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Preguntas frecuentes

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Bancos

¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber que cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

 

Comisiones bancarias caras

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

Compensación reembolso anticipado que no respeta el 1-0,5

Lo dice la Ley de Crédito al Consumo en su Artículo 30 pero ¿algunos no lo respetan o lo hacen premetidamente de manera ambigua o probando “a ver si cuela”?

Dicha compensación no podrá ser superior al 1 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente si el período restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si el período no supera un año, la compensación no podrá ser superior al 0,5 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente.

No vale entonces, establecer el 1% y no indicar que se reducirá el último año.

Conviene reclamar previamente o en el momento de efectuar el reembolso.

Catastro

Cambios catastrales de superficie

Pregunta sin respuesta:

¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad? 

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El catastro la da de alta con esa superficie. Años después el catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2.

Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

 

 

Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

Deudas

¿Qué pasa si reconoces una deuda ante notario y luego no pagas?

Pues que tu acreedor tendrá lo que se llama un título ejecutivo, mediante el cual tendrá mucho más fácil reclamar el pago de la deuda y hacerte responder de lo que le debes, aplicando el principio de responsabilidad patrimonial universal que se deriva del Artículo 1.911 del Código Civil que obliga a responder con todos los bienes, presentes, pasados y futuros.

No firmando nada o firmando un documento privado liquidado o no de impuestos, el acreedor lo tendrá más complicado, aunque esa responsabilidad exista igualmente, por eso el reconocimiento notarial de la deuda es tan importante para el acreedor y hace mucha menos gracia al deudor.

En conclusión, si no pagas el acreedor tendrá tu cabeza en bandeja para reclamarte con mucha más facilidad.

Donaciones

¿Quien tiene que firmar una escritura de donación?

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios)

 

 

Eficiencia Energética

¿En qué casos necesito la certificación de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

 

Fiscal

¿Cuándo se paga el IBI?

Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:

Artículo 75 Devengo y período impositivo

1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.

2. El período impositivo coincide con el año natural.

3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.

Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.

¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?

No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.

Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.

Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.

¿Hay plusvalía en la obra nueva?

Si la pregunta se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), la respuesta es no.

Si se refiere a la ganancia patrimonial en renta (IRPF), la respuesta es la misma: no. Pero ojo, que el valor de la obra que usted declare, se computará en el futuro para calcular su valor de adquisición y así determinar su ganancia patrimonial cuando lleve a cabo la transmisión. Es decir, cuando venda, el valor de la obra se sumará al del terreno y la diferencia con el valor de transmisión determinará su ganancia, teniendo en cuenta las tres fechas. Es importante guardar todas las facturas que documenten el gasto realizado.

¿Quién paga el impuesto de TPO en una extinción de condominio?

El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).

 

¿Quién paga los gastos e impuestos en una dación en pago?

El Impuesto de TPO, lo paga el adquirente o cesionario (el que se queda con la propiedad en pago de la deuda).

La Plusvalía Municipal (el IIVTNU) el transmitente o cedente.

El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).

La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.

Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.

Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.

¿Quién paga los gastos e impuestos en una subrogación de hipoteca?

Habría que distinguir la subrogación de deudor de la subrogación de acreedor.

En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.

En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre  gastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.

Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial

Pregunta sin respuesta:

La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?

Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral

¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?

Vía Twitter los del blog Revisiones Catastrales”, me dan la contestación a esta pregunta:

“Si no se ha declarado, el Ayuntamiento correspondiente lo comunicará a la Dirección General del Catastro para que le asigne a esa finca una referencia catastral y un valor catastral”.

Es decir, que si los interesados (y aquí lo están el transmitente y el adquirente), no efectúan la declaración, actuará el Ayuntamiento en los términos indicados.

Téngase en cuenta que el Ayuntamiento tendrá noticia del hecho imponible en buena parte de los casos, por la comunicación que le llega desde la notaría.

Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico

La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.

Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?

Vía Twitter me proporcionan respuesta a la pregunta en esta entrada del blog “Revisiones Catastrales”, así que paso la pregunta a la sección “con respuesta”. Gracias.

 

Plusvalía municipal: Periodo impositivo

La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.

Pregunta sin respuesta:

¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?

Solicitud de beneficios fiscales

Pregunta sin respuesta:

¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública?

Gastos

¿Quién paga los gastos e impuestos en una dación en pago?

El Impuesto de TPO, lo paga el adquirente o cesionario (el que se queda con la propiedad en pago de la deuda).

La Plusvalía Municipal (el IIVTNU) el transmitente o cedente.

El IBI del año en curso, lo paga el propietario a 1 de Enero, aunque pueda pactarse que lo pague el adquirente o prorratearse (que siempre parece lo más “justo”).

La notaría quien se pacte, pues no hay norma expresa.

Y el Registro de la Propiedad, el que inscribe a su favor, aunque podría pactarse otra cosa.

Los pactos sobre pago de impuestos no alteran la condición de sujeto pasivo y por tanto no vinculan a Hacienda.

¿Quién paga los gastos e impuestos en una subrogación de hipoteca?

Habría que distinguir la subrogación de deudor de la subrogación de acreedor.

En la primera el que debe pasa a ser otro. Este acto jurídico está exento del Impuesto de AJD. La notaría la paga normalmente el que se subroga que al tiempo ha adquirido la propiedad de lo hipotecado y el Registro de la Propiedad, quien inscribe, pero por supuesto cabe cualquier tipo de pacto, pues no hay norma expresa.

En la segunda, la de acreedor, se cambia a un acreedor por otro (a un Banco por otro, por ejemplo). En este caso, que podría estar fuera del ámbito de la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre  gastos de la hipoteca, el Impuesto de AJD también está exento y tanto notaría como Registro normalmente se pagan por el deudor, aunque por supuesto todo es negociable.

Hipotecas

¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de la escritura de mi casa?

Sus padres no están en la escritura de su casa, están en la escritura de su hipoteca y solo podrá quitarles si el Banco, el acreedor, acepta hacerlo, caso contrario sus obligaciones subsistirán hasta que se extinga la suya, es decir, hasta que termine usted de pagar.

Sobre muerte del fiador y del deudor afianzado tengo escritos los posts que enlazo.

¿Qué se paga el día de la firma de la hipoteca?

Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.

El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.

Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.

¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?

Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.

¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?

Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.

 

Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

Pregunta CON respuesta:

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Traslado esta pregunta, unas semanas después de haberla incluido entre las SIN RESPUESTA, a las CON RESPUESTA gracias a un compañero que me dice:

Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

 

Hipotecas unilaterales

Pregunta sin respuesta:

¿Qué beneficio tiene (y para quien) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?

