Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 12 El caso del expediente de dominio judicial Hace unos veinte años tras un procedimiento judicial de reconocimiento de dominio basado en una compraventa en documento privado se insta un expediente de dominio judicial que no autoriza la inmatriculación por falta de coincidencia con Catastro. El año pasado, basándonos en esa documentación judicial hacemos una escritura de rectificación descriptiva y un 18.2 que termina bien. Se lleva la escritura que testimonia la documentación judicial y se deniega la inmatriculación por falta de indicación del estado civil de soltero o casado del promotor del expediente en la documentación judicial; por falta de coincidencia de la descripción catastral con la judicial (manda huevos) y porque la finca se encuentra atravesada por la vereda. De momento, estamos viendo si lo de la vereda es o no es porque ya se había descartado. Si así fuera tal vez se podría hacer otro 18.2 siempre que la finca no se quede en nada por la "quita". Los otros dos inconvenientes creo que son fáciles de solventar. El del estado civil se aclara y el de la descripción llorando un poco para que se vea el absurdo de no permitir que la documentación judicial sea complementada por la notarial teniendo en cuenta que la competencia para el expediente de dominio es notarial y el estado en que se encuentra la justicia. Instancias registrales He legitimado recientemente la firma en una que decía esto: INSTANCIA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SOLICITUD INSCRIPCIÓN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE FINCA CON BASE GRÁFICA ALTERNATIVA (ART. 199.2) EXPONE: Que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptivita y gráfica.” Y que “cuando el titular manifiesta expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.” SOLICITA: Que conforme al citado artículo se inscriba que la georreferenciación, ubicación, delimitación y superficies de las fincas registrales indicadas en el ANEXO 2 de esta solicitud es la que resulta de la representación gráfica alternativa que ahora se aporta, dado que la certificación catastral descriptiva y gráfica con CSV no corresponde con la realidad física de las fincas. Un compañero nos ha indicado que: "Nosotros hemos utilizado las instancias que nos proporciona la página web de registradores, y se le legitima la firma del cliente, y los registros inscriben sin ningún inconveniente. Os adjunto el enlace https://www.registradores.org/documentacion-y-descargas/instancias-de-presentacion" Particularmente nunca he usado la instancia sin escritura para mis clientes. Otra cosa es que no quedara otra alternativa en algún caso puntual. Resoluciones de interés en el número 107 de ENSXXI INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y REDUCCIÓN DE CABIDA: NO CABE LA OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL. Resolución de 16 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar. Solicitada la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca y su reducción de cabida, el registrador suspende la inscripción porque en la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formuló oposición por un titular colindante, la cual parcela el opositor hace constar que donó a su hijo en determinada escritura. La entidad titular registral y promotora del expediente recurre alegando, en esencia, que el opositor no es titular registral de finca alguna, sino solo titular catastral de una parcela que manifiesta haber transmitido a un tercero, por lo que carece de legitimación propia para formular oposición. La Dirección General estima el recurso, concluyendo que la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí solo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión del inmueble catastral. En el presente caso, el opositor, como mero titular catastral de un inmueble afectado, no solo no resulta ser titular registral de finca alguna, sino que la supuesta presunción de certeza de la titularidad catastral a su nombre resultante del artículo 3.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, aparece desvirtuada porque el propio opositor manifiesta que transmitió́ dicha parcela a un tercero. LA REGISTRADORA NO PUEDE DENEGAR LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL EN EL INICIO DE UN PROCEDIMIENTO, AUNQUE TENGA DUDAS. Resolución de 24 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar. Ante el inicio de un expediente de rectificación de cabida de una finca, de acuerdo con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la registradora deniega la expedición de la certificación registral inicial por dudas en la identidad de la finca. Ante el recurso contra tal denegación, la Dirección General reitera su doctrina, entre otras, Resolución de 30 de julio de 2021, por la cual se afirmaba que las dudas del Registrador expresadas al inicio del procedimiento no impiden la continuación del expediente, pues el acta de cierre del expediente puede llevar al Registrador a la conclusión de que se han solventado las dudas que inicialmente tenía. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO: ACTUACIÓN REGISTRAL FRENTE A LA OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. Resolución de 10 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar. Mediante escritura pública se solicita la aplicación del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la georreferenciación alternativa de diecisiete fincas registrales. Iniciado, el registrador deniega o suspende la inscripción por oposición expresa del Ayuntamiento. Sin embargo, la Dirección General revoca la calificación porque entiende que el registrador debe motivar la posible invasión del dominio público, sin que baste mencionar la oposición; por otro lado, la oposición no está fundada por persona alguna que tenga facultares para representar al Ayuntamiento. