Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Llevamos semanas hablando de que el 18.2 requiere dos presupuestos básicos que son: Un título previo en el que "aflore la discrepancia". Y que existan otros afectados por el expediente. Bueno, pues hoy estaba comprobando el CSV de un IVG+ que se iba a utilizar para una declaración de obra con una modificación de la cabida que se va a tramitar por el 199.2 y me he puesto a pensar, ¿el PP puede usarse para tramitar modificaciones de cabida? ¿hay otro tipo de subsanaciones catastrales distintas a las del 18.2 y que puedan resolverse con el PP? La respuesta a la primera pregunta es que sí (aunque no propiamente como modificaciones de cabida ni como subsanaciones) y la respuesta a la segunda es que no. El PP puede usarse para algunas modificaciones de cabida en la que vayamos por la vía del 199.2 con lo que convertiremos la BGA en BGC y eludiremos el 18.3. Y si es así, ¿por qué no lo usamos siempre? Pues, fundamentalmente, porque no siempre es viable. En cuanto a la segunda pregunta, no hay subsanaciones que se pueden tramitar por el PP al margen del 18.2. Lo que ocurre es que hay ciertas segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones que se pueden tramitar por el PP consiguiendo DE REBOTE el arreglo de la superficie que resulta de la medición técnica. Entonces, ¿ha variado algo de lo que llevo afirmando desde que comenzó el curso? Nada, en realidad, o todo, si queréis, porque yo os lo contaba hasta ahora de manera que parecían existir discrepancias catastrales que no afectaban a nadie mas que al propietario y que por eso no podían ir por la vía del 18.2 y, lo cierto, es que así es, pero también lo es que he descubierto otro camino en el PP que nos permite subsanar otras discrepancias de tipo superficial. No estoy en disposición de dar unas reglas generales en cuanto a cuando no queda otra que el 18.2 ni en cuanto a cuando podríamos conseguir una subsanación de Catastro sin recurrir al 18.2 pero, de momento, os diría: Que la subsanación de discrepancias graves o con afectados indubitados no tiene mas salida que el 18.2 (o el 199.2 mas el 18.3 con el riesgo que el 199.2 puede representar en casos graves). Es decir, que en estos casos o hacemos el título en el que aflora la discrepancia y luego un 18.2 o hacemos el título y lo mandamos al registro por el 199.2. Y que la modificación de la cabida en casos de segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones es posible conseguirla (dependiendo de las registrales y catastrales que de partida tengamos) a través del PP. Esta es una conversión de 199.2 en 199.1 que no siempre es posible pero que deja la superficie de las fincas perfecta gracias a la BGA y a la magia del PP. A ver si con algunos ejemplos consigo explicarlo bien. Tengo entre manos una declaración de obra por antigüedad en base a certificación técnica La obra se declara sobre una registral que está compuesta por dos catastrales pero la suma de la superficie de ambas no es correcta por lo que el técnico ha medido la finca resultando que por la diferencia de cabida existente tendríamos que ir por el 199.2. La abogada ha consultado el caso en el registro competente y aceptan tramitar el 199.2 pero cuando el 199.2 termine el Catastro seguirá estando mal y la solución dependerá del trámite del 18.3. Si en vez de ir a morir en el 199.2 declaráramos la obra e iniciáramos el 18.2, convertiríamos el 199.2 en un 199.1 y no necesitaríamos el 18.3. Eso sí, el IVG+ ha de ser para una subsanación pero esa subsanación quedará pendiente de hacerse cuando el 199.2 termine. En el caso Dessipau ha podido resolver una diferencia de superficie a través del PP El amigo Dessipau tenía tres fincas registrales que eran una sola catastral. Segregaba una porción de una de las dos registrales que quedaba convertida en dos (segregada y resto). Además agrupaba las otras dos, así que al principio tenía tres registrales y una catastral y al terminar tenía tres registrales y una BGA que convertía la única catastral en tres. La medición del técnico arrojaba en el conjunto de fincas una diferencia de metros superior al 10% (199.2) y la diferencia la encajaba fundamentalmente la finca agrupada. Una vez que estuvo firmada la escritura, me fui al PP, metí el CSV que ya tenía previamente comprobado y añadí la CSE de la escritura. Como ya sabía que pasaría (gracias a la comprobación previa), el sistema me dijo que “no se asignarán las nuevas referencias catastrales automáticamente por ser la figura de la finca esbelta” (había un acceso desde vía pública a través de una tira que formaba parte de la finca agrupada pero que mediante servidumbre de paso serviría para las otras dos fincas). Pensé que tendría que cerrar la escritura sin nuevas RRCC, pero dos días hábiles mas tarde ya las tenía y mi gran sorpresa fue que la superficie de la finca agrupada era la que indicaba la medición técnica. Estaba claro el PP convierte un 199.2 en un 199.1 y "subsana cierto tipo de discrepancias" (no todas como ahora veremos). ¿Aquí había afectados? Bueno, podría pensarse en que si alguien pierde metros, otro los gana, pero probablemente en muchos casos hay errores de medición u otras situaciones que mi cabecita jurídica no es capaz de asimilar. Otro caso