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Preguntas frecuentes

Con respuesta

¿Cómo me aseguro de que mi legado o herencia solidaria se hace efectivo?

Uno de esos preceptos “raros”, “escondidos” y de uso infrecuente en el Reglamento Notarial es el 179 que nos impone a los Notarios algunas obligaciones para garantizar la efectividad de los legados o herencias llamadas “solidarias” que son aquellas en las que el testador ha dispuesto alguna cláusula en favor de instituciones de interés general.

Artículo 179 del Reglamento Notarial

“Los notarios que autoricen o eleven a escritura pública testamentos en los cuales conste alguna disposición de carácter benéfico o benéfico-docente, o que tenga por objeto fines de interés general……….remitirán a los órganos administrativos competentes que ejerzan el protectorado sobre las fundaciones creadas para el cumplimiento de dichos fines, una copia simple de la cláusula o cláusulas testamentarias correspondientes, tan luego como llegue a su conocimiento el fallecimiento del testador.

De igual modo los notarios que autoricen o eleven a escritura pública particiones o manifestaciones de herencia fundadas en testamentos que contengan alguna disposición de las expresadas en el párrafo anterior, notificarán mediante acta, a los órganos administrativos competentes a que se refiere el apartado anterior, el texto íntegro del testamento, con cargo a la herencia, siendo responsables, si no lo hicieren, de los perjuicios que puedan ocasionar con su negligencia. No se admitirán en ningún Registro u oficina dichas particiones si no aparecen otorgadas precisamente en escritura pública, y en ésta no consta el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente”

 

¿Cuando me entregan mi testamento si lo hice en la jornada del testamento?

No había entendido esta pregunta hasta ahora mismo.

Es muy probable que venga de México donde, como en otros países, hay “días del testamento”. No sé exactamente en que consisten, pero en ellos se promociona el otorgamiento de testamentos y por lo que parece se debe generar un cierto atasco en la entrega de las copias.

De ahí la pregunta que, a priori, parece repetitiva: …me entregan mi testamento…. si lo hice en la jornada del testamento.

En España, lo usual es que el testador se marche de la notaría con la copia bajo el brazo.

¿Cuándo se paga el IBI?

Pues depende de cada Ayuntamiento puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales solo dice:

Artículo 75 Devengo y período impositivo

1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.

2. El período impositivo coincide con el año natural.

3. Los hechos, actos y negocios que deben ser objeto de declaración o comunicación ante el Catastro Inmobiliario tendrán efectividad en el devengo de este impuesto inmediatamente posterior al momento en que produzcan efectos catastrales. La efectividad de las inscripciones catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva y de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales coincidirá con la prevista en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.

Me atrevería a decir, por mi experiencia personal y profesional, que el pago en la mayoría de los Ayuntamientos se efectúa en el 2º y tercer trimestre del año. Con tendencia a que sea hacía mitad de año.

Si no está domiciliado, le llegará la carta de pago al domicilio que tenga usted indicado en el Ayuntamiento correspondiente, por lo que conviene que este domicilio sea el correcto.

¿Cuantas copias autorizadas, electrónicas y simples necesitaría si deseo realizar todos los trámites yo mismo?

Como regla general podríamos decir que se necesitará una copia autorizada (en las herencias es usual que haya una para cada heredero) y dos copias simples (una para liquidar los impuestos  y otra para conservar en su poder). Copias autorizadas simples y electrónicas no se necesita ninguna para esos trámites y además no cumpliría usted las especificaciones técnicas para su obtención. Es posible que para muchos trámites (suministros, comunidad de propietarios, empadronamiento, etc…) le puedan pedir alguna más, pero normalmente suele bastar con fotocopias de la simple.

¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber que cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

 

¿El Notario está obligado a darme borrador de la escritura?

Plantearse el carácter obligacional de esta cuestión es demostrativa de que puede existir alguna clase de problema, pues no es razonable no dar borrador a quien lo pide.

No existe norma reguladora de tal obligación si exceptuamos la normativa hipotecaria que sí impone al Notario y permite al interesado examinar el proyecto (o borrador) de su escritura y por tanto ha de aplicarse en esta materia la lógica y el sentido común.

Es lógico que alguien quiera examinar lo que va a firmar con la antelación suficiente (suficiente para prepararla, suficiente para repasarla, suficiente para proponer y consultar dudas) y no debería haber inconvenientes para que esto tenga lugar.