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN A UN NUEVO PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar. Se deniega la inscripción de la representación gráfica correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción para coordinarla gráficamente con el Catastro, cuando la misma ya se denegó tras culminarse un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria anterior, por oposición de dos colindantes, uno de ellos el Ayuntamiento, por invasión del dominio público, concretamente una calle. El registrador deniega la inscripción solicitada, sin tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al haber sido ya resuelto anteriormente y no presentarse documento alguno que altere la situación anterior. Por otra parte, existiendo pendiente un expediente catastral de subsanación de discrepancias, según resulta del caso, aportando documentación técnica, que determine que la cartografía catastral vigente pueda resultar modificada, lo lógico es o bien presentar una georreferenciación alternativa de la finca que excluya el vía público, cuya existencia acredita el asiento registral, o esperar a que se concluya ese expediente y se realice, si procede, la alteración catastral correspondiente, o se confirme la actual cartografía catastral, para que pueda lograrse una auténtica coordinación gráfica. En consecuencia, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar. En el presente caso, las opositoras no son ni titulares registrales de finca alguna, ni alegan ni acreditan ser titulares catastrales de ningún inmueble colindante. Y el título de propiedad que aportan (escritura de compraventa a su favor) está otorgado como vendedor por quien tampoco alegó ni acreditó ser titular registral ni catastral de finca ni inmueble algún, ni tener ningún título de propiedad de su previa adquisición. Por todo ello, si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del expediente, la calificación registral negativa, que solamente se fundamenta en la existencia de esa oposición tan frágil documentalmente, ha de ser revocada, y estimado el recurso, sin perjuicio del derecho de las opositoras a acudir a los tribunales de Justicia para combatir la inscripción que eventualmente se produzca de la georreferenciación de la finca del promotor. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Resolución de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar. El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente, oponiendo que se han presentado alegaciones por dos colindantes afectados de las que resulta una georreferenciación distinta y controvertida, afirmando que la georreferenciación cuya inscripción se pretende solapa parcialmente sobre una construcción radicada en una finca de su propiedad. La existencia de la inexactitud de la cartografía catastral, alegada por el promotor recurrente, desvirtúa la oposición del colindante notificado y determina que las dudas en la identidad de la finca no hayan sido debidamente fundamentadas por el registrador. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar. Las dudas en la identidad de la finca no han sido fundamentadas debidamente por el registrador, en el caso que nos ocupa no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del titular colindante debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica catastral, la oposición de un colindante no puede ser tenida en cuenta si con la documentación por él mismo aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada por el promotor del expediente respeta los linderos del opositor, como ocurre en el presente caso donde se respeta la geometría de la base gráfica registral de las fincas colindantes, cuyos titulares se oponen a la inscripción. ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: SE DENIEGA SU TRAMITACIÓN POR EXISTIR CERTEZAS DE ALTERACIÓN DE LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA: Resolución de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022). Descargar. Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la representación gráfica de una finca, alegando el recurrente que en la nota de calificación no están justificadas las dudas de identidad que conllevan a la denegación de la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Para la resolución del recurso, el Centro Directivo recuerda su doctrina sobre la inscripción de las rectificaciones de superficie, para concluir que la registradora la ha aplicado de forma correcta, pues aunque en su nota de calificación se refiere a dudas fundadas, lo que expresa son certezas de que no se respeta la identidad de la finca, al expresar los indicios que pueden llevar al encubrimiento de un acto de modificación de entidad hipotecaria no documentado, con la georreferenciación cuya inscripción se pretende, por lo que desestima el recurso y confirma la nota de calificación. PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: SE INTERRUMPE SI HAY OPOSICIÓN DE COLINDANTE CON DUDAS EN LA DELIMITACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA. Resolución de 24 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022). Descargar. Se insta ante el Registro de la Propiedad el procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria de una finca que no tiene señalada su superficie en la inscripción. Se aporta un escrito, por lo que deducimos que el opositor no ha comparecido ante el registrador, como obliga la norma, en la que un colindante señala que una parte de un patio le pertenece. Se paraliza el procedimiento ante la oposición, lo que la Dirección General confirma, señalando que no toda oposición produce el efecto de impedir la inscripción, al no ser pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE CITACIÓN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR ES TRÁMITE ESENCIAL DEL PROCEDIMIENTO. Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar. Según la Dirección General, el trámite más importante del expediente para la reanudación del tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes). Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, y en particular, del requisito esencial de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento, al ser un trámite esencial del citado procedimiento (vid., entre otras, Resolución de 11 de febrero de 1999), siendo función principal del registrador en este contexto la de comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio del tracto sucesivo (art. 20 LH). Y, en el presente caso, el auto judicial no deja constancia del cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en particular, tratándose de inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente o, en su caso, que el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no hubieran comparecido después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA: EN CASO DE DUDAS FUNDADAS SOBRE RIESGO DE POSIBLE DOBLE INMATRICULACIÓN PUEDE UTILIZARSE EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar. Siendo el registrador la autoridad pública legalmente habilitada para tramitar el procedimiento