Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Introducción al curso: ¿Cómo abordar el proceso de modificación física, los expedientes catastrales (18.2 LCI) y los expedientes hipotecarios en la notaría? El propósito de este CURSO es muy claro: que se adquiera una visión práctica del trabajo del Notario y de la notaría en el ámbito de los expedientes y materias que trataremos. Espero que no me pongáis en muchos aprietos teóricos porque yo solo sé hacer mi trabajo desde la base de la práctica diaria de mi oficina y por eso he querido darle una visión eminentemente práctica al CURSO que espero que os guste y que, sobre todo, os sea útil. ÍNDICE Introducción a la introducción Primer Mandamiento: "Cada escritura es diferente" Error en la puerta de un piso La solución al caso del error en la puerta del piso tras el STI Cesión del elemento privativo «jardín» al ayuntamiento de la ciudad Una sencilla compraventa de vivienda La venta de un elemento de una propiedad horizontal tumbada La plaza de garaje fantasma Una escritura de donación de una vivienda Segundo Mandamiento: "Cada escritura hay que hacerla como si fuera para nosotros mismos" Tercer mandamiento: "Hay que intentar solucionar todos los problemas o errores, aunque las partes no hayan reparado en ellos y sin importar quien haya sido el culpable" Cuarto mandamiento: "Puede que nuestro cliente necesite los servicios de otro profesional" Quinto mandamiento: "El Notario se debe a todas las partes por igual" Una plaza de garaje sin número que forma parte de una división horizontal Los presupuestos Y, ¿por qué esos procederes distintos suponen que una escritura cueste más en un sitio que en otro? Un ejemplo en el ámbito de las materias de este curso de esos "procederes distintos" con costes distintos La actualización de las descripciones de las fincas ¿Y no hay otra posible explicación a esas cifras de actualización? Mi práctica habitual con las actualizaciones La minutación registral como excusa para no actualizar La STS 1113-2021 sobre minutación registral de la representación gráfica y su posible influencia en la minutación notarial de la actualización catastral Un par de ejemplos prácticos de actualización Primer ejemplo: Dos hermanos vienen a vender una finca que han heredado de sus padres y se hace necesario proceder a su actualización Segundo ejemplo: En este segundo caso, en la parte expositiva de la escritura, tras añadir lo mínimo e imprescindible, partíamos de la siguiente descripción Conclusión En esta primera clase pretendo explicar mi filosofía acerca del proceso de actualización, rectificación, concordancia, coordinación y registración de las fincas, incluyendo la cuestión arancelaria notarial con algún apunte registral al respecto. Introducción a la introducción He escrito muchísimo sobre algunas cuestiones (especialmente sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria-STI y sobre el expediente de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la LCI) pero no tanto sobre otras (de hecho, sobre algunas hasta ahora me había limitado a recoger diversos modelos de actas y escrituras sin darles mayor explicación). En muchos de los temas que trataremos he tenido una considerable evolución en los últimos tiempos y en esa evolución ha sido fundamental la primera edición del Curso que supuso para mi una revisión de mucho de lo que tenía escrito para poderlo explicar desde una perspectiva mas avanzada del conocimiento de cada materia y que me ha servido para completar unas cuantas (muchas, en realidad) lagunas que aun tenía. Veremos a lo largo del curso escrituras que ha habido que subsanar, escrituras que (de momento) no se han inscrito, escrituras que han tenido una buena dosis de dificultad para enfocarlas y autorizarlas y también escrituras que salieron perfectas de la notaría y así fueron catastradas e inscritas. No me ha sido nada sencilla la labor de recopilación, selección, resumen y reedición que he llevado a cabo para proporcionar un material claro y de cierta calidad a los alumnos, teniendo en cuenta todo lo que tenía ya escrito en el blog hasta que el 4 de diciembre de 2021 me puse a trabajar en las trece clases que luego dieron lugar a otras catorce entradas extras en mi blog que ahora están insertas en aquellas clases con las que tienen mas relación. Imagino que en esta II Edición nos volverá a pasar lo mismo y que os acabaré ofreciendo contenidos adicionales a los inicialmente previstos. En la preparación del curso (aunque mas en la primera edición que en la segunda) he invertido el equivalente a muchas semanas de trabajo intenso en la notaría. De hecho ya he comentado muchas veces que los meses de diciembre a abril de 2020-2021 me han llegado a recordar a la oposición. Por último, debo señalar que es fácil que me pueda pasar de la materia de una clase a la de otra porque todas están muy relacionadas entre sí. No sé si me saldrían los Diez Mandamientos o máximas sobre la "actualización de fincas" ni si serían especialmente diferentes a los que predicaría respecto del resto del trabajo en la notaría, pero vamos a intentar reunir en esta primera clase los principios básicos de actuación y las consideraciones fundamentales a tener en cuenta en las escrituras de modificación física y en los expedientes hipotecarios/catastrales que se tramitan en la notaría, sobre la base de que esta materia es tan casuística que no resulta nada sencillo establecer unas pautas generales. Después de pensar y escribir durante unas cuantas horas, creo que podríamos dejarlo en los "Cinco Mandamientos de la actualización de fincas". Primer Mandamiento: "Cada escritura es diferente" Podrían ponerse docenas de ejemplos de escrituras que tienen algo de especial y que las diferencian de las demás de su misma clase. Muchas escrituras tienen una historia mas o menos larga detrás, pero os voy a contar un caso que me parece muy ilustrativo de la incidencia de los errores en nuestro trabajo. La historia al completo está contada en un post muy visitado de mi blog que genera muchas consultas denotando lo habitual que es el problema que plantea y que intenta resolver. Este caso constituye una perfecta explicación de la trascendencia que pueden tener los errores en la notaría y es un argumento fundamental en pro de la rigurosidad de nuestro trabajo. Aquella historia la titulé ... Error en la puerta de un piso Un matrimonio compra en escritura pública la vivienda A del piso 2º de un edificio en 1966. Muere uno de los cónyuges, se hace escritura de herencia. Muere el otro, se vuelve a hacer escritura de herencia. En las herencias también consta que la vivienda es la del piso 2º, letra A. Años después, los herederos (dos hermanos) se presentan en mi notaría para disolver su condominio sobre la vivienda. Nadie, ni los padres, ni los hijos, ni los oficiales, ni los Notarios que otorgaron, prepararon y autorizaron esas escrituras habían reparado en el error que voy a contar. Cuando los comparecientes conocen a la perfección la finca objeto de su escritura, como en este caso en el que pertenece a la familia desde hace cincuenta años, paso de puntillas por la descripción y más aún si se trata de un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal, pero aún en estos supuestos el piso, la letra, la calle y el número conviene mencionarlos (y actualizarlos si corresponde) y así lo hice en este caso: "Se trata de la letra A, piso 2º", dije. Uno de los hermanos instantáneamente me señaló: "No, no es la letra A, es la letra C". Inmediatamente consulté la nota simple continuada que habíamos pedido al registro (a pesar de ser una disolución de condominio en las que muchas veces no se piden) y la certificación catastral descriptiva y gráfica que se unía a la escritura, descubriendo que la vivienda era la letra A en el registro y la letra C en el Catastro. Descubierta la discrepancia comenzamos la búsqueda de posibles explicaciones: Lo primero que hacemos el oficial que ha preparado la escritura y yo es entrar en la Sede Electrónica de Catastro (SEC) y mirar a nombre de quien se encuentra la letra A (la que pone en la escritura) del piso 2º. A los otorgantes les cuadra la información: la letra A es la de su vecino Fulano, así que, acto seguido, llamamos al registro y preguntamos a nombre de quien se encuentran las otras letras de esa planta, a fin de descartar que haya dos letras A, dos letras C o cualquier otra cosa "extraña". Nada induce (de momento) a pensar que un vecino tenga escriturada una vivienda y viva en la del otro ni viceversa, pero lo cierto es que los hermanos otorgantes insisten en que su vivienda es la letra C. Como la escritura la encargó el abogado de los hermanos, se le llama a ver que opina de la