Novación y comisiones de cancelación

Pregunta sin respuesta:

Cuando se nova una hipoteca y se repiten en la escritura de novación las comisiones por cancelación/amortización anticipada: ¿el plazo de los 5 años para bajar del 0,50% a 0,25% del capital amortizado, vuelve a empezar a correr? ¿o el cómputo no se ve afectado y se continúa contando desde la escritura de constitución de hipoteca?

Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

Preguntas sin respuesta:

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

Lenguaje Jurídico

¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?

Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.

Una mitad en pleno dominio.

Una mitad en nuda propiedad.

Una mitad en usufructo.

Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?

, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.

En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.

Matrimonio

¿A qué régimen matrimonial está sujeto el matrimonio de una española y un británico?

Mis clientes venían a la notaría pensando que al haberse casado en España y fijado su residencia habitual inmediatamente posterior al matrimonio, en término municipal de esta Comunidad Autónoma, que estarían casados en régimen de gananciales, por lo que querían pactar el régimen de separación de bienes en capitulaciones matrimoniales.

Una reciente resolución de la DGRN ha entrado en esta cuestión, señalando que:

“De lo expuesto se deduce: a) matrimonios contraídos con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma del Título Preliminar del Código Civil, así como los contraídos con anterioridad a la Constitución Española, a falta de nacionalidad común, se rigen por la ley nacional correspondiente al marido al tiempo de su celebración; b) los matrimonios contraídos tras la entrada en vigor de la Constitución Española hasta la entrada en vigor de la Ley de 15 de octubre de 1990, debe estarse a lo establecido en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 39/2002 de 14 de febrero, en cuanto declara inconstitucional el artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, en el inciso «por la ley nacional del marido al tiempo de la celebración», debiéndose recordar la doctrina mantenida por este Centro Directivo en Resolución de 9 de julio de 2014, y c) matrimonios contraídos después de la vigencia de la Ley 15 de octubre de 1990 se les aplica la normativa contenida en el artículo 9.2, si bien teniendo en cuenta el artículo 107 del Código Civil

Es decir, que este matrimonio estaría sujeto, a falta de ley personal común y de capitulaciones matrimoniales, al criterio de la residencia habitual y por tanto a gananciales. Sin embargo, a pesar de la citada Resolución, a mi me parece más que prudente (y de bajo coste), que se hagan capitulaciones matrimoniales (y estos cónyuges las hicieron) en los casos que pudieran resultar dudosos, dejando meridianamente claro que el régimen matrimonial será el que los cónyuges consideren oportuno en las capitulaciones que otorguen. De esta manera se evitarán errores e incorrectas interpretaciones en el futuro.

¿Puedo “incluir” a mi marido en la escritura de herencia de la casa de mis padres?

Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales, claro está. Le aconsejo esta lectura. No es su caso, pero se le acerca.

Si no está casada en gananciales, lo que podría necesitar es pasar a gananciales. Si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacer lo que pretende por otras vías. Le aconsejo vaya a un Abogado o un Notario con su escritura (y el recibo del IBI-contribución) para que le hagan unos números. ¡Y mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto¡

En cuanto a si puede usted poner alguna “cláusula” a su marido (cosa que también me preguntaba), le diré que podría poner alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de qué sea lo que quiere usted poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.

Notarial

¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?

Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos  y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.

¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?

Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.

No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.

Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.

En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:

  • Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
  • Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
¿Las copias simples van firmadas?

No.

Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.

El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”“no, esto es mío”, les digo).

El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.

 

¿Las notarías se cierran por vacaciones?

Es una pregunta habitual sobre todo en las fechas veraniegas. Quizá sea porque se nos relacione con el mundo judicial que queda paralizado en Agosto.

Pero no, las notarías no cerramos por vacaciones, aunque habría hacer algunos matices.

No cerramos las notarías únicas, es decir, las notarías de localidades en las que no existe más de un Notario, aunque los empleados de la notaría y los Notarios tengamos vacaciones, como es lógico. Como en cualquier otro trabajo, los que no están de vacaciones suplen (en la medida de lo posible) a los que las están disfrutando y el Notario es sustituido por un compañero (el que determina el Reglamento Notarial u otro que pueda hacerlo).

Sin embargo, cuando la notaría no es única, si que podría cerrarse haciendo coincidir las vacaciones de Notario y empleados, dejando a alguien de guardia porque (sin duda) habrá algunas cosas que atender (retirada de documentación y pagos, fundamentalmente) y con la indispensable organización con los compañeros de plaza o con alguno de ellos, puesto que el servicio en la localidad no puede quedar desatendido, circunstancia que es controlada por el Colegio Notarial correspondiente.

Dicho lo dicho, terminaría diciendo que no es usual el cierre de una notaría por vacaciones. Yo no he tenido opción de hacerlo pues llevo quince años como Notario único, pero mi padre que lo fue muchos años en un par de capitales solo lo hizo cuando por razón de edad y falta de acuerdo entre sus empleados, consideró que había llegado el momento de hacerlo.

¿Puede un Notario estar a sueldo de otro Notario?

No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice:

“En ningún caso el notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro notario“.

¿Qué competencias nuevas tienen los Notarios tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria?

Veinte nuevos tipos de escrituras o actas notariales surgieron, según clasificación de mi Programa de Gestión notarial, tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. En mi pequeña notaría no me he estrenado más que con algunos de ellos. Son estos (y si falta alguno, pues lo añadiré cuando caiga en ello):

Acta de expediente previo a la celebración de matrimonio

Escritura de celebración de matrimonio

Escritura de separación matrimonial o divorcio

Modificación de acuerdo de separación o divorcio

Acta de notoriedad para la constancia del régimen económico matrimonial

Convenio regulador

Modificación de convenio regulador

Escritura de nombramiento de perito en contrato de seguro

Nombramiento de perito en general

Escritura de conciliación

Aprobación de la partición realizada por el contador partidor

Aceptación de herencia a beneficio de inventario

Designación o nombramiento de contador partidor dativo o albacea

Prórroga en el cargo de contador partidor o albacea

Acta de notoriedad de herederos abintestato colaterales

Acta de requerimiento al heredero para aceptar la herencia

Acta de ofrecimiento de pago y consignación de deudas

Acta de procedimiento de reclamación de deudas dinerarias no contradichas

Acta de subasta electrónica notarial

Acta de jurisdicción voluntaria sobre recuperación de depósitos y títulos valores

¿Qué es una copia testimoniada?

Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando le di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido.

En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.

¿Con que fin?

Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.

Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.

¿Qué hacer cuando un notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?

Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.

No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.

Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.

Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.

Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.

¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

¿Qué significa “nihil prius fide”?

Significa “nada antes que la fe” y es el lema de los Notarios españoles.