para detectar y en su caso subsanar una situación ya consumada de doble inmatriculación entre dos fincas ya inmatriculadas (conforme al art. 209 LH), no debe sorprender en modo alguno que el registrador tenga también plena competencia para aplicar el procedimiento del artículo 199 en combinación con el del artículo 205, como expresamente prevé y permite el artículo 198, para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación. Respecto de esta resolución me dijo Silvestre: Esta R. confirmó por vez primera la posible aplicación combinada de los arts. 205 y 199.1 LH, ya defendida doctrinalmente. La DG reproduce literalmente argumentos que defiende Joaquín Delgado Ramos en su estupendo libro sobre georreferenciación de fincas. Ha habido reiteración en otras RR. posteriores. Con mayor razón es aplicable esta doctrina si la inmatriculación va acompañada de agrupación, como aquel caso tuyo. EXPEDIENTE PARA SUBSANAR LA DOBLE INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 209 DE LA LEY HIPOTECARIA. Resolución de 20 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022). Descargar. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. En base a lo expuesto, como señala la registradora en su informe, podría lograrse el deslinde y la rectificación de la superficie pretendida, por los medios señalados por el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, o, en su caso, la correspondiente resolución judicial firme. Tributación tracto sucesivo V1948-22 TRACTO SUCESIVO: Esta Consulta sobre tributación de la reanudación de tracto está comentada en la página 136 del número 106 de ENSXXI. Ahonda en lo que ya sabemos: No hay tributación si el documento suplido ya lo hizo: "El expediente de dominio en que se declare la titularidad del consultante constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, concepto por el que deberá tributar salvo que se acredite el pago del impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el referido expediente". Expediente de dominio para reanudar tracto sucesivo: Tributa por AJD. Lo que no refiere la contestación es que desde el año 2000, fecha en que fallece un titular, cuya herencia se formaliza ahora, ha pasado el tiempo para declarar la prescripción del ISD, por lo que podría considerarse que el acta está sujeta, pero exenta, pues la transmisión previa de la que trae causa el requirente está prescrita (VC 2336/22 de 10-11). Descargar Cancelación de derecho de superficie por el 82.2 LH NO CABE CANCELAR UN DERECHO DE SUPERFICIE POR LA VÍA DEL ARTÍCULO 82.2 DE LA LEY HIPOTECARIA: Resolución de 16 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022). Descargar: La cuestión que se plantea en este expediente es determinar si puede cancelarse la inscripción de un derecho de superficie sin necesidad del consentimiento del titular registral, ni de resolución judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el mismo que así lo ordene, al haberse extinguido dicho derecho, por transcurso del plazo pactado en la escritura de constitución del derecho de superficie, en virtud de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. En el caso concreto, la respuesta es negativa porque no se puede afirmar que el derecho de superficie cuya cancelación se solicita haya quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, toda vez que lo pactado es que, una vez transcurrido, nacen unas contraprestaciones bilaterales entre las partes cuyo cumplimiento no se ha acreditado. Repetición de notificaciones por haberlas efectuado antes de que llegara la certificación del registro Este problema sería planteable en sede de expediente de dominio o de cabida, aunque la consulta se refiera al de reanudación de tracto. "Firmamos a finales del año pasado un acta de requerimiento para la reanudación del tracto registral interrumpido y para rectificación de descripción de finca, y por falta de comunicación entre los compañeros de la oficina, se realizaron las notificaciones a los colindantes y la publicación en el BOE sin haber solicitado previamente la expedición de certificación al Registro de la Propiedad, de conformidad con lo reseñado en los arts. 203 y 208 de Ley Hipotecaria. El Registro todavía no nos ha expedido dicha certificación. Una vez que tengamos la certificación, si los colindantes son los mismos que los que previamente habíamos notificado ¿consideras que podemos llevar a inscribir la segunda acta de notoriedad ya que se demuestra que las notificaciones a los colindantes están bien realizadas porque coincidan con los que vengan en la certificación ó hay que volver a realizar las notificaciones tal y como marca la Ley?" Yo no las repetiría EXCEPTO en el caso de que el registro os haya indicado en la certificación un domicilio diferente al de Catastro. Si fuera así, yo repetiría y en caso contrario no. Por supuesto, a la mínima discrepancia en cuanto a piso, letra, escalera … no correría riesgos. Es un caso interesante. La comunicación entre compañeros, ¡qué importante! Un caso real y reciente de doble inmatriculación Unos hermanos tienen inscrita una finca con unos ensanches (un trozo de terreno separado de la finca principal por una vía pública). Hace unos años, un ayuntamiento hace inmatriculaciones masivas y se pone a su nombre en el Catastro e inscribe esos ensanches (como finca independiente). Ahora los hermanos propietarios vienen a vender y al informarles de que el ayuntamiento tenía catastrados sus ensanches, el asunto se ha parado en seco. No tenían ni la menor idea. Nuestro celo ha evitado un grave problema al comprador. Si yo en mi escritura digo que la finca es tal catastral y que los ensanches son esta otra, el registro lo detectará inmediatamente y verá que hay un trozo que está doblemente inmatriculado. Desde luego que yo, informaré a los compradores (aunque no tengo claro firmar o no firmar), pero cuando se presente mi escritura, ¿qué pasa? ¿se inscribe? Consulté el caso a Silvestre: - Entiendo que hay dos fincas ya inscritas: F. 1 (hermandad), trozo A + trozo B, sin correspondencia catastral; y F. 2 (ayuntamiento), trozo B, coordinada con Catastro. Y no se pretende inscribir la RGC de la F.1, sino solo la venta, consignando en la escritura la referencia catastral de sendos trozos. - Entonces, si el registrador aprecia motivadamente la doble inmatriculación parcial (por consulta a la aplicación informática), debe suspender el despacho e iniciar de oficio el expediente del art. 209 LH, que