Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 2: La rectificación descriptiva de fincas (Supuestos Básicos) Contenido: Supuestos básicos de coordinación catastro/registro/título/realidad. La mayoría de los casos que se nos presentan en el día a día, tienen cabida en el cuadro que usamos para redactar las escrituras en mi notaría y que en esta clase desgranaremos supuesto a supuesto. No obstante, en la clase siguiente trataremos supuestos menos usuales puesto que la casuística de esta materia siempre deja hueco para la originalidad y la improvisación de soluciones que no siempre tiene uno claras, ni, por supuesto, están garantizadas pero que representan una significativa aclaración y, por lo tanto, un avance de futuro para la situación anómala en que se encuentran muchas fincas. ÍNDICE Actualizar, rectificar, eliminar discrepancias, concordar y coordinar Diferencias de cabida despreciables o que no merece la pena aflorar ¿Le hago la escritura o le mando a un técnico que me asegure que Catastro está bien? Pero, ¿qué es la coordinación? ¿Puede volverse a coordinar si se modifica el Catastro o si se presenta una base gráfica alternativa? El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades a los efectos de iniciar una rectificación descriptiva Fórmulas mas habituales: 1.= Fincas inscritas en división horizontal 2.= Fincas inscritas sin datos catastrales (posible 18.2) 3.= Fincas no inscritas y sin datos catastrales (posible 18.2) 4.= Fincas no inscritas pero con datos catastrales (posible 18.2). Modelos: Escritura de actualización de descripción de fincas a los efectos de su inmatriculación con Catastro correcto; Escritura de donación de finca no inmatriculada con Catastro incorrecto que se pretende arreglar antes de inscribir con documentación técnica; Escritura de donación de finca no inmatriculada (ídem anterior); Escritura de compraventa mixta (vivienda y rústica) de fincas no inmatriculadas una de las cuales está en dos términos y registros distintos (ídem anterior) 5.= Fincas inscritas pero mal catastradas (posible 18.2): a) El otorgante reconoce que el catastro está mal; b) El otorgante desconoce si el catastro está bien o mal. 6.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 201 3b LH y posible 18.2): a) Conforme a Catastro (201. 3b). Un inciso, y el artículo 9 letra B de la Ley Hipotecaria ¿qué tiene que ver en todo esto? b) Conforme a medición técnica (201 3b): Otro inciso: la legitimación de firma electrónica, ¿es posible? 7.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% y superiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 199.2 LH y posible 18.2). El 199, en resumen. a) Conforme a Catastro (201 3 a); b) Conforme a medición técnica (199.2 LH). Modelos: Escritura de agrupación con exceso de cabida inferior al 10% en base a informe técnico con 199.2. Escritura de actualización descriptiva de fincas y de declaración de edificación (artículo 199.1 y 199.2 LH). 8.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita (199. 1 y 199.2 con posible 18.2 en caso de 199.2): a) Conforme a Catastro (199.1 LH). Modelos: Escritura de actualización de descripción de finca a los efectos del artículo 199.1 LH; Escritura de actualización descriptiva de fincas y de declaración de edificación (artículo 199.1 y 199.2 LH); Escritura de agrupación con exceso de cabida superior al 10% en base a catastro (199.1). b) Conforme a medición técnica (199.2 LH). Modelos: Escritura de compraventa y deactualización descriptiva de tres fincas mediante un solo IVG+ (3 en 1) e informe de no invasión de dominio público (199.2); Escritura de actualización descriptiva de fincas y de declaración de edificación (artículos 199.1 y 199.2 LH); Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización descriptiva de finca (199.2); Escritura de agrupación de fincas rústicas con exceso superior al 10% y de declaración de ampliación de edificación todo ello en base a medición técnica (199.2). 9.= Fincas inscritas y bien catastradas (por lo que no cabe 18.2): a) Bien catastradas y ya coordinadas. b) Bien catastradas y no coordinadas. En una misma escritura con muchas fincas, se repiten varias veces las mismas situaciones Las fórmulas registrales para la coordinación Fincas no coordinadas (seis formas de decir lo mismo) Fincas que no están coordinadas o que no se sabe si lo están (por la dudosa redacción de las tres formas de decir mas o menos lo mismo) Fincas con base gráfica alternativa inscrita pero no coordinada (en trámite y con tres formas de decir lo mismo) Fincas coordinadas (otras dos formas de decir lo mismo) Conclusión Algunos otros modelos interesantes: Compraventas sucesivas de tres registrales con un caótico Catastro con actualizaciones diversas en cada una de ellas; Escritura de rectificación descriptiva de finca y de compraventa con representación del vendedor mediante poder general y preventivo para caso de incapacidad (199.1).; Escritura de compraventa con confesión de privatividad en matrimonio ecuatoriano y derectificacióndescriptiva por haberse cruzado dos referencias catastrales correspondientes a dos viviendas (199.1); Escritura de compraventa y dedeclaración de edificación de finca no catastrada en base a representación gráfica georreferenciada alternativa sin GML (199.2); Escritura de compraventa de finca que linda con vereda con exceso de cabida superior al 10% con medición técnica y representación gráfica alternativa (199.2). Comencemos con algo de filosofía sobre cómo actuar en estos temas (continuando con la línea de la clase número 1) y con un gran artículo de Vicente Esquirol: La inscripción de la representación gráfica de la finca: ventajas | Notarios y Registradores Actualizar, rectificar, eliminar discrepancias, concordar y coordinar Actualizar y rectificar serían lo mismo. Eliminar discrepancias es algo que se hace con carácter simultáneo a la actualización y previo a la coordinación en sede catastral (en abierto o con el programa piloto). La concordancia es la contraposición de la situación del Catastro con la del registro y la coordinación sería la última fase de todo este proceso que puede hacerse o hacerse y que implica el acceso de la representación gráfica catastral o alternativa al registro. Nos encontrábamos hace no mucho tiempo preparando una escritura de compraventa de dos fincas. Una presentaba una considerable diferencia de cabida y unas obras sin declarar. La otra finca, que tenía un primer título pero no estaba inmatriculaba, presentaba diferencias de superficie respecto de Catastro. El comprador era extranjero y acudía a la notaría con su propio asesoramiento "profesional" (poco profesional, en realidad). Cuando pregunté al "profesional", «oye, ¿qué hacemos con todo esto?» (era una pregunta algo retórica porque yo tenía claro lo que iba a hacer o lo que se debía de hacer), me respondió que si el cliente no lo pedía lo dejáramos todo como estaba. Me escandalicé (me indigné) interiormente al escucharlo y pensé: ¡pero cómo lo va a pedir un pobre inglés desprotegido que recurre a servicios profesionales jurídicos e inmobiliarios para comprar estas fincas! ¿Ha de ser el pobre inglés el que venga a la notaría a decir cómo quiere que se le haga? Los argumentos de la mayoría para eludir este asunto de la "actualización/coordinación" son siempre los mismos: el cliente no ha dicho nada o no le interesa - explicado, por supuesto, a la manera de su asesor que es quien en realidad quiere que no se haga porque no le beneficia en nada y va a cobrar lo mismo pues si el afectado supiera toda la verdad del asunto, de su asunto, de su adquisición, estoy seguro de que sí le interesaría hacerlo - o no lo entiende, o tiene miedo al registro o al banco, o el asunto le corre mucha prisa o quiere evitar retrasos o es que todo esto es muy caro (puede que sí, pero depende del caso y no siempre o generalmente no). Hasta hay excusas mas reivindicativas del tipo "es que nos faltan normas más claras y reglas iguales para todos" o "pero, ¿esto no sale en el BOE?". La estrella de las excusas es, sin la menor duda, la de que"el Catastro está muy mal". Bueno, no tanto en mi opinión y no igual de mal en todas partes y, además, estaría mucho mejor si todos contribuyéramos (y es nuestra obligación en la notaría) a irlo arreglando poco a poco. Particularmente yo, todo esto lo hago siempre sin excepción. Bueno, sí que hago algunas excepciones en casos de diferencias de superficie despreciables, obras ruinosas o que se van a rehabilitar, perdidas de cabida que no están claras y otros supuestos, pero siempre, siempre, actualizo linderos, parajes y cultivos aunque no actualice la superficie. Todo lo que veo y no me convence como está, si puedo actualizarlo, lo actualizo. A mí, todas esas justificaciones simplemente me parecen una excusa para trabajar más