situación. Le planteamos al abogado dos posibles soluciones: corregir el Catastro intercambiando letras (A por C y C por A) o corregir el registro para hacer lo mismo (cuestión complicada en una división horizontal). Si optamos por la corrección en el Catastro se pondría la A a mis clientes y la C al vecino y si optamos por la corrección en el registro sería al revés, es decir, la C a mis clientes y la A al vecino. Se decide optar por la solución catastral que, en principio, es gratis a salvo honorarios del abogado u otro tipo de gastos (de técnico, por ejemplo) en que se pueda incurrir, y convenimos en añadir simplemente a la descripción, junto a la mención a la letra A que contiene la escritura y entre paréntesis "(letra C, según Catastro)". El resto de la solución quedará pendiente para otra instancia y para otro momento. Tal vez la vía catastral podría iniciarse con una instancia general tramitada en abierto desde la notaría. Hablaremos de esta cuestión de las instancias en abierto en la clase número 5. Sin embargo, casi a punto de colgar con el abogado, entró de nuevo mi oficial en el despacho y me dice: "En el Catastro la superficie de la Letra C (la que en realidad es de mis clientes) es mucho más grande y la de la letra A mucho más pequeña". Con ese importante dato, la cosa queda definitivamente clara: es el Catastro el que está mal, aunque la causa del error sea imposible de determinar. El asunto queda "solucionado", aunque aún hay que reparar el error y será casi imposible hacerlo con efectos retroactivos porque estos señores llevan pagando toda la vida el IBI por una superficie superior en 30 m2 (urbanos) a la que tienen (y el vecino pagando de menos en la misma medida). Además, puede que se les hayan valorado fiscalmente sus fincas en escrituras anteriores con arreglo a la superficie catastral y, en consecuencia, pueden haber pagado de más en los diferentes impuestos devengados en las sucesivas transmisiones de la finca, incluyendo el IRPF y el IIVTNU. Con el actual sistema de los valores de referencia, también se habrá producido el mismo problema. Mejor no plantearnos lo que hubiera sucedido si estuvieran vendiendo la vivienda y el comprador fuera a hipotecarla, aunque muy probablemente la operación se hubiera tenido que suspender. El coste de la escritura fue el mismo a pesar de todo lo sucedido. Mi trabajo extra del que me podría haber librado con cualquier excusa (o cerrando el pico), no tuvo ningún rédito. Hasta puede que mis clientes se fueran con la impresión de que los culpables de todo fueron los Notarios anteriores sin ser capaces de valorar que otro Notario les había dado la llave de la solución. Por supuesto, el origen del error no es determinable, aunque no se trate de buscar al causante del mismo sino de detectarlo y de ponerle solución o, al menos, el andamiaje necesario para conseguirla mas adelante. La solución al caso del error en la puerta del piso tras el STI La escritura anterior se firmó hace unos años antes del STI (del que hablaremos en la clase 4). Hoy hubiera habido una muy fácil solución: indicar la RC del 2ºA y no la del 2ºC. De esa manera, le hubiéramos conseguido el alta como titular a la hermana que se quedaba el piso tras la disolución de condominio. Eso sí, al que tenía el 2ºC le dejábamos sin piso porque el 2ºA seguiría a nombre de los hermanos. No obstante, creo recordar que ellos tenían señalado físicamente su piso como 2ºC con el que además de la titularidad catastral había algo mas que no estaba correcto y que a estas alturas ya no tengo claro (ha pasado mucho tiempo) si podría revelar alguna otra clase de problemas porque no es normal que uno tenga 2ºC en la puerta de su casa y el suyo sea el 2ªA. ¿Cómo hacer constar en el Registro de la Propiedad el nuevo nombre de una vía pública o número de portal? De la cuenta en Twitter "Registradores Responde": "Habitualmente no hay que hacer nada para ello, pues con motivo de la presentación de cualquier título sobre la finca (una compra, una herencia, incluso una hipoteca), el Registro actualizará esta "localización" en virtud de la certificación catastral que conste inserta en el título presentado a inscripción. En virtud de dicha certificación el Registro puede y debe actualizar los datos de localización de la finca si estos han variado. Pero si una persona no tiene pensado inscribir ningún negocio sobre la finca, TAMBIÉN es posible actualizar estos datos de localización. El titular, presentando una mera instancia en unión de una certificación catastral descriptiva y gráfica (de la que no resulten dudas de que se trata de la misma finca), o el correspondiente documento municipal de cambio de nombre de vía pública o número de portal el Registro hará constar esta nueva localización en la finca". Cesión del elemento privativo «jardín» al ayuntamiento de la ciudad Podría explicaros también otro caso con repercusiones mucho mas graves a este que os acabo de relatar y que también tengo contado en el blog (os dejo aquí el enlace). Este problema de importancia (aun no resuelto) surgió hace unos quince años por razón del planteamiento erróneo de la declaración de obra y de la división horizontal de un edificio que es muy probable que fuera aconsejado desde una notaría. Todo lo que se hizo, se hizo mal por ahorrar los gastos e impuestos de una segregación (que no fue efectuada) en el solar sobre el que se declaraba un edificio de noventa componentes que se tendría que haber cedido a un ayuntamiento en ejecución de un convenio urbanístico. Esos gastos e impuestos no han compensado los impuestos (directos e indirectos) causados después a todos los vecinos, ni compensará los que puedan derivarse de dar solución ahora a un problema que ocasionó el promotor del edificio en probable íntima conexión con unos bien torpes asesores y Notarios. Me consta que pocos vecinos del inmueble son conscientes de la bomba de relojería jurídica que constituye la división horizontal en la que viven. Hay que tener claro que siempre nos corresponde, con un trabajo minucioso, contribuir a descubrir y a resolver todos los errores, sin poner excusas ni restarles importancia. Una sencilla compraventa de vivienda En este caso similar al primero, pero resuelto en el acto del otorgamiento de la compraventa, al llegar a la descripción y leer a los otorgantes que se trababa del SEGUNDO, SIN LETRA (lo que coincidía con la nota continuada del registro), la esposa del vendedor presente en el acto me dice que no es el segundo sino el tercero y mas concretamente el tercero C. Sin hacer cundir el pánico, me pongo inmediatamente a pensar y a mirar con detalle todos los documentos unidos a la escritura (o usados para su preparación) que tengo sobre la mesa. Observo entonces que hay (entre los documentos aportados para la preparación de la escritura) un recibo correspondiente al IBI en el que se dice que es el Tercero C y que el Catastro identifica al piso como Tercero B. Tenemos dos pisos y tres letras distintas. Todos los presentes empezaban a ponerse nerviosos. Le dije al oficial que había preparado la escritura que llamara al registro a ver si la cosa tenía explicación y, en este caso, resultó que sí que la había. El registro nos indicó que había un entresuelo en el edificio, de manera que los entresuelos son primeros, los primeros son segundos y los segundos son terceros. El tema de la letra se resolvió a continuación consultando en la SEC la superficie de los tres pisos de la planta y confirmando con los interesados que este era el mas pequeño de los tres terceros. Solo quedaba dar un retoque a la escritura y volver a imprimirla. La escritura finalmente quedó así: "Y, de otra parte: DON ... con domicilio en la calle ***, 3ºC. Intervienen *, E X P O N E N: PRIMERO. - Que DON *, es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = URBANA:ELEMENTO NÚMERO *: Vivienda tipo letra “D”, ubicada en la segunda planta de pisos del edificio sito en *, calle *, número * de policía, esquina a la calle *, hoy señalada catastralmente como calle *, número ***, 3º, puerta B, según catastro, y puerta C en la realidad". La venta de un elemento de una propiedad horizontal tumbada Otro caso mas en la misma línea. Cuando en otra escritura leo la descripción de la finca, me encuentro con que se trata del elemento OCHO de la división horizontal y de la vivienda número SIETE. Esta diferente numeración es frecuente pero cuando llego a distribución interior de la vivienda veo esto: Distribución: Consta de planta sótano destinada a local, planta baja y planta primera, ambas destinadas a vivienda con todas las dependencias que la integran, y un patio privativo. ¿Destinada a local? ¿Qué se supone que es esto? ¿Un garaje - pregunto? Sí, es