solo puede terminar favorablemente si hay acuerdo, debiendo acudirse al juicio declarativo en caso de incomparecencia u oposición. - Ahora bien, el inicio del expediente motiva una nota marginal en el folio de ambas fincas que caduca a los 6 meses. Y surge la paradoja: transcurrido ese plazo sin acuerdo unánime ¿cabe inscribir la venta de la F. 1, a pesar de la posible doble inmatriculación, que no ha sido despejada? ¿cabe, por el contrario, que el registrador inicie de oficio el expediente cada vez que se presenten títulos relativos a una u otra finca, cerrando así los folios registrales indefinidamente? No conozco ni se me ocurre una solución razonable. Se me olvidó contarte un detalle importante. El ayuntamiento ha reconocido que hizo inmatriculaciones “a cascoporro” y parece que podría reconocer la situación. Si hubiera algún certificado municipal al respecto, la cosa sería mas sencilla pero imagino que, de momento, la venta no se inscribiría, no? Para inscribir la venta, evitando la doble inmatriculación, hay que cancelar previamente el folio registral de la finca del ayuntamiento, para lo cual creo que será necesaria certificación municipal expresiva del acuerdo adoptado al efecto, con exclusión de la finca del inventario municipal. Un matiz, la doble inmatriculación ya existe solo que no se había detectado. No es que se fuera a producir inscribiendo la venta. La conversación continuó analizando una propuesta de certificación municipal preparada por el abogado que llevaba el caso: Si es así que el ayuntamiento es titular no solo de la parcela catastral, sino también de una finca registral inmatriculada con RGC coincidente, cuyo folio se pretende cancelar (para subsanar la doble inmatriculación), no me parece suficiente a efectos registrales la certificación propuesta, que se limita a manifestar que se ha comprobado que la parcela catastral no tiene carácter demanial, y a acordar la expedición del certificado de no titularidad catastral (requisito que exige el Catastro para el cambio de titularidad), sin referencia a la finca inmatriculada. Entiendo que la finca inmatriculada debe constar reflejada en el inventario municipal (art. 206.1 LH), por lo que la cancelación del asiento exige un acuerdo de exclusión del inventario, haciendo referencia expresa a la finca registral y solicitando expresamente la cancelación con motivo de la doble inmatriculación. Resulta incongruente certificar la no titularidad de un inmueble que, al tiempo de la certificación, aún consta en el inventario municipal. No me parece un obstáculo registral la falta de previa rectificación de titularidad catastral, si el ayuntamiento titular reconoce expresamente el error. Es decir, en cuanto al último punto, que aun cuando el Catastro no se hubiera cambiado, se aceptaría. Con el STI nosotros podemos cambiar la titularidad y con un buen acuerdo certificado por el ayuntamiento, yo creo que lo comunicaría sin dudas y se cambiaría, entrando perfecto en el registro. Finalmente Silvestre me dice: No había caído en que el art. 209.2 LH, deja a salvo el art. 37 de la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, de aplicación alternativa. El art. 37.4 dispone que la certificación administrativa es título suficiente para cancelar inscripciones a favor de las AP … “b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la AP en caso de doble inmatriculación, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante”. Por tanto, son necesarios: el acuerdo de reconocimiento de mejor derecho del tercero y el previo informe jurídico. Asunto casi resuelto. Y como tengo la cabeza puesta en este asunto, me pareció interesante la resolución que voy a comentar y que ha motivado una nueva consulta a Silvestre Resolución de 10 de enero de 2023 (una comunicación tras 205 que se pretende sirva para iniciar expediente doble inmatriculación) Le dije a Silvestre: "Mi caso de doble inmatriculación parece que se va a resolver de este modo (mas o menos). Comparecencia de las partes en el registro para solicitar la iniciación del expediente mostrando su conformidad a que se “elimine” la inscripción a favor del ayuntamiento. ¿Cuánto crees que puede tardar ese expediente habiendo conformidad?" DOBLE INMATRICULACIÓN PLAZOS (días hábiles): Presentada la solicitud de inicio de expediente, el registrador cuenta con el plazo ordinario de 15 días para calificar y resolver motivadamente sobre la tramitación o denegación, debiendo notificar la decisión durante los 10 días siguientes a su adopción. Si se admite el expediente, la misma resolución debe acordar la convocatoria de comparecencia a los interesados para una fecha concreta. No habiendo plazo legal al efecto, yo, personalmente, aplico el de 20 días previsto en el art. 199.1 LH, de modo que calculo a ojo la fecha de comparecencia, buscando que el notificado disponga al menos de unos 20 días (desde la recepción de notificación, fecha incierta) para preparar su defensa (como si se tratara de un colindante que formula alegaciones). REQUISITOS: - El éxito del expediente solo se logra con la conformidad de ambos interesados. Y siendo uno de ellos una Administración Pública, quien actúe como representante debe contar con facultades suficientes, que solo tendrá si cuenta con el acuerdo municipal oportuno debidamente acreditado. Me explico: - Las RRDG de 22/11/2016 (BOE 15/12) y 6/08/2019 (BOE 22/10) entienden que, en caso de doble inmatriculación afectante a la Administración, tiene prevalencia el procedimiento del art. 37.3 de la Ley 33/2002 (al que se remite el art. 209.2 LH), desarrollado en los arts. 48 a 53 del RD 1373/2009, por lo que el registrador, antes de iniciar el expediente, debe recabar información a la Administración sobre la existencia de procedimiento en curso al efecto (para evitar una tramitación paralela destinada al fracaso). - La regulación administrativa exige certificación expresiva de la resolución favorable a la cancelación del asiento, previos informes técnico y jurídico. Entiendo que, a falta de procedimiento administrativo en curso, la conformidad que pueda prestarse en el expediente registral debe cumplir los mismos requisitos. - Visto así, puede resultar más práctico obtener directamente la certificación municipal a instancia de parte y presentarla a inscripción, prescindiendo del expediente registral. Pues no sé porqué razón no lo han hecho como parecía que se iba a hacer inicialmente. Por lo que yo he entendido, la solicitud es