obra construcción nueva

Obra nueva en construcción

 

 

Creo interesante complementar la lectura de este post con “El Banco me vende una vivienda en construcción”

 

Una pareja casada en gananciales viene a mi notaría a firmar un préstamo hipotecario. La vivienda que se hipoteca es de él, pero el préstamo se concede a los dos. Cómo cuando se encarga la escritura ni el propietario de la finca que se hipoteca, ni la entidad facilitan a la notaría la escritura de propiedad, nos vemos obligados a tirar de nuestro archivo y de la nota simple del Registro de la Propiedad.

Aunque se trata de una hipoteca más (para mi, pero no para mis clientes) precedida de una cancelación, se producen varias incidencias porque una entidad no ha encargado la cancelación a la otra (tal vez pensaba que se lo iba a encargar yo) y hay un rifirrafe entre apoderados.

Las aguas vuelven a su cauce cuando el apoderado cancelator se marcha. Entonces el cliente expresa alguna queja en cuanto a la lentitud del proceso de cancelación en su antigua entidad que resulta suficiente para que el apoderado hipotecante se de unos golpes en el pecho y se vea refrendado en su actuación.

Pero yo sé quién tiene razón. Llevo nueve años en la plaza y conozco el percal.  Al igual que el percal me conoce a mi.

La circunstancia de que la finca sea de él y la deuda de ambos, da lugar (porque me lo preguntan) a la explicación de algunas cuestiones clásicas puesto que uno de los cónyuges está pagando una vivienda que es del otro adquiriendo un derecho de crédito contra la sociedad de gananciales que resulta difícil de explicar y que no proporciona mucho consuelo al cónyuge paganini.

 

¿Qué se puede hacer?

En este caso, porque el régimen matrimonial, que es el de gananciales, es fundamental para resolver el tema, la respuesta es fácil: Aportar la vivienda a los gananciales, es decir, firmar una escritura para que pase a ser de la sociedad de gananciales, es decir, de los dos con carácter ganancial.

La aportación a gananciales está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y no paga plusvalía municipal (IIVTNU), pero puede pagar plusvalía (incremento o ganancia patrimonial) en el IRPF, así que yo siempre les digo a mis clientes que hay que hacer números para decidir si fiscalmente la operación puede interesar o suponer la ruina familiar, porque un incremento patrimonial fuerte puede resultar inasumible.

Recuerdo una tarde en la que firmaba una donación con un padre y su hijo ingeniero que parecían estar enterados de las repercusiones fiscales de la donación. Les vi tan seguros que hasta el final no le eché un vistazo a la escritura del padre donante. Entré en Impuestos para andar por casa e hice el cálculo de la plusvalía. El resultado fue tan escalofriante que cuando les pregunté ¿pero a ustedes les ha calculado alguien la plusvalía en renta? y les dije el importe aproximado, el padre tuvo que ausentarse de mi despacho para ir al baño jurándome eterno agradecimiento cuando pudo regresar.

La alternativa a la aportación a gananciales es un sencillo y barato testamento abierto notarial en el que el cónyuge propietario puede no limitarse al clásico testamento del uno para el otro y atribuir a su esposo o esposa una participación en el inmueble o su usufructo o una participación mayor en su herencia. Existen varias posibilidades al respecto que su Notario o Abogado podrán perfectamente explicarle.

Completada la explicación, quedamos en volver a hablar si toman decisiones al respecto y continuamos con la firma de la hipoteca.

A veces mi bien aprovechada impresora-fotocopiadora no separa bien los folios y cuando estamos llegando al final de la explicación de la escritura y próximos a firmar (nunca firmo en papel común, ni leo en pantalla alguna la escritura, simplemente porque no me gusta y tendré que explicar por qué otro día en otro post), descubro que han salido un reverso y un anverso en blanco y que hay que volver a imprimir.