En mi caso, me resisto a entregar borradores por dos causas fundamentales:

  • Temor (justificado por indicios) a que la solicitud tenga por verdadero objeto llevar el asunto a otra notaría.
  • Innecesariedad por sencillez o complejidad del asunto. Si es sencillo, sobran las precauciones y si es complicado y no se cuenta con el debido asesoramiento o base, puede resultar contradictorio disponer de tu borrador de escritura.
¿El que paga el IBI es el titular catastral a 1 de Enero?

No, es el titular real a 1 de Enero, es decir, en la inmensa mayoría de los casos, el dueño según escritura pública, inscrita o no inscrita.

Cabe la posibilidad de que alguien haya dejado de ser dueño el 31 de Diciembre y el 1 de Enero conste aún como titular catastral (circunstancia que evitará el uso del STI), en cuyo caso podría girársele (erróneamente) el recibo al titular catastral que habría de recurrir la carta de pago con el fin de que se dirigiera la reclamación de pago al titular a 1 de Enero, es decir, el nuevo dueño según escritura inscrita o no inscrita.

Dejemos al margen los escasos supuestos de compra en documento privado con fecha fehaciente por ser inusuales y exceder del propósito de estas FAQ`s.

¿El testamento caduca?

La pregunta exacta que una señora me formula es:

  • Una amiga me ha dicho que pasados ciertos años desde que una persona hace testamento deja de valer. ¿Es cierto?. 

La respuesta exacta que le doy es:

  • NO. Bajo ninguna circunstancia un testamento deja de valer por el paso del tiempo.
¿En que casos necesito la certificación de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética se pide para obras con licencia posterior a 1 de Noviembre de 2007.

 

¿Es necesario volver a acreditar el uso para “evitar” el seguro decenal?

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando el autopromotor de una vivienda para uso propio manifiesta que lo es (que es promotor de una única vivienda para uso propio) al declarar el final de obra, no es necesario que acredite la constitución del llamado “seguro decenal”. En caso de que transmita la edificación dentro del plazo de diez años desde el final de la obra, el adquirente puede exonerarle del seguro en cuyo caso el transmitente (el autopromotor) debe acreditar el uso de la vivienda.

Si el adquirente del autopromotor transmite (dentro del plazo de los diez años), el seguro decenal será necesario salvo nueva exoneración del “segundo” adquirente, sin que sea necesario acreditar de nuevo el uso, pues esa condición de usar la vivienda solo se impone al que fue declarante de la obra y manifestó ser autopromotor de la misma.

¿Hay plusvalía en la obra nueva?

Si la pregunta se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), la respuesta es no.

Si se refiere a la ganancia patrimonial en renta (IRPF), la respuesta es la misma: no. Pero ojo, que el valor de la obra que usted declare, se computará en el futuro para calcular su valor de adquisición y así determinar su ganancia patrimonial cuando lleve a cabo la transmisión. Es decir, cuando venda, el valor de la obra se sumará al del terreno y la diferencia con el valor de transmisión determinará su ganancia, teniendo en cuenta las tres fechas. Es importante guardar todas las facturas que documenten el gasto realizado.

¿Las copias simples van firmadas?

No.

Mientras que las copias autorizadas se imprimen en el papel timbrado de uso exclusivo notarial, las simples se imprimen en el que llamamos “papel de los Colegios”.

El Notario, en el caso de las autorizadas, rubrica cada hoja y firma y signa en la última de todas. Las firmas de los otorgantes no están en las copias (cosa que suele extrañar a más de uno que espera quedarse con el original (la matriz), preguntándose en muchas ocasiones en los otorgamientos:“¿esto me lo llevo?”“no, esto es mío”, les digo).

El Notario no firma, ni signa, ni rubrica en las copias simples. Tampoco aparece en ellas ninguna otra firma.

 

¿Puede un Notario estar a sueldo de otro Notario?

No. Lo señala el Artículo 1 del Reglamento Notarial que, entre otras cosas, dice:

“En ningún caso el notario, ni en el ejercicio de su función pública, ni como profesional del derecho, podrá estar sujeto a dependencia jerárquica o económica de otro notario“.

¿Pueden solicitarme un certificado de matrimonio desde la notaría?
¿Puedo renunciar a una herencia después de haberla aceptado?

No.

Artículo 997 del Código Civil

La aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido.

¿Qué es una copia testimoniada?

Me lo preguntaban hace poco y solo caí en la cuenta cuando le di la vuelta a la tortilla, dado que si hablamos del testimonio de una copia, la cosa cobra todo su sentido.