conjunta y de común acuerdo por lo que el registrador califica, resuelve, notifica y se acabó. ¿No? No sé si habrá que notificar a alguien. Así es. Si se presenta solicitud conjunta con acuerdo entre los interesados, o sendos documentos expresivos del consentimiento de uno y otro, no hace falta expediente, se califica directamente. Si hay despacho, se notifica al presentante. Si hay negativa, se notifica también al ayuntamiento (como autoridad que expide uno de los documentos presentados). Aquí va la resolución: 1. Es objeto del presente recurso decidir si la comunicación remitida por uno de los titulares colindantes notificados una vez practicada la inmatriculación de la finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria puede causar asiento de presentación en el Registro, para que pueda hacerse constar la doble inmatriculación de la finca ahora inmatriculada, la registral 42.174, con otra que se inscribió con anterioridad, la registral 33.207, ambas de Ponteareas. 2. Con carácter previo, debe recordarse que la notificación de los titulares colindantes, cuando el proceso de inmatriculación se realice por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es una notificación posterior a la práctica de la primera inscripción del dominio, a través de la cual se inmatricula la finca. Dicha notificación tiene por objeto comunicar a los titulares de fincas colindantes la inmatriculación de las fincas, para que tengan conocimiento de ella y en caso de que les afecte puedan ejercitar las acciones correspondientes para la defensa de su derecho. Y ello es consecuencia de las menores garantías que tiene la inmatriculación de la finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria con respecto a la que se produce mediante el expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Por ello, el artículo 207 de la Ley Hipotecaria suspende para estas inmatriculaciones, entre otras, los efectos de la fe pública registral durante dos años desde la fecha de la inmatriculación, para que quienes puedan resultar perjudicados puedan hacer lo que a su derecho convenga. Pero, una vez practicada la inmatriculación, es de plena aplicación el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, por lo que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales. Por ello, la hipotética actuación del colindante afectado para defender su derecho perjudicado por la inmatriculación no debe realizarse ante el Registro de la Propiedad sino ante la autoridad judicial competente, en juicio seguido contra el titular registral de la finca inmatriculada indebidamente, del cual deberá tomarse la anotación preventiva correspondiente para evitar que, transcurridos los dos años, pueda aparecer un tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, mientras se culmina el procedimiento con la correspondiente sentencia. Ello sin perjuicio de la posibilidad de llegar a un acuerdo sobre la descripción y georreferenciación de ambas fincas, bien en un procedimiento de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria ante el notario, una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el registrador, o bien instando sendos expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para cada finca, sin que ninguno de ellos se oponga la inscripción de la georreferenciación del vecino. 3. Entrando en el fondo del asunto, la primera de las cuestiones a tratar es la de si puede lograrse la práctica del asiento solicitado mediante la instancia privada suscrita por el colindante notificado una vez inmatriculada la finca. La respuesta es evidentemente negativa, pues el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige titulación pública para la práctica de cualquier asiento, salvo en los excepcionales supuestos, taxativamente determinados por la Ley, en los que puede admitirse la solicitud por documento privado. Por tanto, la comunicación del colindante al Registro ningún asiento puede causar pues no existe ningún expediente en trámite que permita esa alegación contraria, cuando se inmatricula una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Siendo, además, un documento privado, donde siquiera puede determinarse la identidad del firmante, pues no se ha legitimado la firma notarialmente o se ha ratificado ante el registrador, no puede dar lugar a ningún asiento, por aplicación del citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 33 del Reglamento Hipotecario. En este sentido, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019, la fehaciencia de que habla el artículo 1227 del Código Civil se extiende solo a la fecha del otorgamiento del documento privado, pero no a su autoría, ni a la capacidad de las partes, ni a la validez del propio documento, careciendo de fuerza probatoria respecto del hecho que motiva su otorgamiento, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 23 de febrero de 2022. Como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, en resoluciones como las de 25 de octubre de 2005, 16 de junio de 2010 o 25 de abril de 2022, uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el de legalidad, el cual, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro, en cuanto que gozan de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia de los tribunales, está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador; los cuales, en el plano formal (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o administrativa. Por tanto, el documento privado solo puede causar asiento registral en los casos taxativamente determinados por la Ley, que son excepcionales, entre los cuales no figura el presentado en este caso. 4. Tampoco puede practicarse el asiento de presentación, por aplicación del artículo 420 del Reglamento Hipotecario, que dispone: «Los registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. 2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna». Por tanto, estando ante un documento privado, cuya admisión en el Registro no está determinada por la Ley y que por su naturaleza, contenido y finalidad no puede provocar operación registral alguna, no puede practicarse tampoco el asiento de presentación del documento calificado. En este sentido, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 18 de abril de 2022, cuando el registrador entiende que la instancia no puede provocar asiento registral alguno debe calificar específicamente la práctica del asiento de presentación, previa o simultáneamente a la emisión de la calificación sobre el fondo de la solicitud, como ocurre en el presente caso, por lo que la calificación registral ha de ser confirmada también en cuanto a este extremo. 