Es latín, no es inglés, si se me permite la broma, así que léalo “como suena”.

¿Qué significa cierre de copia en notaría?

Pues no tengo ni idea.

Me he encontrado con esta pregunta en las búsquedas de mi WordPress y, de momento, no imagino a que se puede referir.

De cerrar algo, se cierran las escrituras matrices cuando terminan las actuaciones derivadas de la misma. Muchas de ellas están explicadas en este post.

Pero cerrar copia, no tengo ni idea de que es. No conozco esa expresión.

¿Qué tiempo tiene la notaría para entregar las copias?

Artículo 249.1 del Reglamento Notarial

Las copias deberán ser libradas por los notarios en el plazo más breve posible, dando preferencia a las más urgentes. En todo caso, deberá expedirse en los cinco días hábiles posteriores a la autorización.

Pero claro, téngase en cuenta que no es lo mismo un testamento que una hipoteca y que no es lo mismo que con posterioridad al otorgamiento se hayan de practicar o de llevar a cabo por ley, por conveniencia o a solicitud de los otorgantes otro tipo de actuaciones.

Y es que tras el otorgamiento de su escritura, en la notaría quedan muchas cosas por hacer. Aquí tengo explicadas muchas de ellas. Aquí tiene usted otras.

En consecuencia, si ha firmado usted un testamento o un poder, se podrá ir con la copia bajo el brazo, pero si ha firmado usted una compraventa y una posterior hipoteca que se presenta en el Registro de la Propiedad que tiene que responder a la presentación o si ha firmado una compraventa y ha pedido al Notario que se la liquide de impuestos y se la inscriba en el Registro, los cinco días del Reglamento serán, casi con seguridad, imposibles de cumplir.

Así que, a la gallega, termino con otra pregunta ¿qué ha ido usted a firmar a la notaría?

 

¿Qué vacaciones tiene un Notario?

Pues los Notarios tenemos una inusual, atípica, organización de las vacaciones. Vaya por delante que los Notarios solemos trabajar más con los años. Menos cuando somos más jóvenes y más según vamos cumpliendo años, puesto que generalmente con la antigüedad vamos alcanzando notarías de mayor volumen de trabajo. Fuera de esa circunstancia del volumen de trabajo, somos igual de trabajadores que los demás, es decir, unos nada, otros poco, otros mucho y otros muchísimo, con independencia del volumen de trabajo, quiero decir…

Pero es el Reglamento Notarial el que regula esas vacaciones en forma de ausencias y licencias.

Artículo 44

Los Notarios, no teniendo reclamado su ministerio, podrán ausentarse de su Notaría o distrito notarial por los plazos y con las condiciones siguientes:

a) Por cinco días si la Notaría está demarcada en población donde hay un solo Notario.

b) Por diez días si en la residencia hubiere dos Notarios en servicio efectivo.

c) Y por quince días en las Notarías donde residan y presten servicio efectivo más de dos Notarios.

Al hacer uso de este derecho, los Notarios deberán dar conocimiento a la Junta directiva y a la Dirección General de las fechas en que se ausenten y vuelvan a hacerse cargo de su Notaría.

De las mencionadas ausencias no podrá usarse por cada Notario más de seis veces al año, ni las ausencias podrán ser sucesivas, debiendo mediar entre una y otra un mes, por lo menos, de intervalo.

Artículo 45

Independientemente del derecho anterior, los Notarios podrán obtener licencias ordinarias o extraordinarias, que serán concedidas por las Juntas directivas de los respectivos Colegios y por la Dirección General.

Las Juntas directivas podrán conceder licencias ordinarias, que no excederán del plazo de un mes en cada año.

La Dirección General podrá conceder licencias ordinarias que no excederán del plazo de dos meses en cada año.

Las licencias extraordinarias sólo se podrán conceder por la Dirección General en casos excepcionales, mediante justa causa y por plazo máximo de un año.

Las licencias se concederán en virtud de solicitud del Notario interesado dirigida al Decano de la Junta directiva, y por conducto de ésta y con su informe, a la Dirección General, cuando a ella corresponda su concesión.

Con el Reglamento en la mano, un Notario de una plaza con más de un Notario, podría trabajar ocho meses y ausentarse cuatro. Uno de una localidad con dos Notarios, podría trabajar nueve meses y ausentarse tres y uno de una localidad con un único Notario (mi caso), podría trabajar diez meses y ausentarse dos.

Con el Reglamento en la mano, con independencia del derecho anterior, caben las licencias del Artículo 45 que se añadirían a lo que podemos estar ausentes de nuestras notarías.

La realidad es que, ni mucho menos, nos tomamos tantas vacaciones, ni podemos permitírnoslo puesto que existe libre competencia entre los Notarios y pueden ustedes imaginar lo que ocurriría con la notaría de un Notario que se ausente dos, tres o cuatro meses al año y que encima, por si se ha quedado con ganas o está cansado, se pida una licencia de un mes.

 

¿Tengo derecho a elegir notario?

Sí.

Artículo 3

El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.

Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.

La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.

La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.

Oposiciones a notarías

¿Cuándo salen las notas de tercer ejercicio de las oposiciones a notarías?

Pues lo dice el Artículo 18 del Reglamento Notarial:

“Las calificaciones se harán, en los dos primeros ejercicios, al término de cada sesión, y en el tercero y cuarto ejercicios, el mismo día o el siguiente en que concluya la lectura por el último opositor“.

Es costumbre que el último opositor al que corresponda leer, sea el único que lo haga en el día, pues una vez que termina de hacerlo, el Tribunal se encierra a calificar y saca en ese día la lista de aprobados del tercero que es (aunque ha habido excepciones) la lista de aprobados definitivos de la oposición.

¿El Tribunal te puede decir algo durante los exámenes orales?

Pues poca cosa.

Solo lo que indica el Artículo 16 del Reglamento Notarial:

“El tribunal no hará advertencia ni pregunta alguna a los opositores sobre las materias del ejercicio. Al presidente corresponde fijar la hora del comienzo y fin del ejercicio y advertirá al opositor, por una sola vez, con diez minutos de antelación, la hora en que debe acabar. Podrá también exigir que los opositores se atengan a la cuestión y eviten divagaciones inoportunas, y dar cumplimiento a las prescripciones de este reglamento relacionadas con la práctica de estos ejercicios”.

¿Por qué cuando me retiro o suspendo en notarías no sale mi nombre?

Pues porque lo dice el Reglamento Notarial en su Artículo 18:

“Las calificaciones se expondrán seguidamente al público, expresándose el número de puntos alcanzados por cada opositor, sin hacer mención de los opositores que no hubiesen sido declarados aptos en los ejercicios”.

