Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 1: La rectificación descriptiva de fincas (supuestos "básicos" que pueden terminar en coordinación) Contenido: Supuestos básicos o esenciales para la coordinación catastro/registro/título/realidad (pues estas cuatro son las variables a tener en cuenta). La mayoría de los casos que se nos presentan en el día a día, tienen cabida en el cuadro/esquema/resumen que usamos para redactar las escrituras en mi notaría y que en esta clase desgranaremos supuesto a supuesto. La casuística de esta materia siempre deja hueco para la originalidad y para la improvisación de soluciones que no siempre tiene uno totalmente claras, ni, por supuesto, están garantizadas si bien seguramente representarán (salga o bien o salga mal) una significativa aclaración de las circunstancias de la finca que trabajemos y, por lo tanto, un avance de futuro para la situación anómala en que se encuentren. Se trataría, en muchas ocasiones, de un andamiaje, que probablemente servirá de cara al futuro de la finca. Este concepto del andamio jurídico lo usaré en múltiples ocasiones a lo largo de mis clases. Por supuesto, tengo que deciros que la materia que trataremos se explica exactamente igual en un acto oneroso que en un acto gratuito (ya sea donación o herencia) o que en un acto neutro. Sí que nos influirá en el enfoque del problema y en sus soluciones el que estemos ante fincas inscritas o no inscritas que se pretendan inmatricular en el registro de la propiedad. He de deciros, por último, antes de empezar, que pienso que hay pocos expertos en la materia y que estas cuestiones (arduas) son bastante productivas económicamente para todos los que participamos del proceso (técnicos, abogados, notarios, registradores y gestores). ÍNDICE Actualizar, rectificar, eliminar discrepancias, concordar y coordinar: la coordinación Catastro-Registro El tratamiento de los aumentos de cabida despreciables que no merece la pena aflorar y el de los defectos de cabida ¿Le hago la escritura o le mando a un técnico que me asegure que Catastro está bien? Aclaración previa de algunos conceptos: certificación, informe, planos, Informe de Validación Gráfica (IVG) + o - (positivo o negativo), Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC), CSV, Base Gráfica Catastral (BGC), Base Gráfica Alternativa (BGA), coordenadas en formato GML, Informe de Identidad Gráfica (IIG), margen de tolerancia y desplazamientos cartográficos Tratamiento notarial de las diferencias de cabida en el suelo urbano o rústico Pero, ¿qué es exactamente la coordinación? El artículo 9 letra B de la Ley Hipotecaria Recopilación de todos los casos RDGSJyFP de 21/2/2022 sobre la curiosidad registral de la coordinación no rogada RDGSJyFP 12/5/2022: La coordinación "no, es sí" Constancia de la coordinación en las CCDDYGG y otros datos que figuran en las mismas La descoordinación Modelos habituales Fincas inscritas y bien catastradas (por lo que no cabe un expediente 18.2 LCI pero si un 9b): Coordinadas, Pre-coordinadas y No coordinadas Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 201 3 LH y un posible 18.2 LCI o 9b LH): a) Conforme a Catastro (201. 3a). b) Conforme a medición técnica (201 3b): Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% y superiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 199.2 LH y un posible 18.2 LCI o 9b LH): a) Conforme a Catastro (201 3 a). b) Conforme a medición técnica (199.2 LH) Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita (199. 1 y 199.2 con posible 18.2 en caso de 199.2): a) Conforme a Catastro (199.1 LH). b) Conforme a medición técnica (199.2 LH) Las peticiones subsidiarias Peticiones múltiples Las fórmulas registrales para la coordinación Conclusión Actualizar, rectificar, eliminar discrepancias, concordar y coordinar: la coordinación Catastro-Registro Actualizar y rectificar serían para mí lo mismo y utilizo estos términos indistintamente aunque registralmente actualizar huele a subsanación por lo que puede originar mas problemas que el uso del término actualizar que no parece suponer que lo ya existente era incorrecto sino inexacto (evitando que se nos pueda exigir la comparecencia de todos los que firmaron el título previo o de sus causahabientes). Eliminar discrepancias es algo que se hace con carácter simultáneo a la actualización y previo a la coordinación en sede catastral (en la Sede Electrónica del Catastro-SEC) y a través del acta (o escritura) de subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 LCI (una de las materias estrella de nuestro Curso). La concordancia es la contraposición de la situación del Catastro con la del registro y la coordinación sería la última fase de todo este proceso (siempre precedida por la llamada pre-coordinación) que puede hacerse o no hacerse (aunque hay supuestos obligatorios) y que implica el acceso de la representación gráfica catastral o alternativa (RGC o RGA) de una finca al registro de la propiedad. En todo caso, solemos referirnos genéricamente a todo esto como la coordinación Catastro-Registro. Nos encontrábamos hace no mucho tiempo en mi notaría preparando una escritura de compraventa de dos fincas. Una presentaba una considerable diferencia de cabida y unas obras sin declarar. La otra finca, que tenía un primer título pero no estaba inmatriculaba, presentaba diferencias de superficie respecto de Catastro. El comprador era extranjero y acudía a la notaría con su propio asesoramiento "profesional" (muy poco profesional, en realidad). Cuando pregunté al "profesional", «oye, ¿qué hacemos con todo esto?» (era una pregunta algo retórica porque yo tenía claro lo que iba a hacer o lo que se debía hacer), me respondió que si el cliente no lo pedía lo dejáramos todo como estaba. Me escandalicé (me indigné) interiormente al escucharlo y pensé: ¡pero cómo lo va a pedir un pobre inglés desprotegido que recurre a servicios profesionales jurídicos e inmobiliarios para comprar estas fincas y que no se entera de nada! ¿Ha de ser el pobre inglés el que venga a la notaría a decir cómo quiere que se le haga? Los argumentos de la mayoría para eludir este asunto de la "actualización/coordinación" son siempre los mismos: el cliente no ha dicho nada o no le interesa - explicado, por supuesto, a la manera de su asesor que es quien en realidad quiere que no se haga porque no le beneficia en nada y va a cobrar lo mismo aunque podría no hacerlo si lleva a su cliente por otros derroteros y le soluciona su problema (si el afectado supiera toda la verdad del asunto, de su asunto, de su adquisición, estoy seguro de que sí le interesaría hacerlo ); o no lo entiende; o tiene miedo al registro o al banco; o el asunto le corre mucha prisa; o quiere evitar retrasos; o le parece muy caro (puede que sí, pero depende del caso y no siempre es así). Hasta hay excusas mas reivindicativas del tipo "es que nos faltan normas más claras y reglas iguales para todos" o "pero, ¿esto no sale en el BOE?". La estrella de las excusas es, sin la menor duda, la de que"el Catastro está muy mal", es decir, siempre está mal y seguirá estándolo. Bueno, no tanto en mi opinión y no igual de mal en todas partes y, además, estaría mucho mejor si todos contribuyéramos (y es nuestra obligación en la notaría) a irlo arreglando poco a poco. Particularmente yo, todo esto lo hago siempre sin excepción (cuando hablamos de actualizaciones/coordinaciones que no requieren un expediente 18.2 o 201-203). Quiero decir que analizo cada finca y propongo soluciones que se plasman generalmente en la escritura. Bueno, en realidad, sí que hago algunas excepciones en casos de diferencias de superficie despreciables, de obras ruinosas o que se van a rehabilitar, de pérdidas (o aumentos) de cabida que no están claros y en algunos otros supuestos (como no interesa asumir mas gastos y puede que mas impuestos), pero siempre, siempre (aunque esto no sea coordinar), actualizo linderos, parajes y cultivos aunque no actualice la superficie de la finca. Todo lo que veo y no me convence como está en el título previo, si puedo actualizarlo, lo actualizo. Por tanto, hay que distinguir entras ciertas actualizaciones que no son mas que eso, es decir, rectificaciones (actualizaciones) descriptivas al margen de las superficies y lo que propiamente hacemos con la intención de conseguir la coordinación Catastro-registro. Las razones que dan algunos (en nuestro bando o en otros) para no hacer lo que estoy explicando me parecen una excusa para trabajar más rápido, para firmar mas escrituras y para no meterse en complicaciones. He presentado escrituras en muchos registros - y hablo poco con los registros y con los registradores -, siempre hago lo mismo, y no suele pasar casi nada aunque, si pasa, pues se subsana la escritura o se firma una nueva (muy habitual cuando surgen oposiciones de colindantes y hay que iniciar un 18.2 o un 201-203) para conseguir que todo quede perfecto e inscrito. Además, si no se consigue inscribir todo, pues el resto quedará reflejado en el título que es de lo que nosotros nos tenemos principalmente que preocupar y que servirá de punto de partida para cuando se proceda a otorgar una nueva escritura. No se puede temer al registro si las cosas se hacen bien. Siempre hay que procurar ser resolutivo y eficaz. Los clientes tomarán su decisión influidos por los profesionales que les asesoren (que les asesoremos) y se dejarán llevar por los que saben lo que hacen y por lo que les conviene, aunque los gastos e impuestos pueden resultar fundamentales para tomar su decisión. Los Notarios, las notarías (y los técnicos y abogados), debemos ser parte activa en forzar la solución. Hasta la reforma de la Ley del Catastro de 2015 se hizo bastante poco por recoger la realidad física de las fincas en nuestras escrituras a fin de conseguir la actualización/coordinación. Se han perdido cantidad de oportunidades y se siguen perdiendo cada día. Ha habido demasiada pasividad y en la inmensa mayoría de las ocasiones se ha seguido haciendo lo mismo de siempre, es decir, recogiendo la superficie del título como correcta (o dudosa) por manifestación de los interesados sin ir más allá. Actuar así es un error y debemos revertir la situación. Algunos hasta se atreven a pensar que la base gráfica podría tener el poder de vertebrar la realidad o al menos que, tal y como están las cosas, hay que predicarla y trabajarla como una inversión de futuro en los inmuebles aunque esta afirmación no es, ni mucho menos, compartida por todo mi gremio. Hay que conseguir que una finca sea exactamente lo mismo en la realidad, que en la escritura, que en el Catastro y que en el registro, consiguiendo la coordinación ya sea en base a lo que diga el Catastro o en base a la documentación técnica que contenga la representación gráfica alternativa que accederá a Catastro sustituyendo la existente. No obstante, he de reconocer que la coordinación mal hecha puede acabar siendo una fuente de litigios impresionante en la que los abogados van a tener mucho que decir. Por tanto, conviene, y mucho, conocer cómo se lleva a cabo la coordinación para luchar contra los efectos negativos que pueda causar. A los detractores de la coordinación suelo decirles últimamente, si España conquista la Luna y hay que empezar a escritura, inscribir y catastrar, ¿cómo se haría? Pues coordinando, no tengo la mas mínima duda, pero claro "coordinar", es decir, casar, un sistema creado en 1862 con otro creado en 2015 no es nada sencillo y de ahí los problemas que tenemos actualmente con la coordinación. El tratamiento de los aumentos de cabida despreciables que no merece la pena aflorar y el de los defectos de cabida Ya he apuntado estos casos como algunos de los que me llevan tomar la decisión de dejar las cosas como estaban, es decir, a no actualizar superficie y, por tanto, a que no acceda la base gráfica catastral al registro (salvo que la coordinación sea obligatoria). Hay que tener en cuenta que la coordinación no es barata en el registro (tampoco a veces en la notaría); que a veces el Catastro introduce modificaciones superficiales también despreciables como consecuencia de nuevos vuelos que se vuelcan a la cartografía catastral y que dejan descoordinada nuestra finca y que, como digo siempre, para los defectos de cabida, para perder metros, siempre estamos a tiempo sobre todo si no sabemos con seguridad lo que mide nuestra finca. También hay que considerar que nuestro vecino nos puede tomar la delantera y quedar nosotros supeditados a su base que podría no ser correcta del todo ("cuando las barbas de tu vecino veas coordinar, pon las tuyas a remojar" y "en materia de coordinación, tonto el último" son dos lemas humorísticos que suelo usar en la materia). ¿Le hago la escritura o le mando a un técnico que me asegure que Catastro está bien? Para los que dicen que Catastro siempre está mal o rematadamente mal, la respuesta a mi pregunta es clara: sí, mándale a un técnico. Pero imaginad que a todo el que venga a transmitir una finca a la notaría se le mande a un técnico para que, si es el caso, se realice una base gráfica alternativa (alternativa a la del Catastro). El 90% de los casos arrojarían diferencias que dificultarían la firma de la operación o que directamente acabarían con la escritura en otra parte (donde podrían no dar explicaciones o soluciones o alternativas, dejando todo exactamente