Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 10: Expedientes hipotecarios de dominio (inmatriculación): Artículo 203 de la Ley Hipotecaria: Título previo, acta de iniciación y acta de finalización del expediente ÍNDICE Relación con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Competencia notarial Trámites esenciales y promotores ¿Quién podrá promoverlo? Los modelos de acta de iniciación y de finalización El documento privado como título previo del expediente de dominio El título previo en el caso "Treves" Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas (caso "Treves") Las notas de información continuada "negativas" La responsabilidad del registrador por las notas simples de información continuada Continuamos con el acta inicial del caso "Trevis"... El testimonio del título previo Seguimos... ¿La petición de la anotación preventiva es voluntaria? La anotación preventiva (y la certificación registral) en los expedientes de dominio y cabida by Silvestre, el librario ¿Por qué lo presentamos telemáticamente? ¿Documento sin cuantía? Notas y diligencias del acta de inicio ¿Qué clase de copia hay que enviar al registro? El oficio al Registro Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas (caso "Treves") Notas y diligencias del acta de cierre El texto del Edicto Texto de la notificación al Ayuntamiento El título en el que aflora la discrepancia del caso "Rami" fue una escritura de actualización de descripción de finca que anunciaba un 18.2 LCI Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de finca previo expediente de subsanación de discrepancias y rectificación del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario (caso "Rami") Las primeras diligencias son las relativas al 18.2 Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de finca (el caso "Rami") Las obras en los expedientes de dominio (caso "Rami" y caso "Nesblados") El escrito del caso Blanes en el expediente (instancia general) abierto en Catastro El texto del Edicto El texto de las notificaciones Oposición a los expedientes La oposición del caso "Mitino" (un expediente de cabida suspendido sin cerrar) Las oposiciones del caso "Checar" (un expediente de cabida que se cerró favorablemente a pesar de las oposiciones) «Ese acta de notoriedad para la constatación de un exceso de cabida, no me afecta» La DGSJyFP y la oposición Resolución de 26 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Monóvar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y rectificación descriptiva de fincas acreditada en expediente notarial Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se suspende la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación de una finca solicitada en virtud de expediente de dominio Resolución DGSJYFP de 21 de Febrero de 2022 Un caso de oposición para un expediente de otra notaría Las dudas de los colindantes: «¿Y mi finca como está? ¿está bien o mal?» "¿Tengo que presentar mi escrito de oposición en la misma notaría en la que el vecino inició el expediente? ¿o puedo presentarlo en otra notaría?" "¿El acto de presentación es un acto notarial formal?" "¿Puedo entregar mi escrito de oposición al mismo tiempo en la notaría y en el registro? ¿o bastaría con hacerlo solo en la notaría?" La no oposición del colindante que necesita pasar por la finca objeto del expediente Una oposición de última hora Entonces, ¿las oposiciones están regladas o reglamentadas? Empezado el expediente de dominio con un Notario que no lo impulsa, ¿podría el interesado desistir del mismo e iniciarlo con otro Notario competente? Relación con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Ya sabemos que el 18.2 de la Ley del Catastro puede allanarnos el camino hacia un expediente de dominio. Subsanamos la discrepancia catastral que pudiera existir en el título previo (rectificándolo o actualizándolo si es necesario) y con el Catastro arreglado podemos iniciar el expediente sin necesidad, como hacíamos "tradicionalmente", de otorgar el título en el que aflore la discrepancia (que sería un primer título hecho con el Catastro incorrecto) y esperar (a veces, una eternidad) a que el Catastro quedara arreglado por medio de la BGA incorporada al IVG+. De la misma manera es posible actuar para que el 18.2 nos permita conseguir la inscripción de una modificación de cabida (que sea importante) en una finca por la vía del expediente de cabida que estudiaremos en la siguiente clase. Competencia notarial La competencia territorial del Notario resulta de varios preceptos. El artículo 200 de la Ley Hipotecaria sobre el deslinde, establece que será Notario hábil para actuar el residente en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, reglas que se repiten en el artículo 203, relativo al expediente de dominio para la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna, al que remite el artículo 201 -expediente para rectificar la descripción- y el artículo 208 sobre la reanudación del tracto interrumpido. Dicho de otro modo, solo lo puede autorizar el Notario cuyo distrito notarial incluya el término municipal donde radique la finca o cuyo distrito notarial sea colindante con el distrito donde radique la finca (distrito con distrito y, por tanto, respecto de todos los términos de cada uno de los dos distritos sean o no colindantes entre sí). Yo, por ejemplo, he podido tramitar un expediente de cabida en Pilar de la Horadada que está a 99 kilómetros de Pinoso. En mi opinión, en los expedientes de dominio y en los de cabida podemos cobrar un concepto por cada finca. Se trata de un concepto sin cuantía a razón de 30,05 Euros cada uno. No obstante, cabe minuta con cuantía pero si vamos a sostener (y yo no he tenido disgustos) que estos expedientes generalmente no tributan, no parece razonable cobrar con cuantía. Trámites esenciales y promotores Los trámites incluyen, esencialmente, el acta inicial y el acta final o de cierre, la certificación del registro de la propiedad (con la que pondremos fin a la primera parte o acta inicial), la anotación preventiva (consecuencia del inicio del procedimiento), el edicto en el BOE y las notificaciones a colindantes y posibles afectados (que resultarán de la certificación del registro, del título previo y del Catastro). Cuando el colindante es una comunidad de propietarios, se notifica sólo al presidente de la comunidad (13.3 LPH). Esta cuestión haya sido discutida en esta resolución: Resolución de 7 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho registro. Cuando el expediente de cabida (el notarial), termina.... Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el "Boletín Oficial del Estado". La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos. Al margen de controlar que todo afectado haya notificado y se hayan cumplidos los plazos, el edicto es la única función registral. ¿Quién podrá promoverlo? El promotor del expediente ha de ser "el titular dominical de la finca" (artículo 203 LH). Dice Iuris Prudente: "Parece que debe incluirse al nudo propietario y al titular de una cuota indivisa, que lograría la inmatriculación de la finca y la inscripción de su cuota, sin que la inscripción de futuras cuotas indivisas tenga el valor de nueva inmatriculación. En este caso, los copropietarios no promotores deben ser notificados del expediente (artículo 278 Reglamento Hipotecario)". En relación a este asunto he tenido recientemente una negativa registral a expedir la certificación con la que termina la primera fase del procedimiento porque el acta inicial se había otorgado por dos de los tres copropietarios que representaban por mandato verbal al tercero, mientras que no hubiera ratificación. ¿Es esto correcto? ¿Qué quiere decir que la finca se inmatricula pero no todas las cuotas? ¿Cómo se inscriben las otras cuotas? Al habla con Silvestre, el librario me dice en cuanto a la denegación de la certificación: "En caso de inmatriculación (203), si hay cotitularidad, cada condueño, de forma individual o conjunta, puede promover el expediente en cuanto a su derecho. Por tanto, si se pretende inscribir el pleno dominio y algún cotitular no es promotor, surge un problema de legitimación. No basta con notificarle (que sí es suficiente para la inscripción de las otras cuotas), sino que debe prestar su conformidad (nadie adquiere derechos sin o contra su voluntad o consentimiento expreso). En tu caso, yo, como registrador, hubiera expedido la certificación, advirtiendo de que si se quiere inscribir el pleno dominio (incluyendo la cuota del no promotor), deberá acreditarse su conformidad, lo que puede lograse durante el curso del expediente (incluso, mediante escritura ad hoc). Si llegado el momento de inscribir, no consta el consentimiento (ni tampoco la oposición) del comunero no promotor, no veo inconveniente en inmatricular mediante la inscripción de una o varias cuotas, quedando el resto pendiente de inscripción". Dice también el 203: "Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: ..." Sobre este asunto de la solicitud por escrito trata Iuris Prudente en este post y diría que está tratado en algún otro sitio del curso. Dice Iuris Prudente: "El expediente se inicia en sede notarial con un escrito del mismo interesado, curiosa previsión procedimental, reflejo del espíritu legal de convertir al notario en un intermediario entre el inmatriculante y el registro. Pero, pese al brillante desconocimiento del legislador de la técnica notarial, parece que será bastante con recoger el requerimiento inicial en el instrumento público, del modo habitual. La forma de este expediente es la de un acta, perteneciente a la clase de las de protocolización y notificación, con sucesivas diligencias. Entiendo lo más lógico tramitar dos actas, con sus propios números de protocolo, recogiendo la primera el requerimiento inicial y la documentación presentada y la segunda la práctica de las notificaciones, la posible oposición y la conclusión del expediente, incorporando esta última al protocolo en el momento del cierre final (en esto existen diversas opiniones en los trabajos que he leído: se muestran favorables al sistema de doble acta, la Circular del Colegio Notarial de Baleares y José Carmelo Llopis, mientras que Francisco Rosales defiende la autorización de tres actas: la inicial de requerimiento, la que recoja las notificaciones y trámites y la final)". Un acreedor hipotecario podrían promover el expediente de dominio (aunque no es necesario que lo consientan si el promotor es otro). Es interesante y curiosa esta RDGRN que atribuye competencia en La Gomera a un Notario perteneciente a la isla de Tenerife (y al distrito de Granadilla de Abona) que todo lo mas sería un distrito colindante por vía acuática. En cuanto a los promotores de los expedientes, nos explica Silvestre, el librario: INMATRICULACIÓN. ART. 203.1 LH: Hay que partir de la distinción entre la inmatriculación de la FINCA y la inscripción del DERECHO cuya adquisición motiva la inmatriculación. Aunque el 203 solo se refiera al titular dominical (igual que el 205) la inmatriculación puede lograrse no solo mediante la inscripción del pleno dominio, sino también mediante la inscripción de la nuda propiedad o una cuota indivisa. Siendo entonces especialmente relevante la notificación al usufructuario o condueño (art. 203.1.5ª LH y art.278 RH). Si se inscribe la nuda, se produce una situación anómala, quedando mencionado (no inscrito) el usufructo, a efectos de la posterior consolidación. Si se inscribe una cuota, las restantes cuotas que puedan inscribirse después, se reflejan en el mismo folio registral, por lo que no hay nueva inmatriculación, sino inscripción de derechos no inscritos sobre una finca ya inmatriculada. Para inscribir el resto de cuotas, la descripción de la finca debe ser coincidente con la ya inmatriculada y coordinada con Catastro, sin necesidad de aportar de nuevo la certificación catastral, y hay que acreditar la adquisición mediante otro expediente notarial (o el doble título público del art. 205 LH). Aunque no hay verdadera inmatriculación, parece prudente aplicar la prevención del art. 203.1.7ª LH, publicando el registrador el edicto y la alerta gráfica. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 201.1 LH: El 201 atribuye legitimación al titular registral que sea propietario o titular de una cuota indivisa o un derecho real (en parecidos términos se pronuncian los arts. 199 y 200), lo que permite incluir al dueño, condueño, nudo propietario, usufructuario o titular de cualquier derecho real inscrito (hipoteca, servidumbre, opción ….¿arriendo, condición resolutoria en compraventa?). Quedan excluidas las anotaciones de embargo, demanda o derecho hereditario, a mi juicio. Como en la inmatriculación, es fundamental la notificación al dueño o condueño no promotor. La inscripción que se practique solo publica la actual descripción (georreferenciada) de la finca, manteniéndose las titularidades vigentes. En contra de lo dicho, la RDG de 27/09/2022 (BOE 27/10), resolviendo sobre el expediente registral 199, defiende que si hay cotitularidad, es exigible el acuerdo de la mayoría para promover la actuación, aplicando las reglas sobre actos de administración. La negativa a expedir la certificación registral, si se produce, podría responder a este criterio que yo no comparto. La RDG 27/09/2022 (BOE: 27/10) se ocupa de la legitimación para promover el expediente del art. 199 LH cuando existe cotitularidad en el dominio inscrito, y afirma que “el inicio del expediente del artículo 199 es un acto de administración, como ya reconoció la Resolución de este Centro Directivo de 30 de junio de 2016, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes …”. La RDG de 30/06/2016 (BOE: 27/07), basándose en la misma idea de acto de administración aplicado al régimen de gananciales, entendió que sí puede promover la rectificación el único cónyuge titular con carácter presuntivamente ganancial (o, cabe añadir, para su sociedad conyugal) sin necesidad del consentimiento del cónyuge no titular (arts. 1.384 CC y 94.2 RH). En contra, si la finca figura inscrita con carácter ganancial a favor de ambos cónyuges, se requeriría el consentimiento los dos. No parece que esta sea la opinión dominante entre los compañeros, ni la más ajustada al texto legal. El art. 199 concede legitimación al “titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita”, lo que permite incluir a cualquier titular o COTITULAR (proindivisión, régimen ganancial) de un derecho inscrito (dominio, nuda propiedad, usufructo, arrendamiento, servidumbre, hipoteca, opción,…). De tal modo que si el promotor no es dueño pleno, la RG solo podrá inscribirse “tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado estos el procedimiento”. Si el titular de un derecho real limitado está legitimado, con igual o mayor razón debe estarlo el comunero o cotitular ganancial, previas las notificaciones oportunas a los cotitulares. En este mismo sentido se pronuncia Joaquín Delgado en su libro sobre georreferenciación (página 109), quien extiende incluso la legitimación a “cualquier titular registral de cualquier derecho registrado … por vía de anotación (embargos, derechos hereditarios, etc)”. Esta opinión tiene el inconveniente de que la anotación no publica realmente la adquisición y titularidad de un derecho real, y el favorecido por ella no goza de la presunción legitimadora del art. 38 LH. Además, en caso de embargo (o demanda), se publica una situación procesal sobre una finca concreta y no es razonable que se rectifique su descripción a espaldas de la autoridad competente (no está previsto, ni resulta práctico, notificar al órgano judicial o administrativo actuante). Y en el caso de derecho hereditario, es probable que no resulte de la anotación el domicilio y demás circunstancias personales de los coherederos no anotantes que han de ser notificados y a cuyo favor haya de quedar inscrita, de uno u otro modo, la RG. Ahora bien, es caso de herencia no inscrita, si intervienen todos los coherederos, podría aplicarse por analogía la doctrina de la DG favorable a la obra nueva declarada por los sucesores del titular registral, sin previa partición de herencia, practicándose la inscripción a favor de la comunidad hereditaria (RRDG 11/12/1998 (BOE: 13/01/1999), 16/05/2003 (BOE: 19/06) y 30/12/2005 (BOE: 14/02/2006)). A mayor abundamiento, cabe tener presente el contexto de la ley de reforma 13/2015: El art. 200 LH (deslinde notarial) permite iniciar “el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos”, y “El notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados” (incluyendo, se entiende, a los cotitulares, en su caso). El expediente del art. 201 LH (rectificación notarial) puede promoverlo “el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio”, y el notario notificará a quienes resulten interesados (art. 203). En la inmatriculación, aunque el art. 203 LH hable de “titular dominical” y el 205 se refiera a quien acredite “haber adquirido la propiedad”, no se discute que se pueda inmatricular una finca georreferenciada mediante la inscripción de la nuda propiedad o una cuota indivisa. Visto así, en el expediente 199 LH, el acuerdo mayoritario de cotitulares que exige la DG queda cumplido con las notificaciones oportunas a los interesados no promotores, a efectos de alegaciones. Otra cosa es que en estos casos convenga extremar las precauciones en garantía del cotitular no promotor (más protagonista que un colindante) que no ha prestado consentimiento expreso a la rectificación, en un doble sentido: ¿Cabe exigir que la notificación sea necesariamente personal y no por edictos, buscando al menos un consentimiento tácito o presunto, excluyendo la mera ignorancia práctica? ¿Cabe admitir que la mera oposición, no motivada, sea suficiente para denegar la RG? Los modelos de acta de iniciación y de finalización En uno de los que vamos a ver, con carácter previo, se tramitó un 18.2. En algún momento se discutió si eran necesarios el acta de inicio, el acta de final del expediente y el acta de declaración de cierre (no de notoriedad, MUCHO CUIDADO porque esto no es una cuestión de notoriedad notarial y no ha de utilizarse esa fórmula). No le veo sentido a un cierre para decir simplemente que: "no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ningún afectado, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación formulada por DON ***" y poco mas. Así que, yo hago un inicio y un final con cierre en positivo o no, según lo que haya podido ocurrir con las oposiciones de los colindantes u otro tipo de incidencias que hayan podido surgir. La norma (el 203 LH) dice en cuanto a ese tercer acta (de cierre) lo siguiente: "En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada". Mi costumbre es que termino el primer acta cuando llega la certificación registral que se queda unida al acta inicial y en ese momento (y tras examinar a fondo la certificación) abro la segunda acta donde quedan reflejadas todas las incidencias y se accede (o no) a la pretensión del solicitante (insisto, se accede a la pretensión, no se declara notorio nada). No le veo sentido a iniciar un tercer documento para decir tan poca cosa. No he tenido problemas registrales en ninguno de los que he tramitado de esta manera. El documento privado como título previo del expediente de dominio Podéis leer a Iuris Prudente para llegar a la conclusión de que un documento privado sería admisible como título previo para el inicio de un expediente de dominio. No obstante, mucha seguridad me tendría que ofrecer a mi ese documento y muy completo tendría que estar para que lo acepte. También puede tenerse en cuenta la Resolución de 10 de mayo de 2019, de la DGRN, en un recurso sobre inscripción de un acta de expediente de dominio para la inmatriculación de una finca que dice que "ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará ‘si lo tuviere’, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho". Por cierto, Iuris Prudente trata también en ese magnífico artículo (como todos los suyo) el asunto de que el expediente de dominio se inicia mediante un "escrito". Dice: "El expediente se inicia en sede notarial con un escrito del mismo interesado, curiosa previsión procedimental, reflejo del espíritu legal de convertir al notario en un intermediario entre el inmatriculante y el registro. Pero, pese al brillante desconocimiento del legislador de la técnica notarial, parece que será bastante con recoger el requerimiento inicial en el instrumento público, del modo habitual. La forma de este expediente es la de un acta, perteneciente a la clase de las de protocolización y notificación, con sucesivas diligencias. Entiendo lo más lógico tramitar dos actas, con sus propios números de protocolo, recogiendo la primera el requerimiento inicial y la documentación presentada y la segunda la práctica de las notificaciones, la posible oposición y la conclusión del expediente, incorporando esta última al protocolo en el momento del cierre final (en esto existen diversas opiniones en los trabajos que he leído: se muestran favorables al sistema de doble acta, la Circular del Colegio Notarial de Baleares y José Carmelo Llopis, mientras que Francisco Rosales defiende la autorización de tres actas: la inicial de requerimiento, la que recoja las notificaciones y trámites y la final)". El título previo en el caso "Treves" Se trataba de una compraventa. Entre el título previo y el inicio del expediente pasaron unos meses pues el Catastro estaba en investigación y había que ponerlo a nombre del comprador que sería el promotor del expediente. No hay una fórmula o procedimiento "mágico" para salir de la situación de “En Investigación, Artículo 47 de la Ley 33/2003”. El promotor de este expediente de dominio presentó un escrito complementario junto con la CSE de su escritura (esta que vamos a ver a hora) y tras esperar unos meses lo consiguió, pero no hay en esto una garantía de éxito. Manifestaciones de colindantes, acta de notoriedad... no hay mucho mas a lo que recurrir. Tal vez puede intentarse una instancia general en la SEC como ya vimos en la clase 5 pero solo en el caso de que la situación sea la de "en investigación" puesto que "en investigación, artículo 47 ..." atribuye la competencia a la Dirección General de Patrimonio como ocurría en este caso pues supone que existe una actuación de investigación ya iniciada. Es posible que la distinción aun no existiera en el momento de otorgar esta escritura y que todas las fincas en investigación lo fueran con mención al artículo 47 cuando empezamos a trabajar y a tomar decisiones con este asunto. E X P O N E N: PRIMERO. Que DON *** es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de las siguientes fincas: 1.