Encargo que se reimprima la escritura y ya aburrido ojeo la documentación adjunta. Cuando llego a la nota del Registro veo que figura que …

 

La obra de la vivienda se encuentra en construcción

Pero, ¿es posible declarar una obra en construcción? Sí, claro. Hace unas décadas no era posible, pero actualmente sí lo es y una forma de facilitar la financiación de la obra que vas a llevar a cabo como particular o como promotor.

Camino de cumplir nueve años en mi actual destino, aseguraría que esa promoción de viviendas está realmente concluida, pero ¿no fue declarado el final de la obra en construcción por el promotor mediante escritura e inscrito en el Registro de la Propiedad?

Después de una firma algo agitada, y rozando las tres de la tarde, el diablillo que todos llevamos dentro se me coloca en el hombro y me dice “cállate”. Pero vence el angelito y hablo: ¿Puede ser que la vivienda esté todavía en construcción?

Por supuesto que cuando lo digo nadie sabe nada y el apoderado solo balbucea alguna memez acerca de que la intervención de la notaría en su momento debía suponer que “todo estaba legal”. ¡Y lo estaba¡ El propietario tiene desde hace años la escritura en su poder y estoy seguro de que mi predecesor en la notaría lo explicó perfectamente, pero siempre digo que cada uno sabe de lo suyo, así que parece que el asunto debió quedar olvidado entre otros cientos de cosas y preocupaciones.

Así que vuelvo a recurrir a mi archivo y veo que este Señor compró su vivienda y la hipotecó en construcción. La primera comprobación me cuadra, así que llamamos al Registro y confirmamos que no es un error de la nota simple: la vivienda consta en construcción.

Explico a mis clientes, que se muestran inquietos y preocupados, como es lógico, que puesto que el Banco (presuponiendo que se hubiera enterado y no lo parecía) no había puesto pegas, que, con más o menos gasto (en tiempo y en dinero), el problema tendrá solución.

La vivienda forma parte de un conjunto de diecisiete viviendas unifamiliares construidas por un promotor primero “desaparecido en combate” por causa de la crisis y actualmente fallecido y propongo a mi cliente que hable con sus vecinos a ver quien sabe algo sobre el tema o dispone de alguna documentación.

Firmamos la hipoteca y nos despedimos.

 

A los pocos días vuelve

Sorprendentemente, porque descubro muchas cosas de este tipo y casi nadie vuelve, mi cliente vuelve un par de días después con un vecino (interesado y preocupado pero sin mucha información) y buscamos en los índices (el mensual por operaciones y el anual de otorgantes) y en el archivo (físico e informático) de mi notaría las escrituras otorgadas por el promotor del conjunto de viviendas.

Conseguimos localizar el acta de final de obra que parece que no se llevó al Registro o que tal vez se llevó pero no se inscribió por algún defecto. Con esa información, quedamos en tratar el tema en otro momento y en avisarles de las posibles soluciones.

A priori la documentación necesaria para el final de obra es la siguiente:

  1. ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN.
  2. CERTIFICADO FINAL DE OBRA Y DEL ARQUITECTO SI EL DE FINAL DE OBRA NO ES DESCRIPTIVO.
  3. SEGURO DECENAL.
  4. LICENCIA DE 1ª OCUPACIÓN.
  5. Y LIBRO DE EDIFICIO.

Cuando examino el acta de final de obra, veo que no será posible la inscripción por dos razones:

  1. Falta la licencia de primera ocupación. En el momento en que la escritura se firmó no era preceptiva, ni tan siquiera era preceptiva su solicitud. Se ha producido una rigorización de los requisitos de la que ya hablé aquí.
  2. No está visada la firma del Arquitecto, Autor del Proyecto y Director de la Obra por su Colegio Profesional. Aquí tengo más dudas porque mi anterior Registrador no exigía ese visado y el actual sí. Así que le consulto por e-mail y me responde, como siempre hace, con prontitud y por la misma vía.

Concluimos en que es necesario que se consiga la licencia o documento equivalente y además que el técnico vise el final de obra o que otro técnico distinto certifique el final y lo vise igualmente.