igual que estaba). Yo prefiero ser práctico puesto que la gente suele saber cuánto de mal o de bien puede estar su propiedad en el Catastro y es capaz de tomar sus propias decisiones siempre que previamente hayan sido debidamente informados. Eso sí, habiendo adquirido el proceso de coordinación un cierto ritmo. vamos siendo conscientes de que una coordinación efectuada utilizando una base gráfica catastral incorrecta, puede ser una fuente de problemas (y de gastos y/o impuestos) y una cierta injusticia para nuestro vecinos. Aunque en materia de coordinación, tonto el último, ser el primero que coordine no supone que no pueda surgir un problema mas adelante. Tendríamos que aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación. Mi experiencia es que el técnico siempre tiende a pensar o directamente piensa, y no le faltará razón, que el Catastro está siempre mal, que admite cualquier cosa para modificarse ("el Catastro lo chupa todo" que dice una amiga mía que es funcionaria en el Catastro) y que todo inmueble (o casi todo inmueble) debería pasar por manos técnicas antes de ser objeto de cada acto o negocio jurídico que le afecte Mi impresión, sin embargo, es que eso no siempre es posible aunque haya que procurar que cada transmisión de titularidad, cada nuevo propietario, cada acto jurídico, suponga un paso, una evolución, una mejora, en la situación jurídica del inmueble. Solo los gastos e impuestos cuantiosos deberían retrasar una actualización, aunque desde el punto de vista de la notaría, un arreglo de mínimos siempre será posible con escaso coste, dejando el andamiaje instalado para mejoras de mayor calado en momentos mas propicios económicamente. No puede olvidarse que paulatinamente vamos avanzando hacia una mayor rigorización de los requisitos, hacía un mayor número de exigencias para hacer cada cosa. Está claro, al menos para mí, que la filosofía ha de ser siempre intentar arreglar los problemas cuanto antes sin los consabidos "no se preocupe" o "esto te lo arreglo yo", a fin de evitar escuchar un tiempo después aquello de "¿pero esto no se había dejado ya bien?". Recientemente he tenido a tres primos que han heredado a una tía y se han gastado 11.000 Euros en mediciones y bases gráficas alternativas de las fincas objeto de la herencia. La escritura ha quedado redonda; hemos adaptado varios Catastros vía SEC, pero esos 11.000, mas 3.000 de escritura, mas un pastizal en el registro se llevan una parte demasiado importante del caudal hereditario. Tal vez en unos cuantos casos, actualizar con arreglo a Catastro hubiera sido bastante, a mi modo de ver. En otros casos podrían haberlo dejado para un momento posterior puesto que tenían propósito de ir vendiendo poco a poco todo lo heredado. Tal vez incluso, un eventual comprador tampoco necesita tener coordinada la finca que fuera a comprarles. Para terminar esta introducción de la clase, diré que todo caso requiere de un análisis sosegado para determinar la profundidad de la actualización que acometamos que puede ser de detalle o que puede acabar en una coordinación Catastro-Registro. Aclaración previa de algunos conceptos: certificación, informe, planos, Informe de Validación Gráfica (IVG) + o - (positivo o negativo), Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC), CSV, Base Gráfica Catastral (BGC), Base Gráfica Alternativa (BGA), coordenadas en formato GML, Informe de Identidad Gráfica (IIG), margen de tolerancia y desplazamientos cartográficos masivos Los técnicos suelen utilizar el término certificación (que a mí me parece siempre mas adecuado), el de informe o ambos simultáneamente para suscribir sus trabajos de "medición" de las fincas. En estos documentos en papel (aunque ya en muchos casos con firma electrónica) se menciona el encargo de trabajo, se explican las circunstancias del caso, se incorporan una serie de planos y hasta de fotografías y se da una completa descripción de la finca (con obra, en su caso) que incluye las coordenadas catastrales (que no harían falta porque están en la CCDYG) o alternativas a las del Catastro (aunque en formato papel no nos sirvan) que conforman la base gráfica (BGC-BGA) que es volcada en el IVG+ (si es una BGA) que también incluye las coordenadas y que tiene su correspondiente CSV para poder verificar su autenticidad y contenido (a través del CSV podemos acceder a un IVG en la SEC como comprobaréis en este enlace). En muchos casos, el IVG+ puede ser suficiente para nuestro trabajo aunque a mi me gusta que el técnico se moje y nos lo explique en su certificación porque nos es mas fácil aclararnos con las explicaciones en el papel que con otros documentos mas técnicos como son los IVG. Veis que hablo de IVG+ y no de IVG-. En mi opinión, hay que desechar o ir desechando los IVG- que no son mas que un parcheado de la situación existente que no resuelve todos los problemas, aunque puedan acceder al registro de la propiedad. Por cierto, los IVG no caducan, aunque es posible que un IVG+ que no ha sido llevado a la práctica (el IVG es un proyecto de algo), deje de poder ser utilizado por cambios en alguna de las parcelas que se ven afectadas por él a consecuencia de otros procedimientos catastrales, notariales o registrales. Si usamos un IVG+ validado hace un tiempo conviene asegurarse de que sigue siendo validable lo que validó (para ello en las notarías tenemos el apartado Registrar expedientes de la SEC que permite haciendo una simulación de registro, que abortaremos tras la comprobación, conocer si el IVG+ es válido o no). En general siempre es conveniente efectuar esa comprobación en la notaría antes de utilizar un IVG. Por tanto, pueden caducar por cambio de circunstancias catastrales pero no por el transcurso de un plazo. La base gráfica catastral (BGC) es la que ya consta en Catastro y en la que se basa una parte de los procedimientos de coordinación (la otra parte usa la BGA). Excepcionalmente también puede usarse un IVG+ que contenga la propia BGC. Generalmente sucede por inconsistencia en las bases catastrales que impide obtener la descriptiva y gráfica o por falta de algún dato importante en la CCDYG (por ejemplo, la antigüedad de la obra que se pretender declarar). La validación sería el "visado catastral", el VBº del Catastro si es que el IVG es positivo. Si es negativo, es que está mal hecho o hay mas afectados que no han sido suficientemente concretados como ahora vamos a ver. A fin de cuentas, podríamos decir que el técnico se está dejando algo sin resolver y que, por eso, no puede obtener el IVG de resultado positivo. El IVG+ no es mas que un proyecto. Algunos técnicos poco avanzados y avezados piensan que con un IVG+ están ya cambiando el Catastro y no es así, simplemente están obteniendo su aprobación preliminar (el Catastro está diciendo que "si haces esto así, te lo acepto"). Su temor hace que prefieran presentar IVG-. Al margen de su miedo, también es posible que simplemente no sepan obtener uno de resultado positivo. En cuanto al IVG-: Son unas cuantas las resoluciones de la DG que admiten los IVG negativos y lo hacen en base a la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad que en su apartado 5.4 dice: Cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas. Si os soy sincero no acabo de entender la diferencia entre las dos hipótesis que parece contemplar la norma. El primer caso me parece claro, pero el segundo no. Lo que sí que esta claro es que un IVG- es un IVG que no puede validarse por el Catastro y que, por tanto, no provocará alteración catastral alguna a pesar de que su contenido se inscriba en el registro que no podrá ser precoordinado ni luego coordinado con Catastro. Un ejemplo del criterio de la DG es la RDGRN de 6 de Febrero de 2018: "La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe conllevar, por este sólo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el supuesto de inscripción de representación gráfica catastral y el efecto de su coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de realizar las alteraciones procedentes. En este caso, como resulta del apartado 5 del artículo 10 citado, tratándose de representación catastral se logrará la coordinación, exigiendo, para el caso de representación alternativa del correspondiente informe de validación, sin exigir que éste sea positivo. Así también lo prevé expresamente la meritada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, cuyo punto quinto, apartado 4, contempla el supuesto de inscripción de la representación gráfica con un informe de validación negativo, desarrollando lo dispuesto en la Ley ..... En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras)". Otras Resoluciones en la misma línea son las de 16 de Julio de 2018, 19 de Julio de 2018, 20 de Diciembre de 2018 y 24 de Octubre de 2019. Traducido por un registrador, el IVG puede ser positivo o negativo y ambos sirven para acreditar la RG alternativa: El informe negativo acredita plenamente la RG alternativa de la finca, pues delimita perfectamente un territorio, aunque no coincidente con el Catastro, existiendo parcelas parcialmente afectadas. Y con el informe positivo no solo se acredita la RGA de la finca, sino que también se georreferencian las partes restantes de las parcelas parcialmente afectadas no incluidas en el perímetro de la finca, que pueden pertenecer a distinto dueño o al mismo. Se distingue entonces entre finca coordinada (RGC), finca pre-coordinada y pendiente de procesamiento (RGA positiva) y finca no coordinada (RGA negativa). Y explicado de manera mas entendible, la clave es que el IVG+ georreferencia la parcela a la que se refiere pero también todas las demás afectadas de las que esa finca toma superficie así como las fincas a las que va la superficie que pierde la parcela (llamémosla) principal. En el IVG- se georreferencia solo la finca principal; si gana metros, los toma de otras que no se georreferencian y, si los pierde, pasan a otras que tampoco se georreferenciarán y es por no precisar como quedan todas las afectadas por lo que ese IVG no obtiene la validación positiva. Por supuesto, un IVG+ solo toca las fincas de los colindantes en la zona de colindancia con la principal, dejando el resto de sus lindes igual que estaban. Así que sí, es posible utilizar los IVG -, aunque yo los rechace sistemáticamente porque aunque pueden arreglar el registro no permitirán arreglar el Catastro. Siempre soy partidario de los IVG+ porque todo el proceso que estamos estudiando no tiene para mi mucho sentido si al final el Catastro continúa mal porque eso generará problemas cuando las fincas se transmitan, problemas de valoración de las mismas y, en consecuencia, problemas a la hora de pagar los impuestos generados por los actos jurídicos que les afectan o por la mera titularidad de las mismas (IBI). El ICUC también podría ser positivo o negativo. Es negativo si el suelo sobre el que se ubican las edificaciones está mal, porque Catastro no te dejará ubicar correctamente construcciones sobre un suelo objeto de una base gráfica alternativa. El ICUC es para las edificaciones lo mismo que el IVG para el suelo. Aporta las coordenadas de las edificaciones y entra en juego en el caso de las declaraciones de obra. El resumen que usamos en mi despacho para aclararnos con el ICUC, es este: Obras declaradas por antigüedad con arreglo a catastro, no hace falta informe de ubicación de construcciones porque todo está en Catastro. Obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta informe catastral de ubicación de construcciones. Obras declaradas con proyecto y licencia, ídem anterior. El registro necesitará añadir las coordenadas a la hoja registral y para eso necesita utilizar un fichero en formato GML. Ese fichero en ese formato está incluido en el IVG por lo que no es necesario que se aporte ningún CD o pendrive al registro ni que se le envíe un e-mail con los ficheros adjuntos ni que se mencionen tales circunstancias en la escritura, ni mucho menos que se impriman las coordenadas GML en papel. Hay quien piensa que incorporarlas al papel redondea el documento y justifica la labor del Notario pero yo no lo veo así si consideramos que el CSV del IVG siempre nos podrá llevar a su contenido y estará, por tanto, a nuestra disposición en la SEC. El CSV es esa ristra de números que todo IVG+ lleva y que, cada vez mas, yo menciono en mis escrituras. A pesar de que el IVG (positivo o negativo) o el ICUC (positivo o negativo) tengan su CSV, yo no dejaría nunca de incorporarlo a fin de que quede constancia íntegra de todos sus aspectos en el protocolo notarial por lo que pueda pasar en el futuro mas próximo o lejano. Es decir, no me parece suficiente mencionar el CSV y no incorporar el IVG o el ICUC. En el apartado Séptimo y en el Anexo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario tenéis una explicación del asunto de los GML. Concluyendo con este tema: Si las coordenadas ya resultan del IVG, ¿hace falta hacer mención al GML en la escritura? No, aunque probablemente fue algo que empezamos a hacer cuando sabíamos menos que ahora y que actualmente ya no hacemos. Un registro "avanzado", nos informó en su momento de que: "Hacéis mención a que con la copia de la subsanación se acompañará un CD con los ficheros GML. Lo que tú consideres, aunque no nos hace falta, puesto que se extraen del IVG". Informe de Identidad Gráfica (IIG). Para