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Preguntas frecuentes

Con respuesta

¿El testamento caduca?

La pregunta exacta que una señora me formula es:

  • Una amiga me ha dicho que pasados ciertos años desde que una persona hace testamento deja de valer. ¿Es cierto?. 

La respuesta exacta que le doy es:

  • NO. Bajo ninguna circunstancia un testamento deja de valer por el paso del tiempo.
Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

Pregunta CON respuesta:

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Traslado esta pregunta, unas semanas después de haberla incluido entre las SIN RESPUESTA, a las CON RESPUESTA gracias a un compañero que me dice:

Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

 

Entrega a cuenta en leasing

Preguntas con respuesta:

¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?

Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido una duda:

¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?

El arrendador financiero (el banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería cómo una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses.

 

Legado del dinero que quede tras gastos e impuestos

Pregunta con respuesta:

¿Se puede hacer un legado del dinero que quede en la herencia tras pagar gastos e impuestos?

En realidad no debería plantearme si se puede hacer, porque lo cierto es que este legado está incluido en un testamento YA otorgado.

En ese testamento se decía que se legaba “el dinero que quede en las cuentas después de pagarse los impuestos y gastos derivados de la herencia”.

Así que indudablemente se puede, claro que se puede, pero, a mi juicio, con este legado se dificulta la determinación del objeto legado puesto que su importe no se puede determinar hasta que se paguen los gastos e impuestos y no es posible determinar los gastos e impuestos en tanto no se determine el importe legado.

Así que como autorizante de ese testamento yo procuraría orientar la voluntad del testador de otro modo, no haciendo esa alusión y como autorizante de la herencia pienso que el importe exacto del legado no podría ser determinado (aunque finalmente pudiéramos haber acertado) y, al mismo tiempo, que esos gastos e impuestos que disminuirían la cantidad efectivamente legada (o más bien percibida por el legatario) formarían parte del caudal relicto (de la herencia) y tributarían como el resto del caudal hereditario.

La voluntad del testador está clara: esa voluntad es que pagados los gastos e impuestos de la herencia, todo el dinero sea para el legatario. Está también claro que todo el dinero (antes de restar gastos e impuestos) forma parte de la herencia. También está claro quienes son los sujetos pasivos de los impuestos devengados. Pero, ¿cual es la base imponible del legado? y ¿a quien se ha impuesto por el causante la obligación de pago de los gastos e impuestos?

Sin respuesta

Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial

Pregunta sin respuesta:

La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?

Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral

Pregunta sin respuesta:

¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?

Cambios catastrales de superficie

Pregunta sin respuesta:

¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad? 

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El catastro la da de alta con esa superficie. Años después el catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2.

Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

 

 

Comisiones bancarias caras

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

Compensación reembolso anticipado que no respeta el 1-0,5

Lo dice la Ley de Crédito al Consumo en su Artículo 30 pero ¿algunos no lo respetan o lo hacen premetidamente de manera ambigua o probando “a ver si cuela”?

Dicha compensación no podrá ser superior al 1 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente si el período restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si el período no supera un año, la compensación no podrá ser superior al 0,5 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente.

No vale entonces, establecer el 1% y no indicar que se reducirá el último año.

Conviene reclamar previamente o en el momento de efectuar el reembolso.

Confirmings sin cuantía

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados?

Crédito en garantía de confirming

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?

Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿porqué no intervenirlo como confirming sin más?

Hipotecas unilaterales

Pregunta sin respuesta:

¿Qué beneficio tiene (y para quien) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?

Novación y comisiones de cancelación

Pregunta sin respuesta:

Cuando se nova una hipoteca y se repiten en la escritura de novación las comisiones por cancelación/amortización anticipada: ¿el plazo de los 5 años para bajar del 0,50% a 0,25% del capital amortizado, vuelve a empezar a correr? ¿o el cómputo no se ve afectado y se continúa contando desde la escritura de constitución de hipoteca?

Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

Preguntas sin respuesta:

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

Pignoración de préstamos ICO

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué el ICO ha pignorado sus préstamos?:

Desde hace unas semanas las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en múltiples préstamos.

¿Que ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?

Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico

La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.

Pregunta sin respuesta:

Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?

Plusvalía municipal: Periodo impositivo

La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.

Pregunta sin respuesta:

¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?

Pólizas independientes

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?

Primas de seguros

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué no se exige a las aseguradoras, como se exigió en su día a las eléctricas, que nos detallen lo que pagamos por nuestros seguros?

Solicitud de beneficios fiscales

Pregunta sin respuesta:

¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública?

15 comentarios

  1. Hola, me ha gustado mucho el blog.
    Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
    Saludos,

  2. José Hidalgo Ramos

    Buenos días Don Justo: Me podría informar qué tiempo debe transcurrir para que una herencia en Francia prescriba?

    Gracias y saludos,

    • Estimado José:
      No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.

  3. Estimado Don Justito,

    En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.

    Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura “por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.”

    Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.

    Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.

    Mis preguntas son las siguientes:
    – ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.

    – ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.

    – ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.

    Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.

    Muchas gracias de antemano.

    Un cordial saludo.

    • Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

      • Estimado Justito,
        Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
        En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
        Muchas gracias de todas formas.

        • Hola Antonio:
          En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
          El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir “salvo buen fin”, como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.

  4. José Antonio Luque Arrebola

    Buenos días Don Justo
    Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
    Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
    Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
    Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
    Atentamente
    José A. Luque Arrebola

    • Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.

      Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista “voracidad fiscal” y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.

      En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por “malas”. Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.

      Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.

    • Estimado José Antonio:
      En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
      .- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
      .- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
      El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
      Saludos. Justito El Notario.

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