un garaje (me dicen) y sigo leyendo y pensando mientras lo hago. Un poco mas adelante estaban los linderos, en los que, en principio, no reparé pero que ya me daban una pista de lo que en un momento iba a empezar a intentar aclarar y solucionar (si estaba en mi mano): Linderos: Entrando a la misma: Frente, calle *** de su situación; derecha entrando, vivienda número NUEVE de la división horizontal; izquierda, vivienda número SIETE de la división horizontal; y fondo, patio central que también da acceso al patio privativo de esta vivienda, y vivienda número NUEVE de la división horizontal. Un poco mas adelante, veo esto otro: Tiene como anejo inseparable una ESTANCIA-GARAJE cerrada, de tipo A. Es decir, que parece que hay un garaje-local en sótano, el que se menciona con la distribución de la vivienda, y otro garaje mas en algún otro sitio del total inmueble dividido horizontalmente que no está suficientemente identificado. En ese momento, pregunté a mis clientes que qué estancia-garaje era, que si tenía algún número y que como sabía cada uno de los vecinos cuál era la suya. Mientras, yo avanzaba escritura arriba y escritura abajo, documento unido abajo y documento unido arriba, hasta que me di cuenta de que los linderos de mi escritura no eran los mismos que los de la nota del registro. Los de la nota eran estos: Linderos: Entrando a la misma: Frente, calle de su situación; derecha, estancia-garaje aneja a la vivienda número NUEVE de la división horizontal; izquierda, estancia-garaje aneja a la vivienda número SIETE de la división horizontal; y fondo, patio central. Los de la escritura eran otros que no tenían sentido alguno. En mi búsqueda, también vi que en la descripción del edificio en su conjunto (que arrastro siempre que la tengo porque soluciona problemas aunque alargue la escritura) se indicaba que estaba compuesto de PLANTA SÓTANO con treinta y ocho Estancias-Garajes (el probable elemento UNO que descuadraba la numeración) que no se encuentran vinculados a vivienda alguna y de PLANTA BAJA en la que se encuentran once Estancias-Garajes, cerradas y numeradas con los números Uno (1) al Once (11), ambas inclusive, las cuales se encuentran VINCULADAS a las once viviendas que integran el Complejo. El eureka lo pronuncié casi en alto cuando llegué a la conclusión de que en el título de los vendedores estaban transcritos los linderos de otro elemento de la promoción y el oficial que había preparado la escritura (repasada antes de la firma por los dos) no había reparado en que no coincidían los linderos del título de los vendedores con los de la nota. Tampoco había caído en que el garaje no tenía número, aunque yo sí. El equipo había funcionado como también funciona no ir nunca con prisas. Al final la referencia al anejo inseparable quedó de este modo: "Tiene como anejo inseparable la ESTANCIA-GARAJE cerrada, de tipo A (que conforme a los linderos y la descripción del edificio en su conjunto (que luego se transcribe) es la número OCHO)". La plaza de garaje fantasma En otra ocasión en una división horizontal de características similares a la anterior, al leer la descripción del inmueble y mencionar la plaza de garaje número "tal", la compradora me indicó que la plaza de garaje no existía. Menos mal que lo sabía porque el vendedor era un Banco, luego había una hipoteca con el propio Banco con una minuta tipo sabana santa y con la típica férrea supervisión previa de la misma por los servicios jurídicos correspondientes, por lo que era absolutamente inviable hacer ningún tipo de matiz o aclaración. Solo había una pista de la inexistencia de la plaza de garaje y se encontraba en la tasación. Si hubiera vendido un particular, hubiera insistido en incluir alguna mención a los efectos fiscales y, a poder ser, a los efectos registrales. No pudimos llegar a ninguna conclusión acerca de qué había pasado con las plazas de garaje fantasmas (solo había dos en realidad) de este inmueble. La plaza garaje al menos no figuraba en el Catastro que consultamos para ver si la ortofoto nos ofrecía alguna clase de pista. Una escritura de donación de una vivienda El título previo a la donación era una protocolización de cuaderno particional. En el cuaderno se indicaba la referencia catastral del inmueble donado pero esa referencia correspondía a un segundo piso del mismo edificio cuando el donado era uno de los primeros. Lo advertí (no me acuerdo de cómo me di cuenta), lo dije y se hicieron los oportunos cambios. El abogado que había hecho el cuaderno, que estaba presente en el acto, "reconoció" que debía haberse equivocado. Cuando se llevó la escritura al registro, este notificó a Catastro la AT de la RC incorrecta, no la de la correcta. La correcta quedó a nombre de quien tenía que estar y la incorrecta estaba a nombre de la misma persona y no de quién era su verdadera dueña (que, menos mal, era la propia donante). Cuando el abogado nos avisó de lo que había ocurrido pensando en que éramos nosotros los causantes del error, tuvimos que hacer lo siguiente: Revisar la matriz de la escritura para ver lo que pusimos y la CCDYG que se incorporó. Acceder a Catastro para ver a nombre de quién estaba esa RC. Mirar la ficha del objeto en mi Programa de Gestión (PG) informático de la notaría por si había habido algún error vía Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) o Índice Único Informatizado (IUI). Sacar la RC del otro inmueble (el que se ha cambiado indebidamente). Mirar en el HISTORICO de titularidades catastrales de ambas fincas cuando se cambió una y cuando se cambió otra, DESCUBRIENDO que el cambio indebido se había practicado por INFORMACIÓN SUMINISTRADA POR EL REGISTRO. Nosotros no teníamos la culpa, pero ¿podíamos/debíamos hacer algo para ayudar a nuestro cliente? Pues había un par de opciones: Iniciar un expediente en abierto en la Sede Electrónica de Catastro (SEC) presentado una instancia general (de las que hablaremos en otra clase) aunque no habiéndose ocasionado el error en la notaría no estaba yo por asumir esa labor. O tirar de relaciones con el Catastro, escribir un correo explicativo a la Gerencia Provincial e intentar solucionarlo con este atajo. Hubo suerte y el segundo camino funcionó quedando el asunto solucionado en beneficio de mi cliente y para alegría del abogado causante del entuerto originario. Segundo Mandamiento: "Cada escritura hay que hacerla como si fuera para nosotros mismos" Suele decirlo el que es mi oficial desde hace quince años cuando alguien se queja por un retraso o nos felicita por el buen resultado de su escritura: "es que aquí hacemos las escrituras como si fueran para nosotros mismos", ¿o es que no le ponemos un plus de esfuerzo, de atención, de dedicación, a las escrituras de nuestros amigos, familiares, conocidos, buenos clientes o no nos preocupamos muy especialmente por las nuestras? Supongo que todos responderíais que sí. Pues así veo yo que hay que actuar siempre y para todo el mundo. Aunque, ¿detecta el profano, el cliente medio de la notaría, la diferencia entre una escritura normal y una escritura excelente? La respuesta es clarísima a mi modo de ver: NO, la mayoría de nuestros clientes no son capaces de detectarlo a no ser que les surja algún problema antes, durante, después o mucho después del otorgamiento. Aun así, aun con esta respuesta y con esta convicción, nuestra obligación es evitar los problemas presentes y futuros a nuestros clientes y solucionar los errores y problemas del pasado, aunque no sean de nuestra responsabilidad, aunque no los hubiéramos originado nosotros, aunque nuestra factura sea del mismo importe (si es mejor merecerá la pena y si es peor habremos actuado correctamente) y el resultado de nuestro trabajo no sea perceptible o entendible para los interesados. Son muchos los que vienen a escriturar algo que finalmente no se escritura y muchos los que vienen a encargar una cosa y acaban haciendo otra bien distinta. Hay que hacerle a la gente la escritura que necesita no la que pide, o, en muchas ocasiones, no hacerle ninguna si es mejor que no se firme nada. Es sabido aquello de que "no hay mejor escritura que la que no se firma". Por supuesto, lo hagamos como lo hagamos, nuestro trabajo estará generalmente mal valorado. A menudo mis empleados y yo no nos sentimos valorados, o suficientemente valorados, por nuestros clientes. El resultado de nuestro trabajo, que a la gente le aparenta ser el mismo que hacen todos los demás, aunque no lo sea, no es valorado porque la gente, generalmente, solo te valora por el coste, por la rapidez y por los problemas que hayan podido tener y no valora, generalmente, la ausencia de problemas o lo que es peor, no valora QUE NO HAYAN LLEGADO A DESCUBRIR los problemas que