rápido, para firmar mas escrituras y no meterse en complicaciones. He presentado escrituras en muchos registros - y hablo mas bien poco con los registros y con los registradores -, siempre hago lo mismo y no suele pasar casi nada aunque, si pasa, se subsana la escritura y se consigue que todo quede perfecto e inscrito y si no se consigue inscribir todo, pues el resto quedará reflejado en el título que es de lo que nosotros nos tenemos principalmente que preocupar y que servirá de punto de partida para cuando se proceda a otorgar una nueva escritura. No se puede temer al registro si las cosas se hacen bien. Siempre hay que procurar ser resolutivo y eficaz. Los clientes tomarán su decisión influidos por los profesionales que les asesoren (que les asesoremos) y se dejarán llevar por los que saben lo que hacen y lo que les conviene, aunque los gastos e impuestos pueden resultar fundamentales para tomar su decisión. Los Notarios, las notarías, debemos ser parte activa en forzar la solución. Además, tampoco es necesario dar tantas explicaciones a la gente. Las cosas se hacen porque convienen, porque el resultado es positivo y porque constituyen una inversión de futuro en los inmuebles. Lo mismo que ocurre cuando haces caso a tu médico, al del tu taller o al fontanero. Hasta la reforma de la Ley del Catastro de 2015 se hizo poco por recoger la realidad física de las fincas en nuestras escrituras a fin de conseguir la actualización/coordinación. Se han perdido cantidad de oportunidades y las seguimos perdiendo cada día. Ha habido demasiada pasividad y en la inmensa mayoría de las ocasiones se ha seguido haciendo lo mismo de siempre, es decir, recogiendo la superficie del título como correcta (o dudosa) por manifestación de los interesados sin ir más allá. Actuar así es un error (es hasta injusto para la gente) y debemos revertir la situación cuanto antes. No podemos seguir poniendo excusas y contando medias verdades, sin arreglar los problemas de nuestros clientes. Algunos hasta se atreven a pensar que la base gráfica podría tener el poder de vertebrar la realidad o al menos que, tal y como están las cosas, hay que predicarla y trabajarla como una inversión de futuro en los inmuebles. Yo soy uno de ellos: hay que conseguir que una finca sea exactamente lo mismo en la realidad, que en la escritura, que en el Catastro y que en el registro consiguiendo la coordinación ya sea en base a lo que diga el Catastro o en base a la documentación técnica que contenga la representación gráfica alternativa. Diferencias de cabida despreciables que no merece la pena aflorar o defectos de cabida Ya he apuntado estos casos como algunos de los que me llevan a dejar las cosas como estaban, es decir, a no actualizar superficie y, por tanto, a que no acceda la base gráfica catastral al registro si la actualización conlleva (habría que decir presupone, por lo que luego veremos) la coordinación. Veamos un ejemplo: Un cliente hereda con sus hermanos una sola finca (una vivienda unifamiliar de VPO pero sin división horizontal). No tocamos nada de la descripción (ni en cuanto a suelo, ni en cuanto a la obra), sin embargo, dijimos que el Catastro estaba bien aunque se nos deslizó la petición de un 199.1 (para la inscripción de la base gráfica catastral en un supuesto potestativo y no obligatorio). El resultado fue que el cliente tiene ahora 12 m2 más de solar en el centro del pueblo, pero le han costado 700 Euros que le han dolido bastante. Tal vez hoy no le hubiera costado lo mismo si se aplicará la STS que comentamos en la clase número 1. Lo chocante, de acuerdo con lo que ahora explicaremos, es que no siendo un caso obligatorio de coordinación y sin actualizar la descripción conforme al Catastro, se coordinase por habérsenos colado la petición del 199.1. No obstante, con esos 700 € se ha extendido la fe pública registral a las coordenadas georeferenciadas del inmueble y eso constituye el futuro de la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario, aunque no todo el mundo esté de acuerdo en ello. Estoy seguro de que el camino que estamos recorriendo no tiene marcha atrás y por eso hay que ir avanzando poco a poco aunque en este caso hubo un error de planteamiento de la escritura que llevo al registro a coordinar cuando había indicios bastantes para entender que no se pretendía hacer. La conclusión es que hay que afinar bien la redacción (sobre todo para los registros desconocidos fuera de nuestro ámbito normal de actuación) y que puede no convenir actualizar descripciones con arreglo a Catastro en ciertos casos en los que ello conlleve la coordinación, al menos sin advertir al cliente de lo que le podría costar para que él mismo valore la conveniencia. Si son muchos metros de diferencia, puede que haya que animarle a hacerlo, pero si es poca cosa, tal vez puede dejar la descripción de su inmueble como está. Para los dubitativos, lo mejor es montarles el andamio y que luego en el registro tomen la decisión de continuar el procedimiento o de renunciarlo. ¿Le hago la escritura o le mando a un técnico que me asegure que Catastro está bien? Para los que dicen que Catastro siempre está mal o rematadamente mal la respuesta es clara. Yo, sin embargo, prefiero ser práctico puesto que la gente suele saber cuanto de mal o de bien puede estar su propiedad en el Catastro. Imaginad, además, que a todo el que venga a transmitir una finca a la notaría le mande a un técnico para que, si es el caso, se realice una base gráfica alternativa. El 90% de los casos arrojarían diferencias que dificultarían la firma de la operación. No obstante, tendríamos que aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación. Mi experiencia es que el técnico tiende a pensar, y no le faltará razón, que el Catastro está siempre mal, que admite cualquier cosa para modificarse y que todo inmueble (o casi todo inmueble) debería pasar por manos técnicas antes de ser objeto de cada acto o negocio jurídico que le afecte Mi impresión, sin embargo, es que eso no siempre es posible aunque haya que procurar que cada transmisión de titularidad, cada nuevo propietario, cada acto jurídico, suponga un paso, una evolución, una mejora, en la situación jurídica del inmueble. Solo los gastos e impuestos cuantiosos (y algunas otras razones) deberían retrasar una actualización, aunque desde el punto de vista de la notaría, un arreglo de mínimos siempre será posible con escaso coste dejando el andamiaje instalado para mejoras de mayor calado en momentos mas propicios económicamente. No puede olvidarse que paulatinamente vamos avanzando hacia una mayor rigorización de los requisitos, hacía un mayor número de exigencias para hacer cada cosa. Está claro, al menos para mí, que la filosofía ha de ser siempre intentar arreglar los problemas cuanto antes sin los consabidos "no se preocupe" o "esto te lo arreglo yo", para evitar escuchar un tiempo después aquello de "¿pero esto no se había dejado ya bien?". Todo caso, para terminar la introducción, requiere de un análisis sosegado para determinar la profundidad de la actualización que acometamos que puede ser de detalle o puede acabar en coordinación. Pero, ¿qué es la coordinación? En el Portal de la Dirección General de Catastro se nos explica en qué consiste la coordinación: "La Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico. Los requisitos técnicos para el intercambio de información y una mejor coordinación entre el Catastro y los Registros de la Propiedad se han desarrollado mediante la Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y del Notariado, que entró en vigor el 1 de noviembre de 2015. Desde esta fecha, coincidente con la entrada en vigor de la reforma legal, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro, basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral. Con ello se permite identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral, superándose la situación anterior en que la mayoría de las fincas registrales se describían únicamente de manera literal. El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la representación gráfica catastral tanto con ocasión, por ejemplo, de una compraventa, como en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. Será, en cambio, necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas. Cuando no se estuviera de acuerdo con la representación gráfica catastral se puede aportar una representación gráfica alternativa, la cual, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, podrá dar lugar a la oportuna rectificación en el Catastro Inmobiliario. Esta coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario ya que, una vez incorporada la información catastral, se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la parcela inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha. Supone, además, una