En ocasiones se expiden por el Notario testimonios de copias autorizadas expedidas a su vez por ese mismo Notario o por otro distinto.

¿Con que fin?

Es habitual en el ámbito de sociedades que contratan con Administraciones y, en el caso de mi consultante, práctica de algunas notarías (yo no lo hago) como forma de sustituir la copia autorizada de algunas escrituras cuando puede resultar costosa (como en las herencias que pueden ser de una extensión considerable) por un documento más económico. Si no fuera por el coste, está claro que no se expedirían ni la mitad de este tipo de documentos, que no tienen los mismos efectos que aquellos que reproducen.

Caso especial es de los testimonios de copias autorizadas de poderes, puesto que esos testimonios no son válidos para que el apoderado acredite sus facultades. Al menos en el ámbito notarial, que en otros ámbito “yo no me meto”.

¿Qué es una extensión de una herencia?

Pues no es nada, puesto que el término correcto es el de Adición de Herencia.

Ocurre, más de lo que puedan pensar, que los herederos no incluyen en la escritura de herencia todo aquello que pertenecía al difunto. Cuando se descubre la omisión (y dependiendo del tipo de bien omitido y que hay que adicionar) puede hacer necesaria la Adición de Herencia que es lo que (supongo), que mi consultante llama “extensión de una herencia“.

¿Qué hacer cuando un notario deja de trabajar y no acaba su escritura social?

Esta pregunta procede de una búsqueda de la que el WordPress de mi blog me avisa.

No tengo claro a que se refiere y caben muchas suposiciones.

Podríamos pensar que un Notario se ha jubilado y ha dejado “a medio hacer” algunas escrituras, es decir, sin firmar, sin autorizar.

Cuando se trata de poblaciones con notaría única, la cosa es sencilla, puesto que otro Notario atenderá (sustituirá por vacante) la notaría que ha quedado sin Notario.

Si, por el contrario, hay más de una notaría, le aconsejo que retire la documentación y se la lleve al Notario que usted considere conveniente, salvo que no le importe esperar a que haya un nuevo titular de esa notaria, que en la vacancia permanecerá oficialmente cerrada.

¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?

Es la pregunta que me hace un amigo tasador cuando encuentra en una nota simple que la finca que tiene que tasar pertenece de ese modo a Fulanito de Tal.

Una mitad en pleno dominio.

Una mitad en nuda propiedad.

Una mitad en usufructo.

Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es dueño del pleno dominio?

, así es, pero en los Registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo.

En el apartado título de una escritura diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.

¿Qué se paga el día de la firma de la hipoteca?

Otra pregunta procedente de las búsquedas de las que me informa WordPress a diario y cuya respuesta conduce a los internautas a mi blog, aunque no tengo claro que es lo que exactamente se quiere saber en este caso.

El día de la firma de la hipoteca, de la hipoteca de una vivienda podríamos presuponer, se paga la vivienda (en todo o parte) al vendedor, financiándose el pago con el préstamo hipotecario.

Si ha habido intermediarios, cobrarán ese mismo día. Los impuestos, la notaría y el registro se pagan en los días siguientes, como la factura de la gestoría. Con anterioridad se habrá pagado, normalmente, la tasación e inmediatamente después de la firma, se pagarán las comisiones estipuladas con el Banco.

¿Quién paga el impuesto de TPO en una extinción de condominio?

El sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan (Artículo 29 del Texto Refundido).

 

¿Quien tiene que firmar una escritura de donación?

Algunas cosas se podrían contestar a la gallega, es decir, con otra pregunta, y en este caso con dos preguntas:

¿Puedo regalar yo su casa (la casa de usted que me lee)? No, ¿verdad? La tiene que regalar usted, ¿correcto?

¿Y usted me puede obligar a aceptar el regalo de su casa? No, ¿verdad?

Pues contestado queda: las donaciones las firman los que donan (donantes) y los que reciben (donatarios)

 

 

¿Se puede heredar una notaría?

No.

El acceso al Notariado es por oposición.

La regulación del acceso se encuentra contenida en el Capitulo I del Título Primero del Reglamento Notarial (artículos 5 y siguientes):

….El ingreso en el Notariado tendrá lugar mediante oposición para obtener el Título de Notario….