= URBANA: SUELO sin edificar sito en ***. Referencia Catastral ***. Superficie: Tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados (36 m2). Linderos: Norte, inmueble marcado con el número *** de la Avenida *** con Referencia Catastral *** del que es titular ****; Sur,.... INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título escrito, ni inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas. REFERENCIA CATASTRAL: ****, de la que figura actualmente como titular catastral “En Investigación, Artículo 47 de la Ley 33/2003”, por lo que yo, el Notario, realizo las oportunas advertencias. Tratándose de una escritura de compraventa pudimos hacer uso del STI pero solo conseguimos un Suministro de Información (SI) con lo que la cuestión tuvo que resolverse por el cliente en el propio Catastro que tardó, ya lo he dicho, varios meses en resolver. No obstante, ya sabemos, que el STI es una herramienta fundamental en casos de expedientes en los que la titularidad no es correcta pues conseguimos (si el título en el que aflora la discrepancia o título previo lo permite) un cambio inmediato (directamente o con algún trampeo) que nos permite incorporar las nuevas CCDYG al mismo y comenzarlo con la titularidad ya correcta. Caso de que no podamos hacer uso del STI siempre podríamos intentar un expediente en abierto en la Sede (vía instancia o escrito general) a fin de comenzar el expediente de dominio con la titularidad catastral asignada a quien corresponda. En este caso, no se hizo porque aun no me había lanzado a tramitar expedientes en abierto en la sede, aunque el expediente hubiera fracasado si estuviera iniciada una investigación (extremo que desconocía) en la Dirección General de Patrimonio. VALORACIÓN: ***. 2.= URBANA: 3.= URBANA: Había otras dos fincas en muy parecidas circunstancias, es decir, se vendían tres fincas y las tres serían objeto el expediente. CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.= y 3.= se acreditan con certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Respecto de la finca descrita bajo el número 2.= se acredita mediante certificación telemática sin información gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Respecto de esta finca los comparecientes a los debidos efectos identificativos, me entregan y yo, el Notario, a su instancia la dejo unida a esta matriz Consulta Descriptiva y Gráfica por ellos obtenida en la Sede Electrónica de Catastro. De vez en cuando el interesado cuenta con alguna documentación catastral que no es posible obtener desde la notaría (nos pasó en el caso "Lig" y nos pasa ahora en el caso "Treves"). Me resulta incomprensible que esa información pueda obtenerse por el particular interesado y no por el Notario, pero así sucede en ocasiones. En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Las fincas no se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que se solicitan sus inmatriculaciones, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TITULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con las descripciones anteriores coincidentes con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dichas inmatriculaciones. TÍTULO: El de herencia de su padre, Don ***, fallecido el día *** y sin que me lo acrediten fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Arts. 172 y 174 del Reglamento Notarial. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que las fincas descritas se encuentran libres de cargas, gravámenes y de arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas. La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario y de los archivos catastrales. Por telefax el día *, obtuve nota simple negativa del Registro de la Propiedad (hoy caducada), que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente y en la que consta que "de las buscas realizadas en el archivo de este Registro resulta que dichas fincas no están inscritas, al menos de forma identificable". Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. SEGUNDO. Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. COMPRAVENTA. El resto de la escritura carece de interés. Cuando la titularidad catastral estuvo arreglada (y mi cliente me volvía loco para que fuera consultando periódicamente la Sede), pudimos firmar el.... Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas (caso "Treves") C O M P A R E C E N: DON DON I N T E R V I E N E N: 1.=Don ** en su propio nombre y derecho. Este señor era el que vendió las fincas al promotor del expediente. Un consentimiento que ya queda prestado o una notificación menos a practicar. No es que haga falta consentimiento, hace falta que no haya oposición, pero si se consiente evitamos las notificaciones. 2.= Y Don *** en nombre y representación, como Administrador Único de la mercantil de nacionalidad española denominada “***, S.L.U.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes: Tienen, a mi juicio y según intervienen, capacidad para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto, PRIMERO: “***, S.L.U.” a través de su representante, ME REQUIERE a mi, el Notario, para que inicie la tramitación de EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCAS, con el que pretende dejar acreditada la veracidad de los hechos que declarará, a fin de inmatricular en el Registro de la Propiedad las fincas objeto de este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y con el Catastro Inmobiliario, todo ello en los términos regulados por el Artículo 203 de la Ley Hipotecaria y concordantes, manifestando que ni el otorgante mismo ni, por lo que sabe, otra persona ha promovido otro procedimiento con la misma finalidad de éste, por lo cual yo, el Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO y, por tanto, la iniciación del expediente, por cumplirse los requisitos legales, haciendo constar, yo, el Notario, en relación a mi competencia territorial respecto de este expediente que, según el Artículo 203 de la Ley Hipotecaria el expediente deberá de tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, y habida cuenta de que: Mi competencia en este caso, como ahora veremos, se derivaba de mi condición de Notario de distrito colindante al de las fincas (a 60 kilómetros las tenía en este caso). 1.- Las fincas objeto del expediente radican en el término municipal de UNO QUE NO ES EL MÍO. 2.- La Notaria de JUSTITO pertenece al Distrito Notarial de ***. 3.- El término municipal de 1pertenece al Distrito Notarial de JUSTITO y el término municipal de 2 pertenece al Distrito Notarial de OTRO COLINDANTE. 4.- Los términos municipales de 1 y 2 colindan entre si, por lo que los Distritos Notariales, de OTRO COLINDANTE y ***, son colindantes. Conviene dejarlo todo explicado para que ningún despistado (notificado o registrador) nos discuta la competencia. Yo, el Notario, inicio el presente expediente y en el dejaré constancia de sus sucesivas actuaciones, primeramente y de una parte, en la presente acta inicial, que dejo protocolizada con fecha de hoy y a la que quedará unida la documentación que más adelante se cita y, posteriormente y de otra parte, en un acta final, en la que dejaré constancia de los distintos trámites que se sucedan después del requerimiento inicial y del resultado final del acta, y en la que quedará protocolizada la documentación que se aporte o se genere con posterioridad, realizando, yo, el Notario, en este acto, las siguientes ADVERTENCIAS LEGALES: a.- Que en caso de que se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero de ellos se hubiera iniciado y se acordará el archivo de los expedientes posteriormente incoados. b.- Que resuelto un expediente de jurisdicción voluntaria y una vez firme la resolución, no podrá iniciarse otro sobre idéntico objeto, salvo que cambien las circunstancias que dieron lugar a aquél. Lo allí decidido vinculará a cualquier otra actuación o expediente posterior que resulten conexos a aquél. c.- Que suspenderé y archivaré el expediente en caso de que se me acredite por cualquier interesado la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectar a éste. d.- Que una vez hecha constar la tramitación de este expediente en el Registro de la Propiedad, durante la vigencia del asiento de presentación o en su caso de la anotación preventiva que el mismo provoque, no podrá iniciarse otro procedimiento que afecte de forma total o parcial a las fincas objeto del mismo. e.- Informo al promotor de los distintos trámites y requisitos previstos en la ley para este expediente y de las causas que, según dicha normativa, pueden impedir un resultado favorable. Le hago saber que las decisiones contrarias a la solicitud del promotor, en cualquier parte del procedimiento, por parte de Notarios o Registradores, son susceptibles de recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Así mismo le informo de que la resolución negativa del expediente por la oposición de terceros interesados, le da derecho al promotor a entablar demanda en juicio declarativo, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. SEGUNDO: Aceptado por mí, el Notario, el requerimiento de iniciación del expediente y hechas las advertencias legales, los comparecientes, según intervienen, E X P O N E N: I.- Que, por escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, Don *** vendió a la mercantil “***, S.L.U.” el pleno dominio de las siguientes fincas: 1.= URBANA: SUELO sin edificar sito en ***. Referencia Catastral ***. Superficie: Tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados (36 m2). Linderos: Todos los linderos de todas las fincas eran con las otras fincas del expediente o con otras fincas del promotor del expediente o vías públicas municipales. INSCRIPCIÓN: No inmatriculada en el Registro de la Propiedad. REFERENCIA CATASTRAL: *** de la que es titular catastral la promotora del expediente. 2.= URBANA: 3.= URBANA: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz y de las cuales resulta que la titular catastral de todas ellas es la promotora del expediente. En la escritura de compraventa citada en el párrafo primero de este apartado expositivo, se hizo constar lo siguiente, en el apartado TÍTULO y como título de propiedad de la parte vendedora el siguiente: “TÍTULO: El de herencia de su padre, Don ***, fallecido el día *** y sin que me lo acrediten fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Arts. 172 y 174 del Reglamento Notarial”. La descripción que acaba de ser realizada de las tres fincas objeto del expediente es la ACTUALIZADA a día de hoy, siendo la descripción de las mismas realizada en la escritura de compraventa antes citada, la siguiente: Esta parte resulta mas bien repetitiva pero si ha habido cambios, conviene que queden claros (que contrapongamos la que es la actual descripción registral a la del título que coincidirá con la del Catastro). 1.= URBANA: 2.= URBANA: 3.= URBANA: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas. Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento por telefax de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el citado Artículo, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de las fincas de NO INMATRICULADAS, tal y como consta en la información registral protocolizada en la escritura de compraventa antes citada, que se da por reproducida, habiéndose hecho constar en dicha escritura de compraventa lo siguiente: “Por telefax el día ***, obtuve nota simple negativa del Registro de la Propiedad (hoy caducada), que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente y en la que consta que "de las buscas realizadas en el archivo de este Registro resulta que dichas fincas no están inscritas, al menos de forma identificable". Tramito muchos sin pedir nota y también con notas caducadas. A fin de cuentas, se sabe a la perfección que son fincas que no están inscritas en el Registro porque está muy bien estudiada toda la documentación previa, pero lo prudente es pedirlas evitando sorpresas. Las notas de información continuada "negativas" Al parecer hay bastantes registros que no expiden notas negativas. En esta RDGRN de 20 de Junio de 2018 que aquí se analiza (no compartiendo el criterio de la resolución) se dice en cuanto al asunto de las notas negativas que: «En el presente caso la solicitud del notario cumple plenamente todos los requisitos exigidos. Además, encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria: «La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos. También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el interesado». De este precepto se desprende, en su último apartado, que si bien la nota simple tiene por objeto el contenido de los asientos de Registro, nada obsta para que la información solicitada pueda ser de carácter negativo referida a la falta de inscripción de la finca, sin perjuicio del valor puramente informativo que la ley atribuye a la nota simple. En el mismo sentido se pronuncia el artículo 354.a), del Reglamento Hipotecario: «Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) 7.a Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente». A la vista de lo expuesto y analizados los extremos de la solicitud de información registral, debe admitirse la procedencia de expedición de nota simple informativa cuyo contenido sea negativo, como en este caso, la falta de inscripción de la finca. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada». Otros registros las expiden pero de forma elemental o tosca como ocurrió con una nota en la que escrito a mano con un rotulador de trazo grueso "alguien" desde el registro competente, escribió y mandó por fax un «NO SALE NADA A NOMBRE DE ESTE TITULAR” escrito sobre parte de mi previa solicitud. ¿Tengo que iniciar un expediente de dominio respecto de tres fincas y quieren que utilice esa birria? - pensé, así que contraataqué de este modo: "AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE xxxx NÚMERO xxx (FAX xxx). Solicitado por: JUSTITO EL NOTARIO (NOTARIO DE XXXX), DIRECCIÓN, TELÉFONO, FAX. Información Continuada XXX de fecha XXX. Precisada información para el XXX. Con relación a la información recibida de ese Registro de la Propiedad respecto de la solicitud indicada (XXX) de fincas no inmatriculadas (cuya descripción completa se indica en la solicitud que se acompaña), en la que, únicamente, se hace constar de puño y letra: "NO SALE NADA A NOMBRE DE ESTE TITULAR” (refiriéndose a Don xxx, DNI XXX, vecino de XXX, se SOLICITA: .= De conformidad con lo dispuesto en el artículo 354 a regla 7ª del Reglamento Hipotecario (que establece que “Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente), se informe individualizadamente si las fincas objeto de la solicitud figuran o no inmatriculadas en el Registro de la Propiedad, con las demás menciones que en derecho correspondan. .= Así como que informen con terminología jurídica mas precisa y apropiada al caso e individualizamente sobre la titularidad indicada. Se acompaña a la presente solicitud la nota de información simple continuada recibida en el día de hoy. En ***, a ***". Las notas a veces dejan ver que se hacen con demasiada prisa y por quien no tiene mínimos conocimientos suficientes del tema y, por tanto, por quien no valora lo grave que puede resultar una nota mal expedida. Otro caso sin respuesta adecuada para un expediente de cabida En este caso, para otorgar el título en el que tenía que aflorar una discrepancia para iniciar un 18.2, necesitábamos una nota porque sabíamos que la finca había estado inscrita en el registro aunque se había quemado el libro en la Guerra Civil (creo que ya hemos hablado de este caso). En el registro nos habían reconocido esa circunstancia pero no sé muy bien porqué a la petición de nota respondieron con una llamada telefónica diciendo que "no encontraban nada", así que hubo que insistir hasta que nos pusieron el "no consta nada" por escrito para lo que hubo que indicarles (así nos lo pidieron) los datos de Catastro de que disponíamos. "AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ***. Solicitado por: JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO DE ***. DIRECCIÓN. TELÉFONO. FAX. CORREO ELECTRÓNICO. Solicitud complementaria relativa a la Petición de Información Continuada ***/2021. 1.= Que por la solicitud de información continuada anteriormente referida, se intereso información sobre la Finca Registral ***, que ha sido correctamente recibida, y, además, se solicitó también información continuada de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. INSCRIPCIÓN: Pendiente de inscripción, siendo porción resultante de división material (no inscrita) de la Finca Registral ***, inscrita al tomo ***, siendo esta última finca registral de la que se interesa la información continuada. 2.=Que NO ha sido recibida información alguna sobre la finca que acaba de ser citada (Finca Registral ***), por lo que se reitera la solicitud de información continuada respecto de dicha finca, añadiendo que constituye la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de ***, a la que corresponde la Referencia Catastral ***. En **** a ***". Este expediente se cerró el 5 de Junio de 2022 y dimos los primeros pasos hacia el comienzo del invierno de 2021. Ya está todo inscrito y el interesado aun no me ha pagado. Ya le cogeré. Otro caso mas en el que la respuesta no fue la que nos parecía procedente y solicitamos aclaración "AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE * (FAX *). Solicitud de Información Complementaria de la solicitud de Información Continuada * de fecha *. JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, *, Teléfono * Fax *. Con relación a la información recibida de ese Registro de la Propiedad respecto de la solicitud indicada (*, que les adjuntamos) de finca no inmatriculada (cuya descripción completa se indica en la solicitud), se SOLICITA: 1.