reducción de cargas administrativas, dado que el ciudadano no tendrá que declarar ante el Catastro las alteraciones comunicadas por el Registro de la Propiedad. Los ciudadanos y técnicos competentes disponen también de los servicios informáticos precisos para la obtención de la información catastral o para la elaboración y validación de la representación gráfica georreferenciada alternativa". La coordinación es, por tanto, la última fase de un proceso actualizador que puede llegar o que puede no llegar dependiendo del tipo de escritura. Hay casos en los que la coordinación se renuncia porque es potestativa (una compraventa en la que hay menos metros y no se actualiza la descripción porque "no se da por bueno el Catastro"). Casos en los que se pide no siendo obligatoria (una compraventa en la que hay mas metros y se actualiza), Casos en los que no se pide pero se convierte en obligada si uno quiere que la descripción actualizada acceda al registro. Son casos en que se coordina aunque no se pida salvo que se renuncie a coordinar, en cuyo caso la descripción registralmente quedaría como estaba en cuanto a superficie. En estos casos, conviene dejar muy claro lo que se pretende hacer (actualizar en el título pero que no se coordine en registro, o actualizar la descripción en el registro sin tocar la superficie y, por tanto, sin coordinar). En los casos del Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, de la cabida inscrita, podemos redescribir la finca sin que haya que efectuar la coordinación a diferencia de lo que ocurre en los casos del 199. Si incurrimos en alguna contradicción, el registro puede consultarnos para saber qué queremos (y hasta pedirnos que subsanemos) o decidir por sí mismo interpretando lo que hayamos incluido en la escritura (a veces, erróneamente como en el caso que he contado al comenzar). Y casos en los que resulta obligatorio efectuarla y no se puede renunciar. Los casos obligados de coordinación son aquellos en los que se ha de practicar la inscripción utilizando una base gráfica catastral o alternativa a la catastral (el resto de las modificaciones de cabida, inmatriculaciones, segregaciones, agrupaciones, agregaciones, divisiones y declaraciones de obra, con matices en este último caso que veremos en las clases correspondientes). Recordemos (otra vez) que la STS que vimos en la primera clase señaló que «la incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones". Puede que, entonces, si no hay reestructuración de los terrenos, sí que pueda cobrarse la coordinación. ¿Y cuándo no hay reestructuración? Supongo que puede ser una cosa bastante subjetiva e interpretable. En la cuenta Registradores Responde de Twitter se ha publicado hace poco un hilo sobre el asunto de la coordinación "Lo primero que hay que aclarar es el propio concepto de “coordinación” a efectos registrales, pues va algo más allá de la coincidencia entre los datos catastrales y los registrales. Cuando hablamos de “coordinación” lo normal es pensar que los datos de una finca en el Registro y su parcela en Catastro sean, básicamente, idénticos. La localización, la superficie, etc… Sin embargo, desde la perspectiva registral, la “coordinación” no es sólo esa relación. Cuando una finca, por sus datos, puede identificarse como la misma en Catastro y en Registro, estamos hablando de que existe una “identidad”. Cuando se aprecia esta “identidad” el registrador puede, por ejemplo y si así se solicita expresa o tácitamente, incorporar ciertos datos al historial registral de la finca como la REFERENCIA CATASTRAL. También, cuando se aprecia esta “identidad” pueden modificarse la denominación de la localización de la finca (nombre y número de vía pública), sus linderos e incluso su superficie (en cuanto a la modificación de la superficie, siempre dentro de los baremos y con los requisitos que exige la legislación hipotecaria). En el registro puede inscribirse la REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de una finca. Ello se consigue mediante la identificación de las coordenadas de georreferenciación de los vértices de una finca que determinen dicha representación que, de esta forma, puede quedar inscrita. Al respecto hay que indicar que cuando hablamos de inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca, nos estamos refiriendo a SUELO, es decir, a parcelas, solares o terrenos, nunca a edificaciones o elementos pertenecientes a las mismas (pisos, locales, etc…). Una vez aclarados estos dos conceptos de “identidad” y “representación gráfica”, podemos abordar lo que se considera, registralmente, la “coordinación”. Pero nosotros nos vamos a quedar solo con dos datos: Estamos hablando siempre de SUELO, no de las obras existentes sobre el mismo. La coordinación descansa sobre un concepto fundamental que es el la representación gráfica georreferenciada de una finca. En base a esos dos datos, podemos entender que coordinar es, en última instancia, dar acceso al registro a la representación gráfica georreferenciada del Catastro mediante el procedimiento que corresponda usar según el caso (casos que vamos a analizar en este clase). Si utilizamos base gráfica alternativa (la que hace un técnico), la coordinación se producirá cuando Catastro recoja esa BGA (convirtiéndola en BGC) y lo comunica a Registro - que previamente, tras inscribir, le habrá comunicado la BGA a Catastro- . El Registro se coordina con Catastro usando la nueva representación gráfica catastral emitida por el Catastro como producto o consecuencia de la BGA. Es decir, que con la BGA se inscribe pero siempre se coordina con la catastral. Dicho de otro modo: Tenemos una base gráfica catastral que es correcta y que usamos para declarar un exceso de cabida del 199.1. En este caso, el Registro inscribe (tras practicar sus notificaciones) y coordina usando la BGC. Si lo que tenemos es una BGA (un 199.2), el Registro (tras las notificaciones) inscribe, comunica la BGA a Catastro, este modifica la BGC, lo comunica al Registro y este coordina usando la nueva BGC. Registradores Responde lo explica de este modo: ¿A qué nos referimos cuando decimos que una finca está o no “coordinada” con Catastro? Podemos decir que una finca registral está coordinada con una parcela catastral cuando la representación gráfica de ambas es, básicamente, la misma, y, por tanto, ambas se refieren al mismo espacio o territorio. Por el contrario, diremos que una finca registral NO está coordinada con una parcela catastral cuando, EXISTIENDO una identidad o relación entre ambas, la representación gráfica de las mismas NO es la misma. El estado de “coordinación” de una finca registral lo es respecto a su representación gráfica. Es decir, lo que puede o no estar coordinada es la REPRESENTACIÓN GRÁFICA de la finca. Por todo ello, para que la representación gráfica de una finca esté coordinada con Catastro: 1º.- Debe estar inscrita la representación gráfica de la finca. 2º.- Debe referirse, básicamente, a la misma porción de terreno a la que se refiere la cartografía catastral de la parcela catastral sobre la que existe identidad o relación. La inscripción de la REPRESENTACIÓN GRÁFICA georreferenciada en el registro es un acto habitualmente voluntario. Cualquier titular registral de una finca (SUELO) puede solicitar la inscripción de la misma, indicando qué tipo de representación gráfica desea inscribir. Existen dos tipos de representaciones gráficas que pueden ser objeto de inscripción Sí, es correcto, porque "objeto de inscripción" porque para coordinar solo vale la BGC. La CATASTRAL: El titular reconoce que la cartografía catastral ES CORRECTA y por tanto solicita la inscripción de la misma de conformidad con lo que dispone el Art. 9 de la Ley Hipotecaria .#CuriosidadRegistral: Si en el título presentado a inscripción se reconoce que la descripción correcta es la Catastral, se entiende solicitada implícitamente esta representación gráfica. En este caso, lógicamente, la representación gráfica de la finca queda inscrita y COORDINADA con la Catastral a la fecha de la práctica de la inscripción. ¿Curiosidad registral? Lo de la curiosidad registral me llamó la atención y me permitió entender este tipo de casos potestativos de coordinación, es decir, los casos en que puedes no coordinar pero lo haces porque estás actualizando tu descripción. Esto fue lo que me dijeron cuando pregunté sobre esa "curiosidad" de la que ya hemos hablado: "Lo que se debe solicitar es la inscripción de una representación gráfica (catastral o alternativa), en los supuestos potestativos. Evidentemente, si se solicita la coordinación, entendiendo por ella la de la representación gráfica catastral de una finca con la de la parcela catastral, puede entenderse solicitada la inscripción de la representación gráfica, pues es ésta la que quedará coordinada. Es "curiosidad" registral porque esta petición de inicio del procedimiento del Art. 199 LH, a menudo se realiza de forma implícita en base a lo dispuesto en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN. En virtud de ella, "para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado se ENTENDERÁ SOLICITADO el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se RECTIFIQUE la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore". Y ello dejando aparte la ya consolidada doctrina de la DGSJFP de la obligación, por norma general, de inscribir la representación gráfica de una finca cuando se declare una obra nueva sobre ella". Una resolución de 21 de Febrero de 2022 sobre esa curiosidad registral Una interesante resolución sobre 199 no solicitado cuándo se había actualizado la descripción y sobre oposición al expediente (cuestión que trataremos en la clase del expediente de dominio). 