de ejercicio había vencido ya en el año 1.987, sin que en el Registro constara el ejercicio de la opción por éste.
  4. Y un chalet ganancial en la Malvarrosa en la Bahía de Cádiz, sito en una zona no urbanizable, del que todavía faltaba por pagar 10.000.000 de pesetas, y cuyo precio aplazado estaba garantizado por una condición resolutoria a favor del vendedor José María, también debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

El contador José y la esposa del causante Basilia, formalizan la escritura de partición de herencia, en unión del defensor judicial Alberto, que había sido nombrado al mismo tiempo para el menor Dionisio y para el incapacitado Honorio, y proceden a liquidar los gananciales, entregar los dos legados ordenados por el causante y formalizar la herencia.

La viuda se adjudica en pago de sus gananciales y de su legado usufructuario, el chalet en la playa de San Juan.

El legado del inmueble en Oscar Esplá se entrega por el contador a Dionisio, representado por su defensor, ya que Emilio había renunciado al mismo en escritura pública.

En cuanto al legado de la casa de Benidorm, se entrega por el contador a Hugo y Julio únicos hijos de Federico, quienes no viven con él y no le cuidan, y tan sólo le pagan una asistenta que va a hacerle la comida.

Y finalmente el terreno de Bacarot y el chalet de la Malvarrosa se adjudican a Dionisio, Emilio, Federico, Juan y Honorio, por partes iguales.

Dicha escritura, tras pagar el impuesto se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Poco después ocurren los siguientes hechos:

  1. Federico que no ha intervenido en la escritura de partición y entrega de legados, no está de acuerdo con la adjudicación del local en Oscar Esplá a favor de Dionisio, ya que cree tener derecho sobre el mismo y se propone interponer una reclamación judicial contra ello, a cuyo efecto ya ha realizado el correspondiente requerimiento notarial al mismo.
  2. El chalet de la Playa de la Malvarrosa es embargado por la Sociedad Caimán, ante el impago de una letra por Basilia, pero ésta de mutuo acuerdo con José María, y una vez impagado el precio aplazado, resuelve de mutuo acuerdo con éste la compraventa, reinscribiéndose la finca a su nombre y solicitando la cancelación del embargo posterior.
  3. Más tarde José María vende la finca a una Sociedad Anónima española Liberté S.A., con participación mayoritaria francesa, superior al 75%, y cuyo objeto es la adquisición de inmuebles, aunque en los estatutos se establece que para la compra de terrenos o fincas se precisa autorización de la Junta General. La escritura de compraventa la firma el Administrador de la Sociedad, manifestando que ya aportará el certificado del acuerdo de la junta, todavía no convocada, exhibiendo al efecto al notario la verificación y el certificado de aportación dineraria exterior.
  4. En cuanto a la finca de Bacarot es vendida, previas las autorizaciones necesarias a una sociedad española constituida en escritura, pero pendiente de inscripción, firmando el administrador que no está especialmente autorizado para ello en el acto constitutivo, y siendo el objeto social la fabricación de quesos. En la escritura se solicita la cancelación de la opción de compra, por haber transcurrido el plazo de ejercicio, sin que en el mismo haya sido ejercitado por el optante.
  5. Poco tiempo después aparece éste con una escritura de 1.986, de la que resulta que había ejercitado el derecho de opción, aunque no lo había inscrito en el Registro.

Los interesados acuden al Notario para que emita dictamen sobre los problemas planteados y las acciones que pueden ejercitar los distintos interesados.

Alicante 10 de Febrero de 1991

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Dictamen número 28 bis (o de Don Javier)

En el año 1986 Don Javier otorgó escritura de donación a las Hermanas de la Caridad de un solar en Alagón, siendo las cláusulas de la escritura de donación las siguientes:

PRIMERA.- Don Javier dona, en pleno dominio a las Hermanas de la Caridad la finca descrita en la exposición, para construir sobre ella un edificio que habrá de destinarse a Asilo de Ancianos, de suerte que, de no cumplirse tal destino antes de finalizar el año 1988, la donación quedará ineficaz y la finca revertirá al donante si sobrevive. En caso de haber fallecido éste y supuesto dicho incumplimiento, pasará la finca a su hermana Pilar, con obligación por parte de Pilar de conservarla y ser transmitida, fallecida la propia Pilar a su hija María, sustituida María, en su caso, por los hijos matrimoniales que tenga con su esposo José.

SEGUNDA.- Las Hermanas de la Caridad aceptan en todas sus partes la donación formalizada.

Dicha escritura de donación, por razones que se ignoran, no ha sido presentada aún para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Las hermanas de la Caridad donatarias, mucho antes de finalizar el año 1988 construyeron sobre el indicado solar el edificio previsto y lo destinaron efectivamente a asilo de ancianos; pero en el año 1996, considerando las Hermanas de la Caridad insuficiente para su destino el edificio construido, adquirieron otro más adecuado para dicha finalidad establecida por el donante, destinando, en efecto, este nuevo edificio adquirido a Asilo de Ancianos, procediendo seguidamente a vender a Don Simón la finca adquirida por la donación con el edificio en ella construido, haciendo constar las Hermanas de la Caridad en la escritura de venta que, para mejor cumplimiento de la finalidad establecida por el donante, habían sustituido tal finca por la adquirida ese mismo año.

Don Javier falleció el año 1995, soltero, abintestato, sin descendientes ni ascendientes, sobreviviéndole sus dos hermanas Pilar y Cristina.

A primeros de enero de 1997 fallecen en accidente de tráfico, a la vez, Pilar y Maria, y varias horas después fallece Pablo, de dos años de edad, único hijo de Maria y de su esposo José. Ambas fallecieron intestadas.

El año 1988, Don Antonio donó a su hijo Don José, un solar y una finca rustica, ambas en Santa Eulalia, reservándose el donante la facultad de disponer sobre el solar, haciéndose constar así en el Registro de la Propiedad.

El año 1994, Don Antonio y sus tres hijos José, Jacinto y Jacobo constituyen la entidad mercantil LA LIOSA, SL. aportando José el solar de Santa Eulalia, sobre el cual construye la sociedad un edificio integrado por local en planta baja y tres pisos altos. El administrador único de la sociedad, Don Antonio, formaliza la correspondiente escritura de obra nueva y división horizontal.

El día 1 de Marzo de 1995 Don Antonio, en representación de LA LIOSA, SL. formaliza los siguientes negocios:

  1. Arrienda el local de la planta baja, por una renta muy baja a Jacinta, esposa de Jacinto, y con pacto de prórroga forzosa a voluntad de la arrendataria y ello en documento privado.
  2. ende en documento privado el piso 1° a Jacoba, por precio de diez millones de pesetas del cual seis millones se pagaron al contado y el resto se aplazaron hasta el día 1 de abril de 1997. Jacoba fallece el día 2 de enero de 1997, abintestato, en estado de casada con Jacobo y con un hijo de 7 años, Jacobín.
  3. Concede un derecho de opción de compra sobre el piso 2° a Eustaquio en documento privado y para ser ejercitado por el precio de doce millones de pesetas antes del día 1 de Abril de 1997. Eustaquio fallece, dejando a su esposa Eustaquia en cinta, el día 1 de Febrero de 1997 bajo testamento en el que instituye heredera universal a su esposa.
  4. Hipoteca el piso 3° para garantizar un préstamo del Banco X a favor de LA LIOSA SL. por importe de veinte millones de pesetas. La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad el día 20 de Enero de 1997.

En Febrero de 1997 LA LIOSA SL. es declarada en quiebra retrotrayéndose los efectos al 15 de Enero de 1997. Y pocos días después aparece una sociedad muy interesada en comprar el edificio en Santa Eulalia siempre que se le garantice que no habrá problemas jurídicos tras la adquisición.

La misma sociedad está también muy interesada en comprar la finca rustica de Santa Eulalia, cuya situación jurídica es la siguiente:

  1. Anotación de embargo letra A, de fecha 21 de Enero de 1997, derivada de un préstamo del Banco X a favor de Don José, por importe de dos millones de pesetas, formalizada en escritura de 2 de enero de 1993. La fecha de la diligencia de embargo es de 18 de Enero de 1997.
  2. Anotación de embargo letra B, de fecha 22 de enero de 1997, derivada de un préstamo del Banco Z a favor de Don José, por importe de tres millones de pesetas, formalizado en escritura de 5 de Enero de 1994. La fecha de la diligencia de embargo es de 2 de Enero de 1997.

El día 10 de Enero de 1997 Don José hipotecó la finca en garantía de un préstamo de diez millones de pesetas, concedido por el Banco T. La escritura se presentó al Registro de la Propiedad el día 20 de Enero de 1997.

El día 15 de enero de 1997 Don José concedió derecho de opción de compra a favor de Zoroastro por precio de doce millones de pesetas y plazo hasta el 15 de Enero de 1998. La escritura pública se presentó al Registro de la Propiedad el día 23 de Enero de 1997.

Todas las personas referidas son de vecindad común, mayores de edad, salvo que se indique lo contrario, y los matrimonios sujetos al régimen de gananciales.

Los interesados solicitan del Notario les informe de sus derechos con relación a los bienes y negocios planteados. Además Don Antonio manifiesta que la superficie del solar de Santa Eulalia es de dos mil metros cuadrados, y dado que la construcción ocupa mil metros cuadrados, pretende segregar la parte no construida y disponer de ella.

Honorio Romero Herrero. Zaragoza, 3 de Marzo de 1997

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Dictamen número 3 (o de Don Ginés y Doña Heliodora)

Don Ginés fallece el 1 de enero de 2000, sujeto a derecho común y casado en gananciales con doña Heliodora.

Había otorgado testamento unos meses antes de su fallecimiento en el que dispuso:

  1. Lego a mi hijo Antonio un solar en Santander, adquirido por don Ginés por herencia paterna.
  2. Lego a mi hijo Benito una séptima parte de mi herencia.
  3. Instituyo a mis hijas Dionisia y Donata en su legítima estricta.
  4. En el remanente instituyo herederas a mis hijas Eusebia, Facunda y Gumersinda en la proporción de una séptima parte para Eusebia, dos séptimas partes para Facunda y el resto para Gumersinda.
  5. Lego a mi esposa como pago de su legítima un solar en Valencia.
  6. Sustituyo a todos los herederos y legatarios instituidos vulgarmente por sus descendientes respectivos y en defecto de descendientes sustituyo a todos los nombrados por mi hija Gumersinda.

Al fallecimiento del causante y para la práctica de la partición han de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

  1. Que el 20 de enero de 2000, doña Gumersinda, vendió a su madre doña Heliodora, mediante escritura pública, su derecho hereditario por precio de 50.000.000 de pesetas que recibió en metálico.
  2. Que el 1 de marzo de 2000, falleció doña Eusebia casada con don Eusebio y con dos hijos llamados Juan y José. El citado Juan había fallecido a su vez el 1 de febrero de 2000, casado con doña Juanita y sin descendientes. Don José, casado con Doña Amada, tras el fallecimiento de su único hijo Don Felipe ocurrido el 1 de febrero de 2000, otorga escritura el 1 de abril de 2000 en la que renunció a la herencia de su madre doña Eusebia.
  3. Que al fallecimiento de Ginés y entre los bienes hereditarios existe una casa sita en el Paseo Marítimo de Valencia en la que su hijo Benito tenía establecido su domicilio familiar. Benito no pagaba renta alguna por la ocupación de la vivienda que tenía por tolerancia de sus padres. Días antes del fallecimiento de su padre don Benito y su esposa doña Sisebuta habían obtenido sentencia firme de separación personal en cuyo convenio el Juez atribuyó a la esposa y a su pequeño hijo el uso de la vivienda familiar.
  4. Que doña Facunda renuncia con fecha 10 de Abril de 2000 a la herencia de su padre. Dicha señora casada con Don Facundo había tenido con dicho señor un hijo llamado Don Facundo Júnior quien inesperadamente había fallecido el 1 de febrero de 2000.
  5. Que don Antonio, soltero y sin descendencia, falleció intestado el 7 de diciembre de 1999. Pocos meses antes había recibido de su padre donación de un piso, heredado por el donante de sus padres, sito en Benidorm. El donante se había reservado para sí y su cónyuge la facultad de disponer conjuntamente con su cónyuge citado, o exclusivamente el sobreviviente y por actos intervivos, en caso de necesidad apreciada por el disponente de la finca donada. En la escritura, junto al donatario que aceptó, el donante compareció en representación como mandatario verbal de su citada esposa.
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Dictamen número 4 (o de Arsenio y Vanesa)

El 8 de enero de 1997 Arsenio y Vanesa, matrimonio gallego afincado en Betanzos, adquirieron a Fernando, hábil negociador de Santiago, un derecho de opción de compra por tres meses sobre una finca rústica llamada La Productiva en una parroquia de Betanzos. Para el ejercicio de la opción se pactó que el vendedor daría un poder irrevocable a los compradores; y efectivamente el mismo día el vendedor otorgó la escritura de poder, con facultades suficientes, incluso para autocontratar, entregando la copia autorizada a los compradores.

El 10 de febrero de 1997, Fernando compareció ante un Notario de Santiago y otorgó escritura de revocación del mencionado poder, requiriendo al Notario para notificar dicha revocación en el domicilio de los apoderados, a través de Notario competente para actuar en dicho domicilio, notificación que efectivamente se produjo el día a 15 de febrero de 1997. Pero Arsenio, que algo se temía, otorgó el l2 de febrero de 1997 escritura de compra de la finca, manifestando haber satisfecho el precio con anterioridad. Lo cierto es que en el contrato de opción se había pactado como precio de la venta la cantidad de ocho millones de pesetas, a pagar en la fecha del otorgamiento de la escritura de venta, mediante ingreso en una cuenta bancaria designada al efecto. En lugar de ello el 28 de febrero Arsenio fue a ver a Fernando y le entregó un cheque por el precio convenido, que Fernando recibió.

En mayo de 1997, Arsenio y Vanesa decidieron emprender un negocio inmobiliario y comenzaron por constituir una sociedad denominada Promociones Deportivas SL, con un capital de quinientas mil pesetas, que aportaron en metálico, suscribiendo ambos todas las participaciones sociales conjuntamente con carácter ganancial y designándose Administradores mancomunados los dos socios.

Aprovechando la visita a la Notaría ambos cónyuges otorgaron sendos testamentos en los cuales se legaron recíprocamente el usufructo universal de su herencia e instituyeron herederos por partes iguales a sus tres hijos Fran, Adolfo y Robertito. Además Arsenio legó a Robertito una pequeña embarcación de recreo con motor llamada Piraña, que Arsenio había comprado y utilizaba frecuentemente para ir a pescar.

Seguidamente Arsenio obtuvo de un Banco un préstamo personal de cinco millones de pesetas, montó una lujosa oficina en La Coruña en un local arrendado, contrató una secretaria y adquirió los necesarios equipos informáticos, fotocopiadora y un coche, todo a crédito. Pasados algunos meses, las cuotas del préstamo, la renta del local, el sueldo de la secretaria y las letras se iban acumulando impagadas.

Como Arsenio tenía la virtud de adelantarse a los acontecimientos, la sociedad acordó ampliar el capital en ocho millones de pesetas, mediante la aportación de la finca La Productiva por ese valor, adjudicándose a cada uno de los dos socios la mitad de las nuevas participaciones.

En noviembre de 1997, los dos administradores mancomunados otorgan un poder general de representación de la sociedad a favor de Arsenio, que se inscribe en el Registro Mercantil. Haciendo uso de dicho poder, Arsenio segregó una parcela de mil quinientos metros de la finca La Productiva, que en la misma escritura vendió a Fran, su hijo mayor; a pesar de las dudas del Notario autorizante, no se obtuvo ninguna licencia municipal de división de terrenos y además Fran no pagó nada por la finca. Fran, no obstante, inscribió su título en el Registro de la Propiedad y el 15 de diciembre de 1997 vendió la parcela a su hermano menor Robertito, que también inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad.

Entre tanto, todos los acreedores iniciaron reclamaciones judiciales de sus créditos, siguiéndose todos los procedimientos en rebeldía del demandado Arsenio. En diciembre de 1997 el Juzgado de Betanzos libra mandamiento de embargo de todos los bienes del deudor, que no llegó a anotarse en al Registro.

En enero de 1998, Arsenio efectuó, utilizando el poder que se le había otorgado, sucesivas segregaciones de parcelas de cinco mil metros cada una de la finca La Productiva y subsiguientes ventas a sus amigos Benigno, Carlos, Daniel y Gerardo, por precio cierto que el propio Arsenio cobró. Todos los adquirentes inscribieron sus compras en el Registro de la Propiedad.

En febrero, un amigo de Arsenio llamado Leopoldo le pidió prestada la embarcación Piraña para hacer relaciones públicas; y para que la ostentación fuese verosímil tramitaron ante la Capitanía del Puerto la transferencia de propiedad de la embarcación, firmando para ello un documento privado de compraventa.

Como Vanesa no recibía mucha información sobre las operaciones de la empresa, se negó a celebrar una Junta Universal para aprobar las cuentas anuales y a firmar la convocatoria de una Junta General, solicitando de Arsenio la disolución de la sociedad, advirtiéndole de que no hiciera uso del poder.

En junio de 1998, el Juzgado decretó la quiebra de la sociedad, fijando como fecha de retroacción de los efectos la del primero de junio de l997.

Presa del stress, al enterarse de 1a quiebra, Arsenio sufrió un infarto que le produjo la muerte, falleciendo al día siguiente Vanesa del disgusto. En el domicilio de Robertito apareció casualmente meses después un papel escrito a mano por Vanesa y firmado, con fecha del día del fallecimiento de Arsenio, en el que hacía constar que el dinero con que se compró la finca La Productiva  le había sido donado a Arsenio por sus padres y que era su voluntad que la parcela de mil quinientos metros segregada de dicha finca fuera para su hermano Victorino.

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Dictamen número 5 (o de Don José Gómez Buezas)

El día 27 de enero de 1983, don José Gómez Buezas (separado de hecho  de su cónyuge) avaló una letra de cambio aceptada por la sociedad Beltrán Gómez S.A., que resultó impagada a su vencimiento, el día 27 de abril de 1983, efectuándose  al efecto el oportuno  protesto. El tenedor  de la letra, Banco Zaragozano, S.A., presentó demanda ejecutiva contra el aceptante y el avalista, notificándole la demanda a la esposa del avalista a los efectos del art. 144 RH, y trabando embargo a continuación (el día 6 de octubre de 1983) sobre siete de las 14 partes indivisas de una finca, pertenecientes a la sociedad de gananciales del avalista y su esposa, traba que se inscribe  en el Registro de la Propiedad el día 15 de octubre de 1983.

Entre tanto, el avalista y su esposa se encontraban en trámites de separación, siendo definitiva la misma en virtud de Sentencia de 26 de septiembre de 1983, firme desde el día 21 de octubre del mismo año. En la citada sentencia fue aprobado judicialmente el convenio regulador de los efectos de la separación del matrimonio, entre cuyas medidas se encontraba la liquidación de la sociedad de gananciales, de la que resultaba la adjudicación a la esposa de las siete partes indivisas de la finca rústica, quedando el marido como propietario de 5.067 acciones de la sociedad Hijos de Beltrán Gómez, S.A., así como de otros bienes.

En representación de la citada esposa, doña Juana Maria Sánchez, se interpuso demanda de tercería de dominio con relación a las citadas cuotas de la finca rústica  embargada,  contra el Banco  Zaragozano S.A., don José Gómez Buezas y contra Hijos de Beltrán Gómez S.A., alegando la privatividad del bien embargado. Los demandados don José Gómez Buezas e Hijos de Beltrán Gómez, S.A., al no comparecer fueron declarados en rebeldía, compareciendo exclusivamente el otro demandado, que se opuso, alegando el carácter ganancial de la deuda contraída  por el esposo  antes de la disolución del consorcio por virtud de la separación matrimonial de los cónyuges; indicando además que, si bien la traba se había  practicado con posterioridad a la fecha de la sentencia de separación, no constaba  la liquidación y adjudicación en el Registro de la Propiedad, alegándose igualmente la improcedencia de la tercería de dominio, dado que ésta había sido interpuesta por quien también era parte en el procedimiento ejecutivo.

  1. ¿La declaración cambiaria de aval es válida o no?.
  2. ¿La deuda es privativa o ganancial? ¿Influye sobre ello la situación de separación de hecho de los cónyuges?
  3. ¿Si fuera ganancial, pueden los acreedores del presente caso embargar en el juicio ejecutivo bienes gananciales? ¿En qué condiciones? ¿Y si la deuda fuera privativa?
  4. ¿La disolución del régimen matrimonial puede perjudicar al Banco Zaragozano S.A.? 
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Dictamen número 6 (o de Don Juan Morales Rodríguez)

Don Juan Morales Rodríguez, soltero, compró en 1982 un piso en escritura pública, obteniendo para su pago un préstamo hipotecario del Banco Exprimidor.

Poco tiempo después abrió dos cuentas corrientes bancarias en el Banco Central y en el Banco Bilbao Vizcaya. En cada una de ellas aparecía respectivamente como titular indistinta cada una de sus dos hermanas.

Don Juan trabajaba en la empresa Gillette Española, S.A., que tenía concertado un seguro colectivo a favor de sus trabajadores para el caso de fallecimiento, concediendo a cada trabajador la facultad de designar el beneficiario del seguro. Don Juan Morales designó como beneficiarias a sus dos hermanas y a su madre, aproximadamente en los primeros meses de 1988.

El 18 de octubre de 1988 don Juan contrajo matrimonio con doña Encarnación Amorós Vigueras, matrimonio que se disolvió por el fallecimiento del primero el 1 de marzo de 1989.

El señor Morales falleció intestado, resultando, por tanto, única heredera su madre, doña Filomena Rodríguez Fernández, y usufructuaria del tercio, su viuda.

Doña Filomena promovió juicio de testamentaría a fin de que se practicase la división de la herencia de su finado hijo. Convocada la Junta de interesados, la viuda doña Encarnación Amorós  manifestó discrepancias esenciales con el inventario, entendiendo que todas la cuestiones que al efecto planteaba debían solventarse en el juicio declarativo correspondiente. El Juzgado así lo acordó, suspendiendo el juicio voluntario de testamentaría.

Doña Encarnación Amorós demandó a doña  Filomena Rodríguez y a las hermanas del finado, doña Francisca y doña María Morales Rodríguez, solicitando lo siguiente:

  1. Que se declarara la cotitularidad de la sociedad de gananciales sobre la vivienda adquirida por don Juan, en la cuota correspondiente a la parte del préstamo satisfecha durante la vigencia del matrimonio, por haber sido aquélla la vivienda habitual de los cónyuges.
  2. La devolución del capital del seguro de vida recibido por la madre y las dos hermanas del fallecido. La designación se hizo antes de contraer matrimonio, pero una vez contraído aquél estaba obligado a contar con la esposa para seguir manteniendo la designación.
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Dictamen número 8: Fiesta de la colación

fiesta de la colación

XVII.- Al hilo del anterior recuerdo me viene a la cabeza otra historia. La preocupación por un eventual Dictamen sobre colación como el que hubo para uno de los dos Tribunales en Sevilla en la convocatoria 96-97. Volvíamos locos a Alfonso Ventoso Escribano, que accedió a hacernos un “Especial COLACIÓN”. Era un dictamen muy sencillo en base al supuesto de las oposiciones de Valladolid de 1954. Junto al supuesto de hecho, un poco de cachondeito para animar el asunto como podéis ver en el texto que sigue.

BIENVENIDOS A LA FIESTA DE LA COLACIÓN. GRATIS TOTAL. INCLUYE BARRA LIBRE DE LEGADOS Y DONACIONES. DJ’S INVITADOS: PPLU “GRAN MAESTRO COLACIONADOR OF MAGALLÓN”, TORRENTE “GRAN MAESTRO COMPUTADOR, IMPUTADOR Y REDUCTOR OF MURCIA” Y MALAGUITA “JURIDIC MACHINE OF CASTELLDEFELS”. ¡¡¡GUUAUUUUUU!!!!

MADRID 25 DE MAYO DE 2002

Antonio viudo desde hace un año, tiene cinco hijos habidos de su único matrimonio con Blasa: Benito, Carlos, Domitila, Eduardo y Fabián.

El 4 de septiembre de 1975, con ocasión del matrimonio de su hija, le donó una finca rústica, que había adquirido por herencia de su padre, valorada en 1.500.000 de pesetas, eximiéndole expresamente de la obligación de colacionar.

Con fecha 2 de marzo de 1994 donó a su hijo Benito una casa, que también había heredado de su padre, valorada en 2.000.000 de pesetas y en concepto de mejora. Antonio falleció el día 3 mayo de 2001 bajo testamento otorgado el 23 de enero de 2000, en el que dispuso lo siguiente:

  1. Revoco expresamente las mejoras ordenadas con anterioridad a este acto;
  2. Mejoro a mi hijo Carlos en el tercio destinado a este efecto;
  3. Lego el tercio de libre disposición a mi hijo Eduardo;
  4. Instituyo herederos a mis cinco hijos Benito, Carlos, Domitila, Eduardo y Fabián, por partes iguales.

El valor de los bienes dejados al óbito es de 10.000.000 de pesetas. Al tiempo del fallecimiento de Antonio la finca donada a Domitila tiene un valor de 15 millones de pesetas y la donada a Benito tiene un valor de 20 millones de pesetas.

Un inciso en cuanto al óbito: Una de las cosas que siempre digo a mis clientes es que cada uno sabe de lo suyo, así que hay que procurar que la gente te entienda cuando hablas. Esto le pasó a Mac, mi preparador, mientras recibía una consulta de tipo hereditario y tenía en su despacho a la viuda y a los hijos de un difunto reciente. Mac preguntó:

– Y ¿cuándo sucedió el óbito?

– Pudiera ser que hace poco – contestó uno de los hijos.

– Bien -dijo Mac. Y ¿cuando murió su padre?

– El 7 de Abril – contestó el mismo hijo.

Se desea saber la posición jurídica de cada uno de los interesados en relación con los problemas que plantea la herencia de Antonio.

Advertencias:

  • Todas las personas que intervienen en el supuesto son mayores de edad, plenamente capaces y están sometidas al Derecho Común en todo momento.
  • El caso se plantea HOY.

Dictamen número 26

VALLADOLID 1954

Antonio viudo desde hace un año, tiene cinco hijos habidos de su único matrimonio con Blasa: Benito, Carlos, Domitila, Eduardo y Fabián.

El 4 de septiembre de 1975, con ocasión del matrimonio de su hija, le donó una finca rústica, que había adquirido por herencia de su padre, valorada en 1.500.000 de pesetas, eximiéndole expresamente de la obligación de colacionar.