5. Respecto a si la notificación es suficiente para que se inicie un expediente de doble o múltiple inmatriculación, el mismo se regula en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, en cuya regla segunda dispone: «El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones». Por tanto, con arreglo a este inciso, el colindante notificado carece de legitimación para solicitar que conste en el Registro la existencia de una doble inmatriculación, por no ser titular registral de la finca doblemente inmatriculada. Por otro lado, tampoco es lógico que el mismo se iniciara de oficio por parte de la registradora, puesto que al inmatricular la finca 42.174, conforme al artículo 205, párrafo segundo: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas». Y cuando no tenga dudas, conforme al último párrafo del citado artículo procederá a la inmatriculación. Habiendo practicado la misma es porque ha verificado que la misma no consta inscrita previamente, como afirma el recurrente, el cual carece de competencia para ello. Así lo entendió la Resolución de este Centro Directivo de 20 de octubre de 2020, la cual, aplicando dicho precepto declaró que no tiene legitimación para iniciar el expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria quien no tiene un derecho inscrito, o anotado en el Registro, conforme a la regla segunda del artículo 209, entendiendo que el término «inscrito» hay que entenderlo como asiento de inscripción en sentido amplio, es decir, comprensivo tanto de los derechos propiamente inscritos como de los meramente anotados. Si con los datos aportados por el recurrente, la registradora llegara a la convicción de la existencia de dicha doble inmatriculación, podría iniciar de oficio el expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, entendiendo el mismo con el titular registral de la finca doblemente inmatriculada, pues conforme a la regla tercera del artículo 209, el registrador «notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes». Pero, en ningún caso dicho expediente puede ser iniciado ni la práctica del asiento puede ser solicitada por un tercero no titular de la finca. Y ello por aplicación del principio de rogación que rige en nuestro sistema registral. En virtud de dicho principio, el artículo 6 de la Ley Hipotecaria dispone: «La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) Por el que adquiera el derecho. b) Por el que lo transmita. c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos». Ninguna de estas circunstancias parece recaer en el colindante que solicita el asiento registral sobre la existencia de doble inmatriculación sobre la finca 42.174 de Ponteareas, pues dicha circunstancia solo puede ser apreciada por el registrador o por el titular registral de la finca. Por todo lo razonado hasta ahora, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso. Reanudación de tracto sucesivo en casos de dificultad extraordinaria Comencemos con enlace y comentario a estas resoluciones: Res. 2016-03-01-3 Res. 2015-12-15-2 RES 15/12/2015 (primera que hace referencia a la Ley 13/2015) a) supuesto de hecho: el promotor adquiere del titular registral (compra a éste en documento privado unas fincas que luego se aportan a la concentración parcelaria; las fincas de reemplazo se adjudican al vendedor). b) doctrina: – «Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no seadmita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titularregistral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición». – La falta de título formal adecuado para la inscripción «no puede ser superada a través de un expediente de las características procedimentales del ahora debatido, sino a través del reconocimiento ypública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-1.º de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia…» – Hace referencia a la doctrina de la extraordinaria dificultad en esa formalización, pero no la considera aplicable al caso (aunque en el auto presentado se afirma el hecho del fallecimiento del titular registral sin hijos antes del inicio del expediente, resulta que le sobrevivió su viuda sin que de esta mera circunstancia resulte una situación de hecho tal que haga imposible o muy difícil acudir a los medios ordinarios previstos en el ordenamiento para que los herederos lleven a cabo las obligaciones que incumbían a su causante). RES 1/03/2016 a) supuesto de hecho: los promotores –ya que, a pesar de iniciarse el procedimiento judicial a instancia de un heredero de los mismos, el pronunciamiento de titularidad e inscripción se verifica en favor de aquéllos– declaran haber adquirido directamente del titular registral, mediante documento privado, habiendo fallecido el vendedor hace más de veinte años, en el año 1988. b) doctrina: – «se ha señalado en sucesivas Resoluciones (tal y como señala, a modo de ejemplo, la Resolución de 7 de diciembre de 2012), y siempre en función del supuesto de hecho planteado en cada caso, que los sistemas dereanudación del tracto (a pesar de su carácter excepcional) resultanaplicables, atendiendo al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, nosolo cuando se carece de un título –material o formal– inscribiblenecesario para esa reanudación y al cual sean ajenos los promovientesde la reanudación, sino también cuando –existiendo el título materialsuficiente– por cualquier causa resultase imposible su inscripción, es decir, cuando existiese una dificultad extraordinaria para la formación de dicho título, lo cual deberá manifestarse en el título inscribible, por el que se instrumentaliza y opera la reanudación del tracto en cuestión». Esta dificultad extraordinaria, como se ha dicho, deberá justificarse en el expediente, y así lo reitera a continuación: «De la documentación presentada y objeto de calificación no resulta, ni la evidente interrupción del tracto (al haberse adquirido directamente del titular registral) ni se ha expuesto y justificado en el documentojudicial una dificultad excepcional en la formación del título perdido o ausente, hábil para practicar directamente la inscripción». Este es el caso que comenta una compañera y que me pone en la pista de este problema (ya os dije que la reanudación de tracto me parece el expediente mas complejo): "He tramitado un acta de