 

Solución al problema y gastos

Así que la comunidad tendrá que hacer algunos gastos:

  1. Pagar la tasa para obtener la licencia de primera ocupación, duplicado o documento equivalente o sustitutivo.
  2. Pagar al técnico y a su Colegio Profesional por su visado. Lo normal sería que el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la Obra no cobre porque ya lo debió hacer en su momento, aunque  podría no haber cobrado en su día (la crisis ha provocado este tipo de situaciones) o requerirse, por el visado u otra causa, un nuevo pago de honorarios.
  3. Pagar a un nuevo técnico y a su Colegio Profesional, si el Autor y Director no quiere/puede hacerlo por la causa que fuere.
  4. Pagar la factura notarial que se derivará de la escritura de subsanación o complementaria de la ya existente.
  5. Pagar por la confección del impreso exento de liquidación del Impuesto de AJD a la gestoría o asesoría que lo realice, aunque estos impresos exentos suelen ser fáciles de rellenar para mucha gente,
  6. Y pagar la factura del Registro de la Propiedad por la inscripción del final de obra en relación con las diecisiete viviendas del conjunto.

Todo esto hubiera sido en su día de cargo del promotor y no de los vecinos. Pero en 2016, la comunidad o cada propietario interesado en hacerlo tendrá que contribuir a los gastos. Indudablemente hacerlo todos a la vez supondrá un ahorro considerable.

 

Ahora la pelota está en el tejado de la comunidad

Ya les hemos avisado de lo que hay que hacer y no podemos hacer nada más…o tal vez sí: hablar con los técnicos municipales para explicarles la situación a fin de que faciliten esa licencia o documento sustitutivo o con el Arquitecto “viejo” o “nuevo” a quienes probablemente conoceremos a fin de que se eche una mano en la solución ágil de la cuestión.

Tuvimos suerte después de todo, porque podrían haber necesitamos cumplir con más requisitos y realizar más gastos. Hablo del seguro decenal, que sorprendentemente no fue contratado en su día, y que ya no será necesario porque han transcurrido diez años desde el final de obra, de la certificación de eficiencia energética y del libro del edificio que tampoco serán necesarios por razón de la fecha de terminación de las obras.

Ya veremos si esto se resuelve favorablemente. Diría que la comunidad ha tenido suerte después de todo.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

11 comentarios

  1. Hola,

    He llegado a este post buscando información sobre escrituras de Obra Nueva en construcción y Terminada y he de decir que me ha resultado muy interesante y ameno. No obstante me ha quedado una duda.

    Expongo mi caso:

    Soy, mejor dicho voy a ser, autopromotor de una vivienda unifamiliar y el banco para concederme la hipoteca de autopromoción me solicita una escritura de Obra nueva en construcción, con su correspondiente pago de tasas, gestoria, registro y AJD para lo que me piden una provision de fondos de unos cuantos miles de euros…

    Mi pregunta es, ¿cuando finalize la obra voy a tener que realizar otra escritura de Obra nueva terminada en incurrir en los mismo gastos (especialmente AJD) o me sirve algo tener la escritura de Obra nueva en construcción?.

    • Buenas tardes Jesús:
      Me alegro de que le haya gustado y le sea útil.
      Cuando termine firmará una escritura de final de obra que notarial y registralmente es bastante mas económica. Procure contactar directamente con notaría y evitar hacerlo vía banco porque si va al banco podrían imponerle su gestoría.
      ¿Para que sirve? Para que le den el préstamo y pagar las obras. El banco quiere asegurarse que por el momento, todo está ok para construir y terminar la construcción.
      Tenga en cuenta que en algunas comunidades autónomas como Valencia, se paga un impuesto super reducido en esos casos.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  2. Buenos días:

    Voy a comprar un piso de obra nueva, el banco me ha concedido la hipoteca y tenemos cita en el notario para firmar escrituras la próxima semana. La promotora dispone del acta de fin de obra, la ha presentado al registro, pero este todavía no la ha inscrito.