1. Debe decidirse en el presente expediente si es o no procedente que la registradora haya tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria sin que haya una solicitud expresa. En el caso concreto, en la escritura de compraventa por la que don J. A. G. E. vende a don C. R. C. la finca registral 1.131 de Millena, se dice que, según Registro, dicha finca ocupa una extensión superficial de 46.536 metros cuadrados, si bien los comparecientes manifiestan que, según reciente medición, su superficie es de 29.285 metros cuadrados, tal y como resulta de la certificación catastral que se acompaña, señalando que «existe identidad entre la realidad física y la certificación catastral (...)». Conforme a estas manifestaciones, se tramitó el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, efectuándose las pertinentes notificaciones, y, habiéndose formulado oposición por un colindante, y estimándose fundadas las alegaciones presentadas a juicio de la registradora, ésta denegó la inscripción de la rectificación. No obstante, con consentimiento de los interesados, sí se inscribió la compra a favor de don C. R. C. El recurrente niega haber pretendido que se rectificase la descripción de la finca y considera improcedente que se haya tramitado el referido procedimiento. 2. En el presente supuesto, la cuestión central que se plantea es si es posible entender tácitamente solicitada la iniciación de la tramitación del procedimiento del artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la finca resultante de la certificación catastral incorporada al título. Como ya ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende. En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, pero esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo, letra a), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, ya que en la escritura se incorpora la certificación registral y los comparecientes manifiestan que «existe identidad entre la realidad física y la certificación catastral (...)». En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. En cuanto al otro tipo de representación gráfica, dijeron: La ALTERNATIVA (a la catastral): El titular reconoce que la cartografía catastral NO ES CORRECTA y por tanto solicita la inscripción de una representación gráfica ALTERNATIVA que haya realizado un técnico. En este caso, la representación gráfica de la finca queda inscrita pero NO COORDINADA con la Catastral. Como indicamos al principio, advertimos la magnitud del concepto “coordinación” con Catastro. No estamos hablando de identidad entre ambas, finca y parcela, sino entre sus representaciones gráficas. Consecuencia de ello es que si una finca registral NO tiene inscrita su representación gráfica, no puede estar “coordinada” con Catastro. Puede existir una “identidad” pero no la “coordinación”. Existen supuestos en los que la inscripción de la representación gráfica de una finca es obligatoria, por ejemplo, las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de TERRENOS. En estos casos, lo habitual es que a la hora de inscribir la representación gráfica en el Registro, la misma NO coincida con la Catastral (por no haber tenido acceso aún dichas operaciones allí). En estos casos la representación gráfica de la finca que queda inscrita es la ALTERNATIVA pues aunque existe identidad entre la representación gráfica inscrita y las parcelas catastrales, la representación gráfica catastral no coincide pues sigue refiriéndose a las originales. ¿Qué implica que la representación gráfica georreferenciada de una finca esté o no inscrita y/o coordinada con Catastro?Con la inscripción de la representación gráfica en el registro se persigue la identificación gráfica de nuestra propiedad. Algo que ha podido ser de mucha utilidad, por ejemplo, en el caso de la erupción del volcán de La Palma. Se trata de tener georreferenciada nuestra propiedad. No obstante, por mor de lo dispuesto en el Art. 10 de la Ley Hipotecaria, sólo “alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”. A su vez, el Art. 38 de la Ley Hipotecaria establece: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos". Igual que quien tenga inscrito su derecho se presume titular del mismo, con su representación gráfica catastral inscrita se presume que los derechos se ubican en esa porción exacta del territorio. Al respecto de la “identidad” y “coordinación” de fincas registrales con CATASTRO, cabe indicar que existen, básicamente, TRES grandes grupos de operaciones que pueden afectar a la descripción de una finca, según la DGSJyFP". Un par de días mas tarde otro hilo desarrolló los métodos para rectificar la cabida superficial de una finca registral "Cuando hablamos de inscribir la representación gráfica de una finca registral, nos estamos refiriendo a SUELO o TERRENOS. Pero, ¿qué tiene que ver la inscripción de la representación gráfica de una finca registral con la cabida o superficie de la misma? La respuesta nos la ofrece el Art. 9 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor: "Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria". Por tanto, la inscripción de la representación gráfica de una finca registral (siempre hablando de SUELO) se convierte, de facto, en un método para rectificar la cabida literaria de una finca (la superficie que consta inscrita en los libros). Pero la inscripción de la representación gráfica de una finca registral NO es el único método para rectificar la cabida de una finca. No obstante sí que puede considerarse uno de los métodos más "eficientes" y que tienen más efectos frente a terceros, pues en caso de quedar dicha representación coordinada con Catastro, los derechos reales inscritos se entienden "geolocalizados". Es doctrina ya consolidada de la DGSJyFP que los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas se pueden agrupar en TRES GRANDES GRUPOS: 1º. Los que permiten la rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero SIN simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca. Están regulados en el Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria y se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, de la cabida inscrita. En el caso de encontrarse entre el 5% y el 10% debe aportarse además una certificación catastral pues ha de acreditarse la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. Este es uno de los casos en los que, como indicábamos en el hilo inicial, lo que se produce es una IDENTIDAD (y no coordinación que sólo se alcanzará si se inscribe la representación gráfica y ésta coincide con la catastral). En el caso de no superar el 5% no hace falta la aportación de esta certificación. No obstante, en ambos casos, el Registrador no debe albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Como hemos indicado tantas veces, el registro en España se configura como un registro jurídico, de derechos, que somete a los documentos presentados a inscripción a una calificación jurídica. No es un mero registro administrativo de toma de razón de datos o archivo de documentos. Los documentos presentados sufren una calificación jurídica y, en ocasiones, puede suspenderse la inscripción. En este caso, el registrador debe apreciar la cabida inscrita, y despejar las posibles dudas que surjan sobre la realidad e identidad de la rectificación que se pretende, fundadas, por ejemplo, en la reiteración de rectificaciones sobre la finca o en el hecho de proceder la finca de actos de segregación, división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Este procedimiento no está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino sólo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». Los del primer grupo son los que no requieren coordinar. 