encierra su acto o negocio jurídico escriturado. Estos problemas pueden estallarles, o no, con el paso del tiempo y pueden haberles ocasionado mas impuestos aun con menos gastos notariales y registrales (o con los mismos o similares). Tal vez con el paso del tiempo, es posible que se aprecie mejor la diferencia entre una escritura vulgaris y una escritura excelente. Cuando llegue el momento de vender el inmueble, de que lo hereden los hijos, de hipotecarlo, de hacer uso de aquel poder o de interpretar el testamento, el interesado valorará mas el trabajo que se le hizo y, especialmente, la ausencia de problemas. Con la debida información, el profano ha de poder decidir lo que quiere y lo que no quiere hacer, pero nosotros no podemos ocultar o disimular información que influiría en la toma de sus decisiones ni escaquearnos cuándo surgen los problemas que puede que hayamos ocasionado nosotros mismos (o los que nos precedieron en nuestros cargos). Tercer mandamiento: "Hay que intentar solucionar todos los problemas o errores, aunque las partes no hayan reparado en ellos y sin importar quien haya sido el culpable" Como dice la canción: No importa el problema, importa la solución. Hayamos sido o no nosotros o nuestros predecesores los causantes del problema y sea este esperado o esperable, o mas o menos previsible o imprevisible, cueste lo que cueste y reporte lo que reporte, hay que contribuir a su solución, si es que esta es posible. Si no lo es, nuestros clientes deben otorgar su acto o negocio jurídico completamente informados de lo que están haciendo (que están comprando menos metros, con una obra sin declarar, con una confusión del piso, con una plaza de garaje fantasma, etc...). Cuarto mandamiento: "Puede que nuestro cliente necesite los servicios de otro profesional" Hace años cuando estaba en mi primera notaría un amigo procurador se extrañaba de que determinados asuntos llegaran tan poco depurados a mi despacho y de que hubiera tanto por hacer en muchos de los casos que llegaban a mis manos. Él ejercía y ejerce en una ciudad que está entre las más grandes de España y yo le explicaba que la notaría de pueblo (de pueblo pequeño) tiene otro funcionamiento más próximo y de confianza para el cliente. Esa idiosincrasia de la notaría rural no puede suponer, sin embargo, que todo haya de resolverse por la notaría o en la notaría. En muchas ocasiones nuestra forma de trabajar tiene que ser la misma que la de las localidades mas grandes, les guste o no les guste a nuestros clientes que no suelen comprender que el Notario les envíe a un abogado, a un asesor fiscal o otro tipo de profesionales como los de perfil técnico tan necesarios en estos tiempos y en las materias que trataremos en el curso. ¿Qué tipo de asuntos hacen necesario o conveniente ponerlos en manos de un abogado (o de otro profesional) y que quedan fuera de la competencia de la notaría? Evidentemente, no se manda a un abogado a nadie porque su asunto sea difícil o novedoso, pero sí cuando se trata de: Asuntos que requieren poner de acuerdo a las partes más allá de lo podríamos considerar "normal" en una notaría. Asuntos que requieren la preparación de cualquier tipo de documentos privados, especialmente, los contradocumentos de tipo subsanatorio, complementario o contrario a escrituras anteriores o posteriores a los mismos. Asuntos que, una vez firmados, requieren un seguimiento posterior más allá de lo que podríamos considerar "normal" o propio del funcionamiento de la oficina notarial, incluyendo los trámites de Catastro, gestión fiscal e inscripción que en la notaría no se lleven. Asuntos que requieren un especial estudio o investigación para desembocar o conducir a la firma de una escritura o que impliquen una configuración del negocio jurídico desde el punto de vista fáctico, civil, mercantil, hipotecario o fiscal, más allá de lo que sea considerado "normal" o propio de la función notarial. Y asuntos que requieran una celeridad, digamos, excesiva para la firma de documentación "complicada", que al mismo tiempo son asuntos que habitualmente suelen participar de una o varias de las características anteriores. Especialmente en las actas es necesario que el borrador o minuta, mas o menos avanzada, sea presentado por el abogado de nuestros clientes, si estos acuden a la notaría por indicación de su letrado. Los expedientes hipotecarios y catastrales son asuntos en los que un buen abogado (con un buen técnico) puede contribuir tanto en la elección del procedimiento a seguir (un título, doble título, un título mas expediente hipotecario y/o catastral) como en la resolución de sus implicaciones y derivaciones en materia de gastos e impuestos y en su seguimiento, en especial por la posible aparición de oposiciones a la tramitación o de alegaciones de diferentes administraciones, hasta su completa terminación. No soporto que otro profesional que va a cobrar por su trabajo se ponga en contacto conmigo para que yo le busque la solución a un problema que él no se ha estudiado. Desgraciadamente es demasiado frecuente este tipo de situaciones. Quinto mandamiento: "El Notario se debe a todas las partes por igual" Qué obvio, ¿verdad? Pues mucha gente no es capaz de entenderlo y se dedica a buscar profesionales propicios que ocultan la información sensible a quien interese ocultarla según el caso. Con los datos de que nosotros (notarías y Notarios) disponemos, podemos ayudar a las partes a configurar mejor el negocio que quieren llevar a cabo, ahorrándoles impuestos y evitándoles problemas, aunque ello suponga que si en la notaría se explican demasiadas cosas, el de la inmobiliaria se disguste porque le podemos fastidiar (o retrasar) la venta, el vendedor porque puede quedarse sin el negocio (o verlo atrasado), la gestoría por la invasión de sus competencias (que no habrán ejecutado correctamente) y los del banco porque creerán que nos metemos donde no nos llaman, con lo que al final puede resultar que a uno le digan, y es un comentario frecuente en mi caso, que "tu notaría es buena para comprar, pero mala para vender". ¿Qué conclusiones se pueden sacar de esta afirmación? No se puede ser malo y bueno en una misma escritura. Si para el que compras eres bueno, entonces el que es malo es el vendedor no el Notario, puesto que el vendedor está intentando colarle algo al que le compra y no quiere que el Notario se lo pueda descubrir (o que lo pueda contar) y fastidiarle el negocio. Por supuesto, el negocio también se fastidia, y este es el quid de la cuestión, a los que actúan como malos profesionales defendiendo sus intereses por encima de los de sus clientes. Supongo que hay aceptar que alguien acuda a tu notaría para unos asuntos y no lo haga para otros. Pedir a esta clase de personas que justifiquen su elección de notaría o Notario sin mentir, es lógicamente imposible. Pongamos un ejemplo. Una plaza de garaje sin número que forma parte de una división horizontal Hace unas décadas se prepara una escritura de venta de una plaza de garaje en una división horizontal. Las plazas de garaje en ese edificio son fincas registrales independientes. En la descripción del garaje no se dice qué número corresponde a esa plaza. ¿Qué ocurre? Pues que puede que se fastidie o que no se fastidie la operación antes de llegar a la notaría. La otra opción es que nadie se dé cuenta hasta el otorgamiento o se dé cuenta y no lo diga y que sean los oficiales del Notario o el propio Notario los que lo descubran. Entonces (de nuevo) es posible que se fastidie o que no se fastidie la operación. Si se fastidia, todo el mundo odiará al Notario, excepto el comprador que se encontrará ante un buen dilema puesto que ha invertido tiempo, ha hecho muchas gestiones y preparativos, ha podido tener gastos y ha adquirido compromisos cuando, de repente, se entera de que hay un problema que podría hacer que ya no le convenza comprar esa plaza de garaje indeterminada prefiriendo abortar la operación. Si no se fastidia la operación, el comprador sabe que tiene un problema que puede que le salte (o no) a él en el futuro ya que es posible que en el futuro un nuevo propietario sea como él y acepte la tara de la finca o que no lo sea y no quiera comprarle a él una plaza de garaje que no está perfectamente identificada. Todos los Notarios siempre tenemos delante a un comprador y a un vendedor, uno que compra y otro que vende y nuestra obligación es actuar igual de bien para ambos, el resto de "afectados" deben darnos absolutamente igual, aunque nos quedemos sin escritura. ¿Y qué pasó en este caso? Pues que se firmó la compraventa sin percibirse el problema. Años después se ha tirado del hilo y se ha descubierto parte de lo que pasaba. Por una parte, unos vecinos