= Amplíen la información que nos fue enviada (que les adjuntamos) sobre si dicha finca figura inscrita a nombre de DOÑA * de quien trae causa por título de herencia privada su hijo DON *. 2.= Rogamos indiquen en la información complementaria que nos remitan el número de solicitud de información continuada * de fecha *. En *, a *". Y ttra imprecisión de una nota de información continuada En este último caso, sufrimos una metedura de pata considerable a causa de un dominio directo. La nota informaba de que "el dominio directo pertenecía a los herederos de Fulano", así que solicitamos la cancelación de la carga (por el artículo 210 de la Ley Hipotecaria del que hablaremos en otra clase). La sorpresa fue que la carga no se canceló alegándose que el dominio directo no estaba inscrito. ¿Y si no está inscrito porque nos dijeron en la nota que pertenece a los herederos de Fulano provocando una confusión y el consiguiente error? Hay que ser mas preciso. No obstante, en este caso teníamos doble título para la inmatriculación de ese dominio directo y así se consiguió la inscripción. Es cierto que no decía "está inscrito" pero no debe generar el registro una apariencia de titularidad usando ese "pertenecía" de la nota que no supe a qué obedecía. Al hilo de esto, creo interesante tratar otro problema. La responsabilidad del registrador por las notas simples de información continuada Es muy interesante leer este artículo en ELNSXXI: Información registral ¿no continuada? Dice: "Informaciones registrales que no surten los efectos del artículo 354.a del Reglamento Hipotecario ¿Simple error u olvido? Sin embargo frente a soluciones, insisto, transitorias hasta que sea efectivo el acceso telemático al contenido de los Libros del registro, propuestas por el Notariado para reducir los riesgos y fallos de un sistema de comunicación por fax de las informaciones continuadas, en el colectivo registral solo encontramos resistencia pasiva, en el mejor de los casos, cuando no oposición frontal. Y como un paso más en el cumplimiento de la ley, disculpe el lector la ironía, en informaciones registrales continuadas que recibimos los notarios se nos advierte, en letra pequeña junto con la relativa a la equivalencia en euros de las cantidades expresadas en unidad de cuenta pesetas y la observancia de la legislación de protección de datos, que “esta información no surte los efectos regulados en el artículo 354-a del Reglamento Hipotecario”. Después la autora, la compañera C.P. Barrio Del Olmo, continúa desarrollando la cuestión. Por mi parte, en cuanto vi el artículo pensé, "tengo que fijarme en lo que dicen las notas". Cuando recibí la primera de mi registro mas habitual vi que decía: "Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria). Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento Hipotecario". Ese 354-a (no confundir con la letra a del propio 354 que es un artículo distinto), dice: Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas: 1.ª Si al recibir la solicitud el Registrador comprueba que la finca está situada en otra demarcación registral, lo comunicará inmediatamente al Notario. 2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores. 3.ª Si no existe ninguna diferencia entre los datos descriptivos y jurídicos proporcionados por el Notario y los que consten en el Registro, se hará constar únicamente esta circunstancia al dorso o a continuación del documento de solicitud. 4.ª El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud. En el caso de que el número de fincas de las que se pida información o la especial complejidad del historial registral de la finca haga imposible el cumplimiento del citado plazo, el Registrador comunicará al Notario, el mismo día en que reciba la solicitud, la fecha en que remitirá la información, que deberá estar comprendida dentro de los cinco días hábiles siguientes a la recepción de aquélla. 5.ª El Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado. 6.ª Si el Notario solicita expresamente la información para un día determinado, el Registrador la enviará el día señalado con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior. 7.ª Si la finca no estuviese inmatriculada, el Registrador hará constar esta circunstancia, sin perjuicio de que deba mencionar, en su caso, los documentos relativos a ella, pendientes de calificación y despacho y cuyo asiento de presentación esté vigente. 8.ª Cuando el Notario no emplee telefax para obtener la información a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial se aplicará igualmente lo dispuesto en este artículo. Aclarado el tema, me dieron ganas de hacer las advertencias relativas al artículo 354-a del RH en mis escrituras y así lo hago desde hace unos meses: "En dicha nota consta igualmente que: "Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario". Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores". Continuamos con el acta inicial del caso "Trevis"... II.- El representante de la entidad promotora del expediente, según interviene: 1.- Manifiesta que el domicilio de su representada efectos de notificaciones es el que consta en la comparecencia e intervención de este instrumento. 2.- Me exhibe el TÍTULO de propiedad de las fincas objeto de este expediente, del que yo, el Notario, deduzco testimonio que dejo incorporado a esta matriz, y que es, como ha quedado reseñado anteriormente, el siguiente: .= Compraventa otorgada por Don *** a favor de "***, S.L.U." autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo. El testimonio del título previo Y si el título previo fuera una escritura muy larga (o varias escrituras como ocurre en algunos casos), ¿también la testimoniamos? Generalmente yo la (o las) testimonio entera/s. Solo cuando han sido títulos tremendamente largos y contenían demasiada información irrelevante para el procedimiento, he hecho un testimonio parcial. ¿Qué dice la norma? Pues la norma solo utiliza un lacónico "acompañándose": Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Particularmente a mí me gusta unirlo todo. A mi modo de ver, es conveniente unir ese o esos testimonios porque el expediente queda recogido en un solo documento (en dos porque hay inicio y fin) aunque se genere un encarecimiento de la factura notarial. Conviene recordar que el Artículo 98.3 Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dice que "deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquéllos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita". Seguimos... 3.- Manifiesta que la persona de la que proceden los bienes es Don ****, aquí compareciente, el cual manifiesta ante mi, el Notario, su plena conformidad con el contenido íntegro del presente expediente, dándose por notificado de las pretensiones de inmatriculación de las fincas objeto del mismo a favor de ***, S.L.U., consintiendo en su calidad de propietario anterior de la finca en el buen fin del mismo y en dichas inmatriculaciones. Siempre es deseable que el mayor número de afectados comparezca o se presente después en la notaría (preparándose la oportuna diligencia). 4.- Que todas las fincas colindantes con las del expediente pertenecen a "***, S.L.U.", colindando, además, todas ellas con la Avenida ***, por lo que su Excmo. Ayuntamiento será debidamente notificado en el momento procedimental oportuno. No había otros colindantes en este caso. El promotor con las propias fincas del expediente entre sí y con otras de su propiedad, era el único colindante. 5.- Que las fincas radican en el término municipal de *** por lo que su Excmo. Ayuntamiento será notificado de la tramitación de este expediente en el momento procesal oportuno. Como colindante y como ayuntamiento en el que radican las fincas afectadas (es decir, aunque no fuera colindante habría que notificarle). Es decir, linde o no la finca con vías públicas, el Ayuntamiento correspondiente es notificado. En expedientes de dominio y cabida siempre hay que notificar por ser el ayuntamiento donde radica la finca pero en el 18.2 solo si la vía publica está afectada, como ya sabemos. 6.- Que la poseedora de las fincas objeto del expediente es la mercantil “***, S.L.U.”. 7.- Y que previamente informado por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicita, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad de *** número *** a fin de que se expidan las correspondientes Certificaciones Acreditativas de la carencia de inmatriculación de las fincas y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. ¿La petición de la anotación preventiva es voluntaria? Estamos ante una necesidad del procedimiento y no ante una opción o alternativa. No veo posible utilizar SIGNO para esta presentación. Yo uso un oficio para cursar ambas solicitudes al registrador, aunque, sí se piensa, no es descabellado que pudiera usarse para las comunicaciones oficiales entre uno y otro funcionario en caso de expedientes en trámite. Tal vez habría que habilitar una función especial o hacer una cláusula muy específica al estilo de las de la presentación telemática. Nunca me han pedido impreso "exento" por AJD para practicar estas anotaciones (cosa que sí me ha ocurrido con las de las mediaciones concursales). Dice la regla Tercera del 203LH: «El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:» Ese «en su caso» es lo que puede hacer dudar si es o no obligatoria la anotación. Pero a lo que se está refiriendo, en mi opinión, es a que cuando solicitas certificación y la finca ya está inmatriculada el Registrador no va a realizar anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, sino que te dirá que no procede porque la finca ya está inmatriculada. En el caso de inmatriculación de excesos, no se puede dar esta posibilidad, es decir, la finca sí está inmatriculada lo que el Registrador tiene que indicar en la certificación y en la anotación (que ha de practicar), son las circunstancias de titularidad, cargas, y demás. Por tanto, es obligatorio, tanto en el expediente de inmatriculación de finca como en el de exceso de cabida de finca, al pedir la certificación, pedir igualmente que «en su caso» se practique la anotación preventiva. Insisto, la expresión «en su caso», se debe a que en el expediente de inmatriculación de finca pudiera ocurrir que la finca estuviese ya inmatriculada al pedir la certificación de inmatriculación y entonces la anotación preventiva no se hará porque la finca ya existe, pero la certificación hay que pedirla siempre y la anotación también; en caso de expediente de cabida, la tiene que hacer sí o sí porque lo dice la Ley Hipotecaria. Se redacte como se redacte el acta inicial, se pida o no se pida la anotación, el Registrador la practicará si procede. No obstante lo dicho hay quien está empezando a no solicitar la anotación preventiva. ¿Razones? Carestía, inutilidad y, en ocasiones, transcurso del plazo de vigencia sin conclusión del expediente. Téngase en cuenta la opción. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, los promotores: .= Solicitan la inscripción del pleno dominio de las fincas a favor de ***, S.L.U., así como la constancia registral de la descripción actualizadas de las fincas. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicitan, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática del acta de finalización del expediente en el Registro de la Propiedad, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos a ***, S.L.U., cuyas circunstancias constan anteriormente. Así lo dicen y otorgan. La anotación preventiva (y la certificación registral) en los expedientes de dominio y cabida by Silvestre, el librario ¿Por qué lo presentamos telemáticamente? Porque lo exige el artículo 203, regla sexta: "Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada". Con la norma en la mano, parece que con hacer presentación telemática del acta de cierre es suficiente, aunque hasta junio de 2022 he estado presentando las dos sin que ningún registro dijera nada de nada. Al avisar uno de que solo era necesaria la segunda, he cambiado el criterio. ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) ¿Documento sin cuantía? Ya he dicho que existe posibilidad de minutar con cuantía pero si el expediente no tributa (aunque veremos que algunos riesgos y casos dudosos) yo no pondría en riesgo que pueda hacerlo comunicando vía índices un concepto de cuantía que llevará asociada una clasificación a efectos fiscales del documento en la hacienda destinataria. ¿Me lo pensaría si tuviera claro que iba a tributar? Seguramente. Volveremos sobre estas cuestiones. Notas y diligencias del acta de inicio NOTA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los **** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. ¿Qué clase de copia hay que enviar al registro? Al Registro de la Propiedad para la práctica de la anotación preventiva hay que enviarle una autorizada. Aunque al principio, por indeterminación de la norma, se enviaba una simple, ahora parece claro que es necesaria la copia autorizada. Evidentemente, si se expide habrá que cobrarla. Hay que tener en cuenta que será mas corta que la definitiva. Mi programa no permite cobrar copias de diferente extensión así que sumo folios y divido entre dos. Se trata de una copia sin diligencias porque aun no se ha practicado ninguna. La norma simplemente habla de copia: «Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación». De mi cosecha (una licencia que me permitirá reconocer a quien use mi modelo) he añadido lo de íntegra que no creo que añada nada especial. 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ***, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO y entrega domiciliaria, a Doña ***, Registradora de la Propiedad de ***, con domicilio en ***, oficio acompañado de copia autorizada íntegra de la presente acta solicitándole que se expida la correspondiente Certificaciones Acreditativas de la falta de inscripción puestas de manifiesto en la matriz precedente y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Incorporo a la presente, fotocopia del justificante de dicho envío. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. El envío al registro del oficio con la copia autorizada se efectúa mediante correo certificado con acuse de recibo (sin doble intento, claro está). El oficio al Registro Doña ***. Registradora de la Propiedad de ***. DIRECCIÓN. Estimada compañera: Por medio de la presente pongo en tu conocimiento que en la Notaría de Pinoso, a mi cargo, se está tramitando Expediente para la Inmatriculación de Finca del que es promotor ***, titular del NIF ***, el cual fue iniciado por solicitud de dicha mercantil, el pasado día ****, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente en dicha fecha, la cual fue protocolizada bajo el número *** de mi protocolo corriente y de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria te remito COPIA AUTORIZADA íntegra, solicitándote: .- La expedición de la Certificación a la que se refiere la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. .- Y que, en su caso, practiques Anotación Preventiva de la pretensión de inmatriculación, conforme a lo dispuesto en la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En *** a ***. Atentamente. Justito El Notario. El oficio lo imprimo en papel de oficio que no es mas que un folio de papel en blanco con mis datos en la parte superior que por vieja costumbre heredada de mi padre me hacen en la imprenta. 2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado enviado al Registro de la Propiedad de *** en el que consta como entregado a *** con DNI/NIF *** el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. Cuando nos devuelven el acuse, lo testimoniamos y lo metemos como unido mediante esta diligencia. 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, RECIBO las certificaciones registrales a que se refiere la diligencia 1ª en las que se hace mención a la anotación marginal de la expedición de las mismas en las hojas registrales de cada una de las fincas objeto del expediente. Incorporo a la presente dichas certificaciones acompañadas del oficio del que trae causa. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. Con la llegada de la certificación (que suele tardar bastante, a veces mucho, demasiado), damos término a la primera parte del expediente y comenzamos la segunda. La certificación se analiza para preparar la segunda parte, pero queda unida a la primera. El cliente debe abonarnos la factura del registro que a veces es de importante cuantía. El cierre definitivo tiene lugar cuando el expediente termina, se añaden las diligencias de presentación telemática y la nota de expedición de la copia. En el caso de la Generalitat Valenciana, es necesario enviar copia siempre electrónica vía Signo, a efectos fiscales. Ya sabemos (lo he dicho aunque ahondaremos en el tema) que el documento suele estar sujeto y exento, pero el plazo de liquidación como exento se cuenta desde la diligencia de cierre. Conviene ser prudente y cerrar con cierta holgura (por aquello de que hay que avisar al cliente, tiene que recogerla, llevar a hacienda, etc ....). No hay que pillarse los dedos con cierres precipitados. Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas (caso "Treves") Ya solo firma el Notario. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Por mí, y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, DOY FE: I.= Que por Acta de Iniciación otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, a instancias de la mercantil “***, S.L.U.”, titular del N.I.F. ***, con domicilio social en *** e inscrita en el Registro Mercantil *** (PROMOTORA DEL EXPEDIENTE), se inició EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS en la forma y condiciones que en dicha Acta constan y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. En dicha Acta se hizo constar que “***, S.L.U.” es dueña del pleno dominio, por el título que se dirá, de las siguientes fincas: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales y de las cuales resulta que la titular catastral de las tres fincas es “***, S.L.U.”. TÍTULO: Le pertenecen por compra a Don *** por escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número ** de protocolo. II.= Que fue solicitada por mi, el Notario, del Registro de la Propiedad de *** la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción de las fincas así como que se instara por dicho Registro, las anotaciones preventivas de la pretensión de inmatriculación en los términos legales. III.= Que ha sido recibida del Registro de la Propiedad de *** la correspondiente Certificación Registral de fecha ***, la cual quedó unida al Acta de Iniciación del presente expediente y a la que en evitación de repeticiones innecesarias me remito. De la citada Certificación resulta: .= Que NO APARECE FINCA ALGUNA INSCRITA con las descripciones que constan en el presente instrumento y su acta de iniciación (que la certificación reproduce literalmente). .= Que se ha practicado la ANOTACIÓN de expediente de INMATRICULACIÓN solicitada, por PLAZO de 90 días, por las anotaciones: .= Letra A de la Finca Registral ***, al folio .= Letra A de la Finca Registral ***, al folio .= Y letra A de la Finca Registral ***, al folio El registro da a las fincas un número provisional. IV.= Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 203.1 regla Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la Certificación Registral, procede ahora notificar la pretensión de inmatriculación al Ayuntamiento de *** donde radican las fincas y titular de vía pública colindante con las del expediente, así como insertar un Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación de fincas en el “Boletín Oficial del Estado”. Aquí explicamos todo lo que vamos a hacer hasta el cierre. No es preciso realizar notificación alguna a propietarios de fincas colindantes con las finca objeto del expediente pues, excepto por el viento de Este que colindan con vía pública del Excmo. Ayuntamiento de ***, pues todas ellas lindan por el resto de sus vientos con fincas de la propia promotora del expediente, la mercantil “***, S.L.U.”