entender el IIG hay que conocer el concepto del margen de tolerancia que sería algo así como una diferencia de cabida admisible que está cifrada en medio metro cuadrado en las urbanas y dos metros en las rústicas. Dicho esto, creo que conseguí entender el IIG en un caso en el que estudiábamos una diferencia de superficie de 2 m2 respecto de Catastro para una finca urbana. Estaba hablando con una ingeniera sobre un asunto particular suyo y tras sus explicaciones me hice esta pregunta: ¿El margen de tolerancia de 0,5 m2 es una diferencia superficial o como me ha parecido entender hoy lo que significa es que el perímetro real de la finca no se puede alejar desde cualquier punto en mas de 0,5 metros (lineales), si hablamos de finca urbanas, del que consta en el Catastro, ni en mas de 2 metros (lineales) en el caso de las rústicas? ¿o son ambas cosas? ¿o no tiene nada que ver una cosa con la otra? Tras una consulta a la Gerencia de Catastro llegué a la conclusión correcta (mas o menos son ambas cosas): El margen de tolerancia significa que el perímetro real de la finca no se puede alejar desde cualquier punto en mas de 0,5 metros (lineales), si hablamos de finca urbanas, ni en mas de 2 metros lineales, si hablamos de fincas rústicas, respecto del perímetro que consta en el Catastro. Esos posibles alejamientos no pueden representar un alejamiento superficial de mas del 5% de la superficie de la finca. Entonces, continué pensando, cuando las diferencias superficiales estén dentro del margen de tolerancia, ¿el IIG sirve para acreditar que no existe ese alejamiento o esa diferencia de superficie? La Gerencia me lo explicó de este modo: El IIG sirve para acreditar que no existe ese alejamiento entre la medición y la superficie catastral. El alejamiento se mide de la siguiente manera: Alejamiento lineal de 0,5 metros (no cuadrados) en urbana (en rústica son 2 metros): Si hay algún punto de la geometría que excede esa distancia, no hay identidad. Alejamiento superficial del 5% de diferencia de superficie: Si la diferencia de superficie excede el 5%, tampoco hay identidad. A partir de ahí, dependiendo del porcentaje de variación superficial (-5, entre 5-10 y mas de 10), el resultado en el registro es diferente: No habrá problemas cuando sea una diferencia de -5%, Podría pasar si es entre el 5% y el 10%. Y no pasará si es de mas del 10%. Una vez que tengamos el resultado basado en un GML, habrá dos opciones: Conseguir el IIG y utilizar la base gráfica catastral. O utilizar la BGA si a pesar de que sea posible obtener el IIG preferimos dejarlo “perfecto” eliminando las diferencias que puedan existir. Trasladado esto a la coordinación, supone que una BGC errónea puede servir si se une al IIG en ciertos casos y no servir en otros. ¿En cuáles no sirve? Cuando hay que declarar obras puesto que en tal caso las coordenadas no pueden tener margen de tolerancia alguno o cuando el propio interesado prefiere optar por corregir la BGC y presentar una BGA. Aun no me he estrenado con el IIG. Por último, hablaremos de los desplazamientos cartográficos masivos: Esta situación se viene resolviendo con la BGA individual de cada propietario. Si el desplazamiento solo afecta a la finca con la que estamos trabajando, al colocar la finca en su sitio en la documentación técnica se producirá con seguridad algún cambio en alguna o algunas de las fincas colindantes lo que nos llevará a una subsanación de discrepancias catastrales del 18.2. Si el desplazamiento es masivo (lo que se produce por la forma de hacer las fotografías áreas) y mas adelante se corrige, los registros son avisados por Catastro y tienen que recoordinar todo lo que ya estuviera coordinado en la zona afectada. De ahí podrían venir esos cambios de medición de fincas que ya estaban coordinadas y que hay que volver a coordinar. No tengo claro que esto se esté haciendo por los registros por la mera comunicación de Catastro. Se trata de una cuestión técnica difícil de encajar para los que somos de letras (o al menos para mi). Tras el estudio de los conceptos básicos nos adentramos en el .... Tratamiento notarial de las diferencias de cabida en el suelo urbano o rústico ¿Cuántas veces no nos coincide la superficie de suelo escriturada y la registrada con la catastrada o la superficie catastrada con la superficie real de una finca? Las respuestas en las notarías españolas serán, sin duda, muy parecidas dependiendo de su tamaño y de la clase de contratación que mas abunde en ellas siendo muy posible que se presenten decenas o cientos de casos al año en cada una y ello sin que tener en cuenta a las fincas en división horizontal en las que también suele haber problemas de superficie que son jurídicamente mucho mas complejos de resolver por lo que suelen dejarse por imposibles en una gran mayoría de ocasiones. Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 vengo resolviendo unas 250 diferencias de cabida al año. Esto me sitúa entre los veinticinco notarios de España que mas expedientes de cabida tramitan (datos extraídos de los anuarios de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). Evidentemente, mi zona no puede ser una isla en el panorama del Estado por lo que en todo el país considero que la situación debe ser muy similar a la que yo me encuentro cada día. Debemos redoblar los esfuerzos para aumentar el número de fincas que actualizan sus descripciones en escritura consiguiéndose gracias a ello la coordinación entre el Catastro y el registro de la propiedad. Es habitual que los interesados no comprendan la problemática que todo esto supone y que no encajen bien los gastos e impuestos que se les originan en el proceso de actualización descriptiva de sus fincas. Es igualmente frecuente que muchos profesionales y técnicos (incluidos los Notarios) no tengan clara la manera en que deben proceder ante este tipo de situaciones. Es lógico por parte de los primeros (los interesados) pensar que sus escrituras estaban bien hechas y comprensible, en el caso de los técnicos, que no tengan el conocimiento suficiente de la parte jurídica de esta problemática (y a veces de la técnica informática que les permite volcar sus trabajos en los Informes de Validación Gráfica). Tampoco en las notarías tenemos suficientes conocimientos de la parte técnica y no podemos, salvo muy honrosas excepciones, colaborar en la preparación de la documentación necesaria para cada caso. No obstante, tan usual es el desconocimiento de unos y otros como que en las notarías puedan no explicarse con suficiente claridad a clientes y técnicos las diferentes opciones para la solución de cada problema sobre todo si tenemos en cuenta que existe una enorme casuística que no es frecuente en otros asuntos habituales de la oficina notarial. Ante un posible problema de cabida en una finca, lo primero que deberemos determinar es si la superficie que consta en el Catastro (si es que hay datos catastrales) es o no correcta. Sin duda, la única forma de saberlo es procediendo a una medición técnica. Todo interesado en la adquisición de suelo debería proceder a efectuar su medición o a exigirla al propietario antes de adquirirlo. Se evitarían muchos problemas si se procediera de esta forma. Otros sectores de profesionales implicados en el proceso deberían asumir que desde 2015 es indispensable actuar de otro modo. Desgraciadamente en muchos casos se sigue sin hacerlo. Si tenemos en cuenta que en los siete años transcurridos desde la citada Ley 13/2015 solo se ha coordinado un millón de fincas de los cincuenta millones que se calcula que hay en España, sin contar las divididas horizontalmente, a mi modo de ver, este proceso actualizador está siendo demasiado lento. Aunque no resulta nada sencillo clasificar o encuadrar la variedad de casos que se nos pueden presentar, vamos a intentar sintetizarlos en unas pocas líneas aunque luego volvamos sobre ellos mas detenidamente y con modelos o formularios para cada caso Si la superficie que figura en el Catastro es correcta, puede ocurrir que se tengan mas o menos metros que los que indica la escritura y el registro de la propiedad. Si así es, y lo será en un alto porcentaje de casos, la siguiente cuestión a plantearnos es qué diferencia porcentual, de mas o de menos, existe entre la que indica el Catastro y la que índica el título y el registro de la propiedad. Una vez que se haya determinado el porcentaje de mas o de menos metros, podremos encuadrar el supuesto en alguno de los procedimientos que regulan los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria (LH). Para las diferencias de cabida mas pequeñas (de menos del 5%) el procedimiento será el del artículo 201.3 letra a LH que también se usa para las medianas (entre el 5 y el 10%); para las mas grandes (mas del 10%) el del artículo 199.1 LH que también se puede usar para las de menos del 10%, y para las muy grandes (la diferencia de cabida a conseguir, en principio, no tiene límites) el procedimiento que regula el resto del artículo 201 LH combinado con el del artículo 203 de la misma. Este último es un expediente notarial que conllevará la publicación de edictos y notificaciones a colindantes y otros afectados por el procedimiento. A su término, se enviará al registro para su inscripción, si procede, conllevando una publicación registral de edictos. Los demás expedientes (todos salvo el del 201-203) son tramitados por el registro que practicará las oportunas notificaciones después de la inscripción (artículo 201.3 letra a) o antes o después de la inscripción (199.1) dependiendo de que se trate de una diferencia de mas o menos el 10% y que, además, publicará edictos en el caso del 199.1 LH. La característica común a todos estos supuestos es que se tramitan utilizando las bases gráficas del Catastro, es decir, la representación gráfica catastral, aunque en el caso del artículo 201.3, letra a) no es necesario efectuar la simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca (NI, POR TANTO, TIENE LUGAR LA COORDINACIÓN). Esa representación resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica. Hay expedientes del 199.LH en los que se efectúan notificaciones previas y no tras la inscripción. La casuística y los criterios registrales son muy variados. Puede que el criterio dependa de la importancia del exceso (mas del 10 o menos del 10). A fin de cuentas, la práctica, la interpretación registral de la norma y las resoluciones de la DG, como iremos viendo, han desencajado las iniciales características de cada procedimiento. Hasta se han inventado alguno nuevo como es el caso del 9 b) y han reinterpretado los supuestos de coordinación obligatoria o voluntaria que estaban previstos inicialmente. Tenemos, por tanto, los procedimientos que permiten la rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero SIN simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca que están regulados en el Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria (en el caso de la letra b que ahora veremos la representación gráfica no es la catastral) y se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % (letra a) o del 5 % (letra b), de la cabida inscrita. Aunque la norma no lo contempla yo estimo que existe una laguna legal por lo que también cabría usar BGA entre el 5 y el 10 pero recurriendo al 199.2 LH que ahora comentaremos (y por tanto con simultánea inscripción de la representación gráfica). En el caso de no superar el 5% no hace falta la aportación de esta certificación (bastaría con la mera manifestación). En ambos casos (bueno, en todos los casos), el Registrador no debe albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada. Los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, solo requieren la notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes. En la petición del 201 3 a hay que precisar, por tanto, si se quiere o no la inscripción de la base gráfica y la coordinación de la finca. Hace ya una temporada recibí una llamada de mi registradora en la que me dijo que en todos los casos del 201.3 iba a tener dudas fundadas e informaría negativamente (han de emitir un informe) las modificaciones de cabida. Entonces, le dije, ¿quieres que lo llevemos todo por el 199 y que se inscriba la base gráfica? Me dijo que sí, pero me quedé pensando, ¿no habrá ni un solo caso que esté completamente claro? y si en uno y otro caso se notifica a posteriori (bueno, siempre en el 201 3 pero no siempre en el 199), ¿qué seguridad le proporciona al registrador la inscripción de la base gráfica? ¿por qué proceder así? En los últimos tiempos recurro a una petición que llamo subsidiaria y que luego veremos en qué términos la planteo. Además, parece que los 199 se están también llevando a cabo sin notificaciones (y para diferencias de menos del 10) con lo que no sé que garantía adicional pueden proporcionar, ¿que se inscribe siempre la base gráfica? Insisto en que haber modificado los presupuestos iniciales de la norma, han hecho difícilmente entendible el proceder registral. La inscripción de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero CON SIMULTÁNEA inscripción de la representación gráfica de la finca tampoco precisa ninguna tramitación previa con intervención de colindantes y terceros, si bien, el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos. En estos casos que regula el 199.1 LH sí que hay que coordinar y se requiere