interesante (la agrupación francobelga) Hemos hecho una agrupación de dos fincas registrales que constituyen una sola catastral, pero la medición de Catastro es incorrecta. Se ha efectuado una nueva medición por técnico competente y en base a ella se solicitará la modificación de la cabida. Necesitamos un IVG+ para SUBSANACIÓN (en Catastro ya hay una sola parcela con diferente superficie con lo que no hay nada que agrupar y no no sirve un IVG+ para agrupar (que dudo pudiera conseguirse) y con ello podremos montar el 199.2. También sería posible un 199.2 más 18.2 que nos de una BGC pero había una abogada y una clienta con prisas y un asunto hablado con el registro con lo que no quise inmiscuirme en su solución. Así que, por la situación de partida, no podríamos conseguir la modificación de la cabida a través del PP porque en el Catastro ya hay una sola parcela catastral (a diferencia del caso anterior). Dos hermanos disuelven el condominio sobre tres fincas (la agregación de Philip) Uno de los hermanos se queda con dos de las fincas y el otro con una. El que se queda con dos, luego las agrega a otra de su propiedad que es cinco veces mas grande. Las tres fincas (las agregadas y la que recibe a las agregadas) son una misma catastral pero no será una agregación con arreglo a Catastro porque la superficie no la dan por buena (la resultante será mas pequeña). Al agregar, se actualizará la descripción conforme a medición técnica y entonces … entonces, ¿qué? Pues que necesitamos certificación, informe y planos junto con IVG+ PARA UNA SUBSANACIÓN. La finca resultante es la que consta en Catastro con una diferencia de superficie pero no podemos usar (como en el caso anterior) un IVG+ de agregación. La modificación de cabida tendrá que ir por la vía del 199.2+18.3 salvo que pudiera encajarse en un caso de 18.2. También hay un abogado de por medio y respeta mi opinión pero cuando hay abogados no me gusta inmiscuirme demasiado en los asuntos. Una agrupación con arreglo a Catastro que se me va al garete (el caso Buenamañana) Teníamos una agrupación preparada para una mañana de esta semana (os hablé de ella en la penúltima clase). Tres registrales y una sola catastral con diferencia de cabida. Es decir, una agrupación con arreglo a Catastro en toda regla muy fácil de hacer y sin PP. Llego a la notaría hoy lunes y mi oficial me dice que no se firma. Le digo que venga el interesado a que me explique qué ha pensado. Cuando viene, me dice que como tiene tres registrales y una catastral, quiere efectuar la segregación catastral de una de las tres, dejando las otras dos como están. Tras ese paso, tendría igualmente tres registrales pero solo dos catastrales (una correcta y otra no porque se correspondería con dos registrales). Se supone que el Catastro, puesto que existe título y registro, accederá a la petición y que ¿hasta le modificaría la superficie? Yo diría que sí y que esa segregada catastral quedaría perfecta. Una vez que tenga tres registrales y dos catastrales, agruparía dos de las tres ("las no segregadas" de la parcela catastral que ahora tiene y que quedarían las dos con una sola referencia) y se quedaría con dos registrales y dos catastrales. Es posible, que se lo hagan pero no tengo claro que le arreglen la superficie, ni que no lo exijan arreglar también las otras dos (por supuesto, no sé cuanto le van a tardar). ¿Qué consigue de esta manera? Pues que en vez de agrupar para luego segregar (para lo que necesitaría el famoso informe de Consellería), solo necesita efectuar una agrupación. Eso sí para adaptar superficies catastrales a registrales es posible que pueda necesitar un expediente de cabida (199-201-203). Pero yo tengo una alternativa que podría convenirle mas Lo que se me ha ocurrido es que lo haga al revés (y yo me llevo una escritura a la alforja), es decir, que agrupe dos de las tres y actualice superficie de la tercera. Utilizando un IVG+ de agrupación o tal vez de reparcelación (mas probablemente) conseguiríamos lo que pretende hacer recurriendo al Catastro, es decir, tres fincas registrales y tres catastrales con la superficie correcta y sin necesidad de 18.2. ¿Sería indispensable actualizar la tercera finca? Hombre, conveniente (y barato) lo es. ¿Indispensable? Si no actualiza como mínimo tendremos que hacer mención a que Buenamañana es propietario de la otra finca afectada (el resto de la parcela) y prestaría su consentimiento al cambio sin modificar descripción de título y escritura. Por los 30,05 Euros que cuesta no tendría la menor duda. Otro caso mas en que sin 18.2 podemos arreglar la superficie de las fincas con el PP. La alternativa contraria sería actualizar descripción de una y dejar sin agrupar las otras dos pero aunque sería mucho mas barato este caso tendría que ir por el 199.2 y no permitía utilizar el PP. Espero que os haya quedado mas claro. A mi desde luego que sí. Esta semana he abierto y cerrado dos procedimientos por el PP (el de Dessipau) y otro de agrupación (que también tenía su curiosidad) y he iniciado un 18.2 que comunicaré por el PP cuando pase el plazo de notificación al ayuntamiento correspondiente (se linda con vía pública). Creo que con este ya son 21 procedimientos los que llevo en el PP. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