reanudación de tracto sucesivo de una finca segregada de la finca matriz; se ha citado al titular de la finca matriz en el expediente y ha dado su conformidad; y ahora pide el registrador que le indique la cadena completa de los adquirentes intermedios porque no se fía de que pueda haber doble in matriculación. Eso me parece un disparate y algo contrario al concepto de la reanudación del tracto y además el titular actual no tiene por qué saberlo. ¿Os ha sucedido en otros registros?" Llegado a este punto, le pregunté a Silvestre, el librario: Parto de la premisa de que la finca objeto de expediente notarial de reanudación de tracto, segregada de otra mayor, ya consta inscrita como finca independiente. Si no es así y está pendiente la inscripción de segregación, surgen otras cuestiones. No comparto la opinión del registrador, que exige conocer las transmisiones intermedias, por estas razones: Conforme al art. 208.Segunda LH, el promotor debe aportar, además de su título de dominio, “aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición” (2ª). Y el notario ha de notificar, además de a la persona de quien proceda la finca (203,1.5ª LH), al titular registral actual (3ª), pudiendo prescindir de los titulares intermedios. Por tanto, no es necesario acreditar ni reseñar las transmisiones intermedias, ni en el escrito del promotor ni en la actuación notarial, por cuanto no es preceptiva la notificación a los titulares intermedios. Si el registrador aprecia motivadamente una posible doble inmatriculación que afecta a la finca del expediente y a otra finca también inscrita y claramente identificada, debe suspender la calificación e iniciar de oficio el expediente registral del art. 209 LH, con intervención del promotor y el titular de la otra finca afectada, quienes podrán aportar la documentación oportuna en defensa de su derecho. A la vista del resultado del expediente registral, el registrador resuelve sobre la doble inmatriculación (cuya subsanación exige conformidad). Después, se examina el expediente notarial pendiente de inscripción, cuya calificación dependerá del resultado del expediente registral. Es más, las dudas sobre doble inmatriculación, si eran apreciables inicialmente, deberían haberse advertido por el registrador al tiempo de expedir la certificación con motivo del inicio del procedimiento, siguiendo la doctrina de la DG para casos similares, evitando así una tramitación destinada al fracaso. Por último, otro compañero me facilitó algunas resoluciones mas sobre casos en los que existe una dificultad extraordinaria para la formación de los títulos intermedios que permitan conectar al titular registral con el promotor del expediente y completar la cadena de titularidades (16 de enero de 2017, de 30 de enero de 2018, 13 de julio de 2017, 14 de abril de 2016, 24 de marzo de 2015, 30 de enero de 2018 y 10 de noviembre de 2016). Expediente notarial de deslinde de fincas expediente notaría Manual VISOR 3D Tributación del cambio de uso: José Galdón El deslinde y el "piloto" Hola CONTACTO: Ayer en mi curso tocó hablar del deslinde y me planteé si en la SEC podríamos tramitar los cambios derivados del deslinde acordado en la notaría. Se ponen de acuerdo y se registra el CSV del IVG+ que se elabora tras el acuerdo sin necesidad de mas notificaciones porque los afectados están conformes. Creo que si cupiera sería como SUBSANACIÓN y no como REPARCELACIÓN, pero no sé si el apartado SUBSANACIÓN es solo para el 18.2 Ya me dirás. Respuesta: Hace un par de días tramité un 18.2 de un acta de deslinde (la escritura era de deslinde y subsanación de discrepancias catastrales). Además subsanaron ambos sus parcelas con un tercero colindante, por lo que le hicieron trámite de audiencia para ajustar totalmente los linderos, y no solo los derivados del deslinde entre ellos. A mí me pareció perfecto, y sobre todo subsanar las parcelas al completo (por todos sus linderos). El expediente debe ser SUBSANACIÓN ya que no puede ser de otra cosa (la reparcelación es para dos operaciones seguidas, como segregación y posterior agrupación). División horizontal tumbada En la clase de ayer, un compañero comentó sobre una división horizontal tumbada, en cuanto al terreno, esta descripción se hizo, hace tiempo, en una División Horizontal tumbada, por si puede servirle o darle una idea: Descripción: Vivienda compuesta de planta baja *. Está adosada mediante * Cuota: Le corresponde una cuota de * Superficie de uso privativo: Se le asigna el uso privativo y exclusivo sobre una superficie perimetralmente delimitada de * en la que se enclava la edificación y que linda NORTE, *; ESTE, *; SUR, *; y OESTE, *. Norma sobre prohibición de pactos en proindiviso b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido. Juraría recordar otra aun mas clara pero es esta. ¿En qué supuestos se permite la cancelación de préstamos hipotecarios mediante instancia privada en el Registro? POR LO QUE VEO, EL 210 DA POSIBILIDAD DE CANCELAR EN ALGUNOS CASOS EN QUE EL 82 NO LO PERMITE. VA MAS ALLÁ QUE EL 82. Al margen del procedimiento general de cancelación de préstamo hipotecario mediante el otorgamiento de escritura pública por parte del acreedor hipotecario, existen otros supuestos regulados en la Ley Hipotecaria que permiten su cancelación mediante instancia privada. El artículo 82, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria contempla un supuesto de caducidad legal, que permite que cualquier titular registral de derecho sobre la finca solicite la cancelación del préstamo sin necesidad de otorgamiento de escritura, por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, concretamente regula <<A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.>> Estamos ante un supuesto de caducidad de la inscripción. Además, a priori, el plazo general será de veintiún años, período de tiempo necesario para poder efectuar la cancelación mediante instancia privada con firma legitimada ante Notario o bien ratificada ante el Registrador competente. Dicho plazo es de veinte años por ser el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128 de la Ley Hipotecaria y artículo 1964 del Código Civil), y el de un año más, conforme a las últimas líneas del artículo 82.5 , es decir, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Además, el artículo 210, regla octava de la Ley Hipotecaria permite la cancelación o extinción legal del derecho real de garantía inscrito, a solicitud de cualquier interesado cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. En este segundo supuesto será también suficiente la instancia privada con firma legitimada ante Notario o bien ratificada ante el Registrador competente. Notificación a colindantes en reanudación de tracto Teníais razón. Sin ponerme a repasar los expedientes que tengo tramitados (tres me vienen a la cabeza ahora mismo), lo único que se me ocurre a justificar la decisión de notificarles es: .