BGC. Vuelvo a decir que, a pesar de todo, hay casos de 199.1 con notificaciones previas (con intervención de colindantes y terceros) y casos en los que la modificación es de mas del 10%, con lo habrá inscripción no simultánea de la representación gráfica de la finca. Si la superficie catastral no fuera correcta, será necesario recurrir a un técnico para que proceda a la medición de la finca. Una vez efectuada la medición, podremos determinar si tenemos mas o menos metros de los que indica la escritura y el registro de la propiedad y la diferencia porcentual respecto de lo que indique nuestra escritura y el registro. De nuevo, una vez que se haya determinado el porcentaje de mas o de menos metros, podremos encuadrar el caso en alguno de los procedimientos que regulan los artículos 199 y 201 LH. Si la diferencia de cabida (exceso o defecto de metros) es pequeña (menos del 5%) el procedimiento será el del artículo 201.3 letra b LH; para las diferencias medianas o grandes (entre el 5 y el 10% o de mas del 10%) el del artículo 199.2 LH y para las muy grandes (tampoco la diferencia de cabida a conseguir, en principio, tiene límites) el procedimiento que regula del resto del artículo 201 LH combinado con el del artículo 203 de la misma. Los trámites serán los mismos que cuando usamos la base gráfica catastral, es decir, notificaciones, en unos casos antes (artículo 199.2 LH) y en otros casos después de la inscripción (artículo 201.3 letra b), y publicación de edictos en el caso del 199.2 LH. La característica común de los supuestos en los que el Catastro no es correcto, es que se usa una base gráfica alternativa a la catastral dado que la del Catastro no se ajusta a la realidad de la finca. Esa base alternativa no es mas que un proyecto de nueva base catastral en tanto el oportuno expediente (registral y catastral) no termine. En el supuesto del artículo 201.3, letra b) podría optarse por no efectuar la simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca (POR LO QUE NO TENDRÍA LUGAR LA COORDINACIÓN). En los casos de los excesos medianos o grandes (los del 199.2), si el registro llegase a inscribir, lo comunicaría a Catastro, en base a lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI), para que este modifique sus bases y quede coordinado el Catastro con el registro (también ocurre así si se inscribe la representación gráfica de la finca en los casos del 201 3 b). En el caso de los excesos muy grandes, la base gráfica alternativa conviene convertirla en base gráfica catastral con carácter previo al expediente notarial o hipotecario para lo que puede recurrirse a un expediente catastral tramitado directamente en el Catastro (artículo 18.1 LCI) o notarialmente por la vía del artículo 18.2 LCI. En la petición del 201 3 b hay que precisar, por tanto, si se quiere o no la inscripción de la base gráfica y la coordinación de la finca. Para la inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud (incluidas las de mas del 10%) con inscripción NO SIMULTÁNEA de la representación gráfica de la finca sí que existen una serie de trámites de garantía de los intereses de terceros afectados con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral. Se realizarán las oportunas notificaciones a colindantes y demás interesados, concediéndose un plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses frente a la representación gráfica que pretende inscribirse. A la vista de las alegaciones efectuadas, se resolverá si se inscribe la representación gráfica de la finca y se modifica la cabida o no. Puede ser un expediente notarial (201-203) que luego se envía a registro o puede ser un expediente registral (199.2). En los casos de 201-203 puede, por tanto, usarse BGC o BGA aunque en los expedientes del 201-203 que yo uso siempre recurro a la BGC (a veces previo expediente del 18.2 LCI). Veremos en otra clase la importancia del 18.2 de la Ley del Catastro a fin de convertir una BGA en BGC con carácter previo desde la notaría, circunstancia que puede significar un cambio en el expediente de rectificación de cabida que sea necesario tramitar o un claro aumento de las posibilidades de conseguir modificar la cabida. Para este supuesto del artículo 18.2 LCI, está disponible desde hace tres años (antes estuvo en piloto para los Notarios del Colegio de Valencia) un aplicativo reservado a fedatarios en la Sede Electrónica de Catastro, que también permite cursar Modificaciones Físicas (segregaciones, agrupaciones, agregaciones, reparcelaciones y divisiones), que agiliza extraordinariamente la subsanación de discrepancias catastrales y la obtención de bases gráficas catastrales correctas. Dedicaremos otra clase a tratar de ese expediente que, a mi modo de ver, se ha convertido en una pieza fundamental a la hora de la coordinación. Gracias al procedimiento del artículo 18.2 LCI podemos conseguir convertir de una manera mucho mas sencilla que la que ofrecen las otras vías de ese precepto, la representación gráfica alternativa en una representación gráfica catastral que nos allane el camino hacia la inscripción registral y la coordinación del registro con el Catastro. Ya hemos visto que las bases gráficas alternativas se contienen en los llamados informes de validación gráfica (IVG) que habrán de ser de resultado positivo (digamos que conviene que sean de resultado positivo si queremos conseguir la coordinación) y ya he mencionado que aunque también los IVG negativos son susceptibles de acceder al registro de la propiedad, mi criterio es desaconsejar su uso e insistir en la alternativa de afinar el trabajo técnico para conseguir siempre un IVG de resultado positivo. Para aflorar las diferencias de cabida puede ser suficiente en muchas ocasiones el título traslativo que los interesados nos hayan encargado. En otras, sin embargo, no estará prevista la transmisión de la propiedad o no será posible efectuarla sin solucionar la diferencia de cabida por exigencia de los que serán los nuevos propietarios de la finca. En esos casos, habrá de recurrirse al que yo llamo “título en el que aflora la discrepancia” que será una escritura en la que procederemos a la rectificación o actualización descriptiva de la finca conforme a la base gráfica catastral o conforme a la base gráfica alternativa contenida en el IVG positivo. Una vez actualizada la descripción, la finca estará preparada para ser inscrita en esos términos a través del expediente que corresponda. Dejo pendiente para dentro de un rato tratar el caso del artículo 9b de la Ley Hipotecaria que, si seguimos el criterio de la DGSJyFP, parece contender un procedimiento añadido a los ya expuestos de los artículos 199, 201 y 203 LH. Algún detalle mas sobre el artículo 199 de la Ley Hipotecaria El registro sólo inscribe la representación gráfica catastral (o la alternativa en el caso de que la catastral no se corresponda con la realidad física de su finca) tras ser notificada a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas (y a los colindantes catastrales si es BGA). Si hay dos intentos de notificación y son infructuosos, publica edicto en el BOE. Los notificados pueden comparecer en el plazo de 20 días siguientes (no distingue el 199 entre hábiles o naturales por lo que hay que entender que son naturales) en el Registro para alegar. Cuidado, porque si es el 199.1 Y NO HAY DUDAS (o, tal vez, si la modificación no es de mas del 10%), se practica la notificación a posteriori. Aunque, como ya he comentado, siendo así, ¿de qué sirven las notificaciones? (y lo mismo en otros casos de no inscripción simultánea que generan notificación, es decir, en los del 201 3 a o b). El registro denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que tiene que comunicar a colindantes y administraciones. A la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá, sin que la mera oposición determine necesariamente la denegación de la inscripción. En caso de calificación positiva, la BG se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro si se ha usado la BGC, circunstancia que se notificará telemáticamente a Catastro y se reflejará en la publicidad formal que de la finca se expida en adelante. En caso de que se haya utilizado BGA, se genera la llamada pre-coordinación que se comunica al Catastro que, tras convertir la BGA en BGC, lo comunicará al registro para que se consume la coordinación, es decir, el registrador, una vez tramitado el procedimiento, incorporará también la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral en el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. El inicio del procedimiento del 199 puede efectuarse mediante título público notarial o en el propio registro. Evidentemente yo prefiero el título público. La RDGSyFP de 31 de Enero de 2024 señala que el procedimiento del 199 puede ser instado por uno solo de los comuneros. Pero habrá que notificar a los demás cotitulares de la misma manera que a los colindantes que parece que no es necesario que consientan y basta con que no se opongan. Entonces, ¿con el 18.2 podría suceder lo mismo? Pero, ¿qué es exactamente la coordinación? La coordinación es la incorporación al Registro de la representación gráfica catastral. En el caso de que se incorpore al registro una representación gráfica alternativa, hablaríamos de pre-coordinación produciéndose la coordinación cuando el Catastro recoja la BGA convirtiéndola en BGC y lo notifique al Registro para que este culmine la coordinación. En última instancia quien coordina es el REGISTRO (Catastro cambia, comunica y luego se coordina en el registro con el Catastro). ¿Y qué es una representación gráfica? La Representación Gráfica de una finca es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial, elaborada en formato informático. De nuevo a los de letras nos costará. entender este concepto. Podríamos decir, conforme a lo ya expuesto, que la coordinación es la última fase de un proceso actualizador o rectificatorio que puede llegar a producirse o no dependiendo de las circunstancias del caso y del tipo de escritura. Por ejemplo: Hay casos en los que la coordinación es obligatoria y no se puede renunciar a hacerla. Si procede, no se puede renunciar y se llevará a cabo aunque no la pidas. Si se renunciara no se podría inscribir. Para coordinar y practicar la inscripción hay que usar la BGC o una BGA (que genera una precoordinación como ya he dicho). Son los casos de modificaciones de cabida, inmatriculaciones, segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones. Actualmente diría que se ha convertido en obligatoria la coordinación en las declaraciones de obra puesto que no basta con las coordenadas de la obra y se exigen las del suelo imponiéndose su coordinación (al menos en los casos en que existan dudas en el registro, cuando la obra no quepa en el suelo existente y se requiera nueva medición y BGA o cuando se encuentre "sobre" un linde del terreno). Por supuesto, SIEMPRE QUE HABLAMOS DE COORDINACIÓN, NOS ESTAMOS REFIRIENDO A SUELO e insisto: La BGC es la que tenemos en el Catastro y la BGA es la preparada por un técnico para sustituir a la catastral (por eso se llama alternativa). La BGA se convierte en BGC siempre que se utilice porque si no se usa es papel mojado. Una BGA puede convertirse en BGA por la vías del artículo 18 de la Ley del Catastro (párrafo 1 a instancias de parte, párrafo 2 tramitando notarialmente el acta de subsanación de discrepancias catastrales y párrafo 3 a instancias del Registro tras efectuar la precoordinación). Recientemente he intentado agilizar o revivir una situación de precoordinación. Es usual que la precoordinación no concluya en coordinación por diversas razones. Cuando yo me encuentro con esas situaciones en las notas de información continuada, consulto la SEC en busca de procedimientos cerrados o abiertos que dejen pista de que la precoordinación ha sido comunicada a Registro. Luego hago mención al resultado de mis pesquisas en la escritura. En una solo ocasión, que no ha llegado a buen puerto, presenté por mi cliente una instancia general en la SEC para "impulsar" la coordinación. El fracaso de este único caso me lleva a pensar que haré todas esas investigaciones y menciones pero ya no presentaré instancia alguna al efecto al resultar absolutamente inútil. En los demás casos (aunque actualmente se podría hablar también de una coordinación obligada), la coordinación es potestativa y podría renunciarse (por ejemplo, en una una compraventa en la que hay menos metros si no rectificamos la descripción), si bien, hay casos en los que se pide no siendo obligatoria (una compraventa en la que hay mas metros y se rectifica) y casos en los que no se pide pero se convierte en obligada si uno ha rectificado la descripción con arreglo a catastro. En estos últimos casos, aunque NO se pida, se presume que se quiere coordinar por el solo hecho de haber llevado a cabo la rectificación. Si queremos rectificar y no queremos coordinar, habrá que decirlo expresamente pero nuestra nueva descripción no accederá al registro si renunciamos a coordinar (y conseguir que no se coordine no es completamente asegurable). En una reciente resolución (RDGSJyFP 12-5-2022, que luego comentaremos de nuevo) incluso se ha rechazado esta posibilidad, no aceptando que se dé por bueno el Catastro solicitando que el registro se quede como está. En estos casos, conviene dejar muy claro