del edificio sí que tienen el número de la plaza de garaje en su escritura y otros no, como es la señora de mi caso. Esto no sería realmente grave (se solucionaría con un poco de gasto en notaría y en registro) si no fuera porque otra circunstancia complica la solución del problema. Hay un vecino que aparca en el garaje pero que no tiene plaza (ni con número, ni sin número). Ese señor aparca en una plaza que no existe jurídicamente como tal y que actualmente no está señalizada (aunque sí que lo estuvo hasta hace un tiempo). Esa plaza ocupa un espacio común, es decir, una zona de todos los vecinos. Ese señor no tiene escritura de esa inexistente plaza de garaje porque compró "eso" en donde aparca al anterior propietario en un documento privado. Los más antiguos propietarios de la comunidad le permitieron al anterior propietario aparcar en ese espacio y por eso el que le compró desea continuar haciéndolo y mareando a toda la comunidad a fin de resolver su problema (que se entremezcla con el de la falta de numeración de algunos parkings), en vez de demandar a quien le vendió esa plaza de garaje flotante y a los promotores del edificio que podrían no haber hecho correctamente la división horizontal del garaje y que fueron quienes permitieron el primer uso indebido de esa plaza que todos los vecinos pensaban que realmente existía como tal. A pesar de todo lo que se tiró del hilo, no quedó suficientemente claro porqué unas plazas de garaje tenían número y otras no. A mí me parece un problema considerable, ¿no? ¿Para dejar de comprar una vivienda y una plaza de garaje? Pues puede que sí. Claro que, si no lo sabes, si no te informan, si te lo ocultan o si te hacen ver que no debes preocuparte, que no tiene importancia, que se puede arreglar, que no pasa nada ... pues te están ocultando la verdad, si es que no te están directamente engañando. Yo lo único que podría explicar al que quiere comprar la vivienda y la plaza de garaje sin número, es que el vendedor lleva así toda la vida y que también estuvo de este modo el que le vendió a él y que no ha pasado nada y que normalmente no pasará nunca nada, pero la decisión la tiene que tomar el que la tiene que tomar con todos los elementos de juicio sobre la mesa que yo como Notario estoy obligado a facilitarle si dispongo de ellos. Caso contrario, estaría contribuyendo a la estrategia del vendedor y demás interesados en la venta. Por otra parte, yo comprendo los intereses de las partes (del comprador y del vendedor) pero no entiendo los intereses del intermediario, ni los del traductor, ni los del banco, ni los de la gestoría: todos esos se quedan sin operación y punto, como me pasaría a mi y ello porque hay un interés superior a proteger que es el interés del que compra. El pobre vendedor tendrá que apechugar con su problema o irle a vender a otro (o en otra notaría a la que se le pase o que no informe) pero yo no estoy dispuesto a callarme si es que lo detecto o lo sé de antemano. El otro día oía como alguien le preguntaba a mi oficial:"¿pero esto se lo va a decir el Notario al que me compre?". Los presupuestos Por supuesto, no todos hacemos la misma escritura del mismo modo, ni hacemos la misma escritura en situaciones aparentemente iguales, ni las escrituras se extienden lo mismo como consecuencia de hacer o de no hacer determinadas cosas que pueden ser fundamentales (o no, según criterios) para el buen resultado de lo que se pretende, aunque la extensión y los actos o negocios jurídicos añadidos las puedan encarecer (o abaratar, según el caso). Sé que en la mayoría de los casos (en realidad estoy siendo políticamente correcto) la mayoría de los Notarios, de las notarías, haremos casi exactamente lo mismo, pero en un porcentaje no desdeñable de escrituras (no es lo mismo una herencia, que una compraventa de vivienda o una hipoteca) no ocurre así y sí que haremos las cosas diferentes y ofreceremos un producto (la escritura y sus fases previa y posterior incluidas) completamente distinto. Todo ello, sin contar con que los servicios extra arancelarios pueden comportar una diferencia considerable en la minuta de cada Notario. Y, ¿por qué esos procederes distintos suponen que una escritura cueste más en un sitio que en otro? Para empezar esos procederes distintos (cosas que se hacen y que no se hacen o que se hacen de manera diferente) determinan un producto/resultado distinto y dan lugar a un íter distinto, es decir, a una secuencia/recorrido distinto desde que uno entra por la puerta de la notaría a interesarse por su documento y recibe un asesoramiento gratuito que no nos da beneficio alguno, salvo que se nos encargue la escritura, hasta el momento en que ese documento está finalmente preparado después de varios repasos en los que ha contado con mi directa intervención y seguimiento, pasando luego al otorgamiento y a la autorización (que a veces se retrasa o se suspende), si es que está todo perfectamente claro y entendido. ¿Y lo que pueda pasar después del otorgamiento? Considero de mi competencia e incumbencia, hasta que se tenga el documento inscrito, liquidado, catastrado, subsanado o lo que corresponda en cada supuesto, todo lo que pueda suceder sin que llegue el interesado a escuchar (salvo que sea así) en ningún momento aquello de "eso no es cosa nuestra" o "nosotros no podemos hacer nada". Y como no me aparto en mi proceder de lo que considero que me corresponde hacer, cuando luego llega el momento de cobrar, por supuesto, cobro todo lo que puedo y debo cobrar, porque mi trabajo (y el de mi equipo) lo merece, porque no estoy cobrando de más y porque no me gusta regalar ni malvender mi trabajo. Prefiero no preparar y firmar una escritura que hacerla a mi disgusto, no proporcionando a mi cliente el completo servicio que le puedo dar con los medios y herramientas a mi alcance en estos tiempos teniendo en cuenta que es imposible preguntar a cada cliente si quiere o no quiere que se le haga todo lo que se le puede hacer, por lo que mi criterio es prestarle a todos y en todo caso el servicio más completo a mi alcance. No se olvide que se puede y se debe elegir Notario, como se puede y se debe pedir presupuestos, entendiendo que se pueden producir diferencias, entre notarías y Notarios distintos, aunque pedir presupuestos a gogo pone de manifiesto que el que los pide no es capaz de percibir el valor añadido individual de cada Notario y que no busca calidad sino simplemente el precio mas bajo porque piensa que todos hacemos exactamente lo mismo, cuando claramente no es así. Por supuesto, en las materias objeto de este curso la diferencia en la forma de trabajar es probablemente mas evidente que en cualquier otra. Hace poco me dijeron que un registro se peleaban por nuestras escrituras, porque entraban y salían del registro sin mayor dificultad. Eso es el resultado de un trabajo que se intenta que sea siempre el mejor para nuestros clientes. Un ejemplo en el ámbito de las materias de este curso de esos "procederes distintos" con costes distintos Se trataba de una compraventa de una finca que se efectúa en una notaría sin obtener información registral y limitándose a copiar los datos de inscripción de otra anterior que copió los de otra anterior, que copió los de otra anterior, así hasta llegar a la Guerra Civil y a la quema de un libro del registro en el que esa finca estaba inscrita. Ochenta años de transmisiones sucesivas que nadie soluciona hasta que aparece un comprador que no lo ve lo claro, "obligando" al actual propietario a acercarse con el asunto a una notaría (a la mía) donde se orienta y soluciona su papeleta en unos meses mediante una escritura de actualización de fincas y un expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro que condujo a otro expediente de inmatriculación. Hubiera sido fácil volver a vender la finca una vez mas como el vendedor probablemente hubiera deseado pasando la patata al siguiente propietario, pero al no estar dispuesto el comprador a adquirir la finca en esa situación finalmente se optó por una solución mas costosa y lenta pero infinitamente mas aconsejable y segura. La actualización de las descripciones de las fincas Vaya por delante que "actualizar" fincas no es tarea fácil (ni rápida), aunque pueda compensar dominar esta faceta de nuestro trabajo porque hay muchas fincas que están "desactualizadas", porque nos saldrán más conceptos minutables, porque se alargarán las escrituras (a veces mucho), porque habrá más diligencias y testimonios y porque podremos proceder al cobro de algunas actuaciones extra arancelarias (como, por ejemplo, por la tramitación de expedientes en abierto en la Sede Electrónica de Catastro de la que hablaremos en otra clase). Con mis 45 expedientes