Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 7: Segregación, agrupación, agregación y división. Su tramitación en el Programa Piloto de Catastro o en abierto en la Sede Electrónica Catastral Requisitos y documentos necesarios. Tramitación a través del Programa Piloto o de la Sede Electrónica del Catastro en abierto (de lo que ya hablamos y vimos algún caso en la clase número 5). Nuestro estudio se limitará a las que tienen por objeto suelo rústico o urbano pues en el curso no vamos a tratar la figura de la división horizontal ni tan siquiera a estos efectos, entre otras razones, porque estas operaciones en el ámbito de la división horizontal no pueden tramitarse a través del PP (aunque como ya vimos, sí que pueden intentarse tramitar en la SEC en abierto). En el ámbito de la división horizontal lo mas relevante serían las mayorías para adoptar acuerdos si no hay previsión estatutaria al respecto, su acreditación y la necesidad de licencia para alguna de estas operaciones. Trataremos este tema en otra clase. ÍNDICE Segregación "clásica" sin diferencia de cabida Segregación "clásica" atribuyendo la diferencia de cabida al resto Segregación con IVG+ (y coordenadas) durante el "periodo de transición" Segregación con arreglo a Catastro La segregación y la determinación de resto en la actualidad Conversación con mi amigo Silvestre, el librario, a propósito de la resolución del no es sí que ya comentamos en la clase 2 El caso "Salva" Segregaciones de finca rústica sin diferencias de cabida practicada en base a documentación técnica y posteriormente tramitada desde la notaría en abierto en la SEC Caso "Salva": Las partes relevantes de la escritura Caso "Salva": Tramitación del expediente en la SEC en abierto Caso "Salva": Texto del escrito presentado a la Gerencia del Catastro Caso "Payá" Segregaciones de finca rústica con diferencias de cabida practicadas en base a documentación técnica y posteriormente tramitadas desde la notaría en la SEC con el Programa Piloto (PP) Caso "Payá": Los pasos para la tramitación del expediente en el PP Caso "Payá": Las partes relevantes de la escritura Caso "Payá": La finalización de mi primer expediente tramitado con el PP Caso "Payá": Las diligencias en la escritura El informe de Consellería de Agricultura (o departamento competente en otras CCAA) en las segregaciones (Arts. 79 y 80 RD 1073/97) La excepción de la letra b del artículo 25 de la LMEA La renuncia a derechos de agua Caso "Campoy": Escritura de segregaciones y determinación de resto y posterior compraventa en el siguiente número de protocolo con tramitación de las segregaciones a través del PP Caso "Campoy": La escritura de segregaciones (la primera de la tanda) Caso "Poycan": El expediente en abierto en la SEC Caso "Poycan": La escritura que intenta deshacer el entuerto Una escritura de segregaciones con tramitación en la Sede Catastral Escrituras de segregación sin coordenadas del resto de finca matriz Coordenadas de la finca matriz (segregación con resto indeterminado) Agrupación "clásica" Caso "Lig": Agrupación de fincas urbanas con diferencia de cabida practicada en base a BGA y sin uso del PP (aunque ya estaba funcionando) Caso "Lig": La escritura de agrupación El caso "Roig": Agrupación de fincas urbanas con diferencia de cabida practicada en base a documentación técnica y con tramitación catastral posterior a través de la SEC en abierto y en la gerencia de otra provincia no perteneciente a mi colegio Caso "Roig": Las diligencias "Con arreglo a Catastro" (apartado Séptimo de la Resolución Conjunta de 8 de Abril de 2021) La resolución del trámite catastral unos pocos días después Una agrupación con arreglo a Catastro que se me va al garete (el caso Buenamañana) Caso "Sarro": Una agrupación resuelta con el PP ¿Qué es lo mas relevante del caso "Sarro"? ¿Qué es lo VERDADERAMENTE relevante del caso "Sarro"? En el caso Poveda usamos un IVG+ para división y tenía que ser para segregación El caso en que se confundió segregación con agrupación Escritura de agrupación y declaración de edificación (el caso "Domitila") Agrupación de fincas separadas por camino público (tres casos en uno) Agregación Dos hermanos disuelven el condominio sobre tres fincas (la agregación de Philip) División, parcelación o división material El caso "Dessipau", el caso "Briolca" y el caso "Valsados" El caso "Dessipau" como prototipo de dificultad de estas escrituras Caso "Dessipau": Esbozo de una escritura de segregación y de determinación de resto, de actualizaciones descriptivas y de constitución de servidumbres de paso Resoluciones sobre licencias "erróneas": Res 2003-05-28; 20-03-2007; Res 2001-10-22y Res 2003-04-2003 Caso "Dessipau": Un giro radical tras la preparación del borrador inicial Las servidumbres en el Catastro Escritura (definitiva) de segregación, agrupación y constitución de servidumbre de paso (Caso Dessipau) El encaje entre el 18.2, los expedientes de dominio y de cabida, las actualizaciones descriptivas y las segregaciones, agrupaciones y demás modificaciones físicas El caso "Briolca": Escritura de segregación, determinación de resto, actualización descriptiva, compraventa y agrupación El caso "Valsados": Escritura de compraventa para la sociedad conyugal y de agrupación (pendiente de inscripción por posible invasión de vereda) a finca privativa del comprador Apunte fiscal sobre la determinación de resto Apunte fiscal sobre las agrupaciones Agrupación de fincas no colindantes Fincas BICE Misterio de los BICES resuelto A propósito de los BICES, llegan unas reflexiones Una escritura de segregaciones tramitada por el Piloto de la SEC y otras posteriores de compraventas de las fincas segregadas y resto Conclusión Segregación "clásica" sin diferencia de cabida Quedan ya lejos los tiempos en los que la segregación solo requería de licencia municipal o la declaración de innecesariedad de la misma, la cual no suele ser muy habitual. No existiendo diferencia de cabida en la finca que sufre la segregación, era suficiente (hasta que llegaron las coordenadas) con aportar la licencia de segregación (o la declaración de innecesariedad), aunque también era usual que se incorporara certificación o informe y planos de la finca o finca segregadas y del resto de finca matriz elaborados por técnico competente a fin de cursar el correspondiente expediente catastral (al margen de la notaría) en base a una escritura que recogiera todos los documentos necesarios para ello. Segregación "clásica" atribuyendo la diferencia de cabida al resto Existiendo diferencias de cabida, el modo tradicional de resolverlas (mas bien de aparcarlas o de evitarlas) en una finca que era objeto de una o varias segregaciones, era precisamente no resolver, no arreglar, esa diferencia. Ya se tratase de exceso o defecto de metros, la diferencia, en mas o en menos, quedaba para el resto de finca matriz. A efectos de documentación y tramitación posterior, la situación era la misma que en el caso anterior. Segregación con IVG+ (y coordenadas) durante el "periodo de transición" Cuando llegaron los tiempos del IVG+ y las coordenadas, muchos seguimos haciendo las escrituras como siempre las habíamos hecho, puesto que exigirlo con los técnicos aun verdes (y nosotros tanto o mas que ellos), parecía que nos haría perder a los clientes que nos vinieran únicamente con la documentación tradicional, es decir, con licencia, certificación (o informe) con coordenadas y planos de situación de las fincas. Poco a poco, los IVG+ empezaron a proliferar y con ello comenzó a desaparecer aquella forma de hacer esta clase de escrituras con o sin diferencias de cabida en las fincas afectadas. Mucho mas adelante hemos empezado a pensar que con los IVG+ podría ser suficiente como ya hemos comentado en otra clase. ¿Cómo pudieron inscribirse aquellas operaciones sin ajustarse a la norma vigente? Pues porque habíamos empezado a rodar hacía poco con las "coordenadas" y nadie sabía qué hacer con absoluta seguridad. De hecho, siguen haciéndose escrituras e inscribiéndose sin estar completamente ajustadas a la norma. Segregación con arreglo a Catastro La única excepción a la necesidad de documentación técnica e IVG+ con coordenadas, y constituye un caso raro, es que la segregación dé como resultado lo que consta en el Catastro (segregación con arreglo a Catastro), pero es sumamente difícil que se pretenda practicar una segregación de una finca registral que constituya una catastral dejando otra catastral como resto y sin que exista diferencia de metros. Desde el momento en que la diferencia de metros exista en la determinación de resto ya nos habríamos salido de la hipótesis. Sí que son mucho mas habituales las agrupaciones con arreglo a Catastro que luego comentaremos. La segregación y la determinación de resto en la actualidad Situados ya en la época presente, con el desarrollo de la norma y mucho mas expertizados en su utilización, además de la licencia es necesario para segregar la certificación (o informe), los planos del técnico, el IVG+ y las coordenadas, resultando imprescindible lidiar en la propia escritura con las diferencias de cabida y desechando totalmente otras prácticas, quizá con la excepción que ahora veremos para la determinación de resto y teniendo en cuenta la opción de no contar mas que con el IVG+. La casuística es variada y vamos a estudiar la materia a través de una serie de casos reales. Veremos algunos casos mas antiguos que accedieron al Registro con alguna deficiencia, otros que no se han inscrito y están en fase de subsanación y, por último, otros que ni siquiera han sido firmados por el momento y están en fase de estudio mas o menos avanzada. En cuanto a la determinación de resto, conviene tener en cuenta a nuestro inhóspito amigo el art. 9.b que dice: "b): "Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices". Este artículo, a mi modo de ver, debería de incluir también la determinación de resto. Los registradores cuando se determina el resto exigen que se proporcionen las coordenadas del resto, con arreglo a Catastro si el resto ya existe y está bien y con arreglo a BGA si el Catastro esta mal. Así que, si determinas el resto y pretendes su inscripción hay que dar coordenadas. ¿Y si lo dejamos sin determinar? Pues vamos a ver si esa opción tiene o no tiene viabilidad. Conversación con mi amigo Silvestre, el librario, a propósito de la resolución del no es sí que ya comentamos en la clase 2 Coordenadas del resto de finca matriz en caso de segregación: "Coincido con la idea de que el resto que queda tras una segregación georreferenciada, única que se pretende inscribir, puede permanecer transitoriamente indeterminado (no descrito ni georreferenciado) si de momento no es objeto de negocio y queda a nombre del dueño de la matriz. Sin perjuicio de que se aporte la preceptiva RG cuando en el futuro el resto sea objeto de negocio. La segregada abre folio con RG y el resto mantiene el folio matriz, pendiente de determinación. Así lo ha defendido la DG en varias ocasiones, tras la Ley 13/15 (distinto es el caso de determinación de resto sin inscripción de la segregación, lo que motivaría la publicidad registral de dos terrenos independientes inscritos bajo el mismo folio, lo que es mucho más discutible). Ahora bien, puede ocurrir que surjan dudas acerca de la correspondencia entre la porción segregada georreferenciada y la matriz de la que procede, sin RG y puede que sin correspondencia catastral. Esto puede determinar que el registrador exija la georreferenciación de la matriz, para verificar que lo segregado forma parte del todo, previo expediente (similar al caso de ON). Yo tuve un caso de este tipo. Se tramitó expediente de la RG matriz. Se inscribió la segregada georreferenciada y, como no querían la inscripción de resto (también georreferenciado), el mismo quedó sin determinar, pero en la nota marginal se hizo constar el CSV de la RG del resto, de cara al futuro". A pesar de todo, mi compañero FERMÍN MORENO AYGUADÉ, entiende que no hay norma legal que obligue a georreferenciar el resto de finca... El caso "Salva" Segregaciones de finca rústica sin diferencias de cabida practicada en base a documentación técnica y posteriormente tramitada desde la notaría en abierto en la SEC En la clase anterior hablamos del caso "Transfrigo". Se trataba de una escritura de segregación, determinación de resto y compraventa que tramité, en cuanto a la segregación, en la SEC en abierto. He sabido hace poco que el expediente se ha cerrado positivamente. Actualmente, como el caso "Salva", el caso "Transfrigo" lo hubiera tramitado a través del PP. El caso "Salva" era una escritura que contenía varias segregaciones, una determinación de resto y varias donaciones (una para cada una de las fincas segregadas y otra para el resto), todo ello sobre una sola finca que fue objeto de todas las mencionadas operaciones. En este caso, la finca objeto de la escritura estaba perfecta de superficie, es decir, medía lo mismo en el título, en el registro y en el catastro. Ya había sido objeto de una escritura de herencia en mi notaría donde se rectificó la descripción conforme a Catastro, inscribiéndose después de la misma manera y quedando coordinado el registro con el Catastro. Gracias al expediente tramitado en abierto, no solo se practicaron las segregaciones y se determinó el resto catastralmente, también quedó asignada la titularidad de las fincas segregadas y del resto a cada uno de los donatarios, cosa que no hubiéramos podido conseguir a través del STI al ser "de origen" las RRCC. El mismo resultado se conseguiría de haber podido hacer uso del PP al tiempo del otorgamiento de esta escritura. Caso "Salva": Las partes relevantes de la escritura E X P O N E N: I.- Que DOÑA ***, es dueña en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: TIERRA SECANO, hoy viñedos regadío, ***. Superficie: Tres hectáreas, ochenta y seis áreas y setenta y cuatro centiáreas (38.674 m2). Como ya he dicho, estaba perfecta. Linderos: No se actualizaron linderos porque la última descripción era reciente. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia/Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca es conforme a Catastro y se encuentra coordinada con el registro". II.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIONES: A). PORCIÓN SEGREGADA. DOÑA ***, SEGREGA de la finca descrita en el expositivo I.- finca registral **, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita ***. Superficie: Una hectárea, treinta y una áreas, dieciocho centiáreas y noventa y tres decímetros cuadrados (13.118,93 m2). Obsérvese que es una finca rústica de riego por encima de la UMC. La UMC en Valencia para estas fincas es de 0,5 ha (5.000 m2) con lo que estábamos por encima de la superficie mínima para regadío. La superficie mínima en secano es de 2,5 ha (25.000 m2) por lo que estábamos por debajo de la UMC de secano. Como luego veremos, hay que llevar mucho cuidado con el tema de la UMC porque puede dar lugar a un informe desfavorable de la Consellería de Agricultura (o órgano competente en la comunidad autónoma correspondiente) emitido a petición del registro (si no se ha obtenido previamente por el ayuntamiento que concede la licencia o por el propio interesado, mas raro, que lo presente al ayuntamiento). Ese eventual informe desfavorable, hace aconsejable, por tanto, que el ayuntamiento conceda siempre la licencia en base al informe previo solicitado por él. Ese informe sería citado en la licencia o, a ser posible, se presentaría con ella a en la notaría a fin de testimoniarlo en lo preciso o en su totalidad. No está de mas acreditar el derecho de riego y que las fincas se encuentran en cultivo, especialmente si no tuviéramos el informe, aunque yo sin informe creo que no firmaré mas segregaciones por debajo de los 25.000 m2. Confío en que esta escritura no nos dé los problemas que me han dado las otras dos de las que luego también hablaremos (casos "Campoy" y "Payá"). Todo este asunto constituye un cambio radical en este asunto "impuesto" por mi actual registradora pues los cuatro precedentes no habían sigo nada rigurosos con este tema (es decir, si el ayuntamiento daba licencia no entraban en otro tipo de consideraciones en cuanto a la verdadera condición de secano o regadío de las fincas). Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia ***, antes citada. VALORACIÓN: B). PORCIÓN SEGREGADA. DOÑA ***, SEGREGA .... También de riego y también por encima de la UMC. C). RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita en *** Superficie: Una hectárea, cuarenta y dos áreas, cincuenta y cinco centiáreas y treinta y un decímetros cuadrados (14.255,31 m2). También de riego y también por encima de la UMC. Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ***, antes citada. VALORACIÓN: En este caso, el resto se valoró porque iba a ser donado. Hablaremos luego de la tributación de la determinación de resto. D). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ***, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Conviene comprobar el CSV de la licencia en la sede municipal. Es raro (por no decir que imposible) que nos de un problema, pero no está de mas porque en el registro lo harán sin duda y podrían detectar ellos algún problema. Probablemente por prisas de última hora no lo hicimos en este caso. Si lo compruebo lo indico e incorporo justificante de su validez, aunque no lo veo imprescindible. Hace pocos días nos trajeron una licencia que no llevaba el "rodapié" lateral con los datos electrónicos del documento. Lo devolvimos y pedimos que se nos trajera con ellos. Sin ellos, en el registro no hubiera sido aceptado. E). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificación y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Doña ***, Arquitecta Técnica inscrita en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ***, con el número de colegiada *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de las fincas segregadas y del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Doña ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Como sabemos, la segregación es un supuesto de obligatoria coordinación. SEGUNDO.- DONACIONES: ***. No incluí (y debía hacerlo) autorización para la tramitación en abierto del expediente. En el caso de que sea por el PP mi fórmula mas reciente, es esta: "Me hacen entrega los comparecientes del informe de validación gráfica alternativa (positivo) con CSV *, expedido por Don *, Arquitecto colegiado con el número *en el Colegio Territorial de *, con fecha *, que previo su requerimiento, se incorpora a esta matriz, en el cual existe esa diferencia de un metro cuadrado (1 m2) que ha quedado reseñado en las superficies de las parcelas segregadas bajo las letras A) y B) imputable como margen de tolerancia de la representación gráfica georreferenciada resultante del levantamiento topográfico. Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para las modificaciones físicas de las fincas objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el citado CSV del IVG+, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “pero no se asignarán referencias catastrales. La parcela catastral generada es demasiado esbelta”. Caso "Salva": Tramitación del expediente en la SEC en abierto No me lo pidieron mis clientes, pero se lo hice porque quería probarme en la SEC y porque siendo mi coste muy razonable, si todo salía bien (y salió bien) iba a ser muy beneficioso para ellos que son de los que se saben mover muy bien sus "papeles" y que hubieran dejado sin hacer la tramitación catastral de su escritura. Los pasos que seguí son los que ya conocemos de la clase anterior, es decir: Preparación del escrito tomando como base la escritura. Impresión a papel y firma del Notario. Pedefizacion del escrito. Acceso a la SEC para completar formulario y adjuntar documentos. Firma del expediente. Obtención y grabación del justificante. Envío a la dirección fedatarios de la provincia con encabezamiento de cortesía y texto del escrito, de toda la documentación enviada por la sede junto con la justificación. El envío se efectúa a través del correo corporativo del Notario con firma electrónica. Lo que se firma es el correo, no los documentos que van adjuntos a él. El mensaje de cortesía será de este estilo: "Por la presente les comunico que el día *** a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de ***". Y a esperar noticias: Este expediente se presentó en marzo y me han comunicado su terminación en diciembre. Con el nuevo PP solo tardamos cinco días (si no ocurre nada especial). Claro, la escritura fue al registro sin terminar el expediente con lo que tal vez pudo accionarse un 18.3 que quedaría anulado por mi trámite en abierto. Caso "Salva": Texto del escrito presentado a la Gerencia del Catastro Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en *** comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que mediante ESCRITURA DE SEGREGACIONES Y DONACIONES otorgada ante mi, el día *** con el número *** de protocolo DOÑA ***, *** practicó practico dos segregaciones y determinó el resto de finca resultante sobre la registral que ahora se describe donando las fincas segregadas y el resto, como lo luego se expone, a sus hijos, ****. Finca objeto de las segregaciones: = RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Linderos: ***. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. TÍTULO: ***. Segregaciones, determinación de resto y donaciones: DOÑA ***SEGREGÓ (en base a la Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***) de la finca ***, las siguientes porciones: = RÚSTICA A (DONADA A DOÑA ****): = RÚSTICA B (DONADA A DON ****): = DETERMINACIÓN DE RESTO (Donado a Doña ****). Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedó con la siguiente descripción: ****. Fueron entregados para su incorporación a la citada escritura Certificación y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Doña *** Arquitecta Técnica inscrita en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ***, con el número de colegiada *** acreditativa de la superficie de las fincas segregadas y del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, constaba incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Doña ***, con fecha ***, que a su requerimiento también quedó incorporado a la escritura. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las actualizaciones catastrales oportunas con arreglo a la documentación aportada. En *** a ***. Justito El Notario. Notario de ***. Como puede verse representa un cierto trabajo por mucho que la base del escrito sea la escritura. El Catastro notificará, si las hay, las incidencias y el fin del procedimiento al Notario por correo ordinario certificado en el que cabe que te remitan a la SEC o a la sede de otro organismo de gestión como podría ser el de la Diputación de Alicante a fin de resolver esas incidencias y aportar documentación. Lo habitual es que puedan pedirte algún documento adicional a los ya enviados. No me constan problemas registrales, aunque crucé los dedos por el asunto del famoso "informe de Consellería" (aunque no recuerdo si en este caso lo hubo o no). A nivel de Catastro, este asunto está finiquitado y he recibido las oportunas comunicaciones que imagino también han recibido mis clientes. Caso "Payá" Segregaciones de finca rústica con diferencias de cabida practicadas en base a documentación técnica y posteriormente tramitadas desde la notaría en la SEC con el Programa Piloto (PP) Esta fue la primera escritura para la que utilicé el PP. Se trata de un caso de dos segregaciones de una finca rústica de regadío y de determinación resto. A pesar del éxito del pilotaje, posteriormente por vulneración de la UMC no se ha inscrito la escritura. Espero que se resuelva el asunto (creo que se ha optado por plantar la finca porque no sirve que sea regadío si está sin plantar) y que no haya que deshacer el piloto. Veremos luego otro caso en el que hubo que deshacer el piloto por la misma causa que en este caso. Se trata del caso "Campoy". Fue un miércoles cuando autoricé esta escritura pero hasta el viernes de la misma semana no pude disponer de un rato para acceder a la SEC (estas cosas, de momento, las hago yo y no mis oficiales o empleados). Fue casi lo último que hice aquella semana. Estaba ya solo desde hacía un rato en la notaría y pensando en qué tal vez no me iba a dar tiempo a cursar el procedimiento (que no tenía del todo claro porque no me había mas que ojeado brevemente el Manual enviado por mi colegio). Me equivocaba, porque el PP es enormemente sencillo si lo comparamos con la tramitación en abierto. Estas cosas (sobre todo la primera vez) se tienen que hacer a puerta cerrada porque requieren una cierta concentración y que no se produzcan interrupciones que pueden dar lugar a errores complicados de resolver. Caso "Payá": Los pasos para la tramitación del expediente en el PP Accedí a la Sede por la entrada reservada a usuarios registrados y con la FEREN (lo mismo que cuando quiero hacer cualquier consulta). Una vez dentro, observé en el listado de tareas o servicios en cuál de ellos podía estar incluido mi trámite. Acerté a la primera. Una vez que estaba en la siguiente pantalla, me dieron dos opciones (consultar expediente o registrar expediente) y, en este caso, acerté a la segunda (y mira que era difícil equivocarse). Una vez que estaba en registrar expediente, me pidieron el CSV y lo tenía. También me pidieron la copia simple electrónica, el número de protocolo y el año. No había tenido la precaución de confirmar que el CSV era correcto cosa que, como hablamos en la clase del 18.2, recomiendo (encarecidamente) hacer en todo caso de uso del PP en cuanto recibamos la documentación. Si el IVG no es correcto, hay que echar el freno, hablar con el cliente y/o su técnico y pedir que se haga uno correcto tras echar un vistazo nosotros mismos al IVG por si detectamos el error. Después tuve que rellenar los datos de mi cliente (basta con uno si es que son varios). Si se indica el DNI/NIF y se pulsa intro, salen los datos automáticamente siempre que el interesado esté en la base de datos de Catastro. No hace falta poner ni su teléfono, ni su correo electrónico; ni siquiera creo que convenga indicarlos a fin de ser nosotros (la notaría) los que llevemos el ritmo de las incidencias que pueda haber, evitando llamadas, visitas y preocupaciones "externas" (aunque no tengo claro si pueden producirse o no). Me gusta indicar el correo de mi PG y no el corporativo porque siempre estoy pendiente del primero y lo estoy menos del segundo (entro todos los días al corporativo, pero una sola vez). No obstante, creo que es mas "oficial" usar el corporativo. Solo se puede comunicar un IVG, así que si hubiera mas es porque tenemos que registrar dos expedientes distintos. Revisé todo y le di a finalizar. En pocos segundos tenía las RRCC catastrales provisionales, el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados y la relación de nuevas referencias catastrales, la comunicación de inicio del procedimiento y la comunicación de registro del expediente recibida en mi correo corporativo. Estos dos últimas comunicaciones yo diría que ya no se reciben (o al menos que no se reciben en todos los casos). El lunes (siguiente día hábil) ya estuvieron disponibles las RRCC y quedó cerrado el procedimiento. Los avisos cuando uno comprueba un CSV van mejorando. Con el CSV de un IVG+ correcto, la SEC nos indicaba pocos días de iniciar mi primer procedimiento que "se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente". Inicialmente solo nos decían que era correcto, sin mas. He variado por ello el contenido de mi autorización de tramitación de expediente que es distinta según la clase de aviso que recibo al efectuar la comprobación. Por ejemplo: "Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro dicho CSV, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. Caso "Payá": Las partes relevantes de la escritura I.- Que son dueños en pleno dominio por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: xxx, hoy regadío, que constituye la Parcela Catastral xxxx. Sí, regadío. Superficie: Tres hectáreas, cincuenta y cinco áreas y noventa centiáreas (35.590 m²), según título y registro, y tres hectáreas, cincuenta y seis áreas, cincuenta y ocho centiáreas (35.658 m²), según catastro. Linderos: Según título y registro: xxxx. Hoy linda, según catastro: Como tengo por costumbre, actualicé varias cosas incluyendo superficie y linderos. En relación a la superficie, y a pesar de que la finca procedía de una agrupación de otras efectuada conmigo hace unos seis o siete años (que dio lugar a un expediente de cabida), la finca ya no medía lo mismo por lo que el cliente prefirió volver a actualizar y a reclamar el exceso. Eso conllevó que estando ya a punto de firmar la escritura, se optara por pedir una subsanación de la licencia que al final fue una nueva licencia lo que nos ocasionó un retraso considerable puesto que los números no cuadraban teniendo en cuenta la superficie catastral de la finca. También fue necesario obtener nueva documentación técnica pues había sido preparada en base a la superficie de la finca, según el título y el registro, lo que suponía firmar utilizando una base gráfica alternativa a la catastral y no la base gráfica catastral. Con la experiencia adquirida desde este primer uso del PP, hoy por hoy no hubiera firmado la escritura como estaba inicialmente prevista, salvo que el cliente hubiera considerado correcta la superficie según título y registro, en cuyo caso no tengo claro si con el IVG+ "alternativo" hubiéramos vuelto o no a la superficie que catastralmente tenía antes la finca y que luego se modificó. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela Catastral xxx del polígono *** del Catastro de Rústica de xxx, catastrada bajo la siguiente referencia: xxx. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Dado que ya estaba en marcha el PP, dudé si enviar o no copia por no causar alguna interferencia, pero finalmente lo hice. Actualmente, prefiero no ponerla y no enviarla. La envió en el uso del PP y si luego me la piden, pero no la envío por SIGNO para evitar interferencias. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente de la Registradora de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de linderos. Ya comentamos que mi registradora avisó de que todos los informes que exige el citado precepto serían negativos (con duda), por lo que hoy hubiera reconducido la petición a un 199.1 LH. Con el paso del tiempo y de los procedimientos me he dado cuenta de que, en ciertas escrituras, esta parte de la petición que ahora cito no tiene ningún sentido (creo que lo comentamos en la clase número 2): "En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de linderos". ¿Por qué? Pues porque esta era una escritura de segregaciones y determinación de resto sin mas, con lo que sin otros actos o negocios jurídicos, si había algún problema con la descripción, no se inscribiría nada de nada. No obstante, a veces lo dejo porque no lo tengo claro. TÍTULO: El de agrupación xxx. SEGUNDO. Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIONES: Los comparecientes SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo I.-, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: REGADÍO. Superficie: Una hectárea (10.000 m²). A priori, como en la segunda segregada (y el resto) se respetaba la UMC. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela .... VALORACIÓN: B). PORCIÓN SEGREGADA. C). RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Superficie: Una hectárea, cincuenta y cinco áreas, noventa centiáreas (15.590 m²), según título y registro, y una hectárea, cincuenta y seis áreas, cincuenta y ocho centiáreas (15.658 m²), según catastro. El resto es el que sufre la diferencia de cabida y hubiera sido mejor situar aquí los apartados relativos a rectificación de catastro y concordancia, pero no se hizo. De hecho, actualmente esta parte de la escritura la situamos al final de todo. Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela xxxx. No se indica valor del resto porque en la Comunidad Valenciana no tributa, a diferencia de lo que podría ocurrir en otras CCAA. Conviene, en caso de duda, añadir unas manifestaciones fiscales con el fin de evitar que la determinación de resto pueda tributar. Volveremos sobre este asunto mas adelante en esta misma clase. D). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº xxx de xxx, del Excmo. Ayuntamiento de xxx, firmada electrónicamente por Don XXXX, Secretario del Ayuntamiento de xxxx, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente y en la que consta que "SEGUNDO.- 1.- Suelo Rústico: a) En el supuesto de que la/s parcela/s ostente/n la calificación de “parcela/s de regadío”, las parcelas resultantes de la segregación deberán conservar dicha calificación, así como “de facto”. B) Si se tratan de parcela/s de secano, no es necesario realizar ninguna acción del tipo citado”. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, el CSV de dicho certificado. En este caso, sí que hice comprobación de CSV (ya había aprendido la lección tras mi primer 18.2) y transcribí una parte de la licencia (que suele estar en todas) por insistencia del cliente que estaba preocupado por esa mención cuando de lo que debía (debíamos) haber estado preocupado era del ya mencionado informe de Consellería. Lo transcrito no se refería exactamente a ese asunto y lo que me contaba mi cliente tras hablar con el registro, me sonó a chino pues jamás me había planteado problemas una licencia de segregación por razón del maldito informe. Es decir, que no supe entender el riesgo del que me podía estar informando. Mas adelante, con la calificación, supe de que iba todo este asunto. E). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificación y plano con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el ***, por Don **, Ingeniero Técnico Agrícola colegiado en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas y Graduados en Ingeniería Agrícola de **, con el número *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y plano con representación gráfica georreferenciada alternativa son acreditativos de la superficie de las fincas segregadas y de la del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha xxx, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. F). AUTORIZACIÓN: Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Sin duda es mejor que haya una autorización y mejor aún cuanto mas completa sea (ya hemos visto algún caso y veremos algunos otros puesto que he ido mejorando las redacciones) aunque puede pensarse que no es necesario pedir autorización para algo que es obligado hacer (aunque muchos no lo vean aun como obligado y no lo hagan). Caso "Payá": La finalización de mi primer expediente tramitado con el PP Cuando el lunes (el siguiente día hábil), entré en mi correo corporativo me encontré con que había recibido dos e-mails. En el primero me decían: "Con fecha xxx, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código XXX) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV XXX, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: XXX Parcelas afectadas:(ENUMERACIÓN DE TODAS LAS QUE COMO CONSECUENCIA DE LA SEGREGACIÓN PODRÍAN SUFRIR ALTERACIONES EN PARCELAS O RRCC Y LAS COLINDANTES) Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC". En el segundo, de tono cortés e informal, me decían: "Estimado Sr. Notario. Le agradecemos la presentación del expediente de comunicación notarial, su protocolo *, a través de la SEC en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro y, a su vez, informarle que EL MISMO DÍA DE SU ENVÍO quedó registrado el expediente en SEC con el nº * y que, en el día de hoy, lunes, ha quedado validado y tramitado por Catastro. Por lo que en las fechas próximas los interesados recibirán el correspondiente acuerdo catastral. Dicha modificación en base de datos puede consultarse en SEC, a través del buscador de inmuebles. Atentamente, le saluda. Jefe de Servicio. Gerencia Territorial". Caso "Payá": Las diligencias en la escritura Solo quedaba rematar la escritura con alguna diligencia. Opté por preparar una sola con la fecha del cierre contando todo lo sucedido, aunque actualmente suelo hacer dos (comunicación y cierre) y hasta tres cuando observo algún cambio, y suele haberlos, en la descripción de las fincas resultantes de las operaciones practicadas. DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a las segregaciones contenidas en la matriz precedente consistente en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye relación de inmuebles afectados y relación de nuevas referencias catastrales, comunicación de inicio del procedimiento, comunicación de registro del expediente recibida en mi correo corporativo, comunicación de validación y tramitación por Catastro de dicho expediente recibida también en dicho correo y certificaciones acreditativas de las referencias catastrales y descriptivas y gráficas con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la segregación y del resto de finca matriz objeto de la presente, ya catastradas a nombre de sus dueños y obtenidas por mi, el Notario, de la citada Sede Electrónica del Catastro a través de mi tarjeta de firma electrónica. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.- Terminado mi primer PP para segregación lo tuve absolutamente claro: Con este procedimiento el Notario se convierte en la pieza central de toda la coordinación realidad - escritura - catastro - registro. Los debates sobre si trabajamos para Catastro o no, y demás cuestiones paralelas no me interesan lo mas mínimo (salvo que pudieran dar al traste con lo conseguido). Me gusta utilizar todos los aplicativos a mi alcance y buscar una escritura redonda, aunque como dijo recientemente un compañero "la rentabilidad y la excelencia son valores inversamente proporcionales". No me constaron problemas registrales hasta el miércoles 19 de Enero de 2022. Ese día me enteré de que la escritura no se había inscrito por infringirse la UMC. Ahora mismo explicaré todo este asunto, pero la solución (que parece fácil a priori) sería (ya lo he apuntado) acreditar riego, cultivar la finca y subsanar la escritura para que el registro pida un nuevo informe. También me planteé que el interesado me requiera para que se lo pida yo (creo que me saldría de la norma si lo hago) o que lo pida él propio cliente (aprovechando que tiene un contacto en la Consellería). La norma que ahora veremos (la causante de todo este embrollo y de no giro radical en este tipo de escrituras) dice que "cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente…." El informe de Consellería de Agricultura (o departamento competente en otras CCAA) en las segregaciones (Arts. 79 y 80 RD 1073/97) La UMC es de 2,5 hectáreas en secano o de 0,5 hectáreas en regadío. Por debajo de esas superficies no se puede segregar. Tampoco puede quedar por debajo el resto de finca matriz. Existen algunas excepciones en la norma estatal y en las autonómicas. En toda segregación o para todo resto con menos de 2,5 hectáreas, si no se ha concedido la licencia previa su obtención, se solicitará un informe por el registro competente. Tradicionalmente ni lo han pedido los ayuntamientos, ni lo han pedido los registros por lo que los Notarios hemos autorizado nuestras escrituras en base a la licencia. El informe es competencia de la Consellería de Agricultura que podría considerar vulnerada la UMC informando desfavorablemente la segregación planteada (o ya efectuada). Es por ello que segregar menos de 2,5 hectáreas supone un riesgo si no hay un informe favorable previo. ¿Qué se puede hacer? (excepciones que ahora comentaremos al margen) Que el interesado pida el informe, aunque no sé si es realmente viable (imagino que sí aunque podría tardar). Que lo pida el ayuntamiento. Es lo más lógico. Que lo pida el Notario (que en todo caso parece que debe exigirlo en evitación de riesgos y responsabilidades). Tampoco sé si sería viable (en este caso, diría que no). Que se acredite el riego (que parece sencillo) y el cultivo (que no lo es tanto) en la escritura dejando al registro la petición del informe (si lo estima conveniente). Con la experiencia adquirida no me convence y solo me convence que lo pida el ayuntamiento. ¿Y si tenemos alguna ya firmada y nos llega el informe desfavorable? Pues hay que deshacer la segregación como en el caso "Campoy" que ahora veremos (deshaciendo o modificando lo hecho a través del PP o de la SEC en abierto o al menos intentándolo hasta donde nos sea posible) o acreditar riego, cultivar, subsanar la escritura y presentarla de nuevo para que el registro solicite nuevo informe a no ser que lo obtenga el interesado (que es lo que se hará en el caso "Payá"). Tal vez el propio ayuntamiento que emitió una licencia incorrecta, podría intentar ahora echarnos una mano para deshacer un entuerto en el que claramente han colaborado. Hace unos días he dirigido un correo a mi colegio por mi preocupación (y la de mis paisanos) sobre este asunto: "Considero de interés para todos los colegiados que se produzca alguna consulta, toma de contacto o reunión con la Consellería de Agricultura de la Generalitat Valenciana por razón del tema de las segregaciones en rústico. A pesar de contar con licencia municipal, si no existe informe de Consellería, este es recabado sistemáticamente por el registro correspondiente que lo obtiene (con considerable retraso) y que suele indicar que la segregación vulnera la normativa agraria al ser inferior a la UMC cuando de la escritura está resultando que queda respetada tanto en la o las segregadas como en el resto de finca matriz. Es imposible actuar con seguridad y no ya porque los ayuntamientos soliciten o no soliciten los informes (que pocas veces lo hacen) sino porque girada notificación por el registro correspondiente, Consellería informa en el sentido indicado y en términos contrarios a todo lo que nosotros los Notarios hemos manejado para la preparación de la escritura: licencia, escrituras y registro previo. La cuestión se agrava mucho mas para las notarías si hemos tramitado la segregación por el programa piloto de la SEC. Es "la notaría la que cambió el Catastro" y ahora (según el caso) podemos vernos "comprometidos" a dejarlo como estaba inicialmente o a volverlo a modificar con la carga de trabajo y responsabilidad que ello representa. Planteo a la consideración de la Junta Directiva la posibilidad de recabar algún tipo de criterio de la Consellería a fin de que se nos especifique la forma en que el carácter de regadío o de secano de una finca ha de ser acreditado (derechos de riego, cultivo de la finca, calificación catastral, inspección girada sobre el terreno …) con el fin de evitar esos informes negativos genéricos que se están recibiendo por sistema dejando "inservibles" e irreconducibles en bastantes ocasiones nuestras escrituras. De otra manera, será imposible efectuar segregaciones (salvo en las excepciones legales) por debajo de la superficie de la UMC en secano (25.000 m2)". No me hicieron ni caso, aunque cuando he asimilado mas y mejor la problemática creo que la solución al problema está en manos de los ayuntamientos que no pueden conceder la licencia sin el informe preceptivo. En todo caso, puse en aviso a mi colegio de la problemática y cambio de política registral (porque insisto en que esto antes no se hacía). Normativa aplicable: Artículo 79 (del citado RD). Divisiones y segregaciones. En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo. 1 Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión. 2 Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80. 3 Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73. 4 Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. 5 Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2.o de la Ley Hipotecaria. Artículo 80 (del citado RD). Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo. Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. Del tenor literal del precepto no resulta claramente que el registro deba pedir un informe en todo caso. Podría tratarse de una interpretación rigurosa de la norma. Artículo 23 Determinación (Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias): 1. A los efectos de esta Ley se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona. 2. Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial. Artículo 25. Excepciones (LMEA). "No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos: a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación. A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado. c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos. d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa". DECRETO 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las Unidades Mínimas de Cultivo. [1999/X9712] Artículo único. Unidades Mínimas de Cultivo: determinación de su extensión 1. De conformidad con lo que establece el artículo 23 de la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Autonómica Valenciana 2/1997, de 13 de julio, modificativa de la Disposición Adicional Tercera número 2 de la ley 4/1992, se fijan en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma las superficies de 2,5 hectáreas en secano y 0,5 hectáreas en regadío, como las expresadas unidades de cultivo. 2. A estos efectos, se considerará como de regadío, previa comprobación por el órgano competente de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, o departamento que lo sustituya, toda aquella parcela cultivada en la que se justifique su derecho a riego. 