    La promotora dice que el banco va a necesitar que ese documento esté inscrito para poder darme la hipoteca y firmar escrituras, que lo piden todos los bancos excepto con el que trabajan ellos porque confían en la promotora desde hace muchos años, pero el de mi banco dice que no necesitan ese documento del registro, de hecho, como he dicho antes, ya tenemos concertada la cita en el notario para la entrega de llaves (el notario no pone pegas a la falta de inscripción en el registro del acta porque llevan firmando escrituras desde la semana pasada).

    Mi pregunta es si teniendo el acta de fin de obra y el registro de entrada de la solicitud para su inscripción en el registro, pero a falta de la inscripción realizada, es suficiente para poder escriturar y que me den las llaves o, por el contrario, tengo todas las papeletas de que no se pueda hacer porque el banco diga entonces que sí que necesita ese papel.

    Muchísimas gracias.

    Saludos

    • Buenas noches María:
      A estos efectos el Notario no tiene gran cosa de decir. Explica y autoriza porque si se está de acuerdo, puede hacerse. No veo problema.
      El problema es su Banco, pero si lo acepta veo vía libre para proceder.

      Esto no es mas que mi opinión. El asesoramiento solo lo presto a mis clientes en mi notaría (no lo digo por usted).
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  3. Salvador Viera Puertas

    Buenas tardes: Tengo una vivienda en Torrevieja que voy a vender y ya han dado la señal a la inmobiliaria donde tenia contratado los servcicios para su venta. Esta vivienda la compré de segunda mano en el año 2003. El antiguo propietario la compró nueva en el año 1996, es una urbanización con 5 bloques de vivienda. Cuando realicé la ecritura de compra nada aparecia en cargas, en escritura no aparece nimguna carga, la ecritura se registró en marzo de 2003 y tamapoco aparece ninguna carga. Pues bien la inmobiliaria pide la copia simple de mi vivienda y en ella aparece que en cargas no tiene nada, pero en el apartado de “Descripcion de la Finca” indica en “Estado conss¡tructivo”: Obra nueva en construcción.
    La inmobiliaria me dice que debo hacer una escritura para que aparezca como obra terminada, con arquitecto y no se que mas papepeles.
    Mis preguntas. Si es una urbanizacion del año 1996 como esta en Contruccion.
    Por qué aparece ahora en copia simple y no aparecia en el año de mi compra en 2003?
    Porque cuando se registró la escritua 2 meses despues de la fecha de compra no aparece nada y ahora sí?

    • Buenas tardes Salvador:
      Hace pocas semanas un amigo iba a comprar una vivienda. Cuando dispuse de información suficiente, le advertí: Fulano, cuidado que la obra está en construcción.
      Y ¿sabe usted lo que me dijo? Pues que su amigo el abogado le había dicho que eso era una gilipoyez …
      Bueno, pues un técnico (que no sé lo que cobró) certificó el final de obra (30,05 euros más Iva en la notaría en estos casos si se hace dentro de la propia compraventa y tal vez 150 Euros si es al margen) y cuando lo hemos enviado al registro pues no han inscrito … vaya gilipoyez ¿verdad?
      Que ¿qué ha pasado? Pues que en el Registro se la han cogido con papel de fumar, por una parte, y han metido la pata, por otra.
      Pero .. vamos a tener que subsanar y llamar al técnico otra vez o pelear con la calificación registral que es peleable sin duda alguna.

      En su caso, pues tendría que ver papeles para ayudarle y “tranquilizarle” porque el asunto no es una gilipoyez y con un comprador bien informado y asustadizo y con un Banco tocapelotas pues podría ponerse usted ponerse usted algo nervioso.
      No le de más vueltas a lo que sucedió e intentemos solucionarlo sin más.
      Curiosamente ese municipio es colindante al que me ha causado a mi el problema (bueno, a mi amigo).
      Me pilla usted sensibilizado porque ya no gasto tanta tecla sin un gesto de mis lectores y consultantes.
      Vea aquí: https://www.justitonotario.es/pagos
      Seguro que se arregla. Ya verá, aunque se gaste usted un poco de dinero y (de momento) jure en arameo.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • Ah .. mi notaría está muy cerca de Torrevieja.
      Si quiere, pásese.
      Saludos de nuevo, Justito El Notario.