Los que aspiren a realizar las pruebas selectivas para el ingreso en el Notariado deben reunir, en la fecha que termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:

a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley 17/1993, de 23 de diciembre, de acceso a determinados sectores de la función pública de los nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.

b) Ser mayor de edad.

c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.

d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta licenciatura, en los términos previstos en el segundo párrafo del apartado 2 del artículo 21 de este reglamento.

Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior, se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.

Y una vez obtenida la primera, las siguientes se pueden obtener, si se quiere, por el mismo método, es decir, participando en concursos de traslado.

Así que las notarías no se heredan, ni se compran, ni se venden.

Mediante la Demarcación Notarial que se revisa periódicamente el Ministerio de Justicia reorganiza las notarías existentes que actualmente rondan las 3.000.

¿Se puede repartir una herencia sin estar todos los herederos?

Sin estar (lo que se dice estar presentes) sí que se puede, pero si no están presentes habrán de estar representados.

El representado puede haber otorgado un poder o puede haber ordenado verbalmente a otro que vaya en cuyo caso luego habrá de ratificar (que aceptar, que dar por buena) la escritura que el mandatario verbal firmó en su nombre. Si no se ratifica es papel mojado hasta que se haga.

O sea que la respuesta es más bien que no se puede (a salvo que los que no estén, estén representados).

¿Se puede subrogar una hipoteca únicamente respecto de alguna de las fincas hipotecadas?

Un cliente que tiene un préstamo garantizado con dos fincas quiere vender una de ellas y el comprador quiere beneficiarse de la exención en AJD (Actos Jurídicos Documentados) de la subrogación por los que no le interesa contratar una nueva hipoteca, sino quedarse con la del vendedor pero solo en cuanto a esa finca.

¿Puede hacerse la subrogación sobre la parte del préstamo que garantiza una de las fincas?

Si el Banco acreedor presta su consentimiento y la responsabilidad hipotecaria está distribuida entre las dos fincas hipotecadas, no hay problema. Si no hay distribución se podría hacer pero se pagaría el Impuesto y ya no merecería la pena. Lo que está claro es que si el Banco no consiente no sería posible.

 

¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

¿Tengo derecho a elegir notario?

Sí.

Artículo 3

El Notariado, como órgano de jurisdicción voluntaria, no podrá actuar nunca sin previa rogación de sujeto interesado, excepto en casos especiales legalmente fijados.

Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición de funcionario público del notario impide que las Administraciones Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan elegir notario, rigiendo para ellos lo dispuesto en el artículo 127 de este Reglamento.

La prestación del ministerio notarial tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida.

La jurisdicción notarial, fuera de los casos de habilitación, se extiende exclusivamente al Distrito Notarial en que está demarcada la Notaria.

¿Un burofax revoca el testamento?

¿Un burofax dirigido a quién?

¿Al heredero?, ¿al Notario?

No, categóricamente no. Si quiere revocar un testamento, vaya usted al Notario y haga otro nuevo, incluso solo para revocar el anterior si es que tiene claro que quiere cambiar a su heredero, aunque no tenga otro elegido.

 

Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

Pregunta CON respuesta:

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Traslado esta pregunta, unas semanas después de haberla incluido entre las SIN RESPUESTA, a las CON RESPUESTA gracias a un compañero que me dice:

Si hay subrogación del deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

 

Cálculo de la plusvalía municipal si solo se transmite parte de una referencia catastral

¿Cómo se calculan las plusvalías municipales (IIVTNU) si resulta que solo estoy transmitiendo una parte de una referencia catastral que constituye una finca registral?

Vía Twitter los del blog Revisiones Catastrales”, me dan la contestación a esta pregunta:

“Si no se ha declarado, el Ayuntamiento correspondiente lo comunicará a la Dirección General del Catastro para que le asigne a esa finca una referencia catastral y un valor catastral”.

Es decir, que si los interesados (y aquí lo están el transmitente y el adquirente), no efectúan la declaración, actuará el Ayuntamiento en los términos indicados.

Téngase en cuenta que el Ayuntamiento tendrá noticia del hecho imponible en buena parte de los casos, por la comunicación que le llega desde la notaría.

Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Entrega a cuenta en leasing

Preguntas con respuesta:

¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?

Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido una duda:

¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?

El arrendador financiero (el banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería cómo una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses.

 

Legado del dinero que quede tras gastos e impuestos

Pregunta con respuesta:

¿Se puede hacer un legado del dinero que quede en la herencia tras pagar gastos e impuestos?

En realidad no debería plantearme si se puede hacer, porque lo cierto es que este legado está incluido en un testamento YA otorgado.