. Y aquí contamos porqué no vamos a hacer nada mas. El propietario anterior de las fincas, de quien trae causa la promotora del expediente, DON ***, titular del DNI/NIF ***, compareció en el Acta de Iniciación del presente procedimiento y declaró lo que a continuación se transcribe literalmente: ”3.- Manifiesta que la persona de la que proceden los bienes es Don ***, aquí compareciente, el cual manifiesta ante mi, el Notario, su plena conformidad con el contenido íntegro del presente expediente, dándose por notificado de las pretensiones de inmatriculación de las fincas objeto del mismo a favor de ***, S.L.U., consintiendo en su calidad de propietario anterior de la finca en el buen fin del mismo y en dichas inmatriculaciones”. El anterior propietario ya nos había prestado su consentimiento. V.= Que el propietario anterior de la finca, Don *** (de quien trae causa Don ***), fallecido el día ***, será notificado por el Edicto antes mencionado en las personas de sus causahabientes. El penúltimo (la persona de quien traía causa el propietario anterior) suele estar en muchas ocasiones fallecido y se le emplaza mediante edictos. El edicto es único pero incluirá una mención especial para los causahabientes (o para cualquier otro caso o circunstancia que pueda exigirlo). Los edictos sirven para cualquier otro afectado a quien debamos notificar y del que no tengamos su domicilio (esté vivo, muerto o ignoremos su estado vital). Las normas para la inclusión del Edicto en el BOE vía Signo son muy estrictas. Son estas que os enlazo (también lo están en la versión 2.0 de mi libro electrónico sobre 18.2): Indicaciones publicación Anuncios BOE. Como medida de precaución, en el texto del edicto no está de mas citar a los colindantes (especialmente aquellos que no residan en España o cuyo domicilio no tengamos claro). El EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***, será notificado en su Sede Electrónica en su calidad de titular catastral de vía pública colindante con las fincas objeto del expediente y Ayuntamiento en donde radican las fincas objeto del mismo. Ya hemos hablado de la necesidad de notificar en las sedes electrónicas de las diferentes administraciones. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas los en el presente instrumento los pormenores de la notificación al Excmo. Ayuntamiento de *** en su Sede Electrónica y de las demás a llevar a cabo, dejando unidos a esta matriz, los oportunos documentos acreditativos. Así mismo, consignaré por diligencia, en su caso, el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados. VI.= Que una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del Acta para la Inmatriculación, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. VII.= Queda abierta, por tanto, la presente Acta a fin de ir consignando en ella por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, una vez que hayan sido realizados todos los trámites legales y hayan transcurridos los plazos que indica el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente se solicita del Registro de la Propiedad: .= La inmatriculación de las fincas con su descripción actualizada y con la correspondiente Coordinación Registro-Catastro a favor de “***, S.L.U.” en pleno dominio. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la presentación telemática de la presente acta de finalización en el Registro de la Propiedad, una vez concluida con resultado favorable, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos a la solicitante, cuyas circunstancias constan anteriormente. En estos últimos puntos, seguimos explicando todo lo que va a suceder y que se desarrollará mediante las diligencias. De todo lo cual yo, y de quedar extendida la presente acta en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, número **** y los *** anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.= ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) Notas y diligencias del acta de cierre 1ª DILIGENCIA (ENVÍO DEL EDICTO). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, REMITO a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), la solicitud de inserción de Edicto comunicando la tramitación del ACTA DE FINALIZACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCASen el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.= El texto del Edicto EDICTO YO, JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE ***, con residencia en ***, HAGO CONSTAR: Que en esta Notaria se tramita EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS del que es promotora la mercantil de nacionalidad española (SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL) con NIF ***, por solicitud de fecha ****, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente en dicha fecha, la cual fue protocolizada bajo el número ***de mi protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, COMUNICO SU TRAMITACIÓN en general y en particular a Don *** (propietario anterior de la finca), fallecido el día ***, en las personas de sus causahabientes, siendo las fincas objeto del expediente, las siguientes: 1.= URBANA: INSCRIPCIÓN: No inmatriculada en el Registro de la Propiedad. REFERENCIA CATASTRAL: *** de la que es titular catastral la promotora del expediente. 2.= 3.= El presente Edicto se inserta en el Tablón Edictal Único del B.O.E. en el seno del Expediente de Dominio para la Inmatriculación de Fincas anteriormente referido, para comunicar la tramitación del acta para la inmatriculación, en cumplimiento de lo expresamente dispuesto en el párrafo primero de la Regla Quinta del apartado 1 del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y Ley de Catastro Inmobiliario), cuyo tenor literal es el siguiente, respecto de la inserción obligatoria del Edicto:”…….el Notario…… Así mismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente.”. Durante un plazo que finalizará en un mes desde la publicación del presente EDICTO en el Tablón Edictal Único del B.O.E., podrán los interesados comparecer en mi notaría sita en **** (Teléfono ***), para alegar lo que a su derecho convenga. 2ª DILIGENCIA (PUBLICACIÓN DEL EDICTO). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, recibo a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), copia de la página del Boletín Oficial del Estado del día ***, número***, Supl N. Pág 1 y 2 en la que se publica el Edicto comunicando la tramitación del ACTA DE FINALIZACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente y la diligencia 1ª de la misma. Incorporo a la presente, la copia de dicho Edicto. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= 3ª DILIGENCIA (NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO EN SU SEDE). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través de la Sede Electrónica del Excelentísimo Ayuntamiento de ***, remito a la misma, la notificación a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, copia de la notificación practicada y el justificante de la notificación obtenido a través de dicha Sede Electrónica. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= Texto de la notificación al Ayuntamiento REMITENTE: JUSTITO EL NOTARIO, Notario de **. DESTINATARIO: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *. SEDE ELECTRÓNICA. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la Notaria de *** , a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS del que es promotora “***, S.L.U.”, con N.I.F. ***, con domicilio social en ***, por solicitud de fecha ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente en dicha fecha, la cual fue protocolizada bajo el número *** de mi protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de Ayuntamiento donde radican las fincas y titular de vía pública colindante con las fincas objeto del expediente les notifico que la descripción de las fincas objeto del expediente son las siguientes: 1.= URBANA: INSCRIPCIÓN: No inmatriculada en el Registro de la Propiedad. REFERENCIA CATASTRAL: *** de la que es titular catastral la promotora del expediente. 2.= 3.= Lo que les notifico a los efectos de que pueda formular las alegaciones que a su derecho convenga en el PLAZO DE UN MES a contar desde la recepción de la presente. En *** a *** de ***. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO (Notario). Esta comunicación en la sede electrónica municipal ha podido ocasionarme un disgusto por haber incorporado una CSE que no hacía falta y que encima confundí con otra. Ya sabemos que no nos conviene enviar CSE, si bien si podemos plantearnos enviar algún documento adicional (como veremos en el caso "Rami"). Lo que hacemos en estas notificaciones electrónicas es preparar un word, imprimirlo, firmarlo y pedefizarlo. Una vez pasado a PDF es cuando lo usamos para la notificación. Todo lo que sea posible descargar para justificar la notificación, junto con esta en papel y firmada, se unirá al acta. Si disponemos de PDF originales que consideremos oportuno adjuntar, mejor utilizar esos documentos que el escaneo de los que se unen en papel a la matriz para que no pierdan calidad. 4ª DILIGENCIA (EL CIERRE). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que habiendo quedado recogidas en las anteriores diligencias todas las incidencias propias del expediente y los documentos aportados, habiendo transcurrido un mes desde la recepción por parte del interesada en la última notificación dimanante del presente procedimiento y no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ningún afectado, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación de fincas formulada por “***, S.L.U.” y expida COPIA AUTORIZADA de la presente que remitiré telemáticamente, junto con el acta inicial número *** de mi protocolo, con fecha ****, al Registro de la Propiedad de *** para que practique, si procede, las inmatriculaciones solicitadas, considerando como presentante de dicho título a la citada promotora. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. El plazo de un mes ha terminado, cerramos y procedemos a la presentación telemática. 5ª DILIGENCIA (PRESENTACIÓN TELEMÁTICA).- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe. 6ª DILIGENCIA (ASIENTO DE PRESENTACIÓN).- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital y la notificación registral fehaciente de haberse practicado el asiento de presentación. Incorporo justificantes de las mismas a la presente. Asimismo incorporaré cuando se reciban los correspondientes justificantes de la calificación defectuosa, parcial y/o total de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente, Doy fe. NOTA DE EXPEDICION DE COPIA DEL CIERRE: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en treinta y dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número ***y los **** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Aunque en el registro se despistaron con la titularidad catastral (decían que una no estaba catastrada a nombre del promotor), ya está inscrito, Vamos con el segundo caso. El título en el que aflora la discrepancia del caso "Rami" fue una escritura de actualización de descripción de finca que anunciaba un 18.2 LCI Tras el título en el que afloraba la discrepancia se otorgaría el acta 18.2 que al tiempo era acta de inicio del expediente de dominio. E X P O N E N: I.= Que *** son dueños, por mitad y proindiviso, en pleno dominio y ambos con carácter privativo, por el título que luego se dirá, de la siguiente finca (descrita primeramente tal y como consta en la escritura que más adelante se cita en el apartado TÍTULO): = URBANA: CASA de labranza situada en ***, con una superficie de ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (154 m2) con unos ensanches de mil metros cuadrados (1.000 m2). INSCRIPCIÓN: No inmatriculada, por lo que yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita se realizarán y consignarán a continuación al practicar la actualización de descripción que se otorga. Una fómula que ya conocemos para este tipo de escritura. TÍTULO: Les pertenece por escritura de adjudicación de la herencia de su padre, Don ***, otorgada el día ***, ante el Notario de **, Don ***, con el número *** de protocolo. Era de 2017. Una oportunidad perdida, puesto que lo que ahora hacíamos se podía haber hecho en ese título de 2017. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y de arrendatarios y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. II.= Que es de interés de los comparecientes proceder a la actualización de la descripción de la finca referida y, a tal efecto, O T O R G A N: PRIMERO.- ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN: *** con el pleno consentimiento que en este acto les presta su hermano Don ***, en base a CERTIFICACIÓN, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa que mas adelante se citan, ACTUALIZAN LA DESCRIPCIÓN de la finca referida, solicitándose del Registro de la Propiedad competente (con las precisiones que más adelante se indican), la inscripción de la misma, para cuando proceda, con la siguiente descripción actualizada: Había un tercer hermano que simplemente consentía porque no era dueño. Realmente vino a dar sus bendiciones y poco mas. = URBANA: CASA de labranza de planta baja y alta, sita en ***. Superficies: La total finca tiene una superficie de suelo de seiscientos ochenta y dos metros y veintisiete decímetros cuadrados (682,27 m2), de los cuales la edificación ocupa una superficie de suelo de ciento nueve metros cuadrados (109 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación, de quinientos setenta y tres metros y veintisiete decímetros cuadrados (573,27 m2), destinado a accesos y esparcimiento. Tiene una total superficie construida de doscientos dieciocho metros cuadrados (218 m2), de los cuales ciento nueve metros cuadrados (109 m2) corresponden a la planta baja destinada a vivienda y distribuida en varias habitaciones y dependencias y los restantes ciento nueve metros cuadrados (109 m2) a la planta alta destinada a almacén y diáfana. Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: Norte, Sur y Este, con la Parcela Catastral *** del Polígono *** de Don CASISEGUROQUEMEOPONGO; y por el Oeste, con la Parcela Catastral *** del Polígono *** que constituye el Camino de *** del Excmo. Ayuntamiento de ***. El colindante por tres vientos, tenía pinta de ser el perfecto candidato a opositor al expediente razón por la se dieron algunas explicaciones adicionales. DATOS CATASTRALES: Está constituida por la totalidad de la Referencia Catastral Urbana *** de la que figura como titular catastral el abuelo de los comparecientes, fallecido, Don *** y por parte de la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de *** a la que corresponde la Referencia Catastral *** de la que figura como titular catastral Don *** sin DNI y con domicilio ignorado (Calle Municipio). En el Catastro nos aparecía otro colindante con nombre y apellidos, sin DNI y con un domicilio "inexistente". DATOS CATASTRALES: La Referencia de Urbana que ha sido citada, se acredita mediante certificación telemática sin información gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Respecto de esta finca los comparecientes a los debidos efectos identificativos me entregan y yo, el Notario, a su instancia la dejo unida a esta matriz Consulta Descriptiva y Gráfica por ellos obtenida en la Sede Electrónica de Catastro. De nuevo, los otorgantes disponían de alguna documentación catastral que nosotros no teníamos y que utilizamos. Respecto de la Parcela Catastral rústica referida se acreditan los datos catastrales mediante certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca por lo que, en instrumento independiente que será autorizado bajo mi fe en el día de hoy con el número siguiente de protocolo, se va a tramitar el PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS Y RECTIFICACIÓN que regula el Artículo 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo por el que se aprueba la Ley del Catastro Inmobiliario y el apartado Sexto de la Resolución de 29 de Marzo de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro. En este apartado ya advertimos de que íbamos a iniciar el 18.2 y en el siguiente completamos la información pidiendo al registro que nos inscriba cuando el 18.2 y el expediente de dominio terminen. Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior que habrá de ser coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr la inmatriculación de la finca, quienes con tales pretensiones de inmatriculación de finca van a instar en el día de hoy ante mi el correspondiente Expediente Notarial de Dominio, cuya acta de iniciación será el número inmediatamente posterior de protocolo al presente y dentro del cual se va a tramitar igualmente el Procedimiento de Subsanación de Discrepancias y Rectificación del Art. 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, antes referido. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el *** por Don ***, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado). Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ****. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de finca previo expediente de subsanación de discrepancias y rectificación del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario (caso "Rami") En este caso iniciábamos un 18.2+expediente de dominio en un solo número de protocolo, como ya he dicho. Recuerdo cuando el Sr. Rami contactó por correo electrónico conmigo pensando en que su finca era un resto de segregación y que todo quedaría resuelto en dos pataditas. C O M P A R E C E N: DON DOÑA El tercer hermano ya no firmó, lo que demuestra que le trajimos para que no se sintiera al margen del asunto y por deseo de los propietarios y promotores. Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto, PRIMERO: DON *** y DOÑA ***, ME REQUIEREN a mi, el Notario, para que: .= De una parte, proceda a llevar a cabo la tramitación del PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS Y RECTIFICACIÓN CATASTRAL que regula el Artículo 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo por el que se aprueba la Ley del Catastro Inmobiliario y el apartado Sexto de la Resolución de 29 de Marzo de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro. .= Y de otra, una vez finalizado el Procedimiento de Subsanación de Discrepancias y Rectificación Catastral referido en el párrafo anterior, inicie la tramitación de EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCA, con el que pretenden dejar acreditada la veracidad de los hechos que declararán, a fin de inmatricular en el Registro de la Propiedad la finca objeto de este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y con el Catastro Inmobiliario, todo ello en los términos regulados por el Artículo 203 de la Ley Hipotecaria y concordantes, manifestando que ni los otorgantes mismos ni, por lo que saben, otra persona ha promovido otro procedimiento con la misma finalidad de éste, por lo cual yo, el Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO y, por tanto, la iniciación del expediente, por cumplirse los requisitos legales y habida cuenta de que la finca objeto del mismo radica en el término municipal de *** yo, el Notario, inicio el presente expediente y en el dejaré constancia de sus sucesivas actuaciones, primeramente y de una parte, en la presente acta inicial, que dejo protocolizada con fecha de hoy y a la que quedará unida la documentación que más adelante se cita y, posteriormente y de otra parte, en un acta final, en la que dejaré constancia de los distintos trámites que se sucedan después del requerimiento inicial y del resultado final del acta, y en la que quedará protocolizada la documentación que se aporte o se genere con posterioridad, realizando, yo, el Notario, en este acto, las siguientes ADVERTENCIAS LEGALES: a.- Que en caso de que se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero de ellos se hubiera iniciado y se acordará el archivo de los expedientes posteriormente incoados. b.