en el Programa Piloto (PP) de la SEC en los quince primeros meses de funcionamiento de la herramienta (que explicaremos en otra clase) puedo decir que estamos observando como clientes esquivos a mi notaría (y a mi) nos están trayendo expedientes de este tipo y hablando a otros clientes de nuestro grado de eficacia y especialización en estos asuntos. Desde mi muy particular (por infrecuente) punto de vista, aunque siempre hemos estado obligados a describir los inmuebles de la mejor manera posible conforme a los Artículos 170 a 173 del Reglamento Notarial, se han ido sucediendo cambios en la legislación catastral e hipotecaria que nos han ido dejando cada vez más acorralados y forzados a proceder a aquello que desde hace mas de quince años (desde la Ley del Catastro de 2004) debíamos estar haciendo. No sirven ya las excusas y toca meterse de lleno en el tipo de finca y de cultivo, en la ubicación, superficie y linderos de las fincas, para hacer escrituras que sirvan hasta la siguiente generación de propietarios; escrituras que dejen los inmuebles perfectos dando valor a la propiedad inmobiliaria que suele ser nuestra mayor inversión y nuestra mas valiosa posesión. Todos queremos hacer escrituras fáciles y le tenemos miedo a la competencia, pero desgraciadamente esta labor no se puede hacer con prisas ni con precipitación, requiere tiempo y antelación y eso supone un cambio en la dinámica de la oficina, en el trato con los interesados directos e indirectos y, por tanto, una repercusión en la caja final de resultados en forma de posible pérdida de ciertos operadores jurídicos amigos de las prisas y del trabajo hecho de cualquier manera. Con un recto y escrupuloso proceder en esta materia se podría perder una parte de la clientela sin que esté claro que vayamos a ganar tantos clientes como los que se nos hayan ido, sobre todo cuando hablamos de clientes profesionales o de profesionales que traen a sus clientes. Yo sufro (y mucho) estas circunstancias desde hace mas de una década aunque, como he dicho, parece que estoy comenzando a observar un cambio de tendencia. Hace un tiempo en el otorgamiento de una compraventa de una rústica con una edificación en su interior fui bombardeado a preguntas relativas a las posibles consecuencias de la falta de adaptación a Catastro de la finca o de la posible denegación de la inscripción de los cambios que hacíamos en la escritura. Dije a mis clientes, por ir poniendo término al círculo vicioso de preguntas que me estaban haciendo, saliéndose ya del caso que nos ocupaba, que: "bueno, ya sabéis que aquí nos preocupamos mucho de todas estas cosas y en este caso ya no podemos hacer nada más. No podemos ir mas lejos". Su respuesta a mi comentario fue: "Por eso venimos aquí". Entonces les dije: "La verdad es que yo debo tener un récord en el asunto de actualizar fincas". A los pocos días, tuve ocasión de comprobar en las Estadísticas Anuales de Contratación Notarial que entre 2015 y 2018 he sido uno de los diez Notarios que mas actualizaciones ha efectuado en toda España con cifras que oscilan entre las 224 y las 283 (y eso que hace mas de diez años que no paso de las 1.000 escrituras que representan menos de 2.000 conceptos minutables). En 2019 (tal vez algo está empezando a cambiar) descendí al puesto vigésimo quinto con 217 actualizaciones. Si tuviéramos en cuenta la ratio entre este concepto y el número total de escrituras firmadas, estoy (casi) seguro de que yo sería el número 1. El dato es muy revelador: que una notaría de 800 y poco números (957 en 2021) desde hace una década esté en todo lo alto de alguna de las casillas del Índice al menos cinco años seguidos (no he mirado mas atrás pues he querido partir de la Ley 13/2015), da mucho que pensar en cuanto al monumental nicho de trabajo que hay por hacer en esta materia (y no solo para los Notarios). Además, pude comprobar que, de los aproximadamente 2.900 Notarios, 300 hacen menos de 10 "actos que implican modificación física de las fincas" al año (según la estadística del año 2019 que supongo que algo se habrá mejorado en los tres años siguientes). En el año 2020 subí un poco y me quedé en el puesto 22º con 203 «actualizaciones» y en el 2021 he vuelto a bajar (mi peor posición de la serie histórica) quedándome en el puesto 26º con 237 actualizaciones. Eso sí, de entre todos los que me ganan no hay ni uno que haga menos de 1.000 escrituras al año como es mi caso. Concretamente en 2021 el que queda mas cerca de mi hace 2.200 y pico números. Tremendo porque algunos de esos top 25 hacen diez veces mas escrituras que yo. En ratio, y me tengo que ratificar, creo que sin duda soy el number one de la materia. A priori, la conclusión parece clara: hay despachos en los que este asunto no es ni mucho menos una prioridad o en los que esto simplemente no se hace (aunque sin la menor duda la problemática existe como en todas partes, se obvia y no se atiende). Mas estadísticas relevantes son las relativas al uso del 18.2 de las que supe a través de unas jornadas sobre Catastro celebradas en Toledo sobre noviembre o diciembre de 2022. Mi informante me dijo que en 2021 se habían tramitado 298 expedientes en toda España. En 2022 fueron 361 expedientes. Yo hice 4 en 2021, así que el 1.34% son míos. En 2022 he hecho 28, así que el 7,75% son míos. Si cada Notario hubiera hecho los mismos que yo, hubiéramos alcanzado unos 80.000 procedimientos. ¿Es o no es anormal la ratio? ¿Falla o no falla algo? ¿Y no hay otra posible explicación a esas cifras de actualización? A mi juicio, solo sería posible que se haga este trabajo y se cobre, que se haga y no se cobre, que no se haga, o que se haga y se cobre de otro modo (por otro concepto). Nadie trabaja gratis y menos con una faena tan complicada y a veces con tan escaso beneficio como esta. Tal vez muchos deberían pensar en que la actualización lleva implícitas declaraciones de obras nuevas, segregaciones, agrupaciones y expedientes catastrales e hipotecarios que son más productivos económicamente y que deberíamos proponer siempre a nuestros clientes con el ánimo de proporcionarles la escritura perfecta para una nueva generación de propietarios. A falta de convencidos, no me cabe duda de que a golpe de BOE conseguiremos seguir avanzando en esta materia. Concretando la clase de actos jurídicos de que estamos hablando cuando nos referimos a las modificaciones físicas y los expedientes hipotecarios y catastrales, que según el Índice Único Notarial (IUI) son los actos que implican modificación física de las fincas, estamos hablando de los siguientes: 0401 SEGREGACIÓN 0402 AGREGACIÓN 0403 AGRUPACIÓN 0404 DIVISIÓN MATERIAL 0405 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA O AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA 0406 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0407 MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0416 RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE UNA FINCA (que tiene cuatro variantes: con cuantía, sin cuantía, determinación de resto y subsanación de discrepancias catastrales) 1610 ACTAS DE INCORPORACIÓN DE BASE GRAFICA 1611 ACTAS DE INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL 1625 ACTAS DE NOTORIEDAD PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS 1626 ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA CONSTANCIA DE EXCESO DE CABIDA 1627 ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO 1631 ACTA DE REQUERIMIENTO PARA LA DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS Y REANUDACIÓN DEL TRACTO REGISTRAL INTERRUMPIDO 1632 ACTA DE REQUERIMIENTO PARA LA DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD DE CONSTANCIA DE EXCESO DE CABIDA 1645 EXPEDIENTE DE DOMINIO 1646 ACTA DE DESLINDE O SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS El concepto estrella, sin la menor duda, es el 0416-Rectificación descriptiva de una finca, pero tenemos diecisiete tipos de operaciones distintas algunas desdobladas en dos (con cuantía y sin cuantía). El 99% de mis rectificaciones descriptivas son sin cuantía, es decir, que se minutarán por 30,05 euros más IVA y nos darán un trabajo considerable al personal de la notaría y al Notario puesto que lidiar con las cuatro realidades distintas (escritura, registro, catastro y realidad verdadera) y con los clientes (y sus intermediarios y asesores), hasta tomar la opción más beneficiosa para ellos, no es una tarea sencilla. En el programa de gestión (PG) de mi notaría se explica, en cuanto a las rectificaciones descriptivas, que "es posible minutar este con concepto "Con Cuantía o Sin Cuantía" y que este concepto es "a cumplimentar en las escrituras en las que, sin operar ninguna otra de las operaciones comprendidas en el