En ese testamento se decía que se legaba “el dinero que quede en las cuentas después de pagarse los impuestos y gastos derivados de la herencia”.

Así que indudablemente se puede, claro que se puede, pero, a mi juicio, con este legado se dificulta la determinación del objeto legado puesto que su importe no se puede determinar hasta que se paguen los gastos e impuestos y no es posible determinar los gastos e impuestos en tanto no se determine el importe legado.

Así que como autorizante de ese testamento yo procuraría orientar la voluntad del testador de otro modo, no haciendo esa alusión y como autorizante de la herencia pienso que el importe exacto del legado no podría ser determinado (aunque finalmente pudiéramos haber acertado) y, al mismo tiempo, que esos gastos e impuestos que disminuirían la cantidad efectivamente legada (o más bien percibida por el legatario) formarían parte del caudal relicto (de la herencia) y tributarían como el resto del caudal hereditario.

La voluntad del testador está clara: esa voluntad es que pagados los gastos e impuestos de la herencia, todo el dinero sea para el legatario. Está también claro que todo el dinero (antes de restar gastos e impuestos) forma parte de la herencia. También está claro quienes son los sujetos pasivos de los impuestos devengados. Pero, ¿cual es la base imponible del legado? y ¿a quien se ha impuesto por el causante la obligación de pago de los gastos e impuestos?

Plusvalía municipal: Pago por las edificaciones en suelo rústico

La propia delimitación del hecho imponible del IIVTNU se circunscribe a la transmisión de terrenos de naturaleza urbana.

Y si es así, ¿por qué hay Ayuntamientos que cobran plusvalía en caso de transmisión de edificaciones en suelo rústico y hay otros Ayuntamientos que no lo hacen?

Vía Twitter me proporcionan respuesta a la pregunta en esta entrada del blog “Revisiones Catastrales”, así que paso la pregunta a la sección “con respuesta”. Gracias.

 

Sin respuesta

Avales a favor de Hacienda sin intervención notarial

Pregunta sin respuesta:

La AEAT admite aval de alguna o algunas entidades y no pide que esté intervenido notarialmente, ¿ha cambiado algo en la fuerza ejecutiva de documentos públicos?

Cambios catastrales de superficie

Pregunta sin respuesta:

¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad? 

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El catastro la da de alta con esa superficie. Años después el catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2.

Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

 

 

Comisiones bancarias caras

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

Compensación reembolso anticipado que no respeta el 1-0,5

Lo dice la Ley de Crédito al Consumo en su Artículo 30 pero ¿algunos no lo respetan o lo hacen premetidamente de manera ambigua o probando “a ver si cuela”?

Dicha compensación no podrá ser superior al 1 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente si el período restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si el período no supera un año, la compensación no podrá ser superior al 0,5 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente.

No vale entonces, establecer el 1% y no indicar que se reducirá el último año.

Conviene reclamar previamente o en el momento de efectuar el reembolso.

Confirmings sin cuantía

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados?

Crédito en garantía de confirming

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?

Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿porqué no intervenirlo como confirming sin más?

Hipotecas unilaterales

Pregunta sin respuesta:

¿Qué beneficio tiene (y para quien) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco, no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente?

Novación y comisiones de cancelación

Pregunta sin respuesta:

Cuando se nova una hipoteca y se repiten en la escritura de novación las comisiones por cancelación/amortización anticipada: ¿el plazo de los 5 años para bajar del 0,50% a 0,25% del capital amortizado, vuelve a empezar a correr? ¿o el cómputo no se ve afectado y se continúa contando desde la escritura de constitución de hipoteca?

Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

Preguntas sin respuesta:

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria?

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

Pignoración de préstamos ICO

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué el ICO ha pignorado sus préstamos?:

Desde hace unas semanas las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en múltiples préstamos.

¿Que ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?

Plusvalía municipal: Periodo impositivo

La base imponible del IIVTNU consiste en el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo del período máximo de 20 años.

Pregunta sin respuesta:

¿Y si un Ayuntamiento (no olvidemos que hablamos de un impuesto voluntario), no ha tenido “plusvalía” hasta el año 2010? ¿Se calcula el incremento desde 2010? o ¿desde la fecha de adquisición con el límite de los 20 años?

Pólizas independientes

Pregunta sin respuesta:

¿Porqué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?

Primas de seguros

Pregunta sin respuesta:

¿Por qué no se exige a las aseguradoras, como se exigió en su día a las eléctricas, que nos detallen lo que pagamos por nuestros seguros?