lo que se pretende hacer para evitar una coordinación indeseada (de la que nunca podremos asegurarnos salvo que digamos, en mi opinión, que Catastro es incorrecto). La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN establece que se ENTENDERÁ SOLICITADO el procedimiento del 199 cuando en el título presentado se RECTIFIQUE la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore (aunque no haya petición). La citada Resolución de 12 de Mayo de 2022 ha ido aun mas allá que la Resolución Circular y que la RDGSJyFP de 21/2/2022 (que luego analizamos), haciéndola obligatoria aunque se pida expresamente que no se haga, así que MUCHO CUIDADO con las fórmulas que utilizamos porque en estos supuestos parece mas prudente decir que el Catastro no es correcto. No obstante, en los casos del Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, de la cabida inscrita (o cuando son inferiores al 5%), ya sabemos que podemos redescribir la finca sin que haya que efectuar la coordinación a diferencia de lo que ocurre en los casos del Artículo 199. Si incurrimos en alguna contradicción, el registro puede consultarnos para saber qué queremos hacer (y hasta pedirnos que subsanemos la escritura) o decidir por sí mismo interpretando lo que hayamos incluido en la escritura, a veces erróneamente por incurrir en contradicciones por lo que conviene, e insisto en ello, afinar mucho nuestras redacciones para evitar resultados no deseados. Tras la citada resolución de 12/5/2022, ha habido otras como las de 6/9/2023, 29/11/2023 y 5/12/2023. Quizá pueda decirse que tras la rigurosidad de la primera (en la que se llega a afirmar que ”queda claro que han de tenerse por no puestas aquéllas cláusulas que tratan de mediatizar la actuación registral introduciendo supuestas renuncias a la actualización de la descripción o la coordinación con el Catastro”), se han dictado otras Resoluciones que establecen un criterio mucho mas razonable y respetuoso con el principio de rogación (aunque, a mi juicio, pongan de manifiesto un cierto desconocimiento de la labor notarial en el expediente del 18.2 LCI. Las rectificaciones y coordinaciones de las que estamos hablando, INSISTO PORQUE ES MUY IMPORTANTE, son las relativas a suelo (urbano o rústico) y no a las obras, aunque una rectificación descriptiva puede aprovecharse para declarar una obra cumpliendo los requisitos que correspondan a esta. El resultado de una declaración de obra, si existen diferencias de superficie de suelo, puede también ser en última instancia la coordinación, puesto que puede existir obligación de inscribir la representación gráfica de una finca cuando se declare una obra nueva sobre ella en los supuestos que ya he indicado (construcciones que no caben o próximas a lindes y en supuestos de duda del calificador). Esta cuestión plantea muchísimos problemas y exige un cambio de visión en los procesos de venta de fincas destinadas a la construcción de cualquier tipo de edificaciones para evitar posteriores disgustos en la obtención de la licencia o en el momento de la registración. Veamos un ejemplo: Un cliente hereda con sus hermanos una sola finca (una vivienda unifamiliar de VPO pero sin división horizontal). No tocamos nada de la descripción (ni en cuanto a suelo, ni en cuanto a la obra) pero, sin embargo, dijimos que el Catastro estaba bien y se nos deslizó la petición de un 199.1 (para la inscripción de la base gráfica catastral en un supuesto potestativo y no obligatorio). El resultado fue que el cliente tiene ahora 12 m2 más de solar en el centro del pueblo, pero estos metros le han costado 700 Euros de factura de Registro que le han dolido bastante. Lo chocante, de acuerdo con lo que iremos explicando, es que no siendo un caso obligatorio de coordinación y sin actualizar la descripción conforme al Catastro, se coordinase solo por habérsenos colado la petición del 199.1. No obstante, con esos 700 € se ha extendido la fe pública registral a las coordenadas georeferenciadas del inmueble que es el futuro de la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario, aunque no todo el mundo esté de acuerdo en ello. Estoy seguro de que el camino que estamos recorriendo no tiene marcha atrás (aunque algunos dicen que hay que echar el freno) y por eso hay que ir avanzando poco a poco aunque en este caso hubo un error de planteamiento de la escritura que llevo al registro a coordinar cuando había indicios para entender que no se pretendía hacer. Siendo nuestro registro se nos podría haber efectuado una consulta (o incluso al propio interesado informándole del coste de la coordinación). A fin de cuentas son muchísimos los casos en los que los interesados renuncian a la coordinación en el registro a pesar de haberla solicitado. Distintos son los casos, en los que se actualiza una descripción conforme a Catastro renunciándose a la coordinación por no ser un caso en el que resulte obligada aunque esto actualmente represente un riesgo como estamos viendo. La conclusión es doble. Hay que afinar muy bien la redacción (sobre todo para los registros desconocidos fuera de nuestro ámbito normal de actuación) y puede no convenir actualizar descripciones con arreglo a Catastro en ciertos casos en los que ello conlleve la coordinación, al menos sin advertir al cliente de lo que le podría costar para que él mismo valore su conveniencia y de las repercusiones en el caso de que el Catastro resultara no ser correcto, descubriéndose tal circunstancia mas adelante. Si son muchos metros de diferencia, puede que haya que animarle a hacerlo, pero si es poca cosa, tal vez puede dejar la descripción de su inmueble como está. Para los dubitativos, lo mejor es montarles el andamio y que luego en el registro tomen la decisión de continuar el procedimiento o de renunciarlo, es decir, pedírselo se lo pedimos pero el interesado tendrá unos días para decidir si lo hace o no lo hace entre el otorgamiento y la presentación en el Registro donde se supone que se informará a la gente de los costes en tiempo y dinero. En ocasiones, es el registro el que no entiende o no lee nuestras peticiones. Me ha pasado recientemente con una compraventa previa declaración de obra. Se pretendía la coordinación utilizando la base gráfica catastral pero ha habido una oposición de colindante. Ante la oposición el registro ha denegado la inscripción de toda la escritura ignorando la petición de que se inscribiera la finca tal y cómo estaba en el caso de que no fuera posible la coordinación. En muy pocas ocasiones, algunos se empeñan en que no ponga la fórmula que yo propongo. En una escritura en la que el suelo estaba bien salvo por un metro (que tiene cabida en el margen de tolerancia), el intermediario del comprador no quiere que se ponga nada (ni la referencia al margen de tolerancia). El suelo estaba bien pero el resto no lo estaba (uso, plantas, metros de obra ... ) y no querían ponerlo. Yo no estaba de acuerdo pero no conseguí convencerles de que lo hicieran. En la cuenta Registradores Responde de Twitter se publicó un hilo muy interesante sobre el asunto de la coordinación en el que se distinguía entre identidad y coordinación: "Lo primero que hay que aclarar es el propio concepto de “coordinación” a efectos registrales, pues va algo más allá de la coincidencia entre los datos catastrales y los registrales. Cuando hablamos de “coordinación” lo normal es pensar que los datos de una finca en el Registro y su parcela en Catastro sean, básicamente, idénticos. La localización, la superficie, etc… Sin embargo, desde la perspectiva registral, la “coordinación” no es sólo esa relación. Cuando una finca, por sus datos, puede identificarse como la misma en Catastro y en Registro, estamos hablando de que existe una “identidad”. Cuando se aprecia esta “identidad” el registrador puede, por ejemplo y si así se solicita expresa o tácitamente, incorporar ciertos datos al historial registral de la finca como la REFERENCIA CATASTRAL. También, cuando se aprecia esta “identidad” pueden modificarse la denominación de la localización de la finca (nombre y número de vía pública), sus linderos e incluso su superficie (en cuanto a la modificación de la superficie, siempre dentro de los baremos y con los requisitos que exige la legislación hipotecaria). Pero en el registro puede inscribirse la REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de una finca. Ello se consigue mediante la identificación de las coordenadas de georreferenciación de los vértices de una finca que determinen dicha representación que, de esta forma, puede quedar inscrita. Cuando hablamos de inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca, nos estamos refiriendo a SUELO, es decir, a parcelas, solares o terrenos, nunca a edificaciones o elementos pertenecientes a las mismas (pisos, locales, etc…). Una vez aclarados estos dos conceptos de “identidad” y “representación gráfica”, podemos abordar lo que se considera, registralmente, la “coordinación. Podemos decir que una finca registral está coordinada con una parcela catastral cuando la representación gráfica de ambas es, básicamente, la misma, y, por tanto, ambas se refieren al mismo espacio o territorio. Por el contrario, diremos que una finca registral NO está coordinada con una parcela catastral cuando, EXISTIENDO una identidad o relación entre ambas, la representación gráfica de las mismas NO es la misma. El estado de “coordinación” de una finca registral lo es respecto a su representación gráfica. Es decir, lo que puede o no estar coordinada es la REPRESENTACIÓN GRÁFICA de la finca. Por todo ello, para que la representación gráfica de una finca esté coordinada con Catastro: 1º.- Debe estar inscrita la representación gráfica de la finca. 2º.- Debe referirse, básicamente, a la misma porción de terreno a la que se refiere la cartografía catastral de la parcela catastral sobre la que existe identidad o relación. La inscripción de la REPRESENTACIÓN GRÁFICA georreferenciada en el registro es un acto habitualmente voluntario. Cualquier titular registral de una finca (SUELO) puede solicitar la inscripción de la misma, indicando qué tipo de representación gráfica desea inscribir". Ese BÁSICAMENTE no se sabe si quiere decir algo así como "a fin de cuentas" o "resumidamente" o si quiere decir que la representación gráfica es mas o menos la misma. Me inclino por lo primero aunque voy a marear un poco mas la perdiz para hacer un apunte: Una cosa es la identidad y otra cosa es que la coordinación que se da cuando la representación gráfica catastral y la registral son la misma. Bien, pues al parecer, cabe que se inscriba una parte de las coordenadas y que no se inscriban otras si existen dudas. Esto nos lleva a que una cosa es la geolocalización (inscripción de las coordenadas que puede ser total o parcial) y otra la inscripción de la base gráfica completa (que constituye la coordinación o la precoordinación). Nosotros nos vamos a quedar solo con estos datos: Estamos hablando (insistimos de nuevo) siempre de SUELO, no de las obras existentes sobre el mismo. La coordinación descansa sobre un concepto fundamental que es el la representación gráfica georreferenciada de una finca que va mucho mas allá de la mera IDENTIDAD, entendida como posibilidad de IDENTIFICACIÓN, que permite añadir algunos datos catastrales a la inscripción de la finca pero no su COORDINACIÓN. Se contrapone la identidad/identificación a la coordinación. Coordinar es, por tanto, dar acceso al registro a la representación gráfica georreferenciada del Catastro mediante el procedimiento que corresponda usar, según el caso. Si utilizamos base gráfica alternativa (la que hace un técnico), la coordinación se producirá cuando Catastro recoja esa BGA (convirtiéndola en BGC) y lo comunique a Registro - que previamente, tras inscribir, le habrá comunicado la BGA a Catastro- . Es decir, el Registro se coordina con Catastro usando la nueva representación gráfica catastral emitida por el Catastro como producto o como consecuencia de la BGA. Con la BGA se inscribe pero siempre se coordina con la catastral. Dicho de otro modo: Si tenemos una base gráfica catastral que es correcta y que usamos para declarar un exceso de cabida del 199.1, el Registro inscribe (tras practicar sus notificaciones que podría practicar también después) y coordina usando la BGC. Si lo que tenemos es una BGA (un 199.2), el Registro (tras las notificaciones) inscribe, comunica la BGA a Catastro, este modifica la BGC, lo comunica al Registro y este coordina usando la nueva BGC. Podríamos decir, reiterándome todavía mas, que una finca registral está coordinada con una parcela catastral cuando la representación gráfica de ambas es la misma y que existen dos tipos de representaciones gráficas: la catastral y la alternativa (a la que ya consta en Catastro) elaborada por un técnico y que puede convertirse en catastral. Existen dos tipos de representaciones gráficas que pueden ser objeto de inscripción Sí, es correcto, "objeto de inscripción" porque para coordinar (YA LO HE DICHO) solo vale la BGC. La posibilidad de que se coordine utilizando la BGC surge cuando la cartografía catastral ES CORRECTA (se reconoce como correcta) y, por tanto, se solicita la inscripción de la misma de conformidad con lo que dispone el Art. 9 de la Ley Hipotecaria. Es decir, si en el título presentado a inscripción se reconoce que la descripción