2º. La inscripción de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero CON SIMULTÁNEA inscripción de la representación gráfica de la finca. Recordemos que la inscripción de la representación gráfica de una finca es un acto, en general, potestativo, salvo en operaciones de inmatriculación, segregación, agrupación, agregación o división de parcelas. Y recordemos también que, una vez inscrita la representación gráfica de una finca, su cabida literaria quedará expresada en los términos que resulte de la representación gráfica. En este caso tampoco es precisa ninguna tramitación previa con intervención de colindantes y terceros, si bien, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos». Evidentemente, esta notificación se realizará a aquellos titulares inscritos que NO sean aquellos que hayan solicitado la inscripción de la representación gráfica (por ejemplo, titulares de hipotecas). Estos son los casos en que se coordina con la BGC. Serían los 199.1 3º. La inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud (incluidas las de mas del 10%) y ADEMÁS obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices. Recordemos que la delimitación georreferenciada de la finca es la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa. En estos casos sí que existen una serie de trámites de garantías de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral. De esta forma se realizarán las oportunas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado» y publicación de alertas geográficas registrales verificable en https://geoportal.registradores.org. Mediante este procedimiento se concede un plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses frente a la representación gráfica que pretende inscribirse. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, resolverá fundamentadamente si inscribir la representación gráfica de la finca o suspender su inscripción". Y en estos, se coordina con la BGC pero previa BGA lo que es posible con diferencias superiores o inferiores al 10%. Serían los expedientes de cabida (201 y concordantes) y los 199.2. Veremos en otra clase la importancia del 18.2 de la Ley del Catastro a fin de convertir los 199.2 en 199.1. Yo creo que nos queda todo mas claro si lo resumimos diciendo que en los casos del punto 1º evitamos la coordinación aun rectificando la superficie de la finca y que en los demás habrá que coordinar (201 3 a y b y en el 9b LH que luego comentaremos). No cabe duda de que hay que romper una lanza por Twitter y dar las gracias a la cuenta de Registradores Responde, aunque a veces se apasione demasiado con la defensa de lo suyo. ¿Pueden volverse a coordinar si se modifica el Catastro o si se presenta una (u otra) base gráfica alternativa? Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no esto no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema entonces rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el oportuno procedimiento (que veremos desde el punto de vista notarial en la clase 11). Pongamos un ejemplo: Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos meses después se otorga escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representación gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. ¿Es correcto? "Registradores Responde" nos explica lo siguiente en este nuevo hilo: "La Representación Gráfica de una finca en el RP viene determinada por las coordenadas de georreferenciación de los vértices de dicha finca que "dibujan" la forma y extensión de la misma. De esta forma, en principio, la Representación Gráfica de una finca determinará la exacta ubicación, forma y extensión de dicha finca sobre una base gráfica conformada por la cartografía catastral. Al final, lo que se consigue es la representación gráfica de una propiedad sobre la base gráfica registral. Existen, básicamente, dos tipos de representación gráficas a inscribir en el RP: La que resulta de la cartografía catastral y la que resulta de una cartografía alternativa. Una de las consecuencias "registrales" de inscribir la Representación Gráfica de una finca es que, la cabida (superficie) literaria de la misma que consta en el Registro, será sustituida por la que resulta de la R.G. ¿Qué sucede si tenemos una R.G. inscrita y, por la razón que fuera, queremos modificarla? Ello puede ser debido a multitud de razones, incluso a cambios en la propia cartografía catastral o errores técnicos existentes en la inscrita. Al respecto es tremendamente interesante la Resolución de la DGSJyFP de 7 de junio de 2019 que señala que: "La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)". Del tenor literal de esta resolución se desprende que estamos ante la rectificación de una inscripción (pues la R.G. se inscribe mediante este tipo de asiento registral); y que, inscrita una R.G. (con independencia de su estado de coordinación con catastro), ya sólo cabe la rectificación de ésta, sin ser posible rectificar la cabida de dicha finca sin rectificar su R.G. inscrita. En este sentido la DG es clara: "toda vez que se encuentra inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, es improcedente cualquier rectificación de superficie que no se realice con previa rectificación de la representación gráfica inscrita". Y como toda inscripción de R.G. en el RP (aunque sea para rectificar una ya inscrita) el procedimiento deberá realizarse con arreglo a los Arts. 9 y 199 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, serán de aplicación los requisitos establecidos en dichos artículos que prevén, para algunos casos, la práctica de notificaciones PREVIAS a la inscripción a titulares registrales (y a veces catastrales) de fincas o parcelas colindantes quienes tienen un plazo de 20 días hábiles para alegar lo que estimen respecto de la R.G. que se pretende inscribir. Una vez inscrita la R.G. de una finca, en el RP debe hacerse constar si la misma se encuentra coordinada o no con la cartografía catastral. Por ello, en el caso de una rectificación de R.G. inscrita, mediante la inscripción de la nueva R.G., el estado de coordinación catastral puede cambiar a resultas de esta última R.G". Lo que este hilo en resumen nos dice es que será necesario pasar por un nuevo 199.1 o 199.2 según la base gráfica con la que queramos recoordinar. Por eso, pienso que siempre que podamos eludir coordinar y que sin coordinar la superficie catastral, registral y en el título sean la misma, optaría por no hacerlo. No sé si me equivoco, pero a mi eso de que los asientos quedan bajo la salvaguardia de los tribunales siempre me ha dado mucho miedo. Hace pocos días alguien del mundillo comentaba en Twitter "Estoy con una escritura en la que tres vecinos colindantes han alineado sus parcelas a través del procedimiento del 199.2 LH. Las fincas tenían formas muy complicadas, de cuando existían las acequias de riego. Quedan con la misma superficie". Acompañaba el tuit con una foto de un dibujo de las fincas como estaban y como quedaban. No pude resistirme a decir: "A mi juicio, eso no se puede hacer. Hay permutas, ¿no? Yo diría que es una base gráfica "demasiado" alternativa. Por supuesto puede encajarse, pero si entra eso al Registro, ancha es Castilla". Otro dijo: "El azul PERMUTA un trozo de finca con el rojo. El rojo PERMUTA con el azul y el amarillo. Y el amarillo PERMUTA con el rojo. Negocio traslativo encubierto. Sin licencia de segregaciones y simultánea agrupación". Entonces otro que podría ser también del mundillo (registral) dijo: "Ancha es Castilla una sola vez. De lo inscrito y georreferenciado ya no se toca ni una coma. Es una especie de norma transitoria: "hasta que se coordine todo tendremos que tragar, pero lo coordinado no se mueve sin un buen motivo". Dice tendremos que tragar. Llegué a la conclusión de que algunos entienden que hay algo así como "el comodín del registro". Se puede "abusar" una vez pero a la segunda "no se toca ni una coma". Mucho cuidado entonces, especialmente si vamos a dar acceso al Registro a una BGC que no está como debe. Mucho mejor ir a la BGA y que se convierta en BGC. El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades a los efectos de iniciar una rectificación de la cabida Trataremos este asunto en la clase número cinco pero es importante adelantar aquí alguna cosa de las que diré allí: "El 18.2 puede servir para convertir un 199.2 (una modificación de cabida con base gráfica alternativa) en un 199.1 (una modificación de cabida con base gráfica catastral). Después de la escritura otorgada para tramitar ese 199.2 (el título en el que aflora la discrepancia, que siempre ha de existir) se podría tramitar el expediente para que una vez subsanada la discrepancia podamos ir por la vía del 199.1 siendo así todo mucho más sencillo. El 18.2 también podría servir para las inmatriculaciones aunque el 201 LH solo lo cite en cuanto a los expedientes de cabida para los que también sirve cuando se tramitan por ese 201. Se puede usar después del primer título para dejar el Catastro perfecto y ya luego ir a por la inscripción por