grupo 4, la descripción de una finca sea objeto de modificación, por ejemplo, mediante su cambio de destino –p.ej. de vivienda a local, o viceversa-, o la rectificación de su superficie o linderos. Habrá que estar caso por caso para determinar si media cuantía, sujeción a impuesto y alteración catastral, por resultar relevantes. Se entenderá que media alteración, entre otros supuestos, en el cambio de destino en un inmueble urbano". Es decir, y es importante, no se puede minutar una rectificación descriptiva si estás ante cualquiera de los otros casos del grupo 4 porque, de hacerlo, estarías incurriendo en una doble minutación puesto que el resto de esos casos implican ya una rectificación descriptiva. Fuera de esos casos parece claro que la rectificación descriptiva es minutable. Es posible que haya quien haga lo mismo que yo llamo actualizar o rectificar y no cobre nada (ni tan siquiera los 30,05 Euros) por ello, aunque me extrañaría que así fuera. A la hora de proceder con una posible rectificación descriptiva, supongo que habrá diferentes planteamientos y operativas. Tal vez el mas común sea este: Inmuebles rústicos o urbanos no inscritos: Descripción según Catastro y manifestación de que se corresponde esa descripción con la realidad. Urbanas inscritas: Descripción registral y manifestación de que los interesados ignoran si Catastro se corresponde exactamente con la realidad (siempre que no haya medición técnic). Rústicas inscritas: Descripción registral, descripción catastral (para facilitar la equivalencia entre polígonos y parcelas antiguos y modernos) y manifestación de que se ignora si el Catastro se corresponde exactamente con la realidad (siempre que no haya medición técnica). Particularmente, pienso que estos planteamientos están demasiado obsesionados con el registro. He escrito sobre lo que llamo "El listón de la inscripción" y no creo que nosotros los Notarios debamos de estar pensando mas de la cuenta en las consecuencias registrales, ni mucho menos en la minuta del registro. En la notaría tenemos que montar (ya lo he dicho) el andamiaje necesario para conseguir que todo quede perfecto o lo mas perfecto que se pueda, cumpliendo con nuestras obligaciones legales y proporcionando el mejor servicio a nuestros clientes. Mi práctica habitual con las actualizaciones Frente a la anterior operativa, la mía es la siguiente: Recibimos la documentación y contrastamos escritura, registro y Catastro, ya sean fincas rústicas o urbanas exceptuando la división horizontal, las hipotecas y las cancelaciones de hipoteca en las que nos limitamos a señalar la correcta ubicación en base a Catastro. Luego contrastamos nuestras conclusiones con los clientes y tomamos la decisión mas oportuna que podría ser: efectuar una actualización menor o leve que deje igual la superficie de la finca; considerar correcto el Catastro modificando (o intentando hacerlo) con arreglo a él la superficie o considerar incorrecto el Catastro recurriendo a documentación técnica para preparar la actualización que pueda ser necesaria. Por supuesto, siempre hay que valorar el bolsillo del cliente (o mejor dicho el cliente debe valorar la repercusión en su bolsillo y la idoneidad del momento) y la finalidad del acto o negocio jurídico escriturado (vivienda habitual, inversión, inmediata venta, hipoteca, etc. ...). No podemos hacer escrituras como si aún estuviéramos en 1995 y arrastrando las mismas descripciones que en 1975, sin olvidar (insisto) que proceder a la actualización es una obligación inexcusable del Notario conforme al Reglamento Notarial y conforme a la legislación catastral e hipotecaria. La actuación de la notaría debe ser tan natural y espontánea como rigurosa, le pese a quien le pese, le pese al profesional que le pese y pase lo que pase, una vez que las partes y sus intermediarios diversos dispongan de toda la información. Por supuesto, la información rigurosa no suele gustar (vuelvo a insistir en la misma idea) a los malos profesionales con lo que (también lo he dicho ya) corremos el riesgo de perder clientes. Es dificultoso, farragoso, lento, pesado, moverse entre la documentación necesaria para preparar un buen número de escrituras que son un auténtico atolladero de problemas. Es muy difícil empezar con un montón a veces inmenso de papeles o de archivos informáticos para dejar lista en base a modelos más o menos elaborados una escritura con garantía de resultado al 100%. Los registros tienen suerte de encontrarse con un trabajo completamente acotado por el de los técnicos y notarías, ¿no es verdad? La minutación registral como excusa para no actualizar No es la única excusa, claro está. Son muy frecuentes las quejas sobre el alto coste registral de la "actualización". Yo mismo he visto facturas muy elevadas en casos de herencias con muchas fincas, pero no debemos, e insisto una vez mas, vernos condicionados por este argumento para no hacer la parte del trabajo que nos corresponde, aunque no tenga traslado inmediato al registro. Con relación a la incorporación de base gráfica al registro, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 1113-2021 que ha señalado que: «La incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada». Es decir, y pronto hablaremos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que el hecho de que la base gráfica constituya un dato indispensable en ciertos casos no implica que pueda cobrarse por él cuando comporte la reestructuración de los terrenos, aunque parece que sí podría minutarse cuando no la comporte y por tanto en casos potestativos de incorporación de base gráfica. La STS 1113-2021 sobre minutación registral de la representación gráfica y su posible influencia en la minutación notarial de la actualización catastral Si no podemos cobrar la rectificación descriptiva cuando existe un acto principal que la comporte (una agrupación, por ejemplo), parece que tampoco podríamos minutar incorporar la base gráfica salvo que nuestro instrumento tenga ese exclusivo objeto. Desconozco si existe sentencia o resolución de nuestra Dirección General sobre el asunto y hablo, por tanto, por pura lógica. Un par de ejemplos prácticos de actualización No son mas que dos casos cualquiera de los mas de 3.000 que he podido tener en mi actual notaría (lo que representa el 10% de las fincas registrales de mi término municipal). Seguro que los interesados se preguntan mientras esperan para pasar a la firma que qué estaremos haciendo encerrados en mi despacho alguno de mis oficiales y yo. En la mayoría de los casos les sorprendería que estemos puliendo un poco mas todo este tipo de cosas de las que hemos hablado en esta primera clase introductoria del Curso. Primer ejemplo: Dos hermanos vienen a vender una finca que han heredado de sus padres y se hace necesario proceder a su actualización La escritura de la herencia de sus padres es su título previo. Aunque es de 2018 la escueta descripción de la finca es esta: = RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de *, partida de *, parte del trozo conocido como "*". Superficie: Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, camino; y Oeste, camino. INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción. REFERENCIA CATASTRAL: *. La referencia catastral fue indicada erróneamente en la escritura previa lo que no estando inscrita era de enorme importancia. Unos minutos antes de la hora prevista para la firma, repasamos la escritura, y me encuentro con la siguiente descripción preparada por uno de mis oficiales: = RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como "xxx". Esta conformada por dos componentes no colindantes entre si, que están separados por un camino de acceso a estas y otras fincas que discurre en dirección Este a Oeste. Superficie: * (xxx m2). Linderos: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003; Este, camino que es la parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es carretera; y Oeste, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino. INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xxx del polígono xx y la parcela xx del polígono * (y no * como por error se indica en el título que luego se dirá), ambas del Catastro de Rústica de *, catastradas (a nombre de herederos de *) bajo las referencias * y *, respectivamente, como se acredita con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. De nuestro repaso resulta una tercera descripción: = RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como "xxx". Esta conformada por dos componentes no colindantes entre si, que están separados por un camino de acceso a estas y otras fincas que discurre en dirección Este a Oeste. Es fundamental y hablaremos varias veces de ello a lo largo