3. Las fincas rústicas podrán dividirse o segregarse aún dando lugar a superficies no cultivables inferiores a las señaladas en el anterior ordinal primero: a) En todos los supuestos contemplados en el artículo 25 de la Ley Estatal 19/1995, de 4 de julio. b) En los supuestos en los que la finalidad de la división o segregación de las fincas rústicas sea la construcción o instalación de pozos, tansformadores, depósitos y balsas de riego, cabezales comunitarios de filtraje y abonado, ampliaciones de caminos en beneficio de una colectividad o construcciones agrícolas y ganaderas. Para ello deberá justificarse tal finalidad en expediente incoado al efecto, que incorpora el preceptivo trámite de audiencia a los interesados que sean conocidos y que contenga informe favorable de la administración competente, que finalizará con Resolución motivada al respecto de la finalidad que pretenda la división o segregación solicitada. Vistas las normas, ¿cómo debemos proceder? Pues, ya lo he dicho, exigiendo el informe (raro que lo haya y no se haya tenido en cuenta por el ayuntamiento) o asegurándonos de que el ayuntamiento lo ha pedido para lo que tendría que mencionarlo en su licencia y nosotros testimoniarlo (a ser posible) para mayor tranquilidad. Si nos ha estallado el desaguisado, como en el caso "Campoy" o el caso "Payá" podemos optar por deshacer lo hecho (caso "Campoy") o por acreditar riego, cultivar y obtener un nuevo informe (caso "Payá"). En uno y otro caso, las segregaciones fueron cursadas con el PP por lo que deberíamos intentar cursar por la misma vía la subsanación en base a la documentación que se nos presente. Mas que una subsanación es un simple cambio de la configuración catastral resultante de la escritura no inscrita. La excepción de la letra b del artículo 25 de la LMEA Recordémosla: "Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación". El Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje en su Artículo 211 (Ordenación de usos y aprovechamientos en el suelo no urbanizable) permite construir una vivienda aislada y familiar si la finca sobre la que se ubicará tiene una superficie mínima de una hectárea. Siendo así, el propietario de una finca de 150.000 m2 que tenga riego y la cultive, podría dividirla en treinta fincas de 5.000 m2 cada una pero también en quince de 10.000 m2 para construir o para no hacerlo. Las fincas de 5.000 m2 no se podrían edificar en ningún caso (bueno, algún tipo de edificaciones puede exigir menos metros) y las de 10.000 m2 sí que podrían, siempre que la licencia para segregar se hubiera solicitado a tal fin. En caso contrario, se segregará pero no se podrá edificar, al menos por el momento. ¿Y el plazo? Pues se habla de un año desde la segregación (¿desde la escritura? ¿desde la inscripción? ¿desde la licencia?) y luego se habla de finalizar en el plazo que establezca la licencia (la de obra, se entiende). A mi, no me queda claro y sobre esto aun no tengo suficiente experiencia tras el cambio que supuso lo del informe. Cuando surgió todo este asunto un cliente, enterado de lo del informe de consellería, que corría como un reguero de pólvora por el pueblo, consideraba que se trataba de una especie de círculo vicioso, pero yo creo que no es así, pues la licencia a solicitar es distinta en cada caso: Si vamos a construir, estamos ante una excepción a la UMC que permitiría segregar 10.000 m2 de secano para construir. En este caso, no será necesario informe de consellería pero se supone que sí cumplir otros requisitos (proyecto, agua, luz, accesos). ¿Seguro, seguro, que no hace falta informe? Pues no lo tengo claro puesto que estoy a punto de firmar una segregación (tres en realidad) para construir y en la licencia se alude al informe (aunque el informe dice que no se trata del caso de la citada excepción y poco mas). El ayuntamiento de mi pueblo se ha hecho mas papista que el Papa. A mi modo de ver, si estamos ante una excepción legal el informe no debería ser exigido y solo debería controlarse que la obra se realiza en plazo. Si no vamos a construir, no hay excepción, y será necesario el informe para segregar con tranquilidad por debajo de 25.000 m2 ya sea regadío o secano. Por debajo de los 25.000 m2 no es posible segregar en secano y sí que podría hacerse en regadío (siempre por encima de 5.000 m2) acreditando derecho de riego y que la finca se encuentra en cultivo. A veces es posible que se pida la licencia con el propósito oculto de construir, que se conceda con fines agrarios y que pasado un tiempo se solicite la licencia para edificar. Veremos un caso de estos en la clase de la declaración de obra en construcción (el caso "Alle"). ¿Y si no se construye en plazo? ¿qué pasa con la segregación ya inscrita? Menudo melón se ha abierto con este criterio registral en una cuestión pacífica durante trece de los quince años que llevo en Pinoso. ¿Y esta licencia de segregación para construir qué exige? (además de solicitarla como excepción a la regla de la UMC). ¿Y, por último, cómo acredito el riego Sin duda que nos quedan aun algunas dudas sobre todo este asunto. Esto es lo que dice una licencia basada en una excepción: "En dicha licencia consta: “Que examinada la documentación aportada por la peticionaria, para la tramitación de las segregaciones propuestas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 211 b) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de Junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, siempre que ello no suponga la formación de núcleo de población, y atendiendo a una de las excepciones contempladas en la legislación agraria estatal (artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de modernización de las explotaciones agrarias) y a la vista del informe emitido por la Consellería de Agricultura, no existe inconveniente desde el punto de vista agrario y urbanístico, en conceder la mencionada Licencia de Segregación ....., siempre que las construcciones de las fincas resultantes, se materialice, dentro del año siguiente a la concesión de la Licencia de Segregación, las viviendas unifamiliares aisladas ...”. En mi opinión, el plazo se cuenta desde la licencia de obra, no desde la licencia de segregación (véase la excepción). La renuncia a derechos de agua Hace unos años se firmaban habitualmente escrituras en las que se renunciaba a derechos de agua. Nunca terminé de entender el trasfondo de esas escrituras. El mundo del agua y de los derechos de riego tiene muchos entresijos y son pocos los que trascienden en las escrituras. Este era el modelo habitual: ESCRITURA DE RENUNCIA A DERECHOS DE AGUA NÚMERO En ***, mi residencia, a Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de *** C O M P A R E C E N: Los cónyuges Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efectointerviene, E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños en pleno dominio por mitades indivisas de la finca (registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, en término de ***, inscrita al tomo **, libro **, folio **), cuya descripción es la siguiente: = RÚSTICA: Parcela de tierra ... En cuyo interior existe una vivienda unifamiliar aislada ... Distribución: Superficie: Linderos de la vivienda: Linderos del conjunto: Le corresponde el polígono ** parcela *** del catastro de Rústica de ***. Indivisible y afecta la totalidad de la finca a la edificación existente en su interior. SEGUNDO.- Que no tienen constancia de que dicha finca tenga derecho alguno de riego de agua para cultivo. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero y único.- Que mediante la presente renuncian a cualquier derecho de agua de riego existente, conocido o desconocido, o que pueda existir u originarse en el futuro respecto de la finca objeto de la presente escritura. Así lo dicen y otorgan. No les consta que tengan derechos de riego pero, a pesar de ello, los renuncian. A mi modo de ver, lo que ocurría es que la finca sí que tenía riego y los derechos de agua se desvinculaban de esa finca para dárselos a otra evitando la consumición de agua en una obra a realizar en la finca y consiguiendo alguna otra cosa que aun se me escapa y que sin duda tendría relación con todo este asunto de las licencias de segregación para construir. Caso "Campoy": Escritura de segregaciones y determinación de resto y posterior compraventa en el siguiente número de protocolo con tramitación de las segregaciones a través del PP Esta escritura exigió por el problema del informe y de la UMC, firmar otra escritura en la que se anuló una segregación que vuelve a la matriz (que se queda en el resto) y en la que se segrega otro trozo mas de la matriz que se añade a la otra segregada que queda por encima de la UMC de secano, dejando sin efecto la compraventa de una de las segregadas pero sin alterar el precio que ahora paga la única segregación que se efectúa sobre un trozo mas grande de la matriz. Un lío. Los riesgos fiscales son evidentes en este caso (mucho hacer y deshacer) y puede que también los haya a nivel registral (a día de hoy, no ha habido problema). Para mas inri, el Catastro se modificó con un expediente en abierto en la SEC y ahora hemos hecho uso del PP que no asignará (así me lo avisa al comprobar el CSV) las RRCC automáticamente aunque sí lo hizo un poco después (en el momento de firmar la subsanación no se me había dado nunca este caso que ahora tengo claro). Fiscalmente vamos a liquidar una segregación mediante una complementaria por la diferencia de valor y podríamos solicitar devolución de ingreso indebido por la segregación que se anula pero no creo que yo se lo haga a los clientes. No me extrañaría que la Oficina Liquidadora exigiera que la segregación que finalmente se practica se liquide como si fuera una nueva (no lo ha hecho que yo sepa). La compraventa no me preocupa porque estaba exenta por tratarse de una joven agricultora en su primera instalación (aunque esto es un lío también considerable en ocasiones). Caso "Campoy": La escritura de segregaciones (la primera de la tanda) E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, es dueño con carácter privativo, del derecho de nuda propiedad, cuyo derecho de usufructo vitalicio pertenece a su madre *** con carácter privativo, y entre ambos, dueños del pleno dominio y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra blanca secano, sito en ***, con una pinada, de uso agrario (viñedos regadío, improductivo, olivos regadío y matorral). Esta finca tenía varios cultivos de secano y de regadío y no se especificaba cuantos metros eran de una y de otra cosa. Superficies: El suelo de la total finca tiene una superficie de seis hectáreas, sesenta y dos áreas, sesenta y nueve centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (66.269,73 m2). Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: **. De la edificación: **. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIONES: A). PORCIÓN SEGREGADA. ***, SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo I.- finca registral ***, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, sita en ***. Superficie: Setenta y seis áreas y setenta y ocho (7.678 m2). Riego y por encima de la UMC. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: **. VALORACIÓN: B). PORCIÓN SEGREGADA. ***, SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo I.- finca registral **, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA:Parcela de tierra regadío, plantada de viña, sita en ***. Superficie: Dos hectáreas, treinta áreas y veintiuna centiáreas (23.021 m2). De nuevo, tenemos riego y respeto a la UMC, pero ni en un caso ni en el otro tenemos suficiente superficie para la UMC de secano. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia catastral ***, antes citada. VALORACIÓN: C). RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, improductivo, olivos regadío y matorral, sita en ***, con una pinada, de uso agrario. Superficie: Tres hectáreas, cincuenta y cinco áreas, setenta centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (35.570,73 m2). El resto queda por encima de la UMC de riego y de secano. Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos de la total finca: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ***, antes citada. D). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ***, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de ***, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. E). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de ***, cuyos planos son acreditativos de la superficie de las fincas segregadas y del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. F). AUTORIZACIÓN: Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, para el trámite del correspondiente expediente catastral (artículo 47 de la Ley del Catastro) a través de la Sede Electrónica del Catastro. No tengo claro lo del 47 LCI pero lo mencioné. El artículo dice: 2. Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. Ya sabéis que ahora tengo mucho mas desarrolladas estas advertencias y explicaciones. Caso "Poycan": El expediente en abierto en la SEC Con la escritura firmada tramité el expediente en abierto puesto que aun no funcionaba el PP. Este fue el e-mail que previo el trámite en la Sede remití desde mi correo corporativo a la dirección fedatarios de mi provincia en el que reproduje el escrito "pedefizado" que adjunté al expediente de la SEC: "Por la presente les comunico que el día *** a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de ***". "JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** y como mejor proceda en Derecho EXPONGO: Que DON ***, *** y DOÑA***, *** mediante ESCRITURA DE SEGREGACIONES autorizada por mi, el día ***, con el número ** de protocolo, segregaron dos porciones de una finca de la que el primero, era dueño con carácter privativo del derecho de nuda propiedad, cuyo derecho de usufructo vitalicio pertenecía a DOÑA *** también con carácter privativo, siendo entre ambos, dueños del pleno dominio de dicha finca que se describe a continuación: = RÚSTICA: Trozo de tierra blanca secano, sito en término municipal de ***, partida de ***, con una pinada, de uso agrario (viñedos regadío, improductivo, olivos regadío y matorral). Superficies: El suelo de la total finca tiene una superficie de seis hectáreas, sesenta y dos áreas, sesenta y nueve centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (66.269,73 m2). Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda:***. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES:De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: **. De la edificación: ***. TÍTULO: ***. INFORMACIÓN REGISTRAL: En dicha nota consta, que con fecha *** fue inscrita Base Gráfica Georreferenciada Alternativa no Coordinada con Catastro, "aunque en trámites de coordinación". Datos de Inscripción: ***. SEGREGACIONES: PORCIÓN SEGREGADA NÚMERO 1. = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, sita en ***. Superficie: Setenta y seis áreas y setenta y ocho (7.678 m2). Linderos: ***. DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: **. PORCIÓN SEGREGADA NÚMERO 2. = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, sita en ***. Superficie: Dos hectáreas, treinta áreas y veintiuna centiáreas (23.021 m2). Linderos: **. DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la referencia catastral **, antes citada. RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedó con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, improductivo, olivos regadío y matorral, sita en ***, con una pinada, de uso agrario. Superficie: Tres hectáreas, cincuenta y cinco áreas, setenta centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (35.570,73 m2). Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos de la total finca: ***. DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la referencia **, antes citada. DIVISIBILIDAD De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, entregaron los comparecientes, para protocolizar Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de **. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes entregaron igualmente para su incorporación, Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número ** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de **, cuyos planos son acreditativos de la superficie de las fincas segregadas y del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha ***, que fue incorporado a dicha escritura. En el número siguiente de protocolo (***) las porciones segregadas fueron vendidas a DOÑA ***, *** que, por tanto, es la dueña en pleno dominio de las mismas quedando el resto de finca matriz en nuda propiedad para el Sr. ** y en usufructo vitalicio para la Sra. ***. A fin de conseguir (y lo conseguí) el alta de la nueva titular, hice mención a la escritura de compraventa de la que también uní CSE. Fue un expediente 2x1. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las actualizaciones catastrales oportunas con arreglo a la documentación aportada. En ** a **. Caso "Poycan": La escritura que intenta deshacer el entuerto Una vez que el registro calificó negativamente por culpa del informe de Consellería, hubo que subsanar. En el nuevo IVG+, la finca cuya segregación se anula vuelve a donde estaba (en la finca matriz). ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE OTRAS DE SEGREGACIONES Y DETERMINACIÓN DE RESTO Y DE COMPRAVENTA Y DE SEGREGACIÓN NÚMERO En ***, mi residencia, a Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***. C O M P A R E C E N: DON DOÑA DOÑA I N T E R V I E N E N: Todos en su propio nombre y derecho. Tienen, a mi juicio, según intervienen capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el ***, con el número *** de protocolo, DON *** yDOÑA *** practicaron dos segregaciones sobre la finca registral número *** (Código Registral Único ***) de las del Registro de la Propiedad de ***, inscrita al tomo ***, libro **, folio **, sita en término municipal de **, procediendo a determinar el resto de la finca matriz, todo ello en los términos que resultan de dicha escritura a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten. SEGUNDO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, DON ***y DOÑA ***, vendieron a DOÑA *** las dos fincas que fueron segregadas de la finca registral número ** (Código Registral Único ***) de las del Registro de la Propiedad de ***, inscrita al tomo **, libro **, folio **, sita en término municipal de ***, todo ello en los términos que resultan de dicha escritura a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten. DATOS CATASTRALES: Al tiempo de otorgar la mencionada escritura de segregaciones los datos catastrales de las fincas afectadas (una vez realizadas) eran los siguientes: SEGREGADAS 1 y 2:Forman parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: RESTO:Constituye el resto de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ***, antes citada. Actualmente las parcelas segregadas y la matriz resultante de la segregación, se hallan catastradas bajo las siguientes referencias: SEGREGADA 1: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: SEGREGADA 2: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: RESTO: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de Pinoso, catastrada bajo la siguiente referencia: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TERCERO.-Que dichas escrituras no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad por la vulneración de la unidad mínima de cultivo, dado que se practicó notificación a la Consellería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica, habiéndose recibido informe de la misma en el Registro, el día ***, del que resulta que: “ACUERDO: Determinar que las dos fincas resultantes tras la segregación o división comunicada por el Registro de la Propiedad de ***, vulnera la normativa agraria vigente al ser inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en el Decreto 217/1999, de 9 de Noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las unidades mínimas de cultivo, no concurriendo ninguna de las excepciones que permitirían llevar a cabo la segregación o división de conformidad con lo previsto en el citado Decreto, en el artículo 25 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias y en la Ley 8/2002, de 5 de Diciembre, de Ordenación y Modernización de las estructuras agrarias de la Comunidad Valenciana.” Por lo que, según la calificación registral, a la vista de dicho informe, no es posible acceder a la pretensión de inscripción de las segregaciones, por vulnerar tanto las fincas segregadas como el resto, la unidad mínima de cultivo. CUARTO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SUBSANACIÓN. Los comparecientes, según intervienen, dejan sin efecto la primera de las dos segregaciones practicadas (letra A, DISPOSITIVO PRIMERO) en la escritura a que se hace referencia en el expositivo PRIMERO de la presente y modificarán a continuación los términos en que fue realizada la segunda de las mismas. SEGUNDO.- MODIFICACIÓN DE ANTERIOR SEGREGACIÓN (segunda de las que fueron realizadas, LETRA b), dispositivo PRIMERO): A). PORCIÓN SEGREGADA. DON *** y DOÑA ***, SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo PRIMERO finca registral ***, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña vinificación, sita en ***. Superficie: Dos hectáreas, sesenta y siete áreas y sesenta y cinco centiáreas (26.765 m2). Linderos: DATOS CATASTRALES:Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela **, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: VALORACIÓN DE LA SEGREGACIÓN INCLUYENDO LOS METROS QUE COMPRENDE COMO CONSECUENCIA DE LA PRESENTE ESCRITURA: VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS (26.765,00 €). VALORACIÓN DE LA SEGREGACIÓN EN LA ESCRITURA QUE SE SUBSANA: VEINTITRÉS MIL VEINTIÚN EUROS (23.021,00 €). DIFERENCIA A EFECTOS DE LIQUIDACIÓN: TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS (3.744,00 €). B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña vinificación, olivos regadío, matorral e improductivo, sita en ***. Superficie: Tres hectáreas, noventa y cinco áreas, cuatro centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (39.504,73 m2). Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos:La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos de la total finca: DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela ***, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastradas bajo las siguientes referencias: C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de **, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. Por supuesto, tuvo que obtenerse una nueva licencia que se ajustaba al informe (supongo que el ayuntamiento simplemente se ajustó sin pedir nada mas). D).INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de Alicante, cuyos planos son acreditativos de la superficie de la finca segregada y del resto de finca matriz resultante de la segregación (que incluye la superficie que fue segregada quedando anulada mediante la presente dicha segregación). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV(***) de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha ***1, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, para el trámite del correspondiente expediente catastral (artículo 47.2 de la Ley del Catastro) a través de la Sede Electrónica del Catastro en la que he efectuado la comprobación del citado CSV obteniendo la siguiente información: “CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales”. Como veis aquí ya había afinado bastante mas. TERCERO.- MODIFICACIÓN DE COMPRAVENTA ANTERIOR. Que como consecuencia de haber dejado sin efecto una de las segregaciones de las fincas efectuadas y de haber modificado la otra (la cual ha quedado conformada por una de las que fue segregada y por una porción mas de terreno de la que quedó como finca matriz), reintegrándose en el resto la porción cuya segregación se anula, es la finca cuya segregación se modifica la que ha de entenderse vendida y transmitida, por DON *** y DOÑA ***, según son dueños, como cuerpo cierto, en pleno dominio a DOÑA ***, que la ha comprado y ha adquirido con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos. El precio convenido de compraventa es el mismo que fue fijado para los dos fincas que fueron segregadas y vendidas, es decir, de TREINTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS (30.699,00 €), el cual se declaró recibido en la escritura de compraventa a que se refiere el expositivo SEGUNDO de la presente escritura, mediante dos cheques bancarios nominativos (uno por importe de VEINTIDÓS MIL CUATROCIENTOS DIEZ EUROS CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (22.410,27 €) y el otro por importe de OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (8.288,73 €)), correspondiendo a la cuenta de cargo el código ***, cuyos cheques fueron testimoniados en dicha escritura. CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a Ley, excepto los gastos notariales, que serán satisfechos por la parte que fue compradora. Manifiesta, como ya lo hizo en la escritura de compraventa que la presente modifica, la Sra. *** que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que la finca que adquiere se va destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sea aplicada la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria y su condición de Agricultora Joven, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consellería, que también me entrega y dejo unido a esta matriz. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana) de que si la finca adquirida fuesen enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes a su adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargo. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de ***, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones a la compradora en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura. Cuidado con todo este asunto porque como ya he indicado es difícil saber qué caso es y que tiene uno que poner en cada supuesto. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a ellos mismos, cuyos datos constan anteriormente. Así lo dicen y otorgan. DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la segregación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (4) pero no las nuevas referencias catastrales asignadas pues como quedó indicado en la matriz, aunque el CSV es correcto no se asignarán referencias catastrales, razón por la que doy por terminado el expediente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Aunque no lo esperaba. Todo salió bien. A pesar de que la SEC me informó de que la asignación de RRCC no sería automática (y no lo fue), el lunes de la semana siguiente a la firma ya las tengo. Automático quiere decir "inmediato" pero no supone que no se vayan a conseguir en los cinco días hábiles o en breve plazo. Al final cerré la escritura con esta diligencia (un poco mas breve que otras porque tenía prisa aquella tarde). 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencias catastrales de las fincas rústicas y urbana objeto de la presente con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenidas por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico que impreso a papel incorporo a la presente. Los datos correspondientes a las fincas, según dicho correo electrónico, son los siguientes: ***: DS ***, *** DELEGACION DE ***. ***: DS ***, *** DELEGACION DE ***. ***: DS ***, *** DELEGACION DE ***. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.= Una escritura de segregaciones con tramitación en la Sede Catastral Este es un caso es muy interesante y pone de manifiesto la constante evolución de esta materia como consecuencia de la profundización y del uso del PP. Como está en abierto puede leerse en el blog pinchando en el enlace. Escrituras de segregación sin coordenadas del resto de finca matriz Estas escrituras se refieren a fincas de un polígono industrial del que forma parte la finca que en la clase de los expedientes en abierto vimos que había conseguido dar de alta en Catastro. Gracias a eso, pasó a ser la única que estaba bien en todo el polígono. Diría, realmente, que relativamente bien porque sigue como rústico y no como suelo industrial. La escritura de segregación de esa primera finca del polígono que se catastra casi bien es la que veremos en primer lugar. Como digo, en ella se basó mi expediente. La segunda escritura se hizo teóricamente mejor, pero ha dado mucho peor resultado: no se ha inscrito por haber dado unas coordenadas de una manzana completa del polígono que no se correspondían con el resto de finca que estaba compuesto de varias islas aisladas. Se lo dije al técnico municipal pero no me hizo caso y ha pasado lo que ha pasado. Hubiera sido mejor hacerlo como la previa. Ahora a esperar una solución mágica o a que Catastro termine el total expediente que tiene abierto para el polígono. Comentaremos también ahora la problemática de las coordenadas del resto de finca matriz. En la primera de estas dos escrituras, el Ayuntamiento que efectúa la segregación actúa del siguiente modo: E X P O N E: PRIMERO.- Que el "EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *", es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = URBANA: Parcela de terreno industrial, con forma irregular, y atravesada por varios caminos (quedando enclavadas en su interior, las parcelas de * y la de los herederos de *), sita en término municipal de *, partida del *, en el Polígono Industrial *. Superficie: Catorce hectáreas, noventa y una áreas y noventa y seis centiáreas (149.196 m2). Linderos: Antes de todas las segregaciones: Norte, caminos, herederos de *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: No constan. Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro. No fue fácil decidir que poner aquí, la verdad. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. A). PORCIÓN SEGREGADA. El "EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *", SEGREGA de la finca descrita en el expositivo I, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = URBANA: Superficie: Linderos: VALORACIÓN DE LA PORCIÓN SEGREGADA: B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = URBANA: Superficie: Todo quedó igual salvo en cuanto a la superficie a la que le restamos la parte segregada. Linderos: C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Certificado de Innecesariedad de Licencia de Segregación, según expediente número *, expedido en fecha * y firmado electrónicamente por Don *, Secretario del Ayuntamiento de *, y con el Visto Bueno del Alcalde *, del que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado el CSV de dicho documento e incorporo justificante de la comprobación. D). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Plano con representación gráfica georreferenciada alternativa expedido el día *, por Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don *, con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz. La escritura se inscribe. Poco mas de un año después, lo que hacemos es esto otro (solo recojo las diferencias): DATOS CATASTRALES: No constan. Le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales, inclusive de los susceptibles de tramitación notarial a través de la Sede Electrónica del Catastro. D).INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: El compareciente me entrega para su incorporación a la presente, representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML, incorporada en el CSV * de validación gráfica catastral positivo expedido por Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de *, con fecha *, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Dicho CSV ha sido validado por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de que el CSV es correcto, “pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales”. El Piloto estaba en marcha. El compareciente me autoriza a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la SEGREGACIÓN/REPARCELACIÓN objeto de la presente escritura. Yo, el Notario, le advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario en caso de resultar discrepancias catastrales en la tramitación del expediente que impidieran la tramitación del citado expediente de SEGREGACIÓN/REPARCELACIÓN como tal, podría instar la oportuna acta de subsanación de las mismas cuyo requerimiento sería documentado en su momento en el presente número de protocolo o mediante número de protocolo independiente. Como veía venir que no iba a funcionar, me cubrí las espaldas. Y ello a pesar de que únicamente parecía que las RRCC no serían automáticas pero que se darían. Sin embargo, ahora veremos que cuando el asunto estuvo en manos de Catastro, lo paró y no funcionó la estrategia. Así que, aunque apostaba que no serviría para nada, puse en marcha el PP. Y acerté. No sirvió de nada y me cerraron el expediente alegando que ya había uno en marcha. 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente. Doy fe.= 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, me ha sido comunicado el cierre del procedimiento a que se refiere la matriz precedente y la anterior diligencia mediante un correo electrónico, que impreso a papel incorporo a la presente, y que literalmente dice que: “Con fecha 05/05/2022, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código*) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: *. Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de * ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.= La escritura no se inscribió de primeras en el Registro de la Propiedad. No tengo calificación pero el técnico municipal me indicó que era debido a que las coordenadas del resto no se correspondían con el resto registral. Ya lo sabía yo y se lo dije pero no quiso hacerme caso. Coordenadas de la finca matriz (segregación con resto indeterminado) A propósito de esta resolución (Notarios y Registradores. COMENTARIO DE VICTOR ESQUIROL: a la Resolución de 12 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Girona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una segregación de parte de una finca registral) que ya comentamos en otra clase, le comenté el asunto de la segunda escritura "poligonera" a mi amigo Silvestre, el librario que me dijo: "Coincido con la idea de que el resto que queda tras una segregación georreferenciada, única que se pretende inscribir, puede permanecer transitoriamente indeterminado (no descrito ni georreferenciado) si de momento no es objeto de negocio y queda a nombre del dueño de la matriz. Sin perjuicio de que se aporte la preceptiva RG cuando en el futuro el resto sea objeto de negocio. La segregada abre folio con RG y el resto mantiene el folio matriz, pendiente de determinación. Así lo ha defendido la DG en varias ocasiones, tras la Ley 13/15 (distinto es el caso que te apunté, sobre determinación de resto sin inscripción de la segregación, lo que motivaría la publicidad registral de dos terrenos independientes inscritos bajo el mismo folio, mucho más discutible). Ahora bien, puede ocurrir que surjan dudas acerca de la correspondencia entre la porción segregada georreferenciada y la matriz de la que procede, sin RG y puede que sin correspondencia catastral, lo que puede determinar que el registrador exija la georreferenciación de la matriz, para verificar que lo segregado forma parte del todo, previo expediente (similar al caso de ON). Yo tuve un caso de estos. Se tramitó expediente de la RG matriz. Se inscribió la segregada georreferenciada y cómo no querían la inscripción de resto (también georreferenciado), el mismo quedó sin determinar, pero en la nota marginal se hizo constar el CSV de la RG del resto, de cara al futuro". Otra novedad de la misma RDG, es la relativa a la operación de segregación (equiparable a la división). Reiterando alguna otra Resolución también reciente, considera ahora la DG que si de una finca se segregan una o varias porciones, quedando un resto, no cabe inscribir solo el resto y dejar pendiente de inscripción las segregaciones. De modo que el art. 47 RH solo es aplicable cuando se determina un resto tras segregaciones efectuadas con anterioridad, pero no cuando el resto es resultado de segregaciones formalizadas en el mismo título inscribible. En este caso, la motivación es más consistente y se ampara en principios registrales. Si una finca (con único folio y CRU) es objeto de segregación y solo se inscribe el resto, la superficie segregada, no independizada, solo queda reflejada por nota marginal. Entonces, existe un único folio registral para dos terrenos independientes (segregada y resto), que pueden pertenecer a distintos dueños y ser objeto de negocio (o embargo) separado, lo que contraviene el sistema registral y la seguridad jurídica". Es decir: Segregada sí y resto no: SÍ. Segregada sí y resto también en casos especiales. Segregadas no y resto sí: NO. Le comenté mi caso de polígono "insular" y que la registradora no me inscribía, así que le dije, ¿ME PODRÍAS PROPORCIONAR ALGUNA DE ESAS RR DE LA DG QUE ME MENCIONAS? Silvestre me dijo: "Entiendo que se pretende inscribir una segregación con RG, dejando el resto indeterminado, y el registrador duda de la identidad de la matriz, no georreferenciada. Revisando mis calificaciones, encuentro esto, que pudiera interesarte: - RRDG 7/07/2016 (BOE 9/08) y 2/09/2016 (BOE 27/09): "... art 47 RH ... En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la RG correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse RG de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. art. 9 LH)". - RDG 6/02/2020 (BOE 26/06): "... debe partirse de que en determinados supuestos se admite la inscripción de la segregación sin que conste la RG de la porción restante, cuando ello encaje en los supuestos previstos en los arts. 47 y 50 RH, cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la RG de la finca) cuando esto "fuere posible", imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, según ha reiterado esta DG. Pero en tales supuestos, esta falta de inscripción de la RG del resto al tiempo de inscribir la segregación, debe entenderse sin perjuicio de que tal RG sea exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre dicho resto de finca". Ahora bien, la DG ha iniciado un cambio de criterio, exigiendo la RG de todas las fincas resultantes. Lo comparto parcialmente, como te vengo diciendo". Paralelamente le pregunté a mi registradora: "Me pregunto si podríamos hacerlo como la última: coordenadas de la segregada y el resto que se quede como ha ido quedando en las previas en tanto termine el expediente catastral. Subsanaríamos para suprimir el IVG de la manzana y meter el de esta concreta finca. ¿Cómo lo ves?" Ella me dijo: "Justo ayer firmé el inicio del expediente sólo con la georreferencia de la segregada, acogiéndome a la excepción de la Resolución Conjunta de que el resto es imposible de determinar. He decidido hacerlo así porque hicimos un estudio de la finca con las segregaciones que se han practicado ubicándolas en el polígono y el resto que queda con unos 95.000 m2 sería "en realidad" bastante mas grande por lo que que he llegado a la conclusión que en el hipotético caso de que se regularizara el resto de finca que le queda al ayuntamiento, haciendo los excesos pertinentes, iba a ser infinitamente mejor que no hubiésemos hecho ahora la georreferencia (porque implica una medición actualizada, que en el futuro es más difícil de contradecir). Así que seguimos adelante de este modo". El asunto quedó SOLUCIONADO. Sobre la pretensión de establecer como norma la necesaria georreferenciación del resto, también escribe Iuris Prudente: La Resolución DGSJFP de 12 de mayo de 2022. La reinterpretación del principio de rogación en la georreferenciación de las fincas registrales y el "tamiz" de la calificación. La georreferenciación de la finca segregada y también del resto de finca matriz y sus excepciones. El caso de que se halle pendiente la inscripción de una cesión urbanística. La descripción de un resto de finca en parte rústico y en parte urbano. La derogación tácita del artículo 47.3 del Reglamento Hipotecario en cuanto a la inscripción de los negocios sobre el resto de finca matriz. Agrupación "clásica" La agrupación no requiere licencia pero sí que ha de cumplir las demás especificaciones técnicas de la segregación. Como la segregación, en tiempos pasados (pero nada remotos) se hacía usando documentación técnica tradicional pero no IVG+ y coordenadas. Actualmente, dado que es obligatoria la coordinación y esta puede ser con BGC o con BGA, es indispensable el IVG+ y las coordenadas. La antigua usanza ha pasado (o debe pasar) a la historia. Vamos a analizar tres casos de agrupación con diferencias de superficie y luego explicaremos el significado de la agrupación (que también podría ser segregación) con arreglo a Catastro. En el primer caso, no hice uso de la SEC en abierto, ni del PP. En el segundo caso, usé la Sede en abierto en una gerencia provincial que no era la mía. Es muy posible que en el primer caso, hoy sí hubiera usado el PP (aunque había una diferencia de cabida que era despreciable) para convertir la BGA en BGC. En el tercer caso usé el PP. Ha sido un caso muy reciente que me ha permitido dar algunos pasos importantes en el conocimiento y posibilidades del piloto (el caso "Rosa" del que ya hemos hablado antes). Caso "Lig": Agrupación de fincas urbanas con diferencia de cabida practicada en base a BGA y sin uso del PP (aunque ya estaba funcionando) ESTO PROCEDE DE LA CLASE 3 (HABLABA DE FINCAS SIN CATASTRO GRÁFICO): Sucedió en el "Caso LIG" (una agrupación que trataremos en la clase de las agrupaciones) en el que no teníamos CCDYG (la teníamos descriptiva pero NO GRÁFICA). Por esa razón optamos por solicitar documentación técnica (BGA). Existía una pequeña diferencia superficial entre lo que constaba en Catastro y lo que resultó de la BGA. En ese caso, la BGA fue la que permitió la inscripción. En el Caso LIG, y me estoy adelantando, no hice uso del que fue programa piloto (PP) -ya en abierto para todas las notarías - por existir una diferencia casi despreciable entre las dos bases (la catastral y la alternativa). Tan solo unos cuantos meses después es posible que mi decisión hubiera sido comprobar el CSV y ver si podía conseguir un resultado mágico con el Piloto (la corrección de la pequeña diferencia de superficie). Me estoy adelantando pero en este caso el pequeño desajuste quedó para el trámite registro-catastro del 18.3 LCI. El matrimonio que encarga esta escritura de agrupación y de declaración de edificación por antigüedad (aunque lo de la obra nos surge después en el proceso de preparación de la escritura) tenía mucha prisa en este otorgamiento por razón de su avanzada edad aunque los inmuebles eran suyos desde hace mas de treinta años. Querían firmar de un día para otro, pero fueron surgiendo dificultades. Se trataba de una agrupación de fincas colindantes que constituían una sola parcela catastral. Todo apuntaba a que podíamos tener suerte y a que fuera una simple agrupación "con arreglo a Catastro" y, en realidad, casi lo era aunque la imposibilidad de obtener CCDYG de una de las fincas nos hizo recurrir a la documentación técnica sin tramitar posteriormente el expediente en la SEC. Tal vez hubiéramos podido intentar obtener la CCDYG pero dimos salida al asunto por otra vía. La documentación técnica afloró una diferencia de superficie respecto de Catastro que nos hizo exigir el ICUC (del que ya hablaremos) y que nos abocó al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria para diferencias de cabida de menos del 5% resultantes de una medición técnica (que hoy hubiera sido un 199.2). La mínima diferencia de superficie me hizo no hacer uso del PP. A día de hoy, creo que lo hubiera usado quedando la finca agrupada totalmente perfecta para ir a registro. Caso "Lig": La escritura de agrupación E X P O N E N: I.- Que los comparecientes manifiestan ser dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, por los títulos que se dirán, de las siguientes fincas: 1.= URBANA: Obra bodega con corral descubierto, sita en **. Superficie: Mide seis metros y cincuenta y cuatro centímetros de frontera por veinte metros y seis centímetros de fondo. Linderos: VALORACIÓN: *** incluida la mayor obra existente en su interior y cuya declaración en legal forma se efectúa más adelante. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). REFERENCIA CATASTRAL: Forma parte de la catastrada bajo la siguiente referencia: ***. TÍTULO: 2.= URBANA: Casa de planta baja y corral sita en ***. Superficie: Tiene una superficie de terreno de sesenta y cinco metros con veinte decímetros cuadrados (65,20 m²), y mide tres metros y veinticinco centímetros de frontera por veinte metros y seis centímetros de fondo. Linderos: Derecha entrando, LA ANTERIOR; Izquierda, ***. VALORACIÓN: *** incluida la mayor obra existente en su interior y cuya declaración en legal forma se efectúa a continuación. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia, antes citada ***. TÍTULO: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos de las fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la agrupación y declaración de obra que simultáneamente se otorgan. DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos, CERTIFICADO CATASTRAL TELEMÁTICO (no descriptivo y gráfico) solicitado por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Aunque el cliente nos aportaba una CCDYG (obtenida de Catastro en algún momento anterior mas o menos lejano) nosotros no pudimos obtenerla a través de la SEC. Podríamos haber hecho alguna averiguación en la Gerencia (que de hecho nos informó en su momento de que podemos comunicar estos casos a través de la dirección de correo electrónico reservada a fedatarios a fin de encontrarles una solución), pero no lo hicimos (porque esa opción del paréntesis anterior aun no estaba operativa cuando esto sucedía). Tal vez, hubiera sido una buena alternativa. Cuando el técnico efectuó su medición y preparó la documentación, resultó una diferencia de metros de tan solo 5 m2 y pico. Esa diferencia, que no afectaba a colindantes, accederá a registro pero solo por la vía del 18.3 podrá quedar solucionada en Catastro. De haber hecho uso del PP podría haber quedado solventada pues no había otros afectados y era una cuestión de medición de la finca agrupada que en Catastro ya era una sola. No estoy seguro pero pienso que podría haber funcionado. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don ***, Ingeniero de Edificación y Arquitecto Técnico Colegiado con el número ** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo, la superficie de la edificación y de la antigüedad de la misma. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral ***. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. PRIMERO. AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).= Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo I.- bajo los números 1.= y 2.=, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, declarando, simultáneamente, que sobre la finca formada por agrupación, existe UNA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de 52 años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: Edificación de planta baja y planta alta, destinada a vivienda unifamiliar sita en ***, en la actualidad señalada catastralmente como **. Distribución: En la planta baja se ubica la vivienda con sus anexos, destinados a trasteros y un patio, y en la planta alta se ubica una terraza transitable, a la cual se accede desde la planta baja mediante escalera interior. Superficie: La superficie de suelo es de (196,3874 m²), según título y registro, ciento noventa y dos metros cuadrados (192 m²), según catastro, y ciento noventa y un metros con diecisiete decímetros cuadrados (191,17 m²), según reciente medición. La vivienda en planta baja y sus anexos tienen una superficie construida total de ciento cincuenta y siete metros con ochenta decímetros cuadrados (157,80 m²) y la terraza situada en la planta alta tiene una superficie de diecinueve metros con tres decímetros cuadrados (19,03 m²). La superficie ocupada por la edificación es de ciento cincuenta y siete metros con ochenta decímetros cuadrados (157,80 m²) estando el resto de suelo, es decir, treinta y tres metros con treinta y siete decímetros cuadrados (33,37 m²) destinado a patio. Linderos: VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación, incluyendo la obra declarada: ***. VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DECLARADA: ***. B).