Con fecha 2 de marzo de 1994 donó a su hijo Benito una casa, que también había heredado de su padre, valorada en 2.000.000 de pesetas y en concepto de mejora. Antonio falleció el día 3 mayo de 2001 bajo testamento otorgado el 23 de enero de 2000, en el que dispuso lo siguiente:

  1. Revoco expresamente las mejoras ordenadas con anterioridad a este acto;
  2. Mejoro a mi hijo Carlos en el tercio destinado a este efecto;
  3. Lego el tercio de libre disposición a mi hijo Eduardo;
  4. Instituyo herederos a mis cinco hijos Benito, Carlos, Domitila, Eduardo y Fabián, por partes iguales.

El valor de los bienes dejados al óbito es de 10.000.000 de pesetas. Al tiempo del fallecimiento de Antonio la finca donada a Domitila tiene una valor de 15 millones de pesetas y la donada a Benito tiene un valor de 20 millones de pesetas.

Se desea saber la posición jurídica de cada uno de los interesados en relación con los problemas que plantea la herencia de Antonio.

Advertencia:

  • Todas las personas que intervienen en el supuesto son mayores de edad, plenamente capaces y están sometidas al Derecho Común en todo momento.
  • El caso se plantea en el día de hoy (23 de mayo de 2001).

Dictamen propuesto en las oposiciones libres de 1954.  Adaptado por Justito El Notario el 25 de julio de 2001.

No viene nada mal saber colación por si llega el momento de uno de esos rarísimos dictamenes en que es necesario. Lo fue en 1954 y también en 1997. Han pasado 22 años. ¿Va tocando? Francamente, no lo creo.

Para terminar si alguien quiere saber como se hace la colación en una escritura y algunas dudas que plantea, aquí tiene un ejemplo.

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Dictamen número 9 (o de Don José o ¡¡¡ a muerte ¡¡¡)

¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡A MUERTE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

I.- Don José, falleció el año 1996, bajo testamento abierto otorgado el año 1991, en el que dispuso lo siguiente:

  1. Lega a su esposa María su legítima.
  2. Instituye herederos a sus hijos Carlos, Luis y Antonio, pero en cuanto exceda de la legitima estricta es voluntad del testador les sean adjudicados los bienes en usufructo, correspondiendo la nuda propiedad a sus descendientes legítimos, nietos del testador, con la facultad de disponer libremente por actos mortis causa y también con facultad de enajenarlos y gravarlos libremente por actos ínter vivos, si lo necesitasen.

En el día de la fecha, comparecen en la Notaria la viuda María, y sus tres hijos Carlos, Luis y Antonio, solicitando información sobre la forma de hacer la partición de la herencia de Don José y los derechos que a cada uno les corresponden sobre las fincas que se les adjudiquen en la misma.

Carlos, casado con Carla tiene dos hijos, Carlitos y Carlota, mayores de edad. Luis, viudo y sin descendientes. Y Antonio, soltero y con un hijo extramatrimonial reconocido, Toñito, menor emancipado.

II.- Don Cebedeo y sus dos hijos desean elevar a público el documento privado de donación de la finca LA TEINADA que el primero había realizado hace tiempo en favor de los segundos.

III.- Antonio: Que Toñito, siendo menor emancipado concedió un préstamo de diez millones de pesetas a su amigo Facundo, garantizándose con hipoteca sobre la finca LA SOLTERONA propiedad del prestatario. Facundo ya ha pagado en el día de la fecha a Toñito y Antonio pregunta al Notario los requisitos para la escritura de cancelación de hipoteca teniendo en cuenta que Toñito no es mayor de edad todavía.

IV.- Luis: Que quiere donar a su sobrino Carlitos cuatro fincas en Santa Eulalia, estableciendo expresamente que el donante se reserva la facultad de disponer sobre alguna de las fincas donadas.

Todos son mayores de edad y de vecindad civil común salvo que del supuesto resulte otra cosa.

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Dictámenes de embargos (número 24 Bis/Pulgarcity SL; 25 bis/Don Antonio; Abreviado 2/1995 bis/Ataulfo y Bibiana; 5bis/Don José Gómez)

Dictamen número 24 bis

La mercantil Pulgarcity SL vendió a Don José López el piso 1°B del número 40 de la calle del Pez, el día 2 de marzo de 2001.

Posteriormente dicho contrato fue visado como Vivienda de Protección Oficial por la Consellería de Obras Públicas de la Comunidad Valenciana, el día 5 de junio de 2001, y se le concedió una ayuda directa de 300.000 pesetas y una subsidiación de intereses hasta el 7,50% anual.

Después el día 8 de enero de 2002, y por impago de una cambial, el Juzgado de Primera Instancia de Alicante, dictó providencia ordenando el embargo de los bienes de la sociedad Pulgarcity SL y entre otros bienes de la finca anterior. Dicha providencia se anota en el Registro el día 10 de febrero de 2002, a las 12 horas.

El día 8 de febrero de 2002, fue otorgada la correspondiente escritura pública de venta en la que Pulgarcity SL elevaba a público el contrato privado anterior. Dicha escritura fue presentada en el Registro el día 10 de febrero de 2002 a las 12’30 horas.

Los interesados solicitan del Notario les informe de sus derechos.

Dictamen número 25 bis

El año 1988, Don Antonio donó a su hijo Don José, soltero, una finca rústica en Santa Eulalia que el donante había adquirido por herencia de su padre y que fue inscrita a nombre del donatario en el Registro de la Propiedad.

La sociedad LA LIOSA SL está muy interesada en comprar la finca rústica de Santa Eulalia, cuya situación jurídica es la siguiente:

-Anotación de embargo letra A, de fecha 21 de Enero de 2002, derivada de un préstamo del Banco X a favor de Don José, por importe de dos millones de pesetas, formalizado en escritura de 2 de Enero de 1999. La fecha de la diligencia de embargo es de 18 de Enero de 2002.

-Anotación de embargo letra B, de fecha 22 de Enero de 2002, derivada de un préstamo del Banco Z a favor de Don José, por importe de tres millones de pesetas, formalizado en escritura de 5 de Enero de 2000. La fecha de la diligencia de embargo es de 2 de Enero de 2002.

El día 10 de Enero de 2002 Don José hipotecó la finca en garantía de un préstamo de diez millones de pesetas, concedido por el Banco T. La escritura se presentó al Registro de la Propiedad el día 20 de Enero de 2002.

El día 15 de enero de 2002 Don José concedió derecho de opción de compra a favor de Zoroastro por precio de doce millones de pesetas y plazo hasta el 15 de Enero de 2003. La escritura pública se presentó al Registro de la Propiedad el día 23 de Enero de 2002.

Los interesados solicitan del Notario les informe de sus derechos.

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 2/1995 BIS

Don Ataulfo y su esposa Doña Bibiana son los únicos accionistas de la mercantil Plum, S.A., la cual, dedicada a la reparación de material móvil ferroviario, construyó en terrenos de su propiedad una gran nave industrial, para cuya financiación concertó con el Banco Industrial de La Hoya un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, hasta un máximo de cincuenta millones de pesetas, que garantizó con hipoteca sobre la nave. La hipoteca quedó inscrita en el Registro de la Propiedad en 12 de marzo de 1999.

En diciembre del mismo año 1999, se anotó un embargo preventivo sobre la misma finca en base a unas letras de cambio aceptadas presuntamente por el Administrador Único de la Sociedad, Don Ataulfo, que tachó la firma de falsa, por lo que el tenedor, Don Catalino, ejercitó la acción cambiaria en juicio declarativo. El importe del embargo es de diez millones de pesetas de principal, más tres millones más para intereses, costas y gastos.

En octubre de 2001, Plum, S.A., representada por su Administrador Único Don Ataulfo, concede una opción de compra sobre la nave a Catapún, S.L., representada por el propio Don Ataulfo, como apoderado especial de esta última. El precio de la compra se fijó en cincuenta millones de pesetas, del que la entidad optante podría descontar el importe de las cargas preferentes a la opción al tiempo de ejercitarse. El derecho de opción se inscribió en el Registro de la Propiedad. Los socios de Catapún, S.L. son Don Demóstenes, hijo de Don Ataulfo y Doña Bibiana, Don Eurípides y Don Federico, estos dos últimos buenos amigos de Don Ataulfo y Administradores Solidarios de la Sociedad.

Poco después de la inscripción del derecho de opción de compra ingresó en el Registro una anotación preventiva de demanda contra Plum, S.A.. Con ella el actor, Don Gilberto, ejercita la acción reivindicatoria sobre la nave en base a que había comprado los terrenos sobre los que se ubica a su anterior propietario antes de que éste los vendiera a Plum, S.A., hecho que conocían tanto los socios como el Administrador de ésta.

A continuación, se inscribe otra hipoteca a favor del Banco Industrial de La Hoya por importe de ocho millones de pesetas de principal más otras cantidades para intereses, costas y gastos.

Y por último, Don Hermógenes, acreedor de Catapún, S.L. obtiene la anotación de un embargo por siete millones de pesetas de principal más dos más para intereses, costas y gastos sobre su derecho de opción de compra sobre la finca.

El plazo para el ejercicio de la opción de compra finalizaba hoy, y lo ha ejercitado Catapún, S.L., que a continuación ha vendido la nave a Don Imeldo, todo ello en escritura pública.

Los interesados preguntan al Notario: ¿qué pasa con la finca?. ¿Y si Catapún, S.L. hubiera dejado caducar el derecho de opción y hubiera vendido directamente a Don Imeldo Plum, S. A.?.

Téngase en cuenta que el saldo actual de la cuenta de crédito garantizada con la primera hipoteca que pesa sobre la finca es de treinta y cinco millones de pesetas favorable al Banco.

Dictamen número cinco bis

El día 27 de enero de 2001, don José Gómez Buezas (separado de hecho  de su cónyuge) avaló una letra de cambio aceptada por la sociedad Beltrán Gómez S.A., que resultó impagada a su vencimiento, el día  27 de abril de 2001, efectuándose  al efecto el oportuno  protesto. El tenedor  de la letra, Banco Zaragozano, S A., presentó demanda ejecutiva contra el aceptante y el avalista, notificándole la demanda a la esposa del avalista a los efectos del art. 144 RH, y trabando embargo a continuación (el día  6 de octubre de 2001) sobre siete de las 14 partes indivisas de una finca, pertenecientes a la sociedad de gananciales del avalista y su esposa, traba que se inscribe  en el Registro de la Propiedad el día 15 de octubre de 2001.

Entre tanto, el avalista y su esposa se encontraban en trámites de separación, siendo definitiva la misma en virtud de Sentencia de 26 de septiembre de 2001, firme desde el día 21 de octubre del mismo año. En la citada sentencia fue aprobado judicialmente el convenio regulador de los efectos de la separación del matrimonio, entre cuyas medidas se encontraba la liquidación de la sociedad de gananciales, de la que resultaba la adjudicación a la esposa de las siete partes indivisas de la finca rústica, quedando el marido como propietario de 5.067 acciones de la sociedad Hijos de Beltrán Gómez, S A., así como de otros bienes.

En representación de la citada esposa, doña Juana Maria Sánchez, se interpuso demanda de tercería de dominio con relación a las citadas cuotas de la finca rústica  embargada,  contra el Banco  Zaragozano S.A., don José Gómez Buezas y contra Hijos de Beltrán Gómez S A., alegando la privatividad del bien embargado. Los demandados don José Gómez Buezas e Hijos de Beltrán Gómez, S.A., al no comparecer fueron declarados en rebeldía, compareciendo exclusivamente el otro demandado, que se opuso, alegando el carácter ganancial de la deuda contraída  por el esposo  antes de la disolución del consorcio por virtud de la separación matrimonial de los cónyuges; indicando además que, si bien la traba se había  practicado con posterioridad a la fecha de la sentencia de separación, no constaba  la liquidación y adjudicación en el Registro de la Propiedad, alegándose igualmente la improcedencia de la tercería de dominio, dado que ésta había sido interpuesta por quien también era parte en el procedimiento ejecutivo.

Los interesados preguntan al Notario:

  1. ¿La declaración cambiaria de aval es válida o no?
  2. ¿La deuda es privativa o ganancial?
  3. ¿Influye sobre ello la situación de separación de hecho de los cónyuges?.
  4. ¿Si fuera ganancial, pueden los acreedores del presente caso embargar en el juicio ejecutivo bienes gananciales? ¿En qué condiciones? ¿Y si la deuda fuera privativa?
  5. ¿La disolución del régimen matrimonial puede perjudicar  al Banco Zaragozano S.A.?
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El dictamen según Justito El Notario-10: Artículo 812 Cci

COMPUTACIÓN DE LOS BIENES SUJETOS a reversión para el cálculo de las legitimas de los ascendientes

No deberán tenerse en cuenta recurriendo a la expresión “con exclusión de otras personas” que recoge el precepto, aunque LACRUZ (en contra de la mayoría de la doctrina) entiende que si se tienen en cuenta para el cálculo de la legítima del viudo, pues así hubiera ocurrido si el donatario hubiera dejado descendientes y concurriera con ellos a la sucesión. El perjuicio al viudo de no tener en cuenta el bien reversionado para el cálculo de legítimas se ve claro con un ejemplo: si el patrimonio del donatario muerto sin descendencia estuviera integrado únicamente por el bien recibido por donación de su padre, pues siendo así el cónyuge viudo no pillaría nada de nada. A mi se me ocurren dos argumentos para defender la tesis mayoritaria:

  1. Que resulta contradictorio admitir la computación para la legítima del viudo y no para la de los ascendientes, pues también el ascendiente no donante podría verse perjudicado si el bien donado es lo único que tiene el donatario
  2. Porque a fin de cuentas el bien reversionado podría decirse que no forma parte de la sucesión.

VENTA DEL BIEN DONADO

En este caso se sucederá en el precio, y si no hay dinero se puede defender que se ostentará un derecho de crédito por el valor.

ADJUDICACIÓN EN PAGO DE LA FINCA DONADA

Parece que en este caso el donante tendrá derecho al importe del crédito que deberá obtenerse del haber del descendiente.

Donación de cosas fungibles o de dinero

Podemos distinguir varias posiciones:

  1. Que no hay reversión por su equivalente en especie aunque lo hubiere en la herencia, salvo que en el caso del dinero se pruebe que se conservan las mismas monedas en base a la expresión del precepto los mismos bienes donados que parece que solo admite la subrogación en caso de venta por el precio lo cual debe interpretarse de forma restrictiva.
  2. Que solo hay reversión si se conserva el dinero en depósito, cuenta corriente o en caso de préstamo.
  3.  La doctrina mayoritaria lo admite en todo caso (excepto en el supuesto de cosas consumibles ya consumidas) debiéndose devolver otro tanto de la misma especie y de la misma calidad.

El título del ascendiente en caso de reversión

Se discute si los bienes se tienen, por el ascendiente, por herencia o reversión del descendiente premuerto, o por el contrario los tiene por el mismo título que lo tenía antes de la donación al descendiente, es decir. en la misma situación jurídica que lo tenía antes, y podría plantear según el origen del bien, problemas de reservas.

DONACIÓN DE UN BIEN GANANCIAL POR AMBOS cónyuges a un descendiente muerto sin posteridad tras la muerte de uno de los ascendientes

En este caso se puede entender:

  1. Considerando que estamos ante una sola donación que no hay reversión pues para la reversión es necesario que sobrevivan ambos ascendientes. Según esta tesis el bien se integrará en el haber hereditario del descendiente donatario.
  2. Que hay reversión del todo, ya que aunque solo ha sobrevivido uno de los donantes, como la reversión se puede entender como una sucesión especial, al premorir uno la parte de este acrece al otro.
  3. Finalmente parece que lo más adecuado es sostener que nos encontramos ante dos donaciones distintas recurriendo al 1.046 del Cci y en consecuencia que habrá reversión de la mitad.

EL ASCENDIENTE DONANTE PREMUERE

La doctrina mayoritaria entiende que no hay reversión porque estamos ante un derecho sucesorio que solo se adquiere si se sobrevive al donatario muerto sin posteridad. La doctrina minoritaria estimando que nos encontramos ante un derecho contractual sujeto a condición resolutoria tácita no retroactiva admiten la reversión; otro sector minoritario entiende que es un derecho contractual sujeto a la condición de que el donante sobreviva al donatario.

CONCLUSIÓN: Si surge esto dices (pasando, creo yo, de lo de la condición resolutoria), que estimándolo como derecho sucesorio si el ascendiente premuere no puede haber reversión, y estimándolo como contractual tampoco porque la condición es que el ascendiente sobreviva.

CONMORIENCIA DEL ASCENDIENTE Y EL DESCENDIENTE

En este caso se aplica la presunción del art. 33 del Cci y por tanto no habrá reversión.

El ascendiente donante adquirirá los bienes sujetos a todos los actos inter-vivos del donatario (por ejemplo, opciones, ventas no consumadas por falta de entrega de la posesión, embargos, hipotecas…) y los acreedores del descendiente, tendrán preferencia sobre el ascendiente donatario.

DONACIÓN CONJUNTA DE UN ASCENDIENTE A UN DESCENDIENTE Y SU CÓNYUGE (art. 1.353 Cci), MURIENDO DEL DESCENDIENTE SIN POSTERIDAD

Caben varias posibilidades:

  1. Esperar a la liquidación y adjudicación del bien.
  2. Que sólo revierta la mitad conforme al art. 1040 Cci.
  3. No hay reversión ya que el art. 812 Cci es un precepto excepcional y debe interpretarse restrictivamente. Otros argumentos a favor de esta tesis son que de lo contrario se impone un trato oneroso al cónyuge para el calculo de su cuota legal usufructuaria, y que de lo contrario se iría en contra del espíritu del art. 637 Cci que prevé el derecho de acrecer en tal caso, si bien es un acrecimiento originario.

Algunas cuestiones planteadas por mi compañero de dictámenes José Luis Navarro Comín

Cuando proceda su aplicación en caso de que lo donado sea aportado a una SA se subroga el ascendiente en las acciones. Si es una SL discutirlo mínimamente pero sí se subroga en las participaciones, aunque podría discutirse si cabe el derecho de adquisición preferente que los socios tengan en sus Estatutos para el caso de transmisión mortis causa (parece que sí aunque es idea mía). En cambio en sociedad civil o colectiva o comanditaria se puede decir que no hay derecho del 812 por su carácter personalista y por el necesario consentimiento de los demás socios para transmitir. JL.

Discutir si lo recibido por el descendiente lo recobra por otro título qué pasa pero Núñez Boluda dice que salvo que lo recobre por pacto de retro no hay 812 por el juego de la subrogación del dinero. JL.

Hay 812 en el dinero y lo hay en la donación. JL.

Si sólo está ese bien en la herencia sube con el usufructo del viudo. JL.

Si el donatario da en pago la finca el ascendiente se subroga en la deuda. JL.

El bien lo recobra el ascendiente como esté en la sucesión, por ejemplo hipotecado pero el que debe pagar la deuda es el heredero. JL.

Si el objeto de reversión se ha legado pero el ascendiente es heredero o decimos que se lo queda por exclusión de otras personas o bien que como heredero debe entregarlo. JL.

Si el ascendiente que tiene derecho al 812 renuncia a los derechos hereditarios del descendiente discutir: si es derecho contractual que hay reversión y si es derecho sucesorio distinguir si se adquiere como un legado que también pues ya es propietario; si se adquiere como rogado y personalísimo no hay pues está claro que no lo ha ejercitado y si rogado y transmisible discutir el alcance de la renuncia. Llagaria dice que si es amplia la comprende pero aquí otros han  dicho que no por ser dos focos de sucesión. JL.

Discutir si hay 812 en las donaciones del 1353 y en las de aportación a gananciales. Argumento en contra es el 1.406 sobre derecho de adquisición pero parece gana el 812. JL.

Ascendiente dona a descendiente muerto sin posteridad que ha vendido antes de morir la finca donada en documento privado sin traditio y ha cobrado el precio

¿Revierte lo vendido o el dinero? JL cree que el dinero. Y digo yo: ¿y si no se ha pagado? También se plantea JL a quien se reclamaría por el comprador la entrega: ¿al ascendiente o a los herederos del donatario fallecido?

Si consideramos que el 812 es un derecho contractual, ¿hay que inclinarse por la tesis de su naturaleza contractual en cuanto al modo de adquisición?

Trascendencia de optar por una u otra tesis. Si decimos que es un derecho sucesorio, calzamos las tres posiciones en cuanto al modo de adquisición, y si decimos lo contrario NO, en este caso decimos que es una donación al descendiente sujeta a la condición resolutoria de que el donatario fallezca sin hijos, y por lo tanto cumplida la condición podría decirse que automáticamente se ha adquirido (algunos discuten el carácter automático de la condición, y entienden que habría que reclamar, pero reclamar ¿qué?, ¿la posesión?, porque la propiedad ya la habrá adquirido por el cumplimiento de la condición). Importante es tener en cuenta que nos encontramos ante una condición resolutoria tácita y no retroactiva.

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El dictamen según Justito El Notario-11: Artículo 1.320 Cci

ENAJENACION DE LA NUDA PROPIEDAD reservándose el usufructo de la vivienda habitual

Se aplica el art. 1320 Cci, es decir es necesario el consentimiento del cónyuge no titular, ya que extinguido el usufructo, que el vendedor se ha reservado, se pierde la vivienda habitual, situación que precisamente trata de evitar el art. Podría decirse que mediante esta venta aumentan las posibles causas por las que se puede perder la utilización de la vivienda, con el consiguiente perjuicio para la familia. Pero debe tenerse en cuenta que la DGRN permite la hipoteca de la nuda propiedad de la vivienda habitual por un solo cónyuge, y por tanto parece que no es necesario tampoco ese consentimiento para enajenar la nuda propiedad (lleva cuidado por que la resolución que contiene esta doctrina, se refiere a un caso muy particular, y no es aplicable su criterio como norma general, es más recoge un supuesto totalmente distinto, por lo que mejor es que LA OLVIDES.

Enajenación de cuota indivisa

Otra Resolución señaló que no es necesario indicar el carácter de vivienda habitual, y por tanto entiendo que no aplicó el 1.320, en la transmisión de una cuota indivisa de la propiedad de la vivienda familiar. Al margen de que en un caso como este haya que tener en cuenta un posible fraude, DEBE SEÑALARSE QUE EN EL SUPUESTO DE LA RESOLUCIÓN la vivienda no era en realidad habitual; se trataba de una vivienda que pertenecía en proindiviso a varios comuneros (por lo que no era vivienda habitual en sentido estricto, si bien entiendo que la enajenación de la cuota aumenta las posibilidades de que se pierda lo poco que esta vivienda tenía de familiar), uno de los cuales estaba casado en gananciales y era titular con carácter privativo de su cuota. Este comunero residía en la vivienda con su consorte con el consentimiento de los demás. ENTIENDO POR TANTO QUE COMO EN LA RESOLUCIÓN DE ANTES HABRÁ QUE LLEVAR MUCHO CUIDADO CON LO QUE DICE ESTA RESOLUCIÓN. Por cierto, ¿qué comunero enajenó su cuota?, pues evidentemente el casado en gananciales.

Enajenación con reserva del derecho de arrendamiento

Finalmente no se admite la venta de la vivienda habitual con reserva del derecho de arrendamiento, si ambos cónyuges, no prestan su consentimiento, pues también aumentan las posibilidades de perder la vivienda habitual.

ENAJENACIÓN A PERSONA QUE HABITA LA VIVIENDA FAMILIAR DISTINTA DE LOS ESPOSOS

Por otra parte, dice Llagaria, la aplicación del 1.320 tendrá lugar en caso de enajenación a persona que habita la vivienda familiar distinta de los esposos, pues, en definitiva, el cambio de titular podría dar lugar a que se quiebre la finalidad del precepto que examinamos. En este caso resulta interesante destacar que el adquirente nunca podría ser tercero de buena fe.

UNIONES DE HECHO

Se abre paso la tesis de que se aplican las normas de régimen matrimonial primario, siempre que sean de protección a los terceros (por ejemplo art. 1.319 Cci) pero no las de protección de los cónyuges como el art. 1.320 Cci (CUIDADO CON LAS LEYES FORALES DONDE SI SE APLICAN PRECEPTOS SIMILARES AL 1320), ya que si los convivientes quieren beneficiarse de estas ventajas deberán regularizar su situación … Lo normal sería más bien pensar que no se aplica a las parejas de hecho.

Donación

CUANDO LA VIVIENDA HABITUAL SEA PRIVATIVA ES POSIBLE QUE SU TITULAR DISPONGA DE ELLA a título gratuito si bien será necesario aplicar el art. 1320 del Cci, que claramente permite esta donación, pues simplemente empieza diciendo que “para disponer” son necesarios ciertos requisitos.

Otros casos

El art. 1.320 según la doctrina mayoritaria no se aplica o excluye las segundas residencias y las residencias de recreo.

El art. 1.320 no se refiere a los muebles en general sino a los destinos a amueblar la vivienda (art. 346.2 del Cci).

El art. 1.320 no incluye los automóviles (García Cantero dice que sí).

La DGRN suele permitir operaciones de agrupación, agregación, división y segregación de la vivienda habitual, sin necesidad de 1320. CUIDADO CON ESTOS ACTOS QUE PUEDEN ENMASCARAR ACTOS DISPOSITIVOS.

ARRENDAMIENTO PRIVATIVO DE VIVIENDA HABITUAL

En caso de que el propietario venda y se ejercite el retracto, GD defiende el carácter ganancial de lo adquirido en base a los siguientes argumentos: la protección del interés de la familia; porque el arrendamiento es un derecho que carece de valor económico negociable por lo que en realidad no puede ser calificado de privativo o ganancial y por valoración en conjunto del contenido de los arts. 1320, 1346.4, 1357.2 y 1406.4 del Cci. CÁMARA es partidario de aplicar literalmente el art. 1346 del Cci, pues a su juicio el arrendamiento no carece de valor económico pues por ejemplo de él pueden derivarse indemnizaciones por renuncia al derecho de prórroga forzosa.

Compra y simultánea hipoteca

A y B están casados en régimen de separación. A compra la que va a ser vivienda habitual hipotecándola. No hace falta aplicar el 1.320. No es vivienda habitual. Parece claro.

Carácter de la acción (personalísima o de anulabilidad)

La anulabilidad que proclama el art. 1322 del Cci es predicable también respecto de los actos realizados en contra del 1.320. Frente a esta tesis puede sostenerse que la acción del 1.320 es personalísima y no transmisible a los herederos. La acción es del cónyuge que la puede ejercitar y a su fallecimiento se extingue.

Carácter del consentimiento

El consentimiento que exige el 1.320 (o la autorización) es necesario que se conceda de manera concreta y específica para cada acto (Y SIMULTÁNEO A SU REALIZACIÓN). No se admiten los consentimientos generales, NI IRREVOCABLES, NI TAN SIQUIERA EN CM, pues  de los arts. 1320 y 70 del Cci resulta que nos encontramos ante una limitación al principio de libertad capitular que no puede derogarse por la libre voluntad de los cónyuges (parece ser que hay autores que admiten que en las CM se preste tal consentimiento PERO DE MANERA REVOCABLE).