De ahí que un opositor suspendido, retirado o excluido, deje de ser FULANITO DE TAL Y CUAL, para quedar convertido en un triste número y una letanía a continuación:

SUSPENSO o NO APTO

RETIRADO

EXCLUIDO

¿Por qué te ponen en notarías una nota de 5,01 y no de 5,00?

Pues la verdad es que no lo sé.

En mis cinco convocatorias, estoy seguro de que al menos en una dieron cincos (5) y no cincos ceros unos (5,01). Se interpretó, creo recordar, como un aprobado “con condiciones” que te obligaría a pasar algo más holgado el siguiente ejercicio. Posteriormente no sé si se han dado más casos. Lo habitual es que el que aprueba con la mínima lo haga con 5,01.

Recuerdo a un viejo compañero de colegio que se empeñaba en decir que en mi primer oral, había aprobado con la mínima y yo le decía (enfadado): “No he aprobado con la mínima; la mínima es 5,01 y yo he sacado un 5,05”.

Lo de las notas lo regula el Artículo 18 del Reglamento Notarial que dice al respecto:

“En los dos primeros ejercicios, cada uno de los miembros del Tribunal podrá conceder de uno a diez puntos, y de uno a veinte en el tercero y en el cuarto. En ningún caso al opositor que haya obtenido la declaración de aptitud en un ejercicio podrá asignársele una calificación inferior a cinco puntos”.

¿Se pueden consultar textos legales durante el tercer ejercicio?

Sí y hasta una calculadora.

Lo regula el Artículo 16 del Reglamento Notarial:

“Los opositores estarán totalmente aislados, y no podrán consultar sino los textos legales que el tribunal les permita, y que por sí mismos se proporcionen, sin notas de jurisprudencia ni comentarios. Así mismo podrán utilizar calculadora”.

¿Te pueden echar de los exámenes orales?

Sí, aunque es inusual que se excluya a nadie con el clásico toque de campana.

Lo regula el Artículo 16 del Reglamento Notarial:

“En el primer ejercicio se podrá excluir al opositor, al concluir su exposición del segundo tema de Derecho Civil, si el tribunal, por unanimidad, acuerda que los ha desarrollado con manifiesta insuficiencia para obtener la aprobación. Igual medida podrá ser aplicada en el segundo ejercicio al término de la exposición del primer tema de Derecho Hipotecario“.

Poderes

¿En qué se diferencia un apoderado general de un administrador?

Me lo preguntaba una inquieta joven que dejaba de ser Administradora para pasar a ser Apoderada General de una sociedad mercantil.

“Si puedo hacer lo mismo, ¿qué diferencia hay?”

“Bueno, lo mismo, lo mismo, exactamente lo mismo, no puedes”, le dije. El Apoderado (aunque sea un Apoderado General) está más limitado que el Administrador.

Además, el Apoderado depende del Administrador, mientras que el Administrador depende de la Junta General. El Apoderado recibe instrucciones del Administrador y el Administrador las recibe de la Junta. Es una cuestión de dependencias, de jerarquías, de facultades y de modus operandi, pues el Administrador está mucho menos controlado en sus actuaciones que lo está un Apoderado General.

Puestos a disponer de una carta blanca para actuar, está mucho más próximo a ella, el Administrador que el Apoderado General.

 

¿Puede el apoderado revocar el poder?

No, de ninguna manera.

El que otorga y revoca el poder es el poderdante, es aquel en cuyo nombre se actúa.

El que lo utiliza, el apoderado, lo que puede es usarlo o no usarlo, pero no revocarlo.

Si no quiere usted el poder, devuelva lo copia o pídale al poderdante que se lo revoque.

Pólizas

¿La intervención parcial de las pólizas está en desuso?

No, no está en desuso.

Esa intervención parcial, supone que los distintos otorgantes pueden firmar en diferentes notarías.

Lo importante es que la forma de pago de los honorarios notariales ha cambiado como consecuencia de alguna reciente Resolución de la DGRN.

Antes los honorarios totales, se repartían entre los Notarios que intervenían la póliza. Actualmente el Notario que interviene la firma de la entidad de crédito, para aclararnos, cobra solo 30,05 Euros más Iva y eso es lo que cobra de menos el Notario que interviene la firma del deudor, al que corresponde el resto de los honorarios devengados.

Confirmings sin cuantía

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados?

Crédito en garantía de confirming

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?

Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿porqué no intervenirlo como confirming sin más?

Entrega a cuenta en leasing

Preguntas con respuesta:

¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?

Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido una duda:

¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?

El arrendador financiero (el banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería cómo una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses.

 

Pignoración de préstamos ICO

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué el ICO ha pignorado sus préstamos?:

Desde hace unas semanas las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en múltiples préstamos.

¿Que ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?

Pólizas independientes

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?

Registro Civil

¿Pueden solicitarme un certificado de matrimonio desde la notaría?

Registro de la Propiedad

¿El registro tiene siempre que dar nota al Notario aunque la finca descrita no esté inscrita?

Así es.

La nota registral de información continuada que los Notarios tenemos obligación o posibilidad de pedir, según los casos, ha de expedirse siempre aunque, la finca descrita en la solicitud no esté inscrita o existan dudas fundadas de que pueda estar en todo o parte ya inmatriculada.

 

 

¿Se podrá inscribir una venta hecha por el que no es el titular registral?

Vaya pregunta más rara, ¿no?

Pues evidentemente no. El que tiene que vender es el dueño. Y el dueño, es el dueño, no quién diga el Registro que es el dueño. Otra cosa es porqué el dueño no es el titular registral. Podría haber un documento privado de venta que tendría que liquidarse de impuestos y elevarse a público o una escritura sin inscribir.

Cuando me hicieron esta pregunta, relacionada con la dación en pago de hipoteca a un Banco, sospeché que el deudor del Banco seguía siendo deudor, pero ya no era dueño.  Así que si vendió y el nuevo propietario inscribió sin hacerse subrogación o con subrogación inconsentida por el Banco de la hipoteca, el derecho del acreedor (el derecho del Banco) estaría intacto por lo que podrá ejercitar la acción personal contra su deudor y dirigirse contra todos sus bienes y la real contra el bien hipotecado, sea quien fuere su dueño (el titular registral) que sufriría la ejecución y podría perder su propiedad, sin perjuicio de sus propias acciones contra el que el vendió que dependerán de las circunstancias (si se subrogó podrá reclamarle lo que el otro, el vendedor, haya dejado de pagar y si no se subrogó habría que ver la forma en que se hubiera pactado el pago del precio).

Seguros

¿Es necesario volver a acreditar el uso para “evitar” el seguro decenal?