el método que se decida (doble título o expediente). El Artículo 18.2 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario permite subsanar todo tipo de discrepancias (solo de suelo, y SIEMPRE QUE HAYA OTROS AFECTADOS, PUESTO QUE EL 18.2 NO SIRVE PARA ARREGLAR LAS DISCREPANCIAS DE NUESTRA FINCA SI NO HAY OTROS TITULARES AFECTADOS). Aunque hasta ahora mi costumbre ya era que nunca empezábamos un expediente de dominio (inmatriculación o cabida) estando el Catastro mal ahora seguiremos sin hacerlo pero lo arreglaremos NOSOTROS MISMOS (es un decir) por la vía del 18.2. Con el Catastro correcto, iniciaremos el oportuno expediente hipotecario de cabida o de dominio". Hasta descubrir el 18.2, tras otorgar el título en el que aflora la discrepancia (el título en el que actualizamos y que deja ver que el Catastro es incorrecto o discrepante), íbamos a Catastro a solucionarla. Luego empecé a usar la Sede en abierto y ahora usamos el 18.2 y el piloto para que, según notificaciones y edictos, podamos iniciar en pocas semanas el expediente hipotecario que corresponda. Un apunte a efectos de titularidad: El STI que estudiaremos en la Clase 4, es muy útil (es fundamental) para conseguir (a través del título en el que aflora la discrepancia si es traslaticio) ajustar la titularidad de las fincas objeto de los expedientes hipotecarios y catastrales. En consecuencia, podremos usar el 18.2 siempre que haya terceros afectados en casos de 199.2, en expedientes de cabida del 201 y en expedientes de dominio aunque el propio 201 no lo mencione. El uso del 18.2 (que solo sirve para el suelo, insisto) y de los procedimientos del 199, 201 y 203 depende de las circunstancias del caso. El 18.2 y el título previo en el que aflora la discrepancia suelen ser documentos preparatorios de otros negocios de enajenación posteriores generalmente onerosos o de actos de gravamen como las hipotecas (antes de vender o de hipotecar arreglo mi finca) aunque también se otorgan con el ánimo de dejar "arreglada" una propiedad con la que no se tiene intención de efectuar ningún otro acto o negocio jurídico de inmediato. También cabe la opción de prescindir de ellos y de recurrir a la vía del 199.2 o del 201 cuando, generalmente, se trata de enajenaciones onerosas sin posteriores hipotecas en las que las partes se conforman con utilizar esta vía mas lenta que la del 18.2 pero que permite la compraventa de manera inmediata. Aunque también sería posible simultanear la compraventa con el 18.2. yo no me he lanzado a esta vía, ni ningún intermediario o profesional del sector me lo ha sugerido, conformándose con el 199.2 o el 201. Todo lo expuesto, insisto, ha de entenderse sobre la base de que el 18.2 requiere afectados, por lo que no sirve para cuando tengo mal mi propiedad pero esa circunstancia no afecta a la propiedad de otros. Los procedimientos de modificación de cabida sí que exigirán notificaciones a los propietarios colindantes en su calidad de tales colindantes para que, en su caso, puedan oponerse a nuestro procedimiento. Esquema del 18.2 previo: Exceso a tramitar por el 199.2: Si hacemos un 18.2, tendremos arreglado el Catastro con lo que ya no será un 199.2 sino un 199.1. Exceso a tramitar por el 201: Si hacemos un 18.2, no tendremos que esperar a que se arregle Catastro para iniciar el expediente (el 201 requiere que Catastro esté bien a diferencia del 199.2). Inmatriculación: Si hacemos un 18.2 en el título previo al expediente, podemos conseguir mucho mas fácilmente iniciar el expediente (que también requiere que Catastro esté bien). Las fórmulas mas habituales Preparé con ayuda de uno de mis registradores este documento hace ya cierto tiempo y le he ido introduciendo algunas mejoras (aunque no demasiadas) poco a poco. Es uno de los artículos de mi blog que mas consultamos en mi notaría cuando tenemos que hacer actualizaciones y coordinación. Para el curso y para esta clase de hoy lo he vuelto a revisar (bastante) añadiendo algunos modelos de escrituras en los que hemos utilizado estas fórmulas. No voy a sustituir el modelo en abierto por este que solo podréis consultar los alumnos del curso. Además de las fórmulas y sus modelos de uso, veremos también (gracias a las notas de información continuada) las fórmulas de los registros en materia de coordinación. 1.= Fincas inscritas en división horizontal "Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos". En algunos casos, sí que actualizamos linderos en base a Catastro pero no decimos nada especial al respecto (no variamos la fórmula aunque se haga), aunque perfectamente podría decirse: "No se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie pero se solicita la actualización de los linderos". Siempre añadimos a continuación del párrafo anterior lo siguiente: "Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". Si estuviéramos ante una escritura de declaración de obra y división horizontal, lo que corresponde es cursar el alta catastral de las nuevas fincas. Para este trámite aun no tenemos aplicativo alguno en la notaría aunque se ha hablado muchas veces de su instauración y está previsto normativamente en el artículo 47.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro (Constancia de la referencia catastral en documentos notariales): "2. Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. La misma documentación se aportará para la asignación notarial de la referencia catastral provisional en los supuestos de obra nueva en construcción en régimen de propiedad horizontal". Casi no he hecho divisiones horizontales en los últimos, así que no se diría algo al respecto o efectuaría alguna comunicación, ni cómo la haría. Cosa diferente sería la declaración de obra y posterior división horizontal que tiene sus propias exigencias en materia de coordenadas que veremos en la clase correspondiente. 2.= Fincas inscritas sin datos catastrales (un posible 18.2 LCI) "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Como puede facilmente deducirse, casi nadie insta ningún procedimiento ni interpone recurso alguno salvo que lo necesite. De ahí la importancia de la labor técnica y notarial. Todo lo que no hagamos nosotros, se va a quedar probablemente sin hacer. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". Generalmente no será posible la actualización de los linderos, salvo por mera manifestación. 3.= Fincas no inscritas y sin datos catastrales (un posible 18.2 LCI) "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa negativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de las datas catastrales". Una segunda opción, si hay seguridad de que la finca no está inscrita y no se pide nota: Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de las datas catastrales". No será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. 4.= Fincas no inscritas pero con datos catastrales (un posible 18.2 LCI) Lo digo muchas veces en los otorgamientos: "Toda finca ha tenido su primer título y aunque parezca increíble algunas aun no lo tienen como esta de hoy". "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro". Ó: «Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI ("Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica") de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación». Ese cuando proceda suele indicar que no procede y que puede que no proceda durante mucho tiempo porque puede haber intención o no de resolver el problema. Algunos modelos: Escritura de actualización de descripción de fincas a los efectos de su inmatriculación con Catastro correcto Escritura de donación de finca no inmatriculada con Catastro incorrecto que se pretende arreglar antes de inscribir con documentación técnica Escritura de donación de finca no inmatriculada (ídem anterior) Escritura de compraventa mixta (vivienda y rústica) de fincas no inmatriculadas una de las cuales está en dos términos y registros distintos (ídem anterior) 5.= Fincas inscritas pero mal catastradas (un posible 18.2 LCI) En este supuesto ya hay que comenzar a distinguir opciones. a) El otorgante reconoce que el catastro está mal: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Generalmente no será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. Otra variante podría ser esta: Coordinación de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales". b) El otorgante desconoce si el catastro está bien o mal: Reconoce o desconoce, difícil elección. A mi modo de ver, se usa mucho esta alternativa, aunque yo no la uso prácticamente nunca y opto generalmente por la anterior . "He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia real y no están en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación". Generalmente no será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. 6.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 201 3b LH y un posible 18.2 LCI) Artículo 201. 