Algunas cuestiones planteadas por mi compañero de dictámenes José Luis Navarro Comín

El 1.320 no se aplica a parejas de hecho. JL.

Según Llagaria sí se aplica el 1.320 a la venta con reserva de usufructo pues se incrementan las posibilidades de perder la vivienda. JL.

No se aplica el 1.320 cuando viven un padre con hijos con una mujer no madre ni a un viudo con hijos, de ahí el caso de Núñez Boluda de considerar la acción como personalísima a diferencia de Cataluña. JL.

Conclusión

Yo me quedaría con que el art. 1320 del Cci, se aplica a todo negocio jurídico que pueda incrementar las probabilidades o causas de pérdida de la vivienda habitual. Puede llegarse a la conclusión de que este precepto se aplica a todos los actos dispositivos.

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El dictamen según Justito El Notario-12: Art. 814 Cci

SUPUESTOS DE PRETERICIÓN

  1. Legitimario no mencionado en el testamento ni favorecido en vida del causante con donación.
  2. Legitimario no mencionado en el testamento pero favorecido con donaciones del causante tampoco mencionadas en el testamento. Lacruz, en contra de la doctrina mayoritaria y del TS, considera que no hay preterición en este caso sobre la base del art. 819 del Cci, y porque la imposición de la mención sería una formalidad absurda; este legitimario, a su juicio, a lo sumo podrá ejercitar la acción de suplemento. Para Cámara en este supuesto hay preterición.
  3. Legitimario mencionado en el testamento, no favorecido en vida del causante. Unos consideran que existe preterición ya que la legitima formal se cumple mediante la satisfacción material si bien hoy se abre paso la posición que entiende que no hay preterición, sino desheredación sin causa, aunque el testador no indique que no quiere dejarle nada al meramente mencionado. Cámara distingue dos posibilidades: a) si el testador lo menciona y manifiesta que no quiere dejarle nada, en cuyo caso estaríamos ante una desheredación injusta, ex art. 851 del Cci o b) si el testador únicamente le menciona en cuyo caso habría preterición pues el testador incumple totalmente su deber material respecto del legitimario.
  4. Legitimario mencionado en el testamento para indicar que en vida se le donaron bienes. No hay preterición.

En los casos en que estimemos que no hay preterición hay que tener en cuenta el art. 815 del Cci, y el posible ejercicio de la acción de suplemento de legítima (esta acción según la doctrina mayoritaria prescribe a los 15 años).

PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN

Quince años según el criterio del TS en materia de acciones para pedir la nulidad del testamento (art. 1964 del Cci). VALLET considera que es una acción personalísima rescisoria, ya que la preterición es sanable y no produce la nulidad automática del testamento, y el plazo será de cuatro años. Bolás entiende que hay que distinguir:

  1. La acción de preterición intencional será una acción rescisoria que puede ejercitar el preterido, y sus herederos o causahabientes.
  2. La acción de preterición errónea o no intencional, de todos los legitimarios o de parte de ellos, es una acción de nulidad.

En definitiva, la cuestión es muy discutida, por lo que lo aconsejable es intentar no mojarse.

SANACIÓN DE LA PRETERICIÓN

La jurisprudencia del TS ha declarado:

  1. La no-necesidad de que se declare judicialmente la nulidad de la institución y de que se haga declaración de herederos abintestato, si los herederos y los preteridos distribuyen la herencia por las reglas de la sucesión intestada.
  2. La posibilidad de que sobre la base del art. 1058 del Cci, los interesados prescindan de las disposiciones testamentarias y se distribuyan los bienes (¿cómo ellos quieran?).
  3. Y que cabe la renuncia del preterido o una solución transaccional.

LA EXPRESIÓN HERENCIA DEL ART.814-3 DEL CCI

Puede entenderse referida a:

  1. Legítima: pues está situado en sede de legítimas y tiene por objeto evitar la preterición.
  2. Herencia: lo que equivale a sucesión universal, con lo que se excluyen los legados y disposiciones a título particular.
  3. Herencia en sentido amplio: lo que equivale a todo lo dejado por el testador (posición correcta según Llagaria, sobre la base del art. 924 del Cci, que habla de todos los derechos).

Teniendo en cuenta que los descendientes del indigno o desheredado solo tendrían derecho a la legítima estricta del ascendiente, salvo que sean los únicos legitimarios, podría sostenerse que en caso de preterición intencional el preterido solo tiene derecho a la legítima estricta. Pero en caso de apertura de la sucesión intestada, donde no se llama al desheredado ni tampoco al indigno (siempre que en este último caso se ejercite la acción del art. 762 del Cci), les representarían sus descendientes por estirpes, y si concurren con descendientes del mismo grado por partes iguales.

Un par de resoluciones cuyos criterios habría que confirmar que no han cambiado

Resolución de 29 de octubre de 2001. La anulación del testamento por preterición tiene que ser declarada judicialmente, sin que pueda apreciarla el notario, ni el registrador. El interesado deberá ejercitar la acción, si bien cabe la renuncia o la transacción.

Resolución de 13 de septiembre de 2001. Preterición no intencional. La nulidad del contenido patrimonial del testamento, en caso de preterición no intencional, debe ser instada y declarada judicialmente, sin que pueda considerarse que el testamento es nulo de pleno derecho, ya que en el caso del 814.2.1° no se declara la nulidad de pleno derecho de las disposiciones de contenido patrimonial sino su anulabilidad, y siendo así es necesaria la intervención judicial antes citada, a no ser que todos los perjudicados presten su consentimiento a la partición en cuyo caso podrá prescindirse de la declaración judicial de ineficacia. La cuestión por decidir es, si en el caso en que el único testamento del causante hubiere sido otorgado antes del nacimiento de todos sus hijos y descendientes, puede considerarse que este queda automáticamente ineficaz en cuanto a su contenido patrimonial, sin necesidad de declaración judicial en tal sentido, de modo que el acta notarial de declaración de herederos pasará a ser el único título que ha de considerarse al tiempo de la partición hereditaria. El Código Civil prevé para el caso de preterición no intencional de todos los hijos o descendientes, la anulación de las disposiciones patrimoniales testamentarias, y este termino apunta claramente a la necesidad de impugnación del testamento que incurra en tal defecto. El artículo 814 del Código Civil no hace distinción de supuestos y es evidente que para muchos de los supuestos que contempla resulta incuestionable que la ineficacia de ese contenido patrimonial del testamento precisara, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que proclame la no intencionalidad. El principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos, en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente valido, mas parece avalar la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurre en caducidad ni en vicios sustanciales de forma, que la solución contraria. Frente a las consideraciones anteriores podría argumentarse que en determinadas hipótesis extremas de preterición no intencional de todos los hijos o descendientes, la necesidad de una declaración judicial previa para privar de efectos a las disposiciones testamentarias de contenido patrimonial, resultará una solución excesiva por sus costes, dilaciones y multiplicación de tramites en la ordenación del fenómeno sucesorio. Mas con ser ello cierto, habrá de reconocerse lo dudoso que resultaría el prescindir en tales casos, de la pertinente declaración judicial para ignorar el contenido patrimonial inherente a ese testamento, pues, ello seria tanto como aproximar el tratamiento de tales supuestos al de caducidad de esas disposiciones testamentarias, lo cual sobre carecer de justificación legal, conculcaría el claro mandato contenido en el artículo 743 del Código Civil.

Ideas sueltas

  1. Un testamento en el año 39 en el que uno instituye a sus cinco hermanos y hace unos prelegados. Pasa el tiempo y se casa y tiene dos hijos. Muere en 1993 y el Notario hace una declaración de herederos abintestato con los nuevos. La DG dice que no, que el art. 814 dice se anularán y por tanto no son nulas todas las disposiciones anteriores sino que habrá que ejercitar la acción de preterición.
  2. Sea como sea como califiquemos la preterición si los herederos y el preterido van y de acuerdo se llevan la legítima o más está bien hecho.
  3. Cuidado con la preterición que tenga lugar antes del art. 814 del año 81 pues parece que se anulaba la institución de heredero.
  4. Si se han hecho donaciones en vida no hay preterición si aparece nombrado en el testamento y con más razón si se hacen constar las donaciones en el testamento según ha reconocido el TS.
  5. El preterido intencionalmente se lleva la legítima estricta (último párrafo del 814).
  6. Otro caso es el de institución a un hijo, desheredación injusta a otro y preterición errónea de un tercero por la admisión o no de mejora tácita. Yo creo que sí y se le da la legítima estricta.
  7. En caso de preterición de un hijo si este sobrevive al testador pero muere después parece que esa acción se transmite a sus herederos pero no creo que a su hijo en su caso. No hacer mucho caso.
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El dictamen según Justito El Notario-13: Art. 1.591 Cci

El art. 1591 del Cci se ocupa de establecer las responsabilidades que nacen de la ruina de la obra al señalar:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años”.

Aunque el precepto se refiere a la ruina de un edificio, hay que referirlo a la obra en general que sea objeto del contrato.

En el concepto de RUINA deben quedar incluidos no solo la destrucción total o parcial de la obra o su inmediato y actual derrumbamiento sino que también debe extenderse a la estimación de graves defectos de construcción que hacen temer la próxima perdida de la misma si inmediatamente no se sustituye, así como cuando la obra sea impropia o quede inútil para la finalidad a que se destinó.  Así se pone  de manifiesto en reiterada Jurisprudencia del  TS: Sentencias de 7 de  junio de 1966, 11 de Enero de 1982, y 10 de Julio de 1990.

El art. 1591 distingue tres clases de vicios:

  1. Vicios de_ la construcción. Se refieren a la actividad del contratista en la ejecución material de la obra (mala calidad de los materiales, mezclas mal hechas, etc…). Y hace responsables de los mismos al contratista.
  2. Vicios de la dirección. Cuando el director de la obra no ha tenido el adecuado control en la ejecución del proyecto.
  3. Vicios del suelo. Supone un desconocimiento o conocimiento erróneo del suelo sobre el que se va a edificar, lo que mas que un vicio de la dirección es un vicio del proyecto.

En estos dos últimos supuestos el Cci  hace responsable al arquitecto que dirige la construcción. Si bien cuando se trate de vicio del suelo y, el proyecto lo realiza un arquitecto y dirige su ejecución otro distinto, ambos deben responder conjuntamente por razón de su profesión (STS 5 Diciembre 1981). Cuando el estudio del suelo se encomienda específicamente a un profesional especializado en ello, la responsabilidad será de dicho profesional no del arquitecto-proyectista, ni del arquitecto-director de la obra, salvo que los vicios pudieran ser advertidos al ir ejecutando la obra.

Por otro lado, la responsabilidad de contratistas y técnicos demandados por ruina de la construcción es privativa. Ahora bien, ello significa que la causa de la ruina debe de resultar especifica y propia de cualquiera de ellos. Pero no podemos olvidar que el proceso constructivo no es una misión aislada de uno o varios individuos, sino la conjunción de unos medios materiales y humanos tendentes a conseguir un resultado final.

Es por ello, por lo que cuando no se pueda justificar la responsabilidad individualizada correspondiente a cada uno de los culpables en los defectos constructivos, existirá una responsabilidad conjunta y por igual de todos los demandados que el Tribunal Supremo no duda en calificar de solidaria (sentencias 18 Noviembre 1975, 12 febrero 1981, y 31 octubre 1990).

En cuanto al PLAZO de ejercicio de la acción de ruina, la doctrina ha puesto de manifiesto la deplorable técnica jurídica con la que el precepto trata la cuestión, ya que  no distingue entre un plazo de garantía, en el que la  ruina debe aparecer, y el plazo de ejercicio de la acción, ni tampoco parece claro que el plazo de diez años sea común para ambos supuestos.

Siguiendo a DIEZ PICAZO podemos hacer el siguiente esquema:

  1. Tratándose de vicios de la construcción. Primer párrafo del art. 1.591. Hay: – a) Un plazo de garantía de diez años, en los que debe aparecer el vicio, y b) un plazo para el ejercicio de la acción, que será el mismo que el de las acciones personales que no tengan señalado uno especialmente: 15 años (art. 1964). El TS recoge esta distinción en  S. de 24 de Octubre de 1990 (al estimar que si la ruina aparece  una vez transcurrido el plazo de garantía de diez años que establece el art.  1.591, la acción no ha llegado a recaer, es non nata)
  2. Para los restantes vicios.  Hay un plazo común de quince años desde la recepción para que se manifiesten los vicios y para que se ejerciten las acciones oportunas.
  3. Cuando la causa de la ruina sea la falta del contratista a las condiciones del contrato –,– la acción de indeterminación durará 15 años.

LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DE 5 DE NOVIEMBRE DE 1999

Entró en vigor a los 6 meses de su publicación. Tiene por objeto regular en sus aspectos básicos el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que en ella intervienen, así como las garantías adecuadas para el desarrollo de ese proceso.

Contiene 20 arts. y 7 DA, 2 DT, 2 DD y 4 DF. Sus 20 arts. se dividen en 4 capítulos: el primero se titula disposiciones generales, el segundo exigencias técnicas y administrativas de la edificación, el tercero agentes de la edificación (que son: el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de la obra, las entidades y laboratorios de control de calidad, los suministradores de productos, los propietarios y los usuarios), el cuarto responsabilidades y garantías (especial interés tiene el art. 17 que regula la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de edificación, el 18 que se refiere al plazo de prescripción de las acciones, el 19 que alude a las garantías y el 20 a los requisitos de la escritura e inscripción).

¿Podría entonces estar derogado el art. 1591 del Cci?.

La DD 1 señala que quedan derogadas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo establecido en esta Ley.

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El dictamen según Justito El Notario-14: Art. 945 Cci

En caso de que  los cónyuges estén divorciados, evidentemente, el supérstite no tiene derecho a la sucesión intestada, ni por supuesto a la legítima. Y si está presentada la demanda, pero no se ha dictado sentencia ¿qué?  Pues podría considerarse excluido el cónyuge de la intestada si existiera separación de hecho (a veces hay que gente que se divorcia y sigue bajo el mismo techo porque no tiene alternativa), aunque no haya sentencia, ya que si la separación de hecho te excluye la sucesión intestada con más razón tendría que hacerlo la voluntad inequívoca del divorcio, manifestada en la demanda. En la compilación aragonesa (art. 531) lo excluye expresamente en estos supuestos, y puede que también en Cataluña. Pienso que un argumento sería lo que se establece para estos casos en el 834 y el 835.

Lo mismo puede decirse en caso de nulidad a salvo lo dispuesto en el art. 79 respecto del matrimonio putativo. En este supuesto de nulidad matrimonial, la buena fe en el momento de interposición de la demanda y el resultado del pleito podrían ser relevantes. Es decir, en general la nulidad hace desaparecer los derechos sucesorios, pero ¿podrían mantenerse si el supérstite es de buena fe? Si la nulidad no se ha declarado al tiempo de la muerte de uno de ellos pero se declara posteriormente y el supérstite es de buena fe (cuidado, porque parece que en este caso es necesario que tal buena fe sea declarada expresamente, porque sino se entiende que la demanda podría haberla interrumpido) y termina el pleito tras la muerte de uno de ellos y no se declara la nulidad del matrimonio el matrimonio se habría disuelto por la muerte y no por la declaración de nulidad. Y, ¿si se inicia el pleito tras la muerte de uno?, y ¿si ya se ha repartido la herencia?

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El dictamen según Justito El Notario-15: Art. 831 del Cci

No recuerdo que este artículo diera lugar a mucha cosa en el dictamen (no digo que no plantee dudas, pero no son habituales en el dictamen). Me suena que este artículo se ha modificado y os diré que jamás me he visto con él en la práctica. Está pendiente de un “ah, coño” práctico.

El cónyuge viudo se equipara al premuerto y, por tanto, con las salvedades que indica el precepto tiene las mismas facultades que el premuerto por lo que en consecuencia no solo está facultado para hacer la partición (art. 1.057 Cci), aplicándose los arts. 1.061 y 1.062 Cci, sino que también puede, según VALLET hacer uso de la facultad del art. 1056.2 Cci.

En caso de partición, esta no será rescindible por causa de lesión en la cuarta parte ex art. 1.074 Cci (supongo que porque a estos efectos se entiende que es como si la partición la hubiera hecho el premuerto) sino únicamente por las contempladas en el art. 1075 Cci.

El cónyuge viudo no se haya sujeto a los requisitos de forma del párrafo segundo del art. 1.057-2 Cci.

En cuanto al plazo, no existiendo hijos menores o estando los hijos emancipados, será desde la apertura de la sucesión (¿y si hay menores y se emancipan se cuenta de otro modo?), lo cual puede plantear problemas, como por ejemplo un litigio sobre la nulidad del testamento, y que declarada esta entre en vigor el testamento anterior en que se nombra al cónyuge fiduciario, y ya haya transcurrido un año.

Podrá hacerse USO de la facultad que regula el 831 en el testamento del viudo pero transcurrido el año, los herederos forzosos podrán reclamar sus legítimas.

ADMINISTRACIÓN HASTA LA ELECCIÓN

Esta materia es problemática porque puede conocerse a los sucesores pero no sus cuotas, e incluso porque pueden no ser conocidos los sucesores ya que se puede mejorar o no a los descendientes ulteriores. La administración, en principio, corresponde a los herederos pero al no conocer las cuotas se requiere unanimidad para adoptar cualquier acuerdo, si bien también cabe acudir al juez para que nombre un administrador. Otros entienden que las cuotas serán las que corresponderían en la sucesión intestada.

Para enajenar antes de la elección, los que consideran que solo se puede mejorar a los hijos comunes entienden que basta el consentimiento unánime de estos. Para la doctrina mayoritaria al mantener la posición amplia, entienden que deberá comparecer el viudo y aprobar la enajenación. También se podrá enajenar por el cónyuge y uno de los hijos (primero lo mejora y después dispone).

Francamente tengo olvidadísimo este artículo … espero que vosotros entendáis algo más que yo y tened en cuenta que yo escribía esto en el año 2002.

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El dictamen según Justito El Notario-16: Art. 890 Cci

Este art. se entiende que dice: “El legatario de dos o más legados…”.  En consecuencia siendo varios los legados onerosos, el legatario podrá aceptar o repudiar uno o más.

Los términos categóricos del precepto no permiten la aceptación del legado gratuito y la repudiación del oneroso, ni aún en el caso de que el rechazado tenga contenido económico suficiente para cubrir la carga impuesta por el testador.

Este precepto, y parece que hasta ahora nos hemos referido a su primer párrafo, está sometido a la voluntad del causante que puede autorizar al legatario a que repudie el legado oneroso y acepte el gratuito.

El art. 890.2 no contiene salvedad alguna para el caso de que la atribución repudiada sea onerosa. El silencio legal hace que algunos sostengan que aún tratándose de herencia con cargas o de legado oneroso, el prelegatario puede aceptar o repudiar libremente la herencia o el legado, pero siempre que el testador no haya dispuesto otra cosa.

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El dictamen según Justito El Notario-17: Art. 841 y siguientes del Cci

Para que pueda realizarse el pago en metálico de la legítima en el caso del art. 841 del Cci es necesario que todos los obligados a pagar en metálico estén de acuerdo ex art. 842 del Cci.

La doctrina mayoritaria entiende que la elección de los adjudicatarios deberá ser realizada por el testador y no por el contador partidor, ya que de lo contrario tendría facultades que no pueden considerarse incluidas entre las propias del cargo; otros siguen la tesis contraria sobre la base del tenor literal del precepto y ex art.675 Cci.

El contador partidor dativo también deberá estar expresamente autorizado para los efectos del 841 (aunque puede discutirse; Cámara por ejemplo opina que no es necesaria la autorización al contador partidor dativo).

Los adjudicatarios de los bienes también podrán ser descendientes no legitimarios aunque podría discutirse si en realidad el 841 al hacer referencia a hijos y descendientes solo permite que los descendientes de grado ulterior sean adjudicatarios cuando no existan hijos o descendientes de grado anterior que sean legitimarios. Los adoptados en forma simple, desaparecida esta forma de adopción tras la Ley del 87, no se incluyen entre los posibles adjudicatarios (ver las DDTT de la Ley del 87).

Según el art. 844 Cci deberá comunicarse la decisión en el plazo de un año desde la apertura de la sucesión. Algunos autores entienden que ha de hacerse una interpretación correctora del precepto y contar el plazo desde la aceptación del contador partidor o desde el nombramiento o aceptación en el caso del contador partidor dativo. El tenor literal del precepto parece impedir esta interpretación.

En cuanto a la condición jurídica de los adjudicatarios (que puede ser de gran importancia a efectos de dictamen) existen varias teorías:

  1. Lacruz entiende que son legatarios, y por tanto si el adjudicatario hace uso de la facultad del art. 842 Cci, devienen legatarios de parte alícuota.
  2. Otros entienden que su condición depende de la voluntad del testador.
  3. Y Cámara entiende que su condición depende únicamente de la voluntad del testador y, por tanto, que no puede verse alterada por lo que decidan los adjudicatarios. Esta es la posición mayoritaria.

En el caso de que no se efectúe el pago en el plazo del art. 844-2 Cci, la partición realizada, que era perfecta desde la notificación a los perceptores, será resoluble. ¿Puede decirse lo mismo si no se comunica la decisión?

Como garantías de los legitimarios cita el art. 844 Cci las del legatario de cantidad, por lo que los legitimarios podrán solicitar anotación preventiva de su derecho en el Registro de la Propiedad ex art. 42 LH. Parte de la doctrina entiende que la adjudicación de los bienes es claudicante, es decir está sujeta a la condición suspensiva o resolutoria, si así lo disponen los interesados, de efectuar el pago en los términos del arts. 844 y 847 Cci, y por tanto tal condición podrá tener acceso al Registro de la Propiedad conforme al art. 51-6 RH. Cabría discutir además si sería aplicable o no el art.15 LH.

Ex Art. 80 del RH el pago de la porción hereditaria de los legitimarios se hará constar por nota marginal.

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El dictamen según Justito El Notario-18: Sustitución fideicomisaria y sustitución de residuo

FIDEICOMISARIA

Los fideicomisarios suceden al testador y deben tener capacidad para ello (aunque pueden no haber nacido).

La partición la realiza el fiduciario y por eso si es menor se aplica el 1057 si la realiza el contador partidor pero NO si el menor es el fideicomisario.

Sean fideicomisarios tus herederos no cabe. Sean fideicomisarios tus sucesores, probablemente tampoco, pero si que sería válida la institución o legado a favor del fiduciario.

Si fallece el fideicomisario antes que el testador, hay que plantearse si hay sustitución vulgar en el fideicomiso o derecho de acrecer o ulteriores fideicomisarios.

Si el fideicomisario vive al abrirse la sucesión y es a término, consolida su derecho y pasa a sus herederos y si muere sin aceptar ni repudiar también, por el 1006.

El fiduciario puede transmitir su posición a término o condición, pero probablemente no podría si además también se ha impuesto una prohibición de enajenar.

Por sobrinos dice el TS que incluso hay que entender a los hijos de los primos hermanos. Sin embargo, hoy el concepto de familia es más restringido y quizá no se pueda aplicar ese criterio.

Sea fiduciario Juan y a su fallecimiento los hijos de Andrés. Juan renuncia. En vez de sustitución vulgar implícita, dice Llagaria que hay que esperar a que muera Juan para ver cuántos hijos tiene entonces Andrés. ¿Será porque es condicional siendo la condición vivir al fallecer Juan?

DE RESIDUO

Si el fiduciario premuere al testador hay que valorar si la sustitución es condicional o no, si implica la vulgar o si debe abrirse la intestada.

Si el fideicomisario sobrevive al testador pero muere antes que el fiduciario hay que plantearse aplicar el 759 o el 784. Tal vez sea mejor inclinarse por el 784.

Si son varios fiduciarios y uno le vende a otro tendrá una cuota libre que irá a sus sucesores y otra sujeta a los fideicomisarios. Si se retrae, habrá que discutir si lo hace con una cuota o con  otra para ver si la que se recibe queda o no libre (dictamen de Isabel).

Cuando se nombren a varios fiduciarios ver y discutir si hay uno o varios fideicomisos. Además de consecuencias en cuanto a repudiación, etc, resulta que si son varios y dividen la finca afectará a los fideicomisarios y si no es un pacto entre ellos que no produce efectos frente a los fideicomisarios.

Si hay varios fiduciarios y a su muerte varios fideicomisarios y entendemos que hay un fideicomiso hasta la muerte de todos y cada uno, no hace tránsito. Por ello si uno vende su posición y muere, el otro u otros siguen teniendo la cosa hasta que se mueran todos.

Si se embarga a los fiduciarios y se ejecuta, el ejecutante, se pone en la misma posición condicional o a término. Si no se ejecuta el embargo, desaparece al cumplirse el fideicomiso.

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El dictamen según Justito El Notario-19: Arts. 9.2 y 14.4 Cci

CRITERIOS  FUNDAMENTALES SEGUIDOS POR EL CÓDIGO CIVIL

La determinación en el ámbito del derecho de familia de la Ley reguladora de los efectos del matrimonio.

Así conforme al art. 2 Cci redactado por la Ley de 15 de Octubre de 1990, será: “…”.

A pesar de los criterios establecidos por el art. 9.2 Cci para determinar la ley que regirá los efectos del matrimonio, el texto ha dejado sin efectos el matrimonio contraído por personas de distinta vecindad, que no han pactado nada antes de celebrarlo, y su residencia habitual después de la celebración es distinta para cada uno de ellos y el matrimonio se ha celebrado en el extranjero. Para evitar que en este caso a un matrimonio entre españoles se aplicara una ley extranjera, el art. 16.3 Cci  dispone: “…”

Del precepto trascrito haremos las siguientes consideraciones:

  1. Los criterios de determinación de la ley aplicable a los efectos del matrimonio son excluyentes.
  2. La ley aplicable a los efectos del matrimonio, una vez determinada en el momento de la celebración, es inmutable.
  3. Se produce la desvinculación entre la ley reguladora de los efectos del matrimonio y el régimen económico matrimonial que resulta de la nueva legislación, ya que los cónyuges sí que podrán modificar éste, siempre que sea posible con arreglo a alguna de las leyes a que se refiere el art. 9.3 Cci (HASTA AQUÍ LO QUE YO DECÍA EN MI TEMA SOBRE EL 9.2. A CONTINUACIÓN OTRAS CUESTIONES DE INTERÉS SOBRE EL MISMO ARTÍCULO TOMADAS DEL TEMA DE OTRO COMPAÑERO).

Y el último criterio es que es ley personal la determinada por la vecindad civil. Dispone al respecto el art. 9.1 Cci que: “…”.