  4. Hola, he llegado a este post por un caso personal y similar. Hemos querido vender nuestro piso y aparece la finca en construcción. El piso nos lo vendió el banco y no se hizo cargo del registro de fin de obra y ahora tras mucho pelear…hemos encontrado el libro del edificio, escritura final de obra, licencia de ocupación y nos han pedido las Georreferenciadas además. Pero, ahora le queda la papeleta a la comunidad de pagar ese registro, pero mi duda es ¿Es necesario para poder vender mi piso?? Según el banco que proporciona el crédito al comprador si. ¿¿Asciende a mucho importe normalmente?? ¿¿Podemos reclamar al banco que nos pague ese trámite, al haberse hecho cargo ellos del edificio por quiebra del promotor?? Gracias

    • Buenos días Jorge:
      No es “obligatorio” pero sí conveniente puesto que el que le compre podría exigirlo (yo se lo exigiría y solo se lo pasaría si estoy muy interesado en la propiedad, tengo claro que está ok y, tal vez, tiene usted algún detalle con el precio).
      El importe .. depende .. y depende del papel que haya que meter a la escritura. La última que hice de una promoción de viviendas en circunstancias similares costó casi 600 euros (pero era un conjunto de viviendas). Si fuera una sola, tal vez le diría que 200 en la notaría. Del registro no me atrevo a decir nada.
      Como poder reclamar, pueden hacerlo. Probablemente no tenían ni idea de que eso estaba así.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.
      http://www.justinotario.es/pagos

  5. Buenas tardes,

    He consultado su blog en más de una ocasión y siempre he apreciado su dedicación y la forma clara y a la vez precisa con que se exponen y discuten temas legales complejos para el común de los mortales. El otro día he descubierto por casualidad su amor por Lisboa, ciudad que me vió nacer y donde he vivido por muchos y buenos años en el bairro da Graça, así que tomo la libertad de escribirle en esta entrada de su blog con una duda.
    Mi esposa y yo, casados en España en régimen de gananciales, estamos a punto de comprar una vivienda de obra nueva que pagaremos al contado (lo comento para dejar claro que no habrá préstamo ni hipoteca). La promotora de la vivienda ya ha tramitado la licencia de primera ocupación, contratado el seguro decenal, y depositado el acta de fin de obra ante notario. La semana pasada ha presentado toda la documentación en el registro de la propiedad y hay copia del registro de entrada, pero al consultar la nota simple la finca todavía consta como obra sin finalizar, entiendo que el registro tardará algunos días en formalizar la inscripción.
    Nuestra duda es la siguiente: nos gustaría disponer de la vivienda cuanto antes, ¿podría haber algún incoveniente en realizar la escritura de compraventa antes de que esté formalizado el registro de final de obra, o sería más conveniente esperar hasta que la obra conste como finalizada en el registro de propiedad?
    Gracias por su atención, un cordial saludo

    Pedro

    • Buenas tardes Pedro:
      Gracias por sus palabras. Me encanta Lisboa y me encanta Portugal a donde volveré este verano.

      ¿Podría haber algún inconveniente? Pues sí, podría haberlo. Yo no subsano a menudo y si tuviera que decir en que clase de escrituras subsano más, diría que en las obras. No obstante, en este caso estamos hablando de un simple final de obra y de un final de obra que solo está pendiente de despacho, por lo que creo que se puede escriturar la compraventa con bastante tranquilidad.
      En fin, que si usted cree que el vendedor no le dejará en la estacada si surge alguna pega, creo que no es un supuesto en el que haya que aconsejar gran prudencia y desaconsejar la firma.
      En cualquier caso, tenga en cuenta que usted siempre habría comprado y podría inscribir, aunque comprara “en construcción”.
      Saludos y de nuevo, gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

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