- Que discutirse, parece que se ha discutido. .- Que tal vez era porque llevábamos a cabo otras operaciones/actualizaciones. .- Que no eran necesarias y aun así se hicieron. Me inclino por lo segundo porque yo nunca arrastro la vieja descripción. Esto dice VLEX: Se entiende que no hace falta notificar a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, pues no son interesados, como se verá. La Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2019 [j 8] se hace eco de la flexibilización de la interpretación de las reglas del expediente de reanudación del tracto sucesivo contenida en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria, redactado por la Ley 13/2015, de 24 de mayo, pero no llega al extremo pretendido de permitir incluso la omisión de toda notificación, personal o edictal, nominal o genérica, a los herederos del titular registral vigente al tiempo de tramitarse el expediente, incluso siendo aquellos desconocidos, siendo necesario y suficiente en los casos indicados en que la inscripción del titular registral tenga una antigüedad superior a treinta años y sean desconocidos sus herederos (no constando tampoco otorgamiento de disposición testamentaria alguna), la citación genérica o innominada y realizada mediante edictos. Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años, no será necesario que la notificación se realice de forma personal, pudiendo, por tanto, realizarse de forma edictal, y en caso de ser desconocidos los herederos, no se precisara que dicha notificación edictal se realice con carácter nominal, siendo posible hacerla de forma genérica. No está claro si hay que notificar al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectada, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos, ni si se insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el "Boletín Oficial del Estado", que lo publicará gratuitamente; el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, al hablar de notificación solo cita a los interesados del Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946) y deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. La Administración no es interesada: la finca está inscrita y no estamos inmatriculando ni pretendiendo un exceso de cabida. Otro argumento, el articulo 208 dice: Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades: Y el articulo 203 exige la notificación a colindantes y ayuntamiento así que no veo por que no se van a realizar......... A principios de Febrero me plantean una ampliación de obra de tapadillo Refunfuña el letrado y está mas en mi línea el API con el que convengo que si las hacemos caben dos posibilidades: Registro sin Liquidadora. No creo que puedan exigir nada fiscalmente pero podría decir que no inscriben. Registro con Liquidadora. Podrían exigir liquidación y encima no inscribir. El API opina que a él le han advertido que exigirían la liquidación y que por eso prefiere que Me lo preguntaron en el blog, ¿los titulares de cargas han de consentir el cambio de uso? La cuestión se trata tangencialmente en esta Resolución de 10 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. ¿Y se puede hacer por instancia privada? En este enlace a la web de los registradores de Madrid se dice: P: ¿Es posible la modificación de la descripción de un local, en el sentido de cambiar el uso de local a vivienda, sólo con instancia privada y licencia de Ayuntamiento de obras y de ocupación? R: Partiendo del hecho que no exista norma estatutaria que lo prohíba y que no exige el certificado de técnico competente, mayoritariamente se entiende que la mera constatación de un hecho, que está autorizado legalmente, afectante básicamente a la descripción de la finca, sí es posible por instancia privada, sin necesidad de escritura pública, pues tal cambio de uso consta en el documento administrativo presentado juntamente con aquella. Si se puede hacer con una simple instancia, ¿habría que concluir que el acreedor o titular de una carga no ha de consentir puesto que no hacen excepciones? Al habla con Silvestre: Totalmente conforme con la conclusión. CARGAS SOBRE LA FINCA: No es preciso que los titulares de cargas consientan el cambio de uso (especialmente, si se pasa de local a vivienda, que difícilmente reducirá el valor de la finca gravada); como tampoco es necesario tal consentimiento para formalizar e inscribir operaciones de ON, PH o modificación de entidad hipotecaria, sin perjuicio del mantenimiento del derecho de los titulares de cargas. Incluso la inscripción de la RG de la finca (que puede implicar importantes rectificaciones descriptivas) no exige notificación previa a los titulares de cargas sobre la finca objeto de expediente, sino solo notificación posterior de la inscripción ya practicada (arts. 9.b y 199 LH; y DG). INSTANCIA PRIVADA: No se impone la escritura, pues aunque haya habido cierta reestructuración constructiva, se trataría de una obra menor, que queda al margen del Registro (y prescindible en el título). Vale la instancia acompañada de la licencia de ocupación, que sirve de título publico principal. Lo mismo ocurre con la inscripción de RG, que admite instancia acompañada de certificación catastral o informe catastral alternativo, ambos considerados a efectos registrales como documento público que sirve de título principal para la inscripción. En * (y en otros sitios), se admite la declaración responsable de cambio de uso, sustitutiva de la licencia de ocupación; pero entonces faltaría el documento público, salvo que se aporte a la vez informe/certificado municipal expresivo de la admisión de la declaración responsable (como me ha ocurrido en varias ocasiones). Hasta la próxima. ¿Vale el Piloto para un cambio de uso? No, no vale para cambios de uso. Solo agrupar, segregar, agregar, dividir, reparcelar y 18.2. Gracias por tantas interesantes aportaciones. Solo queda resolver los casos pendientes y las valoraciones. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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