Centrándonos en una perspectiva notarial, la ley personal determinada por la vecindad civil será especialmente importante en dos ámbitos, en el ámbito del derecho de familia y en materia sucesoria:

Empezando por el ámbito del derecho de familia y a propósito del art. 9.2 destacaremos que:

  1. Como la mujer ya no pierde su vecindad civil para seguir la de su marido, es posible que los cónyuges tengan distintas vecindades civiles y se hace por tanto necesario establecer una serie de criterios excluyentes para saber qué REM tendrá el matrimonio.
  2. La nueva redacción del art. 9.2  ya no diferencia, como hacía la anterior redacción entre efectos personales y efectos patrimoniales del matrimonio.
  3. Se han disociado los efectos del matrimonio, que permanecen inmutables siempre, y el REM, que también permanece inmutable aunque los cónyuges cambien de vecindad civil, aunque este último sí pueden cambiarlo pactando capitulaciones matrimoniales o por los supuestos legalmente establecidos por los que cambia el REM.

Por lo demás, y a pesar de los criterios del art. 9.2 se plantean una serie de desarmonías o supuestos no resueltos tales como:

  1. Si los cónyuges tienen distinta vecindad civil, no pactan capitulaciones y fallecen durante el viaje de bodas, por ejemplo por accidente, antes por tanto de tener una residencia habitual común se plantea la duda de si su REM será el de la residencia habitual común que iban a tener o el del lugar de celebración del matrimonio.
  2. Si se casan dos personas de distinta vecindad civil, no pactan capitulaciones y fijan su residencia habitual en distintas ciudades, aunque sea de la misma Comunidad Autónoma habrá que aplicar la ley del lugar de celebración del matrimonio porque no hay una residencia habitual común y no es lo mismo residencia habitual común que ley común aplicable a ambas residencias.
  3. Si dos españoles de distinta vecindad civil no pactan capitulaciones, se casan en el extranjero y fijan su residencia en el extranjero, dice el art. 16.3 Cci: “…”.

Respecto del art. 16.3 Cci deben hacerse algunas matizaciones:   

  1. El que se aplique en último termino el Código Civil es una norma de cierre que es constitucional, según tiene declarado el TC en sentencia de 8 de julio de 1993.
  2. En segundo lugar cabe destacar que este artículo plantea la desarmonía de que si se casa un catalán y una balear sin pactar capitulaciones en el extranjero, si fijan la residencia en el extranjero quedarían sujetos al régimen de separación de bienes del Código Civil, que es el que más aproxima al régimen de cada uno de ellos mientras que si fijan la residencia en territorio de derecho común quedarían sujetos al  REM de gananciales, que nada tiene que ver con sus leyes personales.
  3. Es muy frecuente en la literatura jurídica el afirmar que si se casa una persona de Madrid y una de Valencia sin pactar capitulaciones y fijan la residencia en Cataluña quedarán sujetos a separación de bienes. Esta opinión, sin embargo, ha sido puesta en tela de juicio pues el decir que una persona de Madrid y una de Valencia no tienen la misma vecindad civil supone confundir la vecindad administrativa con la vecindad civil, y la vecindad civil de ambas es la misma, el Derecho común.

LA VECINDAD  CIVIL:  EXAMEN DE LOS ARTÍCULOS 14 Y 15 DEL CÓDIGO CIVIL

3.– Adquisición por  matrimonio

La finalidad propia de la Ley de 15 de Octubre de 1990 es la eliminación del Código Civil de todas las discriminaciones por razón de sexo, y entre ellas figuraba, como más llamativa la del art. 14.4 Cci. Según la exposición de motivos de la Ley, se trata de acatar en la legislación  ordinaria, los arts. 14 y 32 de la Constitución Española. Por el mero hecho de la celebración del matrimonio, los cónyuges, caso de estar sometidos a distintos ordenamientos civiles, no verán modificada esta situación y conservarán su respectiva vecindad civil.

El derecho de opción contemplado en el inciso segundo del art. 14.4 Cci, se establece en aras del principio de unidad fami1iar.

La inmutabilidad de la vecindad  civil por el matrimonio no afectará a las mujeres que ya hubieren perdido la suya originaria por seguir la de su marido antes de la entrada en vigor de la Ley de 15 de Octubre de 1990.

La Disposición Transitoria de dicha Ley prevé: “La mujer casada  que hubiere perdido su vecindad por seguir la condición del marido, podrá recuperarla declarándolo así ante el encargado del Registro Civil en el plazo de un año a partir de la publicación de esta Ley”. Plazo ya expirado (HASTA AQUÍ LO QUE YO DECÍA EN MI TEMA SOBRE EL 14.4. A CONTINUACIÓN LO QUE DECÍA EL TEMA DE UN COMPAÑERO).

Honorio Romero Herrero Zaragoza, 13 de Marzo de 1996

Novedades de la reforma del 90:

RESPECTO AL MATRIMONIO, es donde se ha producido la gran innovación de la reforma, pues antes de la misma, la mujer perdía su vecindad civil para seguir la del marido. Actualmente ambos cónyuges conservan su vecindad civil sin perjuicio de, en los casos vistos, poder optar por la vecindad civil del otro. Ello plantea el problema de qué ocurre con la mujer que por aplicación de la legislación anterior hubiese perdido su vecindad civil. Al respecto dispone la DT de la Ley de 15 de Octubre de 1990 que: “…”.

Pero el problema no es esta posibilidad de optar que se le atribuye a la mujer sino qué ocurre con los matrimonios celebrados con posterioridad a la Constitución de 1978 y antes de la entrada en vigor de la Ley del 90, es que, como consecuencia del principio de igualdad establecido en el art. 14 de la Constitución se plantean muchos problemas derivados de una posible inconstitucionalidad del antiguo art. 14.4 del Cci que hacía perder a la mujer su vecindad para seguir la del marido. Al respecto las dudas planteadas son las siguientes:

  1. ¿Es inconstitucional hacer perder a la mujer su vecindad para seguir la del marido? DIEZ DEL CORRAL entiende que no era un precepto inconstitucional porque no contiene una discriminación en contra de la mujer, sino una discriminación meramente formal ya que atribuir la vecindad del marido no implica que la mujer venga perjudicada pues no se sabe si la ley del marido es más o menos favorable que la de la mujer. No obstante, la inmensa mayoría de la doctrina sostiene que es inconstitucional pues supone una alteración en el régimen jurídico de la persona derivada de su sexo.
  2. ¿Si el antiguo art. 14.4 del Cci es inconstitucional qué pasa? Pues que como sostiene la doctrina y el propio TC en sentencia de 20 de diciembre de 1982 la normativa inconstitucional resulta derogada por la Constitución. Y si esto es así nos encontramos con el problema de que para los matrimonios celebrados con posterioridad a la Constitución y antes de la reforma del 90 la mujer no habría perdido su vecindad civil lo cual afectaría por ejemplo: a) a la ley que rija la sucesión, b) a un testamento mancomunado otorgado por un aragonés y una madrileña, ya que como el derecho aragonés sólo admite que puedan otorgar testamento mancomunado los aragoneses, si se sostiene que la mujer no ha perdido su vecindad civil el testamento es nulo, c) y a efectos de determinación del REM, encontrándonos con el problema de que si se mantiene que ambos cónyuges tienen distinta vecindad civil, no sabemos que REM tienen lo que evidentemente afecta a la seguridad jurídica. Por eso se ha sostenido alternativamente: a) o bien que los cónyuges tendrán distinta vecindad civil y su REM habrá que determinarlo aplicando analógicamente las reglas establecidas hoy en el Cci para el caso de tener distinta vecindad civil. b) o que ello implicaría asimismo una clara vulneración de la Constitución, pues afectará a la seguridad jurídica, razón por la cual el REM del matrimonio debería seguir siendo el que existía.

Andrés H. Ferrando López. Enero de 1999

Nota añadida tras aprobar la oposición en una pequeña época de preparador de dictamen de un par de compañeros que no habían aprobado aún

Alfonso Ventoso Escribano  sostuvo en la corrección de un dictamen (entiendo que anterior a la STC que citaré a continuación), siendo esta, por tanto, una opinión no publicada por lo que no es posible citarla en un tema, aunque es posible utilizar sus ideas en un dictamen (sin citar al autor) QUE: El art. 14.4 anterior no es inconstitucional por una razón: la seguridad jurídica, es decir, porque si lo declaramos inconstitucional se plantea el problema de determinar cual es la ley que rige los efectos personales y el REM del matrimonio. Ventoso recurriría para resolver este problema a los criterios del art. 107 del Cci.

Al tratar el art. 9.2 del Cci puede añadirse una breve nota alusiva a la STC de 14 de Febrero de 2002. Al tratar el art. 14.4 también puede añadirse esa Sentencia, que PODRÍA ser utilizada para sostener la nulidad de la redacción anterior del 14.4, pues si el 9.2 ha sido declarado nulo, “analógicamente” podría ser considerado nulo el art. 14.4 en su redacción anterior a 1990.

Las cuestiones que plantean estos artículos son fundamentales a efectos de dictamen, si bien es cierto que han salido en el dictamen de Madrid-02, por lo que es difícil que vuelvan a salir.

Nota a la nota en 2018

Sobre el asunto de la STC dije en este post:

“Mi padre tenía vecindad civil común o castellana y se marchó a vivir a Galicia en 1962 tras aprobar las oposiciones a notarías. Allí se casó con mi madre en 1964. Mi madre era de vecindad civil gallega y fue justamente en 1963 cuando se publica la Compilación de Derecho Civil de Galicia dándose cuerpo legal a las primeras especialidades del Derecho Civil Foral gallego que hasta entonces no las presentaba en forma de ley. Al casarse con mi padre, mi madre perdió su vecindad civil y adquirió la de mi padre pues así ocurría con todas las mujeres al casarse hasta (nada menos) el año 1990 tanto para las mujeres casadas antes de la reforma del Título Preliminar del Código Civil de 1974 como para las casadas antes de esa fecha como mi madre. Hasta 1974 lo establecía el Artículo 15 del Código Civil: “En todo caso, la mujer seguirá la condición del marido” y para las casadas entre la reforma de 1974 y la de 1990, el Artículo 14.4 del Código Civil (“La mujer casada seguirá la condición del marido”) que en 1990 ya pasó a decir, por fin, que “El matrimonio no altera la vecindad civil”.

Fue el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de Septiembre de 2009, confirmando otra Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de Noviembre de 2003 (¡vaya duración de un pleito¡) con fundamento en la inconstitucionalidad sobrevenida del mencionado Artículo 14.4 del Código Civil, el que hace recuperar a las mujeres casadas su vecindad civil desde el momento mismo de la entrada en vigor de la Constitución Española, argumentando en base a la Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 Febrero de 2002 (que declaró inconstitucional y derogado por la Constitución el art. 9.2 del Código Civil en materia de determinación del régimen económico matrimonial, según la redacción dada por el texto articulado aprobado por el Decreto 1.836/1974, de 31 de Mayo, en el inciso “por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración”). Así nos lo explican Ana-Paloma Abarca Junco, Catedrática de Derecho Internacional Privado Universidad Nacional de Educación a Distancia, y Marina Vargas Gómez-Urrutia, Doctora en de Derecho Internacional Privado, al decir en el trabajo enlazado que “…la vinculación de la mujer casada a la vecindad civil del esposo dejó de tener efectos una vez vigente la Constitución Española, aplicando retroactivamente la misma para negar eficacia al Artículo 14.4 del Código Civil (en su redacción vigente en ese momento)”.

En resumen, que mi madre perdió su vecindad civil gallega el 2 de Octubre de 1964 y no la recuperó hasta que el Tribunal Supremo dictó la Sentencia de 14 de Septiembre de 2009, que dio lugar a que retroactivamente recuperara su vecindad civil por efecto de la entrada en vigor de la Constitución  desde el mismo día de celebración de su matrimonio, perdiéndola sin saber que la había recuperado retroactivamente justo diez años (el 29 de Diciembre de 1988) por residencia en territorio de derecho común y completando después y hasta hoy hasta casi tres periodos más de diez años de residencia habitual continuada, o ¿podría sostenerse que no la perderá hasta el 14 de Septiembre de 2019?”

Además tened en cuenta que tenemos otra entrada sobre el art. 9.8 en la que estudiamos el 9.2 y el 9.3. Es esta.

Justito El Notario. Otoño de 2002

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El dictamen según Justito El Notario-2: Artículo 9.8 Cci

Tened en cuenta que esto está escrito en 2002, así que cuidado con modificaciones legislativas posteriores.

APLICACIÓN RETROACTIVA 

Este art. no se aplicará a las sucesiones abiertas en el momento de su entrada en vigor, pero se duda si se aplicará a los matrimonios celebrados con anterioridad a la reforma del 90, o solo a los contraídos con posterioridad; parece más razonable aplicarlo a estos últimos, pero seguramente prevalecerá la tesis que entiende que se aplicará también a los anteriores y por tanto con independencia de la fecha de celebración del matrimonio. Para los matrimonios celebrados antes de la reforma podrían distinguirse dos posibilidades: si la ley que rige el matrimonio será la aplicable conforme al nuevo art.9.2 CC, o la aplicable al tiempo de la reforma (parece que deberá seguirse esta última posición).

“POR MINISTERIO DE LA LEY”

En una interpretación literal parece que debería comprender también los derechos en la sucesión intestada, pero seguramente ha de prevalecer la idea de que tan solo se refiere a los derechos legitimarios.

CASOS PRÁCTICOS

A y B están casados en gananciales. A es catalán y B es castellana. A muere habiendo otorgado testamento, sin descendientes, ni ascendientes. ¿Qué derechos tiene B?

Los que determinan los arts. 834 y siguientes y el 1321.

¿Y si muere intestado?

La viuda, al regirse la sucesión abintestato por la ley catalana tendrá derecho a toda la herencia, y ya no es necesario discutir si goza o no de otros derechos como el del ajuar doméstico o el del año de luto, pues es heredera universal, y cualquiera que sea la naturaleza de esos derechos.

¿Y si hay descendientes?

El abintestato a los hijos, y los derechos por ministerio de la ley del cónyuge serían los del Cci, si bien otros dicen que el art. 9.8 es una ley de mínimos y como la ley catalana, le atribuye el usufructo universal, el 9.8 no se podría aplicar en perjuicio de la viuda, que según esta tesis tendría derecho al usufructo universal de la herencia, correspondiendo la nuda propiedad de la herencia a los hijos

¿Y si no hay descendientes pero si ascendientes?

Intestada por la ley catalana, y llamamos al viudo, con lo que el caso es el mismo que hemos visto en el número 2.

Y ahora el caso más complicado:

A y B están casados en separación de bienes catalana. A es castellano y B catalana. A muere habiendo otorgado testamento, sin descendientes ni ascendientes: pues a la viuda le corresponde la cuarta viudal, si es pobre, y el año de luto, y el derecho sobre el ajuar doméstico; los partidarios de la ley de mínimos, atribuirían a la viuda el usufructo del Cci, pues este es mayor que el de la ley catalana, y en cuanto a los restantes derechos parece que serán los de la ley catalana, pues estos son superiores a los del Cci.

El mismo caso anterior pero intestado

No hay problema pues el viudo se queda con todo y aplicaremos el Cci.

El mismo pero con descendientes

Por abintestato llamamos a los hijos por aplicación del Cci, y los derechos legitimarios del viudo serán los de la ley catalana (es decir cuarta viudal, si es pobre, y usufructo universal, pues este derecho en caso de abintestato se le atribuye al viudo catalán en la sucesión abintestato. Precisamente por este usufructo, surge un conflicto con los derechos de los descendientes, art.9.8 inciso final, que puede resolverse atribuyendo a los hijos toda la herencia, gravada con el usufructo de la viuda, que recaerá sobre el tercio de mejora y el de libre disposición.

El mismo caso pero sin descendientes pero con ascendientes

Si el dictamen no es en Cataluña, y siguiendo los criterios de los puntos anteriores, resulta que los padres se llevan el abintestato, y la viuda tiene derecho a la cuarta, si es pobre, y al usufructo universal de la herencia, y a los demás derechos que ya sabes por casos anteriores; pero en Cataluña tal vez pudiera sostenerse que la viuda tiene derecho a la herencia entera y los padres se quedan sin nada.

Eduardo Llagaría dice en su libro que quiere enseñarnos a pensar. En mi caso lo consiguió. Fijaros en lo que llegué a plantearme. No importa lo que estuviera diciendo (no debéis hacerme caso), importa la pensada que podía llegarme a pegar con un solo inciso de un artículo del Cci.

¿No sería mucho más fácil entender que cuando el 9.8 alude a la ley que regule los efectos del matrimonio está refiriéndose a la que regule los efectos personales que son inmutables?

De esta manera resulta que no habría dudas en cuanto a la ley aplicable (aunque sí, creo, respecto a la interpretación de la frase “los derechos que le corresponden por ministerio de la ley”) y el problema del 9.8 inciso final sería únicamente (junto al del paréntesis anterior) su última frase, es decir, ¿qué ocurre en casos de conflicto (con descendientes o con ascendientes, si extendemos tal frase a estos últimos) toda vez que las legítimas se regirán por lo dispuesto por la ley personal del causante al tiempo de su muerte (es decir por una ley que puede ser distinta)? Y más fácil todavía: las legítimas, TODAS, se regirán por la ley nacional del causante al tiempo de su muerte, como la sucesión abintestato en su caso, y el inciso final del 9.8 señala que los derechos que por ministerio de la ley se atribuyen al cónyuge supérstite y que no sean legitimarios o derivados de la sucesión abintestato se regirán por la ley que regule los efectos del matrimonio (es decir por la ley que señala el 9.2 que alude a tales efectos) a salvo siempre la legítima de los descendientes (y tal vez la de los ascendientes). El fallo a esta última de mis tesis es que dudo que exista algún derecho no legitimario, ni derivado de la intestada que pueda ocasionar perjuicio a la legítima de los descendientes (o tal vez de los ascendientes).

Vía e-mail los opositores y yo (ya en 2018) aclaramos unas cuantas cosas más

La ley que rige el matrimonio es clarísimamente inmutable a mi modo de ver cuando estamos hablando de régimen matrimonial.

Cuidado con esto que parece una cosa en la que es imposible caer pero que puede confundir a cualquiera y llevarle por un cambio de vecindad civil al cambio del régimen matrimonial. Hay que tener mucho cuidado.

Yo me casé en gananciales en base al 9.2. Si tras aprobar me hubiera ido a vivir a Barcelona y a los dos años me hubiera hecho catalán (o a los diez) y mi mujer también (o no) hubiéramos seguido casados en gananciales. Otra cosa es discutir los demás efectos del matrimonio que tal vez si podrían mutar y entonces, ¿estaríamos en gananciales pero con el régimen primario del derecho catalán? A mi me parece descabellado. El 9.2 se aplica en el momento de contraer el matrimonio y ya no hay nada más que discutir a efectos de REM, salvo que haya capitulaciones matrimoniales o separación judicial.

El 9.2 es el que determina el régimen matrimonial, el 9.3 se refiere a las capitulaciones.

Vienes con tu marido a comprarte una casa y yo te pregunto: ¿tenéis capitulaciones?. Me decís: sí. Se acabó la discusión. Me decís: no. Entonces empiezo a preguntaros: ¿de dónde sois? Pues yo soy de Madrid de toda la vida y mi marido es catalán de toda la vida. Vale, y ¿dónde vivís desde que os casásteis? y me decís pues es que aún no tenemos residencia fija porque hemos estado trabajando fuera de España y volvemos ahora. Vale. ¿Dónde os casásteis? En Barcelona. Pues estáis casados en separación de bienes y se acabó. Al final decidís que os váis a vivir a Madrid y pasan diez años y tu marido se hace madrileño, ¿cambia el régimen matrimonial? no. ¿Cambia algo?, desde mi punto de vista no. ¿Cuándo podría jugar algún papel el 9.3? Pues cuando se hagan capitulaciones en cualquier momento, en cuyo caso esas capitulaciones han de ser conformes a alguna de las leyes que sucesivamente va indicando el precepto. Yo creo que el 9.2 es el fundamental en la práctica y en los dictámenes y para el 9.8 el 9.3 diría que juega.

La inmutabilidad o mutabilidad se podría discutir a los demás efectos (relaciones personales, régimen matrimonial primario y a los efectos del artículo 9.8). Y si se discute yo me inclinaría por la inmutabilidad, aunque tendría que desarrollar mis argumentos.

Evidentemente si optamos por la mutabilidad sería para el caso de cambio de ambos cónyuges a una nueva vecindad civil (que habría de ser la misma, lo que resulta lógico pues han de vivir juntos).

Pero.. yo no estoy actualizado del todo …. (aquí saberse los temas funciona mejor, porque en la práctica aún no funcionamos con las normas que ahora citaremos).

Una buena opinión sobre 9.2, 9.3 y 9.8

Los derechos que corresponden al viudo por ministerio de ley son los que diga la misma ley que rige los efectos del matrimonio (9.2), ley que puede cambiarse aplicando el 9.3 con inscripción en el Registro Civil para que afecte a terceros y dependiendo el carácter retroactivo de lo que se haya pactado.

Hay que tener en cuenta el artículo 22 del Reglamento (UE) 2016/1103 del Consejo, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales que dice (proclamando la mutabilidad):

  1. Los cónyuges o futuros cónyuges podrán designar o cambiar de común acuerdo la ley aplicable a su régimen económico matrimonial, siempre que se trate de una de las siguientes leyes: a)-la ley del Estado en el que los cónyuges o futuros cónyuges, o uno de ellos, tengan su residencia habitual en el momento de la celebración del acuerdo, o b)-la ley del Estado de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges o futuros cónyuges en el momento en que se celebre el acuerdo.
  2. Salvo acuerdo en contrario de los cónyuges, todo cambio de la ley aplicable al régimen económico matrimonial efectuado durante el matrimonio solo surtirá efectos en el futuro.
  3. Ningún cambio retroactivo de la ley aplicable efectuado en virtud del apartado 2 afectará negativamente a los derechos de terceros derivados de dicha ley.

Por su parte el párrafo 46 de la Introducción de la misma norma dice:

“Para garantizar la seguridad jurídica de las transacciones y prevenir cualquier modificación de la ley aplicable al régimen económico matrimonial sin notificación a los cónyuges, no debe cambiarse la ley aplicable al régimen económico matrimonial sin la manifestación expresa de la voluntad de las partes. El cambio decidido por los cónyuges no debe surtir efectos retroactivos, salvo disposición contraria expresa por su parte. En todo caso, no podrá perjudicar los derechos de terceros“.

A las legítimas de los descendientes, se les aplicaría la ley sucesoria (9.8 primer inciso) y podrían aplicarse dos leyes distintas para determinar los derechos de cada uno en una sucesión, es decir, que cuando el 9.8 habla de derechos por ministerio de ley, debemos utilizar el sentido amplio, es decir, derechos en sucesión testada e intestada más allá de los puramente familiares como el 1.321.

¿Cabe a fecha de hoy hasta el 29 de Enero de 2019 la retroactividad (es la fecha de entrada en vigor de la norma)?

Las capitulaciones matrimoniales tienen naturaleza contractual, así se desprende del art. 1.335. Puede darse efecto retroactivo porque no hay norma que lo prohíba. Pero tendría poco sentido, ya el art. 1.317 protege a terceros de buena fe e incluso entre partes, de plantearse litigio sobre caudal responsable de deudas o naturaleza de un bien, alguna de las partes podría alegar el principio de que nadie puede ir contra sus actos propios. Lo que nos lleva a que no hay efecto trascendente por mucho que formalmente pacten retroactividad. Para que tenga efecto retroactivo hay que pactarlo y aún pactándolo quedan a salvo los derechos de terceros. Se podría pactar una separación de bienes retroactiva desde 2015, sin perjuicio de terceros y sin alterar la naturaleza de los bienes, derechos y obligaciones ya adquiridos.

 

Para terminar enlazo tres sentencias en la materia (dos sobre el 9.8 y una sobre el 9.2).