Solicitud de beneficios fiscales

Pregunta sin respuesta:

¿Se puede perder algún beneficio fiscal por no incluir la solicitud del mismo en la correspondiente escritura pública?

21 comentarios

  1. Hola buenos días,

    Querria hacer una consulta, ¿que pasa si después de hacer la herencia aparecen nuevos hijos no reconocidos?

    Si se hiciera una donación de los padres a los hijos reconocidos, de los bienes en vida, los nuevos hijos no reconocidos podrían heredar algo?

    Espero su contestación, lo que le agradezco de antemano.

    • Hola buenos días:
      En cuanto a la primera pregunta, le diré que lo primero que tendrían que hacer esos hijos no reconocidos, es conseguir que sean reconocidos como tales hijos. Si se consigue, podrían reclamar su derecho a la herencia.
      En cuanto a la donación, las causas de revocación de la donación se regulan en los artículos 644 y siguientes y el reconocimiento de hijos no está incluido como causa. Pienso que ese hijo reconocido (si consigue ser reconocido), podría reclamar la llamada reducción de disposiciones inoficiosas en virtud de la cual, las donaciones se reducirían en cuanto pudieran haber perjudicado a su derecho legitimar.
      Así que primero hay que conseguir que te reconozcan y luego habría que reclamar lo que te corresponda. En todos estos casos, los acuerdos entre unos y otros reducen y simplifican los litigios, siempre, claro está, que se sepa con seguridad que el no reconocido es hijo de verdad.
      Espero haberla ayudada. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

  2. Buenas tardes.
    Mi consulta es la siguiente:
    Hace 5 años mas o menos falleció una señora sin dejar testamento, dejando hijo único y único familiar,¿Cuanto tiempo hay para ir a recoger la herencia? ¿que problemas puede encontrar para hacerse cargo del dinero en cuentas corrientes y las tierras y casas de su madre? entiendo que es ponerse en manos de un profesional pero si por favor me orientara de los pasos a dar y posibles problemas le quedaría muy agradecido.

  3. Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda.
    Hace unos años hicimos una segregación de 2 fincas (las unimos, hicimos 1). Ahora nos hemos dado cuenta que la descripción del catastro y registro no coinciden. Mirando la escritura nos damos cuenta que la descripción de la finca, ya unida, no está bien, ya que las personas con las que linda esta equivocado. Cuando se redactó la escritura no se hizo bien, se copiaron mal los datos.
    La notaría que lo hizo ya no está en esa notaría, pero me dijo que los protocolos siguen ahí.
    Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque esa notaría no está. Este hecho no lo encuentro justo, ya que pague (y no poco) por esa escritura y el error en la redacción no es mio, sino del notario o de su secretaria, ya que sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del catastro y registro cuando la fincas estaban separadas.
    Mi pregunta es: ¿la rectificación debe ir a mi cargo cuando el error no es mio? Entiendo que tampoco es del notario actual, pero debe ser ėl el que hable con la anterior notaría o algo para solucionarlo, porque está señora ahora está en León y yo vivo en Lleida.
    Muchas gracias por tu atención
    Un saludo

    • Hola Noemí: Estoy un poco desconectado con motivo de las vacaciones. El tema es interesante (da para un post) y procuraré contestarte a la vuelta. Gracias, saludos, Justito El Notario

  4. Hola, me ha gustado mucho el blog.
    Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
    Saludos,

  5. José Hidalgo Ramos

    Buenos días Don Justo: Me podría informar qué tiempo debe transcurrir para que una herencia en Francia prescriba?

    Gracias y saludos,

    • Estimado José:
      No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.

  6. Estimado Don Justito,

    En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.

    Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura “por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.”

    Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.

    Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.

    Mis preguntas son las siguientes:
    – ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.

    – ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.

    – ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.

    Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.

    Muchas gracias de antemano.

    Un cordial saludo.

    • Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

      • Estimado Justito,
        Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
        En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
        Muchas gracias de todas formas.

        • Hola Antonio:
          En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
          El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir “salvo buen fin”, como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.

  7. José Antonio Luque Arrebola

    Buenos días Don Justo
    Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
    Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
    Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
    Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
    Atentamente
    José A. Luque Arrebola

    • Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.

      Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista “voracidad fiscal” y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.

      En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por “malas”. Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.

      Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.

    • Estimado José Antonio:
      En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
      .- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
      .- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
      El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
      Saludos. Justito El Notario.

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