del curso describir los componentes cuando no son colindantes. No lo es tanto cuando lo sean. Superficie: El componente 1 (parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *), el situado al viento de Oeste del citado camino de acceso para esta y otras fincas, tiene una superficie de * (* m2). El componente 2 (parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *), el situado al viento de Este del citado camino de acceso para esta y otras fincas, tiene una superficie de * (* m2). Linderos: El componente 1 linda: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003; Este, camino que lo separa del componente 2, que es la parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es carretera; y Oeste, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino. El componente 2 linda: Norte, parcela * de la mercantil “*, S.L.”; Sur, parcela * de *; Este, parcela * del Ayuntamiento de *; y Oeste, camino que lo separa del componente 1, que es la parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es carretera. El resto continúa igual. Aspectos a destacar: El reciente título previo es el segundo relativo a la finca y, por tanto, podría haberse ya inscrito. Sin embargo, no pudo inscribirse porque no se adaptó la descripción a Catastro de manera que se perdió la oportunidad de inmatricular la finca. Nadie me dijo que se pretendiera inmatricular, ni falta que me hacía. Es nuestro trabajo preocuparnos de que pueda hacerse sin esperar a firmar mas escrituras que serían innecesarias. Se había cometido un error en uno de los polígonos y se indicó que el título de los hermanos era el de herencia de sus padres cuando en realidad el título era la herencia de la madre que lo había comprado con confesión de privatividad del padre y esposo por lo que debía incluirse en la herencia de ella y no en la herencia de los dos puesto que no era ganancial sino privativo por confesión. Si yo no hubiera estado pendiente, la adaptación a Catastro tampoco hubiera sido correcta y se hubiera denegado la inmatriculación con el consiguiente problema para las partes. Un profano podría no apreciar la diferencia entre haberle fusilado la descripción de su vieja escritura, haberla mejorado hasta la versión con la que entró en mi despacho para su repaso o haberla dejado como finalmente quedó. Por supuesto, los técnicos podrán decirnos que nos limitamos a dar por bueno el Catastro sin saber en realidad si estaba o no correcto. Precisamente por eso, esta labor es cosa de todos (propietarios, herederos, compradores, abogados, asesores, consejeros, técnicos, oficiales, Notarios y registradores) y requiere mucho tiempo para que dé sus frutos. No debemos seguir perdiendo oportunidades en cada escritura en que no lo hagamos. Segundo ejemplo: En este segundo caso, en la parte expositiva de la escritura, tras añadir lo mínimo e imprescindible, partíamos de la siguiente descripción preparada en base a la del título previo por uno de mis oficiales = RÚSTICA: Porción de obra que equivale a tres cuartas de la casa de campo, llamada de *, en la actualidad finca independiente, sita en este término de *, partido de * o del *, sin número de policía. Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches y la mitad de otro aljibe que existe dentro de los ensanches de la casa, este último en la actualidad inexistente por haber sido derruido. Superficie: Mide nueve metros y diez centímetros de frontera por veinte metros y cuarenta y siete de centímetros de fondo, es decir, una superficie de ciento ochenta y seis metros, veintisiete decímetros y setenta centímetros cuadrados (186,2770 m2), según título y registro, y doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 m2), según certificación de técnico que luego se dirá. Linderos: Según título y registro: Norte, herederos de *; Sur, camino y ensanches de la era; Este, *; Oeste, *. Hoy linda, según catastro: Norte o fondo, con las fincas registrales * y *; Sur o frente, con la parcela xxx del Ayuntamiento de * que es camino, Este o derecha entrando, con la referencia catastral * de *; y Oeste o izquierda, con la referencia catastral * de * y con la finca registral *. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *. REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia *, antes citada. Durante el repaso de lo preparado por mi oficial no quedé satisfecho y así quedó la finca después de pasar por una mas completa actualización de la descripción y por la declaración de una vieja obra no declarada pero que constaba en el Catastro (que, por supuesto, minutamos): = URBANA: Casa habitación de planta baja con patio descubierto y planta alta, sita en este término de *, partido de la *, señalada catastralmente como *, número *. Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches. Superficie: Tiene una total superficie construida de doscientos setenta metros cuadrados (270 m2), de los que ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) corresponden a la superficie construida en planta baja y ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) a la superficie construida en planta alta destinada a cambra. Tiene una superficie de parcela doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 m2), de los que la edificación ocupa ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2), estando el resto de parcela, es decir, cien metros cuadrados (100 m2), destinados a patio descubierto. Linderos: Norte o fondo, con las fincas registrales *; Sur o frente, con la parcela * del Ayuntamiento de * que es camino, Este o derecha entrando, con la referencia catastral * de *; y Oeste o izquierda, con la referencia catastral * de *. VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: *. La otra opción (la fácil, la que muchos hubieran otorgado y autorizado), hubiera sido dejar todo como estaba cuando llegó a nosotros: = RÚSTICA: Porción de obra que equivale a tres cuartas de la casa de campo, llamada de *, sita en este término de *, partido de *. Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches y la mitad de otro aljibe que existe dentro de los ensanches de la casa. Superficie: Mide nueve metros y diez centímetros de frontera por veinte metros y cuarenta y siete de centímetros de fondo. Linderos: Norte, herederos de *; Sur, camino y ensanches de la era; Este, *; Oeste, *. Por supuesto, hilar fino es necesario en cualquier aspecto de la redacción de una escritura. Hace poco he visto esto en una minuta de inmobiliaria bancaria: "Advierto yo, el Notario, a los comparecientes que, por no exhibir el documento que acredita la referencia catastral de la finca descrita en la exposición que antecede, incurren en incumplimiento de la obligación establecida en el artículo 50 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social)". Por supuesto, lo he quitado sin perder un segundo, aunque he pensado, pero, ¿todavía hay quién no se molesta en buscar la RC si no la tiene ni en sacar la CCDYG? Además, ese artículo ¡está derogado desde hace casi 18 años! por la letra d de la disposición derogatoria única del R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Conclusión He contado muchos casos y he comentado muchos errores. Pues pensad para terminar en que muchos de estos problemas no llegan a mi mesa porque se resuelven por mis oficiales y en que otros no los descubrimos. ¿Cuántos desaguisados podrían resolver y podríamos evitar? Enrique Giménez-Arnau, que fue Notario y Registrador, escribió que “el fin último (refiriéndose a una escritura inscribible) es procurar (la) esa inscripción y que a partir de dicha registración se inicie el período de seguridad jurídica preventiva que proporciona la institución registral española, sin parangón en el mundo occidental”. No sé si la institución tiene o no parangón, pero la seguridad jurídica preventiva no empieza ni termina en el Registro. Hay que reivindicar el valor de la escritura y distanciarla de esta clase de creencias pues no puede darse por sentado que «antes del Registro», «después del Registro» ni, SOBRE TODO, «al margen del Registro», la escritura no pueda ni deba llegar hasta más allá del registro. Quizá el quid de la cuestión esté en que, como comentó recientemente un compañero, «hay que redescubrir el título»". La materia que trataremos es complicada y casuística y es interpretada y aplicada de muy diferentes maneras por los técnicos, por el Catastro, por los Notarios y por los registros. El resultado es un montón enorme de operativas con las que resulta muy difícil aclararse y llegar a la verdad absoluta. Conformémonos con conseguir que nuestro resultado práctico funcione. Nos vemos en la segunda clase entrando ya en materia. Hasta entonces. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