Son estas tres:

STS 1160-2016

STS 2126-2014

STS 2196-2000

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El dictamen según Justito El Notario-20: Tanteos y retractos

Este documento es un batiburrillo de cosas sueltas sobre tanteos y retratos que no parece seguir ningún hilo argumental. Os dejo con ellas:

  1. Para configurar un derecho de tanteo o retracto convencional y que se inscriba hace falta que en la escritura se configure como tal. Según Cámara y Peña el tanteo es personal normalmente pero puede configurarse como real expresamente por las partes para que se inscriba. Pero, para que produzca efectos frente a tercero del 34 hace falta que se inscriba, pues si no el adquirente sería un 34 por el 32. Y yo pregunto si el que compra no inscribe perderá la finca, ¿no?. Y si la finca no está inmatriculada igual, ¿no?. O sea que es real, y si es opción expresamente real Llagaria no se lo cree y Meneses sí.
  2. Si se pacta un tanteo entre dos y constituyen una sociedad ésta queda vinculada por levantamiento del velo.
  3. Por otra parte, si sale un tanteo ver que no suponga pacto comisorio y que puede ser prohibición de enajenar por ejemplo si se lo vendes a tal, ejercito tanteo. Por eso es de interpretación estricta y así habrá que estar al contrato pues si se pactó para la compraventa no puede aplicarse a la aportación a sociedad . O sea ver para qué actos se aplica y sólo aplicarlos a esos.
  4. Si un arrendamiento rústico se transforma por ejemplo se ponen naves para el ganado o incluso se transforma en solar, ¿qué pasa con el retracto?. Parece que si el arrendador se opone se extinguirá el contrato y si no se opone ya cambia el arrendamiento y se estará al Cci o LAU, etc.
  5. En ventas judiciales de pisos arrendados parece que los días se cuentan, no desde la subasta sino del auto de aprobación de la misma. Yo tengo mis dudas pues si se siguen las mismas reglas del embargo parece que será sólo el título y el modo para que adquiera el testimonio del juzgado.
  6. Ante el problema de si lo adquirido por el fiduciario, reservista, etc, siguen o no la condición de que vienen a favor las reglas del retracto en gananciales. 1346.2.
  7. En caso de arrendamiento constituido por un cónyuge antes de contraer matrimonio, si luego de casarse ejercita el retracto arrendaticio y se queda el piso es privativo por el art. 1346.3º; si bien discutir si el retracto es fruto y por tanto ganancial porque sólo se da en el momento de la venta del arrendador y demás circunstancias; pero decir que n o porque el derecho de retracto lo tiene todo arrendatario desde el momento mismo del contrato para si surgen esas circunstancias; por tanto es privativo. Salvo que se trate de vivienda habitual  sobrevenida en cuyo podría llegarse a variar el carácter del arrendamiento. Mejor hablar del interés familiar pero no variar el carácter del arrendamiento en ganancial porque es un contrato sin más
  8. En el caso de arrendamiento constituido durante matrimonio el retracto es ganancial y el piso también pero hablar con estas palabras de titularidad y contenido económico.
  9. No hay retractos en aportación a sociedad o donación salvo LAR porque no puede ponerse el retrayente en esa misma posición de la sociedad pues no puede entregar acciones  ni puede pagar en el caso de donación por el 1518. Tampoco en vitalicio.
  10. Si se vende muy por encima del precio para evitar el retracto hay simulación en el precio y por tanto habrá de pagarse el precio real. Si es donación indirecta (con precio amistoso), ¿hay retracto? Quizá no, por interpretación odiosa.
  11. En el retracto convencional si se ejercita se resuelven todos los actos realizados por el comprador (hipotecas o usufructos salvo arriendos de buena fe, teniendo en cuenta LAU nueva) dice Lacruz que puede cancelar el mismo vendedor pero quizá haya que tener su concurso por las dos resoluciones contradictorias. Pero si no está inscrito el pacto de retro por el 34 LH no se perjudica el comprador o acreedor hipotecario según las reglas generales discutiéndose la opción por ser o no derecho real y se extingue el embargo por no ser un 34.
  12. En caso de ejercicio de un retracto el retrayente se subroga en lugar del comprador y compra al vendedor y no respetará los derechos personales impuestos por él porque le pueden y los reales por preferencia pero ojo con los terceros del 34 LH aunque será difícil por el 37 LH si son los legales pero si son personales es posible.
  13. Si se hace correcta notificación y no se hace uso del tanteo no se puede luego retraer.
  14. Si hay subcomunidades no es extraño si se vende a uno de la comunidad mayor y si se vende a un extraño parece que tienen preferencia los de la pequeña.
  15. En los retractos en ventas judiciales surgen cuando se adjudican a alguien pero NO si se adjudican a los acreedores por quedar desiertas las subastas. En las ventas judiciales el plazo se cuenta desde que el adquirente lo es, esto es desde  el auto de adjudicación.
  16. Si se enajena una cuota a un extraño, y alguno quiere retraer, pero el extraño la vende rápidamente no puede ser 34 por ser retracto legal.
  17. Imaginemos una comunidad de tres personas sobre un bien. Pues bien, una está casada en gananciales pero ha recibido su cuota por legado de modo que es privativa. Para que se lo quede todo Ana podemos hacer. Que compre las cuotas de los otros dos, que si por el 1361 paga con dinero ganancial será un tercio privativo y los otros dos gananciales (algunos dicen que privativo todo porque se expande su derecho). O bien extinción de comunidad y entonces por indivisible se adjudica todo a ella y es todo privativo.
  18. El pacto de retro si se estipula después de la venta es un derecho de opción.
  19. Para consentir un retracto no hace falta complementos de capacidad pero es más discutido en el caso de cónyuges porque puede ser acto de administración y corresponde a ambos (Llagaria dice que vale con uno de ellos).
  20. Si nos dicen que un retrayente notifica dentro de plazo su decisión de retraer ya que hay que cumplir todos los demás requisitos en plazo (pagar el precio o consignar sobre todo).
  21. Si en el rústico se venden fincas inferiores a una hectárea colindantes entre sí por precio global a una persona parece que no habrá retracto pues ya se cumple la finalidad de la ley de evitar minifundio.
  22. En las comunidades funcionales se puede pactar que no hay retractos ni acción de división pero si no se dice nada parece que sí habrá estos retractos como en los sótanos destinados a aparcamientos.
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El dictamen según Justito El Notario-21: Accesión

Cuando sobre un solar se construye un edificio, la construcción sigue la naturaleza del terreno (si el solar es privativo, el edificio también; si es ganancial ídem; y si está sujeto a reserva o SF, el edificio también).

El dominio de la edificación se adquiere a medida que la construcción avanza, y una vez que esta termina se ha adquirido por accesión el dominio total de la edificación.

Las reglas de la accesión se aplican en defecto de pacto, es decir, si una construcción se hace como consecuencia de una relación jurídica entre el propietario del solar y el constructor se aplicará lo pactado, y solo en defecto de pacto las normas de la accesión.

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El dictamen según Justito El Notario-22: Renta vitalicia y vitalicio
  1. No perjudica a legítimas por ser oneroso.
  2. Si se establece sobre varias cabezas a favor de una sola persona durará hasta que fallezca la última y si es a favor de varias personas cabe discutir si se extingue parte a medida que fallezcan los pensionistas. El TS dice que no, que la renta se paga íntegra hasta el fallecimiento del último pensionista acreciendo a los sobrevivientes.
  3. La expresión anual en el pago de la renta del 1802 no es literal, basta con que sea periódica pero pueden ser meses, trimestral, etc.
  4. Respecto del 1805 dice Lacruz que la doctrina fundada cree que es una excepción al 1124 para evitar el enriquecimiento injusto de quien se queda con las pensiones ya pagadas y se le devuelve la finca. Pero ¿por qué va a quedarse con las pensiones? Dicen que por ser contrato aleatorio no juega el 1124 y además por ser un contrato de ejecución periódica que determina el carácter independiente de cada prestación. Otros dicen que devolverá el capital que corresponda matemáticamente a las pensiones que quedan pero es difícil de calcular. El 1124 no lo permite. De todas formas el TS sí lo permite. Incluso los que dicen que no dicen que una vez pedido el aseguramiento de las futuras, si no se hace por este motivo pueden resolver.
  5. Por otra parte se discute si se puede pactar la condición resolutoria. No, por ser contrario al carácter aleatorio del contrato. Y por que sólo es para la venta de inmuebles. Que sí por el 1255 y no prohibirse.  Si lo admitimos parece que tanto en vitalicio como en renta vitalicia quizá con las exigencias del 1504 porque ya que se discute al menos con esos requisitos severos o no. Parece que el requerimiento resolutorio hará falta, la consignación discutida por lo de antes.
  6. ¿En caso de vitalicio cómo se devuelven las pensiones?
  7.  El vitalicio sería el contrato de alimentos del 1791 Cci. Un par de lecturas interesantes:https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-vitalicio/

    http://notariarajoy.com/diferencias-entre-el-vitalicio-y-la-pension/

     

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El dictamen según Justito El Notario-23: Supuestos de hecho para dictamen 1993-1997 de MAC

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO UNO

Don Arnulfo y Doña Brígida estaban casados y tenían cuatro hijos, llamados Don César, Don Daniel, Don Elipio y Don Facundo. Los dichos cónyuges eran propietarios de una bonita casa en Algezares.

En 1988 falleció Don Arnulfo intestado. En 1989 murió su hijo Don César, sin hijos y bajo testamento abierto otorgado en 1980 por el que instituyó heredera universal a su esposa Doña Ginesa. Doña Ginesa está actualmente incapacitada por enfermedad mental y ejerce la tutela sobre ella una institución dependiente de la Comunidad Autónoma. En 1990 falleció Don Daniel, en estado de casado con Dona Hortensia y dejando dos hijos, llamados Don Ignacio y Don Javier. En 1992 murió Dona Brígida bajo testamento otorgado en 1988 por el que instituía herederos a sus cuatro hijos, los cuales serían sustituidos en caso de premoriencia por sus descendientes por estirpes.

Los interesados no han hecho ninguna operación particional, y, ahora, les sale un comprador de la casa.

  1. ¿En qué proporción pertenece la casa a los diferentes interesados?
  2. ¿Quiénes deben otorgar la escritura a favor del comprador?
  3. ¿Qué formalidades necesitan cumplir?

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Septiembre de 1993.

DICTAMEN ABREVIADO  NÚMERO DOS

Don Adolf y Don Boris, solteros, de nacionalidad alemana y no residentes en España, otorgaron en Berlín un documento privado por el cual Don Adolf vende a Don Boris un chalet en La Manga del Mar Menor por precio de veinte millones de pesetas, cuyo pago se hace del modo siguiente:

  1. Dos millones de pesetas han sido abonadas por Don Boris a Don Adolf a la firma del contrato, y se declaran en el mismo recibidas por éste.
  2. Doce millones de pesetas mediante la venta, que en el mismo documento hace Don Boris a Don Adolf de un dúplex en Cabo de Palos.
  3. Y seis millones de pesetas mediante la emisión de tres letras de cambio de dos millones de pesetas cada una, libradas a su propia orden por Don Adolf y aceptadas por Don Boris. Estas letras constan expedidas en España y su pago está domiciliado en una cuenta de no residente abierta a nombre de Don Boris en un Banco español.

Don Adolf ha endosado las tres letras a favor de Don Celedonio, en pago de unas obras de mejora que hizo tiempo atrás en el chalet de La Manga. Luego, en base a un dictamen emitido por un prestigioso Abogado alemán, según el cual el documento privado otorgado en Alemania sobre bienes inmuebles carece de eficacia, vende el chalet de La Manga a Don Desiderio, mediante escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Así las cosas, Don Boris quiere que se le entregue el chalet de La Manga, Don Celedonio pretende cobrar las letras y todos piden dictamen a la Academia sobre los hechos expuestos.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Septiembre de 1993.

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO TRES

Doña Andrea, viuda desde 1980, donó en 1983 tres cuartas partes indivisas de una finca urbana de su propiedad privativa a su hijo Don Bernardo, y, en la misma escritura, vendió al mismo Don Bernardo la cuarta parte indivisa restante por precio de dos millones de pesetas. Don Bernardo, compareciente en la escritura, aceptó la donación y pagó en dinero ante el Notario autorizante, que así lo hizo constar en la escritura, el precio de la compra-venta.

En 1993 muere Doña Andrea bajo testamento abierto otorgado en 1963 por el que lega a su esposo el usufructo universal y vitalicio de su herencia e instituye herederos por partes iguales a sus cuatro hijos Don Bernardo, Don Casildo. Don Demóstenes y Don Ernesto. Doña Andrea no tenía bienes al tiempo de su fallecimiento.

Don Bernardo hizo mejoras en la finca por valor de tres millones de pesetas. Al fallecimiento de Doña Andrea la finca tiene un valor de mercado, según peritos, de veinticinco millones de pesetas, de los cuales cinco millones de pesetas corresponderían a las mejoras efectuadas por su actual propietario.

Don Casildo, Don Demóstenes y Don Ernesto pretenden atacar la transmisión realizada en favor de su hermano Don Bernardo por cualquier medio admitido en Derecho y piden dictamen al efecto.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Septiembre de 1993.

DICTAMEN  ABREVIADO NÚMERO CUATRO

Don Abundio y su esposa Doña Belisaria están sujetos al derecho común y no habían otorgado capitulaciones matrimoniales. Son además los únicos socios de la mercantil  Abun y Beli, SL., en la que el primero tiene el ochenta por ciento del capital social y la segunda, el veinte por ciento. Don Abundio es su Administrador Único. En el plano personal, tienen dos  hijos, llamados Don Clodoaldo, de veinte años de edad, y Don Demetrio, de doce.

Don Abundio había ejecutado, a título personal como contratista tres obras para diferentes Ayuntamientos. Para su ejecución, le fueron suministrados materiales por Estanislao, que hizo los albaranes y facturas a nombre de  Abun y Beli, SL, cuya Sociedad le aceptó unas letras. Al mismo tiempo, se sirvió de un vehículo que compró a nombre de la Sociedad y pagó mediante un préstamo que tomó la misma Sociedad sin coprestatarios ni avalistas, del Banco de Alborán. Este mismo Banco es acreedor de la Sociedad también por un crédito en cuenta corriente avalado por Don Abundio.

Así las cosas, Don Abundio y Dona BeIisaria otorgan capitulaciones matrimoniales por las que pactan el régimen económico matrimonial de separación de bienes y liquidan la sociedad conyugal, adjudicándose Don Abundio las certificaciones de obra de las que tiene contratadas con los Ayuntamientos, por un valor equivalente a los otros tres bienes gananciales que se adjudica Doña Belisaria: una casa en Cartagena, otra en La Manga y otra en La Aparecida.

Muy pocos días después Don Abundio vende, como Administrador Único de Abun y Beli SL el vehículo propiedad de ésta a su hijo Don Clodoaldo, que al día siguiente lo vende a su vez a Don Emérito. Al mismo tiempo, Doña Belisaria vende al mismo Don Clodoaldo la casa de Cartagena y dona a su también hijo Don Demetrio la casa de La Manga, compareciendo el propio Don Demetrio en la escritura para aceptar la donación.

No teniendo la Sociedad bienes a su nombre, los acreedores se pretenden cobrar sus créditos y se preguntan sobre qué bienes pueden intentarlo. Yo os  traslado la  pregunta a vosotros.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Octubre de 1993.

DICTAMEN ABREVIADO  NÚMERO CINCO

Los cónyuges Don Abdón y Doña Bárbara, cuyo régimen económico matrimonial es el de gananciales, otorgaron en 1989 dos escrituras de donación. Por la primera donaron a su hijo Don Críspulo una casa en Los Alcázares. Por la segunda, donaron a su hija Doña Desdémona  y al esposo de ésta Don Elisendo, casados en régimen de gananciales, una casa en Los Urrutias. En ambas donaciones se reservaron el derecho de usufructo simultáneo y sucesivo sobre los bienes donados. Los donatarios no comparecieron en las escrituras para aceptar las donaciones.

Los donatarios, desde 1990, tienen alquiladas las casas y vienen cobrando las rentas, aunque el contrato de  arrendamiento no consta por escrito.

En 1992 aceptó su donación Don Elisendo en escritura pública, que fue notificada a los donantes por el Notario autorizante. En 1993 ha fallecido Don Abdón. En este mismo año y poco después aceptaron sus donaciones Don Críspulo y Doña  Desdémona, también en escritura pública  notificada a Doña Bárbara por el Notario autorizante.

Hace unos días ha fallecido Doña Bárbara. Esta y su esposo otorgaron su último testamento en 1990. En él hicieron constar que nada disponían a favor de sus hijos Don Críspulo  y Doña Desdémona por haber recibido su parte en vida de lo testadores por medio de las dos donaciones indicadas, e instituían heredero universal a su tercer hijo, Don Feliciano. Los únicos bienes que quedaban a los causantes eran una casa en el Barrio Peral y doscientas mil pesetas en metálico.

Ahora nos piden dictamen los interesados sobre los hechos expuestos.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Octubre de 1993.

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 1/1995

La Junta General de Plin, S.A. acordó su disolución el 10 de marzo de 1995, nombrando Liquidador a Don Agatángelo. Así se elevó a público en escritura de 12 del mismo mes, que fue debidamente inscrita en el Registro Mercantil seis días después.

En 5 de abril siguiente, Don Agatángelo, como Liquidador de la Sociedad, otorga escritura pública por la que se entrega y transmite a Don Bernardino una vivienda en ejecución de lo acordado en escritura de permuta de fecha 2 de abril de 1992, por la que éste transmitió a la Sociedad de presente un solar a cambio de la dicha vivienda que la Compañía debía construir y que ya está terminada.

En 12 del mismo mes, Don Agatángelo, en el mismo concepto, vende a Don Cesáreo otra vivienda de la Sociedad, alegando en la parte expositiva de la escritura en que se formaliza la venta, que con ella se da forma pública a un contrato privado del año 1993.

El 19 de abril, y en documento privado, Don Agatángelo vende una tercera vivienda de la Sociedad a Don Desiderio. En dicho documento se declara que la Sociedad ha cobrado la mitad del precio, 3.000.000 Pts, y que para el pago de la otra mitad Don Desiderio ha aceptado y entregado a la Plin, S.A. tres letras de cambio de un millón de pesetas cada una, con vencimiento 2 de mayo, 20 de junio y 30 de julio de 1995.

En 28 de abril, se otorga la escritura pública de liquidación de Plin, S.A., en la que comparecen el Liquidador Don Agatángelo y los tres únicos socios, el propio Don Agatángelo, Don Erasmo y Don Florián. En el Balance final no hay pasivo exigible y figuran como únicos activos los tres créditos contra Don Desiderio representados por las letras de cambio, adjudicándose uno a cada uno de los tres accionistas. Paralelamente, el Liquidador endosa las letras a favor de los respectivos destinatarios. El mismo día, los tres endosatarios endosan a su vez las letras al Banco Industrial de La Hoya.

Don Desiderio no paga la primera letra a su vencimiento y contesta su protesto afirmando que se niega a pagar mientras no esté Plin, S.A. o sus causahabientes en disposición de escriturar la vivienda a su nombre. Paralelamente, el mismo Don Desiderio dirige un acta de notificación a Don Agatángelo indicándole que tampoco pagará a su vencimiento las otras dos letras salvo que se  cumpla igual condición.

Todos los afectados solicitan dictamen de la Academia.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena 1995

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 2/1995

Don Ataulfo y su esposa Doña Bibiana son los únicos accionistas de la mercantil Plum, S. A., la cual, dedicada a la reparación de material móvil ferroviario, construyó en terrenos de su propiedad una gran nave industrial, para cuya financiación concertó con el Banco Industrial de La Hoya un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, hasta un máximo de cincuenta millones de pesetas, que garantizó con hipoteca sobre la nave. La hipoteca quedó inscrita en el Registro de la Propiedad en 12 de marzo de 1991.

En diciembre del mismo año 1991, se anotó un embargo preventivo sobre la misma finca en base a unas letras de cambio aceptadas presuntamente por el Administrador Único de la Sociedad, Don Ataulfo, que tachó la firma de falsa, por lo que el tenedor, Don Catalino, ejercitó la acción cambiaria en juicio declarativo. El importe del embargo es de diez millones de pesetas de principal, más tres millones más para intereses, costas y gastos.

En octubre de 1993, Plum, S. A., representada por su Administrador Único Don Ataulfo, concede una opción de compra sobre la nave a Catapún, S. L., representada por el propio Don Ataulfo, como apoderado especial de esta última. El precio de la compra se fijó en cincuenta millones de pesetas, del que la entidad optante podría descontar el importe de las cargas preferentes a la opción al tiempo de ejercitarse. El derecho de opción se inscribió en el Registro de la Propiedad. Los socios de Catapún, S. L. son Don Demóstenes, hijo de Don Ataulfo y Doña Bibiana, Don Eurípides y Don Federico, estos dos últimos buenos amigos de Don Ataulfo y Administradores Solidarios de la Sociedad.

Poco después de la inscripción del derecho de opción de compra ingresó en el Registro una anotación preventiva de demanda contra Plum, S. A.. Con ella el actor, Don Gilberto, ejercita la acción reivindicatoria sobre la nave en base a que había comprado los terrenos sobre los que se ubica a su anterior propietario antes de que éste los vendiera a Plum, S. A., hecho que conocían tanto los socios como el Administrador de ésta.

A continuación, se inscribe otra hipoteca a favor del Banco Industrial de La Hoya por importe de ocho millones de pesetas de principal más otras cantidades para intereses, costas y gastos.

Y por último, Don Hermógenes, acreedor de Catapún, S. L. obtiene la anotación de un embargo por siete millones de pesetas de principal más dos más para intereses, costas y gastos sobre su derecho de opción de compra sobre la finca.

El plazo para el ejercicio de la opción de compra finalizaba hoy, y lo ha ejercitado Catapún, S. L., que a continuación ha vendido la nave a Don Imeldo, todo ello en escritura pública.

¿Qué pasa con la finca?. ¿Y si Catapún, S. L. hubiera dejado caducar el derecho de opción y hubiera vendido directamente a Don Imeldo Plum, S. A.?.

Téngase en cuenta que el saldo actual de la cuenta de crédito garantizada con la primera hipoteca que pesa sobre la finca es de treinta y cinco millones de pesetas favorable al Banco.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena 1995.

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 3/1995

Don Zoilo, Don Yago y Don Xabier se presentan en la Notaría con la situación que se narra a continuación.

Declaran ser hijos de Don Wenceslao y Doña Visitación. Don Wenceslao se casó en 1948 con Doña Urraca, de la que se separó de hecho; Doña Visitación se casó en 1952 con Don Tristán, de quien también se separó. En 1955 iniciaron Don Wenceslao y Doña Visitación, que no tenían hijos de sus respectivos matrimonios, su vida en común, naciendo los tres hijos consultantes.

Don Zoilo y Don Yago figuran en su inscripción de nacimiento en el Registro Civil como hijos de Wenceslao y Visitación, sin que consten los apellidos de éstos ni tampoco que estuvieran casados, pero sí con los apellidos del padre y de la madre; en el Registro Parroquial figuran con los mismos apellidos y como hijos de sus padres, a quienes en este caso sí se identifica con sus apellidos. Don Xabier figura sólo con los apellidos maternos, en el mismo orden, en el Registro Civil, pero sí consta como hijo de sus padres, a quienes se nombra con sus apellidos, en el Registro Parroquial.

Don Wenceslao murió hace unos meses. Tenía a su fallecimiento tres casas, adquiridas en 1978, 1981 y 1988, y en cuyas escrituras hacía constar que estaba casado con Doña Visitación. A su fallecimiento quedó un documento escrito a mano por un amigo suyo en el que decía que nombraba herederos a Doña Visitación y a sus tres hijos, a quienes nombraba con su nombre, sin mencionar sus apellidos. El documento estaba firmado por el propio Don Wenceslao.

Los tres señores presentes en la Notaría afirman que Don Sigfrido, hermano de doble vínculo de Don Wenceslao, ha obtenido un Auto judicial en el que se le declara único heredero abintestato de su hermano, gracias al cual ha conseguido inscribir en el Registro de la Propiedad las tres casas a su nombre, habiendo vendido después una de ellas, venta que también ha sido inscrita.

Don Zoilo, Don Yago y Don Xabier preguntan qué pueden ellos hacer.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena 1995.

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 4/1995

Don Zósimo falleció en 1995 bajo testamento abierto otorgado en 1991 por el que legó a su esposa Doña Ysolina el usufructo universal y vitalicio de su herencia e instituyó herederos por partes iguales a sus cinco hijos Don Xosé, Don Witiza, Don Venancio, Don Urko y Don Terenci, que serían sustituidos en los casos de premoriencia e incapacidad para suceder por sus respectivos descendientes por estirpes.

Don Xosé fue incapacitado, quedando rehabilitada la patria potestad de sus padres, en 1992.

Don Witiza falleció en 1993 dejando viuda, Doña Salustiana, y dos hijos, Don Rodrigo y Don Quirico, mayores de edad. No otorgó testamento.

Don Venancio falleció un mes después que su padre dejando viuda, Doña Paulina, y un hijo, Don Orosio, de 17 años de edad. Tampoco hizo testamento.

Don Urko, soltero y con un hijo, repudió la herencia de su padre en escritura pública.

Don Terenci está disconforme con el usufructo universal de su madre y pretende obtener sus derechos hereditarios en pleno dominio en cuanto ello sea posible.

La herencia de Don Zósimo está integrada por una lujosa villa que adquirió en estado de casado pero sin afirmar en la escritura que lo fuera para la sociedad conyugal. Un millonario tejano les ofrece ahora cien millones de pesetas a toca-teja por la villa.

Todos los causahabientes de Don Zósimo, que están sujetos al Derecho común, preguntan qué derechos tienen y qué han de hacer para poder otorgar la escritura de compra-venta.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena 1995

DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 5/1995

Doña Andrea era la única propietaria de un edificio de cinco plantas, baja y cuatro en alto, sito en Móstoles. En 1992, después de dividirlo horizontalmente a razón de un departamento privativo por planta, vendió en escritura pública a Don Bartolomé la planta baja; y en 1993 vendió en documento privado la segunda a Doña Casiana y la tercera a Don Demóstenes.

En 1995, con Don Bartolomé, otorga escritura por la que la comunidad de propietarios le concede a ella misma derecho de vuelo para edificar una planta más, la quinta en altura, cuyo derecho se inscribe en el Registro de la Propiedad. En ese punto, toma Doña Andrea un préstamo hipotecario para edificar esa planta, gravando el departamento número cinco de la propiedad horizontal, que es la planta cuarta en altura. Posteriormente construye la quinta planta en alto en ejercicio de su derecho de vuelo y otorga escritura pública, también con el consentimiento de Don Bartolomé, por la que agrupa cuarta y quinta planta en altura formando un solo departamento dentro de la propiedad horizontal, que es el número cinco.

Por otro lado, Doña Andrea no pagó a Don Emilio, contratista de la obra de elevación de la quinta planta en alto, y éste pretende obtener la anotación de su crédito refaccionario.

Todos los interesados nos piden dictamen sobre su situación.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena 1995.

DICTAMEN NÚMERO 1/1996

Don Abilio contrajo matrimonio en 1959 con Doña Basilia, de nacionalidad boliviana. El matrimonio se celebró en Bolivia y fue válido según la ley nacional española al tiempo de su celebración. De dicho matrimonio nacieron tres hijos, Don Carlos, Don Demóstenes y Don Emeterio, hoy mayores de edad todos.

En 1990 Don Abilio compra un apartamento en La Manga del Mar Menor, declarando en la escritura que está casado con Doña Basilia, ignorando que ésta, antes de la compra, había obtenido en su país sentencia de divorcio vincular de su matrimonio.

En 1991 fallece Doña Basilia, sin otra descendencia que la habida de su matrimonio con Don Abilio, poco después, éste contrae matrimonio con Doña Federica. Ésta soltera, era madre de un hijo menor de edad, Don Gervasio, habido de su relación con Don Honorato que lo había reconocido.

En 1993, Doña Federica había comprado un piso en La Unión, habiendo reconocido Don Abilio en la escritura el carácter de privativo de la esposa del dinero con el que se pagó el precio y, en consecuencia, de la propiedad adquirida

Poco después, también en 1993 Don Abilio vendió una feraz finca rústica sita en la diputación de La Palma, del término de Cartagena, a Doña Inmaculada, con parte del precio aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita.

En 1994, Don Abilio y Doña Federica compran una vivienda unifamiliar en el Polígono Residencial de Santa Ana declarando que lo hacen para su sociedad conyugal.

En 1995 Don Abilio regala a Doña Federica una joya por la que paga tres millones de pesetas mediante cheque con cargo a una cuenta de la que los esposos son titulares con disponibilidad indistinta.

En el propio año 1995, Don Abilio resuelve la venta de la finca rústica a Doña Inmaculada por falta de pago de la parte aplazada del precio.

En 1996 fallecen Don Abilio, Doña Federica y Don Carlos, hijo éste de aquél, en accidente de tráfico, todos bajo testamento notarial abierto.

En el testamento de Don Abilio, otorgado en 1992, legaba a su esposa Doña Federica el tercio de libre disposición en pleno dominio, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria; legaba a su hijo Don Carlos la feraz finca rústica sita en la diputación de La Palma, término de Cartagena; legaba a su hijo Don Demóstenes lo que por estricta legítima le correspondiera; e instituía heredero a su hijo Don Emeterio. En la institución y en los legados sustituía vulgarmente a sus hijos por sus respectivos descendientes por estirpes.