- Que resuelto un expediente de jurisdicción voluntaria y una vez firme la resolución, no podrá iniciarse otro sobre idéntico objeto, salvo que cambien las circunstancias que dieron lugar a aquél. Lo allí decidido vinculará a cualquier otra actuación o expediente posterior que resulten conexos a aquél. c.- Que suspenderé y archivaré el expediente en caso de que se me acredite por cualquier interesado la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectar a éste. d.- Que una vez hecha constar la tramitación de este expediente en el Registro de la Propiedad, durante la vigencia del asiento de presentación o en su caso de la anotación preventiva que el mismo provoque, no podrá iniciarse otro procedimiento que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo. e.- Informo a los promotores de los distintos trámites y requisitos previstos en la ley para este expediente y de las causas que, según dicha normativa, pueden impedir un resultado favorable. Les hago saber que las decisiones contrarias a la solicitud de los promotores, en cualquier parte del procedimiento, por parte de Notarios o Registradores, son susceptibles de recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Así mismo, les informo de que la resolución negativa del expediente por la oposición de terceros interesados les da derecho a los promotores a entablar demanda en juicio declarativo, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. SEGUNDO: Aceptado por mi, el Notario, el requerimiento de iniciación del expediente y hechas las advertencias legales, los comparecientes, según intervienen, E X P O N E N: I.= Que son dueños, por mitad y proindiviso, en pleno dominio y ambos con carácter privativo, por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: CASA de labranza de planta baja y alta, sita en ***. Superficies: La total finca tiene una superficie de suelo de seiscientos ochenta y dos metros y veintisiete decímetros cuadrados (682,27 m2), de los cuales la edificación ocupa una superficie de suelo de ciento nueve metros cuadrados (109 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación, de quinientos setenta y tres metros y veintisiete decímetros cuadrados (573,27 m2), destinado a accesos y esparcimiento. Tiene una total superficie construida de doscientos dieciocho metros cuadrados (218 m2), de los cuales ciento nueve metros cuadrados (109 m2) corresponden a la planta baja destinada a vivienda y distribuida en varias habitaciones y dependencias y los restantes ciento nueve metros cuadrados (109 m2) a la planta alta destinada a almacén y diáfana. Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: Norte, Sur y Este, con la Parcela Catastral *** del Polígono *** de Don CASISEGUROQUEMEOPONGO; y por el Oeste, con la Parcela Catastral *** del Polígono *** que constituye el Camino de *** del Excmo. Ayuntamiento de ***. TÍTULO: Les pertenece por escritura de adjudicación de la herencia de su padre, Don ***, otorgada el día ***, ante el Notario de ***, Don ***, con el número *** de protocolo, complementada mediante escritura de actualización de descripción de finca autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número anterior de protocolo. INSCRIPCIÓN: No inmatriculada. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y de arrendatarios y ocupantes al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. DATOS CATASTRALES: Está constituida por la totalidad de la Referencia Catastral Urbana*** de la que figura como titular catastral el abuelo de los comparecientes, fallecido, Don *** y por parte de la Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de *** a la que corresponde la Referencia Catastral *** de la que figura como titular catastral Don *** sin DNI y con domicilio ignorado (Calle Municipio). DATOS CATASTRALES: La Referencia de Urbana que ha sido citada, se acredita mediante certificación telemática sin información gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Respecto de esta finca los comparecientes a los debidos efectos identificativos me entregan y yo, el Notario, a su instancia la dejo unida a esta matriz Consulta Descriptiva y Gráfica por ellos obtenida en la Sede Electrónica de Catastro. Respecto de la Parcela Catastral rústica referida se acreditan los datos catastrales mediante certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. II.= PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS Y RECTIFICACIÓN CATASTRAL que regula el Artículo 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba la Ley del Catastro Inmobiliario y el apartado Sexto de la Resolución de 29 de marzo de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro. a.= DOCUMENTO ORIGEN DEL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS: Escritura de actualización de descripción de finca autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio que dejo unida a esta matriz y de la que resulta la descripción de la finca que anteriormente ha sido reseñada. b.= EXISTENCIA Y CARACTERÍSTICAS DE LAS DISCREPANCIAS: .= Los comparecientes manifiestan que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física pues existe una discrepancia entre dicha la realidad física y las certificaciones catastrales (tal y como anteriormente ha quedado expresado), habiéndome quedado, a mi el Notario, suficientemente acreditada la existencia real de la discrepancia por comparación entre las Certificaciones Catastrales unidas a la presente y la CERTIFICACIÓN, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida. Queda unido a esta matriz ejemplar de la referida documentación técnica. Asimismo, me entregan los comparecientes soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado) e informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Si estuviéramos ante un expediente de dominio puro, no tendríamos esta documentación y partiríamos de un Catastro ya correcto. c.= NOTIFICACIONES: Yo, el Notario, entendiendo, como antes quedó indicado, suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia procederé, por requerimiento expreso de los comparecientes a: .= Notificar a los titulares de las fincas y vías públicas colindantes que pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días hábiles se les pueda informar del contenido del expediente y para que, en su caso, puedan alegar lo que a su derecho convenga, destacándose que, de no manifestarse oposición, se proseguirá la tramitación del procedimiento lo que podrá dar lugar a la incorporación de la alteración al Catastro con la consiguiente modificación de las parcelas. En este caso serán notificados: .= El Excmo. Ayuntamiento de *** en su Sede Electrónica como titular de vía pública colindante. .= DON *** con domicilio en *** como titular de la única finca colindante con la del expediente, entregándome los comparecientes a los debidos efectos identificativos el PLANO DE COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO recientemente inscrito en el Registro de la Propiedad por dicho Sr. *** de la finca colindante de su propiedad (que respeta absolutamente la finca objeto de esta escritura) y el Informe de Validación Catastral de su finca por él mismo proporcionado a los promotores del expediente y que, igualmente, respeta plenamente la configuración de la finca objeto de este expediente. Quedan dichos documentos unidos a esta matriz y le serán enviados al referido Sr. *** al practicarse la oportuna notificación legal. El colindante que pensábamos que se podría oponer había inscrito recientemente su base gráfica y los promotores del expediente le habían prestado el consentimiento a él a pesar de que probablemente les quitaba metros de su finca. Como habían sido notificados, tenían la documentación del vecino que nosotros mencionamos y por eso se la remitimos con su notificación (a veces conviene añadir alguna cosa adicional, como ya he dicho) para refrescarle la memoria y evitar que pudiera alegar ahora cualquier cosa rara yendo contra sus propios actos. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización de los envíos de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte de los correspondientes acuses de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación del presente expediente enviado a cada uno de ellos. Asimismo, consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados, en su caso. .= El titular catastral sin DNI ni domicilio conocido DON *** va a ser notificado mediante la inserción un Edicto comunicando la tramitación del procedimiento para la subsanación de discrepancias en el “Boletín Oficial del Estado”. Edicto para DON COLINDANTE, sin DNI ni dirección. Una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del procedimiento, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. d.= TRAMITACIÓN: Queda abierto, por tanto, el Procedimiento de Subsanación de Discrepancias y Rectificación Catastral a fin de ir consignando en este Acta por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda. Una vez practicadas las notificaciones, publicado el Edicto referido y transcurrido el plazo legal de alegaciones, yo, el Notario, informaré a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos con envío de toda la documentación técnica anteriormente reseñada y acreditativa de la práctica de las notificaciones y de la publicación de Edicto. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración al Catastro. Haciéndose constar que, como es el caso y tal y como establece el artículo 18.2 de la Ley del Catastro, en los supuestos en que se aporte el plano representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el Notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción y titularidad por mitad y proindiviso a favor de Don *** y Doña ***. Posteriormente la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que antes se ha hecho referencia, se incorporará al asiento de la finca ya inscrita en el Registro de la Propiedad. Con la correspondiente finca registral inscrita, en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica. Terminado el 18.2 empezaríamos con el expediente de dominio. III.- EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA. Finalizado, con buen fin, el Procedimiento Catastral de Subsanación de Discrepancias y Rectificación Catastral, comenzará la tramitación del expediente de dominio para lo cual, los comparecientes, según intervienen: Si no hubiera terminado bien, no hubiéramos podido continuar y hubiera habido que cerrar el expediente. Aun no se me ha dado este caso. 1.- Manifiestan que sus domicilios a efectos de notificaciones son los que constan en la comparecencia e intervención de este instrumento. 2.- Me exhiben los TÍTULOS de propiedad de la finca objeto de este expediente, del que yo, el Notario, deduzco testimonio que dejo incorporado a esta matriz, y que son los anteriormente reseñados en el apartado TÍTULO. 3.- Manifiestan que la persona de la que proceden los bienes es el padre de los promotores del expediente, Don *** que a su vez adquirió la finca por partición privada de su padre, abuelo de los promotores, Don ***, ambos fallecidos. 4.- Que los datos de identificación y domicilio del titular catastral de la finca colindante con la finca objeto de este instrumento, es DON CASISEGUROQUEMEOPONGO con domicilio en ***. 5.- Que la finca radica en término municipal de *** por lo que su Excmo. Ayuntamiento será notificado de la tramitación de este expediente en el momento procesal oportuno. 6.- Que los poseedores de la finca objeto del expediente son los propios promotores del mismo. 7.- Y que previamente informados por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicitan, para cuando proceda, de una parte,que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad de *** a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inmatriculación de la finca y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, los promotores: .= Solicitan la inscripción del pleno dominio de la finca a favor de Don *** y Doña ***, por mitad y pro indiviso y con carácter privativo, así como la constancia registral de la descripción actualizada de la finca y la coordinación Registro-Catastro. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicitan, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática del acta de finalización del expediente en el Registro de la Propiedad, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos a los promotores del expediente, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. Así lo dicen y otorgan. ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) Las primeras diligencias son las relativas al 18.2 Ya los conocemos gracias a la versión 2.0 de mi libro electrónico sobre el 18.2 que analizamos en la clase 6. 1ª DILIGENCIA (REMISIÓN DE EDICTO). 2ª DILIGENCIA (PUBLICACIÓN DEL EDICTO). 3ª DILIGENCIA (NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO EN SU SEDE ELECTRÓNICA). 4ª DILIGENCIA (NOTIFICACIÓN A COLINDANTE AFECTADO). 5ª DILIGENCIA (CIERRE SIN OPOSICIÓN DEL 18.2). 6ª DILIGENCIA (REGISTRO DEL EXPEDIENTE EN LA SEC). 8ª DILIGENCIA (CIERRE DEL 18.2). NOTA (Relativa a la expedición de copia para continuar con el expediente de dominio que comienza solicitando certificación y anotación preventiva al registro). 9ª DILIGENCIA (REMISIÓN DE OFICIO AL REGISTRO SOLICITANDO CERTIFICACIÓN Y ANOTACIÓN PREVENTIVA). El texto del oficio al registro no presenta ninguna especialidad respecto del que ya hemos visto en el otro caso (Treves). 10ª DILIGENCIA (RECEPCIÓN DEL ACUSE DE RECIBO DEL ENVÍO AL REGISTRO). 11ª DILIGENCIA (RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO CON MENCIÓN A LA ANOTACIÓN PREVENTIVA). Con esto comienza la segunda parte. Las restantes diligencias y la nota son para cuando el procedimiento termina. NOTA DE EXPEDICIÓN DE COPIA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de finca (el caso "Rami") De nuevo, por mi y ante mi. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Por mí, y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, DOY FE: I.= Que por Acta de Iniciación otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, a instancias de DON ***, ** y de DOÑA ***, *** (PROMOTORES DEL EXPEDIENTE), se inició EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCA en la forma y condiciones que en dicha Acta constan y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. En dicho instrumento se instó y siguió en todos sus trámites Expediente de Subsanación de Discrepancias y Rectificación del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, que finalizó satisfactoriamente, habiendo sido obtenida la constancia catastral de la subsanación solicitada y la actualización a la realidad de los datos catastrales de la finca. En dicha Acta se hizo constar que los promotores del expediente, DON ** y DOÑA **, son dueños por mitad y proindiviso, en pleno dominio y con carácter privativo, de la siguiente finca: = URBANA: CASA de labranza de planta baja y alta, sita en ***. Superficies: La total finca tiene una superficie de suelo de seiscientos ochenta y dos metros y veintisiete decímetros cuadrados (682,27 m2), de los cuales la edificación ocupa una superficie de suelo de ciento nueve metros cuadrados (109 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación, de quinientos setenta y tres metros y veintisiete decímetros cuadrados (573,27 m2), destinado a accesos y esparcimiento. Tiene una total superficie construida de doscientos dieciocho metros cuadrados (218 m2), de los cuales ciento nueve metros cuadrados (109 m2) corresponden a la planta baja destinada a vivienda y distribuida en varias habitaciones y dependencias y los restantes ciento nueve metros cuadrados (109 m2) a la planta alta destinada a almacén y diáfana. Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: Norte, Sur y Este, con la Parcela Catastral *** del Polígono *** de Don CASISEGUROQUEMEOPONGO; y por el Oeste, con la Parcela Catastral *** del Polígono *** que constituye el Camino de *** del Excmo. Ayuntamiento de ***. Tras el 18.2 puede haber cambios y en este caso los hubo, pero no nos dimos cuenta (y el registro sí que lo hizo). Esto ahora ya no nos pasa porque aprendimos la lección y revisamos bien las CCDYG ya se trate de 18.2, dominio o cabida. INSCRIPCIÓN: No inmatriculada. CARGAS Y ARRIENDOS: Libre de cargas y gravámenes y de arrendatarios y ocupantes al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. REFERENCIAS CATASTRALES: *** de rústica y *** de urbana. Ya teníamos el Catastro perfecto tras el 18.2 del que resultaron dos referencias catastrales. Una para el suelo y otra para la edificación. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y de las cuales resultan que los titulares catastrales de la finca son DON *** y DOÑA ***. TÍTULO: Les pertenece por escritura de adjudicación de la herencia de su padre, Don ***, otorgada el día ***, ante el Notario de **, Don ***, con el número ** de protocolo, complementada mediante escritura de actualización de descripción de finca autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número ** de protocolo. II.= Que fue solicitada por mi, el Notario, del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción de la finca así como que se instara por dicho Registro, la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales. III.= Que ha sido recibida del Registro de la Propiedad de *** la correspondiente Certificación Registral de fecha ***, la cual quedó unida al Acta de Iniciación del presente expediente y a la que en evitación de repeticiones innecesarias me remito. De la citada Certificación resulta: .= Que NO CONSTA INSCRITA en ese Registro ninguna finca con la descripción que acaba de ser reseñada en este instrumento, ni se ha encontrado coincidencia de la misma, total o parcial, con otra u otras previamente inmatriculadas. .= Que al folio ** del libro ** de **, tomo ** del Archivo, se toma ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA PRETENSIÓN DE INMATRICULACIÓN LETRA A sobre la Finca de Pinoso número **, Código Registral Único ** (FINCA PROVISIONAL). .= Que con los datos aportados se han encontrado como posibles colindantes registrales de la finca que se pretende inmatricular a ***, DNI/NIF ***, ***, titular de fincas registrales en la zona, no siendo posible determinar cual de ellas es la colindante con la que ahora se pretende inmatricular. ¿Titular de fincas registrales en la zona? A mí esto me parece algo inconsistente, la verdad. Solo por el hecho de que alguien tenga algo por allí, ¿hay que notificarle? La norma (203) se refiere a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. .= ADVERTENCIAS: Se advierte que: Además, el registro advierte (y no es usual). 1.- Para poder inscribir la conclusión del expediente será necesario aportar el título de propiedad indicado en el Acta, consistente en Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia otorgada en **, el día ***, ante su Notario Don ***, número ** de protocolo. Obvio, tampoco hace falta recordarlo. 2.- a) Para poder inscribir la obra declarada sobre la finca es necesario que se solicite expresamente y se cumplan todos los requisitos exigidos por la legislación vigente, incluida la identificación del suelo ocupado por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica tal como dispone el artículo 202 LH; además, b) no existe correspondencia en cuanto a la superficie de la planta alta destinada a almacén y la superficie total construida que resulta de la Certificación Catastral con la descripción del título presentado, existiendo una diferencia de 1 metro cuadrado. Parece que se nos escapó la superficie de suelo ocupada y observan una diferencia de 1 m2 (algún decimal redondeado) que se nos pasó al terminar el 18.2. Hagamos otro inciso sobre ... Las obras en los expedientes de dominio (caso "Rami" y caso "Nesblados") Ya sabemos que en el 18.2 las obras quedan fuera a efectos de subsanación de Catastro, aunque de rebote, como en algún caso nos ha pasado, se podrían arreglar. En el caso "Rami" se habían incluido en la descripción de la finca y de rebote entraron en el Catastro. Me ha ocurrido con fincas que incluyen cuevas que quedaron perfectas tras el 18.2. Supongo que a veces no es posible adivinar cuándo ocurrirá una cosa y cuando la otra, aunque una cierta intuición vamos teniendo. Sin embargo, en otro caso de finca para inmatricular (el caso "Nesblados") las obras fueron incluidas igualmente en la descripción de la finca en su primer título pero no entraron con el 18.2 (sería necesario el alta catastral por vía declarativa y, de hecho, lo estoy intentando), así que lo que hicimos constar en el expediente (que ya está inscrito) para salvar la situación, fue lo siguiente: "En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, el promotor: .