1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades: a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma. c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. 3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes. a) Conforme a Catastro (201. 3b): Uno de los casos en que podemos eludir la coordinación modificando la descripción con lo que podríamos indicar que se renuncia o no se solicita. "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". Un inciso, y el artículo 9 letra B de la Ley Hipotecaria, ¿qué tiene que ver en todo esto? En algunos modelos (en los míos del blog, de hecho, aun lo cito) nos podemos encontrar menciones a esta norma que nos pueden inducir a confusión. Veamos primero lo que dice (aunque sea farrogoso y no sea nada fácil de seguir): "El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: "b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación. A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación. Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos. Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real". ¿El artículo 9b LH contiene un procedimiento alternativo o diferente para constatar diferencias de cabida? Sí, lo contiene. Sirve para diferencias no superiores al 10% con inscripción de BGC y con inscripción directa. Las notificaciones se hacen después y si hay oposición te vas a juicio. Hay que tenerlo muy claro para ir por esta vía. Es una alternativa al 201.3 a (en el que se rectifica la cabida, no se inscribe la base gráfica y las notificaciones son también a posteriori). La Resolución de 17 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, nos cuenta que : "En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos: – Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». – El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b. – Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos. El artículo 9 LH además recoge los datos que ha de contener toda inscripción y entre ellos está la representación gráfica georreferenciada de la finca con carácter obligatorio cuando se trate de inmatricular fincas y en supuestos de modificación de las ya existentes y con carácter potestativo en cualquier otro caso en que pueda solicitarse que se inscriba (o no pero se lleve a cabo, conforme a lo que hemos visto). En uno y otro supuesto, y según el caso de que se trate, se aplicarán las exigencias establecidas por los artículos que tratamos en esta clase, es decir, las reglas del 199 o del 201 (o del 203 en el caso del expediente de dominio) y serán preceptivas las oportunas notificaciones a los titulares de derechos de inscritos y los demás afectados, pero añade una opción mas. b) Conforme a medición técnica (201 3b): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por *, colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. El Registro necesita ese formato de coordenadas por eso suele decirse que se acompañará a la copia de la escritura. Hablaremos de esto en la siguiente clase. Concordancia y Cooordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". La legitimación de firma electrónica de los técnicos, ¿es posible? Hay un profundo debate sobre este tema pero mi criterio es favorable a la admisión y me he lanzado a hacerlo aunque solo para estos casos de firmas de técnicos (que suelen enfadarse mucho cuando no se la aceptas aunque en muchas ocasiones su planteamiento sea erróneo). Esta es mi fórmula: “Y Certificación firmada electrónicamente el día xxxx por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxxx del Colegio de Arquitectos de xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación es acreditativa de la descripción y finalización total de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. Volveremos a hablar brevemente de este asunto en otro momento. 7.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% y superiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 199.2 LH y un posible 18.2 LCI) Artículo 199. 1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal. La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. 2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Fijaros en la mención al 18.3 de la Ley del Catastro. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. El 199, en resumen, dice lo siguiente Que se puede completar la descripción de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la BGC o BGA. EL PROCEDIMIENTO BÁSICO: Que el registro sólo inscribe la representación gráfica catastral (o la alternativa) tras ser notificada a titulares los de las fincas registrales colindantes afectadas (y colindantes catastrales si es BGA). Si hay dos intentos de notificación y son infructuosos, publica edicto en el «Boletín Oficial del Estado». Los notificados pueden comparecer en el plazo de 20 días siguientes (no distingue el 199 entre hábiles o naturales por lo que hay que entender que son naturales) en el Registro para alegar. 199 INFRUCTUOSO: El registro denegaría la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que tiene que comunicar a la administración titular y a los demás colindantes privados. A la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Si la incorporación de la BG fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes que estén inscritas, los propietarios podrían consentir en documento publico o bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador. En caso de calificación positiva, la BG se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro si es la BGC (teniendo que esperar a que la BGA se convierta en BGC en caso de haberse utilizado la primera), circunstancia que se notificará telemáticamente a Catastro y se reflejará en la publicidad formal que de la finca se expida. BGA: Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador, una vez tramitado el procedimiento, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Este 18.3 sería el 18.2 de los registradores. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral en el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Aunque se trata de un procedimiento registral, su solicitud puede iniciarse en escritura pública, cosa que particularmente me parece mas aconsejable (aunque haya algo mas de coste) a fin de disponer de un título (el título en el que aflora la discrepancia) que quede en nuestro poder tras su registración. Conforme a lo explicado antes, existen 199 potestativos y 199 obligatorios. El 18.3 de la Ley del Catastro: "3. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad a los que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas. A tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro. La Dirección General del Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma. A través de este procedimiento no procederá incorporar al Catastro Inmobiliario ninguna alteración catastral que deba ser objeto de alguno de los procedimientos de comunicación regulados en el artículo 14". ¿Es el 18.3 el 18.2 de los Registradores? Pues eso parece pero o no lo cursan porque no quieren o porque no tienen una aplicación como nuestro programa piloto porque lo cierto es que luego de los 199.2 los cambios catastrales tardan siglos en producirse. a) Conforme a Catastro (201 3 a): El otro caso en que podemos eludir la coordinación modificando la descripción con lo que podríamos indicar que se renuncia o no se solicita. "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". Modelo: Escritura de actualización descriptiva de finca y de segregación con 2o1 3.a. b) Conforme a medición técnica (199.2 LH): Con la norma en la mano este caso no podría resolverse mediante certificación técnica, aunque parece haber una laguna legal por lo que la fórmula a utilizar sería esta, a mi modo de ver: "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día * por *, colegiado número * del Colegio Oficial de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo y de la construcción de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo * expedido por * con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz. (SI FUERA EL CASO …) Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *". Certificación vs Informe. Bueno, es una cuestión que depende del modus operandi del técnico. ¿Podríamos no incorporar la documentación y mencionar solo el CSV? Pues no me convence por mucha seguridad tecnológica que ofrezca el CSV que nos remitiría a una base de datos no solo electrónica sino no notarial. Yo, de momento, lo meto todo al protocolo (hasta los unidos de las actas de transparencia hipotecaria). Este concreto modelo se refiere a un caso en el que además existe una obra. De ahí las referencia a la construcción y al ICUC del que hablaremos en otra clase. En cuanto a las obras, su declaración se habrá de hacer en legal forma (como corresponda) en todos los procedimientos que tratamos en la presente clase y también en los expedientes hipotecarios "puros" tramitados en notaría (cabida e inmatriculación). Ya sabemos que estamos hablando de problemas de suelo en las fincas. Sin esas referencias podría quedar así: "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día * por *, colegiado número * del Colegio Oficial de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo * expedido por * con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz". Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Siempre es muy aconsejable que primero se inscriba y luego se tramite el procedimiento en el caso de que tengamos un negocio jurídico previo como una compraventa (en este y todos los demás casos que tratamos). El "aseguran bajo su responsabilidad" no exonera en ningún caso de las dudas fundadas del registrador y lo exige el propio precepto. Modelos: Escritura de agrupación con exceso de cabida inferior al 10% en base a informe técnico con 199.2. Escritura de actualización descriptiva de fincas y de declaración de edificación (artículo 199.1 y 199.2 LH) 8.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita (199. 1 y 199.2 con posible 18.2 en caso de 199.2) Lo primero que conviene advertir, sobre todo en el caso de la base gráfica alternativa, es que en una modificación de cabida de mas del 10%, no puede uno nunca asegurar que en el registro no lo tenga claro y acabe pidiéndonos un expediente de cabida. a) Conforme a Catastro (199.1 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Modelos: Escritura de actualización de descripción de finca a los efectos del artículo 199.1 LH Escritura de actualización descriptiva de fincas y de declaración de edificación (artículo 199.1 y 199.2 LH) Escritura de agrupación con exceso de cabida superior al 10% en base a catastro (199.1) b) Conforme a medición técnica (199.2 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV * tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Modelos: Escritura de compraventa y de actualización descriptiva de tres fincas mediante un solo IVG+ (3 en 1) e informe de no invasión de dominio público (199.2) Escritura de actualización descriptiva de fincas y de declaración de edificación (artículos 199.1 y 199.2 LH) Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización descriptiva de finca (199.2) Escritura de agrupación de fincas rústicas con exceso superior al 10% y de declaración de ampliación de edificación todo ello en base a medición técnica (199.2) 9.= Fincas inscritas y bien catastradas (por lo que no cabe un 18.2 LCI) a) Bien catastradas y ya coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral habiendo sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio * del libro * de *, tomo *, inscripción *». Puede solicitarse la actualización de los linderos. b) Bien catastradas y no coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación". No siendo obligatoria, no suelo solicitarla. Puede solicitarse la actualización de los linderos. A veces, en una misma escritura con muchas fincas, se repiten varias veces las mismas situaciones En estos casos, nosotros las clasificamos por grupos con la finalidad de no alargar demasiado la escritura, de facilitar el trabajo en el registro y de aclararnos nosotros mismos. Lo hacemos al final de la escritura, antes del apartado de gastos e impuestos y este podría ser un ejemplo para estos casos: "CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO: Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.=, 2.=, 5.=, 9.= y 10.=: *** Respecto de las fincas descritas bajo los números 3.=, 8.=, 11.= y 13.=: *** Respecto de las fincas descritas bajo los números 15.= y 16.=: **** Respecto de la finca descrita bajo el número 12.=: *** y Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.=, 6.=, 7.= y 14.=: ***". Las fórmulas registrales para la coordinación Y el registro, ¿qué pone en sus notas? He recopilado hasta catorce fórmulas diferentes de las notas de información continuada que recibo para las escrituras que autorizo. Son estas y podemos clasificarlas en varios grupos: Fincas no coordinadas (seis formas de decir lo mismo): «En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio». ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro (Artículo 10.4 de la Ley Hipotecaria) …. ÍDEM: «En dichas notas consta que las fincas no están coordinadas gráficamente con el catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria». ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro a los efectos de lo dispuesto en el artículo 10 L.H. en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria». ÍDEM: En dicha nota consta la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los arts. 9, 10 y 199 de la L.H. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral». ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no esta coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria«. Fincas que no están coordinadas o que no se sabe si lo están (por la dudosa redacción de las tres formas de decir mas o menos lo mismo): «En dichas notas se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de las fincas». «En dicha nota se indica que no consta coordinada. La constancia de la referencia catastral no implica la correspondencia de su descripción con la que aparece en el catastro, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos, sino sólo un dato descriptivo más que ayuda para la localización de la finca en un entorno o zona determinados (RDGRN de 2 de junio de 2012)». «En dicha nota consta que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, no ha sido inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, ni coordinada gráficamente con el catastro, no habiéndose solicitado por los titulares». Fincas con base gráfica alternativa inscrita pero no coordinada (en trámite y con tres formas de decir lo mismo): Son los casos del 18.3, es decir, los casos en que la BGA está aun pendiente de convertirse en BGC. «En dicha nota consta inscrita, con fecha xxx, base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación«. «En dicha nota consta la inscripción de la base gráfica alternativa no coordinada con Catastro, aunque en trámites de coordinación, a fecha * (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario)». «En dicha nota consta que está inscrita la Base Gráfica Alternativa, y NO coordinada con Catastro, al folio * del Libro * de *, Tomo *, inscripción *». Fincas coordinadas (otras dos formas de decir lo mismo): «En dicha nota consta que la finca se halla coordinada gráficamente con el catastro, a fecha de 21 de marzo de 2019 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 31 de la L. catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). Datos de Inscripción: tomo XXX, libro XXX de XXX, folio XXX, inscripción XX». «En dicha nota consta que ha sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio * del libro * de *, tomo *, inscripción *». Conclusión Continuaremos con casos menos frecuentes en la próxima clase, pero para cerrar esta de hoy y recopilar un poco ya sabemos que si jugamos con el 199.1 solo necesitamos catastro, que con el 199.2 necesitamos base gráfica alternativa, que con el 201 3a necesitamos catastro y que con el 201 3b necesitamos la base gráfica alternativa y que, además, el 18.2 puede resolvernos los casos en que se necesite base gráfica alternativa. Algunos otros modelos interesantes Los modelos enlazados son reales pero anteriores al curso por los que estoy seguro de que si pasaran otra vez por mis manos, los sometería a nueva revisión. Utilizadlos bajo esa premisa. Compraventas sucesivas de tres registrales con un caótico Catastro con actualizaciones diversas en cada una de ellas: Se trata de un caso fuera de lo común, puesto que no es habitual que se produzcan varias transmisiones de unas mismas fincas en un corto periodo de tiempo. El caso terminó recientemente y muy bien gracias a un expediente tramitado por mi en la Sede Electrónica de Catastro (SEC). Escritura de rectificación descriptiva de finca y de compraventa con representación del vendedor mediante poder general y preventivo para caso de incapacidad (199.1). Escritura de compraventa con confesión de privatividad en matrimonio ecuatoriano y de rectificación descriptiva por haberse cruzado dos referencias catastrales correspondientes a dos viviendas (199.1). Escritura de compraventa y de declaración de edificación de finca no catastrada en base a representación gráfica georreferenciada alternativa sin GML (199.2). Escritura de compraventa de finca que linda con vereda con exceso de cabida superior al 10% con medición técnica y representación gráfica alternativa (199.2). Hasta la siguiente clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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