En el testamento de Doña Federica, de 1996, instituía heredero a su hijo Don Gervasio sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria que correspondiera a su esposo Don Abilio; privaba a Don Honorato de la administración de los bienes que su hijo Don Gervasio heredara de ella, y nombraba administrador de tales bienes, con plenas facultades a su esposo Don Abilio, que sería sustituido en caso de premoriencia por el hijo de éste Don Carlos, y éste a su vez por su hermano Don Emeterio.

En el testamento de Don Carlos, otorgado sólo unos días antes de su fatal accidente, se limitaba a reconocer como hijo suyo al que esperaba Doña Jimena, soltera, que dos meses más tarde dio a luz a un niño a quien se impuso el nombre de Kasiano (sus abuelos eran de Somorrostro).

Para colmo de males se ha descubierto recientemente que en la escritura de 1994 por la que Don Abilio y  Doña Federica compraron una vivienda en el polígono de Santa Ana se padeció el error de escriturar a su nombre una vivienda distinta de la que les correspondía y efectivamente ocuparon, planteándose la necesidad urgente de subsanar la mencionada escritura.

Todos los interesados, con cierta consternación por el devenir de los acontecimientos, piden dictamen sobre la trascendencia jurídica de todos los hechos narrados.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro, Cartagena 1996.

DICTAMEN 1-97

El matrimonio formado por Don Alexander y Doña Brenda, ambos de nacionalidad británica, tuvo dos hijos, Don Clifford y Doña Diana, nacidos en 1962 y 1963, respectivamente. En 1965, los indicados esposos compraron en escritura pública ante Notario español, por mitad y pro indiviso, y así se inscribió en el Registro de la Propiedad, un chalet en La Manga del Mar Menor. En 1970, Don Alexander compra para sí, también ante Notario español, una parcela de terreno colindante con el chalet con la cual se amplían las instalaciones de éste. Se inscribió como privativa del comprador, dado su régimen económico legal de separación de bienes.

En 1980, Don Alexander, su hijo Don Clifford y Don Eulogio, éste español, constituyen, cumpliendo los requisitos entonces vigentes en materia de inversiones extranjeras, una sociedad de responsabilidad limitada llamada Houston Planet, S. L., cuya sociedad no se inscribe en el Registro Mercantil. La sociedad compra un terreno en El Algar mediante documento privado en el que figura representada por su Administrador Único, Don Eulogio; sobre dicho terreno construye a su costa una nave industrial en la que se dedica a la fabricación y venta de puertas y ventanas, actividad que constituye su objeto social. En el documento privado de compra-venta se reconocía la existencia de una hipoteca sobre el terreno a favor del Banco Internacional de Valladolises, S. A., cuya hipoteca se comprometía a cancelar a su costa el vendedor, Don Fernando. Pero, transcurridos varios años, el préstamo garantizado con la hipoteca no ha sido pagado por Don Fernando, y, en procedimiento ejecutivo seguido contra él, se ha dictado mandamiento de embargo que se ha anotado sobre la finca.

En 1983, Don Clifford pasó a residir en España, obteniendo el correspondiente permiso de residencia, y compró una casa en Los Belones. En 1985 Doña Gabina dio a luz una niña, a la que llamó Hortensia. La madre requirió a Don Clifford para que la reconociera como hija suya, y, ante la negativa de éste, le demandó en juicio de filiación, al final del cual, y contra la oposición de Don Clifford, Hortensia fue declarada hija suya.

En 1987 Don Clifford contrajo matrimonio con Doña Inmaculada, habiendo nacido posteriormente un hijo del matrimonio, Jenaro.

En el mismo año, Doña Diana contrajo matrimonio con el súbdito alemán Don Karl, fijando su domicilio en Hamburgo. En 1990 compró el matrimonio una Villa en La Manga del Mar Menor, donde solían pasar los veranos. En 1992 y 1993 tuvieron dos hijos, Leonhard y Michael.

En 1994, Don Alexander se divorció en el Reino Unido de su esposa Doña Brenda. Con motivo de tal divorcio, en la correspondiente resolución judicial se adjudicó a la esposa el chalet y la parcela radicantes en La Manga del Mar Menor.

En 1995, Don Alexander, divorciado, y Doña Nereida, soltera y de nacionalidad española, compraron por mitad y pro indiviso un lujoso apartamento en Mar de Cristal. En el mismo año, Don Alexander contrae matrimonio con Doña Nereida, con la que venía conviviendo desde hacía algún tiempo, naciendo de su unión en 1996 dos preciosos mellizos: Ofelio y Prisco. También en 1996, los esposos otorgan escritura pública por la que, con base en la extinción de un condominio que mantenían sobre el apartamento de Mar de Cristal y otros bienes de valor semejante existentes en el Reino Unido, cuya adjudicación al esposo ya se había formalizado en dicho Estado, adjudican a Doña Nereida el citado apartamento. Esta escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.

En 1997, Don Alexander, Don Clifford y Doña Diana adquieren la nacionalidad española. Al mismo tiempo, Doña Brenda, a quien Don Alexander no ha pagado ni una sola de las pensiones de divorcio, dado que éste no tiene bienes a su nombre en el Reino Unido, pretende obtener embargo sobre el apartamento de Mar de Cristal.

Y pocos días después, en fatal accidente de automóvil, fallecen Don Clifford, Doña Diana y Doña Nereida. Ofelio falleció dos días después como consecuencia de las lesiones sufridas en el accidente, y Prisco salió ileso del mismo.

Don Clifford y Doña Diana habían otorgado testamento válido en Inglaterra en 1980 por el que dejaban toda su herencia a sus padres. Don Clifford además otorgó testamento ológrafo en España por el que se limitaba a apartar de su herencia a Hortensia, ordenando que no tuviera parte ninguna en su herencia o, de tener derecho legal a ello, que tuviera la menor parte posible. Doña Nereida no otorgó testamento.

Por otro lado, Houston Planet, SL. ha sufrido últimamente algunos descalabros financieros y ha dejado de pagar algunas de sus deudas.

Ante tal estado de cosas, todos los interesados recurrieron al solicitor inglés para que dictaminará sobre sus derechos, a lo que dicho profesional respondió: “No puedo contestar a sus preguntas ya que no conozco la ley española. En la Academia podrán atenderles mucho mejor que yo”.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena, enero de 1997.

DICTAMEN 2-97

Don Aparicio falleció sin herederos forzosos en 1909, bajo testamento notarial abierto por el que, entre otras disposiciones que no vienen al caso, legó la mitad indivisa de un edificio en la calle Trapería de Murcia a sus sobrinos Don Bruno y Don Corpóforo, primos entre sí; estos debían conservar el bien y transmitirlo a sus hijos; y éstos a su vez a los suyos, pasando al fallecimiento de éstos a la propiedad de la fundación canónica Santísima Virgen del Puerto. La otra mitad indivisa del edificio fue heredada por Don Bruno de su madre en 1935.

En 1950, fallece Don Bruno sin ascendientes ni descendientes, bajo testamento por el que instituyó heredera universal a su esposa Doña Dalila. Ésta contrajo nuevas nupcias con Don Eurípides, de quien tuvo tres hijos, Don Facundo, Doña Graciana y Don Hipócrates (éste, médico de profesión). Muerta Doña Dalila intestada y en estado de viuda, Don Facundo repudió su herencia en escritura pública, y los otros dos herederos no formalizaron ninguna operación particional. Recientemente, la Seguridad Social ha embargado el derecho hereditario de Doña Graciana.

En 1952 falleció Don Corpóforo, dejando dos hijos, Doña Irma y Don Jacobo. La primera se casó y se fue a vivir a Australia, sin que se sepa nada de ella a pesar de las intensas gestiones de Paco Lobatón e Isabel Gemio. Don Jacobo ha fallecido hace unos días dejando viuda y tres hijos, Don Kostka, Doña Leona y Doña Melchora.

La mercantil Topamí SL, varios años ya interesada en la adquisición del edificio, ha conseguido un compromiso de venta de su parte en el edificio de Doña Graciana y Don Hipócrates, por precio de veinte millones de pesetas; una venta en documento privado firmada por Don Jacobo y Don Kostka, fechado el documento en vida del primero; y una opción de compra por plazo de dos años firmada por el Presidente del Patronato de la Fundación, que contaba con la pertinente autorización conferida por dicho Patronato.

La misma fundación Santísima Virgen del Puerto, cuyos Estatutos datan de 1757, que no está inscrita en el Registro de Entidades Religiosas y sí lo está en el de Fundaciones (habiendo obtenido del Protectorado prórroga para la adaptación de sus Estatutos a la Ley estatal vigente), es dueña asimismo de un solar colindante por el fondo con el edificio anterior, cuyo solar adquirió por legado de un señor que estableció prohibición perpetua de enajenar y la obligación de destinar las rentas del inmueble a sufragar la comida y el vestido de dos pobres. La inscripción registral de la finca a favor de la fundación recoge tal limitación.  Topamí SL pretende comprar asimismo este solar.

La fundación Ayuda Ya, constituida en escritura pública en 1995 y no inscrita en el Registro de Fundaciones, ha venido desarrollando sus actividades. En 1996 compró a Don Néstor, en documento privado, una casa en Beniaján, de la que tomó posesión y utiliza como sede social. En 1997, reconoció también en documento privado una deuda a favor de Don Orosio, derivada de las obras de reparación y acondicionamiento de la sede, por importe de tres millones de pesetas. Los dos documentos privados fueron firmados por el Presidente de la Junta de Patronos, contando con acuerdo expreso de ésta. En 1997 Don Néstor ha vuelto a vender la casa de Beniaján en escritura pública a Don Ponciano. Éste, a su vez, la ha vendido en documento privado a Topamí SL.

La Archicofradía de la Pasión, asociación de Derecho Canónico debidamente inscrita en el Registro de Entidades Religiosas, adquirió por compra en 1976 una nave en el Barrio del Carmen para guardar sus tronos y objetos litúrgicos y procesionales. Una vez pagado el precio, por temor a una posible secularización de bienes eclesiásticos, se escrituró la finca, a petición de la Archicofradía, y a lo que accedió el vendedor, a nombre de la Asociación de Cofrades Amistosos, previamente constituida por diez miembros de la Archicofradía e inscrita en el Registro de Asociaciones competente. En los Estatutos de la Asociación se prevé que, en caso de disolución de la misma, su patrimonio pasaría a la Archicofradía de la Pasión, y, de no existir ésta, se destinaría a obras benéficas. Fallecidos el Presidente y cinco miembros más de la Asociación, el designado en el acta fundacional como Vicepresidente de la misma, que, además tiene las llaves de la nave, la ha vendido en documento privado a Topamí SL.

La representación de Topamí SL se dirige al señor Provisor de la Diócesis para que le explique los derechos que corresponden a su sociedad como consecuencia de los hechos narrados, y el Provisor envía a tal representación a la Academia para que allí se le informe.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena, febrero de 1997.

DICTAMEN 3-97

La mercantil Carburantes Equis SA, constituida en 1988, tenía en 1991 dos únicos socios, Don Zacarías y Don Yago. En ese mismo año, Don Zacarías vendió, en póliza intervenida por Corredor de Comercio, a Don Yago, que era desde la constitución Administrador Único de la compañía, todas las acciones que pertenecían al primero en la misma, quedando aplazado el precio. En 1992, no pudiendo pagar Don Yago dicha deuda, la reconoció a título personal en escritura pública y, en el mismo instrumento, en representación de la sociedad, constituyó hipoteca en garantía del crédito sobre una nave en Albacete propiedad de su representada. La hipoteca quedó inscrita en el Registro de la Propiedad.

En 1994, Don Xabier, acreedor de Carburantes Equis SA obtuvo anotación preventiva de embargo sobre la nave y sobre un almacén y un local de negocio también propiedad de la sociedad sitos en Pozo Cañada.

Don Yago, en nombre de la sociedad, suscribe en 1996 un contrato con Don Zacarías y Don Xabier por el que Carburantes Equis SA cede en pago de sus respectivos créditos, al primero, la nave de Albacete, y al segundo, el almacén de Pozo Cañada. Los acreedores dan carta de pago de sus respetivos créditos en el mismo documento. La sociedad no había adaptado sus estatutos a la Ley de Sociedades Anónimas de 1989 ni había renovado el órgano de administración.

Don Yago fallece en 5 de enero de 1997 en estado de casado en únicas nupcias con Dona Wilfreda y habiendo tenido seis hijos de su matrimonio: Don Venancio, muerto en 1995, que ha dejado viuda y dos hijos; Don Urbano, soltero y con un hijo; Don Tarsicio, casado y con tres hijos; Don Salvador, viudo y con un hijo; Don Rigoberto, separado de hecho y sin hijos, y Don Querubín, soltero y sin hijos.

El fallecimiento tiene lugar bajo testamento abierto otorgado en 1990, en el cual dispuso el testador lo siguiente:

Primero: Lega a su esposa el usufructo de todos sus bienes.

Segundo: Lega a su hijo Don Querubín las acciones que le pertenecen en la sociedad mercantil Carburantes Equis SA.

Tercero: Instituye herederos a sus hijos Don Venancio, Don Urbano, Don Tarsicio, Don Salvador y Don Rigoberto, que serán sustituidos en los casos de premoriencia e incapacidad para suceder por sus respetivos descendientes por estirpes.

Don Yago era titular a su fallecimiento de las acciones de Carburantes Equis SA, de una casa en La Roda y de una finca rústica en Barrax.

Después del fallecimiento de Don Yago han ocurrido los siguientes acontecimientos, por este orden: Don Rigoberto ha vendido su cuota hereditaria a Don Pablo; Don Salvador ha fallecido; y Don Tarsicio ha repudiado la herencia de su padre.

Pretenden ahora los partícipes otorgar la correspondiente escritura de partición de herencia.

Todos los interesados recurren a la Academia para que se les clarifique su respectiva situación.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena, febrero de 1997.

DICTAMEN 4-97

Don Antonio era titular de un derecho de opción, conferido en documento privado, sobre unos terrenos, denominados finca Lo Gallo, y se encontraba en una importante reunión de la que iba a resultar su completa urbanización y edificación. A tal fin, se constituye una sociedad limitada denominada Clavesa, S. L. cuyos socios, por partes iguales, son el propio Don Antonio, Don Bernardo, Don Carlos y la mercantil Construcciones la Oca, S. L., y en la que el primero aportó su derecho de opción y efectivo, siendo dineraria la aportación de todos los demás. Constituye el objeto de Clavesa, S. L. la urbanización de terrenos, la construcción de edificaciones y la venta de las mismas o sus componentes, y constan como preceptos estatutarios los dos siguientes:

  1. El socio Don Bernardo se encargará en exclusiva, como agente de la propiedad inmobiliaria, de la venta de las viviendas, locales y cocheras que se construyan, cobrando por cada venta de la sociedad un dos por ciento del precio efectivamente pagado a la sociedad, y comprometiéndose a abrir, a su exclusivo cargo, oficinas de ventas en Madrid, Bilbao y Soria.
  2. Todas las obras de construcción que haya de realizar la sociedad las encargará a la mercantil Construcciones la Oca, S. L., que las cobrará a un precio inferior en un quince por ciento al que fijen de común acuerdo las dos sociedades o, en defecto de acuerdo, dos Arquitectos, designados uno por cada parte. Se nombra administrador único a Don Carlos, asignándosele en los Estatutos una retribución de doscientas mil pesetas al mes más una participación del cinco por ciento en los beneficios de cada ejercicio antes de impuestos.

Una vez inscrita en el Registro Mercantil la nueva sociedad, toma, mediante póliza intervenida por Corredor de Comercio, un préstamo de la Caja de Ahorros de Águilas, cuyo prestatario es avalado a título personal por los cuatro socios. Con el dinero obtenido la sociedad ejercita el derecho de opción de compra sobre la finca Lo Gallo y ésta queda escriturada poco después a nombre de aquélla, inscribiéndose así en el Registro de la Propiedad.

Tiempo después, se aprueba una modificación del Plan General de Ordenación que afecta a la totalidad de la finca. Por consecuencia de dicho Plan, cede la sociedad al Ayuntamiento unos terrenos para viales, para unos jardines y para la construcción de un edificio de servicios múltiples municipales, quedando para ella un enorme solar. El propietario anterior de la finca, que la vendió a la sociedad como consecuencia del ejercicio del derecho de opción, considera que el valor de la finca es más de diez veces superior a aquél por el que la vendió, por lo que desea impugnar la venta.

Seguidamente, Clavesa, S. L. otorga una escritura con el siguiente contenido: l-. Constituye todo el solar en régimen de propiedad horizontal, siendo elementos privativos de la misma las parcelas números uno al ocho, que se destinan a la construcción de un bloque de apartamentos cada una; se prevé expresamente que cada parcela, una vez construida, podrá ser declarada a su vez en régimen de propiedad horizontal, y se les asignan cuotas de participación iguales en la propiedad horizontal general, si bien se establece que tales elementos privativos sólo contribuirán al pago de cuotas de gastos de comunidad cuando los respectivos edificios estén terminados, y que tales cuotas en gastos comunes serán proporcionales a la superficie construida de cada edificio. 2-. Se declara la obra nueva terminada sobre las parcelas números uno al cuatro, y la obra nueva en construcción sobre las otras cuatro, constituyéndose los bloques uno y dos en régimen de propiedad horizontal y sin que lo sean los otros seis. La urbanización cuenta con una zona central de jardines privados e instalaciones deportivas.

Días después, Clavesa, S. L. vende a Trestristestigres, S. A., de la que es socio Don Carlos, los bloques dos y tres completos, aplazándose la mitad del precio y quedando garantizado dicho precio aplazado con condición resolutoria explícita sobre las fincas. La sociedad compradora destina los dos bloques a multipropiedad. A tal efecto, vende a sus compradores cuotas indivisas en las distintas viviendas del bloque dos, cuyas cuotas indivisas llevan aparejado indisolublemente el derecho al uso de las mismas en una determinada época del año; las correspondientes escrituras de venta se van inscribiendo en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, con relación al bloque tres, suscribe la sociedad contratos privados con sus clientes, por los que les atribuye el derecho de uso de las distintas viviendas en determinada época del año. Don Bernardo, que había abierto las oficinas de ventas de Madrid y de Bilbao, pero no lo había hecho en Soria, no ha intervenido en todas las operaciones de venta.

Clavesa, S. L. vende todas las viviendas del bloque uno a diferentes compradores, algunos de los cuales pagan el precio mediante préstamo que garantizan con hipoteca sobre la vivienda adquirida, y destina las del bloque cuatro a alquiler.

Trestristestigres, S. A., que sólo ha logrado colocar una quinta parte de los derechos ofrecidos en multipropiedad, al vencer el aplazamiento del precio, sólo ha podido pagar la mitad de su deuda para con Clavesa, S. L., y no ha pagado ni una peseta de gastos de comunidad. Al propio tiempo, el Banco de Cieza, su acreedor con motivo de un préstamo personal impagado, ha obtenido mandamiento de embargo sobre sus fincas.

Seguidamente, Clavesa, S. L., que tampoco está nadando en la abundancia precisamente, declara terminada la obra de los bloques cinco y seis, que divide horizontalmente a continuación y toma un préstamo hipotecario sobre los dos bloques del Banco de Cieza. Con el importe del préstamo paga el personal que tenía con la Caja de Ahorros de Águilas y lo que aún debía a Construcciones la Oca, S. L. por la construcción de los bloques uno a cuatro; pero debe todo el importe de la obra de los cinco y seis, por lo que esta última sociedad pretende obtener una anotación preventiva de crédito refaccionario. Las bloques siete y ocho están materialmente sin empezar, y Construcciones la Oca, S. L. se niega a realizar las obras por no estar al día en el cobro de los trabajos anteriormente efectuados.  Clavesa, S. L. ha ido vendiendo en documento privado y en escritura pública diversos elementos privativos de los bloques cinco y seis. Naturalmente, Clavesa, S. L. no ha pagado nada en concepto de gastos de comunidad.

Los problemas económicos desencadenan los recelos y desavenencias en el seno de Clavesa, S. L.. Se convoca en forma una Junta General con el siguiente orden del día: 1-. Ampliar capital en veinte millones de pesetas. 2-. Modificar el sistema de transmisión inter vivos de participaciones sociales. La Junta se celebra con intervención de Notario, debidamente requerido, y en el acta de la Junta que éste levanta, además de las menciones reglamentarias, se hace constar lo siguiente: l-. Que se ha acordado por unanimidad ampliar capital en veinte millones de pesetas, decidiendo los cuatro socios suscribir cinco millones de pesetas cada uno, los cuales deberán ingresar en determinado banco a nombre de la sociedad en el plazo de quince días. 2-. Se modifica, también por unanimidad, el artículo correspondiente de los Estatutos Sociales en el sentido de que, en caso de transmisión inter vivos de participaciones sociales, a favor de socios o de extraños, cada socio tendrá derecho a un número de participaciones proporcional al que ya tuviera, pudiendo adquirirlas, a falta de acuerdo entre las partes respecto de su valor, por el valor nominal de las mismas. 3-. Fuera de orden del día, pero por unanimidad de los presentes, se acuerda suprimir los preceptos estatutarios relativos a los derechos y obligaciones de Don Bernardo y Construcciones la Oca, S. L. sobre venta de fincas y realización de obras. 4-. Llegado este punto, los socios Don Antonio, Don Bernardo y el representante de Construcciones la Oca, S. L. manifiestan su voluntad de cesar al administrador único Don Carlos. Éste, que presidía la Junta, levanta la sesión y abandona la reunión. Los demás socios se oponen a tal declaración y designan a Don Antonio para que presida la misma. Se acuerda el cese de Don Carlos y se nombra administrador único al propio Don Antonio. Todo ello consta en el acta notarial, sin que se haya realizado ninguna otra actuación en relación con lo acordado, salvo el ingreso de la ampliación de capital, que ha sido realizado en plazo por todos menos por Don Carlos, que no lo ha hecho todavía después de pasados los quince días.

Por otro lado, los dos socios y administradores mancomunados de Construcciones la Oca, S. L., Don Diego y Don Enrique, han decidido separarse. Don Diego ha vendido a Don Enrique sus participaciones en la sociedad y se ha nombrado a éste administrador único de la misma. Poco después, el nuevo administrador único ha endosado en nombre de la sociedad a Don Fernando una letra de cambio aceptada por Clavesa, S. L.. Por quedar solamente en el patrimonio el crédito refaccionario contra la propia Clavesa, S. L. y las participaciones de ésta, Don Enrique decide la disolución y liquidación de la sociedad, adjudicándose aquellos bienes y quedando todo ello inscrito en el Registro Mercantil. Posteriormente, la letra de cambio quedó impagada, levantándose el correspondiente protesto.

Ante este estado de cosas se presenta Don Gabriel, multimillonario y socio único y administrador único de la mercantil Pasta Investments, S. L., pretendiéndose por los interesados realizar, mediante el otorgamiento de las pertinentes escrituras públicas, las siguientes operaciones:

  1. Ampliar el capital de Clavesa, S. L. en mil millones de pesetas, habiéndose de suscribir y desembolsar la ampliación en un cincuenta por ciento por Don Gabriel, y en el otro cincuenta, por Pasta Investments, S. L.. Asimismo, se desea que el administrador único Don Antonio ostente plenas facultades, excepto para disponer de bienes inmuebles, para lo cual habría de contar con el consentimiento y la firma de Don Bernardo o de Don Gabriel.
  2. Inmediatamente, Clavesa, S. L., todavía propietaria de los bajos de lo bloques uno y dos del complejo, pretende unirlos en una sola finca y dividirlos horizontalmente a su vez en plazas de aparcamiento o, por lo menos, hacer dicha división horizontal con cada uno de los dos bajos.
  3. Transformar Trestristestigres, S. A. en sociedad de responsabilidad limitada, pretendiendo Don Gabriel adquirir simultáneamente por compra a sus socios la totalidad de la participaciones sociales y ostentar el cargo de administrador único.
  4. La comunidad de propietarios del bloque uno pretende permutar con Trestristestigres, S. L. la que era vivienda del portero, que pasaría a ser elemento privativo, por un terreno colindante, en el que se va a construir una piscina olímpica y un campo de fútbol para dicha propiedad horizontal. Para ello, Trestristestigres, S. L. ha de segregar los terrenos de una mayor finca de su propiedad; tal finca está calificada como suelo no urbanizable y es rústica de secano, de suerte que la porción que se pretende segregar es inferior a la unidad mínima de cultivo definida por la Comunidad Autónoma.
  5. La comunidad de propietarios general del complejo pretende comprar a Clavesa, S. L. una vivienda del bloque seis para destinarla, como elemento común, a residencia del guarda de la urbanización; y desea adquirir de Trestristestigres, S. L. otra finca colindante con el complejo para destinarla a zonas de esparcimiento  comunes a todo él. Tal finca está afectada por un procedimiento de reparcelación urbanística y así consta en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente nota marginal.
  6. La propia comunidad general querría ceder sus elementos comunes, incluso la vivienda del guarda, al Ayuntamiento, que se haría cargo del mantenimiento. De esta manera, dicha comunidad general desaparecería y quedarían únicamente las comunidades independientes de cada uno de los ocho bloques.
  7. Clavesa, S. L. pretende agrupar las parcelas siete y ocho en una sola y construir en ellas un hotel.
  8. Para redondear su oferta turística, Clavesa, S. L. pretende comprar a Marina del Mar, S. A. treinta puntos de atraque en el puerto deportivo de Punta Brava. Marina del Mar, S. L. es titular de una concesión administrativa para la construcción del puerto y la explotación del mismo, mediante la cesión en firme o el arrendamiento de puntos de atraque, durante cincuenta años. Clavesa, S. L. pretende que los treinta puntos de atraque se le escrituren y que su titularidad se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Todos los interesados en el presente caso van a comerse un caldero a la Isla Perdiguera para celebrar que no ha fallecido ninguno en el supuesto; allí encuentran a un grupo de sufridos opositores preparando el cuarto ejercicio (el levantamiento de acta de presencia subacuática), y aprovechan la ocasión para pedirles dictamen sobre todo lo acontecido.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena, Marzo de 1997.

DICTAMEN 5-1997

Don Aquilino era titular de una prestigiosa librería en Zamora, la cual había adquirido por herencia de su abuelo. En 1950 contrajo matrimonio con Doña Benita, naciendo de la unión tres hijos, Don Cosme, Don Damián y Don Eduardo. En 1959 los cónyuges se separaron de hecho, pasando poco después a convivir Don Aquilino con Doña Felicitas, soltera, de la que tuvo otros cuatro hijos, Don Gil, Don Hércules, Don Iván  y Don Jacinto. En 1985 falleció Doña Benita, intestada; en 1990 se separaron Don Aquilino y Doña Felicitas, pasando en 1992 a convivir el primero con Doña Kamila, viuda y con un hijo don Leandro. En 1995 falleció Don Aquilino, pero había contraído matrimonio canónico en secreto en 1992 con Doña Kamila, cuyo matrimonio se ha inscrito en el Registro Civil en 1997.