= Solicita la inscripción del pleno dominio de las fincas a favor de Don ***, así como la constancia registral de la descripción actualizadas de las fincas, Respecto de la finca descrita bajo el número 1.= y la obra que sobre ella radica con arreglo no solo a su alta catastral actual sino también a la CERTIFICACIÓN, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa que se unen a la presente expedidos el día *** por Don ****, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), acreditativos de la descripción de la finca (SUELO TOTAL, SUELO OCUPADO Y OBRA) y la antigüedad de la construcción, superior a CIEN AÑOS". Cuando se hace un primer título para luego tramitar un expediente, no se describe el solar y luego se declara la obra, sino que directamente se describe todo (suelo y obra) y se aporta certificado de técnico de antigüedad de la obra e ICUC. Si luego hay un 18.2 y no se da de alta la construcción, la alternativa (con resultado confirmado) podría ser la expuesta. En este caso tuvimos un susto final: el plazo de alegaciones en el caso de linde con montes públicos es de 3 meses, no de uno. Una diligencia aclaratoria fue suficiente para el registro puesto que ya habían transcurrido desde que el órgano correspondiente había sido notificado. Esa diligencia, fue esta: 14ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de *, en *, mi residencia, el día *, para hacer constar, a los efectos oportunos y de inscripción del Registro de la Propiedad, en cuanto a la notificación practicada al Excelentísimo Ayuntamiento de * que han transcurrido tres meses desde la recepción de la notificación a que se refiere la diligencia 4ª sin haberse formulado oposición, por lo que procede lo expresado en la anterior diligencia 10ª, cuya petición se reitera. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.= Menos mal que el registro se avino a esta solución. El escrito del caso Blanes en el expediente (instancia general) abierto en Catastro Es materia de la clase 5, pero para ver como ha ido evolucionado este asunto, lo voy a recoger aquí. Por la presente les comunico que el día * a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de *. TEXTO DEL ESCRITO PRESENTADO: A la Gerencia del Catastro de * JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: I.= Que DON *, mayor de edad, empresario de la construcción, divorciado, vecino de *, con domicilio en * y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal * compró la finca que ahora se describirá mediante escritura autorizada por mi con el número * de mi protocolo de * (el día *), inició un expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario (número */* también autorizado por mi el día *) que terminó favorablemente e inició y terminó un expediente de inmatriculación tramitado también por mi (inicio el día * con el número * de protocolo y término mediante el número * de protocolo de *) y es actualmente dueño en pleno dominio y con carácter privativo de la misma. II.= Que la descripción de la finca mencionada es la siguiente: = URBANA: VIVIENDA de planta baja con ensanche sita en *. Superficies: El suelo total de la finca tiene una superficie de ciento noventa y tres metros cuadrados (193 m2), de los que lo edificado ocupa una superficie de setenta metros cuadrados (70 m2). El resto del suelo no ocupado por la edificación de ciento veintitrés metros cuadrados (123 m2) están destinados a ensanches. La edificación tiene una superficie construida total de setenta metros cuadrados (70 m2). Linderos: La total finca: Norte, Parcela Catastral * del Polígono * del Ayuntamiento de *; Sur y Oeste, Parcela Catastral * del Polígono * que constituye una Vía de Comunicación de Dominio Público del Ayuntamiento de *; y Este, zona sin catastrar del sitio de *. La obra linda: Norte, Parcela Catastral * del Polígono * del Ayuntamiento de *; Sur y Oeste, resto de la finca sobre la que se asienta destinado a ensanches; y Este, zona sin catastrar del sitio de *. REFERENCIA CATASTRAL *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral *. III.= Que con dicha descripción pero sin las obras existentes en su interior, dicha finca fue dada de alta en el Catastro a nombre de su dueño con la indicada referencia catastral. IV.= Que se hizo entrega en dichos instrumentos públicos de la siguiente documentación: CERTIFICACIÓN, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día * por Don *, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos acreditativos de la descripción de la finca (SUELO TOTAL, SUELO OCUPADO Y OBRA) Informe Catastral de Validación Gráfica de Suelo Positivo con CSV *. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique el alta de las construcciones con arreglo a la documentación aportada. En * a *. JUSTITO EL NOTARIO. Notario de *. Sigamos .. con el acta final del expediente del caso "Rami" y con la última pega del registro 3.- En cuanto a los linderos, se aprecia una contradicción por lo que respecta al lindero Sur, dado que según resulta de la Certificación Catastral linda con la parcela **, polígono * de ** y no con la parcela ** polígono ** de ** como se indica en el título. .= Y que no hay documentos pendientes de despacho. IV.= Que yo, el Notario, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial y con el fin de adaptar plenamente la descripción de la finca objeto del expediente a sus datos de inscripción catastral (suprimiendo decímetros cuadrados y restando un metro cuadrado a la superficie construida de la planta alta, tal y como consta en archivos catastrales (advertencia 2.b de la Certificación Registral antes citada)) y aclarar la advertencia 3.= de dicha Certificación Registral en cuanto al lindero Sur de la finca, hago constar a continuación la descripción actualizada de la finca objeto de este expediente, con la que se pretende su inmatriculación registral: La escasa relevancia de los errores (del lindero y el metro cuadrado) me lleva a recurrir (dentro del propio acta final o de cierre) al Artículo 153 del Reglamento Notarial para solucionarlos mediante una nueva descripción de la finca con esos errores corregidos. No olvidemos que el acta de cierre o final la firma solo el Notario (aunque alguna diligencia podría ser que la firme el propio interesado o cualquier otro "afectado"). Sin embargo, no tengo del todo claro el uso del 153 sin comparecencia de los interesados. Tal vez algún día me de un disgusto. De momento lo que estoy haciendo es no mencionarlo y "subsanar" sin mas yo solo o con comparecencia del interesado (en el caso de los puntillosos que luego pueden venir a protestar y a decirme "que ha hecho usted sin contar con nosotros"). = URBANA: Se incorpora a esta matriz (habiendo sido ya estos mismos documentos incorporados al Acta de Iniciación de este expediente de inmatriculación), a fin de aclarar y justificar el lindero real del viento Sur de la finca con Don ***, PLANO DE COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO recientemente inscrito en el Registro de la Propiedad por dicho Sr. *** de la finca colindante de su propiedad (que respeta absolutamente la finca objeto de este expediente) y el Informe de Validación Catastral de su finca y que, igualmente, respeta plenamente la configuración de la finca objeto de este expediente. Quedan dichos documentos unidos a esta matriz y le serán enviados al referido Sr. *** al practicarse la oportuna notificación legal. Incurriendo en una reiteración y alargando el documento, volvemos a mencionar e incorporar los documentos de DON CASISEGUROQUEMEOPONGO que era el titular del lindero Sur. V.= Que igualmente yo, el Notario, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial hago constar, a fin de cumplimentar la Advertencia 2. a) de la Certificación Registral antes citada, que se solicita del Registro de la Propiedad, expresamente, que inscriba la obra existente sobre la finca objeto de este expediente. Podría considerarse que sobraba, pero dada la advertencia formulada no estaba de mas repetirse y aclararlo. A este fin, aun incurrimos en mas repeticiones (aunque sin unir mas documentos en este caso): Así mismo, con idéntico fin de cumplimentación de la Advertencia 2. a) de la Certificación Registral, se hace constar que la identificación del suelo ocupado por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (artículo 202 LH) consta, tanto en la Certificación, Informe de Medición y Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número ** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, como en el Informe Catastral de Ubicación de Construcciones con CSV ***, realizados por dicho técnico que fueron incorporados a la escritura de Actualización de Descripción de finca autorizada bajo mi fe anteriormente mencionada. Y que dichas coordenadas de referenciación geográfica de identificación del suelo ocupado por la edificación que constan en los informes técnicos citados, son IDÉNTICAS, tras el buen fin del expediente de subsanación catastral de discrepancias llevado a cabo, a las coordenadas de referenciación geográfica de identificación de suelo ocupado por la edificación que actualmente constan en el catastro. En el caso de que las notificiones se hagan incluyendo algunos documentos para que sean mas entendibles por colindantes o examinados por administraciones, podríamos plantearnos no insertar esos documentos al practicar las diligencias con el fin de no alargar y de no repetir documentos que ya están unidos al expediente. Lo mismo ocurre con los unidos del título previo que luego vuelven a unirse al acta. Hay que procurar racionalizar la extensión del documento. En el caso de documentos con CSV que pueda consultarse, solo notifico el CSV sin añadir el documento a que corresponde a la notificación si estoy notificando a administraciones; si notifico a particulares, sí se los uno. VI.- Que en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 203.1 regla Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la Certificación Registral, procede ahora: .= Notificar la pretensión de inmatriculacióna las personas de las que proceden los bienes objeto de este expediente y sus causahabientes que son el padre de los promotores, Don *** que a su vez adquirió la finca por partición privada de su padre, abuelo de los promotores, Don ***, ambos fallecidos, que serán notificados a través del Edicto que a continuación se cita. .= Notificar la pretensión de inmatriculación a los propietarios de las fincas colindantes con la que es objeto del expediente DON *** con domicilio en *** y a DON *** cuyo domicilio se ignora (pues no consta en catastro, ni tampoco su NIF), por lo que será notificado a través delEdicto que luego se cita. .= Notificar la pretensión de inmatriculación al Ayuntamiento de *** por ser este el municipio donde radica la finca y en su calidad de titular de vía pública colindante. .= Insertar un Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación de finca en el “Boletín Oficial del Estado”. El edicto tenía, como puede verse, una triple finalidad. VII.= Que las referidas notificaciones van a ser efectuadas por Correo Certificado con Acuse de Recibo o Sede Electrónica a: .- EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***, con domicilio en ***, titular catastral de vía pública colindante con la finca objeto del expediente y Ayuntamiento en donde radica. .- DON CASISEGUROQUEMEOPONGO con domicilio en ***, titular de finca colindante. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización de los envíos de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte de los correspondientes acuses de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación del presente expediente enviado a cada uno de ellos. Así mismo consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados, en su caso. VIII.= Que, así mismo, una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del Acta para la Inmatriculación, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. IX.= Queda abierta, por tanto, la presente Acta a fin de ir consignando en ella por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, una vez que hayan sido realizados todos los trámites legales y hayan transcurridos los plazos que indica el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente se solicita: .= La inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad, con su descripción actualizada en este instrumento y con la obra que consta sobre la finca y realizando la correspondiente Coordinación Registro-Catastro, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo a favor de ***. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la presentación telemática de la presente acta de finalización en el Registro de la Propiedad, una vez concluida con resultado favorable, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos a los solicitantes, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. De todo lo cual yo, y de quedar extendida la presente acta en ocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, número *** y los siete anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.= ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) 1ª DILIGENCIA (REMISIÓN DE EDICTO AL BOE). El texto del Edicto Edicto Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, con residencia en ***, hago constar: Que en esta notaría de ***, a mi cargo, se tramita Expediente de Inmatriculación de Finca del que son promotores **** con DDNNI/NNIF *** y ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del Expediente el día ***, con el número **** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, comunico su tramitación en general y en particular a los titulares anteriores de la finca fallecidos Don *** y Don *** y sus causahabientes y a los titulares de fincas colindantes Don CASISEGUROQUEMEOPONGO y Don *** y, en su caso, sus causahabientes, siendo la finca objeto del expediente, la siguiente: Mención especial para el colindante conflictivo. = URBANA: INSCRIPCION: No inmatriculada. El presente Edicto se inserta en el Tablón Edictal Único del B.O.E. en el seno del Expediente de Dominio para la Inmatriculación de Excesos de Cabida de Fincas anteriormente referido, para comunicar la tramitación del acta para la inmatriculación, en cumplimiento de lo expresamente dispuesto en el párrafo primero de la Regla Quinta del apartado 1 del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y Ley de Catastro Inmobiliario), cuyo tenor literal es el siguiente, respecto de la inserción obligatoria del Edicto:”…….el Notario…… Así mismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente.”. Durante un plazo que finalizará en un mes desde la publicación del presente Edicto en el Tablón Edictal Único del B.O.E., podrán los interesados comparecer en mi notaría sita en la *** (Teléfono ***), para alegar lo que a su derecho convenga. Lo del carácter gratuito (ya lo he dicho) no lo veo actualmente indispensable. Lo que podría generar una tasa (indebidamente) es el uso de sede electrónicas para notificaciones. Pienso que si se cumplimenta bien, el propio sistema apreciará la gratuidad. Hasta ahora ninguna notificación en sedes electrónicas ha habido que pagarla. Supongo que he elegido bien y que ellos las tienen bien clasificadas. Cuidado con los datos personales y las normas de redacción. 2ª DILIGENCIA (NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO EN SU SEDE Y POR CORREO CERTIFICADO A LOS COLINDANTES). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ****, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO, al EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *** y a DON ***, las notificaciones a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, fotocopias de los justificantes de dichos envíos y de las cartas enviadas a los indicados destinatarios. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio, en base a las notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior el presente y los dos anteriores en orden, yo, el Notario, Doy fe.= El texto de las notificaciones Notificación para el ayuntamiento: REMITENTE: JUSTITO EL NOTARIO, Notario de **. DESTINATARIO: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE **. DIRECCIÓN. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de *** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE FINCA del que son promotores DON ***, *** y titular del DNI/NIF *** y DOÑA ***, *** y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de vías públicas colindantes con la finca objeto del expediente y Ayuntamiento donde radica la finca les notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: .= URBANA: INSCRIPCION: No inmatriculada. Lo que les notifico a los efectos de que puedan formular las alegaciones que a su derecho convenga en el plazo de un mes a contar desde la recepción de la presente. En *** a ****. Atentamente. Con el mismo encabezamiento se hace otra notificación para el colindante conflictivo: Estimado Señor: Tras haber finalizado satisfactoriamente el Expediente de Subsanación Catastral de Discrepancias del que usted ya fue, en su día, por mi, el Notario, notificado, por medio de la presente pongo en su conocimiento que tras constar ya en Catastro correctamente catastrada la finca propiedad de DON ***, *** y titular del DNI/NIF *** y DOÑA ***, *** y titular del DNI/NIF ***, con la descripción que mas adelante se consigna, pongo en su conocimiento que en la notaría de *** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN REGISTRAL (REGISTRO DEL PROPIEDAD) DE FINCA del que son promotores los hermanos citados, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: .= URBANA: INSCRIPCION: No inmatriculada. Le adjunto las correspondientes CERTIFICACIONES CATASTRALES correspondientes a la finca de los promotores del expediente, a nombre de estos, a los debidos efectos identificativos de la finca objeto del mismo y de comprobación por su parte de su titularidad y demás circunstancias catastrales, haciéndole saber que se le realiza la notificación DE NUEVO por exigirlo la Ley Hipotecaria y como último trámite para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca, tras haber quedado ya esta correctamente regularizada en los Archivos Catastrales. Lo que le notifico a los efectos de que pueda formular las alegaciones que a su derecho convenga en el plazo de un mes a contar desde la recepción de la presente. En *** a ***. Atentamente. Era necesario afinar bien la redacción para que el colindante no se nos presentara de nuevo a preguntar que qué le estábamos notificando ahora. No lo hizo. 3ª DILIGENCIA (PUBLICACIÓN DEL EDICTO). 4ª DILIGENCIA (RECEPCIÓN DEL ACUSE DE RECIBO DE LAS NOTIFICACIONES). 5ª DILIGENCIA (CIERRE DEL EXPEDIENTE). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que habiendo quedado recogidas en las anteriores diligencias todas las incidencias propias del expediente y los documentos aportados, habiendo transcurrido un mes desde la recepción por parte de los interesados en las notificaciones dimanantes del presente procedimiento y no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ninguno de los afectados, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación formulada por DON *** y DOÑA ** y expida COPIA AUTORIZADA de la presente que remitiré telemáticamente, junto con el acta inicial número *** de mi protocolo, de fecha ***, al Registro de la Propiedad de *** para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada, considerando como presentante de dicho título a los citados promotores. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. 6ª DILIGENCIA (PRESENTACIÓN TELEMÁTICA). 