= Manifiestan los comparecientes que: -. La descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. Que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. Y, que en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).= SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).=REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Las coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por el Sr. ***, antes citada. Las de la finca estaban en la documentación técnica. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Para los que no puedan esperar, aquí explico lo del ICUC: IVGS (modificaciones de cabida y declaraciones de obra) e ICUC (Informe Catastral sobre Ubicación de Construcciones) H).= AUTORIZACIÓN: Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. La escritura no ha dado (que yo sepa) problemas en el registro. No hubo referencias a expedientes catastrales porque no estaba previsto hacerlos. El caso "Roig": Agrupación de fincas urbanas con diferencia de cabida practicada en base a documentación técnica y con tramitación catastral posterior a través de la SEC en abierto y en la gerencia de otra provincia no perteneciente a mi colegio E X P O N E: PRIMERO. Que la mercantil “XXX, S.L.”, es dueña en pleno dominio y por los títulos que luego se dirán, de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Terreno dedicado a cultivo de secano, sito en término municipal de ***, sitio de la Carrera. Indivisible. Se trata de un municipio de una provincia de Castilla y León. Estuve dudando si ofrecía o no el trámite a mis clientes puesto que al ser fincas en esa provincia pensaba que podrían no aceptarlo a un Notario de la provincia de Alicante (o simplemente no aceptarlo "en abierto"). Tuve que escribir a la dirección de correo electrónico fedatarios@catastro de mi provincia para preguntar si era posible que me confirmaran la dirección de esa provincia (hice una prueba sustituyendo Alicante por esa provincia puesto que ya me había funcionado hacerlo con la de Murcia, pero no debían seguir la misma regla, así que cuidado con improvisarlas). Al día siguiente, me la proporcionaron (no era el nombre de la provincia sino el de la comunidad autónoma) e hice el envió del expediente que ya tenía cursado por la SEC. Un día mas tarde desde la gerencia de Alicante me confirmaron que habían hablado con la otra gerencia (les habían llamado) y que la otra ya había recibido el expediente, que se iba a cursar y que en fechas próximas mi cliente sería notificado. Superficie: Tiene una extensión de tres hectáreas, once áreas y setenta centiáreas (31.170 m2). El exceso de superficie existente con arreglo a Catastro era en su conjunto inferior al 5% y se hizo constar en la descripción de la finca ya agrupada solicitándose al registro que se constatara mediante el trámite del artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. Sabemos a estas alturas del curso ya de sobra que hoy por hoy resulta fundamental adaptar las cabidas de las fincas en esta clase de operaciones puesto que ha de inscribirse la base gráfica (alternativa o catastral), es decir, es obligatoria la coordinación. Está era, como ahora veremos, no era una verdadera agrupación con arreglo a Catastro. Ya sabemos que hay registro que lo del 5% no lo tramitan nunca (siempre tienen dudas). Linderos: INSCRIPCIÓN: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: xxx. Cada finca registral constituía una parcela registral. Todas estaban bien en cuanto a titularidad y solo teníamos una pequeña diferencia de superficie que calculamos sobre la finca resultante de la agrupación y no sobre cada una de las agrupadas individualmente (es decir, es al final de la escritura cuando pedimos lo que tengamos que pedir en materia de cabida y no nueve veces en cuanto a cada finca que se vaya a agrupar; no tendría sentido hacerlo de otro modo). TÍTULO: A partir de aquí, continuamos con las otras seis fincas que se agrupaban. 2.= RÚSTICA: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. En esta escritura no incluí autorización de tramitación del expediente porque pensaba que no lo tramitaría aunque finalmente sí lo hice. La autorización cuando el trámite es en abierto en la SEC, tiene su importancia a efectos arancelarios (de momento sería una gestión extra arancelaria y conviene tener constancia del encargo como reconocen muchas resoluciones de la DG sobre sistema notarial en materias diversas) y a efectos de no tener problemas con Catastro si es que llegaran a pedirte la autorización, cuestión que ya tratamos en la clase anterior. Conviene también incluirla por razón de posibles responsabilidades a exigirnos (debida o indebidamente). O T O R G A: PRIMERO y ÚNICO. A). La mercantil “xxx, S.L.”AGRUPA, por ser colindantes entre sí las siete fincas descritas bajo los números 1.= a 7.= ambos inclusive, del expositivo PRIMERO.=, formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción completa y actualizada con arreglo a las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan a la presente: = RÚSTICA: Terreno dedicado a cultivo de secano, hoy labor regadío según catastro, sito en ***. Actualizamos el cultivo. Siendo agrupación no tenemos problema de UMC. Superficie: Siete hectáreas, cincuenta y nueve áreas y cincuenta centiáreas (75.950 m2), según título y registro, y siete hectáreas, noventa y una áreas y treinta y dos centiáreas (79.132 m2), según catastro. Había una ligera diferencia, como ya he dicho. Linderos: VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA AGRUPADA: DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas xx a xx ambas inclusive, todas del polígono XXX del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: xxxxx. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. B). REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Es la que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, incorporadas a la presente. Aunque después tuvimos un IVG+ su BG dijo lo mismo que la BGC con lo que no era alternativa. Estos IVG+ que dicen lo mismo que Catastro son esenciales a los efectos de que el PP funcione. C). AUTORIZACIÓN: El compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. A pesar de todo lo que pensamos en cada escritura y de que se habló bastante con el cliente durante el otorgamiento, cometí varios errores en esta escritura. Fueron estos: No incluí autorización para el trámite de liquidación de impuestos porque no tenía claro cómo lo haría, ni siquiera si lo haría. Al final fue efectuada telemáticamente y hubiera sido prudente que me autorizaran (como para la tramitación del expediente en la SEC). No hice mención al IVG+ puesto que en ese momento no lo había aunque lo conseguí después a fin de cursar el expediente en la SEC. Aun sin cursar el expediente debí de solicitarlo desde un principio y no colarlo por medio de una diligencia. Caso "Roig": Las diligencias DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en el justificante de la presentación del expediente en base al IVG+ con CSV *** que también se incorpora; la comunicación recibida de la Gerencia Regional del Catastro de Castilla y León (Delegación Especial de Economía y Hacienda de Valladolid) y certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca resultante de la agrupación obtenida por mi, el Notario, de la citada Sede Electrónica del Catastro a través de mi tarjeta de firma electrónica. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe.= Así que tramité el expediente sin autorización y, de paso, sin nueva comparecencia de mi cliente (que estimo hubiera sido mas correcta a fin de aportar el IVG+) por razones de urgencia. A pesar de que fue un expediente en abierto se tramitó tan rápidamente que pude hacer constar el inicio y fin del procedimiento en la matriz y en la copia. Nunca lo había hecho en otros expedientes en abierto en la SEC que hasta este no tenían constancia en la escritura salvo a efectos de la autorización para su tramitación. La colaboración de la gerencia provincial de Alicante, fue fundamental. Creo recordar que tampoco he vuelto a tramitar uno de estas características. El cliente no es consciente de lo que "le hice". Espero que me traiga la declaración de obra que tiene prevista en la finca. "Con arreglo a Catastro" (apartado Séptimo de la Resolución Conjunta de 8 de Abril de 2021) Fue esta escritura (la agrupación del caso "Roig") la que me permitió entender algo que había malentendido habitualmente: ¿Qué es una agrupación (o una segregación, agregación o división) con arreglo a Catastro? En mi evolución desde la práctica y con el escaso contacto con la norma que es habitual en mí, llegué hace mas bien poco a la concusión de que el "con arreglo a Catastro" cuando autorizaba escrituras de segregación o agrupación no significaba lo que yo pensaba. Una cosa es agrupar para que todo coincida con Catastro (una serie de registrales se agrupan para dar lugar a la parcela catastral) y otra cosa es agrupar para conformar una nueva finca que ya no será con arreglo a Catastro. El apartado Séptimo de la Resolución de 8 de Abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de Marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales dice: "Cuando se formalice una modificación física de una parcela o conjunto de estas (agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones), que respete la geometría catastral del perímetro del conjunto de ellas, mediante una representación gráfica georreferenciada alternativa, el Notario comunicará por medios telemáticos al Catastro dichas operaciones para que proceda a la modificación de la representación gráfica, mediante la remisión de la siguiente documentación: La referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física. El CSV del informe de validación gráfica alternativo. La fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado. La copia simple electrónica del instrumento autorizado". Fue esa mención al "respeto a la geometría catastral del perímetro del conjunto de ellas" la que me hizo ver la luz, pues en esta agrupación no se respetaba la geometría catastral del perímetro del conjunto dado que la agrupación daba lugar a una nueva parcela catastral. Si en Catastro eran siete parcelas, tras la agrupación los perímetros de las siete parcelas no daban como resultado la finca agrupada por lo que no se respeta la geometría catastral al generarse un nuevo y único recinto. Por eso era necesario el IVG+. Tras esta reflexión le dije a mi cliente: "Decidle a vuestro técnico genere el GML de la AGRUPACIÓN de las siete parcelas agrupadas. Después de hacerlo tiene que subirlo a la Sede Electrónica de Catastro para generar el IVG. Puede usar las herramientas de la SEC para generar ese nuevo parcelario. Son estas: http://www.catastro.minhap.es/ayuda/videodemo/C1/CASO1.htm http://www.catastro.minhap.es/ayuda/ayuda_editor_parcelario.htm" Desde el punto de vista registral (si es que existe este punto de vista), la agrupación "con arreglo a Catastro" tiene otro significado. En este caso, la diferencia de cabida accede al registro por la BGC. El registro no necesita una BGA que además no sería alternativa porque dice lo mismo que la BGC. Pero, como ya he dicho, el IVG+ con BG "no alternativa a la de Catastro" lo necesitaríamos para el trámite de la agrupación en la sede o en el PP. Es probable, entonces, que debamos diferenciar BGC, BGA y simples IVG+ necesarios para nuestras tramitaciones que dicen lo mismo que consta en el Catastro. La resolución del trámite catastral unos pocos días después Tras la firma pasaron unos días hasta que cursé el expediente catastral. Comprobé en la SEC que necesitaba plano, GML e IVG+. Como no los teníamos, los pedí a mi cliente que los consiguió de su técnico en un par de días. Con la documentación completa cursé el expediente. Al día siguiente, los de Catastro de mi provincia ya me habían avisado de que los de allí les habían llamado y de que en breve el asunto estaría resuelto. Efectivamente, en días, mas bien en horas tenía una nueva certificación catastral para la finca agrupada en la que observé que si bien, como yo había indicado en la escritura, la superficie era de 79.132 m2 cuando, según título y registro, y las fincas agrupadas medían 75.950 m2, según catastro, esos 75.950 m2 aparecían en la nueva CCDYG como "CR LABOR-TIERRA ARABLE", figurando los 79.132 m2 como superficie gráfica, ¿por qué? ¿habrá algún problema en el Registro para que se inscriba el exceso que hemos solicitado? Quedamos a la espera de la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad. De momento, no me consta problema alguno ni sé que matiz esconde esa diferencia. Una agrupación con arreglo a Catastro que se me va al garete (el caso Buenamañana) Creo que este caso es uno de los que trato en mi libro electrónico sobre el 18.2. Teníamos una agrupación preparada. Tres registrales y una sola catastral con diferencia de cabida. Es decir, una agrupación con arreglo a Catastro en toda regla muy fácil de hacer y sin PP. Llego a la notaría y mi oficial me dice que no se firma. Le digo que venga el interesado a que me explique qué ha pensado. Cuando viene, me dice que como tiene tres registrales y una catastral, quiere efectuar la segregación catastral de una de las tres, dejando las otras dos como están. Tras ese paso, tendría igualmente tres registrales pero solo dos catastrales (una correcta y otra no porque se correspondería con dos registrales). Se supone que el Catastro, puesto que existe título y registro, accederá a la petición y que ¿hasta le modificaría la superficie? Yo diría que sí y que esa segregada catastral quedaría perfecta. Una vez que tenga tres registrales y dos catastrales, agruparía dos de las tres ("las no segregadas" de la parcela catastral que ahora tiene y que quedarían las dos con una sola referencia) y se quedaría con dos registrales y dos catastrales. Es posible, que se lo hagan pero no tengo claro que le arreglen la superficie, ni que no lo exijan arreglar también las otras dos (y por supuesto, no sé cuánto le van a tardar). ¿Qué consigue de esta manera? Pues que en vez de agrupar para luego segregar (para lo que necesitaría el famoso informe de Consellería), solo necesita efectuar una agrupación. Eso sí para adaptar superficies catastrales a registrales es posible que pueda necesitar un expediente de cabida (199-201-203). Pero yo tengo una alternativa que podría convenirle mas Lo que se me ha ocurrido es que lo haga al revés (y yo me llevo una escritura a la alforja), es decir, que agrupe dos de las tres y actualice superficie de la tercera. Utilizando un IVG+ de agrupación o tal vez de reparcelación (mas probablemente) conseguiríamos lo que pretende hacer recurriendo al Catastro, es decir, dos fincas registrales y dos catastrales con la superficie correcta y sin necesidad de 18.2. ¿Sería indispensable actualizar la tercera finca? Hombre, conveniente (y barato) lo es. ¿Indispensable? Si no actualiza como mínimo tendremos que hacer mención a que Buenamañana es propietario de la otra finca afectada (el resto de la parcela) y prestaría su consentimiento al cambio sin modificar descripción de título y escritura. Por los 30,05 Euros que cuesta no tendría la menor duda. Otro caso mas en que sin 18.2 podemos arreglar la superficie de las fincas con el PP. La alternativa contraria sería actualizar descripción de una y dejar sin agrupar las otras dos (que quedarían como una sola catastral y dos registrales) pero aunque sería mucho mas barato este caso tendría que ir por el 199.2 y no permitía utilizar el PP. Caso "Sarro": Una agrupación resuelta con el PP Aunque hablamos de ella en la clase 3 he querido recogerla también aquí pues supone una mejora sustancial respecto del caso "Roig" que fue tramitado en abierto. E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, son dueños por cuartas partes indivisas, los tres primeros con carácter privativo, y los dos últimos con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ****. Superficie: Veintiuna áreas y cincuenta y cuatro centiáreas (2.154 m2), según título y registro, y veintiuna áreas y cincuenta y seis centiáreas (2.156 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo la siguiente referencia: ***. 2.= RÚSTICA: Tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ***. Superficie: Cincuenta y nueve áreas y cuarenta y cinco centiáreas (5.945 m2), según título y registro, y una hectárea, dieciséis áreas y diecisiete centiáreas (11.617 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo la siguiente referencia: ***. PRIMERO.- AGRUPACIÓN: ***, manifiestan que siendo colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo I.- anterior, las AGRUPAN formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción completa y actualizada: = RÚSTICA: Trozo de tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ***. Superficie: Ochenta áreas y noventa y nueve centiáreas (8.099 m2), según título y registro, y una hectárea, treinta y siete áreas y setenta y tres centiáreas (13.773 m2), según catastro. Linderos: VALORACIÓN DE LA AGRUPACIÓN EFECTUADA: DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas ** y **, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo las siguientes referencias: ** y **, antes citadas. B). REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas a la presente (que coincide con la del IVG que ahora se cita). Una BG no alternativa en IVG+. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro dicho CSV, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. A tal fin, me entregan para su incorporación a la presente, Informe de Validación Gráfica con CSV (***) expedido el día **, por Doña ***, Arquitecto Técnico colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de **, con el número ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Una formulación mas extensa que deja todo mas claro. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. SEGUNDO.- COMPRAVENTA. E).- Las partes contratantes, sin pretender su constancia registral, sujetan la compraventa a la condición resolutoria de la inscripción de la agrupación practicada con la diferencia de cabida solicitada de manera que si no fuera posible la inscripción con dicha nueva cabida (y el defecto fuera insubsanable en la vía notarial y/o registral), quedará resuelta la venta y las partes deberán restituirse sus recíprocas prestaciones. No hubo mas remedio que poner esto. Si no, no había escritura. 1ª DILIGENCIA.- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. 2ª DILIGENCIA.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN. 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega de un IVG + relativo a las fincas objeto de la matriz precedente que incorporo a la presente en sustitución del que fue incorporado a la misma a cuyo documento le corresponde el CSV***. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Hubo un error (era para agregación y era agrupación). El CSV era correcto, pero luego no me lo aceptaron en el trámite. Era la primera vez que me pasaba. 4ª DILIGENCIA.- NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. 5ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día **, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (2) y la nueva referencia catastral asignada (1). De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 6ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día ** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificación acreditativa de la referencia catastral de la finca objeto de la presente (**, PARCELA **, POLÍGONO **) con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca resultante de comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico con el siguiente tenor literal y que impreso a papel incorporo a la presente: Con fecha***, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI – COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: ** Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de Alicante ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial. De la mencionada certificación catastral descriptiva y gráfica resulta que los linderos de la total finca son los que se dicen a continuación por lo que, con el resto de la total descripción de la finca, la misma queda como sigue: = RÚSTICA: Trozo de tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la citada certificación catastral), sita en ***. Superficie: Ochenta áreas y noventa y nueve centiáreas (8.099 m2), según título y registro, y una hectárea, treinta y siete áreas y setenta y tres centiáreas (13.773 m2), según catastro. Linderos: De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.