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando el autopromotor de una vivienda para uso propio manifiesta que lo es (que es promotor de una única vivienda para uso propio) al declarar el final de obra, no es necesario que acredite la constitución del llamado “seguro decenal”. En caso de que transmita la edificación dentro del plazo de diez años desde el final de la obra, el adquirente puede exonerarle del seguro en cuyo caso el transmitente (el autopromotor) debe acreditar el uso de la vivienda.

Si el adquirente del autopromotor transmite (dentro del plazo de los diez años), el seguro decenal será necesario salvo nueva exoneración del “segundo” adquirente, sin que sea necesario acreditar de nuevo el uso, pues esa condición de usar la vivienda solo se impone al que fue declarante de la obra y manifestó ser autopromotor de la misma.

Primas de seguros

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué no se exige a las aseguradoras, como se exigió en su día a las eléctricas, que nos detallen lo que pagamos por nuestros seguros?

Testamentos y Herencias

¿Cómo me aseguro de que mi legado o herencia solidaria se hace efectivo?

Uno de esos preceptos “raros”, “escondidos” y de uso infrecuente en el Reglamento Notarial es el 179 que nos impone a los Notarios algunas obligaciones para garantizar la efectividad de los legados o herencias llamadas “solidarias” que son aquellas en las que el testador ha dispuesto alguna cláusula en favor de instituciones de interés general.

Artículo 179 del Reglamento Notarial

“Los notarios que autoricen o eleven a escritura pública testamentos en los cuales conste alguna disposición de carácter benéfico o benéfico-docente, o que tenga por objeto fines de interés general……….remitirán a los órganos administrativos competentes que ejerzan el protectorado sobre las fundaciones creadas para el cumplimiento de dichos fines, una copia simple de la cláusula o cláusulas testamentarias correspondientes, tan luego como llegue a su conocimiento el fallecimiento del testador.

De igual modo los notarios que autoricen o eleven a escritura pública particiones o manifestaciones de herencia fundadas en testamentos que contengan alguna disposición de las expresadas en el párrafo anterior, notificarán mediante acta, a los órganos administrativos competentes a que se refiere el apartado anterior, el texto íntegro del testamento, con cargo a la herencia, siendo responsables, si no lo hicieren, de los perjuicios que puedan ocasionar con su negligencia. No se admitirán en ningún Registro u oficina dichas particiones si no aparecen otorgadas precisamente en escritura pública, y en ésta no consta el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente”

 

¿Cuándo me entregan mi testamento si lo hice en la jornada del testamento?

No había entendido esta pregunta hasta ahora mismo.

Es muy probable que venga de México donde, como en otros países, hay “días del testamento”. No sé exactamente en que consisten, pero en ellos se promociona el otorgamiento de testamentos y por lo que parece se debe generar un cierto atasco en la entrega de las copias.

De ahí la pregunta que, a priori, parece repetitiva: …me entregan mi testamento… si lo hice en la jornada del testamento.

En España, lo usual es que el testador se marche de la notaría con la copia bajo el brazo.

¿Dónde podemos averiguar las propiedades de una persona fallecida?

Si las propiedades inmobiliarias las tienen localizadas la cosa es tan sencilla como acudir al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar nota simple de las que se encuentren a nombre de esa persona. Puede que tengan que ir a un Registro o a varios.

Otra cosa es que no sepan donde se encuentran o que no estuvieran inscritas, en cuyo caso no podrán recurrir al Registro y tendrán que intentar la consulta por la vía catastral para lo que será necesario disponer del DNI del difunto.

¿Durante cuánto tiempo está el testamento en la notaría?

Bueno, que nadie se preocupe que si Matusalen hubiera fallecido este año, los Notarios tendríamos su testamento debidamente archivado.

Fuera de bromas. Su testamento se conservará en la notaría en la que se firmó durante 25 años. Cumplidos los 25 se llevará al Archivo del Distrito Notarial y a los 100 pasará a los Archivos Históricos.

Así que si una persona nació en 1899 y otorgó testamento al cumplir 18 años, este año su testamento se habrá llevado al Archivo Histórico.

Y si el Notario se jubiló, se murió, se trasladó o pidió una excedencia siempre habrá un sucesor y si su notaría se amortizó y desapareció, siempre estarán los Archivos.

 

¿El testamento caduca?

La pregunta exacta que una señora me formula es:

  • Una amiga me ha dicho que pasados ciertos años desde que una persona hace testamento deja de valer. ¿Es cierto?. 

La respuesta exacta que le doy es:

  • NO. Bajo ninguna circunstancia un testamento deja de valer por el paso del tiempo.
¿Es verdad que existe un plazo para cobrar la herencia?

No, no es cierto. Hay un plazo para pagar los impuestos, pero no para “cobrarla”. El término no es, además, del todo acertado pues las herencias no se cobran, las herencias se aceptan, se adjudican o se adquieren.

Otra cosa es que la acción para reclamarla, prescriba, como la mayoría de las acciones en nuestro derecho, aunque el plazo es de (nada menos) que 30 años. Reclamar una herencia es la acción de los que se creen con derecho a ella y no han sido reconocidos como herederos en el título sucesorio (testamento o declaración ab intestato). Si uno está reconocido como heredero, no tiene nada que reclamar.

No caben, en consecuencia, las presiones entre los herederos dirigidas a apremiar a los que no tengan toda la información o que tengan dudas a fin de que las acepten o se adjudiquen, como en muchas ocasiones suele ocurrir.

¿Puede mi madre incapacitada nombrarme heredero y desheredar a mi hermano?

“Somos dos hermanos, nuestra madre que tiene 83 años está divorciada e incapacitada judicialmente debido a la enfermedad mental que padece. Yo soy su tutor. Mi hermano se ha desentendido totalmente de nuestra madre.

¿Me puede nombrar a mi heredero y desheredar a mi hermano? Para mi hermano, mi madre es como si no existiera y es completamente demostrable”.

Puesto que su madre está judicialmente incapacitada y puesto que el tutor no puede hacer testamento por el incapacitado, la única posibilidad de que otorgue testamento es la que regula el Artículo 665 del Código Civil que en cuanto al testamento del incapacitado en intervalo lúcido, establece lo siguiente:

“Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad”.

Este Artículo requiere que la sentencia no le haya impedido hacer testamento, que esté en intervalo lúcido y que dos médicos respondan de su capacidad. De no ser así el Notario no autorizará el testamento. No hay otra opción y no parece ser su caso.

¿Puedo pagar el Impuesto de Sucesiones sin contar con los demás herederos?

En principio (solo en principio), pienso que se podría hacer una liquidación parcial del Impuesto, pero para ello el inventario y el avalúo tendría que ser también parcial (tan parcial como unilateralmente confeccionados y por tanto peligrosísimos).