7ª DILIGENCIA (ASIENTO DE PRESENTACIÓN). 8ª DILIGENCIA (NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN). NOTA DE EXPEDICIÓN DE COPIA. El Registro antes de proceder a practicar la inscripción (lo hemos comentado ya) lleva a cabo una nueva publicación de Edictos en el BOE (como en el caso del expediente de cabida). El expediente, como ya he dicho, ha finalizado felizmente con su inscripción. Un expediente largo (y costoso). El procedimiento de principio a fin (sin contar la preparación previa) habrá durado unos nueve meses. Oposición a los expedientes Dice la regla sexta del artículo 203.1: "Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada". Las oposiciones presentan dos aspectos fundamentales. El aspecto formal y el aspecto material o de fondo. Formalmente tenemos que controlar el plazo y el medio. Las oposiciones tienen que hacerse en plazo (un mes contado de fecha a fecha). Las oposiciones fuera de plazo no son admisibles aunque tratándose de una administración nos cause desasosiego alguna alegación que haya llegado fuera de plazo y (especialmente) con la documentación ya fuera de nuestras manos (retirada y hasta presentada en el registro). No obstante, aun quedará el cartucho final del edicto registral lo que nos da una cierta tranquilidad. En el caso de los montes públicos el plazo es de tres meses, no lo olvidemos. Las oposiciones tienen que hacerse mediante comparecencia en la notaría que tramita el expediente o en otra, pero también podrían recibirse por otros cauces como el correo electrónico con o sin firma reconocida o postal, con o sin firma legitimada. En principio, hay que procurar atenderlas todas aceptándolas o reconduciéndolas a un formato adecuado. Si no conseguimos hacerlo, habrá que decidir teniendo en cuenta la importancia (el fondo) de la oposición. La oposición desde el punto material o de fondo requiere un principio de prueba contundente. Ya hemos hablado de la problemática de las peticiones de suspensión de plazo. La oposición del caso "Mitino" (un expediente de cabida suspendido sin cerrar) Este es el único expediente de dominio o cabida desde 2015 (desde que se reformó la Ley Hipotecaria) que no ha llegado a buen puerto, aunque en el caso "Rami" el colindante conflictivo tuvo un conato de oposición a pesar de que su base gráfica estaba registrada y había sido notificada a mi cliente sin oposición quien la había usado para la suya propia. Pude "convencerle" de que no podía ir contra lo que él mismo ya había consentido. Vamos, que se estaba oponiendo a lo que para él mismo había dado por bueno reclamando mas terreno (a mí me constaba que había salido ganando metros cuando tramitó la inscripción de su propia base). Toda esa discusión-explicación no tuvo trascendencia en el acta. Solo se constata aquello que se pide o aquello que uno ve que hay que tener en cuenta porque el expediente no pueda cerrarse obviándolo. En el caso "Mitino", la oposición de un colindante (el expediente era de cabida) ha dado lugar a dos comparecencias con sus diligencias realizadas en dos meses sucesivos. Son estas: 8ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en **, mi residencia, para hacer constar que el día ***, comparece ante mi DON ***, *** el cual, actuando como mandatario verbal de su madre DOÑA ***, *** como colindante afectada por este expediente y en calidad de heredera del fallecido colindante DON ***, en cuyos conceptos me hace saber que el objeto de su presencia es el de contestar a la notificación efectuada a su citada representada y al difunto Don *** lo que lleva a cabo en este acto mediante un escrito firmado por dicha señora, según manifiesta, del que me hace entrega y que incorporo a la presente, a sus efectos en el que se hace constar que "tras la recepción de este comunicado por ser linderos de esta finca rogamos que se paralice el expediente para poder presentar documentos que justifiquen que parte de esta superficie de mis escrituras y viendo que por nuestra parte nos faltan metros en escrituras, para poder resolver este expediente". Así lo dice y otorga. 9ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en **, mi residencia, para hacer constar que el día ***, comparece ante mi DON ***, *** el cual, actuando como mandatario verbal de su madre DOÑA ***, *** como colindante afectada por este expediente y en calidad de heredera del fallecido colindante DON ***, en cuyos conceptos me hace saber que el objeto de su presencia es el de hacerme entrega de unescrito relativo a su comparecencia en la anterior diligencia, al que se une nota simple del Registro de la Propiedad de *** relativa a la finca registral *** y ortofoto y parcelario superpuesto al que se hace mención en el escrito introduciendo una ligera corrección donde dice LOMA DE *** pues es MONTES DE *** (el apodo de su padre). Yo, el Notario, acepto la entrega y dejo unida dicha documentación a la presente. Así lo dice y otorga. ¿Qué dice el colindante en esencia? Que su linde no está claro, por lo que esto hubiera podido terminar en deslinde o en compraventa. Si fuera compraventa quedaría en segundo plano el problema del linde porque sería indiferente que los metros estuvieran a un lado o a otro (en la finca de uno o en la finca del otro). ¿Y se puede paralizar un expediente en base a un mandato verbal? No, es necesario que el mandante venga a ratificar. Si en este caso no lo hizo es porque yo pensaba que la cosa tendría solución. Como no la ha tenido, tuve que cerrar el acta con esta diligencia: DILIGENCIA *: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, en *, mi residencia, a treinta y uno de Enero de dos mil veintidós, para hacer constar que la tramitación de la presente acta queda suspendida al no haberse producido la ratificación de la oposición formulada en anteriores diligencias. De producirse dicha ratificación, se procederá a la continuación del expediente en número de protocolo independiente. De todo lo cual yo, el Notario, doy fe.=. Aun me torturo por no haber exigido la ratificación y comunicado inmediatamente la oposición al registro (como el 203 LH exige como luego veremos). En la última clase, a propósito del acta de deslinde, volveremos a tratar este caso. Las oposiciones del caso "Checar" (un expediente de cabida que se cerró favorablemente a pesar de las oposiciones) En este caso, tuvimos un problema con "carreteras" que se resolvió bien pero que retrasó bastante el expediente y, además, un problema con una colindante que retiró la oposición supongo que tras llegar a algún acuerdo (probablemente económico) con el promotor del expediente. Las oposiciones dieron lugar a todas estas diligencias (ocho nada menos): 17ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, en ****, mi residencia, para hacer constar que el día ***, RECIBO carta certificada (con documentación unida) de Doña ***, **** (notificada en este expediente en calidad de titular catastral de finca colindante), en la que se opone al presente expediente. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida de la mencionada carta certificada y la documentación unida, consistente en una fotocopia de escritura de Protocolización de Cuaderno Particional otorgada el día ***, ante el Notario de ***, Don **** número *** de protocolo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.- La colindante se opone. 18ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, en ****, mi residencia, para hacer constar que el día ***, RECIBO carta certificada de la Consejería de *** de *** (Dirección General de Carreteras), acompañada de Informe Técnico en el cual se hace constar que la Parcela ** del Polígono ** (Referencia Catastral *** y la Parcela ** del Polígono *** (Referencia Catastral *** respetan la arista exterior tal y como viene definida por el articulo 30 de la Ley 2/2008 de Carreteras de la CARM y que la Parcela ** del Polígono ** (Referencia Catastral ***) NO respeta la arista exterior de explanación en el límite más al Norte con la Carretera, solicitándose, respecto de esta última Parcela, que debe corregirse la alineación conforme a croquis adjunto y que, además, desde la arista exterior de la explanación existe una franja de 3,00 metros de ancho destinada a ser Dominio Público que esta sujeta al régimen jurídico establecido por la Ley 2/2008 de Carreteras de la Comunidad Autónoma, por lo que, por todo lo expuesto, se informa desfavorablemente a la espera de la corrección indicada. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida de la mencionada carta certificada e informe técnico. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.- Carreteras se opone. 19ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, en ****, mi residencia, para hacer constar que el día ***, RECIBO carta certificada de Doña *** a la que se refiere la 17ª DILIGENCIA en la cual se hace constar por dicha señora lo que se transcribe literalmente: “ Que reunidos con el promotor del expediente y con su técnico Sr. ***, que han explicado a la que suscribe la ubicación física y gráfica de las fincas objeto del expediente, consideramos que la misma no interfiere ni afecta a los derechos de nuestra parte y, por ende, DESISTIMOS DE LA OPOSICIÓN y nos allanamos a que prosiga el expediente en los términos interesados. Suplico al Sr. Notario que tenga presentado este escrito, se sirva admitirlo y por desistido de la oposición al expediente, teniéndonos por allanados a que prosiga el mismo en los términos interesados; entregando una copia de este escrito a la parte promoverte y otra que se cursará por correos a la notaría de ***, por ser Justicia que pido en ***, a ***” Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida de la mencionada carta certificada. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. Vuelve la señora (que en el escrito había alegado pretensiones expansionistas de su vecino como si esto fuera una guerra) y se allanó (es decir, desistió de la oposición). Sin un abogado de por medio (dos en realidad había en este caso) esto creo no hubiera sido posible. 20ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, en ****, mi residencia, para hacer constar que el día ***, comparece de nuevo ante mi el representante de la entidad promotora del expediente, “***, S.L.” (con N.I.F. **** y domicilio social en ***), DON ***, ***; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, ***, el cual, informado que estaba oralmente, por mi el Notario, del Informe Técnico enviado por la Consejería de *** de la *** (Dirección General de Carreteras), me hace entrega de Informe Técnico de Subsanacióncon representación gráfica georreferenciada alternativa relativo a la Parcela *** del Polígono ** (Referencia Catastral ***), expedido el *** por Don ***, Ingeniero Técnico Agrícola Colegiado con el número *** del Colegio de Ingenieros Técnicos Agrícolas de *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), copia testimoniada del cual queda unido a esta matriz, en el cual, se corrige la alineación de dicha Parcela ** del Polígono ** a fin que la misma respete la arista exterior de explanación en el límite más al Norte de la finca con la Carretera y en el cual se hace constar que una porción de 107,992 m2, que tiene forma de cuña, de la actual Parcela ** del Polígono **, pertenece a la Carretera Autonómica y que, como consecuencia de ello, la superficie neta de la Parcela Catastral referida, disminuida con la superficie de dicha cuña, es de 11.290,112 m2. El compareciente, además, consiente, de conformidad con lo solicitado por la Dirección General de Carreteras que se haga constar en la descripción de las fincas colindantes con Carretera Autonómica que desde la arista exterior de la explanación existe una franja de 3,00 metros de ancho destinada a ser Dominio Público que esta sujeta al régimen jurídico establecido por la Ley 2/2008 de Carreteras de la Comunidad Autónoma. El compareciente me requiere, a mi el Notario que acepto, que notifique a la Consejería de *** de *la ** (Dirección General de Carreteras), el contenido del referido Informe Técnico realizado por el Sr. ***, que ha quedado unido, a fin de que informen sobre la corrección que se opera en el mismo respecto de la Parcela ** del Polígono ** y les notifique también que será añadido a la descripción de las fincas colindantes con Carretera Autonómica objeto del expediente que desde la arista exterior de la explanación existe una franja de 3,00 metros de ancho destinada a ser Dominio Público que esta sujeta al régimen jurídico establecido por la Ley 2/2008 de Carreteras de la Comunidad Autónoma. Así lo dice y otorga. Se elabora la documentación técnica precisa para que la promotora del expediente se allane a la petición de carreteras. Ahora solo quedaba notificarles de nuevo, a ver si aceptaban la solución. 21ª DILIGENCIA. Se notifica (sin doble intento). 22ª DILIGENCIA. Llega el acuse del envío. 23ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, en ****, mi residencia, para hacer constar que el día ***, RECIBO carta certificada de la Consejería de *** de la *** (Dirección General de Carreteras), acompañada de Informe Técnico en el cual se hace constar que con fecha *** se recibe escrito de la notaría de *** acompañado de un informe de subsanación gráfica de la Parcela ** del Polígono ** de *** firmado por Don ***, que se reproduce, y que tras comprobar que se han realizado las correcciones indicadas en el informe emitido por esta Dirección General el ***, se informa favorablemente a la tramitación del expediente. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida de la mencionada carta certificada e informe técnico. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.= La respuesta debía ser positiva y lo fue: Carreteras informó favorablemente. Ya solo quedaba cerrar el expediente previa comparecencia de la promotora a fin de adaptar la descripción a la reclamación aceptada por los de carreteras (era demasiado importante para hacerlo el Notario por sí solo). 24ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ****, en ****, mi residencia, para hacer constar que el día ***, comparece de nuevo ante mi el representante de la entidad promotora del expediente, “***, S.L.” (con N.I.F. **** y domicilio social en ****), DON ***, ***; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, ***, y, el cual, informado por mi el Notario, de los Informes Técnicos enviados por la Consejería de *** de la *** (Dirección General de Carreteras),rectifica la descripción actualizada de la FINCA REGISTRAL*** (formada por agregación), que queda del SIGUIENTE modo: = RÚSTICA: La finca resultante de la agregación formalizada tiene un exceso de cabida no constatado en el Registro de la Propiedad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE METROS Y UN DECÍMETRO CUADRADO (152.115,01 m2). Así lo dice y otorga. Un pedazo de exceso resultante de la agrupación de un montón de fincas. Se inscribió y se vendió la finca. «Ese acta de notoriedad para la constatación de un exceso de cabida, no me afecta» En una sola ocasión he recibido copia autorizada de una "no oposición" que contestaba a una notificación efectuada por mi. Esto es lo que decía: "I.= Que en su calidad de propietario de la vivienda número xxx de la calle xxxx de xxx (xxxx), no le afecta en modo alguno, en su condición de colindante, el inicio de Acta de Notoriedad para hacer constar un exceso de cabida en la vivienda sita en el número xxx de la misma calle,, por cuya acta se pretende acreditar que es notorio que la citada vivienda propiedad de xxx, en vez de tener una superficie de xxxx (xxxx m2), según el título, tiene una superficie real de xxxx (xxxx m2). II.= Que en virtud de lo expuesto, manifiesta su conformidad con la tramitación de dicha Acta de Notoriedad así como que la misma no perjudica ni lesiona en modo alguno sus derechos". Y es que algunos son tan correctos que te notifican que no se oponen. Llamé personalmente a este señor que me envió un burofax para dejarle tranquilo y darle las gracias. 9ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, para hacer constar que el día ***, RECIBO por burofax de Don ***, vecino de ***, con domicilio en *** (notificado en este expediente en calidad de titular catastral de finca colindante), en el que literalmente hace constar que “no se opone a que el expediente siga su curso”. Incorporo a la presente dicho burofax. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. La DGSJyFP y la oposición El criterio que reiteradamente se ha sostenido por la DGSJyFP es este: "En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante". El recurso fue desestimado. Pero ... esto parece que está pensando mas bien en la oposición registral (en los casos en que notifica el registro), ¿no? Veamos una resolución reciente (y de mi registro) con una oposición notarial. Resolución de 26 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Monóvar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y rectificación descriptiva de fincas acreditada en expediente notarial Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente notarial de rectificación descriptiva de finca en el que, formulada oposición por dos colindantes, el promotor del expediente se allana a la misma y propone nueva georreferenciación, que es consentida por uno de los colindantes que se opusieron y notificada al otro sin formular oposición. Presentada en el Registro la escritura de agrupación y rectificación de superficie, la registradora suspende la inscripción por no haberse archivado las actuaciones por parte del notario, una vez manifestada la oposición de los dos colindantes notificados y porque no se ha notificado la nueva georreferenciación aportada al expediente, como consecuencia de las alegaciones de dos de los colindantes, a todos los notificados anteriormente, sino solo a los dos que formularon oposición. Vamos a resumir el asunto. La DG dice que no es necesario volver a notificar a los que no formularon oposición. Y, ¿por qué? Pues por lo que puede verse en el cuarto punto. Alega la registradora que el artículo 203.1.6.ª, párrafo segundo, ordena que en caso de oposición por cualquiera de los interesados, «con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador», invocando una interpretación literal del artículo. En este punto debe reiterarse la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 13 de julio de 2017 y 2 de septiembre de 2020. El expediente para la rectificación de descripción de fincas regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es un procedimiento notarial que viene a sustituir al expediente de dominio judicial que se encontraba en el dicho artículo antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. La nueva regulación se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». En el expediente del artículo 201 en relación con el artículo 203.1, la regla quinta determina los interesados que deben ser notificados por el notario, concretamente, todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos, y, además, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. En cuanto a estos últimos, debe resaltarse la importancia de su intervención, como ya lo hiciera este Centro Directivo en Resoluciones de 19 de julio o 14 de noviembre de 2016. Así, en ellas se ha afirmado que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203.1 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados, así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». En el caso que nos ocupa se deduce que, conocida la oposición por parte de dos de los colindantes, el promotor del expediente se allana a las mismas variando la petición inicial de rectificación por otra nueva, respecto de la que existe acuerdo entre las partes, lo cual no prohíbe el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria. Por ello, desde un punto de vista literal se puede entender que la afirmación del artículo 203.1.6.