= ¿Qué es lo mas relevante del caso "Sarro"? Pues que me ha llevado a terminar de entender el concepto del IVG+ con BG "no alternativa a la catastral". En el caso "Sarro" hacemos la agrupación con un exceso de mas del 10% utilizando la propia BGC. Sin embargo, para poder usar el piloto y que la agrupación (que no es un agrupación con arreglo a Catastro) acceda al Catastro quedando una sola finca, me hace falta el IVG+ que, en este caso, daba el mismo resultado que la BGC. Una base gráfica alternativa que, en realidad, no es alternativa. Comuniqué la agrupación por el piloto el mismo día de la firma y obtuve la RC de la finca agrupada (fue algo instantáneo) aunque no podría sacar la CCDYG hasta ¿el lunes? Cuando fuera a expedir la copia de la escritura, las coordenadas ya no resultarán de dos CCDYG sino de una sola con lo que la coordinación será mucho mas real. ¿Podrían dejarse como dos fincas? Pues sí, pero yo creo que es mucho mejor dejarlo como una sola y la norma nos obliga en estos casos a utilizar el IVG+ con lo que no me parece que sea una cosa opcional para el interesado. Ya conté que tuve un problema porque la técnico había hecho referencia a una agregación cuando se trataba de una agrupación. Esto fue lo que os conté: Segundo episodio Desgraciadamente, el lunes me ha llegado un mail de la gerencia: "Ha tenido entrada en esta Gerencia a través de la SEC, en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro, el expediente de comunicación notarial de parcelaciones ***, en base a escritura pública de agrupación otorgada ante JUSTITO EL NOTARIO, *** de su protocolo. Analizada la escritura (agrupación) y el Informe de Validación Gráfica (agregación) se deduce una inconsistencia entre la escritura/IVG que debe subsanarse. Por tanto, no se debe de hacer uso de las nuevas referencias asignadas en la certificación de modificación gráfica generada por nuestra aplicación, ya que la normativa catastral nos obliga a generar una nueva referencia catastral para la finca agrupada. Se hace necesario que cree un nuevo IVG (AGRUPACIÓN), subsanando en su caso la escritura, y generando un nuevo expediente. Procederemos al cierre del presente expediente para que no impida la nueva presentación". Yo les he contestado esto: "Precisamente hoy en otro caso que he presentado por el piloto en la Gerencia de *** por otra agrupación (expediente ***), he observado que el técnico lo había catalogado de segregación siendo una agrupación. He comprobado el IVG y era correcto; también he hablado con el técnico y me ha dicho que "no podía escoger otra cosa". "Le he creído" y hemos procedido. No sé si me dará el mismo problema. Se indicó agregación tal vez porque desde el punto de vista del Catastro realmente la hay pues la finca pequeña es cinco veces mas pequeña que la grande pero no desde el punto de vista del registro que es el que manda a estos efectos. Mi calificación de la escritura también ha de ser de agrupación y no agregación pues la superficie catastral no cuenta al efecto. Por otra parte, teniendo en cuenta que la diferencia de agrupar y agregar suele ser desconocida (las licencias se equivocan, los técnicos se equivocan, los Notarios se olvidan … ) ¿es esto tan trascendente? Si no hay otra alternativa, solicitaré ese nuevo IVG, lo incorporaré y volveré a cursar el expediente (que de momento sigue abierto)". Tercer episodio A pesar de que la agrupación-agregación parecía haber ido bien, el martes, recibo en mi correo corporativo esta explicación: "En relación con la expediente catastral de referencia, según la Circular 07.04/06, sobre asignación o modificación de referencia catastral, en su página 4 indica que “Para la calificación como agregación o agrupación se atenderá a lo especificado en la escritura, contrato o documento en el que se formalice la operación.” (se adjunta circular). Lo que nos lleva desde el punto de vista catastral a generar nueva referencia a la parcela resultante agrupada y causar baja las anteriores. Igualmente, en la Guía para la elaboración de ficheros GML según las diferentes operaciones sobre el parcelario para el IVG se establece el mismo criterio que en dicha circular (Página 6 de la Guía). Comprobado que el IVG y escritura no son coincidentes, no se puede asignar la referencia catastral generada en el presente expediente por eso se informó sobre este extremo en el anterior correo. Por tanto, no se puede proceder a la tramitación del presente expediente, siendo necesario la generación de un nuevo IVG para su correcta asignación de referencia catastral Yo les agradezco la aclaración y les digo: "Así que lo que manda es la escritura. Me queda claro y, según escritura, es una agrupación. Encargaré nuevo IVG+ a mi cliente para solucionarlo cuanto antes con un nuevo expediente. En cuanto al expediente murciano que les indicaba, entiendo que ocurrirá lo mismo (es una agrupación que el técnico llama segregación), con lo que habré de proceder del mismo modo. Hoy por SIGNO me han pedido copia de esta escritura a pesar de que la uní ya al expediente. Es un caso de agrupación extraño que el técnico califica de segregación". Ya tengo el IVG+ y estoy pendiente de que cierren el expediente para poder iniciar uno "nuevo". Tendré que quitar uno y meter otro mediante la oportuna diligencia pero creo que no explicaré todo lo acontecido, ¿para qué? Tal vez tenga que terminar con algún retoque de la descripción. Episodio final Avanzada la mañana, Catastro me cierra el expediente y me lo comunica: Con fecha **, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: *** Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de Alicante ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial. En pocos minutos, vuelvo a registrar el expediente (propiamente, es uno nuevo con el nuevo IVG+, que ya había comprobado al recibirlo). En unos minutos mas todo termina. ¿Qué es lo VERDADERAMENTE relevante del caso "Sarro"? Sin embargo, lo VERDADERAMENTE RELEVANTE, es que si la agrupación se hubiera hecho (en otro caso quiero decir) con BGA, estaríamos ante un 199.2 (no un 199.1). Sin embargo, a través del PP, convertiríamos el 199.2 en un 199.1 pues dejaríamos el Catastro perfecto y el registro inscribiría y coordinaría sin necesidad de accionar el 18.3 de la Ley del Catastro. Recordemos que en este caso, no hay otros afectados y, por tanto, no hay posible 18.2. Si los hubiera, podríamos agrupar, luego instar el acta del 18.2, subsanar Catastro convirtiendo la BGA en BGC y llevando todo al registro para inscribir y coordinar por el 199.1 evitando el 18.3. En el caso Poveda usamos un IVG+ para división y tenía que ser para segregación Fugazmente se me pasó por la mente, pero al final lo comprobé era correcto y lo usamos. Al día siguiente el Catastro me lo rechazo y pusimos esta diligencia: 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, he recibido un correo electrónico, cuya impresión a papel incorporo a la presente, una comunicación del siguiente tenor literal: “Ha tenido entrada en esta Gerencia a través de la SEC, en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro, el expediente de comunicación notarial de parcelaciones *, en base a ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA y SEGREGACIÓN, protocolo *, otorgada ante JUSTITO EL NOTARIO. Analizada la escritura (SEGREGACIÓN) y el Informe de validación gráfica (DIVISION) se deduce una inconsistencia entre escritura/IVG que debe subsanarse. Por tanto, no se debe de hacer uso de las nuevas referencias asignadas en la certificación de modificación gráfica generada por nuestra aplicación, ya que la normativa catastral nos obliga a mantener la referencia catastral existente para la finca matriz y generar una nueva para la finca segregada. Se hace necesario que cree un nuevo IVG (SEGREGACIÓN) y presente un nuevo expediente. Procederemos al cierre del presente expediente para que no impida la nueva presentación. Para cualquier duda puede consultarnos en esta misma dirección de correo. Gracias por su atención y un saludo. Gerencia Territorial del Catastro de Alicante. Dirección General del Catastro”. En consonancia con la mencionada comunicación y a sus efectos, recibo en el día de hoy un nuevo IVG+ con CSV ***, que he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro con el siguiente resultado: “*”, por lo que procedo a desunir el IVG+ erróneo para sustituirlo por el correcto y, del mismo modo, a desunir los documentos a que se refiere la 1ª diligencia. Acto seguido incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación de un nuevo expediente en la Sede Electrónica de Catastro consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en los certificados gráficos de las parcelas catastrales. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.= El caso en que se confundió segregación con agrupación Este caso (que he citado brevemente antes) era muy curioso. Dos fincas registrales. Una rústica con su RC y bien de superficie y una urbana sin catastro en medio de la rústica. No es que la obra no estuviera declarada, lo estaba, aunque había que actualizarla (estaba mal catastrada). Lo que ocurría es que era una isla registral dentro de la rústica por lo que hemos optado por agruparlas. En un primer momento, opté por no hacer el piloto (la rústica estaba perfecta y la urbana estaba dentro y eso no constituye una agrupación a efectos de Catastro), pero pensando en el caso anterior se me ocurrió aprovechar el IVG+ al ver que el parcelario que indicaba el técnico como resultante incluía la urbana dentro de la rústica, descubriendo que el PP no solo convierte (ya lo he dicho) un 199.2 en un 199.1, sino que también puede permitir meter algunas obras en el Catastro. El problema es que lo que había hecho el técnico (lo que había validado) no era una segregación (aunque él la hubiera calificado como tal) y podría no servir para lo que estábamos haciendo. Estaba casi seguro de que tendría otro correíto pero el caso tuvo un final inesperado: "Con fecha 24/01/2022, la notaría de JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ***, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: ***. Parcelas afectadas: ***: POLIGONO **, PARCELA **, **, DELEGACION DE **. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC". Pensaba que me dirían que no, pero conseguí dos nuevos catastros. Uno para la rústica que continuaba igual de superficie y otro para la urbana situada dentro de la rústica y descrita conforme a lo señalado por el técnico en su documentación. Les resolví un verdadero papelón a esta gente y confirmé (vuelvo a insistir) que el piloto sirve para convertir un 199.2 en un 199.1 y para meter en catastro obras que no están, aunque no terminara de entender del todo como pudo tener este caso un final tan sorprendente e inesperado. Está claro que hay que comprobar cada CSV y lanzarse al PP aun cuando no tengamos del todo claro el resultado. Escritura de agrupación y declaración de edificación (el caso "Domitila") NÚMERO En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E N: Los cónyuges Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, por el título que se dirá, de las siguientes fincas: 1.= URBANA: Casa habitación compuesta de planta baja, con horno de pan cocer, sita en *. Superficie: Mide seis metros de fachada por tres metros de fondo, es decir, dieciocho metros cuadrados (18 m2). Linderos: Norte, con *; Sur, camino; Este, camino; y Oeste, montes de *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número *. VALORACIÓN: * incluida la mayor obra existente en su interior, cuya declaración en legal forma se efectúa mediante la presente. REFERENCIA CATASTRAL:No consta. 2.= RÚSTICA: Trozo de tierra monte, con atochas y pinatos, hoy matorral, sita en *. Superficie: Una hectárea, setenta y seis áreas y cuatro centiáreas (17.604 m2), según título y registro, y tres hectáreas, cinco áreas y noventa y siete centiáreas (30.597 m2), según catastro. Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, camino; y Oeste, senda de servidumbre. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de Jumilla, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número *. VALORACIÓN: *. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono *, del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Manifiestan que la urbana anteriormente descrita se encuentra íntegramente en el interior de la citada parcela * del polígono *. CIRCUNSTANCIAS COMUNES: TÍTULO: El de compra efectuada a Don *, por Don * para su sociedad de gananciales, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la vivienda habitual de los comparecientes. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de los inmuebles, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).= Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo PRIMERO.- bajo los números 1.= y 2.=, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, declarando, simultáneamente, que sobre la finca formada por agrupación, existe UNA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de 62 años) que por la presenteDECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la fincacon arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = RÚSTICA: Trozo de tierra monte, con atochas y pinatos, hoy matorral, sita en *. Superficie: Una hectárea, setenta y seis áreas y cuatro centiáreas (17.604 m2), según título y registro, y tres hectáreas, cinco áreas y noventa y siete centiáreas (30.597 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe construidauna edificación destinada a vivienda, compuesta de planta baja y primera, sita en término municipal de Jumilla, partida y paraje del Peralejo. Superficie: La superficie ocupada de parcela es de doscientos nueve metros cuadrados (209 m2). Tiene una total superficie construida de doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados (244 m2), de los cuales doscientos nueve metros cuadrados (209 m2) corresponden a la planta baja, y los restantes treinta y cinco metros cuadrados (35 m2) a la planta primera. La planta baja está destinada a VIVIENDA distribuida en dos habitaciones, recibidor, comedor, aseo, con una superficie construida de noventa y seis metros cuadrados (96 m2), una CUADRA, treinta y cinco metros cuadrados (35 m2), un ALMACÉN, con una superficie construida de setenta y un metros cuadrados (71 m2), y una BARBACOA, con una superficie construida de siete metros cuadrados (7 m2). La planta alta, a la que se accede por escalera interior que parte de la planta baja, está destinada a CÁMARA, y tiene una superficie construida de treinta y cinco metros cuadrados (35 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, *; Sur, *; Este, camino; y Oeste, senda de servidumbre. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación, incluyendo la obra declarada: *. VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DECLARADA:*. Solo ha sido posible obtener el Valor de Referencia de la finca rústica, según resulta del certificado obtenido a petición de los comparecientes de la Sede Electrónica del Catastro que se incorpora a la presente junto con el certificado negativo correspondiente a la finca urbana por lo que yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias. No tengo claro el criterio de incorporar o no el VR en este tipo de escrituras. B).= Manifiestan los comparecientes que: -. La descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. Que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. Y, que en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).= SEGURO DECENAL: Manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA:CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. E).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVAexpedidos el día * por Don *, Ingeniero Técnico Agrícola, Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA: La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por el Sr. *, antes citada. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación física (agrupación) objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el CSV (*) del Informe de Validación Gráfica de resultado positivo relativo a las fincas agrupadas y expedido el día *, por el citado Don *, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. H).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro puesto que la finca urbana se encuentra incluida en el interior de la misma. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Pedí el 199.1 que era lo que correspondía por que la BG era la de Catastro. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Estas fueron las diligencias de este caso: 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (1) y las nuevas referencias catastrales asignadas (2). De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencia catastrales de la finca objeto de la presente (*** para la rústica y *** para la urbana) con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico con el siguiente tenor literal y que impreso a papel incorporo a la presente: “Con fecha 24/01/2022, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ***, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: ***. Parcelas afectadas: **: POLIGONO **, PARCELA **, **, DELEGACION DE **. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. De la mencionada certificación catastral descriptiva y gráfica resulta que los linderos de la total finca son los que se dicen a continuación por lo que, con el resto de la total descripción de la finca, esta queda como sigue: = RÚSTICA: … Linderos de la total finca: … Sur, ***, parcela y límite del término municipal de ** que es parcela ** del polígono ** (de MUNICIPIO) de ***; Este, camino …. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= Agrupación de fincas separadas por camino público (tres casos en uno) Un cliente habitual nos encarga una agrupación de dos fincas separadas por un camino público. No es problema agrupar fincas no colindantes en diversos casos y este es uno de los casos mas comunes (fincas separadas por caminos). Lo prevé el artículo 45 del Reglamento Hipotecario (que luego comentamos). Se trata de dos fincas registrales colindantes. Una (a la que la llamaremos la de abajo) constituye una parcela catastral y la otra (a la que llamaremos la de en medio) es parte de otra parcela catastral. En el Catastro, estas dos parcelas catastrales están separadas por un camino, pero en realidad ese camino se encuentra mas al norte y separa la finca registral que es parte de una catastral (la de en medio que se quiere agrupar a la de abajo) de otra finca registral (a la que llamaremos la de arriba) que es del mismo propietario que las otras dos y que también es parte de la misma catastral (de la misma que la finca de en medio). Dicho de otro modo: las fincas registrales a agrupar (la de abajo y la de en medio) sí que son colindantes porque el camino en realidad parte en dos las fincas registrales que constituyen una sola catastral (la de en medio y la de arriba). ¿Qué solución le damos a este caso? Pues dado que el camino municipal no está situado donde debe, la mejor solución sería agrupar e iniciar el 18.2 para dejar el camino donde tiene que estar. ¿Y habría que llevar a cabo la actualización descriptiva de la finca de arriba? No necesariamente. En el 18.2 el propietario de las tres fincas (que serán dos tras la agrupación) haría constar que la de arriba (afectada por el procedimiento) es también de su propiedad y que, como tal propietario, consiente el expediente con lo que se beneficiaría de la subsanación de la discrepancia sin necesidad de actualizar esta finca cosa que podría hacer en base a la nueva situación catastral cuando considere oportuno. ¿Y no deberíamos situar primero el camino en su sitio y después realizar la agrupación? Es posible que sí. Me ha pasado que el Catastro me pide que primero subsane y después agrupe. A los pocos días viene un técnico municipal a la notaría para otro asunto. Se le enseña la documentación y dice que la zona por donde dice el interesado que pasa el camino está sembrada (ya lo advertimos nosotros en la ortofoto que siempre hay que consultar) y que se podría solucionar con algún tipo de acuerdo de cesión para que el camino pasara por otro sitio. Se avisa al cliente para informarle y nos dice que efectivamente es así. El camino pasa por donde pasa y lo que él pretende es que pase por otro sitio. Así son estas cosas en la realidad notarial. Agregación El Artículo 48 del Reglamento Hipotecario dice: "La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen. La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia". Nada tiene la agregación que no tenga la agrupación, con lo que lo mejor que se puede hacer con ella es NO OLVIDAR QUE EXISTE. Si lo hacemos, podemos ocasionar un considerable disgusto fiscal (y de factura registral) a nuestro cliente pues solo se tributa en caso de agregación por la superficie de la finca o fincas pequeñas (las agregadas). En el cálculo de ese quíntuplo, entiendo que ha de computarse la superficie según registro. Por lo demás, en la escritura se trata de sustituir agrupación por agregación y de conjugar el verbo agregar en vez del verbo conjugar. Las exigencias técnicas y problemas derivados de los desajustes de superficie son los mismos. Como como acabamos de ver, a efectos de Catastro, en los IVG+, hay que utilizar el término correcto, so pena de devolución del expediente a los toriles. Dos hermanos disuelven el condominio sobre tres fincas (la agregación de Philip) Uno de los hermanos se queda con dos de las fincas y el otro con una. El que se queda con dos, luego las agrega a otra de su propiedad que es cinco veces mas grande. Las tres fincas (las agregadas y la que recibe a las agregadas) son una misma catastral pero no será una agregación con arreglo a Catastro porque la superficie no la dan por buena (la resultante será mas pequeña). Al agregar, se actualizará la descripción conforme a medición técnica y entonces … entonces, ¿qué? Pues que necesitamos certificación, informe y planos junto con IVG+ PARA UNA SUBSANACIÓN porque hay afectados por lo que se pretende hacer. La finca resultante es la que consta en Catastro con una diferencia de superficie pero no podemos usar un IVG+ de agregación. La modificación de cabida tendrá que ir por la vía del 199.2+18.3 salvo que quisiera tramitarse (y no querían) un 18.2. También hay un abogado de por medio y respeta mi opinión pero cuando hay abogados no me gusta inmiscuirme mas de la cuenta en sus asuntos. Ellos sabrán lo que hacen. División, parcelación o división material Ni una sola división de suelo he hecho en catorce años. Por cuestiones fiscales, lo habitual es enfocarla como una sucesión de segregaciones y de determinación de resto. El Artículo 46 del Reglamento Hipotecario dice: "En el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división". También es importante lo que establece el Artículo 26.2 del TR de la Ley del Suelo que suele tener desarrollo en las leyes urbanísticas y de ordenación del territorio de las diferentes CCAA. Dice: "La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles". Cuidado con lo subrayado porque los pactos de atribución de uso no son admisibles ni aun cuando se indique aquello de "sin pretender su constancia registral". Por lo demás, las exigencias técnicas y problemas derivados de los desajustes de superficie son los mismos. El caso "Dessipau", el caso "Briolca" y el caso "Valsados" En uno ("Dessipau") el cliente ha ido por su cuenta (no se ha coordinado con nosotros) y hay un lío considerable. En el segundo el cliente ha ido en todo momento de nuestra mano pero también hay bastante lío ("Briolca") y en el tercero ("Valsados") le echaremos la culpa a las prisas y a una vereda invadida por una finca objeto de compraventa y de posterior agrupación. El caso "Dessipau" como prototipo de dificultad de estas escrituras Me parece muy interesante estudiar la fase de preparación de escrituras de este tipo.. Se trataba de una escritura que pintaba a rápida resolución. El cliente es perro viejo del mundillo. Tiene mucha prisa y aunque amenaza con llevarse el asunto a otra notaría, nos reconoce que aquí lidiamos bien con esta clase de asuntos y "garantizamos" su inscripción. Curiosamente la licencia la pidió en 2019 y la obtuvo en 2020, pero es a finales de 2021 cuando le han entrado las prisas. No es la primera vez que nos pide información sobre el asunto. En 2020 se le hizo saber que sería necesario el IVG+ y la certificación, informe y planos del técnico aunque cuando vino a encargar la escritura hace pocos días solo nos trajo su título y la licencia. Pocos días después nos facilitó el informe de Consellería de Agricultura y el IVG+. Cuando nos amenazó con llevarse el asunto, ante el apuro de mi oficial que siempre tiene una importante carga de trabajo encima, decidí hacerle yo el esqueleto de la escritura. Con lo que tenía y sin molestarme demasiado (para eso soy el jefe) esto que veremos ahora es lo que pude montar de esta escritura que, a la vista de la documentación, solo iba a ser de segregación (en singular) y de determinación de resto, aunque finalmente acabará convertida en una escritura de segregación, determinación de resto, agrupación y constitución de servidumbres. Caso "Dessipau": Esbozo de una escritura de segregación y de determinación de resto, de actualizaciones descriptivas y de constitución de servidumbres de paso E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños, en pleno dominio, con carácter ganancial y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra blanca regadío situada en ***. Superficie: Dos hectáreas, veintisiete áreas y cuarenta centiáreas (22.740 m2), según título y registro, y ***, según catastro. Aquella tarde no sabía cómo estaba el Catastro. Linderos: Según título y según registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (C.R.U. ****). DATOS CATASTRALES: Constituye parte de la parcela *** del Polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ****, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se me encendieron las alarmas al llegar a este punto. En el título previo que estaba utilizando para preparar la escritura se indicaba que la registral era parte de una catastral. Se vislumbraba un problema por lo que dejé una nota a mi oficial que ya se había ido para que sacara CCDYG y, de paso y por si acaso, pidiera nota al registro. La escritura proseguía sin nada reseñable hasta la parte dispositiva en la que se realizaba la segregación y se determinaba el resto. Preferí no hacer especulaciones de lo que podía estar sucediendo ni sobre su posible solución para que la escritura y su inscripción llegaran a buen puerto. Por cierto, si en algún momento fuera posible la tramitación de la segregación vía SIGNO imagino que tendríamos que poner algo similar a esto (que es lo que ponemos para las AT que cursamos a través del STI): En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no está obligado a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autoriza para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. El compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. La parte final de la escritura sí que pude completarla. Me refiero a los siguientes apartados: C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación concedida por Decreto de Alcaldía número *** de *** del Ayuntamiento de ***, número de expediente **, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ****, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de ***, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. Me exhiben los comparecientes Informe de segregación de finca rústica expedido por la Consellería de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, con fecha *** del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a esta matriz, así como testimonio de planos realizados de las fincas segregadas. De repente, una nueva sorpresa. La licencia no autorizaba una segregación sino dos segregaciones, es decir, una división de la finca en dos a la que llamaba tanto parcelación como segregación (unas veces se utilizaba un término y en otras otro). Me preocupó que esto pudiera representar algún problema registral o fiscal pero sobre la marcha efectué una consulta a un compañero que me indicó que la DG no pone obstáculos a este tipo de licencias desde ninguno de los dos puntos de vista (aunque en la parte fiscal siempre es necesaria la máxima cautela). Es una situación habitual en licencias de segregación pero también en licencias de segregación con agrupación condicionada en las que se confunde la agrupación con la agregación. La confusión terminológica es también usual en la documentación de los técnicos. En seguida hablaremos de ambas cuestiones, pero antes terminemos con la versión 1.0 de esta escritura. ¿Quién pidió el informe? No lo tengo claro, pero entiendo que fue el Ayuntamiento. D). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificación y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Doña ***, Arquitecta Técnica inscrita en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ***, con el número de colegiada *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de la fincas segregada y del resto de finca matriz resultante de la segregación. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Doña ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. E). COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO: ***. Dejé en "en blanco" por el momento lo relativo a la elección de la fórmula de Rectificación de Catastro/Concordancia-Cordinación de Catastro y Registro hasta no obtener la certificación descriptiva y gráfica para resolver el problema de que la finca matriz solo fuera parte de una catastral. F). REPRESENTACIÓN GRÁFICA/COORDENADAS DE LA FINCA RESULTANTE DE LA PRESENTE ESCRITURA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de consta en el IVG + incorporado a la presente. G). REQUERIMIENTOS Y AUTORIZACIONES: Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Los comparecientes me autorizan a mí el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. A día de hoy, ya sabemos, que esto hubiera tenido mayor y mejor desarrollo. Resoluciones sobre licencias "erróneas": Res 2003-05-28; Res. 20-03-2007; Res 2001-10-22 y Res 2003-04-2003 La DG permite utilizar la licencia de división material para segregar y determinar resto e incluso que conviertas el resto en segregada y viceversa, si todo ello conviene por motivos fiscales. No está de mas citar las resoluciones que enlazo en este tipo de casos. Caso "Dessipau": Un giro radical tras la preparación del borrador inicial Cuando al día siguiente dispuse de la CCDYG descubrimos que la parcela catastral en su conjunto tenía una hectárea de mas. Había que llamar al interesado para que nos diera alguna explicación a la situación. Lo hicimos, y cuando vino nos explicó que la parcela catastral estaba constituida por tres fincas registrales y que las otras dos eran también suyas (menos mal). El asunto daba un giro considerable y la escritura podría acabar convertida en una rectificación descriptiva de dos de las tres fincas, una segregación, una determinación de resto y una constitución de servidumbres recíprocas de paso entre las fincas pues aunque la parcela catastral tiene paso a través de un camino que parece forma parte de la misma, cuando se practique la segregación y determinación de resto, el camino quedará integrado en la finca de mas arriba y las demás necesitarán paso por las otras. Hace falta una compleja configuración de predios dominantes y sirvientes con mediciones de superficies, anchuras y descripción de las características de la servidumbre que no es solucionable con tanta urgencia. La documentación técnica de que disponemos, sí que incluía las otras fincas registrales aunque será necesario sustituirla porque no configura correctamente el camino que solo pertenece y seguirá perteneciendo a una de las fincas puesto que la servidumbre no accederá a Catastro con el fin de evitar problemas (entre otros que la finca pudiera quedar por debajo de la superficie mínima para construirla) como sucedía en el caso del modelo de mi libro electrónico sobre el 18.2. Las servidumbres en el Catastro En el Catastro no consta la existencia de una servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad. Podríamos decir que la servidumbre está en la superficie de la finca, pero que no consta la servidumbre como tal. Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente «haya ido a parar» a una vía pública. En estos casos no tenemos mas (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (y una de ellas podría ser por la vía del 18.2). En esas posibles soluciones cabría la intervención notarial, pero esta no iría dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real. Las servidumbres también podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo pero me parece una solución aconsejable (aunque me la han propuesto algunos expertos en estos temas). Continuemos con el caso "Dessipau" ... La parcela catastral, como he dicho, incluye un camino en forma de "L" que forma parte de ella y que, desde vía pública, lleva hasta el resto de la parcela. Cuando efectué la comprobación del CSV del IVG, para evitar sorpresas cuando fuera a hacer uso del mismo, el sistema me advirtió que si bien el IVG+ era correcto, no se podrían obtener las RRCC por ser la figura de la finca demasiado ESBELTA (fue la primera vez en que esto me sucedía). Un nuevo problema por si no tenía ya pocos. No me quedaba claro si no se podrían obtener nunca o si no se podrían obtener automáticamente (ahora ya sé que es un problema temporal que normalmente se solucionará). Pensaba que sería esto último, porque en caso contrario el IVG+ no debería ser correcto, pero decidí efectuar una consulta a la Gerencia Provincial en estos términos: "Estoy en preparación de una segregación y he querido comprobar CSV para evitar sorpresas. Al comprobarlo el sistema me dice esto: "CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales". La parcela catastral generada es demasiado esbelta. Efectivamente, la parcela tiene lo que parece ser un camino de entrada que le pertenece (o que, al menos, está incluida en ella). Con esa advertencia, no podremos terminar el proceso en el piloto, ¿y al margen?". Recibí contestación unos cuantos días mas tarde, Navidades de por medio y tras insistir varias veces alegando la prisa de mi cliente, y me dijeron que el proceso no sería automático, es decir, que asignarían RRCC automáticamente porque el PP solo servirá para efectuar la presentación y para que continuara el curso del proceso sin que mi cliente tuviera que hacer nada mas al respecto. Escritura (definitiva) de segregación, agrupación y constitución de servidumbre de paso (Caso Dessipau) La escritura definitiva comprendió los siguiente hitos fundamentales: Dessipau es dueño de estas tres fincas registrales. Las tres fincas registrales constituyen una parcela catastral. Dessipau segrega una porción de la finca 1 aportando la licencia y el informe de Consellería. Dessipau determina el resto de la finca 1 y actualiza descripción en base a la documentación técnica que incluye el IVG+ que es único para todas las fincas. Dessipau agrupa las fincas 2 y 3 actualizando su descripción. Dessipau aporta la documentación técnica para, sin excluir la superficie destinada al camino de servidumbre (como en el caso del modelo 18.2), convertir la única parcela catastral existente en las tres que tienen que quedar tras la firma de la escritura. Es esencial que el técnico utilice la catalogación adecuada del documento (tal vez reparcelación) y que no incluya la servidumbre en los predios dominantes. Dessipau constituye una servidumbre de paso desde la vía pública en la que serán predios sirvientes los dos de arriba y predios dominantes el de en medio y el de abajo. Como todas las fincas son, de momento, del mismo propietario, habrá que configurar la servidumbre como "servidumbre de propietario" (artículo 541 del Código Civil) lo que hará que no sea efectiva hasta que las fincas sean de diferente propietario. Dessipau constituirá otra servidumbre con un colindante a fin de conseguir la instalación de puntos de electricidad para sus fincas. Esto se hará en una escritura independiente y posterior. El cliente necesita firmar antes del 1 de Mayo (aunque a mi oficial le ha dicho que antes del 1 de Julio .. es lo que tiene el pladur que separa nuestros despachos unidos por una puerta, que todo se oye). La "prisa" es por el tema de la obtención de luz para las parcelas, que exige constituir la servidumbre al efecto con un vecino que linda por el este. La gente no se mentaliza de que hay asuntos que van al chup-chup por mucho que les urjan. Que busquen un abogado que se lo traiga hecho si tienen tanta prisa, ¿no? E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños, en pleno dominio, con carácter ganancial y por el título que se dirá, de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Tierra regadío, sita en *. Superficie: Dos hectáreas, veintisiete áreas y cuarenta centiáreas (22.740 m2), según título y registro, y dos hectáreas y una centiárea (20.001,00 m2), según reciente medición. Linderos: INSCRIPCIÓN: 2.= RÚSTICA: Tierra blanca regadío, sita en *. Superficie: Ochenta y ocho áreas y dos centiáreas (8.802 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: 3.= RÚSTICA: Tierra blanca regadío, sita en *. Superficie: Cincuenta y ocho áreas y sesenta y ocho centiáreas (5.868 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Las tres fincas constituyen la totalidad de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia catastral *, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. TÍTULO: El de compra efectuada por *, para su sociedad de gananciales a *, en virtud de escritura autorizada Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas, las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIÓN: A). PORCIÓN SEGREGADA. Los comparecientes segregan de la finca registral número * descrita en el expositivo anterior, la siguiente porción para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita en *. Superficie: Una hectárea y una centiárea (10.001 m2). Linderos: Norte, con el resto de finca matriz; Sur, con parte de la parcela * de la que forma parte (fincas registrales * y *antes descritas); Este, parcela * de *; y Oeste, porción de la finca que resultará de la agrupación que mediante la presente se practica y que es objeto de la servidumbre que se constituye en la misma y parcela * de * al otro lado de dicha porción. Como luego comento, en la diligencia final que hubo que hacer podríamos ya haber fijado linderos con la nueva situación catastral. En esta finca y en el resto. VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita en *. Superficie: Una hectárea, veintisiete áreas y treinta y nueve centiáreas (12.739 m2), según título y registro, y una hectárea (10.000 m2), según reciente medición. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación concedida por Decreto de Alcaldía número * de * del Ayuntamiento de *, número de expediente *, firmada electrónicamente por Don *, Secretario del Ayuntamiento de *, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de *, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. Me exhiben los comparecientes Informe de segregación de finca rústica expedido por la Consellería de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, con fecha * de 2019 del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a esta matriz. Sí, habían pasado tres años. SEGUNDO.- AGRUPACIÓN. Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo PRIMERO.- bajo los números 2.= y 3.= (registrales * y *), formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca: = RÚSTICA: Tierra regadío, sita en sita en *. Superficie: Una hectárea, cuarenta y seis áreas y setenta centiáreas (14.670 m2), según título y registro, y una hectárea, veintisiete áreas y noventa y tres centiáreas (12.793 m2), según reciente medición. Linderos: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. TERCERO.- RECTIFICACIÓN DE CATASTRO Y CONCORDANCIA CATASTRO Y REGISTRO: Me hacen entrega los comparecientes del informe de validación gráfica alternativa (positivo) con CSV *, expedido por Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingeniero Técnico de Obras Públicas con fecha *, que, previo su requerimiento, se incorpora a esta matriz. Asimismo, los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, PLANOSexpedidos por el citado Don *, los cuales son acreditativos de superficie de suelo del resto de finca matriz, de la superficie de la porción segregada y de la superficie de la finca agrupada. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al citado CSV tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Como luego digo, hoy hubiera pedido el 199.1 LH. CUARTO.- CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. Los comparecientes CONSTITUYEN UNA SERVIDUMBRE DE PASO (condicionada su efectividad a que pertenezcan las fincas a diferente propietario) de vehículos, personas y semovientes sobre la finca resultante de la agrupación de las fincas registrales * y * de las del Registro de la Propiedad de *, descrita en el apartado SEGUNDO.- anterior, predio sirviente, de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca segregada y del resto de finca matriz descritos en el apartado PRIMERO.- anterior (predios dominantes resultantes de la finca registral *), a través de una FRANJA DE TERRENO O CAMINO que arranca de la parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino, que discurre en un primer tramo de noventa y un metros y sesenta y nueve centímetros lineales en línea recta de Norte a Sur; en un segundo tramo de cuarenta y cinco metros y setenta y nueve centímetros lineales en línea recta de Este a Oeste; en un tercer tramo de ciento treinta y cinco metros y cincuenta y ocho centímetros lineales en línea recta de Norte a Sur, que termina en la confluencia con el resto de finca matriz y que tiene, como los dos primeros tramos, una anchura de seis metros y setenta y cinco centímetros lineales (6,75 m); en un cuarto tramo de ochenta y tres metros y cuatro centímetros lineales en línea recta de Norte a Sur y en su quinto y último tramo de ciento treinta y un metros y cuarenta y siete centímetros lineales primeramente en línea recta de Este a Oeste y posteriormente en línea recta de Norte a Sur, que termina al llegar a la finca agrupada (predio sirviente) de la que forma parte, y que tiene, en estos dos últimos tramos, una anchura de cuatro metros lineales (4,00 m). A pesar de los caminos que deban lugar a las parcelas esbeltas, también hacía falta una servidumbre. ¿Complejo verdad? El camino era zigzageante (además de esbelto). La porción de terreno sobre la que se constituye la servidumbre linda: Los comparecientes ACEPTAN la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando las operaciones registrales oportunas. Forma parte del informe técnico que ha quedado unido a esta matriz un plano de las fincas en el que se refleja la servidumbre constituida. VALORACIÓN de la servidumbre: QUINTO.- VALOR DE REFERENCIA: A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia relativo a la parcela catastral objeto de la presente, obtenido a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite en el cual se indica la inexistencia de dicho Valor. SEXTO.- AUTORIZACIONES CATASTRALES: Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para las modificaciones físicas de las fincas objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el citado CSV del IVG+, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “pero no se asignarán referencias catastrales. La parcela catastral generada es demasiado esbelta”. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Luego vinieron las diligencias relativas a la tramitación del PP. 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento, en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye mención al único inmueble afectado. Al efectuar dicha comunicación me ha sido indicado que: “La información relativa a la división se ha remitido con éxito. A partir de los datos comunicados se ha creado un expediente en la base datos catastral. Tipo de expediente CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Expediente *. Motivo de rechazo: La parcela catastral generada es demasiado esbelta”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Me cubrí las espaldas indicando lo del rechazo. Ahora ya me sé el cuento. 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencias catastrales con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenidas por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico que impreso a papel incorporo a la presente y que literalmente dice que: “Con fecha *, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código *) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: *. Parcelas afectadas: - *: POLIGONO *, PARCELA *, *, DELEGACION DE *. .... Y OTRAS . Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.- 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy comparecen de nuevo ante mi, *, cuyas circunstancias personales constan en la comparecencia de la matriz precedente y que se dan aquí por reproducidas, quienes intervienen en su propio nombre y derecho y juzgo con capacidad para este acto. Dichos señores consienten plenamente en que la descripción de la finca resultante de la agrupación practicada, adaptada al cambio catastral operado, es la siguiente: Se dejó todo igual salvo la superficie que varió un metro. Y cómo son de los quisquillosos, no quise firmar la diligencia yo solo. Probablemente deberíamos haber revisado los linderos de todas las fincas afectadas. Actualmente lo estamos haciendo. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Aseguran, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Ahora directamente pido en el cuerpo de la escritura el 199.1 Así lo dicen y otorgan. El encaje entre el 18.2, los expedientes de dominio y de cabida, las actualizaciones descriptivas y las segregaciones, agrupaciones y demás modificaciones físicas Como ya sabemos, el 18.2 se puede usar en expedientes de dominio para la inmatriculación, en casos de expedientes de cabida del 201-203, en caso de 199.2 pero no en caso de 199.1 porque en este caso, el Catastro está bien. En los casos en que se puede usar, conseguimos, una vez terminado el 18.2., partir de un Catastro sin discrepancias que nos permite iniciar acto seguido el expediente de inmatriculación o el de cabida sin esperar lo que tendríamos que esperar si el Catastro tuviera que modificarse por otras vías, o recurrir al 199.2 (que queda reconvertido en un 199.1 porque el Catastro ya estaría ya arreglado) sin depender de la actuación del Registro para modificar el Catastro por medio de la BGA. Vamos al caso Dessipau para aclararnos: Un señor es dueño de una parcela catastral que está conformada por tres registrales. Quiere actualizar la descripción de cada finca. Le pediremos IVG+ y certificación-informe y planos del técnico que nos determine la superficie de cada finca y si existen diferencias de cabida a resolver por el 199.2 o por el 201-203. ¿Y podríamos utilizar el 18.2? No, el 18.2 solo sirve para subsanar discrepancias que afecten a terceros. Si no hay afectados, el procedimiento no sirve para solucionar las diferencias de cabida. En consecuencia, en este caso resulten las diferencias que resulten, tendrán que resolverse por el 199.2 o por la del 201-203 previo título actualizador con BGA. Si este mismo señor lo que quiere (como en el caso real) es segregar una porción de una de las catastrales de manera que queden cuatro registrales y cuatro catastrales (o tres y tres si hace una segregación, una determinación de resto y una agrupación) lo que necesita es certificación, informe, planos, IVG+, coordenadas, GML y morir con el 199.2 en el Registro que comunicará el cambio a Catastro o, en su caso, tramitar el expediente de cabida (si la diferencia fuera importante) en base a esa documentación, pero no puede recurrir al 18.2 si no hay terceros afectados. El caso "Briolca": Escritura de segregación, determinación de resto, actualización descriptiva, compraventa y agrupación Este es un caso interesante (que está recogido en mi libro electrónico sobre el 18.2 en comparativa con el caso "Payá) que comenzó a fraguarse como una agrupación de fincas no colindantes que al final no pudo hacerse porque el problema que el interesado tenía con una obra no legalizable no se solucionaría mediante esa agrupación. La agrupación de fincas no colindantes es posible y así lo reconoce la DG pero ha de existir una unidad funcional entre las fincas. Al final, se adquirió otra finca próxima, y se pensó en segregar un trozo de una finca intermedia que se vendería para así llegar a comunicar ambas fincas. Una de las agrupadas está conformada por dos parcelas catastrales separadas por una carretera por lo que habría de respetar (mencionándose en la escritura) la correspondiente servidumbre de protección. La carretera es comarcal y pertenece a la comunidad autónoma. Cuando tuvimos la licencia de segregación (condicionada a la agrupación y sin previo informe de Consellería porque estaríamos antes una de las excepciones que hemos visto anteriormente), la certificación y planos del técnico, el IVG+ y las coordenadas con el GML hice dos consultas a Catastro. Esta fue la primera: "Próximamente voy a firmar una escritura que incluye segregación y agrupación de lo segregado y de otras dos fincas. Todo irá en la misma escritura (entre otras razones porque la licencia está condicionada). En estos casos, ¿cómo se procede en el PP? La segregación es "transitoria" y al final lo que queda es la agrupación. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de ***". Y esta fue la contestación: "Se debe presentar como comunicación física (CNFI) con la situación final". Días mas tarde hice una segunda consulta: "He comprobado este CSV y si bien es correcto, me indican que no se tramitará automáticamente la asignación. Textualmente tras la comprobación el sistema me indica: "CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamante la asignación de nuevas referencias catastrales. Entiendo entonces que el piloto no puede llegar mas allá pero no sé como se tiene que resolver el asunto y si hay que hacer algo mas y que, en todo caso, no habrá problemas en Catastro. ¿Es así? Saludos y muchas gracias, Justito El Notario, Notario de ***. Y esta fue la respuesta: "Efectivamente - insistieron - en los casos en que se realizan varias operaciones en la misma escritura (Segregación y agrupación, etc.), en la comunicación notarial de parcelaciones (CNFI) el IVGA será de REPARCELACIÓN reflejando la situación final y las referencias catastrales se asignarán por Catastro en base a la documentación jurídica. Por tanto no debería haber ningún problema a la hora de tramitar el expediente". El asunto quedó aclarado. Días después el cliente nos trajo la licencia (con varios errores), el IVG+ y el resto de la documentación técnica. Los errores de la licencia, que no tenía en cuenta la catastral del otro lado de la carretera, hicieron que el asunto se fuera de vuelta a los toriles. La documentación técnica tampoco servía por la misma razón. Cuando días mas tarde nos trajeron la nueva licencia, la documentación técnica seguía sin tener en cuenta la parcela catastral del otro lado de la carretera. Otra vez vuelta a esperar. Los pasos de la escritura ya en mi cabeza eran los siguientes: A es dueño de una finca. B es dueño de otra finca que incluye una obra (que está actualizada). B y C, su cónyuge, son dueños de otra finca compuesta por dos componentes separados por una carretera. A segrega una porción de su finca aportando la licencia. A determina el resto de la finca rectificando su descripción puesto que existe una diferencia de cabida con Catastro que le interesa conste en su escritura. A vende a B y C la porción segregada. B y C agrupan la segregada y las otras dos fincas que les pertenecen (una a B y otra a B y C) rectificando su descripción y atribuyendo porcentualmente carácter privativo y ganancial a la resultante de la agrupación (cosa que se efectuará en base al valor y no en base a la superficie puesto que una comprende una edificación y la otra es solo suelo). Los tres aportan la documentación técnica que habrá de realizarse de nuevo para respetar la servidumbre de protección de la carretera comarcal a ambos lados de la misma, para ello se solicitará un informe previo a carreteras (que al final conseguimos y que fue mas allá de la servidumbre de protección exigiendo que se rebañase un trozo a las fincas que lindaban con la carretera). Ahora la carretera tiene a la altura de ambas fincas un entrante que no sigue la línea recta de las que están antes y después de ellas el mismo linde con carretera. A pesar de la complejidad de la escritura, creo que todo ha ido bien en el registro. El resto de todo lo que dio de pensar este asunto y su comparativa con otros casos similares está en el libro electrónico. Me queda la duda de porqué unos casos como este funcionan en el PP y otros no (el caso "Pacá). El caso "Valsados": Escritura de compraventa para la sociedad conyugal y de agrupación (pendiente de inscripción por posible invasión de vereda) a finca privativa del comprador Este caso también está incluido en el libro electrónico del 18.2. Otro caso que nos dio problemas aunque en este, con la escritura ya está firmada. Había en este caso una ligera diferencia de superficie tras sumar la de las dos fincas agrupadas que constituían dos parcelas catastrales. Deberíamos haber solicitado el IVG+ y el resto de la documentación técnica para gestionarla posteriormente con el PP de la SEC, pero al ser una escritura a bocajarro (solo estaba prevista la compraventa) no teníamos nada. La agrupación, se hizo conforme a a la BGC y no se ha inscrito en el registro al detectarse, tras la notificación a Consellería de Agricultura, la invasión de una vereda. La alternativa con la escritura ya firmada era medir la finca que fue vendida (que es la que invade la vereda) sin contar con los 355,20 m2 (los invasores de la vereda). Certificación, informe, planos, IVG+, coordenadas con GML (de la parcela invasora) y subsanación de la compraventa y agrupación para restar esa diferencia en la vendida y en la agrupada. Con la discrepancia aflorada, se tramita un 18.2 y con el Catastro subsanado vamos al Registro. El arreglo tendría un coste en notaría, registro y técnico y solo se hubiera evitado si no hubiéramos agrupado que es lo que el comprador quería. Al hacerlo (al agrupar), se ha detectado la invasión de la vereda. Esta fue la calificación registral: "Mediante escritura de compraventa y agrupación de fincas de fecha ***, otorgada en ***, ante su Notario, Don Justito El Notario, número ** de protocolo, Don ***, tras haber comprado la finca registral ** de ***, pretende agrupar la mencionada finca con otra de su titularidad. Ambas fincas conforman las parcelas catastrales 50 y 58 del polígono 10 de Rústica de ***. Dado que la finca ***, linda por el este, según Catastro, con la parcela 9003 cuya titularidad pertenece a la Generalitat Valenciana se ha comprobado con el Visor Cartográfico de la Generalitat Valenciana que la mencionada parcela 9003 constituye la “Vereda de la Cueva y la Albatera”. Por lo que, previo al inicio del expediente del Articulo 199.1 de la Ley Hipotecaria, solicitado expresamente por el presentante del título y dada la necesariedad de la inscripción de la base gráfica para la pretendida agrupación, se notifica a la Consellería de Agricultura de la Generalitat Valenciana como consecuencia de la colindancia de la finca con la mencionada vereda. Dicha Consellería ha emitido Informe Desfavorable a la inscripción de dicha base gráfica gorreferenciada por afectar al dominio público pecuario, señalando: “Que la parcela 58 del polígono 10 de ***, presenta una afección de 355 m2 a la vía pecuaria nº6 “Vereda de la Cueva y la Albatera” que linda con dicha parcela por el Oeste por lo que se informa desfavorablemente su inscripción de acuerdo a la delimitación catastral vigente", por lo tanto, se suspende la inscripción de la base gráfica por invasión del dominio público". En la escritura lo que hicimos constar para cada finca afectada (no para el conjunto como lo hacemos normalmente) fue que: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro y proceda a la actualización de los linderos". Y, hay que reconocerlo, lo hicimos mal y el registro lo hizo bien. Sin embargo, aunque nosotros lo hubiéramos hecho bien (es decir, hubiéramos actualizado descripción y con ello la cabida), el resultado sería el mismo: habría sido detectada la invasión de la vereda, habría que subsanar y habría recurrir al 18.2. Si hubiéramos pedido IVG+ para poder hacer uso del PP, encima hubiéramos modificado Catastro y la invasión de la vereda se hubiera detectado igualmente por el informe solicitado desde el registro. Es decir, de haberlo hecho por este camino, luego hubiéramos tenido igualmente que modificar el Catastro. En este caso, no hubiera servido de nada usar la ortofoto porque la invasión era indectable puesto que todas las fincas que lindaban con ella la estaban invadiendo. De hecho, Consellería ha tenido que recurrir al Vuelo Aéreo Americano de 1956 para detectar y acreditar la invasión. El “vuelo americano”, fue el primer registro completo y preciso efectuado entre 1956 y 1957 por un equipo militar de EE UU que fotografió prácticamente todo el territorio nacional. Un valioso material que hoy ha sido digitalizado. La enseñanza de todo esto es que en caso de linde con vereda es muy posible que lo que convenga sea dejar la finca sin actualizar y, en casos como este, sin agrupar (salvo que no haya mas remedio y se asuma lo que es posible que suceda). Eso sí, a veces (según cual sea la finalidad de la compraventa-agrupación), puede no quedar mas remedio que meterse en todo este lío. Es importante, por tanto, preguntar a nuestros clientes que propósito tienen cuando realizan sus operaciones (cultivo, inversión, venta, construcción, etc...) Otra opción sería hacer el IVG+, solicitar un 199.2 y que el registro repita la jugada (es decir, que solicite informe y que este sea positivo porque la BGA ya respetaría ya la vereda). Esta opción sería viable, aunque ir al 199.2 cuando tenemos el 18.2 ya no merece la pena porque el Catastro o no se cambia o tarda mucho en cambiarse después de que le llegue el aviso del registro sobre la inscripción de la BGA (aunque esto cada vez funciona mejor). Cuando tuvimos la documentación técnica (que incluía la subsanación y la agrupación pero que debía de titularse como "subsanación") y comprobé el CSV este asunto pudo ponerse en marcha. Con la notificación a Consellería, sería suficiente para resolverlo. El final de la historia de este caso está en el libro electrónico. Como sabéis dio lugar a algunas sorpresas. Aprendí mucho con este caso. Apunte fiscal sobre la determinación de resto Diría que antes era mas habitual segregar y no determinar resto, aunque nunca fue mi costumbre. Actualmente no parecen admisibles las determinaciones de resto a la antigua usanza por el asunto de las coordenadas (que ya hemos comentado) aunque también podría pensarse que es la segregada la que ha de coordinarse y que el resto puede absorber las diferencias y quedar sin coordinar. Fiscalmente no se tributa por la determinación de resto si bien hay algún riesgo pues si no lo hubiera no llegaría esta discusión a los tribunales, por lo que no está de mas este tipo de manifestaciones: "MANIFESTACIÓN FISCAL: El señor compareciente alega la no sujeción de la determinación del resto de finca matriz resultante de la segregación practicada en la presente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial establecida, entre otras, por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Sevilla, de 17 de Noviembre de 2011 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 24 de Febrero de 2012". A veces, el resto puede tener un valor considerable y conviene ser prudente recogiendo este tipo de menciones y alguna advertencia. La determinación de resto es un concepto minutable pues constituye una rectificación descriptiva. De hecho (ya lo sabéis), en mi PG están las sin cuantía, las con cuantía, las determinaciones de resto, las subsanaciones de discrepancias (que también podemos encontrarlas como actas) y los cambios de uso. Ya sabéis que son 30,05 Euros mas IVA a añadir a la factura. Apunte fiscal sobre las agrupaciones Conviene tener en cuenta que cuando se agrupan dos fincas rústicas y dentro de una de ellas hay una vivienda sin declarar que no consta en Catastro caben dos opciones: Que se declare en la misma escritura de agrupación o en el número siguiente de protocolo. En este caso, correspondería pagar el 1,5% (en Valencia) del valor de las fincas agrupadas incluyendo el valor de la obra a declarar. O que no se declare por el momento, aunque se haga más adelante. En este caso correspondería aplicar la STS 962/2017 (extensamente reseñada en nnyrr por Joaquín Zejalbo) en virtud de la cual en la base imponible de la agrupación de fincas en el impuesto de AJD se excluye el valor correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado, al ser la agrupación de fincas una operación netamente registral, por lo que debe entenderse que el valor que señala el artículo 70.3 RITP se está refiriendo a la finca registral, esto es, a la concreta realidad jurídica descrita en el Registro, y no a la finca en sentido material como predio o parcela con un determinado cuerpo edificado o no. En el mismo sentido que el de esa sentencia deben citarse las STSJ GAL 1926/2018 y STSJ CAT 4611-2017 en virtud de las cuales la base imponible en AJD de una agrupación es el valor de las fincas registrales sin incluir las edificaciones existentes no declaradas. En esta otra sentencia del TSJ de Valencia de 23-12-2019 se dice que si la agrupación y la obra nueva se hacen simultáneamente no resulta aplicable la doctrina del TS de que no hay que incluir en la base imponible el valor de la obra por lo que a sensu contrario si no se hiciera la obra nueva, parece indicar que sí se seguiría la doctrina del TS. En mini resumen, la cuestión tal vez podría resolverse así: Si vas a declarar una obra nueva o vieja (por antigüedad) sí que se computa. Si no vas a declarar la obra nueva o vieja no se computa, ¿siempre que no conste en el Catastro? Bueno, si consta en el Catastro pero no se declarara, la cuestión parece mucho mas arriesgada. Además de lo dicho, para el caso de Valencia, hay que tener en cuenta la existencia de importantes deducciones de cuota de las que también hablo en esta entrada de mi blog. Agrupación de fincas no colindantes Es posible la agrupación de fincas no colindantes. Dice el artículo 45 del Reglamento Hipotecario: "Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella". La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2013 (y hay unas cuantas en este sentido) nos indica las características de las fincas no colindantes que debemos tener en cuenta para no tener problemas de inscripción: En este caso concurren las siguientes circunstancias: el otorgante manifiesta que las fincas forman parte de una explotación agrícola que constituye unidad orgánica e incorpora como elementos objetivos acreditativos de tal circunstancia las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas agrupadas, de donde se aprecia su ubicación, cercanía, comunicación entre las mismas a través de una vía rural en condiciones hábiles. Manifesta igualmente que ambas fincas se destinan a una explotación rústica semejante -olivos y almendros- por lo que concluye que existe una unidad funcional de explotación. El registrador suspende la inscripción porque considera que la conexión o situación de dependencia o servicio entre las fincas que se agrupan debe acreditarse objetivamente, lo que a su juicio no se produce; sostiene, que la unidad orgánica de explotación debe acreditarse objetivamente mediante la forma idónea de aportar una certificación expedida por el Departamento de Agricultura, Ganadería, Pesca, Alimentación y Medio Natural de la Generalitat de Cataluña. La Resolución de 27 de febrero de 2012 ha señalado que que la formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de agrupar, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no, por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato. De la misma Resolución de este Centro Directivo resulta que "... por lo que es oportuna la declaración del registrador sobre la posibilidad de superar el obstáculo acudiendo al órgano competente de la comunidad autónoma para que aprecie, en su caso, si cabe o no la formación de parcelas al amparo de la normativa indicada", pero referido al supuesto que fue objeto de aquel expediente, ciertamente distinto de este. Esto no significa, que este sea el único medio objetivo de acreditar la unidad funcional de explotación o la conexión o situación de dependencia o servicio entre las fincas que se agrupan; ni tampoco que la certificación del órgano autonómico correspondiente sea requisito necesario para la acreditación objetiva de esa circunstancia de unidad orgánica. Ciertamente procede la calificación en lo que se refiere a la necesidad de aportación de medios o elementos objetivos acreditativos de la conexión o situación de dependencia o servicio entre las fincas que se agrupan o unidad funcional de explotación. Pero no puede sostenerse la calificación por lo que se refiere a la exigencia de la Certificación expedida por el Departamento de Agricultura, Ganadería, Pesca, Alimentación y Medio Natural de la Generalitat de Cataluña, que indudablemente es un elemento más y suficiente en su caso para la acreditación exigida, pero no es el único elemento idóneo acreditativo, ni mucho menos necesario. Así pues, sentado que no es el único, ni el elemento necesario para la acreditación objetiva de esa unidad orgánica de explotación, debemos determinar, si de los elementos aportados en la escritura resulta de forma clara la relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad, esto es, que a través de ellos, se pueda realizar la apreciación de la existencia de una unidad orgánica y funcional de explotación. De las Certificaciones Catastrales Descriptivas y Gráficas que se incorporan a la escritura de agrupación, se deducen y precisan de forma fáctica las circunstancias siguientes: que ambas fincas tienen uso local principal de carácter agrario, una de ellas casi en su totalidad a "olivos de secano" y la otra casi en su totalidad a "almendros de secano", destinándose en ambas el resto, a pinar maderable; que de la información gráfica resulta que están las fincas situadas respectivamente, una de ellas en una cuadrícula encima de la otra, con otra cuadrícula intermedia entre ambas, observándose situadas entre paralelos ejes de abcisas (coordenadas U.T.M.) y el mismo eje de ordenadas -una entre los parámetros de abcisas 4.604,200-4.604,300, y la otra entre los 4.603,800 y 4.603,900 respectivamente-, por lo que resulta, habida cuenta la escala, que en consecuencia están a una distancia no superior a los 500 metros de longitud la una de la otra; además ambas fincas están comunicadas con un camino comarcal de uso agrícola -una de ellas con el designado número 2 de polígono y 9006 de parcela catastral, y el otro con número 1 de polígono y 9001 de parcela catastral- que enlazan ambos entre sí y que en los anexos de relación de fincas colindantes de ambas Certificaciones Catastrales, figuran ambas de la misma titularidad del Ayuntamiento del Bruc, por lo que es evidente que se trata de vías de uso y destino público, lo que además se aprecia también en la información gráfica de la Certificación Catastral. Por lo tanto, es evidente que, además siendo de la misma propiedad ambos fundos, en consecuencia está acreditado objetivamente que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Fincas BICE Descubrí esta calificación en un caso en el que tenemos una finca registral en la que hay que hacer dos segregaciones quedando un resto. La primera segregación coincide con una parcela catastral. La segunda, lo mismo y el resto es otra parcela catastral completa y un trozo de otra catastral mas que es de una empresa petrolera. En principio, pensé cuando me consultaron, que con un IVG+ de la tercera podríamos dejar el resto perfecto y enviar al Registro que instará la coordinación si la petrolera no se opone. La segunda opción sería instar el 18.2 (en el mismo número de protocolo o en otro) y en el curso del mismo notificar a la petrolera. Si no hay mas afectados, no hay que notificar a nadie mas, ni veo indispensable publicar edictos. Terminado el 18.2 con el PP cambiamos Catastro y se lleva todo al Registro. Pero, parece que el IVG es negativo. Y, ¿entonces? Pues según mi experiencia si es negativo es porque el técnico no sabe hacerlo. Cree que con el IVG le quita ya el terreno a la petrolera cuando lo que plantea es IVG es una simple propuesta. Si se presenta a registro, el IVG- podría haber problemas y además no se arreglaría el Catastro. Al día siguiente, me entero de que, en realidad, el IVG no se puede hacer porque la finca de la petrolera tiene una calificación especial (BICE) que impide que se hagan informes de validación gráfica. En tal caso, pensé, solo veo posible hacerlo al modo clásico: certificación técnica con coordenadas y cd, e-mail, pendrive o lo que acepte el registro, para las coordenadas en formato GML. No tengo claro si esas características especiales de la finca podrían impedir la inscripción pero si no la impiden tal vez luego se accione el 18.3 aunque no sé si por esta vía se podría modificar Catastro. El compañero consultante una vez firmada la escritura "a lo clásico" se planteaba, si los interesados quieren, iniciar un expediente del 18.2 con la RGA (en papel ....), para que se corrijan las superficies del catastro, con notificación a la petrolera, única afectada. Yo le dije que sin IVG+ no se puede tramitar el expediente del 18.2 en el Piloto y, en estos tiempos, no sé si al margen de él. Yo desde luego sin preguntar a la Gerencia no me lanzaría. ¿Qué fórmula hubiera yo puesto para este caso? Pues la del 199.2 probablemente sin mención al 18.3 por ser innecesaria. No estaría de mas una conversación con el registro. Misterio de los BICES resuelto BICES con parcela y referencia propia versus BICES sin parcela ni referencia. Por un lado, existen parcelas con referencia BICE en cartografía porque realmente el suelo es propiedad del titular del BICE (Puertos, aeropuertos, refinerías,…), pero hay otros BICES (exclusivamente solares y eólicos) cuyo titular no es propietario del suelo, sino que es un particular al que se lo arriendan. Por tanto, solares y eólicos no se representan en cartografía como parcela con referencia propia (no son propietarios del suelo) y solo se dan de alta en base de datos alfanumérica como solución para que puedan tributar. BICES sin IVGA. La cuestión es bastante sencilla. Hay BICES supramunicipales y suprautonómicos (se extienden más allá de estos límites administrativos, por ejemplo una autovía), por lo que aunque físicamente están divididos por dicho límite (y existe una parcela para cada municipio), la referencia de ambas es la misma, que es la del BICE. Por tanto, permitir hacer un IVGA en una parcela BICE podría ser un caos, por el número de parcelas que alcanzaría. En conclusión, que contacten con la Gerencia y que aporten documentación en formato GML / DXF, no habrá pegas. A propósito de los BICES, llegan unas reflexiones Decía el compañero que me consultaba lo del BICE: "Me parece que, en conjunto, la coordinación es positiva, pero deben dejarnos escapatorias para casos especiales al igual que en índice único existe “levantamiento de regla". Bueno, yo creo que el 18.1 y el 18.3 cubren esas escapatorias, y que mas allá de eso, yo con Catastro no quiero jugarme los cuartos que luego la gente se enfada un montón y ya corro bastantes riesgos con mis trampeos y trucos. No obstante, le dije, mi opinión es que se infrautiliza tanto el STI como el Piloto. Creamos muchas herramientas muy útiles y luego no hay formación ni recordatorio y no se les saca partido. Una escritura de segregaciones tramitada por el Piloto de la SEC y otras posteriores de compraventas de las fincas segregadas y resto Un post con una consulta muy interesante que revela el juego que puede dar el PP+STI a efectos de conseguir las altas de nuevas parcelas con su titularidad correcta. Conclusión Segregar, agrupar, agregar o dividir son una cosa y rectificar la descripción es otra. Puede que cumplamos los requisitos para segregar, agrupar, agregar o dividir pero que las diferencias de superficie nos aboquen a un procedimiento del 199.1, del 199.1, del 201-203, del 9b o a un 18.2 cuando haya afectados. Actualmente me inclino por reconvertir todo caso del 199.2 al 18.2 si existen afectados. Muy fácilmente los otorgantes se llevarán un chasco cuando nos lleguen con su encargo y su documentación puesto que, como creo que he dejado claro, la casuística es grande y, en ocasiones, muchas las dificultades que nos obligan a una lenta cocción de cada asunto. Si siguiera añadiendo asuntos ya finiquitados con o sin problemas y asuntos que entran esta clase (y otras mas) no terminaríamos nunca.... (y es la segunda mas larga del curso ... la mas larga, es la siguiente que daremos: LAS DECLARACIONES DE OBRA TERMINADAS). Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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