Si alguien presenta a liquidar una herencia parcial entiendo que se le aceptaría la documentación (aunque no veo descabellado que se la rechacen si la someten a examen previo, se informa y el interesado recapacita), sin perjuicio de que luego se requiera (y se sancione) a los demás interesados en la herencia.

No obstante, no es nada aconsejable esta práctica, no ya por una eventual sanción sino porque esa liquidación parcial que suele estar fundada en desavenencias, no hará más que aumentarlas originando una problemática mucho mayor entre los herederos.

Lo que hay que hacer es conseguir el acuerdo para inventariar, valorar, repartir (si es posible y conviene) y pagar el impuesto.

 

¿Puedo renunciar a una herencia después de haberla aceptado?

No.

Artículo 997 del Código Civil

La aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido.

¿Qué es levantar un testamento?

Pues nada, no es nada.

Ese término no existe. Los testamentos son abiertos pero no se abren, pueden ser cerrados pero no cierran y no se levantan porque no descienden, ni se bajan a ninguna parte.

Mejor será que se lean este post.

 

¿Qué es una extensión de una herencia?

Pues no es nada, puesto que el término correcto es el de Adición de Herencia.

Ocurre, más de lo que puedan pensar, que los herederos no incluyen en la escritura de herencia todo aquello que pertenecía al difunto. Cuando se descubre la omisión (y dependiendo del tipo de bien omitido y que hay que adicionar) puede hacer necesaria la Adición de Herencia que es lo que (supongo), que mi consultante llama “extensión de una herencia“.

¿Qué ocurre con las herencias de los desaparecidos?

Pues que hay que declararlos ausentes y posteriormente fallecidos.

Con la declaración de fallecimiento, se abre la sucesión y está prevista en el Código Civil la posibilidad de reaparición del desaparecido. Me jugué el tipo en mi tercer ejercicio de 2002 con una situación de estas.

Es uno de los motivos por los que se hacen tantos esfuerzos en recuperar los cadáveres en situaciones de accidente, naufragio, terremoto y otras tragedias, etc…

Sin muerto, no hay herencia. Como tampoco se puede heredar sin estar cierto del derecho a la herencia.

¿Qué pasa cuando no hay nadie que pueda heredar?

En el Derecho Civil común, el Derecho Castellano, cuando alguien fallece, no ha otorgado testamento y no tiene descendientes, ascendientes, ni cónyuge, ni hermanos, ni sobrinos, ni primos hermanos, hereda el Estado.

Existe una creencia por parte de mucha gente, de que el Estado hereda si no haces testamento. Es falso, erróneo. Completamente. El Estado hereda si no haces testamento y no tienes parientes, ni cónyuge.

Más allá del cuarto grado, los parientes no cuentan (por ejemplo, el hijo de un primo hermano, es quinto grado y no nos hereda abintestato).

¿Qué pasa si te corresponde por testamento algo que ya no es del difunto?

Bueno, pues que normalmente el legado que te hayan hecho estará revocado y no recibirás nada, salvo que pudiera estimarse el legado como un legado de cosa ajena, cosa que no suele suceder y requeriría una redacción muy clara del testamento.

Sin ver el testamento, es imposible afinar más en esta cuestión.

¿Qué plazo hay para la declaración de herederos?

Ninguno, pero matizo…

Si una persona fallece sin haber otorgado testamento y es necesario proceder a la declaración de herederos abintestato, no hay ningún plazo, pero sí que lo hay para pagar los impuestos y también para que una vez instada la declaración de herederos, pueda el Notario (actualmente siempre lo hace un Notario) declarar quienes son (conforme a la ley) los herederos de esa persona. El plazo es de veinte días desde la firma del requerimiento al Notario, que lo terminará (sino hay incidencias) mediante otro documento donde declarará herederos a quienes corresponda.

¿Qué se puede hacer si no se sabe nada de un heredero?

Esta no deja de ser una formulación distinta de otras preguntas planteadas en mis posts sobre herencias, en los comentarios a los mismos y en las FAQs de esta sección, pero hoy me dicenhace años que no sé nada de mi hermano y ambos tenemos que arreglar la herencia a mi padre, ¿hay algún  plazo para que mi hermano y coheredero tenga que dar señales de vida? No, no lo hay, contesto. Entonces, ¿se queda todo paralizado mientras él no aparezca? Sí, de momento es así (aunque si estuviera definitivamente desaparecido es otro caso y si lo que no quiere es decir nada, otro caso también distinto).

Insisto otra vez: Hay plazos para pagar los impuestos, pero no hay un plazo para heredar.

Si no aparece habrá dificultades para pagar los impuestos (precisamente ayer escribí en esta misma sección sobre ese tema) y será imposible resolver la herencia.

¿Se puede heredar una notaría?

No.

El acceso al Notariado es por oposición.

La regulación del acceso se encuentra contenida en el Capitulo I del Título Primero del Reglamento Notarial (artículos 5 y siguientes):

….El ingreso en el Notariado tendrá lugar mediante oposición para obtener el Título de Notario….

Los que aspiren a realizar las pruebas selectivas para el ingreso en el Notariado deben reunir, en la fecha que termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:

a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley 17/1993, de 23 de diciembre, de acceso a determinados sectores de la función pública de los nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.

b) Ser mayor de edad.

c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.

d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta licenciatura, en los términos previstos en el segundo párrafo del apartado 2 del artículo 21 de este reglamento.

Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior, se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.

Y una vez obtenida la primera, las siguientes se pueden obtener, si se quiere, por el mismo método, es decir, participando en concursos de traslado.

Así que las notarías no se heredan, ni se compran, ni se venden.

Mediante la Demarcación Notarial que se revisa periódicamente el Ministerio de Justicia reorganiza las notarías existentes que actualmente rondan las 3.000.

¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos?

Sin estar (lo que se dice estar presentes) sí que se puede, pero si no están presentes habrán de estar representados.

El representado puede haber otorgado un poder o puede haber ordenado verbalmente a otro que vaya en cuyo caso luego habrá de ratificar (que aceptar, que dar por buena) la escritura que el mandatario verbal firmó en su nombre. Si no se ratifica es papel mojado hasta que se haga.

O sea que la respuesta es más bien que no se puede (a salvo que los que no estén, estén representados).

¿Se puede vender una herencia prescrita?

Sí, claro. Se puede vender una herencia prescrita. El problema que puede generar la realización de actos de disposición sobre la herencia prescrita (y supongo que de ahí viene esta búsqueda de la que me avisa mi WordPress) es de que la renuncia a la herencia prescrita constituye una donación si es gratuita y una compraventa si no lo es (si no es gratuita) y como tal donación o venta debe tributar.