ª, párrafo segundo, se refiere al supuesto en el que el promotor del expediente quiera mantener la inscripción con la descripción que resulte de su petición inicial, sin atender a las alegaciones de los interesados. Es en ese caso cuando parece que no queda otro recurso para resolver la controversia que el judicial. Por eso, el precepto citado continua disponiendo: «En otro caso», que puede referirse tanto a la falta de oposición, como a la avenencia posterior a una oposición alegada, «levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada», como ha ocurrido en el presente caso. Además, si atendemos al criterio de interpretación lógico y hermenéutico, ese debe ser el espíritu del artículo 201.1, pues la solución contraria abocaría a una situación poco práctica, como es la repetición de la tramitación del expediente, con las consiguientes demoras y costes, para llegar a la misma solución de falta de oposición, solución que no se entendería desde el punto de vista de la economía procesal o de evitar trámites superfluos a los ciudadanos y porque el espíritu de la Ley 13/2015, que se redactó coetáneamente con la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015, es la de descargar de asuntos a la Administración de Justicia en aquellos casos en los que no exista una auténtica controversia entre las partes. En este sentido, el artículo 200 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento notarial de deslinde de fincas y el artículo 198 dispone que «los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación», lo que corrobora la posibilidad de que el promotor pueda allanarse a las alegaciones de los colindantes o lograr un acuerdo con los mismos en el curso del procedimiento de rectificación de descripción. Razones todas ellas que deben conllevar la revocación del defecto en los términos en que ha sido formulado. En cuanto al defecto consistente en la falta de notificación de la segunda georreferenciación a todos los colindantes primeramente notificados, tampoco puede ser estimado, puesto que dichos colindantes ya han sido notificados y se les ha dado trámite de audiencia para poder efectuar las alegaciones que crean conveniente, sin que la nueva georreferenciación aportada varíe la situación respecto de la primeramente presentada en cuanto a las fincas de las que son titulares, por lo que debe considerarse redundante una nueva notificación a los mismos, contraria al principio de economía de trámites que debe presidir la tramitación de cualquier procedimiento o expediente. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la registradora. No resuelve demasiado ni el criterio general de la DG ni el sentado por esta resolución (salvo en el caso concreto) pero queda claro que hay que andarse con pies de plomo en este asunto de las oposiciones. Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se suspende la inscripción del aumento de superficie y georreferenciación de una finca solicitada en virtud de expediente de dominio El segundo defecto sostiene que la oposición formulada por el titular de una finca registral colindante «debía haber conllevado la conclusión del expediente y el archivo de las actuaciones por parte del notario, tal y como dispone el artículo 203.6 de la Ley Hipotecaria En este punto debe reiterarse la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 13 de julio de 2017. El expediente para la rectificación de descripción de fincas regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es un procedimiento notarial que viene a sustituir al expediente de dominio judicial que se encontraba en el dicho artículo antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. La nueva regulación se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». En el expediente del artículo 201 en relación con el artículo 203.1, la regla quinta determina los interesados que deben ser notificados por el notario, concretamente, todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos, y, además, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. En cuanto a estos últimos, debe resaltarse la importancia de su intervención, como ya lo hiciera este Centro Directivo en Resoluciones de 19 de julio o 14 de noviembre de 2016. Así, en ellas se ha afirmado que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203.1 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados, así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. Debe destacarse que, si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior. En el caso de este expediente se ha formulado oposición por un titular de finca colindante que afirma la invasión de su finca, si bien únicamente aporta al efecto certificación registral acreditativa de la titularidad de su finca y certificación catastral. Sin embargo, tales documentos nada añaden a la tramitación del expediente, ya que la situación registral y catastral de los inmuebles colindantes ya consta acreditada con la documentación que el promotor ha de aportar para la tramitación del mismo, en cumplimiento de las previsiones legales. No se determina, por tanto, en qué modo se produce la pretendida invasión, ni cuál sea la delimitación gráfica de la finca registral colindante, ni, en definitiva, se sustentan documentalmente los motivos de oposición del mismo. Más bien al contrario, se ponen de manifiesto discrepancias entre la situación registral y la catastral que invoca el colindante, que impiden siquiera entender que dicha representación gráfica catastral pueda corresponder a la finca registral colindante. En particular, la finca registral colindante figura en Registro con una superficie de 42 hectáreas, 92 áreas y 8 centiáreas, en tanto que la superficie de las parcelas catastrales a las que se refiere el colindante arroja una suma de 1.598.927 metros cuadrados. Por otra parte, dicha representación gráfica catastral no se encuentra inscrita sin que pueda pretenderse que goce, por tanto, de los efectos legitimadores que contempla el artículo 10.5 en relación con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. A todo ello debe añadirse que la desestimación de tales alegaciones se encuentra amplia y extensamente motivada por el notario autorizante, habiéndose aportado también por el promotor abundante documentación justificativa de su derecho frente a dicha alegación. Por tanto, debe atenderse a la interpretación de la regla sexta del artículo 203.1 que se ha señalado anteriormente, debiendo exigirse una prueba escrita que fundamente el derecho alegado para que la oposición pueda causar la conclusión del expediente. En definitiva, ha sido correcta la actuación del notario al no tomar en consideración la oposición formulada, al igual que sucede con la alegación formulada por otro colindante que tampoco aporta ninguna documentación y a la que ni la calificación ni el recurso hacen referencia. Por tanto, en este punto el recurso también ha de ser estimado. Resolución DGSJYFP de 21 de Febrero de 2022 Una interesante resolución sobre un 199 LH no solicitado cuando se había actualizado la descripción (cuestión tratada en la clase 2) y sobre oposición al expediente. Una vez constatado que la actuación de la registradora fue procedente al tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, conviene analizar si las causas por las que la misma denegó la inscripción de la rectificación pueden estimarse suficientemente fundadas. En el presente caso, practicadas las notificaciones previstas en el referido procedimiento, los herederos de uno de los colindantes, don A. L. S., cuya legitimidad se acredita mediante copia de su testamento, se opusieron a la inscripción de la representación gráfica alegando que el promotor pretendía incorporar en la parcela catastral 129 una porción de terreno que en la realidad física no formaba parte de su finca sino de la parcela 130, al haberse segregado en documento privado –que se acompaña y que no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad–. La registradora corrobora sus dudas con una copia del plano catastral antiguo expedida por el Ayuntamiento de Millena, donde radica la finca. De acuerdo con lo anterior, resulta que existen dudas fundadas acerca de la existencia de una posible segregación encubierta y la consiguiente invasión de una finca colindante inmatriculada, por lo que resulta correcta la actuación de la registradora. No obstante, a solicitud del interesado podrá practicarse la inscripción con la superficie que consta en el Registro. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. Un caso de oposición para un expediente de otra notaría Un notificado va a informarse de un expediente de cabida a otra notaría. No le cuadra que el promotor del expediente se apropie de todo o parte de una era que constituye un condominio y le proponen (en la notaría) firmar una diligencia de este tenor (mas o menos): «NO ME OPONGO a que esté a tu nombre, pero la voy a seguir usando». Como es un cliente habitual mío, me trae lo que le proponen firmar y le digo que a mi me parece mejor que haya una nueva certificación técnica que excluya la era del expediente dado que es de cuatro familias si bien a dos no se les ha notificado porque no son colindantes (ni debieron ser incluidos en modo alguno en la certificación registral como posibles interesados o afectados). ¿Y si el promotor del expediente reconociera el derecho de uso? Pues podría servir para salir al paso, pero no para solucionar verdaderamente este asunto que influye sobre la determinación de la titularidad. Las dudas de los colindantes: «¿Y mi finca como está? ¿está bien o mal?» Es la segunda pregunta que se hace un colindante cuándo viene a informarse a la notaría: ¿cómo está lo mío? Sabemos que un 18.2 puede dar lugar a que nuestra finca se modifique por el expediente de nuestro colindante. Puede incluso que nos ponga en el camino de la solución de una discrepancia en nuestra finca o que directamente nos la solucione. Es decir, nuestra finca podría estar igual de mal que la del vecino y promotor y podría dejar de estarlo a nivel catastral. También es posible que solo se nos arregle nuestro linde con el vecino promotor pero no otros problemas por otros lindes que pueda tener nuestra finca. En el caso de los expedientes de dominio (y de cabida) partimos de un Catastro que, a priori, es correcto si ha habido un previo 18.2 y, por tanto, nuestra oposición lo que haría aflorar sería una discrepancia que no habríamos puesto de manifiesto anteriormente. Es decir, en el caso de oposición al 18.2 previo estaríamos diciendo "oiga, lo que dice esa base gráfica alternativa no es correcto" y en los expedientes hipotecarios estaríamos diciendo "oiga lo que dice el Catastro (la BGC), no es correcto". También cabe la posibilidad de que un colindante catastral que también lo es registral se oponga en sede registral no habiéndolo hecho en sede notarial. No tendría mucho sentido pero así podría ser. De momento, no me ha sucedido aunque si he tenido un caso en el que un colindante catastral no afectado se ha opuesto a una modificación de cabida en sede catastral. Es uno de los tres 18.2 que no han dado el resultado esperado (al menos por el momento). En los otros dos, el problema lo han planteado los colindantes (un particular y Montes). Lo repito: en el 18.2 el Catastro está mal y lo arreglamos por medio de una BGA a la catastral que pasará a ser la catastral si nadie se opone. Nuestro arreglo puede afectar a la finca de los vecinos y al dominio público por lo que puede haber oposiciones a esa BGA. En los expedientes de dominio y cabida, el Catastro ya está bien (en principio) y nuestra oposición habrá de ir dirigida contra lo que diga Catastro que es correcto (contra la BGC) y que nosotros estimamos al ser notificados que no lo es. Los notificados en los expedientes no son los mismos (aunque en todo o parte pueden coincidir) pues a nivel hipotecario-registral nos aparecerán otros colindantes, titulares anteriores, titulares de derechos de derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes, y posibles afectados conforme a la certificación expedida por el registro (a veces con un criterio discutible a mi modo de ver). En conclusión, en el 18.2 habría que contestar al opositor que "su finca (parece que) está mal y ahora podría quedar completamente bien o al menos bien por el linde con el promotor" y en el caso de los expedientes de cabida y dominio "su finca estará igual que estaba (puede que bien o puede que mal); no se ve afectada por el procedimiento ni para bien ni para mal, es el vecino el que está llevando a cabo este procedimiento para inscribir su finca o cambiar su superficie en base a Catastro, pero si usted ve que ese Catastro no es correcto y afecta a su linde, entonces es posible que deba oponerse al expediente porque si accede la BGC de su vecino al registro y no es correcta podría tener problemas en el futuro con la suya dado que entonces habría que volver a cambiar la de su vecino". Es lo que le sucedió a Pencho, un caso que trataremos en la última clase del curso. "¿Tengo que presentar mi escrito de oposición en la misma notaría en la que el vecino inició el expediente? ¿o puedo presentarlo en otra notaría?" Ya hemos visto que no necesariamente, pero sí que ha de hacerse dentro de plazo y hacerse llegar cuanto antes al Notario que instruye el expediente (para evitar un cierre que pueda perjudicar nuestros intereses). "¿El acto de presentación es un acto notarial formal?" Debería serlo, pero, como ya he dicho, últimamente, no lo está siendo en muchos casos pues nos llegan cartas no certificadas y sin legitimaciones de firma y no hay comparecencia ante el Notario instructor del expediente. Son cosas mal hechas que hay que pensarse mucho si se deben aceptar o no. Lo conveniente es contemplar todo con mentalidad abierta pero procurando reconducir la oposición al cauce apropiado. "¿Puedo entregar mi escrito de oposición al mismo tiempo en la notaría y en el registro? ¿o bastaría con hacerlo solo en la notaría?" En estos casos estamos hablando de un plazo notarial y es en la notaría donde corresponde contestar, consentir u oponerse. La no oposición del colindante que necesita pasar por la finca objeto del expediente En un expediente de dominio para la inmatriculación vino a informarse un colindante notificado. El colindante no tenía salida a vía pública desde su finca y desde siempre accedía a su finca por la finca que era objeto del expediente. No hay conflicto de lindes, pero al vecino le preocupaba que en el futuro no le dejaran pasar por donde siempre lo había hecho. Mi consejo fue que hablara con el promotor y que constituyan una servidumbre de paso cuando la finca estuviera inscrita. Sin duda, este señor tenía un uso consentido pero ese paso consentido no era fundamento para la oposición y habría de resolverse por otra vía, a mi modo de ver. Todo sin perjuicio del derecho que el Código Civil reconoce a los propietarios de fincas enclavadas entre otras y sin salida a camino público. Una oposición de última hora Con mi expediente ya cerrado y sin haber indicado nada al respecto en su certificación, cuando llega la hora de inscribir el registrador decide efectuar una notificación a "Medio Ambiente" que se opuso obligándome a la subsanación de mi expediente ya cerrado. Lo hice de este modo: "E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, se procedió por parte del compareciente y el resto de causahabientes a llevar a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia de Doña xxx, titular del DNI/NIF xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de innecesarias repeticiones se remite. II.- Que en la referida escritura el compareciente se adjudicó el derecho de nuda propiedad de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficies: Distribución: Linderos: La vivienda linda: El almacén situado al xx linda: El almacén situado al xx linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: INSCRIPCIÓN: No inmatriculada en el Registro de la Propiedad. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela catastral xxx del Polígono xx, del Catastro de Rústica de xxx, catastrada junto con la edificación existente en su interior, bajo la siguiente referencia: xxx. Pertenecía a la causante por: Adjudicación de la herencia de su madre Doña xxxx y xxxx, complementada por acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo y acta de finalización otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, la cual se encuentra pendiente de inscripción en cuanto a la finca que acaba de ser descrita. III.- Que en el curso de la tramitación del expediente dominio antes referido fue notificada la Dirección General del Medio Natural de la Comunidad Autónoma de * por parte del Registro de la Propiedad, la cual se opuso mediante Informe Desfavorable a la inmatriculación de la finca dado que en la descripción no se hace mención a los mojones que determinan la colindancia conforme al deslinde aprobado del Monte colindante. Queda unida a esta matriz fotocopia del referido Informe. IV.- Que a fin de adaptarse a la rectificación solicitada por la comunidad autónoma y lograr la inmatriculación de la finca, se hace constar a continuación la descripción completa de la finca con mención de los mojones que determinan la colindancia con el Monte, de conformidad con lo expresado en el Informe antes dicho, que es la siguiente: = RÚSTICA: ..... La colindancia de la finca con el Monte * propiedad del Ayuntamiento de * está determinada por:= Mojón *……Coordenadas * .= Mojón *….. Coordenadas *.= Mojón *….Coordenadas * Medidos mediante receptor GPS, anterior al Proyecto Hita (GPS A HITA), del Proyecto Hita (GPS HITA) y posterior al proyecto Hita (GPS P HITA).” V.= Esto expuesto, O T O R G A: El compareciente, complementando en lo preciso el Expediente de Dominio de inmatriculación de fincas antes referido, solicita la inmatriculación de la finca objeto de esta escrita en el Registro de la Propiedad y declara que la descripción de esta a todos los efectos es la que ha sido reseñada en la presente escritura con inclusión de los Mojones de la finca con el Monte Público. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga". Menos mal que la cosa pudo solucionarse. Esta forma de fijación de los lindes me parece una auténtica barbaridad y, además, no acabo de entender porque se produce una notificación adicional cuando la función del registro es ya solo publicar el edicto. Supongo que Montes está pendiente del BOE ¿o no? Entonces, ¿las oposiciones están regladas o reglamentadas? Volvamos a citar la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria: "Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada". La verdad es que no da demasiadas pistas: por escrito y con expresión de causa. Hay que hacer especial hincapié en lo de que "el Notario dará por concluso ..... DANDO CUENTA INMEDIATA AL REGISTRADOR". ¿Cómo de INMEDIATA (por usar el mismo término) debe ser esa conclusión del expediente? Pienso que no está de mas esperar a que concluya el plazo del mes desde la última notificación (o del Edicto) para dar tiempo a saber qué mas sucede ¿o, por el contrario, es "ya mismo"? Puede que sí, puede que haya que cerrar y comunicar en cuanto sea posible, a la de ya. Ya he comentado, y volveremos a hacerlo en la última clase, ese caso de oposición por mandato verbal no ratificada en el que llegó a caducar la anotación preventiva y a venderse la finca (sí la vendieron y el exceso se tramitó por el 199) sin ningún problema dejando en punto muerto mi expediente. Yo confiaba en que la oposición pudiera "retirarse" y reconozco que desconocía este particular del 203. Empezado el expediente de dominio con un Notario que no lo impulsa, ¿podría el interesado desistir del mismo e iniciarlo con otro Notario competente? Así me lo consulta un compañero al que digo que para empezar habría que ver en qué momento del expediente nos encontramos porque, a priori, habría que contestar que no siendo esa la causa por la que se pretende desistir. Está claro que desistir se puede, pero no estaría tan claro que se pueda recomenzar con otro Notario competente. Sería relevante saber si ya se ha expedido la certificación registral y practicado la anotación preventiva y se habría de explicar todo a la perfección en el caso de que aceptáramos hacerlo. Es muy DUDOSO y parece mas razonable efectuar una queja al Colegio Notarial. Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