correcta es la Catastral, se entiende solicitada implícitamente esta representación gráfica. En este caso, lógicamente, la representación gráfica de la finca queda inscrita y COORDINADA con la Catastral a la fecha de la práctica de la inscripción. En la cuenta Registradores Responde de Twitter se le llama a ese efecto "curiosidad registral". ¿CURIOSIDAD REGISTRAL? Me llamó la atención el término pero me sirvió para entender este tipo de casos potestativos de coordinación, es decir, los casos en que puedes no coordinar pero lo haces porque estás actualizando tu descripción. Esto fue lo que me dijeron cuando pregunté sobre esa "curiosidad": "Es "curiosidad" registral porque esta petición de inicio del procedimiento del Art. 199 LH, a menudo se realiza de forma implícita en base a lo dispuesto en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN. En virtud de ella, "para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado se ENTENDERÁ SOLICITADO el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se RECTIFIQUE la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore. Y ello dejando aparte la ya consolidada doctrina de la DGSJyFP de la obligación, por norma general, de inscribir la representación gráfica de una finca cuando se declare una obra nueva sobre ella". ¿Doctrina consolidada? La verdad es que yo no lo tengo tan claro. Esta es una cuestión muy debatida (TAMBIÉN LO HE DICHO YA) que me ha generado y me sigue generando muchas dudas. ¿Coordinamos suelo en las obras o solo cuando la construcción no quepa, esté en un linde o el registrador tenga dudas? El fundamento de la curiosidad registral se encuentra, por tanto, en la Resolución Circular de 2015 que presumía solicitado el 199 por la mera actualización si bien parece que ha habido que reforzar esa curiosidad y a ello han contribuido las resoluciones que ahora comentamos: la de 21 de Febrero de 2022 y la ya citada de 12 de Mayo de 2022 que, en mi opinión, va todavía mas allá que la previa. Alcanzado este punto de la clase, ESTÁ LLEGANDO EL MOMENTO de tratar el asunto del 9b (AUNQUE HAY UN PAR DE MENCIONES A ESTE ARTÍCULO EN LO EXPUESTO HASTA AHORA) puesto que no consigo que me quede claro si la curiosidad registral opera cuando se da por bueno el Catastro y no existen diferencias de superficie o también cuando se da por bueno el Catastro y sí existen diferencias (sería el caso del 199.1), pero ANTES de hablar del 9 b, examinemos el segundo tipo de representación gráfica. La representación gráfica alternativa explicada por los Registradores en su cuenta de Twitter: "Con la RGA el titular reconoce que la cartografía catastral NO ES CORRECTA y por tanto solicita la inscripción de una representación gráfica ALTERNATIVA que haya realizado un técnico. En este caso, la representación gráfica de la finca queda inscrita pero NO COORDINADA con la Catastral. No estamos hablando de identidad entre ambas, finca y parcela, sino entre sus representaciones gráficas. Si una finca registral NO tiene inscrita su representación gráfica, no puede estar “coordinada” con Catastro. Puede existir “identidad” pero no “coordinación”. Existen supuestos en los que la inscripción de la representación gráfica de una finca es obligatoria, por ejemplo, las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de TERRENOS. En estos casos, lo habitual es que a la hora de inscribir la representación gráfica en el Registro, la misma NO coincida con la Catastral (por no haber tenido acceso aún dichas operaciones allí). En estos casos la representación gráfica de la finca que queda inscrita es la ALTERNATIVA pues aunque existe identidad entre la representación gráfica inscrita y las parcelas catastrales, la representación gráfica catastral no coincide pues sigue refiriéndose a las originales. Con la inscripción de la representación gráfica en el registro se persigue la identificación gráfica de nuestra propiedad. Se trata de tener georreferenciada nuestra propiedad y de ubicar nuestro derecho de propiedad sobre una porción exacta del territorio". El artículo 9 de la Ley Hipotecaria dice que: "Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria". Por tanto, la inscripción de la representación gráfica de una finca registral (siempre hablando de SUELO) se convierte, de facto, en un método para rectificar la cabida literaria de una finca, es decir, la superficie que consta inscrita en los libros del registro. Pero la inscripción de la representación gráfica de una finca registral NO es el único método para rectificar la cabida de una finca porque nos ha quedado claro que podemos modificar cabida sin inscribir la base gráfica (201 3 a y 3 b). El artículo 9 letra B de la Ley Hipotecaria Algunos (¿muchos o pocos?, no lo sé) registradores creen que ha sido la DGSJyFP la que ha inventado un procedimiento adicional (el del 9b de la LH), carente totalmente de cobertura legal y de garantías de notificaciones previas a colindantes y terceros porque interpreta el art. 9.b (excediéndose a todas luces del tenor legal) entendiendo que si la RG no excede del 10% y no se aprecian dudas de identidad, cabe inscribir sin necesidad de expediente alguno, notificando posteriormente a los colindantes. Tal situación solo puede darse si la RG es catastral, pues en caso de RGA, siempre habrá que notificar a los titulares catastrales de las parcelas parcialmente afectadas. Pero, si fuera así y el art.9.b permite inscribir directamente (sin expediente) la RGC inferior al 10% si no hay dudas de identidad, ¿qué sentido tiene entonces el art. 201.3, que prevé en el mismo caso la inscripción directa de rectificación sin RG? La respuesta está en que el 9b coordina y el 201 no lo hace. El 9b es el que parece que permite la coordinación si no hay diferencias de cabida o habiéndolas (nunca mas del 10%) si se da por buena la BGC y no existen dudas por parte del registrador. Me ayudó a resolver en cierta medida mis dudas la RDGRN de 12 de febrero de 2016 que dice que del propio tenor del artículo 9b se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de procedimiento alguno, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o, Y ESTE ES EL CASO QUE NOS HACE DUDAR A TODOS, estas no superen el límite máximo del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de las colindantes) Algunos creen que el 9b no recoge ninguna alternativa procedimiental sino una regla general que indebidamente ha acabado convertida en nuevo procedimiento. Recopilación de todos los casos Tal vez podríamos recopilar y resumir todo lo expuesto hasta ahora de este modo (aunque lo volvamos a hacer al final de la clase): Menos del 5% (BGC o BGA): Bastaría la mera manifestación y no hace falta inscribir BG = 201. 3 a o b. Notificaciones a posteriori. Entre el 5% y el 10% (201 3 a y, si reconocemos que hay una laguna legal, 201 3 b): Se requiere BGC en el caso de la letra a y BGA en el caso de la letra b. Tampoco hace falta inscribirla. Notificaciones a posteriori. Por debajo del 10% (199.1): Se requiere BGC que se inscribe (en los dos grupos anteriores no se inscribe la base gráfica). Las notificaciones pueden ser a posteriori. Por encima del 10% (199.1): Se requiere BGC que se inscribe. Las notificaciones deberían ser antes de la inscripción. Por encima del 10% (199.2) con inscripción no simultánea de la BGA (se precoordina y luego se coordina). Se requieren las notificaciones previas. Por encima del 10% (201-203) con inscripción simultánea de la BGC, si la hay. Si es BGA se precoordina y luego se coordina. Se trata de un expediente notarial. Conviene plantearse la tramitación de un expediente del 18.2 LCI. 9b: Coordinaciones de fincas correctamente catastradas e inscritas (sin diferencias de cabida) o con diferencias inferiores al 10% (siempre que no existan dudas y con notificaciones a posteriori). El conocido Notario Javier Micó ha publicado recientemente la primera parte de un trabajo titulado "Catastro y Registro: cómo conseguir la ineficiencia. (I) ¿Un diseño inteligente?". He extraído algunas conclusiones interesantes de su trabajo que nos pueden servir a modo de resumen o recopilatorio (con espíritu crítico y resaltando nuestras dudas). Son estas: Si la diferencia de superficies es inferior al 10%, podré usar dos vías: el artículo 9.b) LH o el 199.1 LH (si necesito georreferenciar) o el 201.3.a) LH (en caso contrario). Es totalmente falso que el artículo 9.b) sea un procedimiento distinto al del 199 LH. La DG se ha inventado la “rogación tácita" y dependerá del registrador “pasar de todo”, y pese a que nadie se lo pida o incluso se le pida que no se georreferencie, optar por georreferenciar usando el 9.b) o el 199.1 LH a su libre discrecionalidad. Pero, ¿qué diferencia hay entre 9b y 199.1 si en este caso (el 199) también se notifica antes si es menos del 10%? Si la diferencia de la realidad con el Registro excede del 10% de la superficie, las posibles vías serán el 199.1 LH o el 201.1 LH que no deberían ser alternativos, según la Ley aunque la DG los ha convertido alternativos. Entiendo que Micó se refiere al expediente notarial. Según mi concepción, son alternativos. Los excesos grandes y los muy grandes permiten ambas opciones (aunque no sé si lo ha permitido la DG o es la ley la que lo permite). Si la diferencia realidad-Registro es inferior al 5%, la vía, si no es imprescindible georreferenciar, es el 201.3.b) LH. Si es superior o queremos georreferenciar, las vías son el 199.2 LH o el 201 LH. Por tanto, a pesar de que la clasificación parece estanca y aparenta funcionar exclusivamente en base al porcentaje de modificación de cabida, es muy posible que las dudas fundadas acaben situando nuestro caso en un grupo de mayor rango de exigencias. Hasta es posible que se mezclen los procedimientos que acaban convertidos en híbridos con vasos comunicantes a criterio del registrador y sin que desde la notaría sepamos con claridad qué ha terminado pidiendo el interesado en el registro y qué procedimiento se le ha tramitado o se le está tramitando. Lo malo, es que aun tenemos que analizar dos criterios mas resultantes de resoluciones y que complican aun mas si cabe el entendimiento de esta materia. Mas adelante, con el fin de poder aclararnos, vamos a ver mis fórmulas habituales para las escrituras. Las elijo teniendo en cuenta el porcentaje que representa la modificación de la cabida y el tipo de representación gráfica que utilizo. Por cierto, los consentimientos de colindantes prestados en escritura no necesariamente evitan las notificaciones del Registro. RDGSJyFP de 21/02/2022 sobre la curiosidad registral de la coordinación no rogada Dice la Resolución: "En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, pero esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo, letra a), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, ya que en la escritura se incorpora la certificación registral y los comparecientes manifiestan que «existe identidad entre la realidad física y la certificación catastral (...)». RDGSJyFP 12/5/2022: La coordinación "no, es sí" Un registrador amigo me la interpreta de este modo: "Si la inscripción de la representación gráfica es potestativa, y se aporta voluntariamente la RG, hay que distinguir: i) si se afirma que no hay coincidencia con la RG aportada, o se ignora tal circunstancia, es precisa la solicitud expresa para la inscripción; ii) si se manifiesta la identidad con la RG y se rectifica la descripción, se entiende solicitada tácitamente la georreferenciación (doctrina reiterada de la DG). La reciente RDG matiza ahora que si se aporta la RG y se afirma la coincidencia, procede el despacho, aunque "exista declaración de voluntad de excluir la inscripción de la georreferenciación", alegando básicamente que el procedimiento registral no es disponible por los particulares. Ahora bien, si la inscripción es potestativa, aunque se aporte la RG y se afirme la correspondencia, no veo oportuno despachar si hay voluntad expresa en contra por parte del interesado. El principio registral de rogación no debe ignorarse en aras de la deseable coordinación Registro-Catastro. En varias ocasiones, he calificado escrituras en las que se aporta RG, se rectifica la descripción y, finalmente, se solicita expresamente que no se inscriba la RG, lo que obliga al interesado a aclarar el asunto, mediante instancia". Lo que me dijo, me llevó a preguntarme: ¿En las escrituras simplemente podríamos pedir que se rectifique por el procedimiento que corresponda sin concretar nada más?. Entonces me dijo: "Entiendo que si el título contiene rectificación descriptiva, debiera resultar del mismo alguna de estas pretensiones, para evitar malentendidos: - Inscripción de RG, con la consiguiente rectificación (arts. 9.b y 199 LH). - Inscripción de rectificación (y de RC, en su caso), pero sin RG (art. 201.3). En este caso, al no tramitarse expediente, hay que extremar el celo. - Inscripción de RC sin más (art. 48.2 LC), excluyendo la rectificación escriturada a otros efectos. La DG ha entendido en alguna ocasión que si se aprecia correspondencia y se refleja la RC, procede actualizar de oficio los linderos (no la cabida) conforme al Catastro, aunque no se solicite así en el título". Es decir, que alguna pista siempre es muy conveniente dar y por eso hay que afinar con los modelos. Yo en los míos no tengo mención al artículo 48.2 LC (que indica cuando