El fallecimiento de Don Aquilino se produjo bajo testamento abierto otorgado en 1991, cuyas disposiciones patrimoniales son las siguientes:

  1. Lega a sus hijos Don Cosme, Don Damián y Don Eduardo el local de su propiedad sito en Benavente y el negocio de librería en él instalado, y la mitad de las participaciones sociales que le pertenecen en la mercantil Distribuidora de Libros SL.
  2. Lega a sus hijos Don Gil, Don Hércules, Don Iván y Don Jacinto el local sito en Zamora y el negocio de librería en él instalado, y la mitad de las participaciones sociales que le pertenecen en la mercantil Distribuidora de Libros , S. L.
  3. Lega a sus hijos Don Cosme, Don Damián, Don Eduardo y Don Gil, para el caso de que los anteriores legados no alcancen el importe de su legítima estricta, el complemento de los mismos hasta que se alcance tal legítima estricta.
  4. Instituye herederos a sus hijos Don Hércules, Don Iván y  Don Jacinto.
  5. Los herederos y legatarios serán vulgarmente sustituidos, tanto en la institución como en los legados, por sus respectivos descendientes por estirpes.
  6. Nombra albaceas contadores partidores, con carácter solidario y con ampliación del plazo legal para el ejercicio del cargo en dos años más, a sus buenos amigos Don Manuel y Don Narciso.

Los bienes que han quedado al fallecimiento de Don Aquilino son los siguientes:

  1. El negocio de librería en Zamora con el local en que se ubica, adquiridos por herencia de su abuelo y sin cargas.
  2. Un piso en Zamora, también heredado de su abuelo, donde ha vivido hasta su muerte Doña Benita y que ocupan en la actualidad Don Damián y Don Eduardo. No tiene cargas.
  3. El negocio de librería en Benavente y el local donde se ubica, adquiridos por Don Aquilino por título de compraventa en 1965.
  4. Cincuenta participaciones sociales de la mercantil Distribuidora de Libros SA. Adquirió veinte participaciones sociales por suscripción con motivo de la constitución de la sociedad, en 1982; veinte participaciones sociales con motivo de una ampliación de capital con cargo a reservas en 1987; y diez participaciones sociales por compra en 1993. La sociedad ha acordado en 1997 ampliar capital mediante nuevas aportaciones.
  5. Una casa de pisos en Zamora cuya historia es la siguiente: La adquirió Don Aquilino en 1986, cuando se componía de planta baja y piso primero, destinados a local comercial. En 1988 la hipotecó, como fiador real, en garantía de un préstamo tomado por su hijo Don Cosme. Y en 1991 construyó sobre el primer piso cuatro pisos más, sin que haya declarado la obra nueva. Los pisos cuarto y quinto están arrendados.
  6. Un apartamento en Altea, adquirido por compra en escritura pública en 1993 en la que consta Don Aquilino como viudo. Sobre dicho apartamento hay inscrito un derecho de opción de compra a favor de Don Nicanor, constituido en 1994 por plazo de cuatro años, y un embargo anotado en 1995 a favor del Banco Financiero de Los Ramos, como consecuencia de un aval prestado por Don Aquilino a un préstamo tomado de dicho Banco por su hijo Don Cosme.
  7. Un derecho de opción de compra sobre una casa en Tordesillas. El propietario de dicha casa es Don Óscar, y pesan sobre la misma las siguientes cargas, por su orden de acceso al  Registro: una hipoteca a favor del Banco Financiero de Los Ramos; una hipoteca cambiaria, constituida en escritura de fecha anterior a la de la hipoteca anterior, pero que ha ingresado en el Registro con posterioridad; un embargo a favor de la Caja Rural de New York, anotado con posterioridad a la fecha de la escritura de constitución del derecho de opción; el propio derecho de opción; y un embargo a favor de la Hacienda Pública recaído en expediente de apremio fiscal por impago de IVA.
  8. Veinte millones de pesetas en diversas cuentas a plazo fijo, que se han ido renovando y en las que se han ido acumulando los intereses obtenidos.

En 1996 Don Cosme ha repudiado en escritura pública el legado ordenado a su favor en la cláusula primera del testamento, pero ha aceptado el previsto en la cláusula tercera.

En el mismo año han fallecido en accidente de tráfico Don Hércules y Don Iván, el primero bajo testamento ológrafo fechado en  1990 por el que instituía heredero al segundo, y éste, bajo testamento abierto otorgado en 1992 por el que instituía heredero a aquél sin perjuicio de la legítima que pudiera corresponder a sus padres. Don Hércules había contraído matrimonio poco antes de su fallecimiento y su esposa se encuentra en estado. Don Iván era soltero y no tiene descendientes.

Don Eduardo está incapacitado y es su tutor su hermano Don Damián. Don Jacinto es menor de edad.

En 1994, Don Aquilino había vendido en escritura pública una casa en Puebla de Sanabria a Don Leandro, sin que, aparentemente, hubiera ingresado en el patrimonio del primero cantidad que se correspondiera con el importe del precio.

Todos los interesados piden dictamen sobre sus derechos y sobre sus posibilidades de actuación.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena, marzo de 1997.

DICTAMEN 6-97

Don Aarón era natural y vecino de Zaragoza. En 1960 contrajo matrimonio canónico con Doña Bibiana, natural y vecina, hasta entonces, de Tudela (Navarra). Del matrimonio nacieron tres hijos, Don Carlos Borromeo, Doña Diana y Don Esteban. Don Carlos Borromeo se casó en 1991 con Doña Felisa, de vecindad civil catalana, fijando su domicilio en Tortosa. Doña Diana contrajo matrimonio en 1993 con Don Genar, natural y vecino del mismo Bilbao, fijando en esta Villa su domicilio. Don Esteban es soltero y vive en Miranda de Ebro (Burgos) habiendo optado ante el encargado del Registro Civil por la vecindad civil común. En 1994 nació en Zaragoza Don Hipólito, hijo de Don Aarón, que lo reconoció en escritura pública, y Doña Hermenegilda, también de vecindad civil aragonesa y soltera. Como consecuencia de ese nacimiento, Don Aarón y Dona Bibiana se separaron de común acuerdo y así lo hicieron constar en escritura pública, disolviendo la comunidad conyugal pero sin liquidarla. En 1996 han obtenido el divorcio, pero la comunidad conyugal se mantuvo sin liquidar.

El patrimonio de Don Aarón está integrado por los siguientes bienes:

  1. Una casa en Albarracín (Teruel), que adquirió por compra en estado de soltero.
  2. El piso tercero izquierda de la casa marcada con el número 14 de la Plaza del Pilar de Zaragoza, que adquirió también en estado de soltero por compra en 1959. En la misma escritura de compraventa el citado piso se constituyó como finca independiente por segregación del inmueble en su conjunto, sin que previa ni posteriormente se haya otorgado título constitutivo, de la propiedad horizontal.
  3. La mitad indivisa de un edificio en la calle Alfonso I de Zaragoza, que heredó de su padre, fallecido en 1980.
  4. Una casa que adquirió con su esposa Doña Bibiana de Doña Inmaculada, tía carnal de ésta, a cambio de alimentos y asistencia en escritura otorgada en 1987. En esta escritura se pactó que la prestación de los esposos adquirentes consistiría en tener a la transmitente en su compañía, a la que darían habitación en su casa, alimentarla y asistirla en todas sus necesidades vitales. Asimismo se estipuló que la transmitente podría resolver el negocio por su mera voluntad abonando los gastos y perjuicios ocasionados. Desde la separación, Doña Inmaculada, ya muy anciana, está considerando la posibilidad de revocar la transmisión.
  5. Un apartamento en Sitges, comprado por Don Aarón en 1989. En la escritura, otorgada en la bella localidad catalana no se consignó la vecindad civil de Don Aarón ni su régimen económico matrimonial, por no exigirse entonces reglamentariamente la consignación de este último dato.
  6. Un enorme y valioso solar en el barrio de La Romareda (que, como todos sabemos, está en la ciudad de Zaragoza), adquirido por Don Aarón en 1991. Ante una importante deuda comercial que Don Aarón tiene para con la mercantil La Pera SA, domiciliada en Pamplona, y la Fundación La Manzana, domiciliada en Cárcar (Navarra) y sometida a la compilación de esta región, Don Aarón y su esposa Doña Bibiana vendieron en documento privado a estas dos entidades, que adquirieron por mitad y pro indiviso, el citado solar en La Romareda. La venta se sometió por pacto expreso a la Compilación de Navarra y se hizo a carta de gracia y a perpetuo, dada la finalidad de garantía de la operación. Las dos entidades han vendido en escritura pública el solar a Don Carlos Borromeo. En la escritura se hizo constar el título por indicación de las partes, sin expresar que la venta se hizo a carta de gracia; y no habiéndose incorporado información registral, el Notario hizo las pertinentes advertencias, insistiendo las partes en el otorgamiento.
  7. El derecho de opción sobre el derecho a construir una torre, de características determinadas, en parte del solar de un complejo urbanístico que consta de otras tres, ya finalizadas y dividido todo el complejo en régimen de propiedad horizontal. El citado derecho tiene anotado un embargo a favor del Banco A, previo a la inscripción del derecho de opción; el propio derecho de opción tiene otro embargo a favor del Banco Be; posteriormente consta inscrita la venta del derecho de opción a favor de Don Aarón; y hay por último otro embargo del derecho a construir a favor del Banco Ce.

En 1997 Don Aarón contrajo matrimonio con Doña Hermenegilda, otorgando a los pocos días capitulaciones matrimoniales por las que Don Aarón llevaba al matrimonio como muebles todos sus inmuebles privativos, su participación en los bienes comunes de su primer matrimonio y su participación en el derecho a retraer el solar vendido a carta de gracia. Don Aarón debe a su primera esposa Doña Bibiana una importante suma por consecuencia de pensiones derivadas de la escritura de separación y de la sentencia de divorcio impagadas.

Como no podía ser de otro modo, poco después ocurre una terrible accidente de tráfico en el que mueren en el acto Don Aarón y Doña Diana, falleciendo poco después, como consecuencia de las graves heridas sufridas en el mismo y por este orden, Don Carlos Borromeo, Doña Hermenegilda y Don Esteban.

Don Aarón falleció bajo testamento mancomunado otorgado en Zaragoza con su primera esposa en 1961 por el que los dos cónyuges se instituían recíprocamente herederos, legando a los hijos que pudieran tener sus respectivas legítimas, que podrían ser pagadas, a elección del heredero, en bienes o metálico, aunque éste no existiese en la herencia, y se sustituían recíprocamente por sus hijos comunes, y éstos a su vez por sus respectivos descendientes. Existe otro testamento otorgado en Burgos en 1958 por el que se limitó a reconocer como hijo suyo a Don Jovita, hoy de vecindad civil común.

Doña Diana falleció bajo testamento abierto por el que nombró heredero universal a su esposo Don Genar. El matrimonio acababa de adoptar a la niña Katalina, pues no tenían hijos.

Don Carlos Borromeo y Don Esteban han muerto intestados y no tienen hijos.

Doña Hermenegilda otorgó testamento abierto poco antes de fallecer por el que instituyó heredero a sus hijos Don Hipólito y Don Lucas, éste mayor de edad, de vecindad civil aragonesa y nacido de una relación anterior, y nombró albacea contador partidor a Don Lleocadi, de vecindad civil catalana.

Ante esta complicada situación, todos los supervivientes recurren a la Academia para que determine las diferentes posiciones jurídicas.

Miguel Ángel Cuevas de Aldasoro. Cartagena, diciembre de 1997.

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El dictamen según Justito El Notario-24: “Dictamen” de Antonio y Berta (Anónimo)

Nota: Este supuesto de hecho para dictamen es Anónimo. Tal vez sea un caso real de oposiciones. En principio yo lo tenía clasificado como un dictamen de MAC, pero yo diría que no lo es. Tal vez sea de Llagaria. Diría que lo hice (puede que más de una vez), parece clásico y puede incluso que repita nombre de otros supuestos de hecho. Si algún día aparece alguna corrección, la añadiríamos.

Antonio y Berta, casados en régimen de gananciales, otorgaron sendos testamentos abiertos, el día 3 de diciembre de 1970, en los que, entre otras cláusulas, ordenaron el siguiente legado, idéntico en los dos testamentos:

“Lega a su cónyuge, que percibirá en usufructo vitalicio solamente, la participación del otorgante en la casa sita en Plasencia, con sus muebles y ajuar, y la huerta contigua a la casa. El cónyuge legatario disfrutará de estos bienes mientras viviere y  a su defunción corresponderán a todos los herederos del otorgante según se dirá a continuación. Al fallecimiento del otorgante, el legado de la casa se causará en pleno dominio a favor de los legatarios, pero respecto del legado de la huerta corresponderá el usufructo vitalicio a María y Carlota, de modo que a la defunción de éstas, su participación en el legado de la huerta corresponderá a sus respectivos hijos y, en defecto de ellos, la participación de la finada legataria corresponderá a la otra colegataria o a sus hijos y a los demás herederos del otorgante o a los hijos de los mismos en su representación”.

Don Antonio falleció en 1971, dejando como herederos a sus hijos Juan, Rafael, Guillermo, Emilia, Socorro, y los hijos de su hija premuerta Paz, llamados José y Lucia.

Berta falleció en 1974, dejando los mismos herederos que su esposo.

María falleció en 1980 y Carlota el 15 de octubre de 1995. Ambas fallecieron solteras y sin descendientes.

Al 15 de octubre de 1995 todos los hijos de Antonio y Berta han fallecido, dejando cada uno de ellos un hijo. Incluso ha fallecido también Javier, hijo único de Juan, es decir, nieto de Antonio y Berta, dejando el citado Javier una hija llamada Esperanza, que tiene actualmente 15 años de edad.

En 1968 Maribel, casada con Juan, en gananciales compró en escritura pública un apartamento en Torremolinos, compareciendo su esposo para reconocer el carácter privativo de la compra realizada por la esposa. Posteriormente, en 1982, Maribel compró un olivar en Jaén, compareciendo igualmente su esposo a los solos efectos de reconocer el carácter privativo de esta segunda compra.

Al fallecimiento de Juan, Maribel comunicó a su único hijo, Javier, la improcedencia de efectuar partición hereditaria por no existir ningún bien ganancial ni privativo de Juan.

En 1982, Guillermo, casado con Matilde, en régimen de gananciales, prestó a su hijo Felipe, diez millones de pesetas.

En 1986, estando casado Felipe con Patricia, Guillermo le condonó la deuda gratuitamente, liberándole de su obligación de restitución. Igualmente en 1986, Guillermo y Matilde donaron a su otro hijo, Bernardo, la suma de diez millones de pesetas. Bernardo estaba casado con Felisa.

Al día de hoy no solo ha fallecido Guillermo sino también Felipe y Bernardo. Guillermo falleció dejando viuda y un hijo, Tomás. Felipe y Bernardo han fallecido sin posteridad.

A Tomás, en 1986, sus padres le donaron un piso en Valencia, ganancial de los donantes, reservándose la facultad de disponer del 99% del piso, conforme al artículo 639 del Código Civil, y estableciendo, al amparo del artículo 641 del mismo Código, un derecho de reversión a favor de los donantes para el caso de que el donatario les premuriese.

Tomás, que vive en Madrid, ha alquilado el piso de Valencia a Pilar, para domicilio de ésta y con contrato de 1 de febrero de 1993. Tomás se está viendo presionado por su acreedor, Calixto, y tiene pensado liquidar su deuda mediante la dación en pago del piso al acreedor.

Se solicita dictamen sobre los distintos problemas que se derivan de los hechos expuestos y, especialmente, sobre las siguientes cuestiones:

  1. Determinación de los legatarios favorecidos por al legado de la huerta de Plasencia.
  2. Posibles derechos hereditarios causados al fallecimiento de Juan.
  3. Validez y eficacia de la condonación de la deuda realizada por Guillermo y de la donación del metálico.
  4. Titularidad actual del piso de Valencia y posibilidad de que Tomás lleve a cabo la dación en pago proyectada.

Finalmente ha de tenerse en cuenta que: todos los interesados son de vecindad común, y mayores de edad, salvo Esperanza; que no se plantean problemas de legítimas y que el supuesto de hecho está redactado en noviembre de 1995.

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El dictamen según Justito El Notario-25: Aceptación y repudiación de herencia

Aquí van 15 puntos interesantes sobre la materia:

  1. Art. 1008: Se discute cuál es el documento indubitado que puede ser utilizado para repudiar la herencia. Algunos admiten que pueda ser un documento privado siempre que se reconozca por el autor o por pruebas caligráficas.
  2. Si se incumple la forma no se acepta ni se repudia, y si se muere el que aceptó o repudió, ¿habrá transmisión?
  3. Es nula la aceptación parcial, a plazo o condicional.
  4. La acción de petición de herencia prescribe pero si los herederos que reclaman tienen el caudal no prescribe.
  5. Es discutible, pero parece que pedir la liquidación o liquidar el impuesto sucesorio es acto debido que no implica aceptación. En cambio liquidar los gananciales sí parece que es tomar título de heredero. Hacer gastos necesarios o de mero lujo o recreo en los bienes no implica aceptación. Es más discutido por el contrario que la realización de gastos útiles implique o no aceptación.
  6. Para ver si hay o no repudiación debe tenerse en cuenta si el resultado es el mismo que si se hubiera producido una renuncia pura y un llamamiento frustrado.
  7. Si renuncia a favor de sus coherederos quien tenía sustitución vulgar está aceptando y donando.
  8. En el caso de instituidos en partes desiguales si alguno renuncia a favor de sus coherederos indistintamente, dice Llagaria, que se está renunciando.
  9. Si se renuncia a favor del sustituto fideicomisario a término se está renunciando, pero ¿si renuncia a favor del fideicomisario condicional?
  10. Las cesiones gratuitas pueden dar lugar a donaciones y por tanto a la aplicación de sus reglas de revocación y reservas.
  11. La capacidad para aceptar o para hacer la partición se rige por la ley del aceptante o interesado en la partición.
  12. Es aceptación tácita acudir a una Junta en la que era socio el causante (pues sólo puede hacerlo el heredero).
  13. Se discute en base a los art. 1014 y siguientes, si es posible pedir el beneficio de inventario una vez que se ha aceptado la herencia. Parece que el último párrafo del art. 1014 lo impediría si bien del conjunto de los artículos relativos a esta clase de aceptación parece resultar lo contrario.
  14. El beneficio de inventario se pierde si se enajenan bienes de la herencia.
  15. Para que los acreedores puedan hacer uso de la facultad que les concede el art. 1001, el crédito ha de ser anterior a la repudiación, pero no hace falta que sea líquido ni exigible en tal momento.
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El dictamen según Justito El Notario-26: Arts. 639 y 641 Cci

Artículo 639 del Cci

NATURALEZA JURIDICA:

Básicamente podemos destacar dos posiciones jurídicas:

  1. La mantenida por IRURZUN, según el cual se puede salvar la contradicción que supone que el donante disponga de bienes ajenos, los pertenecientes al donatario, entendiendo que estamos ante una donación con efectos TRADITORIOS diferidos, de modo que al hacer la donación el donante “SE RESERVA EL DOMINIO DE LA COSA Y SOLO TRANSFIERE AL DONATARIO EL GOCE O EL USO EN PRECARIO”, el donante tiene el poder de disponer en nombre propio por tener el dominio, lo que impide calificar de dueño a cualquier otro titular. Y el donatario tiene una expectativa o derecho a adquirir la propiedad de lo que quede sin disponer a la muerte del donante. (si bien de seguir esta postura nos acercamos a la figura de la donación mortis-causa, con los problemas que ello comporta). Pero debe rechazarse esta posibilidad ya que para ello es necesario; que la donación se haga en consideración de la muerte del donante, que la reserva afecte a todos los bienes, lo que no parece posible, que el donante pueda revocarla y dejarla sin efecto durante su vida, regresando la cosa a su patrimonio, con lo que nos encontraríamos en el art.641 y no en el art.639 CC, que el donatario no tenga facultades de disposición, y que se supere el obstáculo que supone el art.620 CC.
  2. La posición de RODRIGUEZ ADRADOS, según el cual se transmite el donatario el dominio de la cosa donada, reservándose el donante un DERECHO POTESTATIVO PERSONALISIMO (ya que viene limitada por ley a la vida del donante), VITALICIO e INTRANSMISIBLE, además de carácter real e inscribible en el registro, que no tiene valor económico, sólo lo tiene la contraprestación en caso de disposición onerosa, pero no la facultad de disponer que genera un poder para disponer de bienes ajenos. Siendo esta la posición seguida en la doctrina mayoritaria y por la RS 23-octubre-1980, que permitió la anotación de embargo sobre los bienes del donatario sujetos a la condición resolutoria de la realización de actos dispositivos por el donante.

ELEMENTOS PERSONALES:

La facultad de disponer solo puede reservársela el donante, ya que esta no se atribuye sino que se reserva, no cabe la reserva a favor de los herederos del donante ni directamente, ya que entonces no habría reserva sino atribución de la misma excediendo de los limites del art.639 CC, ni pactando la transmisibilidad de la facultad reservada ya que su duración está limitada por ley a la vida del donante. En el caso de pluralidad de donantes cada uno puede reservarse la facultad de disponer de lo que el mismo donó o de una parte indivisa en su caso. También puede establecerse la reserva en BENEFICIO  de terceros, como los supuestos en que el donante ejercita la facultad de disponer y la contraprestación la adquiere el donatario como consecuencia del principio de subrogación real, si el beneficiario fuese un tercero parece que estaríamos ante una nueva donación en favor de este o bien ante una estipulación a favor de tercero de carácter gratuito. El ADQUIRENTE en el acto de disposición podrá ser cualquiera excepto EL MISMO DONANTE , ya que entonces estaríamos ante el supuesto del art.641 CC de reversión a favor del mismo donante, un supuesto dudoso sería si el donante podría disponer mediante donación a favor de tercero con cláusula de reversión a favor del donante, (admitido que pueda disponer a título gratuito), aunque no parece que haya inconveniente en ello salvo que se pruebe el posible fraude para el donatario de la primera donación, art.6-4 CC. Esta posición que ha sido seguida por la DGRN en resolución del 98, pensamos que es excesivamente formalista, ya que se puede burlar mediante actos indirectos, como ventas con pacto de retro a favor del donante, la donación con reserva como ya hemos visto, o una doble enajenación.

La capacidad del donante será la capacidad para disponer y respecto del donatario será de aplicación el art.626 CC ya que estamos ante una donación condicional y se precisará la intervención de los legítimos representantes cuando no se pueda contratar.

ELEMENTOS REALES:

El principal problema que se plantea es si cabe una reserva de disponer sobre la totalidad, donde podemos distinguir dos posiciones doctrinales:

  1. Una posición negativa, que se basa en que el art.639 CC habla de “algunos de los bienes donados”, de modo que interpretado literalmente solo cabría la reserva en el caso de que sean varios los bienes objeto de la donación, ya que además en la reserva total no habría verdadero “animus donandi” de modo que el donante no habría quedado obligado definitivamente son el donatario. En el caso de donación de un solo objeto podrá reservarse solo la facultad de disponer de parte del mismo para no hacer de peor condición al donante de una finca que al de varias, siendo además esta la posición que sigue el TS. ADRADOS solo admite la reserva total en el supuesto de que la contraprestación sea a favor del donatario por subrogación real y también la admite el TS en STC de 11-mayo-1983.
  2. Y otra posición afirmativa que admite la reserva total, ya que los argumentos anteriores son excesivamente débiles para negarla, ya que además cabría una reserva tan amplia que la parte excluida sería mínima, (si bien en este supuesto los autores que mantienen la posición contraria alegan que estaríamos ante un supuesto de fraude de ley), porque en la reserva de la facultad de disponer de una cantidad a cargo de los bienes donados no hay limitación y por tanto tampoco debería haberla en la de disponer, además aun en la reserva total el donatario tiene una utilidad ya que retiene la cosa con sus frutos hasta que el donante haga uso de la facultad y tampoco hace libremente revocable a la donación ya que el donante no recupera la cosa a su voluntad sino que solo puede disponer de ella solo podría recuperarla mediante una doble enajenación. Además no entiende IRURZUN porque lo que es cierto en la reserva total no lo es en la reserva parcial, ya que en ambos casos se da la contradicción de donar y no donar, pues falta la definitiva voluntad de donar. De todas formas en la practica para evitar problemas de nulidad podría hacerse una donación de un bien determinado y de una cantidad de dinero, concretando la facultad de disponer sobre el bien y no sobre la cantidad.

También se plante el problema de determinar cuando estamos ante una sola donación o varias, como en los supuestos de donación de donante a un mismo donatario y fraccionada en el tiempo o a favor de varios donatarios en un mismo documento, habrá que estar al caso concreto. Otra cuestión es si debe determinarse en la escritura los bienes o la cantidad objeto de la reserva, si se admite la reserva total no se plantea el problema pero sí en el caso contrario, donde deberá determinarse como se desprende del art.633 CC ya que deberán constar las cargas para la validez (aunque la reserva total también será una carga que deberá expresarse en la escritura), además del principio de especialidad en el derecho hipotecario, es un presupuesto para poder detectar el fraude en la reserva parcial casi total, pero también se puede admitir que sea meramente determinable mediante criterios objetivos. Respecto de la subrogación real parece que si no se ha pactado expresamente no tendrá lugar.

En al caso de que se pacte la reserva total la doctrina mayoritaria entiende que estaremos ante un supuesto de NULIDAD RADICAL, pero ADRADOS considera que hay dos posibilidades más:

  1. Reducción de la reserva hasta el límite de la validez por analogía con la reducción de donaciones inoficiosas del art.654 CC, que planta el problema nuevamente de la indeterminación de límites.
  2. Nulidad de la reserva pero no de la donación por analogía con lo dispuesto en el art.641 CC sobre reversión contraria a la ley.

Si se pacta una reserva parcial no determinada ni determinable, (ya que esta tiene que ser determinada, pues de lo contrario todos los bienes donados quedarían sujetos a un posible ejercicio de la reserva), se suele entender que hay nulidad de la reserva y no de la donación, aunque algún autor como R. ADRADOS cree que no se puede escindir el negocio en contra de la voluntad del donante, por lo que hay que entender que será ineficaz, pero pudiendo completarse por donante y donatario, pero pensamos que es más razonable la primera posición. No obstante la STC de 22-Marzo-1993 admitió una cláusula como la siguiente “la donante se reserva el usufructo vitalicio de los bienes donados y la facultad dispositiva en caso de necesidad,  … sobre cualquiera o varias de las fincas objeto de la donación.