Si es herencia es fácil la liquidación pues hay un precio, pero si es gratuita y no se valora el hecho imponible (si no se da una valor a la herencia renunciada) será más indetectable para el fisco.

Otra cosa es la renuncia a la prescripción ganada, pero esa es otra historia y nada fácil de resolver, por otra parte.

 

 

¿Si desheredo a un hijo, también desheredo a los nietos?

Desheredar a un hijo por alguna de las causas en que puede hacerse, no supone quitarse de encima a los nietos hijos de ese hijo, salvo que exista también causa de desheredación del nieto o nietos.

El artículo 857 del Código Civil establece:

“Los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima”.

Los derechos legitimarios del hijo desheredado corresponden a sus propios hijos, es decir, a los nietos del que deshereda (el padre o abuelo, según se mire). ¿Y qué derechos son esos? ¿Estamos hablando de la legítima estricta o de la mejora? Mis compañeros Marco y Sánchez-Ros analizan ese tema y otros de interés en la materia en su blog enlazado, pero anticipo que la corriente mayoritaria deja a los descendientes con la legítima estricta.

Es interesante destacar que la partición de la herencia no exige la presencia, ni el consentimiento en modo, alguno del desheredado, aunque sí la de sus descendientes.

Por lo expuesto, muchos abuelos que vienen a desheredar a alguno de sus hijos, se disgustan al ver que a los nietos corresponde respetarles la legítima, aunque la mala relación con sus hijos suele dar a la inexistencia de relaciones con los inocentes nietos del testador desheredante.

 

¿Tributa la consolidación de un usufructo en caso de renuncia a la herencia?

Somos nudo propietarios de unos bienes heredados de mi madre, cuyo usufructo por herencia de mi madre era de nuestro padre. ¿Tenemos que declarar algo por razón de ese usufructo, dos hermanos que hemos renunciado a la herencia de nuestro padre?

Sí. La circunstancia de que hayan renunciado a la herencia, no afecta a su condición de nudo propietarios de los bienes que usufructuaba su padre. Siguen siendo nudo propietarios y con su muerte, dueños en pleno dominio como consecuencia de la consolidación de usufructo y de la nuda propiedad.

Pueden leer al respecto este post.

 

 

¿Un burofax revoca el testamento?

¿Un burofax dirigido a quién?

¿Al heredero?, ¿al Notario?

No, categóricamente no. Si quiere revocar un testamento, vaya usted al Notario y haga otro nuevo, incluso solo para revocar el anterior si es que tiene claro que quiere cambiar a su heredero, aunque no tenga otro elegido.

 

Legado del dinero que quede tras gastos e impuestos

Pregunta con respuesta:

¿Se puede hacer un legado del dinero que quede en la herencia tras pagar gastos e impuestos?

En realidad no debería plantearme si se puede hacer, porque lo cierto es que este legado está incluido en un testamento YA otorgado.

En ese testamento se decía que se legaba “el dinero que quede en las cuentas después de pagarse los impuestos y gastos derivados de la herencia”.

Así que indudablemente se puede, claro que se puede, pero, a mi juicio, con este legado se dificulta la determinación del objeto legado puesto que su importe no se puede determinar hasta que se paguen los gastos e impuestos y no es posible determinar los gastos e impuestos en tanto no se determine el importe legado.

Así que como autorizante de ese testamento yo procuraría orientar la voluntad del testador de otro modo, no haciendo esa alusión y como autorizante de la herencia pienso que el importe exacto del legado no podría ser determinado (aunque finalmente pudiéramos haber acertado) y, al mismo tiempo, que esos gastos e impuestos que disminuirían la cantidad efectivamente legada (o más bien percibida por el legatario) formarían parte del caudal relicto (de la herencia) y tributarían como el resto del caudal hereditario.

La voluntad del testador está clara: esa voluntad es que pagados los gastos e impuestos de la herencia, todo el dinero sea para el legatario. Está también claro que todo el dinero (antes de restar gastos e impuestos) forma parte de la herencia. También está claro quienes son los sujetos pasivos de los impuestos devengados. Pero, ¿cual es la base imponible del legado? y ¿a quien se ha impuesto por el causante la obligación de pago de los gastos e impuestos?

Tutores

¿Podemos nombrar un tutor para nuestra hija discapacitada?

No es lo mismo ser discapaz, que incapaz.

Un discapaz no es un incapaz, salvo que su discapacidad le prive de regirse por sí mismo en el ámbito de su persona y bienes.

El término incapaz es el término relevante desde un punto de vista jurídico, aunque la discapacidad puede tener influencia en temas como las bonificaciones y reducciones fiscales o en materia de familia numerosa.

Así que estos padres podría estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor, que además es discapacitada (según dicen ellos), en cuyo caso la tutela solo será efectiva si ambos fallecen antes de la mayor edad de su hija y hasta que su hija alcance la mayoría de edad o podrían estar interesados en nombrar un tutor para su hija menor de edad e incapacitada (que es lo que puede que además sea), en cuyo caso el nombramiento de tutor se haría efectivo, o bien, a la muerte de los padres, siendo la hija menor, o tras su muerte, siendo ya la hija mayor y una vez extinguida su patria potestad rehabilitada (que es la figura que ampara a los menores incapacitados cuando alcanzan la mayoría de edad).

Si la hija es incapacitable pero no está incapacitada (hablamos siempre de la misma hija, pero en diferentes hipótesis), estaríamos en el primer supuesto, es decir, a la mayoría de edad, el tutor nombrado por los padres cesaría en sus funciones y el juez debería designar otro nuevo.

El nombramiento del tutor depende en última instancia de los jueces y judicial es el procedimiento de incapacitación.

 

¿Puede mi madre incapacitada nombrarme heredero y desheredar a mi hermano?

“Somos dos hermanos, nuestra madre que tiene 83 años está divorciada e incapacitada judicialmente debido a la enfermedad mental que padece. Yo soy su tutor. Mi hermano se ha desentendido totalmente de nuestra madre.

¿Me puede nombrar a mi heredero y desheredar a mi hermano? Para mi hermano, mi madre es como si no existiera y es completamente demostrable”.

Puesto que su madre está judicialmente incapacitada y puesto que el tutor no puede hacer testamento por el incapacitado, la única posibilidad de que otorgue testamento es la que regula el Artículo 665 del Código Civil que en cuanto al testamento del incapacitado en intervalo lúcido, establece lo siguiente:

“Siempre que el incapacitado por virtud de sentencia que no contenga pronunciamiento acerca de su capacidad para testar pretenda otorgar testamento, el Notario designará dos facultativos que previamente le reconozcan y no lo autorizará sino cuando éstos respondan de su capacidad”.