puede acceder la RC al registro). Creo que poco a poco nos vamos acercando a la "verdad absoluta": 9b si está todo perfecto y 9b cuando estemos en un 199.1 y no haya dudas del calificante. A pesar de esto, esta situación nos está generando muchos quebraderos de cabeza. Me comentaba un compañero: "Según me ha indicado esta misma tarde el oficial de uno de los registros de *, desde hace una semana, la registradora ha indicado que en las COMPRAVENTAS de fincas que reflejen en registro una diferencia inferior al 10 por cien de la certificación catastral que se incorpora, van a adaptar la descripción registral a la catastral e inscribir de oficio la base gráfica, tanto si se indica por parte del interesado que el Catastro está bien (y no se solicita nada más), como si se indica por parte del interesado que desconoce si Catastro está bien o mal. Únicamente no lo harán si el interesado manifiesta expresamente que CATASTRO ESTÁ MAL. No sé si el afán de coordinar se les está yendo de las manos a los registradores o si realmente en notaría nos estamos haciendo demasiado los remolones, pero, en cualquier caso, no paro de pensar en una compraventa con hipoteca posterior, cuando el banco vea inscrito su derecho real sobre una finca de inferior cabida a aquella sobre la que autorizó la hipoteca". En mi opinión, en buena medida la culpa es nuestra aunque ellos quizá están extendiendo demasiado la doctrina de la DG. Recopilando de nuevo: Tenemos la COORDINACIÓN OBLIGATORIA, LA POTESTATIVA, LA “CURIOSIDAD REGISTRAL” (no pido nada pero como actualizo te coordino) y la NO, PERO SÍ (derivada de la Resolución de mayo de 2022), que supone que aunque digas que no, te coordinan igualmente. Para estos casos solo queda decir que el Catastro está mal y así lo hago yo para evitar ese inconveniente. Tras las dos citadas resoluciones y algunas mas en el mismo sentido que ya he citado, ha habido colegios notariales que han advertido a sus colegiados con algo de este tipo: "Con conocimiento del criterio que parece haber sido instruido desde la Corporación Registral para una aplicación maximalista de lo que estableció la muy cuestionable Resolución de la DGSJFP de 12 de mayo de 2022 y a la vista de alguna actuación que con absoluto desconocimiento del principio de rogación ha concluido, más allá de la toma de razón de referencia catastral, en la práctica de todas las operaciones posibles según la Ley 13/2015, incorporación de georreferenciación y coordinación de la finca con la parcela catastral, con los efectos sustantivos que de ello derivan, parece conveniente trasladar que con posterioridad a la citada (sobre la base de la que se llega a afirmar que ”queda claro que han de tenerse por no puestas aquéllas cláusulas que tratan de mediatizar la actuación registral introduciendo supuestas renuncias a la actualización de la descripción o la coordinación con el Catastro”) se han dictado otras resoluciones como la de 6 de septiembre de 2023 que establecen un criterio mucho más razonable". Esta resolución concluye diciendo que no constando en el título otra descripción que la registral ni manifestación alguna del interesado respecto a la correspondencia con la descripción de la CCDYG y existiendo discrepancias entre ambas, no cabe entender solicitada tácitamente la georreferenciación. Menos mal, algo de cordura y de freno en este avance imparable de la coordinación potestativa. Constancia de la coordinación en las CCDDYGG y otros datos que figuran en las mismas Desde hace relativamente poco tiempo al pie de la certificación (en la primera cara de la primera hoja), si procede, consta: COORDINACIÓN GRÁFICA CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. REGISTRO DE *-ESTADO: INMUEBLE SOBRE PARCELA COORDINADA-CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO: *-FECHA: * La redacción de la escritura cuando dispongamos de esa información podría ser esta: Concordancia de Catastro y Registro: Inmueble sobre parcela Coordinada cómo consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se ha incorporado a la presente. En el apartado INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA, además de lo de costumbre, copiamos lo que dice la nota: .- “INSCRIPCIÓN BASE GRÁFICA: “FINCA COORDINADA GRAFICAMENTE CON EL CATASTRO a fecha 28 de Enero de 2016 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. DATOS INSCRIPCIÓN: *ª, de la finca matriz *, al folio *, libro * de *, tomo * y por notas marginales en cada una de las fincas de la división horizontal entre las que se encuentra la finca de este número”. Cada vez estamos afinando mas las redacciones cuando nos aparece una coordinación o precoordinación. La última novedad es indicar que existen linderos coordinados señalando cuales son. También he intentado comprender la diferencia entre parcela, inmueble y finca y la diferencia entre los expedientes asociados a la finca y los asociados al inmueble que pueden consultarse en Catastro. La clave podría estar en el articulo 6 de la LCI: "La finca es el terreno de la misma naturaleza, mismo termino municipal delimitado por una línea poligonal cerrada. Los inmuebles son los que hay sobre ella (construcciones o ámbito espacial del derecho de superficie o concesiones). En la base de datos, a la parcela se la llama Finca y en si misma es un inmueble a efectos catastrales, pero sobre ella pueden existir otros inmuebles (desde el punto de vista catastral y a sus efectos". Tal vez, la parcela es un concepto gráfico y el inmueble es un concepto jurídico. Otro caso que se me ha dado mas recientemente es el de la CCDYG que indica en cuanto a a una finca que "existen alteraciones catastrales posteriores a la fecha de coordinación que afectan a la geometría de la parcela". De alguna manera esto indica que la descoordinación de la que vamos a hablar dentro de un momento puede tener una constancia en las certificaciones catastrales lo que nos obligará a estar pendientes de todo su contenido pues nos da información y pistas no solo sobre la coordinación sino también sobre la eventual descoordinación. Por último, ¿qué significa FREG22859? Me lo he encontrado en una CCDYG y me suena que no es la primera vez que lo veo. Está en la línea correspondiente a la ubicación. No caía en qué podía ser aunque es bastante fácil deducirlo: FINCA REGISTRAL 22.859. Al parecer se comenzó a hacer constar y se dejó de hacer aunque aun puede encontrarse en algunas CCDYG. La descoordinación Pienso que mas que de descoordinación podríamos hablar en muchos casos (en la inmensa mayoría) de mala coordinación (la coordinación no se hizo correctamente ya se hubiera usado BGC o BGA convertida en BGC) y en otros casos (que son los menos) de auténtica descoordinación por la modificación del Catastro (consecuencia de una modificación física de la finca que puede derivarse de cambios en la cartografía catastral o de actuaciones llevadas a cabo por el propio titular o sus colindantes, que acceden al Catastro). En todos esos casos podría llevarse a cabo una nueva coordinación con el registro. Si las modificaciones en una finca coordinada se pretenden efectuar comenzando por el registro estaríamos necesariamente trabajando con una BGA que recomenzaría todo el proceso (primero precoordinación y luego nueva coordinación). Conforme el puzzle de la coordinación se vaya completando, recoordinar Catastro y registro se irá haciendo mas y mas complicado porque nos iremos topando con fincas colindantes también coordinadas que impedirán nuestra recoordinación (sin el consentimiento de los dueños de lo coordinado). Pongamos un ejemplo: Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos meses después se otorga escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representación gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior de la finca inmatriculada. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida, siendo necesario para rectificar la cabida, rectificar la R.G. inscrita. Mucho cuidado con dar acceso al Registro a una BGC que no sea correcta. Es mucho mejor ir a la BGA y que se convierta en BGC cuando el proceso de la coordinación termine, que coordinar mal y luego tener que volverlo a hacer. Otro caso interesante: En un expediente del 18.2 se notifica a todos los afectados (ya veremos quienes son y en qué consiste este procedimiento) y no se producen oposiciones, si bien la notificación a un colindante es devuelta por Correos indicándose que ha sido "infructuosa". Al enviar el expediente a Catastro para que se cursen las modificaciones oportunas, este responde por correo electrónico (no por la SEC) que "la Parcela * del Polígono * se encuentra coordinada desde 2019 y que, por consiguiente, antes de continuar con la tramitación del expediente, querían confirmar que el Notario era conocedor de esta circunstancia y, si no lo fuera, si consideraría conveniente dar audiencia/notificar al registro de la propiedad". Bueno, es bien fácil que esa circunstancia pase inadvertida porque en la preparación del 18.2 solo debe sacarse la CCDYG del interesado, no las de las demás parcelas afectadas cuyos datos obtenemos del IVG+ y del anexo de colindantes. Sin embargo, creo que, porque precisamente la descoordinación es posible, esa circunstancia no debe afectar al expediente si bien, como es lógico, cuando nuestro expediente llegue al registro este tendrá que tomar sus decisiones y, probablemente, no podrá hacer nada sin que ese colindante acepte la modificación de su base gráfica. En casos como este se producirá una descoordinación Catastro/registro aunque en el registro la finca continúe aparentemente coordinada puesto que el Catastro y el registro ya no dirán lo mismo. Curiosa situación pero ojo porque es lo que se nos viene encima. Un compañero bien relacionado con Catastro me dice que en los 18.2 no será posible subsanar sin que el colindante coordinado comparezca expresamente. Una vez que hemos expuesto la teoría (intentando ser prácticos al enunciarla) vamos a meternos de lleno en la práctica. Modelos habituales Estos son los casos que vamos a tratar: Fincas inscritas y bien catastradas (por lo que no cabe un expediente 18.2 LCI pero si un 9b): Coordinadas, Pre-coordinadas y No coordinadas Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 201 3 LH y un posible 18.2 LCI o 9b LH): a) Conforme a Catastro (201. 3a). b) Conforme a medición técnica (201 3b): Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% y superiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 199.2 LH y un posible 18.2 LCI o 9b LH): a) Conforme a Catastro (201 3 a). b) Conforme a medición técnica (199.2 LH) Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita (199. 1 y 199.2 con posible 18.2 en caso de 199.2): a) Conforme a Catastro (199.1 LH). b) Conforme a medición técnica (199.2 LH) 1.= Fincas inscritas y bien catastradas (por lo que no cabe un expediente 18.2 LCI pero si un 9b LH): Coordinadas, Pre-coordinadas y No coordinadas a) Bien catastradas y ya coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral habiendo sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio * del libro * de *, tomo *, inscripción *». b) Bien catastradas y pre-coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: La finca descrita tiene inscrita base gráfica alternativa, no coordinada y en trámites de coordinación a fecha de *, según la nota de información continuada que luego se cita. Y, además, y previa consulta: "En la Sede Electrónica de Catastro consta un expediente abierto asociado a la parcela *, polígono *, cuya información fue remitida por el Registro de la Propiedad de *. Se incorpora a la presente la recepción del Suministro de Información obtenido por mí, el Notario, a través de mi tarjeta FEREN. No consta expediente asociado al inmueble ni a la finca iniciado ni cerrado a instancias del Registro de la Propiedad de * en cuanto a la referencia catastral indicada para la finca por lo que con arreglo al artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario se solicita de dicho registro que efectúe las comunicaciones que pudieran resultar oportunas a fin de lograr la efectiva coordinación de la finca con arreglo a la base gráfica alternativa que ya consta inscrita en el Registro". Esta fórmula puede tener muchas variantes. Esta es otra: "Concordancia de Catastro y Registro: Inscrita la BASE GRÁFICA ALTERNATIVA y pre-coordinada gráficamente pendiente de procesamiento a fecha de *, según nota de información continuada que luego se cita, si bien consultada por mí, el Notario, la Sede Electrónica del Catastro respecto de la referencia catastral del inmueble, no consta abierto ningún expediente asociado a la finca o al inmueble, constando cerrado un expediente en el que el Suministro de Información fue efectuado por “Registradores”. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias". Y otra mas: "Concordancia de Catastro y Registro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo aun existiendo una diferencia de 1,19 metros cuadrados, lo que está dentro del margen de tolerancia para el caso de fincas rústicas. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Se encuentra inscrita base gráfica alternativa, estando pre-coordinada y pendiente de procesamiento con Catastro a fecha de *, según la nota de información continuada que luego se cita, si bien en la Sede Electrónica de Catastro no consta ningún expediente abierto asociado al inmueble o la finca constando uno cerrado con los siguientes datos: “Tipo de expediente SUMINISTRO DE INFORMACIÓN POR REGISTRADORES, Código del expediente *, Código del expediente origen *”. Tampoco consta en la citada certificación catastral el estado de coordinación con registro, constando en la nota de información continuada lo siguiente: “INSCRIPCIÓN BASE GRÁFICA ALTERNATIVA PRE-COORDINADA Y PENDIENTE DE PROCESAMIENTO: A fecha de * (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la LEY 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). DATOS INSCRIPCIÓN: tomo *, libro * de *, folio *, inscripción *ª”. A fin de cuentas, se trata de explicar las cosas bien y de dejar constancia para que en Catastro y en registro se vea que alguien no hace las cosas todo lo bien que debiera. C) Bien catastradas y no coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación". No siendo obligatoria, no suelo solicitarla pero podríamos usar el 9b y pedirla. Por supuesto siempre es posible pedir la actualización de los linderos y, siguiendo podemos hacerlo mencionando el art. 48.2 de la Ley del Catastro. Sería algo así como "sin perjuicio de la actualización de los linderos (o se solicita la actualización de los linderos) con arreglo a lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley del Catastro". 2.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 201 3 LH y un posible 18.2 LCI o 9b LH) a) Conforme a Catastro (201. 3a): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". Podríamos usar el 9b y pedir la coordinación. Cuidado con este último subrayado porque en algunos casos no se va a poder inscribir si no se arregla el problema superficial con lo que podría convenir no decirlo. No obstante, creo que ponerlo no me ha ocasionado ningún problema en ese tipo de casos. Ocurre lo mismo en todos los demás supuestos que vamos a ver. Siempre es muy aconsejable que primero se inscriba y luego se tramite el procedimiento en el caso de que tengamos un negocio jurídico previo como una compraventa pero habrá casos en los que no sea posible. b) Conforme a medición técnica (201 3b): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por *, colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Otra alternativa si no hay documentación técnica clásica en papel y solo tenemos el IVG+ (que es lo realmente indispensable): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes IVG+ con CSV *, expedido el día * por DON *, Arquitecto, Ingeniero...., colegiado con el número * en el Colegio de * de *. No es imprescindible citar al técnico pero a mi me gusta que el responsable quede perfectamente retratado en la escritura. Y en uno y en otro caso, terminamos con esto: Concordancia y Cooordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". Con la misma advertencia que antes. 3.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% y superiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 199.2 LH y un posible 18.2 LCI o 9b LH) a) Conforme a Catastro (201 3 a): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". Podríamos usar el 9b y pedir la coordinación. b) Conforme a medición técnica (199.2 LH): Con la norma en la mano este caso no podría resolverse mediante certificación técnica, aunque parece haber una laguna legal por lo que la fórmula a utilizar sería esta, a mi modo de ver: "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día * por *, colegiado número * del Colegio Oficial de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado) cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo * expedido por * con fecha * que incorporo a esta matriz". Otra alternativa si no hay documentación técnica en papel y solo tenemos el IVG+ (que es lo realmente indispensable): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes IVG+ con CSV *, expedido el día * por DON *, Arquitecto, Ingeniero...., colegiado con el número * en el Colegio de * de *". Y luego terminamos con esto: "Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a lo que resulta de dicho documento tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". El expediente se puede tramitar antes o después de la inscripción del acto principal pero yo siempre lo pido para luego. Aunque lo cierto es que tampoco tengo del todo clara esta cuestión puesto que la inscripción del acto principal en muchas ocasiones no es posible sin la tramitación del expediente. Sería el caso de una declaración de cabida con modificación de la superficie de suelo. Sin embargo, si además hay compraventa, siempre podría inscribirse la venta dejando la finca tal y como estaba hasta ese momento (sin obra y sin modificar la cabida). Cuidado también con lo de "en caso de suspender o denegar" porque en ciertos casos es una petición imposible (o se arregla la situación o no hay inscripción). Nos sirven los mismos ejemplos de hace un momento. El "aseguran bajo su responsabilidad" no exonera en ningún caso de las dudas fundadas del registrador y lo exige el propio precepto. Además, no es una fórmula de estilo pues lo exige el propio 199. 4.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita (199. 1 y 199.2 con posible 18.2 en caso de 199.2) Ya lo he apuntado pero conviene dejar claro que en una modificación de cabida de mas del 10%, sobre todo cuando haya base gráfica alternativa, no puede uno nunca asegurar al cliente que el registro se lo vaya a tramitar y que no acabe pidiendo un expediente de cabida (201-203LH). a) Conforme a Catastro (199.1 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Me remito a lo anterior en cuanto a las tres cuestiones que apunté en el caso anterior. b) Conforme a medición técnica (199.2 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV * tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Otra formulación posible para cuando no hay documentación clásica en papel sería esta: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes IVG+ con CSV *, expedido el día * por DON *, Arquitecto, Ingeniero...., colegiado con el número * en el Colegio de * de *". Y luego terminamos con esto: "Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a lo que resulta de dicho documento tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". Como he ido apuntando, en todas las fórmulas donde tenga cabida podría citarse el 9b como alternativa (fincas que están bien de cabida o excesos de hasta el 10% en los que se acepte la inscripción de la base gráfica que serían los casos del 201 3 a y el 199.1). Las peticiones subsidiarias Hay casos en los que formulo una petición principal y otra subsidiaria. El caso mas habitual es el del 201.3 como petición principal y el 199.1 o 2 como petición subsidiaria. También hay casos en los que puedes no tener claro lo que corresponde pedir. "Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) (o b)) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Subsidiariamente se pide la tramitación del expediente registral previsto en el Artículo 199.1 (o 2) de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". El 201 3 b va con el 199.2 y la letra a con el 199.1. Las peticiones múltiples Cuando una escritura (generalmente ocurre con las de herencia) acumula un varieté de peticiones, nosotros las clasificamos por grupos con la finalidad de no alargar demasiado la escritura, de facilitar el trabajo en el registro y de aclararnos nosotros mismos. Lo hacemos al final de la escritura, antes del apartado de gastos e impuestos. Este podría ser un ejemplo para estos casos: "CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO: Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.=, 2.=, 5.=, 9.= y 10.=: *** Respecto de las fincas descritas bajo los números 3.=, 8.=, 11.= y 13.=: *** Respecto de las fincas descritas bajo los números 15.= y 16.=: **** Respecto de la finca descrita bajo el número 12.=: *** y Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.=, 6.=, 7.= y 14.=: ***". Las fórmulas registrales para la coordinación Y el registro, ¿qué nos pone en las notas de información continuada? He recopilado hasta catorce fórmulas diferentes de las notas de información continuada que recibo para las escrituras que autorizo. Podemos clasificarlas en varios grupos: Fincas no coordinadas (seis formas de decir lo mismo): «En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio». ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro (Artículo 10.4 de la Ley Hipotecaria)" ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no está coordinadas gráficamente con el catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria». ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro a los efectos de lo dispuesto en el artículo 10 L.H. en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria». ÍDEM: En dicha nota consta la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los arts. 9, 10 y 199 de la L.H. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral». ÍDEM: «En dicha nota consta que la finca no esta coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria«. Fincas que no están coordinadas o que no se sabe si lo están (por la dudosa redacción de las tres formas de decir mas o menos lo mismo): «En dicha nota se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de la finca». «En dicha nota se indica que no consta coordinada. La constancia de la referencia catastral no implica la correspondencia de su descripción con la que aparece en el catastro, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos, sino sólo un dato descriptivo más que ayuda para la localización de la finca en un entorno o zona determinados (RDGRN de 2 de junio de 2012)». «En dicha nota consta que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, no ha sido inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, ni coordinada gráficamente con el catastro, no habiéndose solicitado por los titulares». Fincas con base gráfica alternativa inscrita pero no coordinada (en trámite y tres formas de decir lo mismo): Son los casos del 18.3, es decir, los casos en que la BGA está aun pendiente de convertirse en BGC. «En dicha nota consta inscrita, con fecha xxx, base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación«. «En dicha nota consta la inscripción de la base gráfica alternativa no coordinada con Catastro, aunque en trámites de coordinación, a fecha * (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario)». «En dicha nota consta que está inscrita la Base Gráfica Alternativa, y NO coordinada con Catastro, al folio * del Libro * de *, Tomo *, inscripción *». Fincas coordinadas (otras dos formas de decir lo mismo): «En dicha nota consta que la finca se halla coordinada gráficamente con el catastro, a fecha de 21 de marzo de 2019 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 31 de la L. catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). Datos de Inscripción: tomo XXX, libro XXX de XXX, folio XXX, inscripción XX». «En dicha nota consta que ha sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio * del libro * de *, tomo *, inscripción *». Antes de la Ley 13/2015 las antiguas bases gráficas también se incorporaban en algunos casos al folio real de la finca pero sin eficacia probatoria alguna. Hace bien poco manejamos una nota que decía: "Validada e incorporada la finca de este número a la base gráfica del Registro (GEOBASE). Habiéndose dejado constancia de ello por nota al margen de la inscripción DÉCIMA”. Esta validación e incorporación nada tiene que ver con lo que actualmente se hace y no debe despistarnos. Conclusión Para cerrar la clase de hoy y recopilar todo en pocas líneas ya sabemos que coordinar es una cosa y modificar superficies otra y que la modificación no siempre supone la coordinación (inscripción de la base gráfica). También sabemos que si utilizamos el 199.1 solo necesitamos la BGC; que con el 199.2 necesitamos BGA; que con el 201 3a necesitamos la BGC; que con el 201 3b necesitamos la BGA; que los excesos mas grandes pueden ir por el expediente del 201-203; que el 9b LH debemos usarlo para coordinar sin modificar superficie o cuando sea un 201 3 a o un 199.1 (de diferencias de cabida que no superen el 10%) y no haya dudas y, por último que, el 18.2 puede convertir la BGA en BGC allanándonos el camino para la coordinación y la modificación de la superficie. En cuanto a notificaciones: serán posteriores en el 201; anteriores o posteriores en el 199.1; posteriores en 9b y anteriores en 199.2. Inscripción de la base gráfica solo habrá en caso de 9b y 199 (y en el del 201-203). Como veremos o habéis visto en mis dos cuadros (al margen de la cuestión de la geolocalización parcial que no me queda clara), mi duda fundamental es el caso del 199.1 para diferencias inferiores al 10%: ¿en qué se diferencia este caso del que (teóricamente) regula el 9b que ya sirven para menos del 10% y solo exige notificación a posteriori? Si el caso del 199.1 en diferencias inferiores al 10% fuera con notificaciones posteriores, lo entendería (y a lo mejor es así) pero de esta otra manera, francamente no lo entiendo. La norma era complicada, pero la DG, la casuística y la práctica de registros (y notarías) ha convertido en diabólica toda esta cuestión. Hasta la siguiente clase. Un abrazo. Miguel Prieto Escudero. Notario de Pinoso (Alicante). Justito El Notario. @justitonotario
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