Respecto de la posibilidad de que el donatario pueda conceder al donante la facultad de disponer con posterioridad a la donación, no parece posible, ya que no sería una reserva sino una atribución independiente, excediendo los límites del art.639 CC.

En cuanto al contenido de la facultad de disponer, habrá que estar en cada caso a lo que las partes hayan dispuesto, así si se reserva la facultad de disponer por actos inter-vivos y a título oneroso, excluirá los actos gratuitos y los mortis-causa. Si sólo se reserva la facultad de disponer por actos inter-vivos sin más, evidentemente excluye los actos mortis-causa discutiéndose si podrá disponer por actos gratuitos inter-vivos o solo onerosos, lo cual parece posible acudiendo al art.1289 CC.  Si sólo se reserva la facultad de disponer en abstracto parece que comprenderá toda clase de actos de disposición inter-vivos y mortis-causa, si bien puede ser discutido.

Además el donante puede reservarse la facultad de disponer de la plena propiedad, de una parte indivisa o de una parte divisa, (en cuyo caso deberá entenderse reservada también la facultad de segregar, dividir o constituir el régimen de propiedad horizontal. También puede reservarse la facultad de constituir algún derecho real sobre los bienes donados e incluso la facultad de arrendarlos.

EFECTOS:

Distinguiremos tres momentos:

  1. Perfección de la donación; la posición de donante y donatario dependerá de la postura que se mantenga en cuanto a su naturaleza, así el donante según IRURZUN tiene el dominio de la cosa donada y por tanto la facultad de disponer en nombre propio, mientras que según RA tiene un derecho personalísimo de disponer sobre bienes ajenos perteneciendo el dominio al donatario pero sujeto a la condición resolutoria consistente en la realización de actos dispositivos por parte del donante. El donatario según el primero tiene un goce y disfrute en precario, incluso este goce puede ser excluido por el donante cuando además se reserve el usufructo o cuando en uso de su facultad dispositiva conceda el usufructo a un tercero, en cayo caso no tendrá mas que una mera expectativa a adquirir la nuda propiedad si el donante fallece sin haber dispuesto de esta, pudiendo en su caso consolidarse al extinguirse el usufructo. Por el contra RA entiende que el donatario es propietario de los bienes donados, gozando también del “ius disponendi”, por tanto podrá disponer inter-vivos y mortis-causa, pero todos estos actos dispositivos quedarán sujetos a la condición resolutoria de los posibles actos dispositivos del donante. Respecto de los ACREEDORES DEL DONANTE, según este IRURZUN, podrán embargar los bienes donados ya que continúan en su patrimonio y parece que una vez ejecutado el embargo y adjudicados los bienes el acto se equipararía a un acto de disposición del donante y desaparecería la expectativa del donatario. En cambio RA partiendo de que los bienes pertenecen al donatario, no admite esta posibilidad y tampoco los acreedores podrán ejercitar la facultad de disposición subrogándose en lugar del acreedor conforme el art.1111CC, ya que estamos ante un derecho de carácter personalísimo y además carente de valor económico según este autor salvo una vez que se ejercita respecto de la contraprestación.
  2. Ejercicio de la facultad de disposición: Se plantea la cuestión de a quien adquiere el tercero, y debemos de nuevo distinguir según la posición que mantengamos en cuanto a su naturaleza jurídica, así según IRURZUN el tercero adquiere del donante, reduciendo los bienes que podrán ser objeto de la donación y la cesación en el goce de los mismos si el donatario los tenía. Mientras que la concepción opuesta considera que el donante cuando hace uso de la facultad de disponer recupera el dominio de los bienes y los transmite al tercero, no obstante RA considera que el donante tiene un PODER DE DISPOSICION SOBRE COSA AJENA y cuando hace uso de esta los bienes pasan del donatario al tercero sin este rodeo, pero entiende que a determinados efectos el tercero trae causa del donante (así si el acto es gratuito deberá colacionar en la herencia de este). Para terminar diremos que no es necesaria la notificación al donatario por el donante, no será un requisito de validez, pero si de eficacia cuando sea precisa alguna actuación del donatario.
  3. Por último fallecido el donante sin haber usado de esta facultad, según IRURZUN se cumple la condición y la donación produce sus efectos TRADITORIOS (parece que este autor parte de que la donación es un modo de disponer y no un simple título) de modo que el donatario se convierte ipso iure en dueño a título de donación, y por esto considera este autor que estamos ante una donación traditoria de residuo de los bienes que queden a la muerte del donante sin haber dispuesto válidamente de ellos. Por el contrario según RA se mantendrá la posición contraria incumpliéndose la condición resolutoria.

DONACION POR PERSONAS CASADAS:

  1. Donación de bienes privativos: En este caso el donante podrá disponer a favor de su cónyuge tanto a título oneroso como gratuito conforme a los art.1323 y 1458 CC, si bien en el primer caso, estando los cónyuges casados en gananciales, parece dudoso que pueda transmitir el donante a su cónyuge a título oneroso, pues en tal caso, y salvo que se pruebe el carácter privativo de la contraprestación con todas las dificultades que ello conlleva, parece que se esta haciendo uso de la reversión y no de la disposición (art.641 y 639 CC) ya que parte del bien adquirido también pasará a pertenecer al cónyuge donante al pasar a formar parte de la comunidad de gananciales, aunque en todo caso también dependerá de la tesis que sigamos sobre la naturaleza de la sociedad de gananciales, ya que según la tesis moderna el bien pertenecerá al cónyuge adquirente con carácter ganancial y lo único que será común es su valor económico. Por otra parte, siguiendo con la donación de bienes privativos la reserva de la facultad de disponer únicamente podrá reservársela el donante y no podrá efectuarse a favor del otro cónyuge no donante, ni siquiera sobre la base de entender que hay un mandato tácito ya que la facultad de disponer es personalísima y en este caso hay dos posibilidades en cuanto a su eficacia; bien mantener la donación y anular el pacto ya que en la donación concurren los requisitos necesarios para su validez, o también mantener la donación y el pacto, pero pudiendo ejercitar la facultad solo el cónyuge donante, (conversión jurídica material), en base a una voluntad presunta de las partes que preferirían una donación adaptada a los moldes válidos que una nulidad parcial o total, si bien pensamos que es discutible sobre todo en base al carácter formalista de las donaciones.
  2. Donación de un bien ganancial: El primer problema que se plantea es si la facultad de disponer su puede calificar de privativa o ganancial, parece que hay coincidencia en entender que esta escapa a la calificación de ganancial ya que tiene carácter personalísimo, intransmisible y carente de valor económico (RA). No hay duda de que podrán reservarse AMBOS CONYUGES la facultad de disposición, pero se plantea la cuestión de si serán actos de CODISPOSICION o SE APLICARAN LAS REGLAS DE DISPOSICIÓN DE BIENES GANANCIALES, así CASTILLO TAMARIT no formando parte del patrimonio ganancial no son aplicables las normas de estas y deberá ser ejercitado conjuntamente por ambos como cotitulares, conforme a el art.397 CC, de modo que en caso de ejercicio de uno sin el consentimiento del otro estaremos ante un acto dispositivo realizado por uno solo de los condueños, con las diferentes posiciones que hay sobre sus efectos (como por ejemplo una venta de caso ajena). En cambio RA considera que deben aplicarse las normas de disposición de bienes gananciales (con posibilidad de autorización judicial supletoria en caso de negativa o imposibilidad de uno) ya que lo mismo se debería aplicar si la donación no se hubiese realizado, de modo que en este caso el ejercicio de uno de ellos sin el consentimiento del otro dará lugar a la anulabilidad o nulidad del acto según sea a título oneroso a gratuito. Otra cuestión que se plantea es si es válido el pacto por el que la facultad de disponer podrá ejercitarse por uno solo de los cónyuges, en la donación de bienes gananciales, su validez se plantea en la medida en que se incumplen las normas de disposición de bienes gananciales, es una cuestión muy discutible, (parece que modernamente se admite por la doctrina, consultar) aunque se puede mantener que será válido en la medida que se cumplan estas normas de disposición, aunque plantea el problema de determinar si esta conversión también podrá aplicarse en las donaciones entre extraños y si no irá en contra de la voluntad del donante de modificar el contenido negocial Otra posibilidad sería en base a el art.1046 CC entender que en la donación de bienes gananciales por ambos cónyuges realmente hay dos donaciones por mitad, y cada uno se reserva la facultad de disponer sobre el objeto de su donación, siguiendo esta posibilidad parece que cada cónyuge podría ejercitar la facultad de disponer sobre el objeto de su donación sin necesidad del consentimiento del otro. Respecto del carácter de la contraprestación, en caso de disposición a título oneroso, entiende RA que será ganancial, pero no en virtud de una subrogación directa, ya que esta escapa a la calificación de ganancial por su carácter personalísimo sino indirecta o mediata, la contraprestación en lugar del bien ganancial donado con la reserva. Para terminar se plantean una serie de cuestiones en caso de disolución de matrimonio, distinguiendo las siguiente situaciones; MODIFICACION DE REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL por el de separación de bienes, o SEPARACION, NULIDAD   o DIVORCIO, si consideramos que esta facultad tiene valor económico podrá incluirse en la liquidación de la sociedad, y adjudicarse a uno de los cónyuges donantes. Si consideramos que no tiene valor económico como parece mantener la doctrina mayoritaria no podrá incluirse en la liquidación de la sociedad, pero ambos cónyuges seguirán siendo cotitulares de la facultad de disposición, y disuelta la sociedad ya no podrá aplicarse las reglas de disposición de bienes gananciales y se aplicarán las de la comunidad y por tanto deberá ejercitarse por ambos conjuntamente, al igual que los que antes consideraban que no se aplicaban las normas de disposición de los gananciales, otra posibilidad sería la de considerar que estamos ante dos donaciones y cada uno podrá ejercitar la facultad reservada respecto del objeto de su donación en base al ya citado art. 1046 CC. En el caso de FALLECIMIENTO de uno de los cónyuges donantes, ya hemos visto que se considera que por su carácter personalísimo no se podrá incluir en la liquidación de la sociedad ni podrá ejercitarse conjuntamente por el cónyuge supérstite y los herederos del premuerto y se defienden las siguientes soluciones; que el sobreviviente podrá ejercitar la mitad del derecho en base al ya citado art. 1046 CC, y los que consideran que el sobreviviente podrá ejercitar el derecho en su totalidad, según RA, ya que es más acorde con las normas que rigen la mancomunidad en otras instituciones como el albaceazgo y llegar a resultados más justos, aunque la contraprestación será ganancial y habrá que adicionarla a la liquidación de la sociedad de gananciales.

DONACION CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER DE ALGUNA CANTIDAD A CARGO DE LOS BIENES DONADOS

NATURALEZA JURIDICA:  

RA lo asimila al supuesto anterior, pero en este caso el donante puede establecer una carga sobre los bienes donados. Además en este caso el legislador parece establecer ningún límite a la cuantía, por lo que podría defenderse que podría agotar todo el valor de lo donado. Respecto de los actos que puede comprender son:

  1. Hipoteca en garantía de préstamos a favor del donante, si bien jurídicamente son supuestos de reserva de facultad de disponer económicamente lo son de cantidades sobre dichos bienes (rentas o prestaciones periódicas ex art.157 LH).
  2. El supuesto más típico es imponer sobre los bienes una carga que consista en la prestación de una cantidad o pensión periódica a favor del donante o de un tercero, pero se plantea el problema de la cantidad que alcanzarán estas pensiones, ya que pueden superar ampliamente el valor de los bienes donados)
  3. Respecto de las obligaciones personales, puede admitirse ya que si se permite el gravamen real no hay porqué rechazar el personal. También es polémico si pueden admitirse los actos mortis-causa: por vía de legados de cantidad y de pensión periódica.

REGIMEN JURIDICO:

Como ya hemos visto el donante al perfeccionarse la donación se reserva el poder de gravar la cosa donada, al ejercitar la facultad de disponer de la cantidad se constituye el gravamen, y desaparece esta facultad al morir el donante sin ejercitarla.

EXTINCION:

Podrá extinguirse por confusión, por renuncia del donante conforme a el art.6-2 CC, cuyo efecto será el previsto en el art.639 CC para la muerte del donante. También puede entenderse extinguido en el supuesto de que el donatario quiere disponer de los bienes, y el donante presta su consentimiento a la venta. Parece que basta este consentimiento para que se extinga la facultad de disponer, ya que este consentimiento no es necesario para que el donatario pueda disponer sujeto al posible ejercicio de la facultad por parte del donante, y por tanto parece que no puede tener otro sentido. Por último si el donante muere sin usar de la facultad se purifica la donación y si muere el donatario y el donante dispone todavía de la facultad, tampoco hay duda de que los herederos del donatario adquieren su derecho.

Art. 641 del Cci

Una cuestión suelta para empezar:

Aceptación del reversionario o 2° donatario: Si consideramos que nos encontramos ante una donación única con carga puede sostenerse que el reversionario puede aceptar aún después de la muerte del donante; si consideramos que nos encontramos ante una doble donación, es decir ante dos donaciones, una para el donatario y otra para el reversionario, este ha de aceptar antes de la muerte del donante, a juicio, casi exclusivamente de Diez-Picazo, ya que la mayoría de la doctrina considera que puede aceptar también después de la muerte del donante.

Del punto anterior se deduce que en el caso del art. 641 se discute si nos encontramos ante una donación única o doble.

REVERSION A FAVOR DE TERCEROS

NATURALEZA JURIDICA:  

Básicamente podemos destacar las siguientes posiciones doctrinales:

  1. Los que consideran que estamos ante una donación modal o con carga, que la configuran dentro del contrato con estipulación a favor de tercero del art.1257 CC, que crea una obligación personal del donatario a favor del donante o de un tercero como beneficiario y un derecho de este a exigir la prestación aunque los bienes no quedan vinculados y el incumplimiento no actúa como condición resolutoria (art.797 CC), lo cual se crítica ya que el art.1257 CC esta pensando en los contratos onerosos en los que existe una correspondencia entre prestaciones que no se da en el supuesto de la reversión.
  2. Los que consideran como PONS PEREZ que estamos ante un negocio único, se trataría de una sola DONACION INTER VIVOS CON CLAUSULA DE REVERSION, como negocio de una sola pieza, conforme a el art.1255 CC.
  3. Los que piensan que estamos ante una primera donación inter-vivos con una segunda donación mortis-causa superpuesta, seguida por VALLET lo que plantea el problema de la validez de la segunda donación.
  4. Y por último los que piensan que se trata de una donación ordinaria, que consta de dos o mas donaciones pero sin dejar de ser un negocio único, rechazando el carácter mortis-causa de la segunda donación ya que no hay razón para entender que el donante no quiso desprenderse de los bienes y menos aún que se hizo en consideración a su muerte.

Por tanto lo que se discute es si estamos ante un solo negocio o si son dos donaciones, lo cual tendrá trascendencia en los efectos de la figura.

LIMITES:  

Según el art.641 CC esta podrá hacerse con iguales limites y casos que las sustituciones testamentarias, planteando las siguientes cuestiones:

  1. En la sustitución vulgar no hay limitación especial. Si bien algunos autores rechazan su aplicación a esta figura.
  2. Tampoco será de aplicación los art.777 y 776 CC.
  3. Será de aplicación el limite del art.781, 782 y 785 CC.

EFECTOS:  

Una vez la donación es perfecta esta será irrevocable conforme a el art.623 CC, de modo que la perfección de la donación se produce con la aceptación del donatario mientras que la notificación determina su irrevocabilidad, desapareciendo la contradicción con el art.629 CC, (si bien esto es muy discutido) y la solución dependerá de la postura que adoptemos en cuanto a su naturaleza jurídica. Así los que consideran que estamos ante un negocio único de donación con cláusula de reversión entienden que se perfecciona con la aceptación del primer donatario, tanto si hay una sola reversión como si hay varias sucesivas, y por tanto la perfección de la donación con la aceptación del primer donatario hace irrevocable la donación lo cual no significa que el segundo donatario adquiera nada, sino que su aceptación no es un requisito de perfección del negocio sino de mera admisión de un enriquecimiento. Los que entienden que estamos ante dos donaciones sucesivas y debido a la especialidad de esta figura a pesar de su carácter inter-vivos, obliga a admitir la revocabilidad de la reversión en tanto no sea aceptada por los reversionarios, ya que la aceptación de estos es la ordinaria y necesaria del art.633 CC, de modo que la aceptación del primero solo perfecciona su donación, teniendo en cuenta que esta revocación especial no es transmisible a los herederos del donante (si bien algún autor aislado que entiende que estamos ante una estipulación a favor de tercero lo admite) y que la revocación de la primera donación por las causas generales no lleva consigo la revocación automática de las posteriores. Y por último los que consideran que estamos ante una donación mortis-causa, evidentemente admiten su revocabilidad durante la vida del donante hasta que tenga lugar la reversión. Para terminar en cuanto al momento de la aceptación del reversionario se entiende  por la doctrina mayoritaria  (excepto DIEZ PICAZO) , que podrá ser incluso después de la muerte del donante antes de su revocación, (los que lo consideran como una estipulación a favor de terceros entienden que estamos ante una simple adhesión y no una aceptación en el sentido del art.633 CC, y por tanto podrá darse después de la muerte del donante una vez perfeccionada la donación, sin que además admitan la posible revocación del donante una vez perfeccionada la misma). También se plantea si la aceptación del reversionario podrá ser antes de que llegue el término o condición, parece que si que será posible aunque se plantea los efectos de esta aceptación en relación con el donante, y VALLET entiende que el donante, excepto en ciertos casos que después veremos no ha querido obligarse con el reversionario mientras no llegue el plazo o la condición, excepto cuando el donante se obligó con el primer donatario a no revocar ya que se estableció en interés del segundo, si el tercero está presente en la donación y aceptó, si el primer donatario actúa de acuerdo con el donante representando a los ulteriores donatarios y aceptó en nombre de estos, pero en la duda no se puede descartar la revocabilidad en base al art.1289 Cci.

POSICION JURIDICA ANTES DE LA REVERSION:

  • Respecto del primer donatario, tiene un derecho de propiedad que podrá transmitir, pero sometido al evento resolutorio, si bien algunos autores le niegan esta posibilidad por entender que hay una obligación de conservar que implica una prohibición de disponer, pero la doctrina mayoritaria sigue la primera posición.
  • Si muere el donante o el donatario sin que este último haya aceptado la donación, se plantea el problema de si ello lleva consigo o no la ineficacia de la reversión. Lo correcto es entender que aunque el donatario no acepte el reversionario pueda aún aceptar, por el juego de la sustitución vulgar y porque lo contrario significaría dejar el derecho al capricho del donatario.
  • La posición del reversionario se asemeja a la del fideicomisario, por tanto adquiere del donante y no del donatario, no es necesario que viva ni que acepte al tiempo de la donación y la validez de su llamamiento no depende del primero como vimos anteriormente. Destacando que según SOTO BISQUERT y LACRUZ aceptando su derecho en vida del donante lo hacen irrevocable, (consultar). Y respecto de sus facultades dispositivas unos entienden que tiene las de un fideicomisario y otros se la niegan ya que solo tiene el derecho de aceptar o repudiar y por tanto es un derecho intransmisible.

Análisis de la reversión suponiendo que el hecho de determinante de la reversión es el fallecimiento del donatario, que es lo habitual:

REVERSION A FAVOR DE LOS HEREDEROS DEL DONANTE:

  • Si el donante muere antes que el donatario, al fallecer este se cumple la reversión impuesta, la única duda es si al fallecimiento de este, no constando la voluntad del donante, es si los bienes se entregarán a quienes eran sus herederos al fallecer el donante o los que hay al fallecer el donatario. También se puede distinguir si la sustitución es pura se atenderá al fallecimiento del donante o si es condicional se atenderá al fallecimiento del donatario.
  • Si el donante muere después que el donatario, no pueden suceder los herederos del donante, ya que al estar vivo todavía no tiene herederos, tampoco los del donatario ya que el donante quiso la reversión a su muerte y por tanto que perdiese los bienes, ni tampoco el propio donante ya que lo estableció a favor de personas distintas y solo parece posible o devolver los bienes al donante, NO POR REVERSION sino por extinción de sus presupuestos o bien poner los bienes en administración por aplicación analógica del art.801 CC, que se confiará a lo herederos del donatario.

REVERSION A FAVOR DE LOS DESCENDIENTES DEL DONANTE:  

Si este muere  después que el donatario se plantea el problema de si debe incluirse a los descendientes que nazcan con posterioridad, parece que sí tendrá lugar.

REVERSION A FAVOR DE EXTRAÑOS:

El problema que se plantea es si el reversionario fallece antes que el donatario transmite su derecho a sus herederos y puede mantenerse:

  • Si la donación es pura el reversionario adquiere su derecho al abrirse la donación, art.784 CC y lo transmitirá a sus herederos, pero parece dudoso ya que la donación debió ser aceptada por el donatario bajo pena de nulidad y la posible revocación por el donante antes de la aceptación. Si es condicional parece que no transmitiría ningún derecho a sus herederos ya que se aplicaría el art.759 CC. No obstante tratándose de contratos condicionales parece que podría defenderse la transmisibilidad en base a el art.1112 CC en caso de aceptación de la donación.
  • Otra posición niega le posibilidad de aplicación del art.784 CC, ya que es un precepto de derecho sucesorio no aplicable a una donación inter-vivos o bien porque el derecho de los reversionarios no es transmisible, y su lugar lo ocuparían los siguientes reversionarios, por su derecho propio fundado en la voluntad del donante o por sustitución vulgar implícita y si no hay más reversionarios, cabe; o revertir la cosa al donante o a sus herederos lo cual no parece posible ya que estableció la reversión a favor de extraños o purificar la donación que parece la solución más razonable y seguida por el TS en algunas sentencias y por la DGRN en algunas resoluciones.

Posible sustitución del reversionista

Es el caso de que el donante establezca la reversión a favor de Juan (y supongo que a favor suyo igual) pero pudiendo los donatarios sustituir a Juan por otro reversionista se discute todo pero está claro que aceptada la donación por Juan el donante no puede revocar y es más discutido el donatario (ver De Los Mozos).

REVERSION A FAVOR DEL DONANTE

NATURALEZA JURIDICA

Se trata simplemente de una reversión, revertir es volver la cosa donada al dueño que antes la tuvo, operando a modo de condición resolutoria o de término resolutorio. Por tanto los actos como transmisiones que realicen los donatarios estarán sujetos a la misma reversión porque nadie puede transmitir más de lo que tiene pero ojo con un posible 34 LH si en el Registro no consta la reversión.

LIMITES

Esta puede establecerse a favor del donante para cualquier caso y circunstancia, y puede consistir en un término cierto o incierto o una condición, (que el donatario muera sin hijos que es lo habitual. Siendo muy discutible que pueda establecerse la condición con carácter suspensivo ya que la reversión parece por definición resolutoria, y también que pueda comprender la revocación en cualquier momento sin depender de plazo o condición, lo cual podría defenderse por el tenor literal del art. 641 CC y que en otro caso no habría diferencia con la donación a término o condicional, pero la posición contraria aparece con más fuerza en base a el art. 1265 CC, y que con este sistema se llegaría a la donación inter-vivos revocable unilateralmente.

EFECTOS

El problema que se plantea es de la premoriencia del donante al hecho determinante de la reversión y se puede distinguir:

  • Si la reversión es a plazo, al cumplirse el término la cosa vuelva a los herederos del donante, parece que los que lo fueron y no los que lo serían al cumplirse el término, y lo recibirán como una parte de su herencia sin necesidad de una nueva aceptación.
  • Si se pactó la condición y esta se cumple, ya que si no se cumple la donación se purifica, habrá que estar a la voluntad del donante y en caso de duda puede mantenerse, o bien que el donatario purifica su adquisición, ya que el derecho del donante es PERSONALISIMO y por tanto intransmisible a sus herederos conforme a el art.1257 CC y la dicción literal del art.641 CC, ya que la reversión se ha establecido solo a favor del donador y por la posibilidad del donante de establecer la reversión a favor de sus herederos y no lo hizo. O bien que la cosa se reciba por los herederos del donante ya que el donante tiene un derecho actual y por tanto perfectamente transmisible a sus herederos, que el CC admite la transmisión de la acción de revocación en los art.646 y 653 CC, y que cumplido el efecto resolutorio no se puede permitir el dominio del donatario contra la voluntad del donante, sino que la cosa debe entregarse a los favorecidos por el incumplimiento de la condición, en este caso además también es discutible si serán los herederos del donante al tiempo de su muerte o los que haya al cumplirse la condición.

Por lo demás el donante puede disponer de su derecho por actos inter-vivos o mortis causa a favor de otra persona, pero entonces se extingue la facultad revocatoria del donante por ser personalísima.

DONATARIO

Se plantea que ocurre si el donatario muere antes de cumplirse el evento determinante de la reversión, que evidentemente no podrá consistir en su muerte, habrá que estar a la voluntad del donante y en su defecto se puede entender:

  • Que la cosa revierte al donante con apoyo en el art.805 CC.
  • Que si se trata de un término pasará a el donante y a los herederos del donatario en caso de condición.
  • Pero la solución preferible es entender que pasará a los herederos del donatario por la regla general de toda titularidad sometida a evento resolutorio.

En cuanto a la transmisión de los bienes por parte del donatario se aplicará lo dispuesto anteriormente, podrá hacerlo sujeto a la condición o término, y la posición contraria.

REVERSION DE BIENES GANANCIALES

Puede pactarse la reversión a favor de uno solo de los cónyuges ya que esta permitida la contratación entre ellos y de donaciones. Respecto de la reversión a favor de ambos cónyuges, unos consideran que la reversión es un negocio distinto de la donación que se trata de una adquisición gratuita que pertenecerá a ambos cónyuges en comunidad romana con carácter privativo. Pero parece que en todo caso cumplido el evento determinante de la reversión estos volverán con el mismo carácter que tenían.

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El dictamen según Justito El Notario-27: Registros y asientos

Sobre esta temática hay un dictamen titulado “El edificio Escorpión” de Eduardo Llagaria que puede ser conveniente hacer, aunque también es cierto que no es esta una temática usual, ni estrella en los dictámenes.

  1. No puede anotarse preventivamente ex arts. 26 y 27 LH la demanda en que se condene al titular registral a abstenerse de vender sin autorización de una persona, pues se sustenta en un contrato oneroso. Distinto es la que ordena el Juez en mandamiento.
  2. Si hay discordancias entre el RC y de la Propiedad se debe discutir el ámbito de fe pública de cada uno.
  3. En caso de una doble inmatriculación debe observarse si hay alguno protegido por el 34 y si los dos ambos están protegidos, hay que ir al