Este Artículo requiere que la sentencia no le haya impedido hacer testamento, que esté en intervalo lúcido y que dos médicos respondan de su capacidad. De no ser así el Notario no autorizará el testamento. No hay otra opción y no parece ser su caso.

¿Puede nombrar tutor uno solo de los titulares de la patria potestad?

Por supuesto.

Cada progenitor y titular de la patria potestad puede nombrar tutor a quien quiera, pero la tutela solo se hará efectiva si el hijo es menor y el padre y la madre fallecen. Si es menor y el padre (o la madre) vive, la tutela no será necesaria, pues habrá quien ejerza la patria potestad (el padre o la madre). Guarda y custodia no tienen nada que ver con la patria potestad y no existe un concepto de patria potestad de hecho (aunque un padre esté alejado de un hijo, sigue ostentandola). Si padre y madre designan tutor, el juez decidirá a quien nombra entre los tutores designados por uno y otro, si es que ambos fallecen antes de la mayor edad del hijo.

Para lo demás, me remito a mi post “El testamento del divorciado”.

 

¿Puedo tomar decisiones notariales por mi padre, si está demente?

No, salvo que sea usted su representante legal (tutor) o voluntario (poder preventivo).

Si no es usted su tutor o su apoderado, lamentablemente, no podrá tomar usted ninguna decisión notarial o mejor dicho, no podrá usted firmar nada en la notaría en nombre de su padre.

Tendrá que incapacitarlo y que el juez (si el no otorgó documento de auto-tutela) le designe tutor.

 

 

23 comentarios

  1. Pilar Fuentes Perez

    Me gustaría realizarle una consulta:
    Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo, y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo, he revisado escrituras recientes y veo que desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se acompaña de un certificado catastral telemático, he consultado con el abogado, y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales, y que lo sea otra persona, que se puede utilizar la referencia catastral ya que es una dato público, que simplemente se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera( sin certificar) en el contrato privado de compraventa.
    A mí, me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de caracter personal, por medio del cual accedemos al inventario patrimonial o al patrimonio de una persona y además sin su autorización.
    ¿Me podría aclarar algo a este respecto?.
    Gracias

    • Buenas tardes: Ese entrecomillado no lo comprendo. ¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo? ¿Quiere usted decir que su padre ya la vendió y que el que compró y pago no tiene la finca inscrita en el Registro a su nombre aunque si que es el titular catastral? Espero su confirmación. Saludos, gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

  2. Hola buenos días,

    Querria hacer una consulta, ¿que pasa si después de hacer la herencia aparecen nuevos hijos no reconocidos?

    Si se hiciera una donación de los padres a los hijos reconocidos, de los bienes en vida, los nuevos hijos no reconocidos podrían heredar algo?

    Espero su contestación, lo que le agradezco de antemano.

    • Hola buenos días:
      En cuanto a la primera pregunta, le diré que lo primero que tendrían que hacer esos hijos no reconocidos, es conseguir que sean reconocidos como tales hijos. Si se consigue, podrían reclamar su derecho a la herencia.
      En cuanto a la donación, las causas de revocación de la donación se regulan en los artículos 644 y siguientes y el reconocimiento de hijos no está incluido como causa. Pienso que ese hijo reconocido (si consigue ser reconocido), podría reclamar la llamada reducción de disposiciones inoficiosas en virtud de la cual, las donaciones se reducirían en cuanto pudieran haber perjudicado a su derecho legitimar.
      Así que primero hay que conseguir que te reconozcan y luego habría que reclamar lo que te corresponda. En todos estos casos, los acuerdos entre unos y otros reducen y simplifican los litigios, siempre, claro está, que se sepa con seguridad que el no reconocido es hijo de verdad.
      Espero haberla ayudada. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

  3. Buenas tardes.
    Mi consulta es la siguiente:
    Hace 5 años mas o menos falleció una señora sin dejar testamento, dejando hijo único y único familiar,¿Cuanto tiempo hay para ir a recoger la herencia? ¿que problemas puede encontrar para hacerse cargo del dinero en cuentas corrientes y las tierras y casas de su madre? entiendo que es ponerse en manos de un profesional pero si por favor me orientara de los pasos a dar y posibles problemas le quedaría muy agradecido.

  4. Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda.
    Hace unos años hicimos una segregación de 2 fincas (las unimos, hicimos 1). Ahora nos hemos dado cuenta que la descripción del catastro y registro no coinciden. Mirando la escritura nos damos cuenta que la descripción de la finca, ya unida, no está bien, ya que las personas con las que linda esta equivocado. Cuando se redactó la escritura no se hizo bien, se copiaron mal los datos.
    La notaría que lo hizo ya no está en esa notaría, pero me dijo que los protocolos siguen ahí.
    Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque esa notaría no está. Este hecho no lo encuentro justo, ya que pague (y no poco) por esa escritura y el error en la redacción no es mio, sino del notario o de su secretaria, ya que sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del catastro y registro cuando la fincas estaban separadas.
    Mi pregunta es: ¿la rectificación debe ir a mi cargo cuando el error no es mio? Entiendo que tampoco es del notario actual, pero debe ser ėl el que hable con la anterior notaría o algo para solucionarlo, porque está señora ahora está en León y yo vivo en Lleida.
    Muchas gracias por tu atención
    Un saludo

    • Hola Noemí: Estoy un poco desconectado con motivo de las vacaciones. El tema es interesante (da para un post) y procuraré contestarte a la vuelta. Gracias, saludos, Justito El Notario

  5. Hola, me ha gustado mucho el blog.
    Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
    Saludos,

  6. José Hidalgo Ramos

    Buenos días Don Justo: Me podría informar qué tiempo debe transcurrir para que una herencia en Francia prescriba?

    Gracias y saludos,

    • Estimado José:
      No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.

  7. Estimado Don Justito,

    En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.

    Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura “por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.”

    Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.

    Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.

    Mis preguntas son las siguientes:
    – ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.

    – ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.

    – ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.

    Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.

    Muchas gracias de antemano.

    Un cordial saludo.

    • Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

      • Estimado Justito,
        Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
        En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
        Muchas gracias de todas formas.

        • Hola Antonio:
          En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
          El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir “salvo buen fin”, como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.

  8. José Antonio Luque Arrebola

    Buenos días Don Justo
    Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
    Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
    Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
    Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
    Atentamente
    José A. Luque Arrebola

    • Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.

      Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista “voracidad fiscal” y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.

      En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por “malas”. Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.

      Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.

    • Estimado José Antonio:
      En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
      .- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
      .- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
      El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
      Saludos. Justito El Notario.

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